臺灣臺南地方法院101年度重訴字第238號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　 101年度重訴字第238號

原告

黃金城

訴訟代理人

黃瓈瑩律師

被告

黃麗蘭

被告

陳佳玲

訴訟代理人

林永發律師

上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國102年7月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：

（一）兩造於民國101年3月10日簽立買賣契約書（以下簡稱系爭契約書），約定被告黃麗蘭將其所有坐落臺南市○里區○○段000地號之土地應有部分2/3及同段建號8之建物應有部分2/3移轉予原告或原告指定之人；被告陳佳玲將其所有坐落臺南市○里區○○段000地號之土地應有部分1/4、同段275地號之土地應有部分1/3及同段建號8之建物應有部分1/3移轉予原告或原告指定之人；上開不動產（以下簡稱系爭不動產）移轉後，原告應給付新台幣（下同）300萬元予被告，其餘尾款12, 849,500元於銀行貸款後悉數付清；惟兩造簽約完成後，被告二人卻不配合辦理過戶登記手續，原告不得已始提起本件訴訟。

（二）系爭契約書所載與兩造原先合意相符：

１、原告因被告黃麗蘭盜領原告經營之公司款項，致雙方已無信任關係存在，致原告不可能同意先交付第1期款項，始辦理移轉系爭不動產之所有權。

２、原告於91年5月16日曾以系爭不動產及另筆同段653地號土地向佳里區農會借款900萬元，被告黃麗蘭並擔任系爭借款之連帶保證人，而兩造自94年間即存有債權債務往來，系爭不動產係因抵償或擔保借款之因素而移轉至被告黃麗蘭或其指定人之名下，嗣經兩造結算後，原告尚積欠被告黃麗蘭約700餘萬元，本由被告黃麗蘭返還系爭不動產，原告給付被告黃麗蘭700餘萬元即可，惟被告黃麗蘭不願再繼續擔任系爭不動產及同段653地號土地所擔保債務之保證人，始約定原告給付價額1,500餘萬元（700萬元借款加上貸款約800萬元），而貸款約800萬元由被告黃麗蘭負責清償塗銷，目的就是要確保貸款之清償，被告黃麗蘭不需再擔任原告債務之保證人。

（三）被告無理由行使不安抗辯權：

１、兩造協談中，友人陳舜仁居間協調，其已當場承諾第1期款項300萬元已準備妥適，於被告履行過戶後立即給付，剩餘款項於取得所有權登記貸款給付，並無不安抗辯之情事，被告援引民法第265 條不安抗辯，實無理由。

２、原告固於101年4月起未繳交佳里區農會貸款利息，惟依據兩造於101年3月10日所簽訂之系爭契約書第4條，抵押貸款本應由被告黃麗蘭、陳佳玲負責償還並辦理塗銷一切義務，是原告自101年3月10日簽約後，自不需再繳納貸款本息，原告亦是故意不繳納該貸款本息，並非原告債信不良，況依原告財產資料，原告簽約前後財產狀況並無太大改變，自與不安抗辯權構成要件「他方之財產於訂約後顯形減少」不符。

（四）並聲明：

１、被告黃麗蘭應將坐落臺南市○里區○○段000地號土地，應有部分2/3及同段建號8即門牌號碼為台南市○里區○○○路000號建物所有權應有部分2/3，移轉登記予原告或原告指定之人。

２、被告陳佳玲應將坐落臺南市○里區○○段000地號土地應有部分1/3、同段274地號土地應有部分1/4及同段建號8即門牌號碼為台南市○里區○○○路000號建物所有權應有部分1/3，移轉登記予原告或原告指定之人。

二、被告則抗辯：

（一）系爭契約書內容第3條及第4條所載與兩造合意不符：１、當時雙方談妥買賣總金額係為15,849,500元，並約定由原告先給付第1期600萬元後，被告始將系爭不動產辦理所有權移轉登記，其餘第2期尾款9,849,500元於銀行貸款後悉數付清；惟系爭契約第3條卻載為被告應先移轉系爭不動產登記完畢後，原告始給付300萬元，其義務履行順序及金額均有誤載。

２、又兩造真意為原告於91年5月16日向佳里區農會設定最高限額抵押權擔保債權總金額1,100萬元，借貸900萬元之債務應由原告負責償還並辦理塗銷一切之義務，惟系爭契約第4條卻載為由被告負責償還，亦顯屬錯誤。

