臺灣臺中地方法院101年度聲字第44號

臺灣臺中地方法院民事裁定　101年度聲字第44號

聲請人

林清賢

代理人

常照倫律師

相對人

陳世坤

相對人

陳素娟

相對人

陳丕岳

相對人

陳丕宗

相對人

祈興國

共同代理人

羅宗賢律師

　　　　　　黃雅琴律師

主文

理由

一、聲請人原誤以為共有人陳丕育與相對人共同訂立本件土地租賃契約，因而將陳丕育一併列為相對人而提起本件聲請，嗣知悉陳丕育並非本件土地租賃契約之當事人後，已於民國101年3月16日具狀撤回對陳丕育之聲請部分，合先敘明。

二、本件聲請意旨略以：坐落臺中市○○區○○段138、139、141、141-1地號等4筆土地（以下各稱為系爭138、139、141、141-1地號土地，或統稱為系爭4筆土地），原為聲請人（所有權應有部分1/9）與相對人陳世坤（所有權應有部分6/9）以及訴外人賴聰明（應有部分1/9）、劉甄容、賴琛庭、賴三晉、賴俊仲、賴美麗（5人公同共有應有部分1/9）等人所共有。聲請人已於100年8月9日就系爭4筆土地提起分割共有物訴訟，並經本院以100年度重訴字第314號受理，刻正由地政機關就分割分案進行測量繪圖中。惟共有人賴聰明、劉甄容、賴琛庭、賴三晉、賴俊仲、賴美麗等人就系爭4筆土地之共有權遭法院強制執行拍賣，相對人陳世坤身為中部地區知名建商聚合發建設股份有限公司（下稱聚合發公司）負責人，對於民法及土地法規定知之甚稔，為順利取得法院拍賣系爭4筆土地之其他共有權、並為依多數決處分、出租全部共有土地，因而先於100年11月14日將其對系爭4筆土地所有權應有部分6/9中，分別將系爭138、139、141、141-1地號土地之所有權應有部分5/900贈與予陳丕育以及相對人陳素娟、陳丕岳、陳丕宗（均係相對人陳世坤之子女），嗣相對人陳世坤順利於100年12月12日拍定取得系爭4筆土地所有權應有部分各2/9。至此，相對人陳世坤已實質掌握系爭4筆土地所有權應有部分8/9，而聲請人則擁有所有權應有部分1/9持分。詎相對人陳世坤為排除聲請人對系爭土地之合法使用權利，竟不顧雙方間之分割共有物訴訟已積極進行至分割方案圖之測繪，不日即可判決分割為各別所有，逕聲稱其等與聚合發公司之董事兼總經理即相對人祈興國成立租賃契約，並發函通知聲請人林清賢，表示已依民法第820條規定，將系爭4筆土地全部出租予祈興國，租期20年，租金為每年土地公告現值1%云云。然而，系爭4筆土地位於臺中市第八期重劃區○○○○路與永春東路交會路口之黃金地段，鄰近綠線捷運預定車站，價值甚高，反觀上開相對人所述之出租條件竟然租期長達20年，而租金僅為區區每年土地公告現值1%，恐怕上開租賃契約係出於通謀虛偽，縱認該租約為真，本件亦有權利濫用以及顯失公平之情形。為此，依民法第820條第2項規定，請求以裁定變更前述租賃契約，亦即使相對人間租賃契約之租賃標的（租賃期間自100年12月28日起20年），減縮至相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳、陳丕宗各自之所有權應有部分範圍，而不及於聲請人對系爭4筆土地之所有權應有部分1/9部分，才符公平正義等語。

