臺灣臺南地方法院102年度訴字第1593號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第1593號

原告

王振泓

訴訟代理人

裘佩恩 律師

訴訟代理人

王盛鐸 律師

被告

真樹有限公司

兼法定代理人

黃馨慧

被告

周志忠

共同訴訟代理人

張文嘉律師

上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國103 年8 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件原告起訴主張：

㈠原告於民國102 年3 月4 日經由訴外人洪玟鵑代理，與由被告黃馨慧代表之被告真樹有限公司（下稱真樹公司）訂立銷售同意書（下稱系爭銷售同意書），雙方約定由原告委託被告真樹公司居間仲介銷售坐落臺南市○○區○○段00○00地號土地，應有部分1/24、同段68之13地號土地，應有部分全部、同段68之88地號土地，應有部分1/26，暨建號856 號、門牌號碼臺南市○○區○○○路00號建物（下稱系爭土地及建物），委託價額為底價新臺幣（下同）900 萬元，並特別約定「代書費雙方各半，賣方負擔增值稅，乙方（指被告真樹公司）應確認無奢侈稅（指特種貨物及勞務稅，因兩造均以奢侈稅稱之，下稱奢侈稅）條件登記。增值稅不超過兩萬元」等語；被告黃馨慧、被告真樹公司之受僱人被告周志忠於原告之代理人洪玟鵑簽訂系爭銷售同意書時，均向洪玟鵑陳稱出賣系爭土地及建物，並無奢侈稅，且均未向原告之代理人洪玟鵑確實說明奢侈稅之課徵要件與免徵條件，致洪玟鵑以為出賣系爭土地及建物，毋須繳納奢侈稅，因而代理原告委由被告真樹公司居間仲介銷售，嗣並代理原告將系爭土地及建物出賣予被告真樹公司仲介之買受人訴外人賴建彰，原告並已依約將系爭土地及建物移轉登記予賴建彰。詎原告將系爭土地及建物出賣予賴建彰以後，財政部南區國稅局（下稱國稅局）竟於102 年9 月3 日以原告違反特種貨物及勞務稅條例（下稱奢侈稅條例）第16條規定，命原告補繳奢侈稅135 萬7,500 元；103 年4 月1 日，又依同條例第22條第1 項規定，命原告繳納罰鍰33萬9,375 元，致原告受有169萬6,875 元之損害。

㈡本件被告黃馨慧、周志忠於原告之代理人洪玟鵑簽訂系爭銷售同意書時，均向原告陳稱出賣系爭土地及建物，並無奢侈稅（向原告之代理人洪玟鵑陳稱出賣系爭土地及建物，並無奢侈稅，下稱系爭作為），且均未向原告之代理人洪玟鵑確實說明奢侈稅之課徵要件與免徵條件（未向原告之代理人洪玟鵑確實說明奢侈稅之課徵要件與免徵條件，下稱系爭不作為），乃以系爭作為及系爭不作為，因過失不法侵害原告「充分獲悉交易資訊權」之權利，或違反不動產仲介經紀業倫理規範第2 條之保護他人之法律，致原告受有上開損害，被告周志忠、黃馨慧依民法第184 條第1 項前段或第184 條第2 項規定，均應負損害賠償責任；又被告黃馨慧、周志忠就系爭作為及系爭不作為，有所謂行為關連共同之情形，爰依民法第185 條第1 項、第184 條第1 項前段規定，或依民法第185 條第1 項、第184 條第2 項規定，請求被告黃馨慧、周志忠連帶賠償。再被告黃馨慧對於被告真樹公司業務之執行，因系爭作為及系爭不作為，違反不動產仲介經紀業倫理規範第2 條之法令，致原告受損害，併依公司法第23條第2項規定，請求被告黃馨慧與被告真樹公司連帶賠償。又被告黃馨慧系爭作為及系爭不作為，乃執行職務，因過失不法侵害原告「充分獲悉交易資訊權」之權利，或違反不動產仲介經紀業倫理規範第2 條之違反保護他人之法律，致生損害於原告，併依民法第28項、第184 條第1 項前段規定，或依民法第28條、第184 條第2 項規定，請求被告真樹公司與被告黃馨慧連帶賠償。另被告周志忠系爭作為及系爭不作為，乃執行職務，因過失不法侵害原告「充分獲悉交易資訊權」之權利，或違反不動產仲介經紀業倫理規範第2 條之保護他人之法律，併依民法第188 條第1 項、第184 條第1 項前段規定，或依民法第188 條第1 項、第184 條第2 項規定，請求被告真樹公司與被告周志忠連帶賠償。再被告真樹公司之經紀人員黃馨慧、周志忠因執行仲介業務之過失，為系爭作為及系爭不作為，致原告受有損害，併依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告黃馨慧、周志忠賠償，及請求被告真樹公司與被告黃馨慧、周志忠負連帶賠償責任。另外，被告真樹公司乃同時受出賣人及買受人委任，其報酬由買受人負擔，應認被告真樹公司受有報酬；又因被告真樹公司處理委任事務有過失，致原告受有損害，原告併依民法第544 條第1 項規定，請求被告真樹有限公司賠償，爰提起本訴，請求本院擇一而為原告勝訴之判決。