３、被告業於101年11月16日以存證信函第204號通知原告依民法第88條第2項撤銷該二條之意思表示，是原告欲請求被告履行契約，即應先給付600萬元頭期款予被告，始能辦理系爭不動產所有權移轉登記。

（二）被告依民法第265條規定行使不安抗辯權：

１、原告於系爭契約訂立前即91年5月16日向佳里區農會借貸900萬元之債務，繳至101年3月19日起即無力清償，而由連帶保證人即被告自101年4月起代原告繳納分期款；且原告除在佳里區農會常有遲延清償債務，債信不良外，據聞民間借貸亦高達約2,500萬元，其財產清償能力於101年3月10日訂約後顯形減少，若原告先取得系爭不動產之所有權登記後，勢必無法給付被告任何價款，且將遭其他債權人查封拍賣，故被告行使民法第265條不安抗辯權，在原告未為對待給付即給付被告15,849,500元或提出同額擔保時，被告將拒絕自已之給付即移轉系爭不動產予原告。

２、證人陳舜仁既非契約當事人，豈有承擔原告應付買賣價金300萬元之義務？況原告於銀行徵信已係債信不良，銀行亦不可能核准9,849,500元額度之抵押貸款，故原告不可能給付被告高達近千萬元之價款，被告行使不安抗辯權，實有理由。

（三）為此聲明：請求判決駁回原告之訴。

三、兩造不爭執事項：

（一）兩造於101年3月10日在代書陳奕儒處簽立買賣契約書（即系爭契約書），系爭契約上面內容載為：被告黃麗蘭將其所有坐落臺南市○里區○○段000地號之土地應有部分2/3及同段8建號即門牌號碼台南市○里區○○○路000號之建物應有部分2/3移轉予原告或原告指定之人；被告陳佳玲將其所有坐落臺南市○里區○○段000地號之土地應有部分1/4、同段275地號之土地應有部分1/3及同段8建號即門牌號碼為台南市○里區○○○路000號建物應有部分1/3移轉予原告或原告指定之人；上開不動產移轉後，原告應給付300萬元予被告，其餘尾款12,849,500元於銀行貸款後悉數付清。

（二）原告曾於91年5月16日邀同被告黃麗蘭擔任連帶保證人，以系爭不動產及另筆同段653地號土地共同向佳里區農會設定最高限額抵押權擔保債權總金額1,100萬元，借貸900萬元之債務，嗣原告繳納本息至101年3月，連帶保證人即被告黃麗蘭自101年4月起開始清償該債務。

四、得心證之理由本件原告起訴主張兩造於101年3月10日簽立系爭契約書，約定被告二人應將系爭不動產移轉登記予原告後，原告始給付300萬元予被告，其餘尾款12,849,500元於銀行貸款後悉數付清乙節，被告予以否認，並以上揭情詞置辯，致兩造互有爭議。是本件主要爭點厥為：（一）系爭契約書內容第3條及第4條是否有誤載？（二）被告主張民法第265條之不安抗辯權有無理由？茲將爭點一一分述如下：

（一）系爭契約書內容第3條及第4條是否有誤載？

１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。依此，原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，有最高法院18年上字第2855號判例意旨可參。

２、原告起訴主張兩造於101年3月10日簽立系爭契約書，其上文字記載被告二人應將系爭不動產移轉登記予原告後，原告即給付300萬元予被告，其餘尾款12,849,500元於銀行貸款後悉數付清乙節，業據原告提出與其所述相符之系爭契約書（本院補字卷第7至8頁）為證，經本院就該系爭契約書內容觀之，其第3條及第4條分別載明為「①移轉登記完畢後付新台幣：叁佰萬元整。②尾款新台幣：壹仟貳佰捌拾肆萬玖仟伍佰元整於銀行貸款後悉數付清。」、「乙方（即被告）出賣本標的物有抵押權設定及其他情事者，應由乙方負責償還並辦理塗銷一切之義務。」，且有兩造之簽名蓋章，而被告亦不爭執簽名蓋章之真正，自堪信原告此部分主張為真實。