三、相對人經本院通知其對本件聲請表示意見略謂：否認相對人間就系爭4筆土地訂立租賃契約有何通謀虛偽意示表示情形，請聲請人舉證以實其說。又相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳、陳丕宗共同將系爭4筆土地出租予相對人祈興國，係基法律（民法第820條第1項）賦予之權限，縱然在訂立租賃契約時，聲請人已提起分割共有物訴訟，惟在法院判決分割確定前，並不影響系爭4筆土地仍處於共有之狀態，相對人依民法第820條第1項之規定就系爭4筆土地訂立租賃契約仍屬有效，並非權利濫用。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，並為同法第105條關於租用基地建築房屋情形所準用。本件相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳、陳丕宗共同將系爭4筆土地出租予相對人祈興國，雙方約定每年租金按系爭4筆土地「公告現值」百分之一計算，符合土地法相關規定，並無顯失公平情形。且相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳、陳丕宗在將系爭4筆土地出租後，亦就已收取之100年度租金，按各共有人應有部分比例通知聲請人領取，嗣因聲請人迄未領取，相對人陳世坤因而將應分配予聲請人之租金金額向法院辦理提存。因此，聲請人請求裁定變更該租賃契約為無理由等語。

四、按非訟事件法第1條規定，法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定。再依非訟事件法第1條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，最高法院67年度第3次民事庭庭推總會決議，可資參照。次按民法第820條第1項、第2項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。再按，法院依民法第820 條第2項所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其性質，並不涉及實體權利之終局爭執，且為使共有物之管理順遂進行，亦有程序便捷之需求。而觀諸共有物之管理，將其修訂為多數決，主要理由無非基於促進共有物之有效利用，且為讓共有不動產處分之多數決規定取得平衡，其中就民法第820條第1項之新增相關規定，亦是參酌土地法第34條之1第1項「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」之規定，可知共有土地之處分採多數決原則，然而，共有土地之出租屬於共有物之管理，依民法第820條第1項舊條文規定，卻需由共有人共同為之，顯然輕重失衡。就利益衡量來說，共有土地之處分對共有人權益之影響較出租為大，前者為高度行為，依土地法第34條之1第1項規定，無庸全體共有人同意；後者為低度行為，依民法第820條第1項舊條文規定，反需共有人全體共同為之，有違事理衡平。為匡正此項缺失，故修正條文對於共有物之管理而改採多數決。又為防杜該多數決所為之管理決定，修正後之民法第820條第2項規定，多數決所定管理方法有顯失公平者，不同意共有人得聲請法院以裁定變更之。從而，依民法第820條增訂上述第2項規定之立法意旨，共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人（不問是持反對意見之積極不同意共有人或未表示意見乃至於未參與同意決定之消極不同意之共有人均包括在內）得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。然而是否顯失公平，應由法院依非訟程序，斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。

五、經查：系爭4筆土地於相對人等在100年12月28日訂立租賃契約之時，為聲請人與相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳、陳丕宗及案外人陳丕育等人所共有，其所有權應有部分如附表所示，有聲請人提出之系爭4筆土地登記謄本在卷足憑（見本院卷第19至24頁）。斯時，相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳及陳丕宗就系爭4筆土地之所有權應有部分合計已逾2/3，故其將系爭4筆土地出租予相對人祈興國，雙方訂有書面租賃契約並經民間公證人公證在案，自其形式上觀之，自符合民法第820條第1項之規定。又相對人就系爭4筆土地所訂立之租賃契約，雙方定租賃期間為20年、每年租金按系爭4筆土地公告現值1%計算，承租人並得於該土地上舖設水泥、柏油地面以及搭建建物等（契約第12條參照），而相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳及陳丕宗在訂立本件租賃契約後，亦就所已收取之100年度租金按各共有人應有部分比例通知聲請人領取，嗣因聲請人遲未領取，相對人陳世坤因而將應分配予聲請人之租金提存於法院等情，亦有相對人提出之租賃契約書與提存書在卷足憑。故相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳及陳丕宗等共有人將系爭4筆土地出租予相對人祈興國後，對於依據租賃契約所收取之租金，均按各共有人就系爭4筆土地之所有權應有部分比例分配予各共有人，可見，系爭4筆土地之各共有人，對於系爭4筆土地上開出租（管理）結果（出租予相對人祈國興）並無何顯失公平之情形。

