臺灣臺中地方法院101年度訴字第1231號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 101年度訴字第1231號

原告

楊春童

訴訟代理人

林伸全律師

被告

劉志宏

訴訟代理人

劉佳田律師

上列當事人間返還定金事件，本院於民國101年12月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠、原告向被告買受其所有坐落於臺中市○○區○○段000地號土地之1/3應有部分、同地段114地號土地之1/3應有部分、同地段118地號土地之全部（下稱系爭三筆土地），雙方於民國（下同）100年11月21日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定系爭三筆土地之買賣價金為新台幣(以下同)1009萬9980元，原告已於簽約當日交付第一期款（簽約款）200萬元予被告。依兩造系爭買賣契約第八條第一項約定：「賣方（即被告）擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或有其他糾葛情事，如有上述情事，除本契約另有約定外，應由賣方於買方支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若買方因此受有損害，賣方應負完全賠償責任。」。詎原告於簽約後發現系爭114、118地號土地上有被鄰人越界占用之情形（其詳如附圖即臺中市太平地政事務所土地鑑定日期101年7月4日複丈成果圖，下稱附圖所示），原告隨於100年12月28日以存證信函通知被告有地上物點交上瑕疵，請求退回定金200萬元，然被告卻以存證信函回稱土地係現況點交云云，顯係拒絕補正瑕疵並返還定金（按應係簽約款）。

㈡、依兩造系爭買賣契約第八條第一項之約定，關於土地被他人占用之情事，賣方應於買方支付完稅款以前清理完畢，惟因系爭買賣契約並無約定完稅款，亦即上開給付無確定期限，是原告特以本起訴狀繕本之送達，為催告被告應負責清理土地被他人占用之通知，如被告於收受起訴狀繕本後10日內仍未負責清理土地被他人占用之情事，則原告即以本起訴狀繕本之送達，為解除買賣契約之意思表示；原告並於101年12月20日當庭再對被告為解除契約之意思表示。本件被告違反系爭買賣契約第八條第一項之約定，原告爰依民法第229條第2項、第254條、第259條第2款等規定，主張解除系爭買賣契約並請求回復原狀，訴請被告返還原告200萬元及自受領時起之利息等語。

㈢、對被告抗辯之陳述：被告雖辯稱系爭三筆土地並無「鄰人越界建築」，且均係「現況點交」，被告不負責排除他人占用云云。惟查，兩造於簽立買賣契約前，並未會同至現場勘查或指界，原告對系爭三筆土地實際占有情形，並無瞭解，原告因認被告將依系爭契約第八條之約定，負責排除他人之占用，始與被告簽約。又系爭三筆土地中，系爭113、114地號土地為被告與其他共有人林國清、林來森所持分之土地，被告應有部分均為1/3，迄未辦理分割，被告對土地之所有權係以共有之比例抽象存在於土地全部，根本無從特定其土地坐落位置，自無法與原告為「土地現況點交」，是系爭買賣契約第十三條備註所稱之「現況點交」，其整段文句應係：「現況點交地上物贈送給買方」，至為明確，顯非被告所稱之「土地現況點交」，被告據此主張無需負有排除土地被他人占用之義務云云，即無足採。

㈣、並聲明：被告應給付原告200萬元，及自100年11月21日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、雖兩造系爭買賣契約第八條第一項有如原告所主張之定型化約定，然系爭買賣契約第十三條其他約定事項特別增列PS，內容為：「PS、本案土地未適用自用住宅稅率出售土地增值稅。PS、本案地上物（鐵皮）為辦理自用住宅稅率前建物無使用執照故需經測量建物位置圖方可適用，另需期間經雙方協議簽約起三個月內辦理完畢。PS、有關本案土地113、114、118現況點交，地上物贈送給買方，不明之處，買方於測量為賣方配合辦理、需遷入該測量住宅內。該費用由買方支付。PS、本案經雙方協議土地增值稅等由買方支付（賣方係將上開土地賣清）」。增註PS處，雙方均蓋章同意，因此，系爭買賣契約第十三條之特約效力應優先於系爭買賣契約第八條第一項之內容。且上開特約條款已明載「現況點交」，有無被占用之事實，被告並不知情，既約定賣方「現況點交」，可由買方即原告自行排除即可，因此原告依據系爭買賣契約第八條第一項之約定主張解除契約，並無理由。

