臺中高等行政法院判決

107年3月7日辯論終結

原告

趙聰仁

訴訟代理人

陳鴻謀 律師

原告

莊清原

原告

莊三泉

原告

莊三福

原告

莊劉佳樺

原告

莊陳宜繁（莊清平之繼承人）

原告

莊棠閔（莊清平之繼承人）

原告

莊棠舜（莊清平之繼承人）

原告

莊棠傑（莊清平之繼承人）

原告

莊雅茹（莊清平之繼承人）

原告

許瑞鎮

原告

何滄添

原告

連春敏

原告

連秋霞

原告

連啟源

原告

連啟發

原告

連鳳珠

原告

連彩賀

原告

吳敏慧

原告

廖繼川

原告

廖文堆

原告

廖文田

原告

趙耿德

原告

趙耿祥

原告

胡翠琴

原告

葉和昇

原告

鍾火德

原告

鍾京紋

原告

鍾文仁

原告

鍾京真

原告

廖嘉禾

原告

楊志鵬

原告

王東興

原告

王國竹

原告

廖仁湧

原告

廖仁墩

原告

廖仁炘

原告

廖本彬

原告

何啟元

原告

張萬成

原告

黃武福

原告

鄭炎宏

原告

廖福銀

原告

廖嘉柔

原告

廖惠華

原告

張靖欣

原告

張惠珺

原告

張毓峯

原告

廖本瑞

原告

廖本根

原告

廖本錫

原告

李宜澤

原告

李宜蒼

原告

李靜宜

原告

王翠娟

原告

廖福城

原告

廖福亭

原告

廖福煬

原告

廖玲儀

原告

廖上杰

原告

廖士杰

原告

謝春芬

原告

張哲耀

原告

廖怡禎

原告

張和國

原告

李宜年

原告

廖福民

原告

劉庭宇

原告

劉庭佑

原告

劉舒蘋

原告

黃月瓊

原告

廖舜賢

原告

鄭光哲

原告

江維堂

原告

江維仁

原告

江素貞

原告

江惠娟

原告

江美靜

原告

江麗君

原告

江秋森

原告

張志嘉

原告

張碧娟

原告

張嘉奇

原告

簡伯蓉

原告

簡伯樺

原告

鄭唐皇

原告

張和忠

原告

張安妮

原告

張安琪

原告

胡翠蓮

原告

胡翠華

原告

胡翠鑾

原告

趙思怡

原告

胡子敬

原告

詹淑媛

原告

盧義月

原告

盧以倫

原告

盧郁文

原告

陳麗珠

原告

陳美娥

原告

王亮凱

原告

劉志國

原告

黃偉嘉

原告

康重輝

原告

廖偉迪

原告

廖瑋君

原告

廖偉良

原告

廖翊伶

原告

廖玉明

原告

謝根龍

原告

黃郁靜

原告

黃鈴珊

原告

黃仕勳

原告

廖碧霜

原告

黃美燕

原告

張杜筠慧

原告

鄭聖耀

原告

廖振宇

原告

宏頎實業股份有限公司

代表人

陳昭安

原告

廖天生

原告

廖文棋

原告

廖明祺

原告

廖文鎮

原告

王世杰

原告

王睿暘

原告

吳慧玲

原告

鄭雅惠

原告

吳惠英

原告

張珠香

原告

翁旻晃（翁吳摘之繼承人）

原告

翁劭勛（翁吳摘之繼承人）

原告

翁世盈（翁吳摘之繼承人）

原告

陳榮順

原告

廖本藝

原告

廖學澍

原告

王禹中

共同訴訟代理人

羅閎逸 律師

共同訴訟代理人

吳佩書 律師

被告

臺中市政府

代表人

林佳龍

訴訟代理人

楊榮富 律師

上列當事人間區段徵收事件，原告不服中華民國105年9月26日內政部台內訴字第1050059148號、第0000000000號、105年9月29日台內訴字第1050062538號、第0000000000號訴願決定，合併提起行政訴訟，本院判決如下︰

主文

事實及理由

一、程序部分：原告翁吳摘於起訴後之民國106年3月14日死亡，由其繼承人ｅ○○、ｆ○○及ｇ○○聲明承受訴訟（本院3卷793-798頁之聲明承受訴訟狀、委任狀、戶籍謄本及繼承系統表），依法核無不合，應予准許。

二、事實概要及其證據：

（一）被告為辦理「臺中市水湳機場原址北側區段徵收開發案」（下稱系爭區段徵收），以99年8月2日府地用字第0990218277號函，報經內政部以99年8月5日內授中辦地字第0990725133號函（本院2卷440頁）核准辦理。嗣被告將其抵價地總面積擬定為徵收總面積之40%，經臺中市區段徵收委員會99年6月14日99年第2次會議審議通過後（本院2卷442、444-445頁），報經內政部以99年9月16日內授中辦地字第0990725448號函（本院2卷448-450頁）核定（該函說明二記載：本案符合相關法令規定，財務計畫尚屬可行，准予辦理。惟因區段徵收抵價地總面積占徵收總面積之比例，較臺中市政府歷年辦理之區段徵收案為低，請該府基於需用土地人立場，向土地所有權人妥予說明）。嗣被告於99年12月間提出系爭區段徵收計畫書（本院2卷451-456頁），報經內政部100年2月25日內授中辦地字第1000041377號函（本院2卷457頁）核准。被告遂以100年4月7日府授地區二字第1000060087號公告（本院2卷458-460頁）區段徵收臺中市○○區○○段0○號等894筆私有土地，合計面積73.722256公頃，並一併徵收範圍內公、私有土地上之私有土地改良物；並以100年4月7日府授地區二字第10000600871號函（本院2卷461-463頁）通知土地所有權人。嗣被告報經內政部100年11月2日內授中辦地字第1000725953號函核准補辦區段徵收，據以100年11月8日府授地區二字第1000217854號公告區段徵收同段108-5地號等4筆土地，合計面積0.0011公頃。並因原徵收清冊內土地面積及所有權人等部分資料誤繕，報經內政部100年11月30日內授中辦地字第1000726176號函核准更正徵收同段112地號等23筆土地，被告於100年12月19日函通知土地所有權人（本院1卷400頁）。

（二）原告依土地徵收條例第40條規定申領抵價地，經被告核准同意。嗣被告以105年1月12日府授地區二字第1050000239號函及第00000000000號開會通知單，通知各申領抵價地權利人於105年2月21日召開系爭區段徵收抵價地抽籤配地作業說明會，隨函並檢附「應領抵價地權利價值計算表」（下稱原處分一）等資料，被告並以105年3月4日府授地區二字第1050040580號函，檢送會議紀錄予土地所有權人。嗣被告又以105年3月9日府授地區二字第1050046650號函，重新檢送「土地所有權人應領抵價地權利價值計算表」（下稱原處分二，本院2卷464-493頁，該二處分內容均相同，以下合稱原處分，本院3卷928-929頁之言詞辯論筆錄參照）予各申領抵價地權利人。原告不服，提起訴願，亦均遭內政部105年9月26日台內訴字第1050059148號（係對原處分一不服，本院1卷399-403頁）、第0000000000號（係對原處分二不服，本院1卷405-408頁）、105年9月29日台內訴字第1050062538號（係對原處分二不服，本院1卷410-413頁）、第0000000000號訴願決定（係對原處分二不服，本院1卷415-418頁）決定駁回，遂合併提起本件行政訴訟（本院1卷4-22、396頁之起訴狀及行政更正狀）。

三、原告甲○○等136人共同主張略以：

（一）被告以抵價地比例40%乃內政部所核定之比例，屬先前之行政處分，且實質合法為由，稱原告既未於法定期限內提出異議，非本訴訟所得斟酌事項，惟查：

1、本件抵價地比例為40%既為「內政部」所核定，被告並無決定或核准之權限，則抵價地比例為40%此先前行政行為倘真屬行政處分，亦僅為「內政部」對於被告所為之行政處分。然而，內政部此一先前處分僅曾以公函通知被告，從未向原告等地主通知或送達，則原告等地主自無從對於該決定提出異議。

2、被告徵收公告內容僅有「徵收部分」始屬被告就公法上具體事件所為對外直接發生效力之決定，至於抵價地比例40%部分，被告自始至終均推稱係內政部所核定並非其所能決定，則原告等地主又豈能就該部分對被告提起異議？況且，直至收受原處分之「權利價值分配表」，始有具體說明每位地主得以分配抵價地之權利價值與面積應如何計算，則原告等地主自無可能於「徵收公告」當下即明瞭40%抵價地比例對於申領抵價地時所將形成之法律效果，原告於99年徵收公告當時無從就未來抵價地分配計算事宜提出爭議。

3、被告主張原告等地主應於100年6至8月間核准申領抵價地處分做成時提出異議云云，更無可採，蓋100年被告僅係就原告等地主申領抵價地之行為予以核准，縱認此屬行政處分，亦係對於原告有利之處分，原告如何可對之提起行政救濟？實則，被告並未就「抵價地發還比例為40%」自行作成行政處分，亦無所謂「抵價地發還比例為40%」之行政處分已確定之問題。準此，本件於內政部核定抵價地比例為40%後，既經被告採用為依據並據以計算出原處分之權利價值分配表，而將原告等地主之權利價值具體計算說明而發生效力，則原告顯得對於最後階段之行政處分提起訴訟無疑。

4、原告等地主於過去對於抵價地比例為40%根本無從得知，得知後又無從救濟，直至被告於原處分所計算之權利價值中，採用抵價地比例40%為其權利價值結論之計算基礎，以致權利價值之結論確已對於原告等地主發生效力並產生嚴重侵害，原告等地主始得就原處分提出行政救濟，則抵價地比例40%之適法性，顯應納為本件訴訟審酌之重要事項，否則，必將導致原告等地主就行政機關之核定抵價地比例作為上，根本無從提出救濟之不合理情形。

（二）原處分之抵價分配僅以區段徵收範圍內「私有土地總面積之40%」計算方式違反法律保留原則：

1、本件區段徵收範圍內土地包含公有土地及私有土地，既將公有、私有土地一併徵收徵用，則公、私有地應「合併計算」抵價地面積，除非有法規所定之特殊情況，否則，抵價地總面積應以徵收總面積50%為原則，方符憲法保障人民財產權自由之意旨。被告卻於原處分中，以平均地權條例施行細則第67條第2項規定，將全區抵價地面積限縮於「私有土地」總面積之40%計算之，剔除徵收之公有土地面積，顯有違誤。

2、平均地權條例施行細則係由母法平均地權條例概括授權行政機關訂定之施行細則，母法即平均地權條例第54條第1項及土地徵收條例第39條第2項，皆明定「抵價地總面積，以徵收總面積50%為原則，若因情形特殊，經上級主管機關核准者，不得少於40%」。由文義觀之，稱「總」面積，自包括全區徵收範圍內之全部土地，即無論公、私有土地均屬之。平均地權條例施行細則第67條第2項將公有土地剔除，逾越母法授權，增加人民財產自由權上無端之限制，依司法院釋字第400號、第443號及第534號解釋（含理由書）意旨，已經違反法律保留原則。

3、被告所引用之臺北高等行政法院96年度訴字第4222號、91年度訴字第4717號、96年度訴字第4222號判決、最高行政法院95年度判字第2197號、91年度判字第1879號判決，僅係單純對平均地權條例施行細則第67條第3項規定而為論述，而未針對該施行細則是否有逾越母法授權，而違背法律保留原則加以論述，故其所辯不足採。

（三）原處分之抵價分配僅以區段徵收範圍內「私有土地總面積之40%」計算方式違反平等原則：

1、66年修訂之平均地權條例明訂：以原土地所有權人得按其原有土地價值比例優先買回土地後，已轉型為「開發利益共享」型之區段徵收。69年內政部頒訂「實施區段徵收改進要點」時，確立兩項原則：⑴以抵價地抵付補償地價，⑵放寬原土地所有權人領回土地面積之限制，使原土地所有權人與參加市地重劃所獲得之權益儘量接近，並將上開原則於75年具體化訂入平均地權條例後，更確立我國區段徵收制度之「公私合夥開發」、「開發利益共享」之制度目的。被告自應秉持前述合夥開發、利益共享之宗旨，將本件開發後之獲益平均分配予土地所有權人及需地機關，始能達到區段徵收制度基於平等原則所應實現之「公平補償」。換言之，於分配抵價地作業中，被告應將一併徵收之公、私有土地面積，一併納入土地所有權人所得配回之抵價地總面積中，始符合平等原則。被告以前階段一併徵收開發，後階段將公、私土地分別計算得配回土地面積之方式，即等同先行利用價值較高、面積較多之私有土地整合提高全區土地價值後，於開發完畢配地時，竟改將公有地、私有地之面積與權利價值分開計算，導致二筆性質、條件、位階相同之土地，僅因公、私有土地所有權人身分之不同，產生可分配之抵價地權利價值因分開計算所生顯著差異之結果，違反平等原則。

2、雖然私有土地之所有權人可選擇之方式分別稱為「領取補償地價」或「申請發給抵價地」，公有土地可選擇之方式分別稱為「作價」或「領回土地」，惟實際意義本不外乎「以金錢補償」或是「領回土地」兩種，並無差別。被告僅以所使用之表象文字略有不同，辯稱公私有土地之處理程序不同，自非可採。

（四）原處分之抵價分配僅以區段徵收範圍內「私有土地總面積之40%」計算方式違反誠實信用原則、信賴保護原則：1、被告於徵收作業程序中之以下行為，從未明白告知所發還之抵價地僅為「私有土地」之40%，僅強調係「總面積」、「全區總面積」等文字，被告諸多作為及文件，已足使原告等地主形成充分且合理之信賴基礎，確信本件區段徵收土地之範圍同包含所有公有土地與私有土地在內。嗣後被告於原處分之權利價值計算方式中，逕將公有、私有土地區別計算，使原告等地主所能配得之抵價地面積及權利價值大幅減少，嚴重違反誠實信用原則、信賴保護原則：

⑴區段徵收計畫書明確記載：「肆、徵收範圍內土地權屬及面積統計：一、私有土地面積：73.722256公頃。二、公有土地面積：48.477744公頃。三、以上面積合計：122.20公頃。」可見本件之「徵收範圍」乃北側區全部122.20公頃之土地，即同時包含公有、私有地，此足使原告等地主產生正當與合理之信賴。

⑵被告於99年9月25日召開之區段徵收說明會中，就土地分配面積答覆：「本區段徵收預計發還原土地所有權人之抵價地總面積定為『區段徵收總面積40%』。」顯見被告告知民眾時，認定以區段徵收公有地加計私有地之總面積計算地主之權利價值。

⑶被告公告印製之「區段徵收說明會資料」中第10點關於權利價值計算乙節，使用「全區徵收補償總地價」、「全區徵收總地價」等字眼，未提及公有地係排除於「全區徵收範圍」之外，故被告之書面資料使原告等地主合理信賴所謂「全區徵收總地價」、「全區徵收範圍」皆包含公有地在內。

⑷本區公有土地、國有地過戶予被告時，亦如同私有地過戶一般，土地登記簿謄本記載之登記原因均同為「區段徵收」，並無二致。

（五）原處分之抵價地分配方式，使被告違法取得遠大於開闢公共設施及支應開發成本所需面積之土地，而嚴重侵害人民財產權，致違反比例原則：

1、區段徵收範圍內之土地，扣除需用土地機關取得所需土地、以及用以支應開發費用之可標讓售土地外，其餘部分之土地即無徵收之必要，政府無取得該等土地之正當性，自應將之返還予人民。惟原處分之抵價地分配方式顯使原處分機關違法取得遠大於開闢公共設施及支應開發成本所需面積之土地，顯然違反憲法第23條規定之比例原則，及平均地權條例第54條、土地徵收條例第39條規定，嚴重損害原告等地主之財產權。

