臺中簡易庭九十一年度中簡字第三七九六號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　　　　九十一年度中簡字第三七九六號

原告

丁○○

訴訟代理人

乙○○

被告

甲○○

訴訟代理人

丙○○

右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：

主文

事實及理由

一、原告聲明：

(一)如主文第一項所示。

(二)被告應給付原告新台幣（下同）十三萬五千元。

二、事實摘要：

(一)原告起訴主張原告於民國九十一年三月十三日標購得坐落台中市○區○○○街七二巷二十號房屋。該法拍屋原由被告承租。原告標得系爭房屋後，被告即拒絕給付租金，原告並以存證信函催告被告繳納積欠之租金，並再催告被告繳納，否則即終止租約。系爭租約既已終止，爰依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告遷讓返還房屋。並依租約請求被告給付積欠逾八個半月以上計八萬五千元之租金及依租約請求被告依約應給付之違約金五萬元，合計十三萬五千元。

(二)被告抗辯稱：租約未經公證，租金已經付給前出租人。因前出租人積欠被告金錢，用租金抵欠債，租金業已付至九十二年六月。

三、法院之判斷：

(一)按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第四百二十五條第一、二項分別定有明文（民法第四百二十五條第二項之規定業於八十八年四月二十一日增訂公布，並依民法債編施行法第三十六條第二項之規定，自八十九年五月五日施行。原告就其前開主張，業據其提出房屋稅繳款書、不動產權利移轉證書、不動產附表、房屋租賃契約書、建物登記謄本及存證信函為證。惟查被告與原所有權人間之租約其租賃期限乃自八十三年六月二十五日至九十二年六月二十四日止九年，業逾五年，再該租約並未經公證，並據被告陳述在卷。而強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位。依強制執行法第九十八條第一項前段之規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。原告既於九十一年三月間經拍賣而領得權利移轉證書，即為原出租人將租賃物之所有權於九十一年三月間讓與原告。而原出租人與被告間就系爭不動產租賃物之租約既未經公證，其期限復逾五年，依前開民法第四百二十五條第二項之規定，其租賃契約，對於為受讓人之原告自非繼續存在。故原告依租賃物返還請求權請求被告遷讓系爭房屋，固屬無據。惟依民法第七百六十七條前段之規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。原出租人與被告間就系爭不動產租賃物之租約，對於為受讓人之原告既非繼續存在，被告仍占有系爭不動產租賃物，自屬無權占有，為所有權人之原告，依所有物返還請求權，請求被告遷讓房屋，即為法之所許。

(二)如前所述，原出租人與被告間就系爭不動產租賃物之租約，對於為受讓人之原告既非繼續存在，原告仍依租賃契約，對被告請求給付積欠之八個半月租金及依約應給付之違約金計十三萬五千元，亦屬無據，應予駁回。

(三)從而，原告依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告遷讓返還房屋，並依租約請求被告給付八個半月八萬五千元之租金及違約金五萬元，合計十三萬五千元，於依所有物返還請求權，請求被告遷讓返還房屋範圍內為有理由，逾此請求之範圍，洵屬無據，應予駁回。

(四)本件原告勝訴部分，原告乃依所有物返還請求權為請求，核並非屬因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟者，爰無從依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款之規定，依職權宣告假執行，附予敘明。

(五)結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判如主文。

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