㈡、況系爭113、114地號土地為共有土地，如附圖編號Ａ部分所示，此為系爭113地號土地共有人即訴外人林來森所有之房屋，訴外人林來森之權利範圍為1/3（相當於112.11平方公尺），而如附圖編號Ａ部分之面積為75.49平方公尺，僅占系爭113地號土地（面積為336.34平方公尺）比例約為22.44%，並未超出訴外人林來森之1/3持分，在未分割前，土地共有人均應受分管契約之拘束；再者，如附圖編號Ａ部分之房屋已老舊，在被告向前手買受之前即已存在，原告亦早已知悉系爭土地係持分共有，亦知悉有如附圖編號Ａ部分之平房，因此，共有物分割問題，應由買受人依法訴請裁判分割。另如附圖編號Ｂ部分僅24.51平方公尺，亦屬被告向前手買受前即已存在之建物，既因雙方已於系爭買賣契約第十三條特約「現況點交」，被告即無負責排除他人占用之問題，故原告可依民法第821條之規定訴請該占用者拆屋交地，亦不屬瑕疵擔保問題。至於如附圖編號Ｃ部分之面積為11.28平方公尺，占系爭118地號土地（面積為325.25平方公尺）比例僅為3.46%，原告仍應依系爭買賣契約第十三條特約約定「現況點交」，即被告在買賣契約中已約定不負責處理如附圖編號Ｃ部分之建物。且系爭買賣契約第十三條既特約「現況點交」，並非瑕疵擔保問題，原告主張瑕疵解約，為無理由

㈢、退步言，縱或原告主張瑕疵擔保為有理由，然如附圖編號Ｃ部分僅占系爭118地號土地之3.46%，原告依民法第359條之規定主張解除契約云云，亦顯失公平，再若以出售之系爭三筆土地面積計算，則占用比例更顯微小，因此原告之訴毫無理由。另事後被告始知兩造訂約前，原告已於100年11月3日先與訴外人黃昌榮訂約，並以1212萬元將系爭三筆土地出售予訴外人黃昌榮，而後才於100年11月21日向被告以1009 萬9980元購買系爭三筆土地，原告先賣後買，又任意毀約，實違誠信原則等語。

㈣、並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本件經兩造整理不爭執事項並協議簡化爭點如下：

㈠、兩造不爭之事實：

⒈原告向被告買受其所有坐落於臺中市○○區○○段000地號土地之1/3應有部分、同地段114地號土地之1/3應有部分、同地段118地號土地之全部（下稱系爭3筆土地），雙方於100年11月21日簽訂不動產買賣契約書，約定系爭3筆土地之買賣價金為新台幣（下同）1009萬9980元，原告已於簽約當日交付第一期款（簽約款）200萬元予被告。

⒉系爭113地號上之如附圖編號Ａ建物為土地共有人所有，系爭114地號上之如附圖編號Ｂ建物及系爭118地號上之如附圖編號Ｃ建物均為第三人所有且占用系爭土地，上開ＡＢＣ占用土地之情形如附圖所示。

⒊兩造所提證物形式上均為真正。

㈡、兩造爭點事項：原告以被告違反兩造系爭買賣契約第八條第一款為由主張解除契約回復原狀，請求被告返還定金（按應為簽約款）及其利息是否有理由？

四、本院之判斷：

㈠、除上開兩造不爭執事項外，被告抗辯事後被告始知兩造訂約前，原告已於100年11月3日先與訴外人黃昌榮訂約，約定以1212萬元將系爭三筆土地出售予訴外人黃昌榮，而後才於100年11月21日與被告簽約以1009萬9980元購買系爭三筆土地乙節，亦為兩造所不爭執，且與證人詹燕忠證述之內容相符（見本院卷第143頁以下），復有原告與黃昌榮簽立之上開不動產買賣契約書一份在卷可稽（見本院卷第91頁以下，下稱原告與黃昌榮買賣契約書），亦堪信屬實，本院均採為判決之基礎。

㈡、查系爭買賣契約之買賣標的即系爭三筆土地，其上各有建物，系爭113地號上之如附圖編號Ａ建物為土地共有人所有，系爭114地號上之如附圖編號Ｂ建物及系爭118地號上之如附圖編號Ｃ建物均為第三人所有且占用系爭土地，上開ＡＢＣ占用土地之情形如附圖所示乙節，為兩造所不爭。原告據此主張原告於簽約後始發現系爭114、118地號土地上有他人占用之情形，隨於100年12月28日以存證信函通知被告有地上物點交上瑕疵，請求退回定金200萬元，然被告卻以存證信函回稱土地現況點交云云拒絕返還，是被告顯已違反系爭買賣契約第八條第一項之約定，原告自得依民法第229條第2項、第254條、第259條第2款等規定解除契約並請求返還價金等語。被告則否認其有違約或原告得據以解約之事由存在，並以前詞置辯。經查：