2、被告對外公告之「98年12月變更臺中都市計畫（配合水湳機場原址地區整體開發）書」、「100年9月擬定臺中都市計畫（配合水湳機場原址地區整體開發）細部計畫書」及呈報內政部之「99年12月北側區段徵收計畫書」可知，本件開發後土地標售價格超過38,604元/㎡即可達財務自償，到達52,496元/㎡時即能額外收入達173億餘元，如今本件各使用分區區段徵收後之平均評定地價高達117,385元/㎡，顯見本件區段徵收開發結果不僅能達財務自償，更將使被告獲得高於開發成本之3倍獲益。惟被告送請內政部審查之「99年北側區段徵收抵價地評估報告書」刻意壓低成本回收狀況之描述，使內政部核准將本件抵價地比例壓至法定最低比例之40%，被告以超過徵收必要性之手段，自原屬土地所有權人所有之土地中，額外獲得600億至800億元之鉅額利潤，已嚴重侵害原告等地主之財產權。

3、被告稱原告等土地所有權人已受合理補償云云，與法無據，蓋按土地徵收條例第39條第1項、第40條第1項及區段徵收實施辦法第2條第2項第9款規定可知，縣（市）政府應於「開始處理開發土地前」即發給補償費。是原告等地主於遭區段徵收時，具有選擇不領取補償費，改為申請發給抵價地之權利，倘土地所有權人選擇領取「補償費」，依區段徵收實施辦法第2條第2項第9款規定，於徵收當時及土地實際開發「前」，即可提前領得現金補償，然因補償費之計算僅以開發前較為低廉之「原地價」計算，故對於遭強行徵收之地主而言，不屬於合理補償，且易將導致開發主體於實際開發前即背負鉅額債務，並非一合理之補償方式。而選擇發還抵價地方案之地主雖能受發還一定比例之土地，然受償之時間將因開發案之過程而延宕十數年，且必須自行承擔屆時土地漲價或跌償之風險。可見兩種補償方式無論係於受償時間、計算方式、跌價風險等均大不相同，根本無法將「權利價值比例」之配地計算基礎數與「補償費金額」兩者相為比較高低，被告卻將兩者混為一談，作出已合理補償地主之錯誤結論，顯無足取。

（六）原處分抵價地比例定為40%，未經內政部實質審查，亦未依據內政部之附帶決議，逐年核實修正後報部而違反正當法律程序：

1、99年9月8日內政部土地徵收審議委員會第243次會議中，就本區段徵收案抵價地比例為40%之核定併為審議，惟參照會議記錄可知，會議總時間為4小時30分，審查及決議徵收案件共88件，平均每案僅審議2.9分鐘，且會議結論亦未記載審議委員會之相關討論或意見，審議委員為何同意？如何同意？不同意者之意見為何？付之闕如，足證本件抵價地比例40%之決定未經實質審查與充分審議。

2、依內政部100年1月26日土地徵收審議委員會第252次審議結果之「附帶決議」，要求被告應就「預計收入之部分，應按開發年期核實修正後報部」。惟被告從未依據內政部之要求逐年重新計算總收入或陳報內政部，僅依據舊有資料於原處分中以抵價地比例40%據以計算土地權利人之權利價值，違背正當法律程序及比例原則。

3、被告辯稱本區段徵收案之核准早在99年審議會議中即已決議，惟本件發回抵價地之比例固原經內政部於99年間議決，但該議決並非不得再由內政部撤銷或變更，內政部嗣後100年所作成之附帶決議自仍有拘束被告之效力，是以，被告辯稱99年9月16日之核定時並無附帶決議，仍無從解免其自100年1月26日附帶決議後所生之新義務，被告主張不足採。

（七）被告101年11月評定地價結果未經實質審查，有違正當法律程序原則及誠實信用原則：

1、就抵價地之評定地價調整結果，被告於101年9月7日以「地價評議委員會101年第3次會議」中審議通過，然由會議紀錄之內容可知，估價單位及業務單位未予提供鄰近開發案評定通過之地價資料、各項開發費用、平均開發成本及公告土地現值等地價評議之重要參考資料，以致臺中市地價及標準地價評議委員會（下稱地評會）評議委員紛紛要求提供資料，評議委員無相關資料參考之情形下根本不曾進行實質審議，或作出審議通過與否之結論。業務單位及查估單位事後亦未補提資料供評議委員再次審議討論，惟紀錄內容仍記載「本件經委員充分討論及查估單位簡報說明，照按通過」之結論顯與事實不符，違反正當法律程序及誠實信用原則。

2、委員紛紛表示估價資訊尚有不足，請提案單位補充相關資料以供各委員參考及評估，其中包括：

⑴ A（姓名在卷）委員表示：「1、．．．請查估單位詳列本區段徵收區各項開發費用並估算平均開發成本供參。2、請業務單位提供本區段徵收鄰近開發案評定通過之地價資料，如第8單元自辦重劃地區之評定重劃後地價，並應詳加檢視地價之均衡性。」。

⑵B（姓名在卷）委員表示：「針對查估單位簡報說明，有關估價報告內勘估標的及比較標的之法定容積修正比率．．．，請查估單位詳加檢視其合理性。」而針對此部分質疑，卓越不動產估價師事務所（下稱卓越事務所）則回應：「2、．．．確有所憑，相關佐證資料將補送委員卓參。」。

⑶C（姓名在卷）委員表示：「請業務單會詳列區段徵收開發案之各項開發費用、平均開發成本及公告土地現值等相關資料，送委員參考。」。

⑷業務單位表示：「．．．針對區段徵收開發案各項開發費用、平均開發成本及公告土地現值等相關資料，本局將依委員意見於彙整後另送委員卓參。」。

3、被告辯稱關於本區段徵收案土地評定地價，係由地評會經過2次審議所決定，地評會屬合議制機關，故其決議行政法院應予尊重。惟該次會議因資料缺乏而根本未能實質審議，地評會縱使本有審議地價之判斷餘地，亦因未經實質審查而有濫用判斷餘地之違失，該次地價評議不應作為本件配回抵價地之計算基礎。

（八）被告所定99年北側區段徵收抵價地地價評估內容，具有重大明顯之瑕疵，而違反誠信原則、正當法律程序及比例原則：

1、被告向內政部報請核准抵價地比例所引用之99年地價評估數據，係屬未經合理審議及實質審議之評估數據，其引用之參考數據更有顯然之錯誤，絕無可採，被告實有故意低估地價以致損害人民財產權之情形。因被告於其99年「北側區段徵收抵價地比例評估報告書」中，載明本件應以52,496元/㎡作為開發後之土地標售價格，並於報告書中稱該價格係參考自最近3年鄰近開發案之土地交易價格資料後所得。然細究該報告書所附「附件1-附件3」之參考交易資料可知，該報告書所稱參考鄰近開發案之土地交易價格資料，主要即係指第10期、第11期、第12期，以及廍子區之土地標售價格。然由地理位置以及開發案之品質觀之，「廍子區」、「第10期」、「第11期」之開發案距離與本開發案相距甚遠，且該等開發案所在地區較偏遠、地價顯然較低，「廍子區」甚至已位於大坑山區，與本開發案位於水湳精華高價地段顯然不同，且該等開發案亦無如同本開發案所規劃之大面積公園綠地，或大面積街廓之經貿專用區等設計規劃，顯無法作為本件合理之地價參考資料，被告不顧兩者間地價、設計規劃之顯然差異，故意將地段較差、地價甚低之「廍子區」、「第10期」、「第11期」之數十筆交易資料納入本件參考資料，實有刻意拉低本件未來評估地價之意圖，顯而易見，則被告99年之評估地價基礎具有顯然錯誤，甚為明確。

2、被告又於其99年「北側區段徵收抵價地比例評估報告書」中稱，因本區「在假設宅地化程度為7年內達成之條件下進行成熟度修正」建議以52,496元/㎡作為開發完後可建築用地平均標讓售價格，更有顯然之評估錯誤。蓋與本開發案地段最為接近者，即為鄰近之「第12期重劃區」，而該重劃區係於97年6月11日重劃完成並辦理土地登記完竣，被告則係於隔年98年11月26日辦理公開標售，換言之，本開發案相鄰之「第12期重劃區」宅地化程度僅需1年，即能辦理公開標售，則周遭土地均已開發完全之本開發案，宅地化年限自應與之相當，始屬合理。豈料，被告竟於99年評估報告書中，未曾交代任何合理憑攄或理由，無視於「第11期重劃區」之現有案例，竟刻意延長宅地化年份至7年，以作為下修評估地價至52,496元/㎡之理由，則被告99年之評估地價基礎存有顯然錯誤，灼然甚明。

3、由被告就本開發案陸續於98年12月變更臺中都市計畫（配合水湳機場原址地區整體開發書）」中所稱：「本件區段徵收，實際開發費用為381億元（南北兩側合計）．．．開發單為成本為38,604元/㎡，開發完成後土地標售價格為38,604元/㎡即可達財務自償」等語，以及其於「100年9月擬定臺中都市計畫合水湳機場原址地區整體開發細部計畫書」中所載：「本件區段徵收實際開發；費用為380億元（南北兩側合計）．．．開發單為成本為38,700元/㎡，開發完成後土地標售價格為38,700元/㎡即可達財務自償」等語，足證本開發案絕無被告所述開發成本過鉅而需壓低抵價地比例至40%之情形。豈料，99年間原告於向內政部所提出之財務報告書中，故意將距離遙遠且地段較差、地價甚低之「廍子區」、「第10期」、「第11期」之數十筆交易資料納入本件參考，刻意壓低本件之評估地價，已如前述，並以該等錯誤數據陳報內政部，誆稱本件財務不可行故抵價地比例有降低至40%之必要，顯有重大違誤並嚴重侵害原告等地主之權益，故被告99年之評估地價基礎具有顯然錯誤而無可採，甚為明確。

4、被告歷年來，就「對內送審」與「對外公告」之兩種資料中，均故意製造不同之資訊以分別誤導內政部或原告等地主，足證被告99年北側區段徵收抵價地地價評估內容，具重大明顯之瑕疵而無可採，不應作為本開發案之計算基礎。參照原告起訴狀第19頁至第20頁所示之被告歷年對內、對外文件內容差異比較表可知，被告絕非係因重新評估、蒐集更多交易資訊，始作出結論迥然不同之「99年抵價地比例評估報告書」。被告一再於「對內送審」與「對外公告」之兩種資料中，故意製造不同之資訊，一方面「對內送審」時，低估計價與預計收入，使內政部誤認財務虧損而同意例外降低抵價地比例至40%，一方面又不斷於「對外公告」之資訊中，一再告知原告等地主，本區段徵收案財務狀況極為良好，地主均能配回合理之土地，使各地主不知得以對於地價核定結果或抵價地比例進行爭議，被告所為有違誠信原則、正當法律程序及比例原則。

（九）原處分附件6之「土地所有權人應領抵價地之權利價值計算表」所載「規劃供抵價地分配之總面積」、「規劃供抵價地分配之總地價」之計算均有重大且明顯之錯誤，以致據此所計算之「9.參與抵價地抽籤配地之權利價值」數據亦計算錯誤：

1、依原處分附件6之權利價值計算表所載，其計算權利價值公式中所採用之「規劃供抵價地分配之總面積」為459,516.23㎡、「規劃供抵價地分配之總地價」為64,210,367,678元，然前述兩項數據實與原處分之作業說明書中之記載根本不符，實則，由原處分第4頁表1，以及原處分附件3「北側區段徵收抵價地分配街廓一覽表」所計算出之「規劃供抵價地分配之總面積441,201.29㎡」、「規劃供抵價地分配之總地價為62,533,958,205元」始為正確數據，前開數據錯誤之結果，不僅導致原處分附件6之權利價值計算表結論之「9.參與抵價地抽籤配地之權利價值」計算結果錯誤，更造成原告權利價值上漲率由應有之4.01倍縮減為3.96倍之重大不利益結果，侵害原告等地主之權益甚鉅。

（十）被告將「第二種經貿專用區」不列入土地所有權人可供選配抵價地之範圍，依法有違：

1、依據土地徵收條例第44條第1項規定，區段徵收範圍內土地經規劃整理後，除屬該項第2款之「九大公共設施」，或屬第3款所稱已於徵收計畫書中載明應撥供需地機關或標售公營事業機構之其他公共設施用地，或屬第4款之國民住宅用地、安置原住戶或經行政院專案核准所需土地，或屬第5款其餘可供建築而得標售、標租土地之外，其餘土地均應列入第1款之「抵價地」，發交被徵收土地所有權人依個人之權利價值計算結果領回。然查，被告辦理本件區段徵收作業於劃定本件可供分配之抵價地範圍時，竟無端違反同法第44條第1項規定，設計出「第二種經貿專用區」，並從可供土地所有權人分配之地價地中刪除之，並於原處分即系爭配地作業說明書第5頁中告知該區域土地不開放地主選配，致使原告等地主可供分配之抵價地母數大幅減少。細究被告所設計出之「第二種經貿專用區」，既非同法第44條第1項第2款至第5款各款土地之性質，則被告理應將該等土地列人第1款之「抵價地」發交被徵收地主依個人之權利價值計算結果領回，被告恣意設計此一特殊專區，並將該區土地由地主可供選配抵價地之範圍中除去，嚴重減損原告依法得選配地價地之權利，被告之作為顯已違法。

（十一）本件區段徵收各區段地價審議時所憑之「不動產估價報告書」內容存有諸多重大錯誤：

1、該估價報告書選擇採用「土地開發分析法」作為估價方法，違反不動產估價技術規則第70條規定：

⑴該估價報告書第38頁敘明採行之估價方法為「採行比較法及成本法之土地開發分析等二種估價方法」，惟依不動產估價技術規則第70條規定可知，土地開發分析法係用於「建築前」之土地，並就土地建築利潤、成本進行分析，實與本件區段徵收「後」地價評定所欲達成之劃分地價區段、評估各路街路線價格之目的完全不同，顯見該估價報告書所採行之估價方法已有重大錯誤。

⑵該估價報告書53頁記載「選定編號A7-2地價區段為基準地價區段」，再以成本法中之土地開發分析進行評估，所推估金額為341,871元（報告書64頁）。然查，編號A7-2乃「第一種生態住宅專用區」，現實係被劃分為數筆土地，並非單一個別之土地，根本無法適用前述不動產估價技術規則第70條之土地開發分析法，將其視為單一土地以進行開發評估及分析，顯見本件估價報告書採用土地開發分析法之舉，具有重大謬誤。

2、該估價報告書54頁基準地價區段比較案例表中所採用之比較案例三土地，以及比較標的4、5、6，違反不動產估價技術規則第22條、第23條規定：

⑴該估價報告書54頁所載基準地價區段比較案例表中，比較案例三之土地，位置記載為「西屯區上墩西街，上墩路與黎明路間」，價格種類為「待售價」，不僅位置不明，交易價格亦不明確，蓋待售價僅為賣方希望能出售之價格，無法等同市場達成交易之成交價，是以，此一地價比較案例顯屬估價單位理應依據不動產估價技術規則第22條詳為查證其「交易價格」、「交易條件」、「比較標的狀況」、「交易日期」之比較標的。然估價單位未盡義務查證，致該比較標的成為交易價格無法掌握及量化之標的，則估價單位理應依據不動產估價技術規則第23條規定不予採用該比價標的，然估價單位依然草率採用該筆位置不明、交易價格不明之物件作為本件估價報告書之重要地價比價案例，該估價報告書顯有重大違誤並導致據此所作出之比價結論更生錯誤，而無可採。

⑵該估價報告書62頁所列比較標的4、5屬成屋，價格種類亦僅為「待售價」而非成交價，亦屬估價單位應依動產估價技術規則第22條詳為查證其「交易價格」、「交易條件」、「比較標的狀況」、「交易日期」，否則即應依據同規則第23條「不予採用」之比較標的，然估價單位仍草率採用該兩筆交易價格、條件、日期不明之物件作為本件估價報告書之重要地價比價案例，則本件估價報告書顯有重大違誤並導致據此所作出之比價結論更生錯誤，而無可採。