㈢並聲明求為判決：被告應連帶給付原告169 萬6,875 元及自起訴狀繕本送達被告真樹公司之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（下稱系爭賠償），並願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

㈠原告於102 年3 月4 日，經由代理人洪玟鵑之代理，與被告真樹公司訂立系爭銷售同意書，雙方約定由原告委託被告真樹公司居間仲介銷售系爭土地及建物，委託價額為底價900萬元，並約定「……乙方（指被告真樹公司）應確認無奢侈稅條件登記。增值稅不超過兩萬元」等語。被告黃馨慧為確認原告是否會被課徵奢侈稅，曾向洪玟鵑詢問原告及原告配偶名下是否另有不動產，洪玟鵑告以原告及原告配偶均無其他不動產，被告黃馨慧始代表被告真樹公司告知如原告及原告配偶名下均無不動產，原告出賣系爭土地及建物，不會被課徵奢侈稅。其後，被告真樹公司為原告覓得有意買受系爭土地及建物之賴建彰，原告乃於102 年3 月5 日經由洪玟鵑之代理，與賴建彰在臺南市○○區○○○路000 號1 樓被告真樹公司所在地訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），將系爭土地及建物以905 萬元出賣予賴建彰，地政士李素貞為確認原告是否會被課徵奢侈稅，並再次詢問洪玟鵑，原告及原告配偶、子女名下有無不動產，洪玟鵑再次告以原告及原告配偶、子女名下均無其他不動產，並簽立奢侈稅確認書。其間，原告從未出面。

㈡國稅局雖因發現原告之配偶莊雅淳名下尚有其他建物，命原告補繳奢侈稅及處以罰鍰，惟被告真樹公司無從查詢原告及原告配偶、子女名下有無不動產，僅能經由詢問原告之方式查詢，原告之代理人洪玟鵑並未提供正確之訊息，被告黃馨慧始代表被告真樹公司告知原告出賣系爭土地及建物，毋須繳納奢侈稅，並無過失。如原告之代理人洪玟鵑正確告知原告配偶名下尚有其他不動產，被告真樹公司即會建議原告於103 年4 月20日以後再行出賣，以免被課徵奢侈稅，如原告堅持出賣，亦會建議原告採取其他節省稅捐之方式，即於出賣系爭土地及建物後3 個月內，將戶籍遷入其配偶名下之房屋。原告被國稅局命補繳奢侈稅及處以罰鍰，實不能歸咎被告真樹公司。

㈢民法第184 條第1 項前段規定之權利，並不及於純粹經濟上損失，原告並無權利受損。

㈣原告雖與被告真樹公司訂立契約，惟被告真樹公司並未收取報酬，系爭銷售同意書亦未記載服務費如何計算及給付；另原告並未與被告黃馨慧、周志忠訂立契約，原告依委任契約之法律關係，請求被告黃馨慧、周志忠賠償，並無理由等語。

㈤並聲明求為判決：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠原告於102 年3 月4 日，經由代理人洪玟鵑之代理，與被告真樹公司訂立系爭銷售同意書，雙方約定由原告委託被告真樹公司居間仲介銷售系爭土地及建物，委託價額為底價900萬元，委託期間自102 年3 月4 日起至102 年3 月31日止，並特別約定「代書費雙方各半，賣方負擔增值稅，乙方（指被告真樹公司）應確認無奢侈稅條件登記。增值稅不超過兩萬元」等語。

㈡原告於102 年3 月5 日經被告真樹公司居間仲介，經由洪玟鵑之代理，與賴建彰在臺南市○○區○○○路000 號1 樓被告真樹公司所在地訂立系爭買賣契約書，將系爭土地及建物以905 萬元出賣予賴建彰，系爭土地及建物並於102 年4 月16日移轉登記予賴建彰所有。原告之代理人洪玟鵑並於同日代理原告填載「奢侈稅確認書」。