⒈兩造系爭買賣契約，第八條（擔保責任）第一項約定：「賣方（即被告）擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或有其他糾葛情事，如有上述情事，除本契約另有約定外，應由賣方於買方支付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若買方因此受有損害，賣方應負完全賠償責任。」；另第十三條（其他約定事項）特別手寫增列約定「PS、本案土地未適用自用住宅稅率出售土地增值稅。PS、本案地上物（鐵皮）為辦理自用住宅稅率前建物無使用執照故需經測量建物位置圖方可適用，另需期間經雙方協議簽約起三個月內辦理完畢。PS、有關本案土地113、114、118、現況點交地上物贈送給買方不明之處買方於測量為賣方配合辦理需遷入該測量住宅內。該費用由買方支付。PS、本案經雙方協議土地增值稅等由買方支付（賣方係將上開土地賣清）。」等語，且上開增註PS處，雙方均蓋章同意。有系爭買賣契約在卷可稽（本院卷第34頁以下），且為兩造所不爭執，當信屬實。

⒉關於上開手寫「PS、有關本案土地113、114、118、現況點交地上物贈送給買方不明之處買方於測量為賣方配合辦理需遷入該測量住宅內。該費用由買方支付。」約定事項，其真意究竟如何？兩造解讀不同，原告主張現況點交者並非系爭三筆土地而係地上物，被告則主張現況點交者應係系爭三筆土地而非地上物，且此特別約定應優先於系爭買賣契約第八條第一項約定。查有關上開約定文字之真意，證人即被告父親劉運榮雖於本院101年11月6日審理時結證稱：「（請提示契約書，第13條的PS內的現況點交是什麼意思？）現況點交是指土地和房屋。是指地上物送給買方，土地以土地謄本的面積跟買方點交。」等語。惟證人即系爭買賣契約之代書賴如月於本院101年11月16日審理中到庭則結證稱：「（請問第三個PS的詳細內容為何？）就本案的土地，地上物是鐵皮屋，賣方強調鐵皮屋的部分贈送給買方。這條的文字是：『有關本案土地113、114、118、現況點交地上物贈送給買方不明之處買方於測量為賣方配合辦理需遷入該測量住宅內。該費用由買方支付』，因為有的地方沒有標點符號，正確的意思應為：『有關本案土地113、114、118，現況點交地上物贈送給買方不明之處買方於測量為賣方配合辦理需遷入該測量住宅內。該費用由買方支付』。（上開文字中現況點交地上物贈送給買方，是要現況點交土地還是地上物？）現況點交地上物，不是土地。（本件是買賣土地還是地上物？）土地。（既然是土地，為何是現況點交地上物而非土地？）因為要辦理優惠的稅率，所以地上物一定要確定是賣方的，才可以辦理優惠稅率。（為何當時會寫現況點交地上物贈送給買方？）是買賣雙方口述我寫下來的，意思是是要節稅，賣方說地上物是鐵皮屋，自用住宅可以節省增值稅，就把地上物的部分，就由賣方配合辦理遷入跟稅籍，才可以辦理自用住宅的節稅。所以當時是要將鐵皮屋送給買方，至於現況點交就是鐵皮屋的現況給買方，所以就寫現況點交地上物贈送給買方。」等語。本院觀之上開手寫約定記載「本案土地113、114、118、現況點交地上物贈送給買方」，其中「現況點交地上物贈送給買方」為連詞，且之前已有「、」號與系爭三筆土地斷隔；稽以證人劉運榮為被告之父，且本件買賣契求實際由其主導與當事人無異，其與本件糾紛顯有重大利害關係存在，而證人賴如月為兩造共同委任之代書，其立場自較中立客觀，且其證述情節亦較符合字面記載，所證亦與常理無違，自應以證人賴如月之證述較為可採。是此部分應以原告主張上開約定「現況點交」者並不包括系爭三筆土地在內為可信。況且，本件縱認被告辯稱上開約定「現況點交」者應有包括系爭三筆土地在內，然其約定亦不當然排除系爭買賣契約第八條之擔保責任。準此，被告辯稱系爭買賣契約第十三條既特約「現況點交」，被告即無須負擔保責任，無排除系爭土地遭人占用之義務云云，當無可採。