⑶該估價報告書62頁所列比較標的6，主要結構部分記明「結構中」，足見該標的僅屬「預售屋」而非成屋，其交易價格自無法與成屋相為比擬，然估價報告竟將僅為預售屋之比較標的6與已為成屋之比較標的4、5放置於同一分析方式進行試算，甚至於63頁將此三種比較標的進行推估而得出堪估標的價建坪單價為298,000元，則估價報告書於採用之比較標的上實有違背不動產估價技術規則之重大錯誤。

3、該估價報告書59頁將比較標的1與比較標的2列為試算勘估標的之基準而未排除，違反不動產估價技術規則第26條：

⑴依不動產估價技術規則第26條規定，估價師於計算出試算價格後，仍有再為檢視之義務，確認是否存有差距達20%以上之情形，若有則應排除該試算價格之適用。惟查，估價報告書59頁所列比較標的1之試算價格為299,891元、比較標的2之試算價格為381,267元、比較標的3之試算價格為336,940元，予以檢核後發現：

①比較標的1與比較標的2之試算：（381,267-299,891）÷[（381,267＋299,891）÷2]=23.9%。

②比較標的1與比較標的3之試算：（336,940-299,891）÷[（336,940＋299,891）÷2]=11,6%。

③比較標的2與比較標的3之試算：（381,267-336,940）÷[（381,267＋336,940）÷2]=12.3%。由上檢核計算後可知，比較標的1與比較標的2之差距已達20%以上，顯屬不動產估價技術規則第26條所稱應排除該試算價格之標的，然該估價報告竟仍予以採用作為試算堪估標的之基準，則此試算價格及結論顯已違背估價規則而具重大錯誤，絕無可採。

4、該估價報告書62頁採用比較標的4、5、6之交易狀況完全未經調整，違反不動產估價技術規則第23條規定：

⑴該估價報告書62頁所列比較標的4、5、6之價格型態均為「待售價」，而未具明確交易價格及條件，係屬「特殊交易」類型，倘欲將該待售價作為日後成交價之推算基礎，至少應依據不動產估價技術規則第23條第13款規定，先做適當之調整。然依該估價報告書63頁記載「交易情況調整率100%」等語可知，此交易狀況完全未經調整，則估算報告書就此部分之估算顯又嚴重違背不動產估價技術規則。

5、該估價報告書60至61頁就利息成本分析之計算有誤：

⑴估價報告書第60至61頁「利息成本分析」部分提及，依融資利率3.50%、一年期定存利率1.19%，在開發使用資金40%為自有資金，60%為貸款資金，開發年期為12個月條件下，土地成本占總成本之71％，及建築成本佔總成本之29%。準此，土地成本應為71%、建築成本則為29%，但估價報告於列計算式時，卻將土地成本佔總成本列為75%、建築成本佔總成本列為25%，顯有高估開發前土地價格之重大錯誤，則據此錯誤結論所為之地評會審議結果，自亦存在重大錯誤而無可採。

6、估價報告書就地價區段A21-1之勘估，違反不動產估價技術規則第23條、第25條規定：

⑴依不動產估價技術規則第23條規定，估價師若就比較標的之交易價格無法有效掌握，即不應採用該比較標的，然而，本件估價報告書81頁比較標的15係屬建地，價格種類為「待售價」，並非確認之成交價，僅為賣方欲出售之價格，尚未經市場交易行情之最終檢驗確認，根本尚非最終市場交易價格，估價報告書逕行採納該標的作為比較標的之舉，已違背不動產估價技術規則第23條規定。

⑵惟查，估價報告書84、85頁所示，其中比較標的13、14、15個別因素調整分別為-23%、1%、-1%其中就標的13個別因素調整已大於15%（-23%＞15%），故而個別因素即應排除適用，然該估價報告書仍將之列入適用，且未說明為何在違反估價技術規則第25條情形下，仍得適用，是估價報告書之價格推估，已有重大疑義。況查，比較標的13之區域因素及個別因素總調整率為（-8%）＋（-23%）＝-31%，已調整率大於30%，則依據不動產估價技術規則第25條規定，標的13根本無法列入比較標的之試算價格，估價報告書予以採用顯有重大違誤。

7、估價報告書就地價區段B5之勘估，違反不動產估價技術規則第25條規定：

⑴比較標的19、20、21依估價報告書99、100頁所示，其中比較標的19、20、21區域因素調整分別為-20%、-20%、-20%，而個別因素調整，則分別為-18%、-27%、-30%，則就標的19、20、21之個別因素調整與區域因素調整已大於15%，三個比較標的試算價格即應排除適用，然估價報告書仍將之列入適用，且未說明為何在違反估價技術規則第25條情形下，仍得適用，是報告書之價格推估，即有疑義。

⑵比較標的19、20、21之區域因素及個別因素總調整率均大於30%（標的19：-18%＋（-20%）＝-38%；標的20：-27%＋（-20%）＝-47%；標的21：-30%＋（-20%）＝-50%），則依據前述不動產估價技術規則第25條之規定，標的19、20、21根本不得列入比較標的之試算價格。

8、估價報告書就地價區段B9之勘估，違反不動產估價技術規則第25條規定：

⑴比較標的25、26、21依估價報告書113、114頁所示，其中比較標的25、26、21區域因素調整分別為-20%、-20%、-20%，而個別因素調整，則分別為-48%、-44%、-31%，則就標的25、26、21之個別因素調整與區域因素調整已大於15%，三個比較標的試算價格即應排除適用，然報告書仍將之列入適用，且未說明為何在違反估價技術規則第25條情形下，仍得適用，是報告書之價格推估，亦有疑義。

⑵比較標的25、26、21之區域因素及個別因素總調整率均大於30%（標的25：-48%＋（-20%）＝-68%；標的26：-44%＋（-20%）＝-64%；標的21：-31%＋（-20%）＝-51%），依不動產估價技術規則第25條規定，標的25、26、21根本無法列入比較標的之試算價格。

9、估價報告書就地價區段B7之勘估，違反不動產估價技術規則第25條規定：

⑴比較標的25、30、21依估價報告書128、129頁所示，其中比較標的25、30、21區域因素調整分別為-20%、10%、-20%，而個別因素調整分別為-44%、-9%、27%，則就標的25、21之個別因素調整與區域因素調整已大於15%，二個比較標的試算價格即應排除適用，然估價報告書仍將之列入適用，且未說明為何在違反估價技術規則第25條情形下，仍得適用，是報告書之價格推估已有錯誤。

⑵比較標的25之區域因素及個別因素總調整率均大於30%（標的25：-44%＋（-20%）＝-64%），則依不動產估價技術規則第25條規定，標的25根本無法列入比較標的之試算價格。

10、估價報告書就地價區段F3之勘估，違反不動產估價技術規則第25條規定：

⑴比較標的32依估價報告書143頁所示，其中比較標的32個別因素調整為23%，則就標的32之個別因素調整已大於15%，該比較標的試算價格即應排除適用，然報告書仍將之列入適用，且未說明為何在違反估價技術規則第25條情形下，仍得適用，是報告書之價格推估已有錯誤。

11、估價報告書就地價區段D4-1之勘估，違反不動產估價技術規則第25條規定：

⑴估價報告書153頁就比較標的32屬建地，價格種類為「待售價」，換言之，比較標的32之價格均非成交價，估價報告書根本無從掌握交易價格，如何作為比較標的。且依估價報告書157頁所示，其中比較標的31、8個別因素調整分別為-16%、-18%，其個別因素調整已大於15%，故而個別因素即應排除適用，然報告書仍將之列入適用，且未說明為何在違反估價技術規則第25條情形下，仍得適用，是報告書之價格推估已有錯誤。

12、估價報告書就地價區段C7之勘估，違反不動產估價技術規則第25條規定：

⑴比較標的35、36、37依估價報告書170、171頁所示，其中比較標的35、36、37區域因素調整分別為-20%、-20%、-20%，而個別因素調整則分別為-25%、-16%、-14%，則就標的35、36、37之區域因素調整已大於15%，而標的35、36之個別因素調整亦大於15%，三個比較標的試算價格即應排除適用，然報告書仍將之列入適用，且未說明為何在違反估價技術規則第25條情形下，仍得適用，是報告書之價格推估已有錯誤。

⑵比較標的35、36、37之區域因素及個別因素總調整率均大於30%（標的35：-25%＋（-20%）＝-45%；標的36：-16%＋（-20%）＝-36%；標的37：- 14%＋（-20%）＝-34 %），則標的35、36、37根本無法列入比較標的之試算價格。

13、估價報告書就地價區段C6之勘估，違反不動產估價技術規則第25條規定：比較標的35、36、37依估價報告書184、185頁所示，其中比較標的35、36、37區域因素調整分別為-20%、-20%、-20%，則就標的35、36、37之區域因素調整已大於15%，三個比較標的試算價格即應排除適用，然報告書仍將之列入適用，且未說明為何在違反估價技術規則第25條情形下，仍得適用，報告書之價格推估有所錯誤，並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分（關於原告134人部分）。

四、原告地○○另主張略以：

（一）區段徵收故意虛增徵收成本，蓄意排除未將「公有土地」併入徵收總面積計算發還抵價地之比例，嚴重侵害人民權益：倘若「公有土地」可不併入徵收總面積計算，則同理關於其開發費用（包括拆遷補償、整地費用等）即亦當然不得納入系爭區段徵收開發成本內，方始公平合理。惟被告卻將「公有土地」地價款納入區段徵收計畫書內作為區段徵收之成本，而系爭徵收之徵收開發費用絕大多數用於公有土地上，於計算「私有土地」可申請發還抵價地之比例時，卻僅以「私有土地」總面積為計算基準致虛增誤導其比例為40%，已嚴重損及人民之利益。倘被告仍堅持以徵收「私有土地」總面積計算發還抵價地之比例，而將「公有土地」地面積排除在外，理應將「公有土地」之所有開發費用予剔除重新計算開發成本後，再重新核定發回抵價地比例，並據此核算權利價值計算表，方屬允洽。

（二）依臺中市第7、9、10、11、12期市地重劃區抵費地得標清冊，及98年11月26日第12期福星市地重劃區抵費地得標資料，系爭區段徵收於99年時所評定之地價顯然過低，不符合真實情況，是被告99年之地價評估報告顯屬低估原告所有土地之價值。地價評議委員會據此所為、未實質審議之決議，顯然濫用「判斷餘地」，自屬違法。

（三）其他主張如：「被告未依內政部『100年1月26日第252次審議會』作成之附帶決議，逐年核實修正後報部」、「原告不服『臺中市水湳機場原址北側區段徵收抵價地抽籤配地作業說明書』及其附件6『抵價地權利價值計算表』之處分，提起撤銷訴訟，被告辯稱前處分已確定，不得再於本件爭執」、「被告將保留原址分配地主之土地面積、地價加入全部申領發還抵價地之土地、地價，致稀釋其餘地主所得領回發還抵價地比例低於法定最低應發還40%之規定」、「第二種經貿用專用區非屬9項公設，被告列為不提供分配，排除於權利價值計算範圍造成原告權利受損」等語，皆同上共同主張部分。

五、被告略以：

（一）原告既以系爭權利價值計算表為訴訟標的，則有關抵價地比例核定為40%之前處分其實質合法性，並非本件訴訟應審酌之事項：

1、參照最高行政法院102年度判字第199號判決意旨，原告若不服此徵收公告所記載之抵價地比例40%與其抵價地總面積依徵收私有土地總面積為計算之徵收公告內容，應依土地徵收條例第22條規定，於法定期限內提出異議，始屬正辦。

2、次按最高行政法院104年度判字第1號判決、105年度判字第7號判決意旨可知，抵價地比例核定後，徵收公告有關抵價地比例之記載非行政處分，然經原地主於徵收公告期間內，依土地徵收條例第40條規定，檢具相關證明文件，以書面具體向直轄市或縣市政府申請發給抵價地，經直轄市或縣市政府予以核定發給抵價地時，即因適用抵價地比例之結果，而影響原地主抵價地之受配而屬行政處分。因此，原地主若對所核定之抵價地比例有爭執，自應就其具體申請發給抵價地，經直轄市或縣市政府核定同意發給抵價地時請求救濟之。

3、本件被告准予發給抵價地之函文期間為100年6月至100年9月，該等函文雖未記載救濟期間，依行政程序法第98條規定，原告若不服抵價地比例，仍應於收受上開核准發給抵價地函文1年內，提起行政救濟，然原告於收受該等函文1年內，對抵價地比例有所爭執卻未提起行政救濟，足見本件有關抵價地比例核定為40%之處分業已確定。參照最高行政法院102年度判字第199號判決意旨，本件訴訟之客體既為105年3月9日函文檢送之系爭權利價值計算表，則先前核定抵價地比例40%之前處分，既未經原告提起爭訟，而未經撤銷、廢止或其他事由而失其效力，非本件之訴訟客體，則已對系爭權利價值計算表產生構成要件效力，其實質合法性並非本件訴訟所應審理之範圍。因此系爭權利價值計算表以抵價地比例40%之先前處分為計算基礎，自屬合法妥適。原告仍就先前處分即抵價地比例為爭執，自無理由。

4、依100年4月7日原告之徵收公告及發給各地主之通知函，已明確告知地主本件區段徵收之抵價地總面積為徵收「私有土地」總面積40%。原告若不服徵收公告與通知函所記載之抵價地比例40%與抵價地總面積依徵收私有土地總面積為計算之徵收公告內容，自得依土地徵收條例第22條之規定於法定期限內提出異議。而本件訴訟之客體既為權利價值計算表，則先前核定抵價地比例及公告徵收內容記載抵價地比例為徵收私有土地總面積40%之處分，既未經撤銷、廢止或其他事由而失其效力，且非本件之訴訟客體，則已對權利價值計算表產生構成要件效力，其實質合法性並非本件訴訟所應審理之範圍。

（二）原處分之抵價分配僅以區段徵收範圍內「私有土地總面積之40%」計算方式是否違反法律保留原則？

1、按土地徵收條例第37條至第48條、第39條至第42條規定「私有土地」遭徵收之現金補償與抵價地比例等徵收程序之規範；區段徵收範圍內「公有地」之規劃、開發與分配則規定於同條例第43條。依體系解釋，該條例第39條第2項所稱抵價地總面積以徵收總面積50%為原則，所稱「徵收總面積」，當指「私有土地」之徵收土地總面積，不包含公有土地。

2、土地徵收條例第39條第1項有關「徵收土地」應給予補償地價規定，係針對徵收「私有土地」而言。至於公有土地雖納入區段徵收之範圍，但其土地並未遭徵收，因此無徵收補償之概念，而係依同條例第43條規定，以作價或領回土地方式撥供規劃、開發、分配。故該條例第39條第2項之「徵收總面積」，當指同條第1項所稱「徵收土地」，即私有土地之面積而言。

3、依土地徵收條例第43條就公有土地其用語為：「區段徵收範圍內」之公有土地，而非「區段徵收土地之公有地」。是以，土地徵收條例區分「徵收土地」及「區段徵收範圍內」兩種用語，前者係指私有土地，後者始包含公有土地在內。又依平均地權條例第54條規定，所稱「徵收總面積」係指遭徵收之私有土地總面積而言，其用語為「徵收總面積」，而非「區段徵收範圍內總面積」，自不含公有土地在內，亦甚明確。

4、依體系解釋、文義解釋，土地徵收條例第39條第2項、平均地權條例第54條第1項稱「徵收總面積」，係指私有土地之面積而言，不包含公有土地。是平均地權條例施行細則第67條第2項規定，計算徵收總面積不包含公有土地，與母法相符，未違反法律保留原則。

5、依土地徵收條例施行細則第46條及其附件1與第50條及其附件2之規定，可知公務機關領回公有土地與私有土地所有權人領回抵價地之面積計算，係屬不同之計算公式，且未合併計算。亦即公有地以領回土地之方式提供者，其領回土地之面積，係單獨以區段徵收範圍內之領回「公有土地」面積為計算基礎，不加計徵收之「私有」土地面積。反之，私有土地領回抵價地權利價值及面積計算，僅以全區之「私有土地」徵收總面積為基礎。