㈢原告及其代理人洪玟鵑從未告知被告黃馨慧、周志忠或其他被告真樹公司之人員原告之配偶莊雅淳名下尚有不動產。

㈣國稅局於102 年9 月3 日因原告違反奢侈稅條例第16條規定，命原告補繳奢侈稅135 萬7,500 元，原告業已繳清；另國稅局於103 年4 月1 日，並依同條例第22條第1 項規定，命原告繳納罰款33萬9,375 元。

四、得心證之理由：

㈠原告主張被告黃馨慧、周志忠有系爭作為及系爭不作為，是否可採？被告抗辯被告黃馨慧曾向原告之代理人洪玟鵑詢問原告配偶名下有無不動產，原告之代理人洪玟鵑告以原告配偶名下並無不動產，是否可信？

1.本件原告主張被告黃馨慧有系爭作為及系爭不作為、被告周志忠有系爭不作為之事實，為被告為言詞辯論時所不爭執，依民事訴訟法第280 條第1 項規定，視同自認，原告此部分之主張，自堪信為真正。其次，本件原告主張被告周志忠有系爭作為之事實，雖聲請訊問證人莊雅淳為證，惟為被告所否認，辯稱：周志忠並未向洪玟鵑陳稱出賣系爭土地及建物，並無奢侈稅等語。經查，證人莊雅淳於本院言詞辯論時證稱：出賣系爭土地及建物，伊均未參與，洪玟鵑與黃馨慧、周志忠談話時，伊不在場等語（參見本院卷第179 頁反面、第180 頁反面），並不足以證明被告周志忠有系爭作為之事實；此外，原告就其主張之上開部分事實，復未能舉出其他證據以實其說，原告上開部分之主張，自不足採。

2.被告抗辯被告黃馨慧曾向原告之代理人洪玟鵑詢問原告配偶名下有無不動產，原告之代理人洪玟鵑告以原告配偶名下並無不動產之事實，為原告所否認，主張：否認洪玟鵑曾告以原告配偶並無其他不動產等語。經查：

⑴被告黃馨慧經本院於言詞辯論，依民事訴訟法第367 條之1 、第367 條之3 準用同法第316 條第1 項規定，與被告周志忠隔別訊問時，陳稱：簽訂系爭銷售同意書時，伊與周志忠均在現場，伊詢問洪玟鵑，原告及原告配偶名下有無不動產，洪玟鵑陳稱「沒有」等語（參見本院卷第181 頁反面），核與被告周志忠經本院於言詞辯論，依民事訴訟法第367 條之1 、第367 條之3 準用同法第316 條第1 項規定，與被告黃馨慧隔別訊問時，陳述：黃馨慧有詢問洪玟鵑，出賣人（指原告）及其配偶、子女名下有無不動產，對方陳稱「沒有」等語（參見本院卷第183 頁正面）相符。至被告周志忠對於被告黃馨慧有無詢問洪玟鵑，原告之子女名下有無不動產一事之陳述，雖與被告黃馨慧陳述之內容不符，惟查，人之記憶有限，除就特殊事件，可能印象深刻而記憶清晰外，就其餘之事件，多僅能為大概之記憶，而隨著時間之流逝，記憶亦逾為模糊；衡之當日，均係被告黃馨慧與洪玟鵑洽談，業據被告周志忠於本院言詞辯論時陳述在卷（參見本院卷第182 頁反面），對於當日被告黃馨慧與洪玟鵑洽談內容之印象，應不如被告黃馨慧為深刻，衡情自應以被告黃馨慧陳述之內容為可採；另被告周志忠對於被告黃馨慧有無詢問洪玟鵑，原告之子女名下有無不動產一事，雖記憶不清，惟並無礙於其關於被告黃馨慧曾經詢問洪玟鵑原告及原告配偶名下有無不動產事實陳述之真實性，附此敘明，

