臺灣臺中地方法院96年度訴字第3231號

臺灣臺中地方法院民事判決　96年度訴字第3231號

原告

己○○

原告

戊○○

原告

巳○○○

原告

林徐銀妹

原告

午○○

原告

天○○

原告

亥○○

原告

宙○○

原告

地○○

原告

戌○○

原告

丙○○

原告

乙○○

原告

甲○○

原告

丁○○

原告

辛○○

原告

庚○○

原告

陳褘聰

（上三人即原告林素娥之承受訴訟宇○○酉○○申○○玄○○辰○○黃○○○Ａ○○○共　　　同訴訟代理人　洪松林律師被　　　告　癸○○訴訟代理人　王德凱律師被　　　告　子○○（兼被告黃靜夏之承受訴訟人）被　　　告　寅○○

　　　　　　卯○○

　　　　　　丑○○

（上三人即被告黃靜夏之承受訴訟

上列當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國98年11月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：

一、本件被告子○○、寅○○、卯○○、丑○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，就被告子○○、寅○○、卯○○、丑○○部分由其一造辯論而為判決。

二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當然停止；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168條、第178條分別定有明文。原告林素娥於本件訴訟繫屬中之民國（下同）98年2月18日死亡，業經其繼承人辛○○、庚○○、陳褘聰聲明承受訴訟，核無不合。又被告黃靜夏於本件訴訟繫屬中之97年9月8日死亡，其繼承人即被告子○○、寅○○卯○○、丑○○均未依法聲明承受訴訟，業經本院本院裁定命被告子○○、寅○○、卯○○、丑○○承受訴訟，先予敘明。

