臺灣臺中地方法院106年度訴字第1591號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1591號

原告

羅東霖

被告

陳建琦

上列當事人間給付租金事件，本院於民國106年7月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，應依原告聲請，由其一造辯論判決。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：

（一）被告與訴外人紀文國為聯捷系統有限公司的合夥人，前於民國 104年2月8日向原告承租門牌號碼：臺中市○○區○○路 0段000○0號房屋（下稱系爭房屋），租期自104年2月8日至105年2月7日，為期 1年，由紀文國代表簽約，雙方並簽訂租賃契約在案，每月租金新臺幣（下同） 3萬元，租金應於每月 8日前繳付。租賃契約到期前，紀文國與被告兩人因經營理念不同，兩人協議由被告承接繼續經營，旋由被告與原告就原定租賃契約內容，延長 1個月租期至 105年3月7日，並由被告在原定租賃契約上簽名，之後兩造同意就原定租賃契約內容，再延長6個月租期至105年9月7日，亦由被告在原定租賃契約上簽名。

（二）被告自105年5月起至同年8月止，遲付租金已達4期，原告於 105年8月6日以電話、簡訊通知被告給付積欠之租金，被告均置之不理。原告復依民法第 440條規定，以電話、簡訊通知被告於 105年8月10日終止租賃契約，並於同年8月20日，以臺中市向上郵局第 772號存證信函，告知被告終止租賃契約之意思表示，並請被告於函到之日起，立即遷離系爭房屋。另租賃契約於 105年9月7日屆滿到期時，原告亦以電話、簡訊通知被告不再續租，然被告仍置之不理。

（三）因被告無權占有，繼續使用系爭房屋，每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，爰依不當得利之法律關係，請求被告給付105年8月份租金之損害3 萬元。再者，依租賃契約第6條第2項約定，原告請求被告給付 6萬元違約處罰之違約金。又租賃契約終止後，被告將其物品留置系爭房屋內，繼續占用系爭房屋，致使原告受無法出租系爭房屋之損害，是依租賃契約第4條第5項之約定，請求被告給付每月按照租金 5倍之違約金15萬元，即 105年9月、10月、11月（共3個月）之違約金共45萬元（15萬元×3＝45萬元）。

（四）綜此，原告以擔保金6萬元抵償被告所積欠105年5月、6月之租金外，另請求被告給付105年7月之租金3萬元、105年8月之不當得利3萬元、違約處罰之6萬元違約金、 105年9月、10月、11月之違約金共45萬元，以上合計57萬元。

（五）並聲明：

㈠被告應給付原告57萬元，並自支付命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作任何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

（一）原告主張被告與紀文國為聯捷系統有限公司的合夥人，前於104年2月8日向原告承租系爭房屋，租期自104年2月8日至105年2月7日，為期1年，由紀文國代表簽約，每月租金3萬元，租金應於每月8日前繳付。租賃契約到期前，紀文國與被告兩人因經營理念不同，兩人協議由被告承接繼續經營，旋由被告與原告就原定租賃契約內容，延長 1個月租期至 105年3月7日，並由被告在原定租賃契約上簽名，之後兩造同意就原定租賃契約內容，再延長 6個月租期至105年 9月7日，亦由被告在原定租賃契約上簽名，被告自105年5月起至同年8月止，遲付租金已達4期。另租賃契約於 105年9月7日屆滿到期後，105年9月、10月、11月仍繼續占有系爭房屋等情，業據其提出租賃契約、被告及紀文國聯捷系統有限公司名片（詳本院卷第14至22頁）為證。被告已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第 1項前段之規定，視同自認，自堪信原告此部分主張之事實為真正。

（二）按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達 2個月以上時，土地法第100條第3款定有明文；是出租人依土地法第100條第3款規定終止租約者，須承租人積欠租金總額，除以擔保金額抵償外，達2個月以上時，始得為之（最高法院105年度台上字第1255號裁判參照）。系爭租賃契約第3條第2項約定保證金為 6萬元，原告於被告自105年5月開始積欠租金時起，亦係以之抵償 105年5月、6月（即105年5月8日至105年7月7日）的租金，則被告截至原告以電話、簡訊通知被告於 105年8月10日終止租賃契約，或於同年8月20日，以臺中市向上郵局第 772號存證信函，向被告為終止租賃契約之意思表示止，被告積欠租金總額，以保證金 6萬元抵償後，並未達 2個月以上，是原告上開終止租約，並不合法，系爭租賃契約至 105年9月7日屆滿前仍合法有效。被告自 105年8月10日至105年9月7日，本於系爭租賃契約法律關係占用系爭房屋，並非無法律上之原因，自無構成不當得利可言。是原告依系爭租賃契約，請求被告給付 105年7月（即105年7月8日至105年8月7日）的租金3萬元，即屬有據；其依不當得利的法律關係，請求被告給付105年8月（即105年8月8月至105年9月7日）相當於租金的不當得利，則屬無據。

