臺中簡易庭106年度中簡字第113號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　106年度中簡字第113號

原告

利眾科技有限公司

法定代理人

蔡秀明

被告

順利資產有限公司

法定代理人

黃士利

訴訟代理人

王盈智 律師

上列當事人間請求確認租賃權存在事件，於民國106年3月3 日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

1.緣原告自民國（下同）101年5月1 日起及向訴外人周芝蘭承租門牌號碼：台中市○○區○○○街0號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期限6年，即自101年5月1日起至107年4月30日止，租金每月新台幣（下同）5,000 元，雙方並訂有房屋租賃契約書（原證1 ）。嗣被告雖取得系爭房屋所有權，然依民法第425條第1項規定，原告與被告間就系爭房屋仍存有租賃契約。惟日前被告卻以鈞院103年度訴字第2967 號民事確定判決（註：該案被告為訴外人張永和）（下稱系爭確定判決）為執行名義，聲請對訴外人張永和為遷讓房屋之強制執行，而由鈞院以105年司執字第80533號強制執行事件（下稱系爭強制執行程序）受理。於系爭執行程序執行法院認為原告係於鈞院103年度訴字第2967 號民事事件訴訟繫屬後始占有系爭房屋，應為系爭確定判決之既判力所及，雖原告聲請異議，然遭駁回（原證3）。然如前所述，原告於101年5月1日即向系爭房屋當時之所有權人周芝蘭承租，則何來為系爭確定判決效力所及。爰提起本件確認訴訟。

2.訴之聲明：確認原告對被告所有門牌號碼：台中市○○區○○○街0號1樓房屋，有租賃權存在。

二、被告之抗辯：

1.原告與訴外人周芝蘭間系爭房屋之租賃契約，被告否認其為真正。系爭確定判決之被告即訴外人張永和為原告法定代理人蔡秀明之配偶，訴外人張永和（原告公司之經理）為阻止系爭強制執行程序系爭房屋之點交，而由原告與訴外人周芝蘭虛偽訂立系爭租賃契約。此由，被告與訴外人張永和間於鈞院103年度訴字第2967 號民事事件審理程序，當時原告之法定代理人蔡秀明即任該案之訴訟代理人，然於該事件之進行過程無論訴外人張永和、蔡秀明均未提出系爭租賃契約，即可明知系爭租賃契約係屬偽造。

2.訴外人周芝蘭於100年8月間即將系爭房屋信託登記予原告公司（被證3、4），則自該時以後原告即可使用管理系爭房屋，何須再為租賃？

3.答辯聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷：

（一）按基於法律的規定或當事人之意思，法律關係成立後，可能發生變更。其中債之關係，無論債之發生原因係法律規定（無因管理、不當得利與侵權行為）或法律行為（單獨行為或契約），亦可能發生變更。是以，契約有效成立後，發生以債權債務為核心內容之法律關係，此因契約有效成立所生的契約關係，可能因法律規定或當事人之意思，發生不同層次的變更，乃屬常見。而所謂契約變更，實際包含兩個層面。首先，係針對個別債權債務，即狹義債之關係發生變更，簡稱為債之變更。其次，係針對契約關係的整體，即契約關係之變更。我國通說向來認為債之關係之構成要素，不外主體與客體，主體即債權人與債務人；客體即債之標的，債之關係不失其同一性而其主體或客體有變更，總稱為債之變更。然債權並無所謂支配的客體，並無相當於物權客體概念之存在，是上開所謂客體變更，無論為量的變更（如給付數量之增減）、質之變更（無息債權變為有息債權）或其他變更（如條件之附加或除去），其實均涉及契約內容之變更。無論係狹義債之關係抑或契約關係的整體發生變更，債之關係既不失其同一性，已如前述。而所謂債之同一性，表現在兩個方面。第一，係抗辯關係維持不變。如抗辯權之沿用、時效之進行不受影響等等。第二，為債之擔保不受影響（民法第295條第1項參照）。換言之，債之主體（債權人或債務人）或內容即或有所變更，即債之變更（包括狹義及廣義），然債權債務關係，均維持同一性。此由民法第294條至第301條所規定之債權讓與及免責債務承擔，債權債務關係均維持同一性，即足說明，而此種情形的債之主體變更，學說稱之債之移轉。於約定債之關係，債之主體的變更，亦可能為契約主體的變更，此時，並非單純債權讓與，亦非免責債務承擔可比。而此種主體的變更，係廣義債之關係主體（契約關係主體）的變更，學說上稱之為契約承擔。換言之，契約關係（廣義的約定債之關係）主體的變更，即由新的當事人取代原來一方當事人，契約關係的內容並不因而有所變動。就此點而言，可謂契約關係同一性不變。契約承擔，基於法律的規定（法定契約承擔），亦有基於契約而發生（即契約原則）的（約定契約承擔）。其中法定契約承擔，民法第425條第1項規定（買賣不破租賃），即為之屬（即契約關係物權化，契約關係之相對性之例外，另所謂債之關係（即狹義）物權化，以預告登記為典型，土地法第79條之1參照）。

（二）經查，依本件原告之主張其係向系爭房屋之原所有權人即訴外人周芝蘭承租系爭房屋。是依契約相對性理論（民法第199條第1項參照），承租人之原告原則上僅得對出租人之訴外人周芝蘭主張租賃契約關係，被告既非出租人，是依上開（一）之說明，本件僅於有法定契約承擔之狀況下，承租人原告始得對受讓系爭房屋所有權之被告主張租賃關係之繼續存在。亦即，本件須有符合民法第425條第1項規定（買賣不破租賃）要件之事實存在。

（三）次按，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425 條，定有明文。換言之，在長期及不定期之不動產租賃契約，只要未經公證，即無民法第425條第1項之適用。本件依原告之主張，其與訴外人周芝蘭間就系爭房屋訂有自101年5月1日起至107年4月30日止，租賃期限6年，如原證1 所不之租賃契約，且未經公證（見106年3月3 日審理筆錄）。則依上開說明，縱認其與訴外人周芝蘭間就系爭房屋存有租賃契約屬實（註：被告否認），然原告仍不得執該租賃契約對被告主張系爭租賃契約繼續存在。此即，原告不得依其與訴外人周芝蘭間之契約關係，對非契約當事人之被告主張本件租賃契約之存在。

（四）綜上所述，本件原告仍執其與訴外人周芝蘭間系爭房屋之租賃契約關係，對被告主張租賃契約關係繼續，於法即有未合，自屬無據，應予以駁回，爰為判決如主文第1 項所示。

四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

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