臺中簡易庭102年度中簡字第1895號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 102年度中簡字第1895號

原告

戴郁萱

訴訟代理人

游義正

被告

蘇家德

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國102年 9月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴聲明第二項原請求「被告應給付原告新臺幣（下同）75,559元及自民國102年6月21日起至遷讓之日止，按月賠償50,000元。」，嗣於本院102年9月 2日言詞辯論期日當庭以言詞變更聲明為：「被告應給付原告75,559元及自起訴狀繕本送達之翌日（即102年8月23日）起至清償日止，按月賠償50,000元。」，經核屬減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。

乙、實體方面：

一、原告主張：被告自102年1月26日起向其承租坐落門牌號碼臺中市○○區○○○街 000號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間2年，即自102年2月1日起至104年1月31日止，每月租金20,000元，應於每月 1日前給付，詎被告自102年4月份起未給付租金，扣除押租金40,000元後，尚積欠3個月租金60,000元未給付， 另被告自承租系爭房屋之日起，水、電費用均未繳納，累計積欠15,559元，經原告以電話及存證信函催告繳納，被告均置之不理；茲因被告積欠租金已達 2個月以上，爰以本件起訴狀繕本之送達為終止租賃契約之意思表示，兩造間之租賃關係既因終止而消滅，被告自應交還系爭房屋；又被告於租賃契約終止後，仍繼續占用系爭房屋，依兩造簽訂之房屋租賃契約書第 6條約定，原告每月得向被告請求50,000元之違約金，為此爰依租賃契約及租賃物返還請求權之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：如主文第1項、第2項所示。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

三、原告主張之事實，業據其提出與所述情節相符之房屋租賃契約書、變更承租人同意書、存證信函、手機簡訊照片、電費欠費查詢、水費收據為證；而被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為任何聲明或陳述，本院審酌原告提出之證據，足認其主張之上情為真實。

四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。本件被告自102年 4月1日起未再按期繳納房租，至原告於102年7月16日具狀提起本件訴訟時，已積欠租金達 2個月以上，且經原告以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，而本件起訴狀繕本已於102年8月22日送達被告，本院認兩造間之租賃關係已於該日消滅，被告自應返還租賃物，是依前揭規定，原告請求被告返還系爭房屋，以及依租賃契約之法律關係所約定自102年 4月1日起至102年8月31日止之租金100,000元，扣除押租金 40,000元後，仍應給付60,000元，於法有據，應予准許。再者，依兩造之租賃契約第3條後段約定「...（電燈費及自來水費另計）」，被告積欠系爭房屋水、電費合計15,559元未繳，而由原告代墊，故依租約之約定請求被告給付，同屬有據。

五、末按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252條定有明文。此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第 909號判決意旨參照）。本件原告與被告簽訂之房屋租賃契約書第 6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求新台幣伍萬元違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」等語。據此，系爭房屋租賃契約書雖係約定租期屆滿，惟本院認為在契約終止之情形，仍有其適用。是本件系爭房屋租賃契約既經原告合法終止，有如上述，則被告即應將系爭房屋交還原告，而被告迄至言詞辯論期日仍未將系爭房屋交還原告，則原告主張被告違約，即堪予採信為真實。是原告依系爭房屋租賃契約書之約定，請求被告應自102年8月23日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告違約金50,000元，即屬有據。

六、綜上所述，原告依租賃契約及租賃物返還請求權之法律關係，請求判決如主文第1項、第2項所示，為有理由，應予准許。

七、依民事訴訟法第436條之19第1項、第78條規定，本件訴訟費用額確定為3,000元（即原告繳納之第一審裁判費1,000元及公示送達登報費2,000元），應由敗訴之被告負擔。

八、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

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