六、至於相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳及陳丕宗等，在聲請人對系爭4筆土地訴請裁判分割後始將該土地出租予相對人祈國興，並不致影響聲請人原先提出分割共有物之訴訟進行與判決結果，法院自無從僅因聲請人已就系爭4筆土地提起分割共有物訴訟，逕認為相對人間就系爭4筆土地之租賃行為有顯失公平情形，而依民法第820條第2項規定裁定變更相對人間所訂立之租賃契約關係。又相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳及陳丕宗等，將系爭4筆土地出租予相對人祈國興，其間所約定之租金是否過低？相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳及陳丕宗等有無權利（民法第820條第1項規定）濫用情形，要屬實體爭執事項，並非本件非訟程序所得審究，自應由聲請人另依其他程序尋求救濟。例如，聲請人若認為相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳及陳丕宗依民法第820條第1項規定，刻意以極低之租金將系爭4筆土地出租予相對人祈國興，而有權利濫用之情形，自應由聲請人依民事訴訟程序主張相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳及陳丕宗等之出租行為屬權利濫用，並不發生正當行使權利所應發生之法律效果，而非據以依非訟程序請求法院裁定變更「因權利濫用而不發生正當行使權利所應發生之法律效果」之管理行為。又如聲請人在分割共有物判決確定後認為就其分得土地之租金過低，亦得另依相關規定訴請法院調整租金之額度。另外，聲請人又主張相對人所訂立之租賃契約有通謀虛偽意思表示情形，如果為真，則依民法第87條第1項前段之規定，相對人就系爭4筆土地所訂立之租賃契約（對共有物之管理行為）無效，該管理行為（出租）既屬無效，即不待主張、當然無效，聲請人自無庸再依民法第820條第2項之規定，請求法院裁定變更原本「無效」之管理（出租）行為之必要。

七、承上所述，相對人陳世坤、陳素娟、陳丕岳及陳丕宗將系爭4筆土地出租予相對人祈國興之管理行為，在系爭4筆土地之共有人間，並無何顯失公平情形，聲請人請求法院依民法第820條第2項規定裁定變更該管理行為，使相對人間就系爭4筆土地所訂立之租賃關係，排除聲請人對系爭4筆土地之所有權應有部分各1/9，為無理由，應予駁回。至於聲請人其餘關資通謀虛偽意思表示、權利濫用、租金過低等主張，縱屬為真，亦均屬於實體爭執事項，並非本件非訟程序所得審究，且無依非訟程序請求法院裁定變更因權利濫用或通謀虛偽意思表示而根本不發生法律效果之管理行為之必要性，應由聲請人另依其他程序尋求救濟，始為正辦，附予敘明。

八、依非訟事件法第21條第2項、第24條第1項，民事訴訟法第78條，裁定如主文。

民事第四庭法 官 王永春臺中地方法院民事101年度聲字第44號裁定附表：

一、臺中市○○區○○段138地號土地共有人暨其所有權應有部分：

⒈聲請人，所有權應有部分1/9。

⒉相對人陳世坤，所有權應有部分795/900。

⒊相對人陳素娟，所有權應有部分5/900。

二、臺中市○○區○○段139地號土地共有人暨其所有權應有部分：

⒈聲請人，所有權應有部分1/9。

⒉相對人陳世坤，所有權應有部分795/900。

⒊相對人陳丕岳，所有權應有部分5/900。

三、臺中市○○區○○段141地號土地共有人暨其所有權應有部分：

⒈聲請人，所有權應有部分1/9。

⒉相對人陳世坤，所有權應有部分795/900。

⒊相對人陳丕宗，所有權應有部分5/900。

四、臺中市○○區○○段141-1地號土地共有人暨其所有權應有部分：

⒈聲請人，所有權應有部分1/9。

⒉相對人陳世坤，所有權應有部分795/900。

⒊案外人陳丕育，所有權應有部分5/900。