臺灣高等法院 臺中分院100年度重上字第22號

臺灣高等法院臺中分院民事判決　100年度重上字第22號

上訴人

戴宏全

上訴人

戴宏一

上訴人

前列二人共同

訴訟代理人

曾慶崇律師

複代理人

王德凱律師

複代理人

視同上訴人 賴老屘

複代理人

賴豐彬

複代理人

賴基琛

複代理人

財政部國有財產局

法定代理人

張佩智

上一人訴訟代理人

廖蘇隆

複代理人

余俊賢

複代理人

視同上訴人 林瑞清

複代理人

林雲珠

複代理人

林瑞乾

複代理人

賴欣邦

複代理人

賴誠信

複代理人

賴錦堆

複代理人

賴敏三

複代理人

賴以宗

複代理人

楊惠玲（賴宛鍾之承當訴訟人）

複代理人

賴志豪（賴品杰之承當訴訟人）

複代理人

賴育信（賴品杰之承當訴訟人）

複代理人

賴以恭

複代理人

兼上列七人共

複代理人

同訴訟代理人 賴俊德

複代理人

賴憲俊

被上訴人

賴海隆

被上訴人

賴建維

被上訴人

賴儀恆

被上訴人

賴吉榮

被上訴人

賴宏昌

上列五人共同訴訟代理人

黃英傑律師

上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國99年10月29日臺灣臺中地方法院97年度重訴字第 520號第一審判決提起上訴，本院於民國100年6 月29 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、視同上訴人林瑞清、林雲珠、林瑞乾、賴老屘、賴豐彬、賴基琛、賴欣邦、賴誠信經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項定有明文。經查，本件在原審之當事人即被告賴宛鍾、賴品杰二人在起訴時係坐落臺中市○區○○○段226-5地號、地目建、面積515平方公尺土地（下稱系爭土地）之共有人，嗣後賴宛鍾於訴訟繫屬中即民國97年11月27日將其所有系爭土地之應有部分贈與移轉登記予視同上訴人楊惠玲所有，楊惠玲並於99年 3月23日在原審具狀表示承當訴訟；賴品杰於訴訟繫屬中98年 2月17日將其所有系爭土地之應有部分贈與移轉登記予視同上訴人賴育信、賴志豪所有，賴育信、賴志豪並於99年 3月23日具狀表示承當訴訟。並經兩造在原審於言詞辯論時同意其承當訴訟，是楊惠玲已合法承當賴宛鍾之訴訟，賴育信、賴志豪已合法承當賴品杰之訴訟，合先敘明。

乙、實體方面：

壹、聲明部分：

一、上訴人方面：

㈠、上訴人戴宏全、戴宏一部分：㈠原判決廢棄。㈡兩造共有坐落臺中市○區○○○段226-5地號、地目建、面積515平方公尺土地之分割方案另提，請求就價金部分再為適法之判決。

㈡、視同上訴人賴錦堆、賴敏三、賴以宗、財政部國有財產局、楊惠玲（賴宛鍾之承當訴訟人）、賴憲俊、賴志豪（賴品杰之承當訴訟人）、賴育信（賴品杰之承當訴訟人）、賴以恭、賴俊德、賴憲俊、賴俊德部分：採用原審分割方案。

㈢、視同上訴人賴老屘、賴豐彬、賴基琛、林瑞清、林雲珠、林瑞乾、賴欣邦、賴誠信部分：賴老屘、賴豐彬、賴基琛、賴欣邦、賴誠信、林瑞清、林雲珠部分未到庭，據其在原審之聲明主張採用原審分割方案。林瑞乾部分在本院及原審均未到庭為任何聲明。

二、被上訴人方面：駁回上訴。

貳、陳述及理由部分：

一、被上訴人主張：

㈠、系爭土地為兩造所共有，應有部分之比例如附表一所示。因系爭土地既無不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，而兩造無法協議分割，爰依民法第823條第1項及第824條第 2項第1款規定，訴請准予分割系爭土地，以利兩造管理及使用。分割方案如原審判決附圖即臺中市中山地政事務所土地複丈成果圖甲案所示：A部分面積82.26平方公尺土地，分歸被上訴人賴海隆、賴建維、賴儀恆、賴吉榮、賴宏昌等五人及上訴人林瑞清、林雲珠、林瑞乾等三人按原應有部分之比例保持共有；B部分面積 193.12平方公尺土地，分歸被告賴老屘、賴豐彬、賴基琛、賴錦堆、賴敏三、賴俊德、賴憲俊、賴以宗、賴以恭、賴欣邦、賴誠信、楊惠玲、賴志豪、賴育信等十四人（下稱上訴人賴老屘等十四人）按原應有部分之比例保持共有；C部分面積17.17平方公尺土地，分歸上訴人財政部國有財產局所有Ｄ部分面積222.45平方公尺土地，分歸上訴人戴宏全、戴宏一按原應有部分之比例保持共有。另分得Ｄ部分之共有人（即上訴人戴宏全、戴宏一），因地處臺中港路 1段與大仁街口角區域，其價值較高，應依「卓越不動產估價師事務所」製作「不動產估價報告書」第三頁「甲案分割後各共有人應受補償金額配賦表」所載「應補償權利價值」欄內之金額，補償於其他共有人，方屬公平等語。並求為判決如原判決分割方案所示。