（三）次按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不於適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務人不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第250條第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。」（最高法院86年度台上字第1620號判決參照）。「系爭合約第 8條約定『延遲罰款：完工日期超過15日，每延遲 1日，乙方（即被告）需賠償甲方（即原告）總成交價 5％之罰款。』，既已記載『延遲罰款』，自屬懲罰金違約金性質。」（最高法院 102年度台上字第 291號判決參照）；「違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第 233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。」；「契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250條之規定及其修正理由自明。」（最高法院 62年台上字第 1394號判例、102年度台上字第1378號裁判參照），系爭租賃契約第6條第2項約定「違約處罰：⒉乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新臺幣陸萬元整，如訴訟時其訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付。」，既已約明「違約處罰」，揆諸上開說明，自屬懲罰性違約金，且原告除得依約請求此部分懲罰性違約金外，尚得請求其他損害賠償；又系爭租賃契約第4條第5項約定「使用租賃物之限制：⒌除甲方（即原告）同意繼續出租外，乙方於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，向甲方請求遷移費或任何費用。如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金或即申請停水停電至遷讓完了之日止，乙、丙方決不異議。」，此部分之違約金，既未經系爭租賃契約約定為懲罰性之違約金，揆諸上開說明，自屬賠償總額預定性之違約金，且因此部分係屬不履行之損害賠償總額的預定，自得與上開懲罰性違約金併存。

（四）再按「當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第 252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」；「違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。」（最高法院49年台上字第807號判例、102年度台上字第1606號裁判參照）。經查，被告固未依約於105年9月7日租賃期限屆至後即時交還系爭房屋，且於105年9月至11月間仍占用系爭房屋，應依系爭租賃契約第6條第2項給付懲罰性違約金，及依第 4條第5項給付損害賠償總額預定性違約金。原告主張被告於租賃期限屆至後未即時交還系爭房屋，其所受之損害為無法出租系爭房屋的損害，本院認為被告客觀上確有違約的事實，而原告所受者為無法出租系爭房屋再行收取租金之損害，而該租金損害約相當於每個月 3萬元，權衡原告客觀之損害及避免造成違背契約正義等值之原則，參酌一般客觀、社會經濟狀況，基於系爭契約相關利益之衡平，認為原告依系爭租賃契約第4條第5項之約定，得請求被告給付105年9月8日至105年12月 7日（不包括105年12月8日以後，被告如仍有占用系爭房屋之事實，所應給付之損害賠償總額預定性違約金）之損害賠償總額預定性違約金，應酌減為每月 3萬元，合計 9萬元；且斟酌原告已得請求上開賠償總額預定性違約金，就其所受損害已可獲得合理之賠償，原告依系爭租賃契約第6條第2項之約定，得請求之懲罰性違約金（並未區分105年12月8日前後），應酌減為3萬元，始為適當。

（五）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第 2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為 5％，民法第 233條第1項、第203條亦有明定。本件原告請求被告給付105年7月8日至105年8月7日之租金，係屬有確定期限之給付；請求給付違約金部分，則屬無確定期限之給付，原告統一請求被告應自支付命令送達翌日，即 105年12月30日起至清償日止，按週年利率 5％計算之法定遲延利息，為有理由，自應准許。

四、綜上所述，原告依系爭租賃契約法律關係，請求被告給付105年7月8日至105年8月7日租金3萬元；依系爭租賃契約第4條第 5項之約定，請求105年9月至11月之損害賠償總額預定性違約金，每月3萬元；依系爭租賃契約第 6條第2項之約定，請求懲罰性違約金 3萬元，合計15萬元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本判決原告勝訴部分，係所命給付金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第 389條第1項第5款之規定，應依職權宣告假執行，原告就此部分所為供擔保假執行之聲請，僅在促使本院發動職權，自無庸另為准駁之裁判。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款。