臺灣臺中地方法院民事判決

原告

楊慧君

被告

科博之星社區管理委員會

法定代理人

雷亞玲

訴訟代理人

劉嘉堯律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年11月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序事項法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止。又聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第176條分別定有明文。本件被告之法定代理人即主任委員已由劉昌訓變更為雷亞玲，有被告提出之會議紀錄等相關資料在卷可憑，被告於民國104年11月30日以雷亞玲為法定代理人具狀聲明承受訴訟，並經本院將該書狀當庭送達於原告，是本件承受訴訟合於上開法律規定之程序。

乙、實體事項

一、原告起訴主張：

（一）原告為臺中市北區民權路「科博之星」公寓大廈（下稱系爭公寓大廈）門牌號碼同路417號10樓之8房屋（下稱系爭房屋）之區分所有權人。原告所有系爭房屋屋內自95年間起多處陸續發生滲水及漏水，經原告委請具有專業防水技術證照之專業防水公司現場勘驗後，以其等專業經驗及勘驗認定，確定係系爭公寓大廈共同外牆防水功能已老化、破損，導致原告所有系爭房屋內部牆面滲、漏水。原告多次向被告反應，並要求被告依法予以修繕，惟被告均拒不修繕。依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定及系爭公寓大廈住戶規約第30條第1款規定，管理委員會之職責包括共有共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。是被告就屬於系爭公寓大廈共用部分之大樓結構外牆，負有管理、維護、修繕義務。詎被告對於系爭房屋之結構外牆面疏於管理、維護，致大樓結構外牆面龜裂、磁磚脫落，導致系爭房屋內部牆面滲、漏水。原告委請專業防水公司現場勘驗後，預估修繕外牆漏水之費用為新臺幣（下同）58,000元。又因壁癌需更換該結構外牆之磁磚需與舊有外牆面磁磚規格相同，需另行計價或由被告以社區備存、備用之磁磚支用。另因大樓結構外牆損壞漏水，致原告屋內木質地板腐爛毀損之修復費用與因滲漏水所造成之內部牆面油漆剝落、污損，其修復粉刷費用預估為32,500元，修繕費用暫以90,500元計。被告推諉對大樓結構外牆應負之修繕責任，屢次對原告之修繕請求置之不理，遲遲不予修繕，令原告被外牆滲水一事困擾多年，每逢大雨不停或颱風季即時每每夜不成眠，就算出外多日亦擔心屋內漏水之事，為此而精神緊繃乃致精神耗弱，對此精神上之損失，請求被告賠償30萬元。原告爰依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定及系爭公寓大廈住戶規約第30條第1款規定，訴請被告賠償。

（二）原告擔任系爭公寓大廈主委期間因為發生前管理公司侵占財務等情事，故原告不想利用擔任主委的公權力來修繕私人房屋。95年6月9日第一次漏水時原告有通知建商，建商也有處理。96年7月25日第二次漏水時建商已經撤案不在現場，也已經超過保固期間，建商已經將相關資料都交給被告，原告應向被告請求修繕。

（三）鑑定為被告所要求，鑑定單位臺中市建築師公會也是法院指定，並無不客觀，被告質疑原告提出的照片可以鑑定真假。且整棟大樓並非只有系爭房屋漏水要修繕，102、103、104年間都有做漏水修繕，所有其他漏水的住戶均有修繕，只有原告需起訴請求。原告係97年4月15日加裝鐵窗，也是經過當時的主委跟管理委員會同意，第二屆沒有同意是因為發生財務侵占的事情，管理委員會總辭，所以才沒有通過。原告加裝鐵窗也是當時的管理委員會找來社區的廠商施作的，不是原告個人找人施作的，第三屆主委也有口頭同意，第一屆是經過區分所有權人會議同意的等語。

（四）並聲明：被告應給付原告390,500元。

二、被告則以：

（一）系爭房屋之外牆，應屬原告上開區分所有建物之專有部分，非公寓大廈之共用部分或約定共用部分，就外牆之龜裂、磁磚脫落致系爭房屋內部牆面滲、漏水之損害，被告自無須依公寓大廈管理條例第10條第2項前段及住戶規約第30條第1款規定負修繕義務，故被告未予修繕，亦無不法侵害原告之權利可言，原告本件請求顯無理由。倘認被告應負修繕及賠償義務，惟原告自95年6月9日時，至遲於98年9月22日後，即知悉滲漏水之損害情事，且亦向被告為請求之舉，惟竟迄103年9月12日方提出本件起訴，顯已逾2年請求權時效，被告自得依法抗辯之。