二、上訴人部分：

㈠、上訴人賴老屘等十四人則以：同意分割系爭土地，並於分割後，上訴人賴老屘等十四人仍按原應有部分之比例維持共有，對於不動產估價報告書沒有意見等語。並同意依被上訴人主張之甲案分割方法及分配方式。

㈡、上訴人財政部國有財產局則以：同意分割系爭土地，對於不動產估價報告書沒有意見等語。並同意依被上訴人主張之甲案分割方法及分配方式。

㈢、上訴人戴宏全、戴宏一則以：

⒈同意分割系爭土地，並於分割後，上訴人戴宏全、戴宏一仍按原應有部分之比例維持共有，對於不動產估價報告書沒有意見等語。並同意依被上訴人主張之甲案分割方法及分配方式。

⒉在本院補充陳述：

①上訴人戴宏全、戴宏一分得原審判決附圖所示甲案Ｄ部分，惟面臨中港路部分之面寬僅1.16公尺，依台中市政府99年7月7日府都建字第0990183572號函示：本案擬分割後之D、H 、L、P 之各土地，因西側臨接50公尺計畫道路，東南側臨接10公尺計畫道路，依前揭規則第 3條規定，倘土地所有權人選擇西側50公尺計畫道路為面前道路時，分割後土地應符合最小寬度 7.6公尺、最小深度16公尺之規定或倘土地所有權人選擇東南側10公尺計畫道路為面前道路時，分割後土地應符合最小寬度 7.1公尺，最小深度14公尺之規定，方得配置建築。另基地倘依前揭規則第 6條規定，應留設騎樓地區基地深度減騎樓或退縮地深度之差不得小於 8公尺（即不得小於12公尺）。依上所述，上訴人分得D部分土地，就面臨50公尺計劃道路部分，面寬僅1.16 公尺，顯無法定建築線，至東南臨接10公尺計劃道路部分，依原審判決附圖所示之甲案編號Ｄ部分之土地如作建築使用時，應否留設騎樓抑有無綠帶退縮建築之情形，如有，其深度各為多少？如考量騎樓或退縮地後，Ｄ部分土地之深度若干？恐日後無法作為建築使用。

②原審就各共有人分割後應補償之金額，係依卓越不動產估價師事務所鑑價之補償金額配賦表以為補償，然查：卓越不動產估價師事務所所為之鑑價有無考慮上開因素，如考慮上開因素，則本件之鑑價容有未當之處。再不動產估價師應製作估價報告書，於簽名或蓋章後，交付委託人，估價報告書應載明事項：勘估標的法定使用管制或其他管制事項。價格形成之主要因素分析，有無法定使用管制或其他管制事項等均未載明，則估價報告書容有未洽之處。

㈣、上訴人林瑞清、林雲珠、林瑞乾未於言詞辯論期日到場，據其在原審提出之書狀略以：同意分割系爭土地，並於分割後，與被上訴人仍按原應有部分之比例維持共有，對於不動產估價報告書沒有意見等語。

三、經查：

㈠、按共有物如無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，各共有人，得隨時請求分割共有物，民法第 823條第 1項定有明文。又共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第 824條第1項、第2項分別定有明文。查兩造共有之系爭土地地目為建，屬都市計畫內之第三種住宅區，有系爭土地登記簿謄本、都市計畫土地使用分區證明書各一份附於不動產估價報告書可憑，是系爭土地並無不能分割情形。又兩造應有部分之比例如附表一所示，兩造間無不分割契約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，亦為兩造所不爭執，而兩造就分割方法未能達成協議，被上訴人依首揭規定請求裁判分割系爭土地，尚無不合。

㈡、次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號裁判要旨參照），即按共有物分割應審酌共有人之應有部分比例，各共有人之意願，各共有人間有無符合公平之原則及整體共有人之經濟利益等因素為通盤之考量，以求得最合理之分割方法；又民法第824條第4項明定，以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。另分割共有物係以消滅共有關係為目的，故法院於裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用目的不能分割（如共同使用之道路）或部分共有人明示仍願維持共有關係等情形外，應將土地分配與各共有人單獨所有，不得創設新的共有關係（最高法院91年度台上字第1795號判決意旨參照），亦即如基於使用之目的而不能分割，例如分割共有土地時，需保留部分土地供為通行道路之用，或部分共有人明示仍願維持共有之情事者，自仍得保持共有關係，且此項共有狀態，得由原共有人全體或僅由部分共有人維持共有，均無不可。