三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但上開規定於被告同意者無礙，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。本件起訴時，僅由原告己○○、戊○○、丙○○、乙○○、甲○○、丁○○及原告辛○○、庚○○、壬○○之被繼承人林素娥等共7人提起訴訟，而聲明請求：「㈠確認原告己○○、戊○○就坐落台中縣后里鄉○○○段434-4地號土地（下稱系爭土地）內如附圖所示編號7部分面積23.31平方公尺、編號8部分面積151.62平方公尺、編號9部分面積131.74平方公尺、編號12部分面積22.05平方公尺之四筆土地有優先購買權存在。被告就上開四筆土地之買賣行為准原告以同一條件承購。被告癸○○應將系爭土地台中縣豐原地政事務所於民國88年7月14日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷。被告子○○、黃靜夏應將上開四筆土地按出售予被告癸○○同一條件出售予原告己○○、戊○○，並辨理所有權移轉登記予原告己○○、戊○○。㈡確認原告丙○○、乙○○、甲○○、丁○○、林素娥就系爭土地內如附圖所示編號1部分面積128.16平方公尺、編號2部分面積96.64平方公尺之二筆土地有優先購買權存在。被告就上開二筆土地之買賣行為准原告以同一條件承購。被告癸○○應將系爭土地台中縣豐原地政事務所於民國88年7月14日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷。被告子○○、黃靜夏應將上開二筆土地按出售予被告癸○○同一條件出售予原告丙○○、乙○○、甲○○、丁○○、林素娥，並辨理所有權移轉登記予原告丙○○、乙○○、林土吉、丁○○、林素娥。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。」嗣於訴訟進行中，午○○、天○○、亥○○、宙○○、巳○○○、地○○、戌○○、未○○○、宇○○、酉○○、申○○、玄○○、辰○○、黃○○○、Ａ○○○等15人請求追加為原告，並更正原告之聲明為請求：「㈠確認原告己○○、戊○○就系爭土地內如附圖所示編號7部分面積23.31平方公尺、編號8部分面積151.62平方公尺、編號9部分面積131.74平方公尺、編號12部分面積22.05平方公尺之四筆土地有優先承買權存在。被告就上開四筆土地之買賣行為准原告以同一條件承購。被告癸○○應將系爭土地台中縣豐原地政事務所於民國88年7 月14日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷。被告子○○、寅○○、卯○○、丑○○應將上開四筆土地按出售予被告癸○○同一條件出售予原告己○○、戊○○，並辨理所有權移轉登記予原告己○○、戊○○。㈡確認原告丙○○、乙○○、甲○○、丁○○、辛○○、庚○○、陳褘聰就系爭土地內如附圖所示編號1部分面積128.16平方公尺、編號2部分面積96.64平方公尺之二筆土地有優先購買權存在。被告就上開二筆土地之買賣行為准原告以同一條件承購。被告癸○○應將系爭土地台中縣豐原地政事務所於民國88年7月14日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷。被告子○○、寅○○、卯○○、丑○○應將上開二筆土地按出售予被告癸○○同一條件出售予原告丙○○、乙○○、甲○○、丁○○、辛○○、庚○○、陳褘聰，並辨理所有權移轉登記予原告丙○○、乙○○、林土吉、丁○○、辛○○、庚○○、陳褘聰。㈢確認原告申○○、玄○○、辰○○、黃○○○、Ａ○○○、林徐銀妹就系爭土地內如附圖所示編號3部分面積96.6平方公尺、編號4部分面積146平方公尺、編號6部分面積19.53平方公尺、編號10部分面積56.07平方公尺之四筆土地有優先購買權存在。被告就上開四筆土地之買賣行為准原告以同一條件承購。被告癸○○應將系爭土地台中縣豐原地政事務所於88年7月14日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷。被告子○○、寅○○、卯○○、丑○○應將上開四筆土地按出售予被告癸○○同一條件出售予原告申○○、玄○○、辰○○、黃○○○、Ａ○○○、林徐銀妹，並辦理所有權移轉登記予原告申○○、玄○○、辰○○、黃○○○、Ａ○○○、林徐銀妹。㈣確認原告巳○○○、地○○、戌○○、酉○○、宇○○就系爭土地內如附圖所示編號5部分面積91.6平方公尺、編號11部分面積20.79平方公尺、編號13部分面積23.31平方公尺之三筆土地有優先購買權存在。被告就上開三筆土地之買賣行為准原告以同一條件承購。被告癸○○應將系爭土地台中縣豐原地政事務所於88年7月14日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷。被告子○○、寅○○、卯○○、丑○○應將上開三筆土地按出售予被告癸○○同一條件出售予原告巳○○○、地○○、戌○○、酉○○、宇○○，並辦理所有權移轉登記予原告巳○○○、地○○、戌○○、酉○○、宇○○。㈤確認原告午○○、天○○、亥○○、宙○○就系爭土地內如附圖所示編號14部分面積179.11平方公尺之土地有優先購買權存在。被告就上開土地之買賣行為准原告以同一條件承購。被告癸○○應將系爭土地台中縣豐原地政事務所於民國88年7月14日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷。被告子○○、寅○○、卯○○、丑○○應將上開土地按出售予被告癸○○同一條件出售予原告午○○、天○○、亥○○、宙○○，並辦理所有權移轉登記予原告午○○、天○○、亥○○、宙○○。㈥原告願供擔保請准予宣告假執行。」被告陳明同意追加原告午○○等15人所為訴之追加，核與前開規定無違，應予准許，併予敘明。