（二）有關原告請求精神慰撫金30萬元部分，原告亦未能確實提出相關病歷或看診診斷書面舉證證明被告確有侵害其精神健康且情節重大之情事存在，故其主張已難信實。況民法第195條第1項明文規定，得請求精神慰撫金者，係以其所受者係「非財產上之損害」為限，而觀諸本件原告所受損害，無非係其所有系爭房屋因漏水所生之財產上損害，與其人格法益遭侵害與否實無相干，自無許其請求非財產上損害賠償之精神慰撫金之理，故原告此部分請求，亦非有據。

（三）如認系爭房屋之外牆屬全體區分所有權人所共有之「共用部分」，惟有關造成該外牆龜裂、磁磚脫落致滲、漏水之原因，乃係原告個人違反住戶規約安裝鐵窗行為所致，屬可歸責於原告事由，被告並無任何故意或過失，自無修繕及賠償義務。原告明知依住戶規約及區分所有權人會議議決均不得加裝鐵窗，卻仍執意違反規定加裝之，以致造成本件系爭房屋之外牆龜裂、磁磚脫落及後續滲漏水之情狀，對本件損害之發生或擴大自屬與有過失，而有民法第217條規定之適用。

（四）關於臺中市建築師公會鑑定報告：有關客廳窗戶滲、漏水部分，鑑定結果判斷應係窗戶安裝時四周空隙填縫不切實所導致，被告對此並不爭執。此舉係原告故違住戶規約第39條第1款規定所造成，依公寓大廈管理條例第10條第2項但書規定，自應由原告自行修繕負擔，被告對此既無任何故意或過失，當無須負損害賠償之責。有關臥室外牆牆壁滲、漏水部分，鑑定結果雖判斷應係外牆鋼筋混凝土澆置工程施工時「施工縫」施作方式未依規定施作，及澆置前未依規定先清除上面不良殘雜物並先以水泥漿溼潤後再接續澆置，產生構體裂縫所致等語云云，被告對此否認之，此部分鑑定不實等語，資為抗辯。

（五）並聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

三、得心證之理由：

（一）原告主張：原告為系爭公寓大廈之區分所有權人，業據其提出系爭房地登記謄本等件為證，並為被告所不爭執，堪信此部分為真實。惟原告主張其所有系爭房屋屋內自95年間起多處陸續發生滲水及漏水，經原告委請具有專業防水技術證照之專業防水公司現場勘驗後，以其等專業經驗及勘驗認定，確定係系爭公寓大廈共同外牆防水功能已老化、破損，導致原告所有系爭房屋內部牆面滲、漏水，應由被告負修繕責任等情，則為被告所否認，被告並以前揭情詞置辯。兩造首要爭執在於系爭房屋之滲漏水處，是否屬於系爭公寓大廈之共用部分，而應由被告負責管理、維護及修繕？

（二）本件經會同兩造及臺中市建築師公會到場勘驗，先請原告具體指出漏水位置，再囑託臺中市建築師公會依原告所指漏水位置鑑定漏水原因、修復方法及費用，另就系爭房屋屋內如有因漏水而產生之損害所需之修復費用為何等。原告於現場勘驗指出：系爭房屋客廳臨接窗戶部分有咖啡色水痕，該位置原設計為陽台之位置；主臥室面向健行路方向之牆面為漏水處，該處有明顯漆面裂痕；客房窗戶與主樑中間有滲水情形，客房與主臥房交界之壁面也會滲水，通常要下大雨或斜吹風勢造成斜雨、大雨，才會滲水，而且幾乎所有滲漏情形均是如此；95年間開始有漏水情形，建商處理過一次，96、97、101等年均有漏水；主臥客廳之窗戶於漏水之後才加裝鐵窗等語。臺中市建築師公會派員會同鑑定漏水原因結果：①就系爭房屋臥室外牆壁之漏水原因，係由於臥室外牆混凝土工程分段澆置當時其「施工縫」的施作，在澆置前未依規定先清除上面不良殘雜物，並先以「水泥漿」溼潤後再接續澆置，故形成外牆壁水平縫隙水路，進而造成日後外牆雨水滲、漏進入室內現象。②有關客廳窗戶四周部位之漏水原因，係由於窗戶按裝當時，窗樘與建物構體間縫隙其「填塞」並不確實，進而在該處形成大小不一之水路，造成日後外部雨水藉由該水路滲、漏進入室內現象，且由多次逢雨即會滲漏之現象推論，同樣亦可推得該處外牆門窗樘外側四周，亦未依規定作好應有之第二道防水措施之「塞水路」之工作，致每逢下大雨雨水即會沿裂縫水路滲流進入室內空間等語，分別有本院勘驗筆錄、建物成果圖、漏水照片、屋內配置示意圖及臺中市建築師公會鑑定報告書等件在卷可憑。準此，系爭房屋漏水處為客廳及臥室外牆，漏水原因則為建商未依規定施工。