（三）原處分之抵價分配僅以區段徵收範圍內「私有土地總面積之40%」計算方式是否違反平等原則？

1、依土地徵收條例第39條、第40條第1項、第43條規定可知，區段徵收範圍內之私有地與公有地之處理程序並不相同。區段徵收之「私有地」應依同條例第39條規定補償其地價，惟若原私有地之所有權人不願領取現金補償者，則可申請發給抵價地。區段徵收範圍內之公有土地，如於徵收前已作為道路、溝渠、公圜、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地，則應無償撥給主管機關統籌規劃開發分配，並無補償與領回土地之問題。至於其他「公有地」，則以作價或領回土地之方式，撥供區段徵收主管機關統籌規劃開發分配，亦與「私有地」之補償地價或申領抵價地之情形有間。基此，區段徵收範圍內私有地與公有地之性質本屬不同，其處理程序亦有區別。因此，基於不同事件而為不同處理之平等原則，於計算「全區抵價地之面積」時，未包含「公有地」，而以徵收私有土地之總面積作為計算基礎，不違背平等原則。

（四）原處分之抵價分配僅以區段徵收範圍內「私有土地總面積之40%」計算方式，是否違反誠實信用原則、信賴保護原則？

1、被告於100年4月7日之徵收公告及通知函已記載：「本區抵價地總面積為徵收『私有土地』總面積40%，被徵收土地所有權人應領回抵價地之面積，按其申請發給抵價地補償地價與區段徵收補償總地價總額之比例計算其應領之權利價值，並以該抵價地之單位地價折算之。」等語，足見上開徵收公告已明確告知所有地主，本區段徵收之抵價地總面積為徵收「私有土地」總面積之40%，不包括公有土地在內，原告收受此通知即已知悉，原告主張不足採。

2、區段徵收計畫書僅記載徵收範圍內之土地，包含公有土地等語，並未進一步表示抵價地之面積應連同公有土地作為計算基礎。至於被告於會議中答覆抵價地總面積為區段徵收總面積40%等語，並無進一步向民眾表示徵收面積將加計公有地計算之情事，而其所謂區段徵收總面積則係依平均地權條例施行細則第67條規定，不包括公有地在內。

3、私有地始存有徵收補償概念，因此權利價值計算表中之「全區徵收補償地價」與「全區徵收總地價」，當指徵收私有土地之補償地價與總地價而言，自無使人誤認包含公有地之情形。

（五）原處分之抵價地分配方式，是否使被告違法取得遠大於開闢公共設施及支應開發成本所需面積之土地，而嚴重侵害人民財產權，致違反比例原則？

1、依最高行政法院102年度判字第199號判決意旨，區段徵收係為達成區域開發建設之重大公益，所有開發費用均由政府負責編列及籌措，並由政府負擔開發所生之財務風險，因此應許需用機關評估風險與成本後，核定抵價地之合理比例。倘區段徵收符合法定程序，且足認被徵收土地所有權人已受合理之補償時，即應認該區段徵收之實施為適法。區段徵收並「非」以謀求被徵收土地所有權人之最大利益為主要目的。

2、對照各原告之權利價值計算表第4欄位：「申請領回抵價地補償地價（元）」與第8欄位「領回抵價地權利價值（V1）（元）」之金額，可知原告依抵價地比例40%所計算領回抵價地權利價值，較應領補償地價均高出3.9619倍，因此本區段徵收將抵價地比例定為40%，申領抵價地之原告，已受合理之徵收補償，被告所為抵價地比例之核定，即屬適法。

3、依平均地權條例施行細則第80條規定，被告嗣後出售區段徵收土地之地價收入，除抵付開發成本外，全部撥充實施平均地權基金，因此本件並無原告所述將抵價地比例定為40%，被告因標售本區段徵收所取得之土地而獲有鉅額利益之情形。

（六）原處分抵價地比例定為40%，是否未經內政部實質審查？是否未依據內政部之附帶決議逐年核實修正後報部而違反正當法律程序？內政部100年1月26日土地徵收審議委員會第252會議紀錄，並不涉及將本件區段徵收抵價地比例「核定」為40%之問題，內政部「早」於99年9月16日以內授中辦地字第0990725448號函核定本件之抵價地比例，且無任何之附帶決議。該次審議會議紀錄所載審查事項及決議所示之13件徵收案件，其中第1、2件徵收案係有關水湳機場北側、南側區段徵收「是否」准予辦理之審查，其所為之附帶決議，亦係針對「徵收計畫書」有關預計總收入部分，被告業依內政部100年1月31日內授中辦地字第1000723773號函，按開發年期核實正徵收計畫書內容，並於100年2月18日檢附已補正之徵收計畫書及補正說明表送內政部審閱，嗣經內政部100年2月25日核准本件徵收計畫書在案。因此，原告主張係有誤會，並無足取。

（七）被告101年11月評定地價結果是否經實質審查？有無違反正當法律程序原則及誠實信用原則？

1、本件區段徵收後各區段之地價，係由被告委由卓越事務所進行評估，作成不動產估價報告書後，送請地評會審議。於101年7月18日進行第1次審議，經審議原案退回，並請卓越事務所依地評會第1次審議之意見辦理修正，重新製作不動產估價報告書，始經地評會101年9月7日之會議審議通過。可知地評會係歷經2次審查，並經卓越事務所依審查委員意見辦理修正重新送審後，始通過區段徵收後之各區段地價評議。

2、地評會確已審酌土地徵收條例第45條及平均地權條例施行細則第70條規定之各項因素後，始審議通過本件區段徵收後各區段之地價：

⑴觀第1次地評會委員辦理修正後之不動產估價報告書於第5頁估價條件載明：「區段徵收後地價查估之估價條件，係假設本區段徵收事業已完成，原土地所有權人領回抵價地，並可自由買賣交易時之價值，經調整至價格日期當時之適當價值。同時依據土地徵收條例第45條規定進行，區段徵收後之地價應斟酌區段徵收後各街廓之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展情形，估計區段徵收後各路街之路線價或區段價。」等語，足見該報告書已審酌上開規定之各項因素後，作為評估區徵收各區段之地價。

⑵所謂平均開發成本乃各項開發總費用除以可標讓售土地之面積，觀估價報告書附件8有關北側區段徵收財務計畫分析相關資料所示，北側區段徵收抵價地比例評估報告書第32頁至35頁所載開發總費用之估算，及第36頁表6北側區段徵收範圍內抵價地及可標售土地面積估算表可知，開發總費用152億933萬元除以可標讓售土地面積29.764478公頃後，即可得出平均開發成本，是地評會第2次審議當可估算平均開發成本而為審議。

⑶上開規定之各街廓之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展情形等各項因素，亦經地評會審酌。以第一種生態住宅專用區此一街廓為例，參照評估報告書第57頁所示基準地價區段區域因素調整率分析表之主要項目欄記載，以及第58頁之個別因素調整率分析欄之主要項目記載，可知評估報告書以就第一種生態住宅專用區此一各街廓之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展情形列入評估甚明。

3、地評會之決議，係採合議制，自不能僅憑有2、3位委員提出意見即謂會議未經實質審理。再依估價報告書之內容及附件可得知各項開發費用與平均開發成本，而公告土地現值、鄰近開發之評定地價等資料，則非法定必要之審酌因素。且估價報告書所載之法定容積修正比率本屬合理，僅B委員一人有所質疑而已。至於會議之C委員及業務單位表示會後由業務單位彙整開發費用、平均開發成本及公告土地現值等資料，給委員卓參，實屬尊重委員之立場，並不影響該次會之資料已充足，得為實質審議之事實。

4、參地價及標準地價評議委員會組織規程第4條規定，及最高行政法院95年度判字第2143號判決、最高行政法院91年度判字第1396號裁定要旨，地評會係經不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。本件區段徵收後各區段之地價，既經地評會審議通過，自須尊重該地評會所享有之判斷餘地，而不得恣意指責。區段徵收後各區段地價之評議，並無顯然違法或不當之處，原告之主張無足採。

5、復查101年9月7日地價會101年第3次審查會議後，被告地政局業將「臺中市水湳機場原址北側、南側區段徵收案」區段徵收開發之各項開發費用、平均開發成本及公告土地現值等相關資料送予各委員等情，復經臺中市政府106年12月8日府授地價一字第1060267312號函覆本院甚明。原告質疑被告於會後未檢附上開資料予委員參酌云云，亦屬無據。

（八）被告所定99年北側區段徵收抵價地地價評估內容，是否具有重大明顯之瑕疵，而違反誠信原則、正當法律程序及比例原則？

1、被告以99年8月12日府地用字第0990230716號函報請內政部核定本件之抵價地比例，該函文記載：「．．．綜上，北側區段徵收區在以達成自償性為目標下，在公共設施負擔比率為49.93%、既有合法建物基地原位置保留及預計土地所有權人領取現金補償比例為20%條件下，可推估發還抵價地比例為40%，土地所有權人領回抵價地面積約22.2944公頃，開發完成後，政府可取得29.8496公頃可標讓售土地，開發總成本為1,524,812萬元，財務平衡可標售土地之底價為52,496元/㎡，差額地價之評定單價為27,563元/㎡，開發完成後土地處分預估收入為1,738,096萬元，開發後第7年淨現值為100萬元，益本比為1.14，財務計畫尚可平衡。」等語，可知被告已就本區段徵收之開發總成本、土地所有權人領回抵價地面積為估計，並詳細說明本區段徵收抵價地比例擬定為40%之理由。

2、依上開函文所檢陳之本區段徵收抵價地比例評估報告書記載：「．．．當以抵價地發還比例40%為基值，土地所有權人申領抵價地比例為80%之條件下，可標讓售土地面積與開發單位成本呈反向變動關係，且抵價地發還比例之增加對於開發單位成本變動之影響頗大。當抵價地發還比例於40%時，淨現值為正值，當抵價地比例提高至41%時，開發單位成本增加淨現值由正值轉為負值，顯示財務不可行，故本區抵價地發還比例應以40%為原則，開發始具可行性。」等語，亦見本區段徵收確因情況特殊，而有報經主管機關即內政部核定抵價地比例為40%之必要。再者，本件區段徵收計畫書所載，將來以52,496元/㎡為開發完成後可建築用地平均標讓售價格，係參照地政事務所提供最近3年北屯區、西屯區鄰近本件開發案住宅區及商業土地平均交易價格資料後，在假設宅地化程度為7年內達成之條件下進行成熟度修正後而得，以作為計算可標售土地收入之依據，與本件抵價地抽籤配地說明書所載區段徵收後各使用分區之評定地價，乃地評會依市場行情評定，其考量基礎、計算方式全然不同。原告將計算方式、考量基礎完全不同之兩種金額，混為一談，而謂若以目前評定之地價作為標讓售土地價格，被告將獲得鉅額利潤，而造成不公之現象，亦屬無據。

3、被告於99年抵價地比例評估報告書所為之評估，係作為區段徵收財務風險之評估，其評估是否合理？有無低估地價？須以當時之客觀情狀而為認定，與被告「嗣後」實施本件區段徵收是否獲利無涉。原告徒以前臺中市長胡志強表示本件區段徵收可帶來龐大之收入為由，而指責「當時」抵價地比例評估報告書有刻意低估地價之情事，要無足取。

（九）原處分附件6之權利價值計算表內所載「規劃供抵價地分配之總面積」、「規劃供抵價地分配之總地價」之計算是否均有重大且明顯之錯誤？以致據此所計算之「9.參與抵價地抽籤配地之權利價值」數據亦計算錯誤？

1、本區段徵收申領抵價地之地主共計680位，其中57位地主申請原位置保留，其原地保留之面積小計為18,314.94平方公尺，其原地保留之地價為1,676,409,473元。而原位置保留號之位置與面積確定後，被告始就非原地保留戶進行後續抽籤暨配地作業，因此本區段徵收作業說明書附件3所示系爭區段徵收抵價地分配街廓一覽中之供規劃分配之抵價地面積合計441,201.29平方公尺，與規劃供分配之地價合計62,533,958,205元，係扣除原位置保留戶後之面積與地價。本件規劃供抵價地分配之總面積，包含原位置保留戶之面積與非原地保留之抽籤配地之面積，而為45萬9,516.23平方公尺（18,314.94＋441,201.29）。另本件規劃供抵價地分配之總地價，亦包含原位置保留之地價與其他非原地保留之抽籤配地之地價，而為64,210,367,678元（1,676,409,473元＋62,533,958,205元）。因此，其平均地價為139,735元（64,210,367,678元＋459,516.23元，小數點以下四捨五入）。基此，原處分附件6之權利價值計算表將規劃供抵價地分配之總面積記載為459,516.23平方公尺，規劃供地價地分配之總地價記載為64,210,367,678元，區段徵收後之平均地價記載為139,735元，自屬正確。

2、本件區段徵收申領抵價地之所有權人既包括原位置保留戶之所有權人，則該原位置保留戶之申領抵價地所有權人之土地面積仍屬規劃供抵價地分配面積之一部，因此於計算「規劃供抵價地分配之總面積」時，自應將該原位置保留戶之土地面積予以納入計算。原告稱原位置保留戶所申領抵價地之面積與其地價不應計入「規劃供抵價地分配之總面積」與「規劃供抵價地分配之總地價」，自無理由。

（十）被告將「第二種經貿專用區」不列入土地所有權人可供選配抵價地之範圍，是否違法？

1、按土地徵收條例施行細則第54條及區段徵收實施辦法第26條第1項第2款之規定，抵價地分配作業程序，包含規劃抵價地分配街廓、分配方向及訂定各街廓最小分配面積。因此，被告自得就抵價地分配之街廓予以規劃，而非謂凡是可供建築之土地，均應納入抵價地抽籤分配之範疇。另依土地徵收條例第39條及第44條規定，只在說明抵價地發交被徵收土地所有權人領回，及計算抵價地總面積，以徵收總面積（即徵收私有土地總面積）40%至50%為計算而已，並未規定凡是可供建築之土地，均應納入抵價地抽籤、分配之範圍。經查，本區段徵收預計抵價地之面積約29.5公頃，被告規劃供抵價地分配之總面積約46公頃，已足供本區地主選配。因此本件第二種經貿專用區雖非公共設施用地，但依都市計畫規劃作為國際經貿園區使用，故由被告統籌規劃使用，以期達到本區大學城、大公園及大會展中心之規劃目標。且為促使水湳經貿園區發展及吸引大型企業將總部設立於該處，故不提供分配，以避免影響水湳國際會展中心、水湳轉運中心等重大建設的規劃建設期程，亦無違反法令之情事。

2、本件區段徵收有關第二種經貿專用區土地既未提供分配，即非屬供抵價地分配之範圍，其面積自非屬規劃供抵價地分配面積之一部，其地價亦非規劃供抵價地分配地價之一部，該專用區土地之面積與地價均不應納入「規劃供抵價地分配之總面積」與「規劃供抵價地分配之總地價」。原告稱縱使該專區土地不納入分配，然於計算「規劃供抵價地分配之總面積」與「規劃供抵價地分配之總地價」時，應將該專用區之土地納入計算，實無可採。

（十一）本件區段徵收各區段地價審議時所憑之「估價報告書」，內容是否存有諸多重大錯誤？

1、原告所指估價報告書選擇採用「土地開發分析法」作為估價方法，違反不動產估價技術規則第70條規定：依不動產估價技術規則第70條規定，土地開發分析法係為求取建築開發前之土地價格，另依土地徵收條例第45條規定「區段徵收後之地價應斟酌區段徵收後各街廓之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展情形估計區段徵收後各路街之路線價或區段價」，本件將地價區段視為勘估標的並無不妥。

2、原告所指估價報告書54頁基準地價區段比較案例表中所採用之比較案例三土地，以及比較標的4、5、6，違反不動產估價技術規則第22條、第23條規定：依不動產估價技術規則第75條第3項規定：「銷售單價應考量價格日期當時銷售可實現之價值，以比較法或收益法求取之。」故本件比較標的採用調整後之預售屋價格或成屋價格均屬適當。另本件比較標的之查證作業完整，基於估價當時針對個資之保護考量，並未明確揭露地段號等相關資訊。