３、被告固辯稱系爭契約書內容第3條及第4條係屬誤載，與當事人真意不符，並聲請傳訊代書即證人陳奕儒為證，惟經證人陳奕儒到庭結證稱：「是原告與被告商量好之後一起告訴我的，我就照他們的意思寫。...契約書第3條規定付款次序，先登記土地再給付價款300萬元，這是兩造自已約定的。我有聽他們說銀行有貸款，但是我沒有申請土地登記謄本，就是兩造的意思我就這樣寫。...因為兩造是兄弟姐妹，所以我沒有特別去問他們為何是先辦理登記再給付借款。...我有唸給他們聽完之後再請他們自已親自簽名...完全沒有聽到600萬元這回事...被告完全沒有說原告要給付部分價金被告再移轉登記給原告。我都是按原告及被告的意思寫的。我當場都沒有聽到被告講說要先給付600萬元再移轉登記，而且我有一一唸給兩造聽，如果被告有疑義就會當場表示意見...契約條款不是單獨原告說的，是兩方的意思，我是依照雙方寫出的。...如果原告單獨告訴我，被告也不會簽，是兩方商討之後告訴我的，我只是代筆的。我沒有參與兩造的討論。」等語（本院卷第67至68頁），足見系爭土地買賣契約係經兩造協商後，由代書即證人陳奕儒代筆擬定契約條款，嗣經證人陳奕儒將契約條款逐一唸予兩造聆聽後，兩造始於系爭契約書上簽名並蓋章。依一般常情，苟被告二人如認該系爭契約書條款有誤載，何未於當場提出異議？再依證人陳奕儒所言，當天被告方面有被告黃麗蘭之夫妻、被告陳佳玲在場，並非被告黃麗蘭及陳佳玲單獨在場，若代書記載有誤，何以無人在現場提出異議？況系爭買賣總金額高達15,849,500元，系爭不動產究先移轉登記抑或先給付頭期款？系爭不動產抵押貸款究由出賣人抑或買受人負責塗銷？及買賣價金如何給付？等等，牽涉雙方權利義務甚大，兩造又豈有未細看系爭契約內容即簽名蓋章，此顯與一般常理不符。

４、再參證人陳舜仁到庭結證稱：「有看過補字卷第7頁不動產買賣契約書...原告夫妻與被告夫妻及被告兩個女兒在代書那邊都有看到買賣契約書之後才簽名的。...當初被告二人沒有提及原告先付600萬元給被告黃麗蘭，被告辦理完登記之後才貸款。我確定簽立契約那天沒有說原告要給付被告黃麗蘭，被告黃麗蘭才去辦理登記。...契約書寫完之後，被告沒有說契約書寫錯。我們當初早上10點多談了一個多小時之後確定了內容，下午才去代書那邊寫契約書，這兩個過程我都全程參與，被告於過程中都沒有說契約寫錯。...當初協調買賣價金就是欠款700多萬元加上要塗銷抵押貸款800多萬，加起來為1500多萬元。...800多萬元原來是原告的債務...700多萬元是他們雙方現場彙算出來的...653地號土地為被告黃麗蘭所有。三筆土地都設定住了。274地號、375地號土地要還給原告。653地號土地本來就賣給被告黃麗蘭了...就653地號土地的部分就還有設定擔保原告債務的部分，被告黃麗蘭覺得這樣對她沒有保障，而且也不是她的借款，不想讓653地號土地擔保原告的債務，錢不是被告黃麗蘭借款，653地號土地應該要乾乾淨淨，但因為這三筆土地是一起設定的，無法針對653地號土地單獨塗銷，所以三筆土地一起還款塗銷抵押權登記」等語（本院卷第113至115頁、第122頁正面及背面）。又原告於91年間為系爭土地建物及同段653地號土地之所有權人，而原告於91年5月16日確實邀被告黃麗蘭擔任連帶保證人，以系爭不動產及另筆同段653地號土地共同向台南市佳里區農會借貸900萬元；而於96年9月29日以買賣為原因登記應有部分3分之1給被告陳佳玲所有，於96年9月29日以夫妻贈與為原因登記權利範圍為3分之2為原告配偶蘇美櫻所有，再於97年1月16日以買賣為原因登記權利範圍3分之2為被告黃麗蘭所有；同段653地號土地於96年8月31日以買賣為原因登記為被告黃麗蘭所有，此有上開土地登記謄本等件為證（見補字卷第9-14頁、本院卷第118-119頁），自堪信為真實。由此可知，即便塗銷系爭二筆土地及建物抵押權登記後，就被告黃麗蘭所有同段653地號土地仍存在抵押設定擔保原告之債務。是原告主張被告黃麗蘭基於想完完全全免除擔任原告債務連帶保證人之責任，欲同時塗銷系爭不動產及同段653地號土地上之抵押權設定，而與原告約定由其負責先行償還原告對於台南市佳里農會之債務並辦理塗銷抵押權設定後，嗣由原告再另行貸款900餘萬元，並將該貸款作為第2期買賣價金返還予被告黃麗蘭，尚非完全無據，足堪採信。