（三）按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項定有明文。系爭公寓大廈住戶規約第30條第1款則約定：「管理委員會須按社區大會決議，執行下列之業務：共有共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」。是系爭房屋之客廳及臥室外牆若屬於專有部分，其管理、維護及修繕依法即應由該區分所有權人即原告為之。若為共用部分、約定共用部分，其修繕、管理、維護，即應由被告按社區大會決議為之。次按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」、「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」，公寓大廈管理條例第3條第3、4、5、6款亦有明文規定。而「公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。」，公寓大廈管理條例第56條第3項第1款、第2款定有明文。地籍測量實施規則第273條第1款、第2款亦規定：「建物平面圖測繪邊界依下列規定辦理：獨立建物所有之牆壁，以牆之外緣為界。、兩建物共用之牆壁，以牆壁之所有權範圍為界。」。依此規定，建築物所有權之登記面積，就獨立而未與他人共用之牆壁而言，係以牆之外緣為界，故原則上區分所有建築物外牆面之所有權屬於各該樓層區分所有權人所有；至於是否為約定共用部分，則須視規約有無特別約定而定。關此，系爭公寓大廈社區住戶規定第3條就專有部分於第1項及第2項第1款約定：「區分所有之專有部分標的物，係指附有門牌號碼之獨立使用單元。在構造上附屬於專有部分之物件，可區分其歸屬如後：不屬於結構體物之天花板面、樓地板面及牆面等，屬於專有部分。」，就外牆部分已約明屬於專有部分。另該規約第4條就共用部分約定：「本規約之標的物中，共用部分為全體區分所有權人所共同共有，項目如下：本社區所佔地面及法定空地。建物之附屬物：電力電信設備…」。依該約款，區分所有建物之外牆並不在約定共用部分之列。準此，系爭房屋之外牆，並不屬於共用部分或約定共用部分，應無疑義。至於公寓大廈管理條例第8條第1項規定「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」，其立法理由為：「第1項規定公寓大廈外圍使用之限制，以維建築物整體觀瞻。」。參諸該法條於102年5月8日增設第2項規定：「公寓大廈有12歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。」，其立法理由為：「有鑑於邇來兒童墜樓事件頻傳，部分民眾為預防兒童發生墜樓事故，於自家陽臺或窗戶裝設防墜設施，卻遭公寓大廈管理委員會以破壞大樓美觀，恐影響房價為由加以制止。依本條第1項規定，住戶裝設防墜設施須受公寓大廈規約或區分所有權人會議決議之限制，然維持大樓美觀的考量，若凌駕於兒童生命安全保障之上，實有悖情理。在兼顧都市景觀、消防救災、公寓大廈管理組織之合理運作及區分所有權人權益之前提下，政府更應正視頻仍發生的兒童墜樓事件。尤其在家中有12歲以下兒童之住戶，當其認有增設防墜設備之必要，卻每發生與管理組織（包括區分所有權人會議與管理委員會）決議扞格之情事，而無法設置必需的安全裝置，導致兒童居住、生活的危險威脅。」等語。是區分所有建物之外牆雖屬於區分所有建物之專有部分，但其使用須受相關法令、公寓大廈規約及區分所有權人會議決議之限制，旨在維護建築物整體觀瞻等，尚不得據此認外牆屬於約定共用部分。因此，系爭公寓大廈住戶規約第39條第1款約定：「為維護建物觀瞻及安全，不擅自將房屋增建或改建或搭建違章建築，陽台及窗戶不得加作鐵（鋁）窗，違者強制拆除，不得有議，如經管理委員會同意，則可製作統一格式之鋁窗，或由管委會統一施作。」，依前揭說明，不得據此認系爭房屋外牆屬於共用部分或約定共用部分。被告依公寓大廈管理條例第10條第2項及系爭公寓大廈住戶規定第30條第1款約定，對系爭房屋外牆並無修繕之義務。

（四）綜上所述，系爭房屋漏水位置為客廳及臥室外牆，漏水原因則為建商未依規定施工。而系爭房屋客廳及臥室外牆非系爭公寓大廈公用部分或約定共用部分，為原告所有系爭房屋之專有部分，依前揭公寓大廈管理條例第10條第1項規定，應由各該區分所有權人修繕，並負擔其費用。原告主張：該外牆係系爭公寓大廈共同外牆，被告依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定及系爭公寓大廈住戶規約第30條第1款約定，就該大樓結構外牆負有修繕義務云云，並非可採。從而，原告依前揭規定及規約，請求被告賠償修繕該外牆之費用90,500元、精神慰撫金30萬元，合計390,500元，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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