3、原告所指估價報告書59頁將比較標的1與比較標的2列為試算勘估標的之基準而未排除，違反不動產估價技術規則第26條規定：經重新檢視本件估價相關資料後，比較標的1、2、3試算價格均符合不動產估價技術規則第26條相關規定，不影響評估結果。

4、原告所指估價報告書62頁採用比較標的4、5、6之交易狀況完全未經調整，違反不動產估價技術規則第23條規定：依內政部94年7月11日台內地字第0940009736號解釋函令「擬售價格並應先進行議價空間調整為推定成交價格後，再進行情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整」之內容顯示，「擬(待)售價格」為可參考使用之比較標的價格形態，且非屬不動產估價技術規則第23條所規定之情況因素。

5、原告所指估價報告書60至61頁就利息成本分析之計算有誤：經重新檢視本件工作底稿與報告書內容後，其資本利息綜合利率之計算過程為（40% x 1.19% + 60% x 3.50%) x75% x 1+ (40% x 1.19% + 60% x 3.50%) x 25% x12 =1.29%，與表14內容之綜合利率數額相符，並無計算錯誤之情事。

6、原告所指6至13針對估價報告書與不動產技術規則不符之處，均屬誤會，而原告所指6至13之主張，係屬同一訴訟理由，統一回復如下：

⑴依內政部94年7月11日台內地字第0940009736號函釋「擬售價格並應先進行議價空間調整為推定成交價格後，再進行情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整」內容顯示，「擬（待）售價格」為可參考使用之比較標的價格形態，且非屬不動產估價技術規則第23條所規定之情況因素。

⑵次依不動產估價技術規則第25條規定，確有比較標的排除適用之相關規定，然該條文亦說明「勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。」本件水湳機場原址開發地區，其都市計畫規劃之土地及建築物使用項目管制內容，與同一供需圈內近鄰或類似地區之土地及建築物使用分區管制內容性質並不相同，且差異較大，有其特殊性，因此部分試算價格之調整運算過程中，有區域因素調整、個別因素調整、單獨項目之價格調整率大於百分之15，或總調整率大於百分之30之情形，其特別敘明事項則請詳閱估價報告書41頁等語，並聲明求為判決駁回原告之訴。

六、本件事實欄所載事實，有上開證據可稽，應堪認定。本件兩造之爭點為：本件被告原處分是否合法？茲論述如下：

（一）本件應否審查抵價地比例之核定部分：

1、按國家基於公共利益之需要，得以徵收方式取得私有土地作為興辦事業之用，依土地徵收條例第4條規定，有該條第1項規定之情形者，需用土地人得辦理區段徵收。又區段徵收係對一定區域內之私有土地為全部徵收後，再重新規劃、整體開發之綜合性土地改良事業，與一般徵收不同，是否以區段徵收作為取得公共設施用地之手段，需經評估，並由中央主管機關核准以為事前之監督。

2、次按土地徵收條例第39條第2項規定：「抵價地總面積，以徵收總面積百分之50為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於百分之40。曾經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於百分之45。」依此，抵價地總面積占徵收土地總面積之比例，以徵收總面積百分之50為原則，僅例外允許需用土地人「因情況特殊」規劃較低之抵價地比例實施區段徵收，依同條例施行細則第40條第1項規定，於區段徵收計畫書報核前，需用土地人應先報經上級主管機關核准，可見抵價地比例報核，為區段徵收計畫書報核、審議及核准前之程序。由此可知，內政部作成之徵收處分其法律效果並不包括抵價地比例核定之部分。

3、再按土地徵收條例第44條第1項、第4項規定：「（第1項）區段徵收範圍內土地，經規劃整理後，除依前條規定配回原管理機關外，其處理方式如下：一、抵價地發交被徵收土地所有權人領回。其應領回抵價地之面積，由該管直轄市或縣（市）主管機關按其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領之權利價值，並以實際領回抵價地之單位地價折算之。二、道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地，無償登記為當地直轄市有、縣（市）有或鄉（鎮、市）有。三、前款以外之公共設施用地，得由主管機關依財務計畫需要，於徵收計畫書載明有償或無償撥供需地機關或讓售供公營事業機構使用。四、國民住宅用地、安置原住戶或經行政院專案核准所需土地得以讓售。五、其餘可供建築土地，得予標售、標租或設定地上權。‧‧‧（第4項）依第1項第3款至第5款撥用或讓售地價及標售底價，以開發總費用為基準，按其土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展等條件之優劣估定之。‧‧‧。」。依此可知，得辦理區段徵收須取得之土地，應滿足供規劃比例所需之抵價地、必要公共設施用地，以及其餘供有償撥用或讓售之土地，其地價及標售底價須足以填補開發總費用。再參諸行為時區段徵收實施辦法第16條規定：「需用土地人訂定抵價地總面積時，應考量各地區特性、開發目的、開發總費用、公共設施用地比例、土地使用強度、土地所有權人受益程度及實際發展狀況等因素。」，可知「土地所有權人受益程度」雖為需用土地人訂定抵價地總面積時應考量之事項，然其考量之重點仍在區段徵收計畫開發目的是否能有效達成，其財務是否能平衡之可行性考量。因此，需用土地人上級主管機關僅係就需用土地人以各項預估值作成之抵價地比例報告書為抵價地比例之審查，其核准固對需用土地人發生得依核准比例辦理區段徵收之效果，然因其後區段徵收申請案是否能依核准抵價地比例時之被徵收土地範圍，獲得准許，仍屬未定，且徵收範圍內土地所有權人亦可能發生變動，因此抵價地比例之核定，尚未對徵收範圍內土地所有權人之權利或利益直接發生法律效果。

4、又按土地徵收條例第40條第1項至第3項規定：「（第1項）實施區段徵收時，原土地所有權人不願領取現金補償者，應於徵收公告期間內，檢具有關證明文件，以書面向該管直轄市或縣（市）主管機關申請發給抵價地。該管直轄市或縣（市）主管機關收受申請後，應即審查，並將審查結果，以書面通知申請人。（第2項）土地所有權人依前項規定申請發給抵價地時，得就其全部或部分被徵收土地應領之補償地價提出申請。（第3項）申請發給抵價地者，對其土地之權利義務，於接到該管直轄市或縣（市）主管機關核定發給抵價地通知時終止。經核定發給抵價地之土地所有權人，得向直轄市或縣（市）主管機關申請，經徵得徵收機關同意後，改按原徵收補償地價發給現金補償。」準此可知，區段徵收之原土地所有權人是否申請以徵收後可供建築之土地折算應領之補償地價，尚有選擇之權利。換言之，評定單位地價較高時，原土地所有權人即可能選擇領取現金補償。基上說明，發給抵價地雖係地價補償之一類型，然在原土地所有權人未實際申請發給抵價地確定前，並未直接對被徵收之原土地所有權人發生權利、義務之變動或增加其負擔，尚須經原土地所有權人選擇申請發給抵價地，始因適用抵價地比例之結果，而影響原土地所有權人抵價地之受配。從而，抵價地比例核定，固為行政程序中所為之行為，然並非係對公法上「具體事件」所為之決定，亦未對外直接發生法律效果，核非行政處分。是區段徵收之原土地所有權人認核定之抵價地比例過低，而有違法情事者，僅得經申請發給抵價地，由該管直轄市或縣（市）主管機關作成具體發給抵價地補償處分後，始以所核定之抵價地比例違法為主張，對該抵價地補償處分請求救濟（最高行政法院104年度判字第1號判決參照）。

5、經查，被告為辦理系爭區段徵收開發案，以上開99年8月2日函報經內政部前揭99年8月5日函核准辦理。被告將抵價地總面積擬定為徵收總面積之40%，經臺中市區段徵收委員會99年6月14日99年第2次會議審議通過後，報經內政部上開99年9月16日函核定在案。被告於99年12月間提出系爭區段徵收計畫書（其中拾陸記載抵價地比例為40%，本院2卷455頁），報經內政部前揭100年2月25日核准。被告遂以上開100年4月7日公告區段徵收臺中市○○區○○段0○號等894筆私有土地，合計面積73.722256公頃，並一併徵收範圍內公、私有土地上之私有土地改良物，並於公告事項第10項記載：「本區抵價地總面積為徵收私有土地總面積40%，被徵收土地所有權人應領回抵價地之面積，按其申請發給抵價地補償地價與區段徵收補償總地價總額之比例計算其應領之權利價值，並以該抵價地之單位地價折算之。」（本院2卷458頁）公告事項第20項記載：「土地權利關係人對於公告事項有異議者，應於公告期間內（100年5月9日前，親自送達者以收件日為準，郵寄者以郵戳為憑）檢具相關證明文件以書面向本府提出，逾期不予受理。本府對於異議事項將予以查明處理，並將查處情形以書面通知土地權利關係人‧‧‧。」（本院2卷460頁）。被告另以上開100年4月7日函通知各土地所有權人（其說明第7項及第23項分別為上開公告事項第10項及第20項同樣之記載，本院2卷461、463頁），原告於100年4月13日起至100年5月間止，陸續申請抵價地，被告於100年6月至9月間前後核准（本院3卷931、000-0000頁之言詞辯論筆錄、一覽表及被告核准函文）。嗣被告以上開105年1月12日函及開會通知單，通知各申領抵價地權利人於105年2月21日召開系爭區段徵收抵價地抽籤配地作業說明會，隨函並檢附「應領抵價地權利價值計算表」等資料。嗣被告又以上開105年3月9日函，重新檢送「土地所有權人應領抵價地權利價值計算表」予各申領抵價地權利人。

6、由上可知，被告已依區段徵收實施辦法第26條規定辦理抵價地分配作業程序，而於105年2月21日召開抵價地抽籤暨配地作業說明會，原告等均係屬申請領回抵費地之本件區域計畫內土地所有權人，倘依原處分所計算及分配區段徵收範圍內各地主所能配得之具體抵價地權利價值及面積，即對原告得申請分配之抵價地面積大小、補償金多寡直接發生影響其權益之具體法律效果（最高行政法院105年度判字第7號判決參照），原告對原處分提起本件撤銷訴訟，其程序上並無不合。如前所述，原告主張本件區段徵收核定之抵價地比例過低，且有違法情事，既經申請發給抵價地，由被告作成上開具體發給抵價地補償處分後，原告即得以所核定之抵價地比例違法為主張，對該抵價地補償處分請求救濟（最高行政法院104年度判字第1號判決參照）。在此之前，有關抵價地比例之核定，與原告申請抵價地，經被告於100年6月至9月間核准，惟此均未對原告得申請分配之抵價地面積大小、補償金多寡直接發生影響其權益之具體法律效果，皆非行政處分。是被告辯稱：原告先前未對抵價地比例之核定提出異議，且該核定之處分未經撤銷、廢止或其他事由而失其效力，已對本件原處分產生構成要件效力，其實質合法性非本件訴訟所應審理之範圍，固有誤解，雖不能採。

（二）本件區段徵收抵價地比例40%之核定並無違法：

1、按土地徵收條例第1條規定：「為實施土地徵收，促進土地利用，增進公共利益，保障私人財產，特制定本條例。土地徵收，依本條例之規定，本條例未規定者，適用其他法律之規定。其他法律有關徵收程序、徵收補償標準與本條例牴觸者，優先適用本條例。」第39條第1項規定：「區段徵收土地時，應依第30條規定補償其地價。除地價補償得經土地所有權人申請，以徵收後可供建築之抵價地折算抵付外，其餘各項補償費依第31條至第34條規定補償之。」同條例施行細則第40條第1項規定：「本條例第39條第2項所稱因情況特殊，經上級主管機關核准者，指抵價地總面積非為徵收總面積百分之50時，經需用土地人擬具具體理由，於區段徵收計畫書報核前，先報經上級主管機關核准者。」區段徵收實施辦法第16條規定：「需用土地人訂定抵價地總面積時，應考量各地區特性、開發目的、開發總費用、公共設施用地比例、土地使用強度、土地所有權人受益程度及實際發展狀況等因素。前項抵價地總面積應先經當地直轄市或縣（市）區段徵收委員會審議通過。」是以實施土地徵收除為保障私人財產，尚兼具促進土地利用及增進公共利益等公益目的，且區段徵收之財務風險係由政府自行負擔，因此，倘政府進行區段徵收時已符合正當法定程序，且其所擬定之補償計畫，已充分補償被徵收土地所有權人於司法院釋字第440號解釋所揭櫫之特別犧牲時，原則上即應予尊重而認其為適法，不得僅以所擬定之補償計畫未滿足被徵收土地所有權人之最大利益即逕認該區段徵收為違法或不當（最高行政法院102年度判字第199號判決參照）。再者，實施區段徵收時，針對被徵收之土地，政府係以發給現金補償為原則，倘被徵收土地所有權人不願領取現金補償，得於徵收公告期間申請改發給抵價地，折算抵付其應領之現金補償，故將來發給之抵價地價值如未低於應領之現金補償者，即無違法。

2、經查，本件區段徵收總面積為122.15公頃，國有土地41.57公頃，市有土地7.03公頃，私有土地73.55公頃（本院2卷679頁之被告99年8月本件區段徵收抵價地比例評估報告書），其土地使用計畫規劃之公共設施用地（機關用地、公園用地、公園兼供道路使用、綠地、園道用地、排水道用地、排水道用地兼供經貿服務設施使用、道路用地及道路用地兼供經貿服務設施使用）計61.07公頃，佔全區面積比例49.98%，其餘生態住宅專用區、文化商業專用區、創新研發專用區、經貿專用區及文教區計61.16公頃，佔全區面積比例50.07%（本院2卷688頁之上開抵價地比例評估報告書）。經被告就本案地區特性、開發目的、總費用、公共設施、土地比例、土地使用強度及土地所有權人受益程度與實際發展狀況加以評估結果，本區開發總成本（含地價補償費、地上物補償費、公共設施費用、土地整理費用、貸款利息等）概算為1,520,933萬元，以達成自償性為目標下，在公共設施負擔比率為49.93%、既有合法建物基地原位置保留及預計土地所有權人領取現金補償比例為20%條件下，可推估發還抵價地比例為40%，土地所有權人領回抵價地面積約22.2944公頃，開發完成後，政府可取得29.8496公頃可標讓售土地，開發總成本為1,524,812萬元，財務平衡可標售土地之底價為52,496元/㎡，差額地價之評定單價為27,563元/㎡，開發完成後土地處分預估收入為1,738,096萬元，開發後第7年淨現值為100萬元，益本比為1.14，財務計畫尚可平衡（本院2卷665-666、692頁之被告99年8月12日府地用字第0990230716號函及上開抵價地比例評估報告書）。次依本件區段徵收抵價地比例評估報告書所載：「‧‧‧第1節：區段徵收土地處理原則‧‧‧二、土地所有權人申領抵價地比例：依據本開發針對範圍內土地所有權人進行‧‧‧調查結果，可知：參與區段徵收土地所有權人全部領回抵價地之比例為63.66%，全部領取現金之比例為6.51%，部分領地部分領現金者比例為1.47%，沒意見比例為2.1%，空白未回答者比例為26.26%，就已回答者的比例而言，本計畫內仍有八成之土地所有權人傾向選擇領回抵價地；另參考本市近期辦理之臺中市廍子地區區段徵收案例，土地所有權人申領抵價地比例約為八成，與本區意願調查結果接近，故假設本區區段徵收範圍內私有土地地主領取現金補償比例為20%，申領抵價地之比例為80%‧‧‧。」（原告證物卷29頁）。由上可知，上開評估報告書參考臺中市部廍子地區區段徵收案例，預估本件區段徵收私有土地地主領取現金補償比例為20%，申領抵價地之比例為80%，而推估發還抵價地比例為40%，並未以地價較低之臺中市廍子地區區段徵收之交易資料納入本件參考，而刻意壓低本件抵價地比例至40%之情形。原告據此主張：被告以上開錯誤數據陳報內政部，誆稱本件財務不可行，而壓低本件抵價地比例至40%，其地價評估基礎顯有重大錯誤（本院1卷13頁），即有誤解，不可採取。