貳、原告主張：被告子○○及已故被告黃靜夏於83年12月24日向訴外人張初惠買受系爭土地，而取得系爭土地之所有權，被告子○○之應有部分為4分之1、被告黃靜夏之應有部分為4分之3。原告等就系爭土地與被告子○○、黃靜夏間有租地建屋之法律關係存在，詎被告子○○、黃靜夏於88年6月25日未通知原告行使基地承租人之優先購買權下，即逕將系爭土地出售予被告癸○○，並於88年7月14日完成所有權移轉登記，後被告癸○○進而對原告提起拆屋還地之訴訟，原告為保全原告所有、坐落系爭土地上之建物，爰訴請確認原告分別就各原告所有建物占有系爭土地部分有優先購買權存在及塗銷被告間就系爭土地所為之所有權移轉登記，並請求被告子○○及寅○○、卯○○、丑○○將系爭土地按被告子○○、黃靜夏與被告癸○○間所定同樣條件，將原告所有房屋分別占用系爭土地之部分，由原告分別優先購買並移轉土地所有權予各原告。至原告主張優先購買之土地，雖非系爭土地之全部，但可透過合併分割交換土地之方式讓土地持有人皆能充分利用，不致影響土地所有權人使用土地之經濟效益等語。並聲明：㈠確認原告己○○、戊○○就系爭土地內如附圖所示編號7部分面積23.31平方公尺、編號8部分面積151.62平方公尺、編號9部分面積131.74平方公尺、編號12部分面積22.05平方公尺之四筆土地有優先承買權存在。被告就上開四筆土地之買賣行為准原告以同一條件承購。被告癸○○應將系爭土地台中縣豐原地政事務所於民國88年7月14日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷。被告子○○、寅○○、卯○○、丑○○應將上開四筆土地按出售予被告癸○○同一條件出售予原告己○○、戊○○，並辨理所有權移轉登記予原告己○○、戊○○。㈡確認原告丙○○、乙○○、甲○○、丁○○、辛○○、庚○○、陳褘聰就系爭土地內如附圖所示編號1部分面積128.16平方公尺、編號2部分面積96.64平方公尺之二筆土地有優先購買權存在。被告就上開二筆土地之買賣行為准原告以同一條件承購。被告癸○○應將系爭土地台中縣豐原地政事務所於民國88年7月14日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷。被告子○○、寅○○、卯○○、丑○○應將上開二筆土地按出售予被告癸○○同一條件出售予原告丙○○、乙○○、甲○○、丁○○、辛○○、庚○○、陳褘聰，並辨理所有權移轉登記予原告丙○○、乙○○、林土吉、丁○○、辛○○、庚○○、陳褘聰。㈢確認原告申○○、玄○○、辰○○、黃○○○、Ａ○○○、林徐銀妹就系爭土地內如附圖所示編號3部分面積96.6平方公尺、編號4部分面積146平方公尺、編號6部分面積19.53平方公尺、編號10部分面積56.07平方公尺之四筆土地有優先購買權存在。被告就上開四筆土地之買賣行為准原告以同一條件承購。被告癸○○應將系爭土地台中縣豐原地政事務所於88年7月14日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷。被告子○○、寅○○、卯○○、丑○○應將上開四筆土地按出售予被告癸○○同一條件出售予原告申○○、玄○○、辰○○、黃○○○、Ａ○○○、林徐銀妹，並辦理所有權移轉登記予原告申○○、玄○○、辰○○、黃○○○、Ａ○○○、林徐銀妹。㈣確認原告巳○○○、地○○、戌○○、酉○○、宇○○就系爭土地內如附圖所示編號5部分面積91.6平方公尺、編號11部分面積20.79平方公尺、編號13部分面積23.31平方公尺之三筆土地有優先購買權存在。被告就上開三筆土地之買賣行為准原告以同一條件承購。被告癸○○應將系爭土地台中縣豐原地政事務所於88年7月14日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷。被告子○○、寅○○、卯○○、丑○○應將上開三筆土地按出售予被告癸○○同一條件出售予原告巳○○○、地○○、戌○○、酉○○、宇○○，並辦理所有權移轉登記予原告巳○○○、地○○、戌○○、酉○○、宇○○。㈤確認原告午○○、天○○、亥○○、宙○○就系爭土地內如附圖所示編號14部分面積179.11平方公尺之土地有優先購買權存在。被告就上開土地之買賣行為准原告以同一條件承購。被告癸○○應將系爭土地台中縣豐原地政事務所於民國88年7月14日以買賣為原因所為所有權移轉登記塗銷。被告子○○、寅○○、卯○○、丑○○應將上開土地按出售予被告癸○○同一條件出售予原告午○○、天○○、亥○○、宙○○，並辦理所有權移轉登記予原告午○○、天○○、亥○○、宙○○。㈥原告願供擔保，請准予宣告假執行。