㈢、經查，系爭土地位於臺中港路 1段與大仁街交叉口處，雙面臨路，形狀如附圖所示呈不規則形，地勢平坦，大部分使用現況為空地，已據原審會同兩造到場履勘並囑託台中市中山地政事務所測繪，有勘驗筆錄、臺中市中山地政務所98年 4月15日中山地所二字第0980005237號函及所附98年4月9日土地複丈成果圖附在原審卷可憑（見原審卷第140、141、 151、152 頁），且為兩造所不爭執。本院審酌兩造在原審均同意採取原判決附圖甲案所示分割方案，上訴本院後，除上訴人戴宏全、戴宏一外，其餘到場之兩造共有人在本院仍主張採取原判決附圖一甲案所示分割方案，即編號Ａ部分，面積82.26 平方公尺分歸被上訴人賴海隆、賴建維、賴儀恆、賴吉榮、賴宏昌及上訴人林瑞清、林雲珠、林瑞乾等八人按原應有部分保持共有；編號B部分，面積 193.12平方公尺分歸上訴人賴老屘等十四人按原應有部分保持共有；編號Ｃ部分，面積 17.17平方公尺分歸上訴人財政部國有財產局所有；編號Ｄ部分，面積222.45平方公尺分歸上訴人戴宏全及戴宏一按原應有部分保持共有。而依此分割方法分割之結果，兩造所分得之各部分土地均屬完整，且均面臨道路，通行無礙，分割後兩造可利用各自分得之土地，自可提高各該部分土地之利用價值及經濟效益，對兩造並無明顯不利或不便之處，亦無獨厚共有人中之一人而損及其他共有人權益，或有害社會經濟效用情形。上訴人戴宏全、戴宏一在本院主張依原審分割方案分割結果，戴宏全、戴宏一分得之編號Ｄ部分土地恐有無法建築之虞，且補償金額之鑑定報告有未洽等語。惟查，本院向臺中市政府函查系爭土地建築時，應否留設騎樓地或綠地退縮，如須留設騎樓地或綠地退縮，其深度若干結果，經臺中市政府函覆以：「．．查貴院來函所附之複丈成果圖示本市○區○○○段 226-5地號土地，土地使用分區為變更臺中市都市計畫（舊有市區、後車站地區、後庄里地區、北屯東山重劃區附近地區、西屯中正重劃區附近地區及西南屯地區）細部計畫通盤檢討案所劃設之第三種住宅區，且前開土地如依住變商回饋要點及處理原則辦理，得允許變更為第三種商業區。有關建築退縮規定，查本案基地臨接60公尺臺中港路、10公尺大仁街等計畫道路，依土地使用管制要點內容略以：『．．．凡面臨7公尺（含7公尺）以上計畫道路之建築基地，應設置騎樓或無遮簷人行道．．．』，故本案臨接計畫道路部分，依規定需留設騎樓或無遮簷人行道。另有關騎樓或無遮簷人行道退縮寬度規定，依臺中市建築管理自治條例第15條之 1第1項第1款規定：『騎樓及無遮簷人行道寬度，自道路境界線至建築物地面層外牆（柱）面應為四公尺以上』」等語，有臺中市政府100年 3月14日府授都建字第1000032526號函 1份在本院卷為佐（見本院卷第105 頁），另經本院向臺中市政府都市發展局函查關於上訴人戴宏全、戴宏一分得之前述Ｄ部分土地是否能指定建築線建造房屋、是否為畸零地一節，經該府回覆稱：「．．．旨揭地號土地因東南側及西南側面臨計畫道路，尚可指示建築線；另查該土地非屬畸零地」等語，有該局100年4月14 日中市都測字第1000026165號函1份在本院卷可稽（見本院卷第 128-130頁），上訴人戴宏全、戴宏一主張依原審分割方案分得甲案Ｄ部分土地無法建築且為畸零地一節，自無可採。綜上，本院審酌全體共有人之意願及公平原則，並參酌系爭土地之使用現狀、分割後各土地之經濟價值及利用情形，及反對採用上開甲案之上訴人戴宏全、戴宏一之應有部分分別為311/1440、311/1440，換算後占共有土地比例僅為43.194% ，未逾半數，其二人在本院雖不贊同採用原審判決附圖甲案分割，惟迄未提出其他分割方案供本院或其他共有人審酌比較，自應認系爭土地按如原審判決附圖甲案所示之分割方法為分割，較符合大多數共有人之意願、及公平、經濟效用等原則。