3、再依被告上開抵價地比例評估報告書有關財務敏感度分析表，就本件區段徵收發還抵價地比例（由40%評估至45%）、公私地主申領抵價地比例（由80%評估至100%）、區段徵收開發總成本（由1,282,996萬元評估至1,532,661萬元）及土地處分收入（由1,243,401萬元評估至1,733,627萬元）等因素加以評估結果，以抵價地發還比例40%為基值，土地所有權人申領抵價地比例為80%之條件下，可標讓售土地面積與開發單位成本呈反向變動關係，且抵價地發還比例之增加對於開發單位成本變動之影響頗大。當抵價地發還比例於40%時，淨現值為正值（175萬元），當抵價地比例提高至41%時，開發單位成本增加淨現值由正值轉為負值（-27,799萬元），顯示財務不可行，故本區抵價地發還比例應以40%為原則，開發始具可行性（本院2卷697-698頁之上開抵價地比例評估報告書）。且被告上開99年8月12日函報內政部前，業已將抵價地總面積擬定為徵收總面積之40%，提交臺中市區段徵收委員會99年6月14日99年第2次會議審議通過；又本件區段徵收抵價地比例40%亦經內政部前揭99年9月16日函核准在案，均如前述。

4、又被告上開100年4月7日公告中公告事項第10項記載：「本區抵價地總面積為徵收私有土地總面積40%，被徵收土地所有權人應領回抵價地之面積，按其申請發給抵價地補償地價與區段徵收補償總地價總額之比例計算其應領之權利價值，並以該抵價地之單位地價折算之。」（本院2卷458頁）公告事項第20項記載：「土地權利關係人對於公告事項有異議者，應於公告期間內（100年5月9日前，親自送達者以收件日為準，郵寄者以郵戳為憑）檢具相關證明文件以書面向本府提出，逾期不予受理。本府對於異議事項將予以查明處理，並將查處情形以書面通知土地權利關係人‧‧‧。」（本院2卷460頁）。被告另以上開100年4月7日函通知各土地所有權人（其說明第7項及第23項分別為上開公告事項第10項及第20項同樣之記載，本院2卷461、463頁），原告於100年4月13日起至100年5月間止，陸續申請抵價地，被告於100年6月至9月間前後核准（本院3卷931、000-0000頁之言詞辯論筆錄、一覽表及被告核准函文），且原告均未於上開期限內提出異議，此為兩造所不爭執。茲以原告甲○○為例，其應領抵價地權利價值計算表第4欄位：「申請領回抵價地補償地價為125,503,549元」與第8欄位「領回抵價地權利價值之開發後地價497,241,949元」（本院1卷295頁），可知其依抵價地比例40%所計算領回抵價地權利價值，較應領補償地價高出3.9619倍（其餘原告就申請領回抵價地補償地價及領回抵價地權利價值之開發後地價加以計算，亦均高出3.9619倍，本院1卷295-259頁），此亦為兩造所不爭執，應堪認定。從而，被告進行本件區段徵收時，就抵價地比例定為40%之行政作為，已符合正當法定程序，且其所擬定之補償計畫，已充分補償被徵收土地所有權人之特別犧牲，又原告將來可受領之抵價地價值不但未低於應領之現金補償，甚至較應領補償地價高出3.9619倍，是被告所為抵價地比例40%之核定，依前揭規定及說明，即屬合法。再者，被告於99年間所為上開地價比例評估報告書所為之評估，係依法考量當時諸多客觀因素斟酌至當後而為評估認定，核與事後被告有無標售抵價地獲利，或臺中市其他各市地重劃抵費地標售價格之高低無關。原告據此主張：依臺中市7、9、10、11、12期（含福星）市地重劃抵費地得標清冊資料顯示，本件區段徵收於99年當時定之地價顯然過低，而有濫用「判斷餘地」之違法（本院3卷882-884頁），自有誤解，不能採取。

5、區段徵收抵價地分配是否包括公有土地：

⑴依土地徵收條例第40條第1項規定：「實施區段徵收時，原土地所有權人不願領取現金補償者，應於徵收公告期間內，檢具有關證明文件，以書面向該管直轄巿或縣（巿）主管機關申請發給抵價地。該管直轄巿或縣（巿）主管機關收受申請後，應即審查，並將審查結果，以書面通知申請人。」此係指區段徵收範圍內之私有土地所有權人而言，因為其土地遭遇區段徵收（為土地徵收之一種），故有領取現金補償及申請發給抵價地之問題。

⑵而同條例第43條第1項規定：「區段徵收範圍內之公有土地，管理機關應以『作價』或『領回土地』方式『撥供』該管區段徵收主管機關統籌規劃開發、分配。但區段徵收前已作為第44條第1項第2款用地使用者，應『無償撥供』主管機關統籌規劃開發。」準此可知，區段徵收範圍內之公有土地其管理機關只能以「作價」、「領回土地」及「（無償）撥用」方式辦理，並非以徵收方式處理，故無適用該條例第40條第1項所規定領取現金補償及申請發給抵價地之餘地。

⑶是土地徵收條例第39條第2項及平均地權條例第54條第1項規定：「抵價地總面積，以徵收總面積百分之50為原則；其因情形特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於百分之40。」其所規定「徵收總面積」之文義雖不明確，但如前述，區段徵收範圍內僅有私有土地係以徵收方式辦理，公有土地則以「作價」、「領回土地」及「（無償）撥用」方式辦理，並非以徵收方式處理，僅有私有土地能領取現金補償及申請發給抵價地，故上開規定之「抵價地總面積」之法定區間為「徵收總面積」百分之50至百分之40，均係限定私有土地而言，自不包括公有土地甚為明確。從而，平均地權條例施行細則第67條第3項（兩造均誤為同條第2項）規定：「前項徵收總面積之計算，不包括公有土地在內。」即屬確認性質之規定，而非創設性質之規定。換言之，由上開平均地權條例第54條第1項及土地徵收條例第39條第2項規定，已足以得知該2條例所規定之「抵價地總面積」及「徵收總面積」均係指區段徵收範圍內之私有土地而言，不包括公有土地；平均地權條例施行細則第67條第3項規定：「前項徵收總面積之計算，不包括公有土地在內。」僅在確認上開母法規定之範圍，而不具有創設之效力。

⑷在學說上，亦認為：

①「區段徵收」屬於土地徵收之一種，係指於一定區域內之土地予以重新分宗整理，並為全區土地之徵收，亦即基於實施國家經濟政策、開發新社區、社會公共利益或特定目的事業等之需要，依法將某一定區域內「私有土地」以強制性之手段，全部予以徵收（陳明燦先生著，土地徵收導論271頁，新學林出版股份公司102年9月出版）。

②「區段徵收」係依土地法第212條第2項規定，於一定區域內之土地，應重新分宗整理，而為全區土地之徵收。易言之，所謂「區段徵收」係基於特定目的事業發展之必要，為徵收土地之區域擴張，而將某一劃定地區範圍內之「私有土地」，全部予以徵收，於重新加以規劃整理後，除供公共設施及特定目的使用之土地，由政府直接支配使用外，其餘土地按照指定用途，為放領、出賣或租賃處分，以該地區之土地利用，使適於特定目的事業之發展（尤重道先生著，土地徵收補償實務16頁，90年5月永然文化股份公司出版）。

③區段徵收係指政府為興辦特定目的事業之需要，依法將某一劃定範圍內之「私有土地」全部予以徵收，並重新加以整理規劃開發後，除公共設施需用之土地由政府直接支配使用外，其餘可建築土地部分由原土地所有權人領回抵價地或已領取現金補償地價者優先買回土地，部分供作開發目的之使用，以促進該地區土地利用，並達到地利共享之終極目標。基於土地徵收條例第39條及第40條規定，可將「抵價地」定義為：區段徵收範圍內之「私有土地」所有權人，於國家依法實施區段徵收時，得於徵收公告期間內就其應領徵收補償地價之全部或一部，向該管直轄市或縣（市）主管機關提出申請，由各該機關依其應領徵收補償地價與區段徵收補償地價總額比例計算其應領權利價值，並以徵收後經規劃整理供原土地所有權人或其權利繼受人選擇領回之街廓範圍內之土地，以折算抵付其應領徵收補償地價（國立政治大學網路資料，newdoc.nccu.edu.tw/teasyllabus/000000000000/urbantwo.ppt）。

⑸是原告主張：原處分之抵價分配僅以區段徵收範圍內「私有土地總面積之40%」計算方式，違反法律保留原則及平等原則等語，顯有誤解，不能採取。又如前述，本件區段徵收開發案經內政部核准辦理及抵價地總面積為徵收總面積之40%後，被告100年4月7日公告區段徵收，並於公告事項第10項記載：「本區『抵價地總面積』為徵收『私有土地總面積』40%，被徵收土地所有權人應領回抵價地之面積，按其申請發給抵價地補償地價與區段徵收補償總地價總額之比例計算其應領之權利價值，並以該抵價地之單位地價折算之。」（本院2卷458頁），並以100年4月7日函（本院2卷461頁說明7與上開公告事項第10項為同一之記載）通知原告，原告收受上開函文及公告後，不但未提出異議，且於100年4月13日起至100年5月間止，陸續申請發給抵價地，被告於100年6月至9月間前後核准。由此可見，原告就本件區段徵收其「抵價地總面積」為「徵收私有土地總面積」之40%業已知悉，且被告從未表示本件區段徵收其「抵價地總面積」將「公有土地總面積」亦列為計算。則原告主張：其從未明白被告已經告知其發還抵價地僅為私有土地40%，被告之行政作為足以使其形成充分且合理之信賴基礎，原處分之抵價分配僅以區段徵收範圍內「私有土地總面積之40%」計算方式，有違信賴保護及誠實信用原則等語，核與事實有間，亦難採取。

6、原處分抵價地比例定為40%，是否未經內政部實質審查：

⑴查被告依上開土地徵收條例第39條第2項、同法施行細則第40條、區段徵收實施辦法第16條等規定，考量配合遷移水湳機場原地變更為住宅區等使用、依內政部審定通過之都市計畫土地細部計畫規劃內容（本區段徵收中公共設施面積佔全區面積比例為49.93%）、參考問卷調查結果（假設約20%地主領取現金補償）估算開發總成本約1,524,812萬元、依3年鄰近地區土地交易資料（平均交易價格72,726元/㎡）及4至7年內達成假設宅地化程度進行成熟度修正而建議以52,496元/㎡作為開發完成後可建築用地標售價格之基準、考量公開展覽期間人民團體陳情意見及被告以往開發經驗（開發後評定地價多為開發前公告土地現值的2.5倍）而建議差額地價之評定單價暫定為27,563元/㎡，在達成自償性為目標下，在上開條件下，可推估發還抵價地比例為40%，地主領回抵價地面積約22.2944公頃，開發完成後，政府可取得29.8496公頃可標讓售土地，財務平衡可標售土地之底價為52,496元/㎡，差額地價之評定單價為27,563元/㎡，開發完成後土地處分預估收入為1,738,096萬元，開發後第7年淨現值為100萬元，益本比為1.14，財務計畫尚可平衡，除如前述外，並有被告99年8月12日府地用字第0990230716號函（本院2卷448- 449頁）可證。

⑵再依被告上開抵價地比例評估報告書有關財務敏感度分析表（就發還抵價地比例、公私地主申領抵價地比例、區段徵收開發總成本及土地處分收入等因素加以評估結果），當抵價地發還比例於40%時，淨現值為正值（175萬元），當抵價地比例提高至41%時，開發單位成本增加淨現值由正值轉為負值（-27,799萬元），顯示財務不可行，故本區抵價地發還比例應以40%為原則，開發始具可行性（本院2卷697-698頁之上開抵價地比例評估報告書）。且被告上開99年8月12日函報內政部前，業已將抵價地總面積擬定為徵收總面積之40%，提交臺中市區段徵收委員會99年6月14日99年第2次會議審議通過（本院2卷444-445頁之會議提案）。

⑶又內政部收受被告99年8月12日函報後，經審查結果，以99年8月13日內授中辦地字第0990048943號函（本院2卷670頁），請被告補充下列事項後再行報部：①最近5年轄區內開辦之區段徵收或公、自辦市地重劃區平均開發總費用及發包完成後之公共工程費用。②本案農業區土地是否曾辦理農地重劃。③本案區段徵收開發行為是否須辦理環境影響評估。經被告99年8月31日府地字第0990250739號函（本院2卷671頁）陳報最近5年轄區內開辦之區段徵收或公、自辦市地重劃區平均開發總費用及發包完成後之公共工程費用書面資料，並說明本案未曾辦理農地重劃，及引用相關法令析明本案無再辦理環境影響評估之必要，另檢附被告99年8月之抵價地比例評估報告書（本院2卷672-708頁）。嗣經內政部99年9月8日土地徵收審議委員會第243次會議（本院2卷655-666頁）決議：「本案符合相關法令規定，財務計畫尚屬可行，准予辦理。惟因區段徵收抵價地總面積占徵收總面積之比例，較臺中市政府歷年辦理之區段徵收案為低，請該府基於需用土地人立場，向土地所有權人妥予說明。」（本院2卷656頁）。經核就本件區段徵收抵價地比例定為40%，內政部已對前揭土地徵收條例第39條第2項、同法施行細則第40條、區段徵收實施辦法第16條等規定之要件加以審查，且請被告補正相關文件，查明無誤後，始提會決議核准，原告指摘其未經內政部實質審查，顯與事實不符。又該次會議對本件區段徵收係獨立於其他各案（原告所指其他88件徵收案），單獨加以討論後作成決議（本院2卷656頁之該紀錄八、討論事項【二】參照）；此外，原告復未舉出該次會議有何其他違法情事，即主張內政部未實質審查本件區段徵收抵價地比例定為40%之議案，即非可採。另最高行政法院96年度判字第1442號判決，係針對土地徵收需地機關有無踐行實質協議價購程序之法律上判斷，核與本件抵價地比例定為40%之爭點無關。又本院101年度訴更一字第47號判決，則係就土地徵收審議委員會有無就區段徵收案為實質審議（即是否符合公益性、必要性及比例原則）加以審查，亦核與本件抵價地比例定為40%之爭點無涉。原告執此指摘被告原處分違法，亦有不合。

⑷至於內政部100年1月26日土地徵收審議委員會第252會議紀錄記載：「七、討論事項及決議：一、案由：為配合都市計畫範圍線修訂，臺中市政府報請維持『臺中水湳機場原址【北測】區段徵收』抵價地總面積佔徵收總面積40%案。決議：本案符合相關法規規定，准予辦理。」（本院3卷849頁）。其審議結果一覽表之「附帶決議」及內政部100年1月31日內授中辦地字第1000723771號函說明二均有記載「附帶決議」，即：「本案計畫書有關預計總收入部分，請按開發年期核實修正後報部，免再提會討論。」（本院3卷850-851頁）。嗣被告以100年2月18日府授地區二字第1000027305號檢送修訂後區段徵收計畫書及補正說明表送內政部審閱（本院3卷852頁），嗣經內政部100年2月25日內授中辦地字第000000000號函核准辦理在案（同卷848、853頁）。原告主張被告未依內政部上開附帶決議辦理，有違正當法律程序及比例原則，即有誤解，不能採取。

（三）原處分並無違反比例原則：

1、原告提出103年5月16日「大臺中新聞」記載略以：前臺中市市長胡志強曾表示，光是水湳的大宅門特區（即本件區段徵收）即可為市庫帶進600億至800億的收入，使臺中市政府之債務全數還清等語（本院1卷8頁之原告起訴狀，另冊證據卷85頁之新聞），足見被告確有因辦理本件區段徵收而獲得開發成本以外之鉅額暴利，有違比例原則等語。