參、被告方面：

一、被告子○○、寅○○、卯○○、丑○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

二、被告癸○○則以：訴外人張初惠於43年7月23日取得系爭土地之所有權，後張初惠於83年12月24日將系爭土地出賣予已故被告黃靜夏，黃靜夏再於84年6月24日移轉系爭土地之應有部分4分之1與訴外廖文和，經廖文和於85年2月5日將其應有部分再移轉登記與被告子○○，被告子○○、黃靜夏則於88年6月25日將系爭土地與同段434-5、434-108、435-5、435-9 2、435-93、435-95地號土地，以每坪新台幣（下同）5萬元、合計1億4,890萬元之價格先出賣與予被告癸○○，並於88年7月14日將上開七筆土地所有權全部移轉登記與被告癸○○。原告與被告子○○及已故黃靜夏就系爭土地固有租地建屋之法律關係，且未約定租賃期限，依當事人之真意，應係租用至房屋不堪使用時為止，而原告在系爭土地上之建物，於被告另案訴請原告拆屋還地訴訟中，經臺灣高等法院臺中分院（95年度上更㈠字第55號）囑託臺灣省建築師公會就原告所有坐落系爭土地上之房屋進行鑑定，鑑定結果認原告所有、坐落系爭土地上之房屋均已達不堪使用之程度，有臺清省建築師公會96年11月9日96台建師鑑（96020）字第632-7號函送之鑑定報告書可稽，原告所有坐落系爭土地上之房屋既已達不堪使用之程度，原告就系爭土地之租地建屋法律關係於其等所有房屋達「不堪使用時」即已消滅，原告已無從依土地法第104條之規定主張基地承租人之優先購買權。況原告雖主張優先購買權，然其主張優先購買者僅係系爭土地之「部分土地」，與被告癸○○向被告子○○、黃靜夏所買賣者，係系爭土地之所有權「全部」不同，原告顯非以「同樣條件」主張優先購買權，與土地法第104條第1項之規定亦有未合。且被告子○○、黃靜夏早於88年7月14日即以買賣為原因，將系爭土地移轉登記與被告癸○○，原告遲至96年12月4日始提起本件訴訟主張行使優先購買權，其長期不行使權利，亦有悖於法之安定性等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。

肆、法院之判斷：

一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查，原告主張就其等所有房屋分別坐落系爭土地之基地部分，各有土地法第104條第1項規定之基地承租人優先購買權存在，被告則抗辯原告之基地承租人優先購買權，業因原告所有、坐落系爭土地上之房屋已達不堪使用之程度，致基地租賃關係終止而消滅，且原告行使優先購買權之方式亦與土地法第104條第1項之規定未合等語，是兩造對原告就系爭土地是否有優先購買權存在有所爭執，致原告之優先購買權存否不明確，原告得否行使優先購買權之私法上地位即有不安之狀態，而原告此項不安狀態得以確認判決除去之，原告有提起本件確認訴訟之法律上利益，應先敘明。

二、下列事實為兩造所不爭執，且有土地登記謄本、戶籍謄本及繼承系統表附卷可稽，自堪信為真正：

㈠被告子○○及已故被告黃靜夏於83年12月24日向訴外人張初惠買受系爭土地，而取得系爭土地之所有權，被告子○○之應有部分為4分之1、被告黃靜夏之應有部分為4分之3。

㈡原告與被告子○○、黃靜夏間就系爭土地有租地建屋之基地租賃法律關係存在。

㈢原告己○○、戊○○於系爭土地如附圖所示編號7、8、9、12部分土地上有房屋，原告丙○○、乙○○、甲○○、丁○○、辛○○、庚○○、陳褘聰於系爭土地如附圖所示編號1、2部分土地上有房屋，原告申○○、玄○○、辰○○、黃○○○、Ａ○○○、林徐銀妹於系爭土地如附圖所示編號3、4、6、10部分土地上有房屋，原告巳○○○、地○○、戌○○、酉○○、宇○○於系爭土地如附圖所示編號5、11、13部分土地上有房屋，原告午○○、天○○、亥○○、宙○○於系爭土地如附圖所示編號14部分土地上有房屋。