⒊至被告另以前詞辯稱系爭114地號、第118地號土地上雖有他人所有地上物，然均屬被告向前手買受前即已存在之建物，雙方既已於系爭買賣契約第十三條特約「現況點交」，被告即無負責排除他人占用之問題，原告可依民法第821條之規定訴請該占用者拆屋交地，不屬瑕疵擔保問題。況且如附圖編號Ｃ部分之面積為11.28平方公尺，占系爭118地號土地（面積為325.25平方公尺）比例僅為3.46%，依民法第359條規定解除契約亦顯失公平。且事後被告始知兩造訂約前，原告已於100年11月3日先與訴外人黃昌榮訂約，並以1212萬元將系爭三筆土地出售予訴外人黃昌榮，而後才於100年11 月21日向被告以1009萬9980元購買系爭三筆土地，原告先賣後買，又任意毀約，實違誠信原則等語。惟查本件被告仍應依兩造系爭買賣契約第八條第一項負清理排除他人占用之責任，業據前述，且原告並非主張依民法第359條瑕疵擔保責任規定解除契約，被告以瑕疵未達解約程度為由置辯似有誤會。雖本件原告買受本件土地之過程，確有可議之處，然基於債之相對性，原告先賣後買，與本件兩造間之買賣契約係屬二事，尚無認違反誠信原則，據以免除被告之契約責任。是被告上開所辯，其情雖有可原，然均難採為對被告有利之認定。

⒋系爭114地號上之如附圖編號Ｂ建物及系爭118地號上之如附圖編號Ｃ建物均為第三人所有且占用系爭土地，業據前述。則依前揭說明，依兩造系爭買賣契約第八條第一項約定，應由賣方即被告於買方即原告支付完稅款以前清理完畢否則視為違約。按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任」。又「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」。民法第229條、第254條分別定有明文。原告主張因系爭買賣契約並無約定完稅款，亦即上開給付無確定期限，是原告特以本件起訴狀繕本之送達，為催告被告應負責清理土地被他人占用之通知，如被告於收受起訴狀繕本後10日內仍未負責清理土地被他人占用之情事，則原告即以本起訴狀繕本之送達，為解除買賣契約之意思表示；並於101年12月20日當庭再對被告為解除契約之意思表示，是系爭買賣契約業經原告合法解除等語。查本件被告迭次否認有排除清理系爭土地遭他人占用之義務，且明白表示拒絕補正履行該瑕疵擔保義務，並亦主張對原告解除契約（被告解除契約應認不合法，詳見下述），堪信原告主張系爭買賣契約業經原告合法解除，應屬有據，被告辯稱原告解除契約程序不合法云云，並無可採。被告雖亦辯稱原告交付之支票退票後，原告已負遲延責任，被告亦已以101年5月25日答辯狀之送達催告原告應於文到七日內給付第二期款409萬9980元，逾期即解除契約，並沒收定金，是系爭買賣契約亦經被告合法解除云云。然本件原告出賣予被告之土地既有遭他人占用之事實而須負排除清理責任，且經原告先於100年12月28日以東勢郵局第164號存證信函告知暫停買賣退回買賣價金在案（見本院卷第17頁），則原告所交付應於嗣後即同年12月31日兌現之第二期款409萬9980元支票未獲兌現，已難謂仍應負遲延責任。且依兩造系爭買賣契約第21條（違約責任）第二款約定「賣方若有不賣或不照履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與買方外，另加倍賠償所受價款同額之現金予買方後，本契約方得解除」，本件被告依兩造合約既經視為違約在先，則其以前開事由主張解除契約，自難謂合法。

㈢、按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第259條第1項第1款、第2款定有明文。基上，本件兩造系爭買賣契約應認業經原告合法解除，則原告依上開規定，請求被告返還向原告所收取之簽約款200萬元，並附加自受領時起之利息，即屬有據。

五、綜上所述，本件被告之抗辯並不可採，應以原告主張被告出賣之土地有遭他人占用之事實，應負清理排除責任，業經其催告後合法解除兩造間系爭買賣契約為屬有據。從而，原告依兩造系爭買賣契約及民法第229條第2項、第254條、第259條第2款等規定，訴請被告應給付原告200萬元，及自100 年11月21日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併准許之。

七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

附圖：台中市太平地政事務所鑑測日期101年7月4日土地複丈成果圖