2、惟按平均地權條例施行細則第80條規定：「出售區段徵收土地之地價收入，除抵付開發成本外，全部撥充實施平均地權基金，不足由實施平均地權基金貼補之。」即區段徵收作業係屬財務自償性、自負盈虧之作業，如有盈餘，則撥充實施平均地權基金，如有虧損，則由實施平均地權基金貼補。因區段徵收作業係以追求收支平衡為原則，惟都市計畫擬定當時，通常係採預估方式規劃未來遠景並研訂計畫，致其區段徵收財務收支是否能夠達到平衡，則須視實際執行情況而定，囿於區段徵收作業時程較為冗長，先前預估之開發費用及未來標售土地之收入，往往受時空環境之變動及市場景氣之榮衰等因素影響，導致預期之計畫與實際執行結果不盡相同。再者，實施土地徵收除為保障私人財產，尚兼具促進土地利用及增進公共利益等公益目的，且區段徵收之財務風險係由政府自行負擔，因此，倘政府進行區段徵收時已符合正當法定程序，且其所擬定之補償計畫，已充分補償被徵收土地所有權人於司法院釋字第440號解釋所揭櫫之特別犧牲時，原則上即應予尊重而認其為適法，不得僅以所擬定之補償計畫未滿足被徵收土地所有權人之最大利益即逕認該區段徵收為違法或不當，亦如前述。

3、經查，被告就本件區段徵收各項因素加以評估結果，本區開發總成本（含地價補償費、地上物補償費、公共設施費用、土地整理費用、貸款利息等）概算為1,520,933萬元，以達成自償性為目標下，在公共設施負擔比率為49.93%、既有合法建物基地原位置保留及預計土地所有權人領取現金補償比例為20%條件下，可推估發還抵價地比例為40%，土地所有權人領回抵價地面積約22.2944公頃，開發完成後，政府可取得29.8496公頃可標讓售土地，開發總成本為1,524,812萬元，財務平衡可標售土地之底價為52,496元/㎡，差額地價之評定單價為27,563元/㎡，開發完成後土地處分預估收入為1,738,096萬元，開發後第7年淨現值為100萬元，益本比為1.14，財務計畫尚可平衡；且本件抵價地比例評估報告書有關財務敏感度分析表，就本件區段徵收發還抵價地比例（由45%評估至40%）、公私地主申領抵價地比例（由100%評估至80%）、區段徵收開發總成本（由1,532,661萬元評估至1,282,996萬元）及土地處分收入（由1,733,627萬元評估至1,243,401萬元）等因素加以評估結果，以抵價地發還比例40%為基值，土地所有權人申領抵價地比例為80%之條件下，其淨現值為正值（175萬元），當抵價地比例提高至41%時，開發單位成本增加淨現值由正值轉為負值（-27,799萬元），顯示財務不可行，故本區抵價地發還比例應以40%為原則，開發始具可行性，已如前述。

4、由上可知，因區段徵收作業有關都市計畫擬定當時，係採預估方式規劃未來遠景並研訂計畫，致其區段徵收財務收支是否能夠達到平衡，則須視實際執行情況而定，往往受時空環境之變動及市場景氣之榮衰等因素影響，導致預期之計畫與實際執行結果難以預期。從而，平均地權條例施行細則第80條乃有上開實施平均地權基金，以供調節該財務自償性基金之盈虧，並非落入被告手中。被告前臺中市市長縱曾有上開表示，但考其用意，無非政治人物對外宣示其政績之詞令，並為其主觀之認定，將來時空環境之變動及市場景氣之榮衰等因素非其所能預期，況被告出售區段徵收土地之地價收入，除抵付開發成本外，即使有盈餘，亦應依前揭規定全部撥充實施平均地權基金，而非成為被告所有，而供其抵償過去非屬法定用途之負債。是原告主張被告辦理本件區段徵收而獲得開發成本以外之鉅額暴利，有違比例原則等語，即有誤解，不可採取。至於被告98年12月變更臺中都市計畫（配合水湳機場原址地區整體開發）書及100年9月擬定臺中都市計畫（水湳機場原址整體開發區）細部計畫書分別記載：「開發完成後之土地標售單位價格至少在38,604元/㎡，方可達財務自償目的」、「宅地化程度應可次1-4年達成，基於審慎評估之前提採4年為假設進行分析」（本院1卷13-14頁、原告證據卷24頁），與「開發完成後之土地標售單位價格至少在38,700元/㎡，方可達財務自償目的」、「宅地化程度應可於1-4年達成，基於審慎評估之前提採4年為假設進行分析」（本院1卷13-14頁、原告證據卷27頁），以上變更都市計畫書及擬定細部計畫書，均係就「水湳機場原址整體開發區」（其範圍為所為水湳機場原址之全部）之規劃，但被告99年9月「北側區段徵收抵價地比例評估報告書」（原告證據卷29-38頁），及99年8月「南側區段徵收抵價地比例評估報告書」（本院2卷720-756頁），則係將上開「水湳機場原址整體開發區」分成北側及南側2個區段徵收案進行辦理，其土地範圍已有不同，且北側及南側2個區段徵收案條件互異，故本件（僅就北側範圍）區段徵收案之相關評估報告書就「宅地化程度之年度」、「預計標售土地單位價格」及「抵價地發還比例」等項之預估，自與前揭「水湳機場原址整體開發區」全部範圍之變更都市計畫書及擬定細部計畫書彼此有所差異，況本件區段徵收上開3項之預估均屬合法，已如前述，故原告主張被告歷年文件就前揭項目之預估內容不同，執此指摘被告本件區段徵收抵價地評估內容具有重大明顯瑕疵，顯有誤解，不可採取。另原告主張：鄰近本件區段徵收之臺中市「第12期重劃區」之宅地化程度僅須1年，被告將本件區段徵收宅地化程度拉長為7年，作為修正評估地價至52,496元/㎡之理由等語，顯然係將「區段徵收」與「市地重劃」二種不同之制度混為一談，亦非可採。

（四）關於被告101年11月地評會之地價評定結果有無經過實質審議：

1、土地徵收條例第45條規定：「實施區段徵收時，直轄市或縣(市)主管機關應預計區段徵收土地平均開發成本，並斟酌區段徵收後各街廓之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展情形，估計區段徵收後各路街之路線價或區段價，提經地價評議委員會評定後，作為原土地所有權人領回抵價地之計算基準。」。又平均地權條例施行細則第70條規定：「實施區段徵收時，徵收機關應預計區段徵收後土地平均開發成本，並斟酌區段徵收後各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展情形，估計區段徵收各路街之路線價或區段價，提經地價評議委員會評定後，作為計算原土地所有權人左列權益之標準。一、應領抵價地之權利價值。二、應領抵價地之面積。三、實際領回抵價地之地價。四、優先買回土地之權利價值。五、優先買回土地之面積。前項計算公式如附件5。」。

2、依被告地評會作業之前後順序觀之，本件區段徵收後各區段之地價，被告係委由卓越事務所依據上開法律規定，考量區段徵收後各地價區段之各街廓之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展情形，估計區段徵收後各路街之路線價或區段價，亦即審酌土地使用分區使用強度、使用內容及其區位條件、臨路條件及接近公共設施程度等影響價格因素，進行各項因素分析及運用估價原則，求取各地價區段之適當價格，而作成不動產估價報告書（本院2卷594頁）後，再送請地評會審議。

3、地評會於101年7月18日101年第2次會議進行第1次審議，被告提出上開不動產估價報告書、簡報資料，並由卓越事務所簡報說明，經8位委員提出疑問及卓越事務所與業務單位說明後，決議原案退回，並請提案單位依委員意見修正後，再提會討論（本院2卷590-596頁）。

4、經重新製作不動產估價報告書（本院2卷604-605頁）後，再提請地評會101年9月7日101年第2次會議進行第2次審議，提案單位先就說明此次提案係依據前次地評會審查決議辦理，依照各委員審查意見及修正內容作成新版之不動產估價報告書，並請卓越事務所簡報說明，會議中有4位委員提出疑問及建議（如本判決原告主張事項所載），被告業務單位說明：本件之財務計畫分析報告，請委員參閱本件估價報告書附件8、附件9；針對區段徵收開發案各項開發費用、平均開發成本及公告土地現值等相關資料，本局將依委員意見於彙整後另送委員卓參。且卓越事務所亦說明：土地開發資本利息綜合利率之資金比率及利率，係開發業者於開發案決策定程中，考量市場上可獲得之融資及需準備之自有資金額度加以評估推算，其自有資金利率係以銀行一年期定存利率推算；另成熟度修正率之自有資金利率則非考慮銀行定存利率，而主要考量投資者自有資金之期待報酬率，二者評估基準不同，致資金比例及利率有所差異。影響地價個別因素評價基準表訂定基準，係臺中市地價調查用影響地價個別因素評價基準明細表的訂定方式所編製；又調整修正細項部分，則另視個案土地之實質條件及特性而分別訂定，表中法定容積率及禁限建管制項下各級距區間劃定及修正率亦參酌臺中市標準所訂，確有所憑等語，嗣經討論及說明後決議通過（本院2卷597-599頁）。

5、又地評會101年9月7日會議後，被告所屬地政局已將「臺中市水湳機場原址北側、南側區段徵收案」區段徵收開發之各項開發費用、平均開發成本及公告土地現值等相關資料彙整後送予各委員（非彙整委員意見），亦經被告106年12月8日府授地價一字第1060267312號函復本院106年11月17日中高行金平105訴415字第1060003028號函在卷（本院3卷833、854頁）。

6、另參照地評員會組織規程第4條規定，及最高行政法院95年度判字第2143號判決、91年度判字第1396號裁定要旨，地評會係經不同屬性之代表，根據不同之見解，獨立行使職權，共同作成決定，應認享有判斷餘地。本件區段徵收後各區段之地價，既經地評會依照前揭相關法令規定審議通過，自須尊重該地評會所享有之判斷餘地，而不得恣意指責。原告主張：本件101年11月之評定地價調整結果，係由被告於101年第3次會議審議通過，但該次會議未實質審查，且事後業務單位及查估單位亦未補提資料供委員再次審議，致其決議及本件評定地價之調整違反正當法律程序及誠實信用原則，不應作為本件配回抵價地之計算基礎，即有誤解，亦不可採。

（五）本件抵價地權利價值計算表所載，並無錯誤：

1、按土地徵收條例第47條規定：「區段徵收範圍內不妨礙都市計畫事業及區段徵收計畫之既成建築物基地或已辦竣財團法人登記之私立學校、社會福利、慈善事業、宗教團體用地，得按原位置保留分配，並減輕其依前條規定應繳納之差額地價，其減輕比例由主管機關視實際情形定之，並載明於區段徵收計畫書。」區段徵收實施辦法第18條規定：「直轄市或縣(市)主管機關受理本條例第47條規定申請按原位置保留分配土地，得會商需用土地人訂定原位置保留分配審核作業規定。」臺中市區段徵收範圍內合法建物基地申請原位置保留分配審核作業規定第7條規定：「申請建物基地原位置保留分配之所有權人，經本府核定發給抵價地者，依下列規定計算之：（一）原位置保留建物基地所有權人應領抵價地之權利價值總額小於核定保留土地面積實際分配所需權利價值時，得以該案範圍內其他土地所有權人經核定發給抵價地之權利價值抵付，剩餘不足部分應於本府規定期限內繳納差額地價。（二）原位置保留建物基地所有權人應領抵價地之權利價值總額大於核定保留土地面積實際分配所需權利價值時，其剩餘之權利價值得部分或全部於原位置保留土地周邊集中分配，或參加抵價地抽籤分配作業。」。

2、準此可知，經核准發給抵價地之地主，若符合土地徵收條例第47條規定，得依被告上開作業規定申請原位置保留，而其應領抵價地之權利價值總額大於核定保留土地面積實際分配所需權利價值時，其剩餘之權利價值得部分或全部於原位置保留土地周邊集中分配，或參加抵價地抽籤分配作業。由此足見，原位置保留戶之位置與面積確定後，被告始能就非原地保留戶進行後續抽籤暨配地作業。是原位置保留戶亦屬申領抵價地之地主之一，且其分得之土地面積，亦屬抵價地總面積的一部分。則本件區段徵收核定抵價地總面積佔徵收土地（即徵收私有土地）總面積40%，於計算該40%之抵價地總面積時，自包括所有申領抵價地地主分得抵價地之面積，亦即包括原位置保留戶分得抵價地之面積，及參與抽籤作業之原地主所分配之土地面積。此由原處分伍、抵價地分配街廓規劃情形一、街廓規劃所載：「依土地徵收條例施行細則第54條規定規定，除下列⑴⑵⑶街廓不開放選擇分配外，其餘土地均開放供自由選配，詳如附件5、『臺中市水湳機場原址北側區段徵收抵價地分配街廓位置圖』所示。⑴經核准既成建物原位置保留之土地：‧‧‧。」（原告證據卷90頁）益臻明確。

3、查本區段徵收申領抵價地之地主共計680位，其中57位地主申請原位置保留，其原地保留之面積小計為18,314.94平方公尺，其原地保留之地價小計為1,676,409,473元（本院2卷616頁之原地保留之使用分區、面積與地價一覽表）。而原位置保留號之位置與面積確定後，被告始就非原地保留戶進行後續抽籤暨配地作業，因此本區段徵收作業說明書附件3所示系爭區段徵收抵價地分配街廓一覽表（原告證據卷116-118頁）中之供規劃分配之抵價地面積合計441,201.29平方公尺，與規劃供分配之地價合計6,253,3,958,205元，係扣除原位置保留戶後之面積與地價。本件規劃供抵價地分配之總面積，包含原位置保留戶之面積與非原地保留之抽籤配地之面積，而為459,516.23平方公尺（計算式：18,314.94平方公尺＋441,201.29平方公尺＝459,516.23平方公尺）。另本件規劃供抵價地分配之總地價，亦包含原位置保留之地價與其他非原地保留之抽籤配地之地價，而為64,210,367,678元（計算式：1,676,409,473元＋62,533,958,205元＝64,210,367,678元）。因此，其平均地價為139,735元/㎡（計算式：64,210,367,678元＋459,516.23＝139,735元/㎡，小數點以下四捨五入）。基此，原處分附件6之權利價值計算表將規劃供抵價地分配之總面積記載為459,516.23平方公尺，規劃供地價地分配之總地價記載為64,210,367,678元，區段徵收後之平均地價記載為139,735元/㎡，依法核無違誤。原告主張：原處分附件6之權利價值計算表中所採用之「規劃供抵價地分配之總面積」為459,516.23㎡、「規劃供抵價地分配之總地價」為64,210,367,678元，與原處分記載不符，其正確數據應分別為441,201.29㎡及62,533,958,205元，該錯誤導致原處分附件6之權利價值計算表之「參與抵價地抽籤配地之權利價值」計算結果錯誤，侵害原告權益甚鉅，亦有誤解，不可採取。

（六）「第二種經貿專用區」部分：

1、按土地徵收條例施行細則第54條規定：「抵價地分配街廓及最小建築單位面積，由主管機關會商需用土地人依開發目的及實際作業需要劃定之。但最小建築單位面積不得小於畸零地使用規則及都市計畫所規定最小建築基地之寬度、深度及面積。」次揭區段徵收實施辦法第26條第1項第2款、第2項規定：「（第1項）‧‧‧抵價地分配作業程序如下：二、規劃抵價地分配街廓、分配方向及訂定各街廓最小分配面積。‧‧‧（第2項）前項第6款抵價地分配作業要點，由直轄市或縣(市)主管機關會商需用土地人定之；第13款之囑託登記，由直轄市或縣(市)主管機關囑託該管登記機關辦理；其餘各款之辦理機關，由直轄市或縣(市)主管機關及需用土地人協議之。」準此可知，區段徵收之規劃抵價地分配街廓、分配方向及訂定各街廓最小分配面積，由主管機關會商需用土地人依開發目的及實際作業需要劃定之；抵價地分配作業要點亦由主管機關會商需用土地人定之。故直轄市或縣(市)主管機關得依開發目的及實際作業需要會商需用土地人訂定抵價地分配作業要點及規劃抵價地分配街廓。