㈣被告子○○、黃靜夏於88年6月25日，將系爭土地（所有權全部）出售予被告癸○○，並於88年7月14日完成所有權移轉登記。

㈤被告子○○、黃靜夏將系爭土地出售於被告癸○○時，並未依土地法第104條第2項之規定，通知原告等人行使基地承租人之優先購買權。

㈥黃靜夏於本件訴訟進行中之97年9月8日死亡，其繼承人為被告子○○、寅○○、卯○○、丑○○。

三、原告主張就其等所有房屋分別坐落系爭土地之基地部分，各有土地法第104條第1項規定基地承租人之優先購買權存在，為被告癸○○所否認，是本件兩造爭執之焦點乃為：原告所主張之基地承租人優先購買權是否存在？按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項定有明文。是基地承租人依上開規定行使優先購買權時，須表明願依基地出賣時之「同樣條件」購買，始得優先購買，而所謂「同樣條件」，係指標的物及價金均需相同，此乃基於標的物及價金為買賣契約之要素，為買賣契約必要之點所為當然之解釋。查被告子○○、黃靜夏於88年6月25日，係將系爭土地所有權全部出售予被告癸○○，並於88年7月14日完成所有權移轉登記，均為兩造不爭執之事實，堪信為真正，已如前述。又原告與被告子○○、黃靜夏間就系爭土地有租地建屋之基地租賃法律關係存在，故而原告己○○、戊○○於系爭土地如附圖所示編號7、8、9、12部分土地上有房屋，原告丙○○、乙○○、甲○○、丁○○、辛○○、庚○○、陳褘聰於系爭土地如附圖所示編號1、2部分土地上有房屋，原告申○○、玄○○、辰○○、黃○○○、Ａ○○○、林徐銀妹於系爭土地如附圖所示編號3、4、6、1 0 部分土地上有房屋，原告巳○○○、地○○、戌○○、酉○○、宇○○於系爭土地如附圖所示編號5、11、13部分土地上有房屋，原告午○○、天○○、亥○○、宙○○於系爭土地如附圖所示編號14部分土地上有房屋等事實，亦為兩造所不爭執，並於另案被告黃燈煌訴請原告拆屋還地事件中，經本院及臺灣高等法院臺中分院勘驗現場並囑託台中縣豐原地政事務所測量，分別製有堪驗筆錄及土地複丈成果圖附卷可按，業經調閱本院89年度訴第1749號全卷（含臺灣高等法院臺中分院91年度上字第397號卷、95年度上更㈠字第55號卷及最高法院95年度台上字第2497號卷）查核屬實。則原告於被告子○○、黃靜夏將系爭土地出售予被告黃燈煌時，縱原告與被告子○○、黃靜夏間就系爭土地之基地租賃關係仍存在，並仍對被告黃燈煌有其效力，然原告欲行使其基地承租人之優先購買權，依土地法第104條第1項之規定及前揭說明，仍應以與被告子○○、黃靜夏與被告黃燈煌間買賣契約「同樣條件」行使其優先購買權，除買賣價金需相同外，自亦不得變更為買賣契約要素之買賣標的物。按被告子○○、黃靜夏與被告黃燈煌間於88年6月25日就系爭土地所為買賣之標的，係系爭土地所有權全部，已詳如前述，而原告僅就其等所有房屋分別坐落系爭土地之基地部分，各別主張有基地承租人之優先購買權存在，並表示僅就各該占用部分行使基地承租人之優先購買權，參照系爭土地之面積達5,082平方公尺，而原告主張優先購買之土地面積（即原告所有房屋坐落基地之面積，亦即附圖所示編號1至14號部分土地之面積）合計僅1186.53平方公尺，原告僅主張就系爭土地之部分土地（即附圖所示編號1至14號部分土地）主張有優先購買權存在，原告主張優先購買之標的物，與被告間買賣之標的物顯非相同，於法已有未合。況原告所主張之優先購買權內容，係分別就原告各別占用系爭土地之特定部分為之，實質上將使系爭土地產生分割之效果，顯然亦已逾被告子○○、黃靜夏與被告黃燈煌就系爭土地所為買賣條件之範圍。從而，原告主張各就其等所有房屋坐落系爭土地之基地部分（即附圖編號1至14號部分土地），分別有基地承租人之優先購買權存在，並主張行使其優先購買權，進而訴請被告黃燈煌塗銷系爭土地之所有權移轉登記，及訴請被告子○○、寅○○、卯○○、廖佩玲將原告所有房屋占用系爭土地之部分，分別出售予各占用之原告及辦理所有權移轉登記，於法尚屬無據，無從准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

四、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘主張暨攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。

伍、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85第1項，判決如主文。