５、綜上，被告迄今未能提出任何證據以證明系爭契約書有何誤載之情事，則被告所辯系爭契約書第3條及第4條係屬誤載，兩造合意之內容為原告應先給付600萬元後，被告始將系爭不動產移轉登記予原告，及原告應負擔塗銷系爭不動產上之抵押權設定云云，不足採信。

（二）被告主張民法第265條之不安抗辯權有無理由？

１、按當事人之一方，應向他方先為給付者，如他方之財產，於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞時，如他方未為對待給付或提出擔保前，得拒絕自己之給付。民法第265條定有明文。然此所謂不安抗辯權，係以他方之財產於訂約後顯形減少，致有難為對待給付之虞為要件。

２、被告主張上開規定之不安抗辯權，無非以原告自101年4月起未能依約向台南市佳里區農會繳納系爭不動產之貸款本息，足認原告之財產於訂約後顯形減少，有難為對待給付之虞等語，為其論據。惟查，兩造於101年3月10日所簽訂之系爭契約書內容並無誤載，已如前開所述。而依該系爭契約書第4條：「乙方（即被告）出賣本標的物有抵押權設定及其他情事者，應由乙方負責償還並辦理塗銷一切義務。」是依系爭契約之約定，被告確實要負責償還並辦理塗銷關於台南市佳里區農會之債務，是原告據此認其自101 年3月10日簽約後，自不需再繳納貸款本息而故不繳納系爭貸款本息，非屬無據。又證人陳舜仁於居間協調時，業已當場承諾及擔保系爭契約書第1期款項300萬元，此有證人陳舜仁於本院證述情節屬實（見本卷第114頁）。再參，本院依職權調閱原告98至100年度綜合所得稅各類所得資料清單及財產歸屬資料清單（本院卷第76至81頁）得知，原告簽約前後財產狀況並無顯形減少之情事；至於被告復辯稱據聞原告尚有高達2,500萬元民間債務，移轉系爭不動產後勢必將遭其他債權人查封拍賣云云，此亦僅屬被告個人憶測或傳聞，迄今未能舉證以證其實，被告所辯，尚難採信。

３、從而，本件被告迄今並未舉證證明原告於簽訂後有何財產明顯減少而難為對待給付之虞，則被告以不安抗辯為由，拒絕系爭不動產所有權移轉登記乙節，並無理由。

（三）綜上所述，兩造間既已約定系爭不動產之買賣契約，被告亦未能舉證證明系爭契約書有何意思表示錯誤之情事，或原告於訂約後財產有明顯減少致使有難為對待給付之情形，故被告自應依系爭契約書履約。從而，原告請求被告黃麗蘭應將坐落臺南市○里區○○段000地號土地，應有部分2/3及同段建號8即門牌號碼為臺南市○里區○○里○○○路000號之建物所有權應有部分2/3，移轉登記予原告或原告指定之人；被告陳佳玲應將坐落臺南市○里區○○段000地號土地應有部分1/3、同段274地號土地應有部分1/4及同段建號8即門牌號碼為臺南市○里區○○里○○○路000號之建物所有權應有部分1/3，移轉登記予原告或原告指定之人，為有理由，應予准許。

五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第78條及第87條第1項分別定有明文。經核本件訴訟費用額為152,076元（即第一審裁判費151,480元及證人旅費596元【本院卷第70頁】），而原告之請求為有理由，爰依上開規定確定被告應負擔之訴訟費用如主文第2項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第87條第1項，判決如主文。