2、本件區段徵收計畫書中壹、徵收土地或土地改良物原因載明：「‧‧‧本計畫考量臺中市發展適居城市的定位及邁向國際化的願景，本計畫區未來將朝向『經貿生態園區』開發，並以經貿、創研、文化及生態為發展目標，主要使用機能包括國際經貿園區、創新研究園區、生態住宅社區、文化商業區及中央生態公園等五大類，透過區段徵收整體規開發，取得臺中市邁向國際化新都所需之公共建設用地，期能擘劃更具前瞻性、國際性及創意性的都市環境，奠定中臺區塊與國際接軌的堅定基石。」（本院2卷452頁），且依上開變更臺中市都市計畫（配合水湳機場原址地區整體開發）書之意旨，本件區段徵收範圍土地使用計畫面積分配表內，其中「第二種經貿專用區」規劃面積為14.55公頃，佔全區面積11.91%（本院2卷454頁），揆諸前揭法令規定，依法核無不合。換言之，該「第二種經貿專用區」之規劃與執行，本件區段徵收計畫書之國際化「經貿生態園區」之目標始能達成。因此，被告自得就抵價地分配之街廓予以規劃，而將該「第二種經貿專用區」予以除外，即無違誤。

3、又土地徵收條例第44條第1項規定：「區段徵收範圍內土地，經規劃整理後，除依第43條規定配回原管理機關及第43條之1規定配售外，其處理方式如下：一、抵價地發交被徵收土地所有權人領回。其應領回抵價地之面積，由該管直轄市或縣（市）主管機關按其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領之權利價值，並以實際領回抵價地之單位地價折算之。二、道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地，無償登記為當地直轄市有、縣（市）有或鄉（鎮、市）有。三、前款以外之公共設施用地，得由主管機關依財務計畫需要，於徵收計畫書載明有償或無償撥供需地機關或讓售供公營事業機構使用。四、國民住宅用地、安置原住戶或經行政院專案核准所需土地得以讓售。五、其餘可供建築土地，得予標售、標租或設定地上權。」及前揭同條例第39條規定意旨，無非規定抵價地發交被徵收土地所有權人領回，及計算抵價地總面積，以徵收總面積（即徵收私有土地總面積）40%至50%為計算而已，並未規定凡是可供建築之土地，均應納入抵價地抽籤、分配之範圍。

4、原告主張：本件區段徵收中規劃之「第二種經貿專用區」，非屬土地徵收條例（原告誤為同條例施行細則，本院1卷15頁）第44條第1項第2款至第5款規定之除外範圍，被告將之從地主可供選配抵價地之範圍中除去（本件區段徵收抵價地抽籤暨配地作業說明書第5頁，訴願4-1卷153頁），嚴重減損原告依法得選配供抵價地之權利，即有誤解，不能採取。

（七）不動產估價報告書是否合法部分：

1、有關估價方法部分：

⑴按不動產估價有三大基本方法，即比較法（又稱市場比較法或買賣實例比較法）、成本法及收益法（逢甲大學土地管理學系全球資訊網，不動產經紀人證照班資料1頁，www.lm.fcu.edu.tw/wSite/public/Attachment/Z0000000000000.pdf）。依不動產估價技術規則第18條規定：「（第1項）比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。（第2項）依前項方法所求得之價格為比較價格。」。

⑵成本法分成兩種，即成本法（應用於建築改良物）及土地開發分析法（應用於土地，同上開不動產經紀人證照班資料39頁）。不動產估價技術規則第70條規定：「土地開發分析法，指根據土地法定用途、使用強度進行開發與改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接成本、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地開發分析價格。」。第87條規定：「對以進行開發為前提之宗地，得採土地開發分析法進行估價，並參酌比較法或收益法之評估結果決定其估價額。」。

⑶依卓越事務所製作之不動產估價報告書所載，本件區段徵收地價後地價之評估方法係採用「比較法」及「成本法之土地開發分析」（按即土地開發分析法）等2種估價方法（原告證據卷149頁），依前揭規定及說明，並無違誤。原告主張：不動產估價技術規則第70條規定之「土地開發分析法」係用於「建築前」之土地，與本件區段徵收後之地價評定所欲達成之目的不同，故該估價報告書所採用之估價方法有重大錯誤，顯有誤解，不可採取。

2、有關編號A7-2地價區段部分：依不動產估價報告書所載，編號A7-2地價區段為第一種住宅專用區，其面積為1,180.80坪，依土地開發分析法價格單價為341,871元/坪，推定勘估標的土地分析價格單價為342,000元/坪（該報告書64頁）。參酌上開不動產估價技術規則第87條規定，只要是「對以進行開發為前提之宗地」，依法即得採「土地開發分析法」進行估價，並參酌比較法之評估結果決定其估價。是原告主張：編號A7-2地價區段之「第一種生態住宅專用區」，現實係被劃分為數筆土地，並非單一個別之土地，不能適用土地開發分析法，將其視為單一土地以進行開發評估及分析，亦有誤解。

3、關於基準地價區段A7-2比較案例表部分：

⑴按不動產估價技術規則第26條規定：「（第1項）經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。檢討後試算價格之間差距仍達百分之20以上者，應排除該試算價格之適用。（第2項）前項所稱百分之20以上之差距，指高低價格之差除以高低價格平均值達百分之20以上者。」第27條規定：「不動產估價師應採用3件以上比較標的，就其經前條推估檢討後之勘估標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。」次按內政部94年7月11日台內地字第0940009736號函略以：「要旨：有關都市更新案運用比較法估價應至少蒐集一件成交價格案例。內容：一、按不動產估價技術規則第18條：『比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。』其中比較標的價格，不動產估價技術規則尚未限定須採成交價格，合先敘明。二、另查不動產估價技術規則第21條對比較法估價之程序規定略以：『一、蒐集並查證比較標的相關資料。‧‧‧三、對比較標的價格進行情況調及價格日期調整。‧‧‧。』其中『查證』比較標的相關資料需依第23條規定項目：「一、有無特殊交易目的。二、交易價格及各項費用之負擔方式。三、有無特殊付款方式。四、比較標的狀況。五、價格日期。』辦理，並就第22條規定之交易進行情況調整。故運用比較法估價時，如所蒐集之比較標的非屬成交價格，無交易之實情者，以其所推估之試算價格是否仍能考量上開比較法相關規定，宜請不動產估價師於出具估價報告時予以敘明。擬售價格並應先進行議價空間調整為推定成交價格後，再進行情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整。惟於依不動產估價技術規則第27條採用3件以上比較標的估價時，該比較標的應至少含有1件成交價格案例，以免對正常情況下形成之合理價格掌握性不足。」。

⑵上開不動產估價報告書記載：關於基準地價區段A7-2比較案例表，其中比較標的3「西屯區上墩西街，上墩與黎明路間」，其使用分區為「第1種住宅區」，臨路寬度12公尺，為長方形平坦之未開發土地，「待售價」為27,399,000元，係永慶不動產（備註：TEL：00-00000000）提供，經與承辦經紀人訪談後，認為確實可用（原告證物卷157-158頁）。經查，該比較標的業已記載其明確之區間，有意購買者或有疑問者，均可打電話詢問永慶不動產承辦人，即可得知其確定之地號。又該土地因當時尚未出售，故當然無交易價格，且依該比較案例表之另2筆比較標的（即比較1標的及比較標的2）分別記載其實際交易價格為285,610元/坪及366,779元/坪（原告證物卷157頁），其既已有該2件成交案例價格存在，其足以避免對正常情況下形成之合理價格掌握性不足，依前揭規定及說明，依法即無不合。原告主張：上開比較標的3之位置不明，且交易價格不明確，故該不動產估價報告書違反不動產技術規則，亦有誤解，不能採取。

⑶又勘估標的屬於第1種生態住宅專用區，法定建蔽率50%、容積率140%，未來係以提供優質之低層住宅使用為主，並鼓勵設置及創意業使用，同時允許於地面第1層以下作一般零售、飲食業、日常服務業等使用。上開比較標的1、2、3均位於12期重劃區北側之福星段，與勘估標的在同一供需圈。土地使用分區屬第一種、第一之一種住宅區土地，法定建蔽率50%、容積率140%，第一種住宅區專供建築獨戶或雙拼住宅使用，禁止做非住宅使用，但得為幼稚園、托兒所等使用；第一之一種住宅區除限制工業使用外，依照都市計畫法臺灣省施行細則規定，可作為一般零售、飲食業等使用，故使用強度與使用項目之限制與勘估標的相近。價格形成日期部分，比較標的1、2為100年11月8日，比較標的3為101年5月20日。資料來源部分，比較標的1、2為臺中市政府抵費地標售價格。而比較標的3為永慶不動產提供，經與承辦經紀人訪談後，認為確實可用。而3個比較標的間價格之差距均在20%以內（本院按：上開3個比較標的之土地單價分別為每坪285,610元、366,779元及323,981元，其調整因素之調整率除期日修正調整率均為105%外，其餘均為100%，故其試算價格即原比較案例價格乘以上開所有調整率後，分別為299,891元、381,267元及336,940元）。綜合以上分析，勘估標的與比較標的間應具有相當程度之替代性，其價格相互競爭、互相影響（原告證物卷158頁）。此外，復有該報告書表6-11之基準地價區段比較案例表、交易情況因素調整率分析表、期日修正因素調整率分析表、區域因素調整率分析表、個別因素調整率分析表、比較價格試算表（原告證物卷157-160頁）可稽。但原告以上開3個比較標的中之2個彼此相除，而主張其中比較標的1除以比較標的2試算結果為23.9%，認為業已超過20%，依上開不動產估價技術規則第26條規定，為應予排除之比較標的，而認為被告之估價違法，即有誤解，不可採取。又本基準地價區段A7-2土地開發分析價格試算表記載：其利息為1.29%（原告證物卷164頁）。而該報告書利息成本分析（原告證物卷60-61頁）之計算式為：〔（40%×1.19% + 60%×3.50%)×75 %×1+ (40%×1.19% + 60%×3.50%)×25%×1〕2 =1.29%，兩者計算結果相同，並無錯誤，雖卓越事務所於該報告書利息成本分析中將土地及建築成本分別占總成本誤載為71％及29%，惟將之代替75%及25%，經上開公式計算結果，亦為1.29%，對於結果並不生影響。原告據此指摘被告有高估開發前土地價格之重大錯誤，地評會憑此資料審議結果，自亦存在重大錯誤等語，亦有誤解，不足採取。

4、「土地開發分析建坪單價比較案例表」（原告證物卷161頁）部分：

⑴按不動產估價技術規則第21條第1項第1款、第3款規定：「比較法估價之程序如下：一、蒐集並查證比較標的相關資料。‧‧‧三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。‧‧‧。」第22條規定：「（第1項）所蒐集之比較標的，應就下列事項詳予查證確認：一、交易價格及各項費用之負擔方式。二、交易條件；有特殊付款方式者，其方式。三、比較標的狀況。四、交易日期。（第2項）前項查證確有困難之事項，應於估價報告書中敘明。」第23條規定：「比較標的有下列情況，應先作適當之調整；該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承租。二、期待因素影響之交易。三、受債權債務關係影響之交易。四、親友關係人間之交易。五、畸零地或有合併使用之交易。六、地上物處理有糾紛之交易。七、拍賣。八、公有土地標售、讓售。九、受迷信影響之交易。十、包含公共設施用地之交易。十一、人為哄抬之交易。十二、與法定用途不符之交易。十三、其他特殊交易。」惟上開內政部94年7月11日函載明：「‧‧‧。運用比較法估價時，如所蒐集之比較標的非屬成交價格，無交易之實情者，以其所推估之試算價格是否仍能考量上開比較法相關規定，宜請不動產估價師於出具估價報告時予以敘明。『擬售價格』並應先進行議價空間調整為推定成交價格後，再進行情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整。」準此可知，如符合上開要件時，「擬售價格」為可參考使用之比較標的價格形態，且非屬不動產估價技術規則第23條所規定之情況因素。是原告主張：不動產估價報告書62頁之表12「土地開發分析建坪單價比較案例表」記載：比較標的4、5、6之價格形態均為「待售價」，而非明確交易價格及條件，僅於其試算表（原告證物卷162頁）中記載「交易情況調整率100%」，其交易狀況完成未經調整，有違不動產估價技術規則第23條第13款規定，即有誤解，不能採取。

⑵該報告書表12「土地開發分析建坪單價比較案例表」記載：比較標的4、比較標的5（該2者分別為0.7年屋齡及新成屋）及比較標的6（屋齡為結構中）價格種類雖均為「待售價」，但該報告書「可銷售建坪單價分析」記載：尋訪近鄰地區內之透天別墅案例，全棟房地結合體平均建坪單價介於250,000～350,000元之間，經考量基地條件、建築規劃之差異，本案以每坪298,000元作為計算建坪單價之推估。詳表12、13（原告證物卷161頁）。又該報告書表12及表13「土地開發分析建坪單價試算表」（原告證物卷162頁）中，已經就比較標的4、比較標的5及比較標的之議價空間（均為12%），調整為推定成交價格（分別為每坪318,542元、281,600元及349,622元）後，再進行情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整計算其推定勘估標的建坪價格均為每坪298,000元，依前揭規定及說明，依法核無不合。原告稱該比較標的均非成屋，且其價格種類僅為「待售價」而非成交價，卓越事務所採用為本件報告書之重要比價案例，依法有違，即有誤解，不可採取。

5、該報告書有無違反不動產估價技術規則第25條規定部分：

⑴按不動產估價技術規則第25條規定：「試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之15，或情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之30時，判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。」。

⑵查該報告書關於價格評估之估價步驟之「其他特別敘明事項」記載：「因本勘查標的為水湳機場原址開發地區，規劃內容包括國際經貿園區、創新研發園區、中央生態公園、文化商業專區與生態住宅區等集於一體之整體開發案；其土地使用性質較為特殊，受評土地文教區與機關用地外，共有十種不同土地使用強度及26組不同土地及建築物使用項目之管制，與同一供需圈內近鄰或類似地區之土地使用性質並不相同。因難以蒐集同一供需圈內區域條件與個別條件相近之市場交易案例資料，故部分試算價格之調整運算過程中，有區域因素調整、個別因素調整、單獨項目之價格調整率大於百分之15，或總調整率大於百分之30之情形，特此說明。」（原告證物卷151頁）。依上開不動產估價技術規則第25條但書規定，核無違誤。原告主張：該84-85頁（比較標的13、14、15）、99-100頁（比較標的19-21）、113-114頁（比較標的21、25、26）、128-129頁（比較標的21、25、30）、143頁（比較標的32）、153頁（比較標的32頁）、170-171頁（比較標的35-37）、184-185頁（比較標的35-37），及59頁（即上開A7-2之比較標的，本院2卷809頁編號3），其區域因素調整、個別因素調整、單獨項目之價格調整率有部分大於百分之15，且其總調整率有部分大於百分之30之情形，該報告書違反不動產估價技術規則第25條規定，予以採用，顯有重大違誤等語，均有誤解，不可採取。至於原告主張：A21-1（第3種生態住宅專用區，原告證物卷172-180頁）之勘估違反不動產估價技術規則第23條規定部分，其情形與上開基準地價區段A7-2相同（見原告證物卷173頁之比較案例表備註記載：永慶不動產，TEL；00-00000000。同卷174頁比較標的選取說明記載：資料來源為現場訪查仲介公司經紀人並經深度訪談後，認為確實可用等），故於此不再贅述，原告此項主張亦非可採。

（八）另原告地○○主張本件區段徵收被告故意虛增徵收成本，蓄意排除未將「公有土地」併入徵收總面積計算發還抵價地之比例，嚴重侵害人民權益；比較臺中市第7、9、10、11、12期市地重劃區抵費地得標清冊，及98年11月26日第12期福星市地重劃區抵費地得標資料，系爭區段徵收於99年時所評定之地價顯然過低，不符合真實情況，地評會據此所為、未實質審議之決議，顯然濫用「判斷餘地」；及其餘與前揭其他原告相同主張部分，本院業已論述如上，於此不再贅述。

七、綜上所述，本件原告主張均非可採。被告原處分依法並無違誤，訴願決定予以維持，亦無不合，原告訴請撤銷為無理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，且兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段、第104條、民事訴訟法第85條第1項前段，判決如主文。

臺中高等行政法院第二庭