㈣、再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。又共有物之原物分割，依民法第 825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第2676號判例意旨參照）。本件兩造共有之系爭土地按附圖甲案所示分割方法為分割之結果，編號 A、B、C部分均為單面臨路，面前道路為50公尺寬之臺中港路1段，惟編號D部分鄰近英才路，且雙面臨50公尺寬之臺中港路 1段和10公尺寬之大仁街，土地區段位○○○路條件有其優越性，雖同一筆土地，其面臨道路部分土地之價值，通常較坐落內側部分土地之價值為高，而面向較寬道路部分之土地，其價值通常亦較面向狹窄道路部分之土地為高，各共有人取得之土地勢將因而異其價值。經原審囑託卓越不動產估價師事務所鑑定附圖甲案所示分割方案之地價，鑑定結果：D區塊之最適價格為每坪515,000元（新臺幣，下同），另以D區塊為基準地，比較A、B、C各區塊與基準地Ｄ區塊間個別因素之差異，並求取其影響價格之調整率，以求取A、B、C等各區塊之適當價格，則編號A部分地坪單價為每坪386,000元，編號B部分地坪單價為每坪412,000元，編號Ｃ部分地坪單價為每坪360,000元，有卓越不動產估價師事務所99年10月 8日99卓越第1008-1號函及所附A000000-0不動產估價報告書在原審卷可憑（見原審卷第246-257頁），是揆諸前開說明，上訴人戴宏全、戴宏一與被上訴人、其餘上訴人等人間自應按各該分得部分土地價值之高低，互以金錢為補償，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨，爰參酌上開不動產估價報告書，據以核算兩造於分割後實際受分配取得之土地價值，與其按應有部分應受分配之土地價值比較表如附表二所示，其中除被告戴宏全、戴宏一受分配價值增加，餘共有人受分配價值減少，應由分得價值增加之共有人即上訴人戴宏全、戴宏一，就其分得價值超出應有部分價值之差額，對分得價值減少之共有人為補償，其補償金額表詳如附表二所示，爰定其補償金額如原審判決主文第二項所示。上訴人戴宏全、戴宏一雖在本院指摘前開鑑定報告未載明其鑑定依據，不可採信等語。惟查，經本院函請卓越不動產估價師事務所明示其鑑價依據結果，該所函覆稱：「．．．本案分割共有物價值評估，估價過程均依據不動產估價技術規則、不動產估價師公會全國聯合價頒定之『不動產估價技術公報』及相關規定處理，先予敍明。本案依據不動產估價技術規則第14條規定，運用比較法及成本法之土地開發分析進行勘估標的價格日期當時適當（正常）價格之評估；其中比較法部分，蒐集了三個近鄰地區比較標的推估其試算價格，以決定勘估標的比較價格（詳報告書27~31 頁）；成本法部分亦蒐集三個新屋市場銷售案例，運用土地開發分析求取勘估標的成本價格（詳報告書 32~37頁），各估價方法所求取之試算價格，再依據不動產估價技第15條規定，決定勘估標的於價格日期當時之適當（正常）價格（詳報告第38~40 頁）。本案經重新審慎檢視評估，估價結果應屬合理範圍；故本鑑價報告不予調整」、「．．．有關本案比較案例１、２、３之採用，係依不動產估價技術規則第12條『不動產估價師蒐集比較實例之原則』及第13條『確認勘合標的及比較標的之狀態』相關規定處理；至於比較案例於價格日期（不動產價格形成之基準日期）之後是否有無成交，鑑價人員並不負有查證之義務。另由於比較案例１、２、３屬待售價格，故在進行勘估標的適當價格評估時，已參酌不動產市場交易行情及實際銷售情況予以合理化（常態化）調整，即將本案比較案例待售價格向下修正20% 後，始作為本案比較價格試算之基礎，特此說明。本分割方案（甲案）之Ｄ部份，所在位置為街角地，臨路情況包括50公尺寬之台中港路一段及10公尺寬之大仁街，其分割後可單獨建築利用，故採用所在區位及使用性質相近之比較案例１、２堪稱合宜，亦符合法規上之要求。」等語，有該所100年4月28日100卓越字第0428-2號函、100年5月27日00 卓越字第0527-1號函各1份在本院卷為佐（見本院卷第156、157、176、177 頁），上訴人戴宏全、戴宏一抗辯前開鑑定結果不可採，自屬無據。

四、綜上所述，本院斟酌系爭土地之性質、共有人之意願、土地分割後之經濟效用及價值，並兼顧全體共有人之利益等情事，認應依如附圖甲案所示分割方法為原物分配，並按前述方法為金錢補償，亦即以原物分配及補償金錢合併為本件共有物分割分割方法之一種，始為公平適當。原審因而採用原判決附圖甲案分割，並為金錢補償，並無不當。上訴人戴宏全、戴宏一指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

五、本件事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，認對於本件判決結果不生影響，不予一一論述，併予敍明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如主文。

Ａ