⑵證人即地政士李素貞於本院言詞辯論時證稱：伊向代理人即前來簽約之洪玟鵑陳稱因系爭房屋係2 年內成交之房屋，現在出賣有奢侈稅之問題，除非本人、配偶或未成年子女名下並無房屋，且戶籍必須設於該處，洪玟鵑向伊回答：「我知道」等語，然後即簽立「奢侈稅確認書」等語（參見本院卷第80頁反面、第81頁正面），可知地政士李素貞於洪玟鵑代理原告與賴建彰簽訂系爭買賣契約書時，曾經告知洪玟鵑，除非原告、原告配偶及未成年子女名下並無不動產，且將戶籍設於該處，否則，將有奢侈稅之問題，而洪玟鵑當場之反應，則僅向地政士李素珍陳稱：「我知道」等語，衡諸常情，若非被告黃馨慧於洪玟鵑代理原告簽訂系爭銷售同意書時，曾經詢問洪玟鵑，原告配偶名下有無不動產，否則，洪玟鵑聽聞地政士向其陳述前開言詞，忽然獲知原告配偶名下有無不動產，亦會影響是否被課徵奢侈稅時，豈有未向地政士李素貞詳細詢問原告配偶名下有無不動產與奢侈稅間之關連性，亦未向地政士李素貞反應被告黃馨慧或被告真樹公司之從業人員先前並未告知原告配偶名下如有不動產，亦可能影響是否被課徵奢侈稅，而僅向地政士李素貞陳稱：「我知道」等語之理？

⑶至證人即原告之母，且代理原告簽訂系爭銷售同意書之洪玟鵑於本院言詞辯論時雖證稱：黃馨慧僅有詢問伊子名下有無不動產，地政士李素貞並未向伊確認原告、原告配偶及子女名下有無不動產，並未陳述如此詳細，僅詢問伊是否知悉奢侈稅之事，伊僅回答「我知道」等語（參見本院卷第88頁正面、第89頁正面、反面）；且原告並主張依證人曹淑貞於本院言詞辯論時之證言，足證地政士李素貞並未明確詢問洪玟鵑關於原告、原告配偶及子女名下有無不動產一事，證人李素貞前開證言，顯然偏袒被告，不足採信等語。然查：證人洪玟鵑乃原告之母，彼此間骨肉至親，又係代理原告訂立系爭銷售同意書及代理原告出賣系爭土地及建物予賴建彰之人，其所為之證言，不免偏頗迴護；且如被告黃馨慧、證人李素貞確有向其詢問，僅其為與事實不符之回答，對於原告所受之損害，亦難辭其咎，是其所為證言，自難遽信。況且，證人洪玟鵑於本院言詞辯論時，先證稱：地政士李素貞並未向伊確認原告、原告配偶及子女名下有無不動產，並未陳述如此詳細，地政士李素貞僅詢問伊是否知悉奢侈稅之事，伊僅回答「我知道」等語（參見本院卷第89頁正面、反面），證稱地政士李素貞「僅」詢問其是否知悉奢侈稅之事；嗣於被告訴訟代理人質以地政士有無詢問原告本人名下有無其他不動產時，證稱：伊當時回答有筆小筆之土地及本件訴訟所涉及之房屋等語（參見本院卷第90頁正面），證述其於地政士李素貞詢問原告名下有無其他不動產時，告以原告名下有筆小筆之土地及本件爭訟之不動產等情，前後證述之內容，已有出入；繼於被告訴訟代理人詰以先前表示地政士並未詢問，為何現又改稱地政士有詢問原告本人名下有無其他不動產後，亦僅證稱：伊表示「我知道」，伊稱：「我兒子名下有筆小土地算不算」等語（參見本院卷第90頁正面），對於先前證述之內容為何有所出入，答非所問，益徵證人洪玟鵑上開部分之證言，尚難遽信。復酌以被告黃馨慧詢問洪玟鵑之目的，乃在確認系爭土地及建物是否不屬於奢侈稅條例第5條所稱之特種貨物而無須繳納奢侈稅，如被告黃馨慧僅詢問洪玟鵑，原告名下有無不動產，顯然無從達到詢問之目的，衡諸常情，亦無僅詢問原告名下有無不動產之理？從而，證人洪玟鵑上開部分之證言，自不足採。證人即賴建彰之配偶，且於洪玟鵑代理原告與賴建彰訂立系爭買賣契約書時在場之曹淑貞於本院言詞辯論時，雖證述：伊有聽見地政士詢問其等有無其他房屋，洪玟鵑陳稱「沒有」，地政士係陳稱「恁」（臺語），即「你們」之意，當時伊有想到係因無奢侈稅，始可以將價格壓得較低等語（參見本院卷第96頁反面），而未證稱聞見地政士李素貞明確詢問原告之代理人洪玟鵑關於原告、原告配偶及子女名下有無不動產。惟查，證人曹淑貞於本院言詞辯論時證述：伊到場時，洪玟鵑已經到場，伊未聽見先前之對話等語（參見卷第96頁反面），足見證人曹淑貞並未窺見事件之全貌，自難僅因證人曹淑貞並未聞見地政士李素貞明確詢問原告之代理人洪玟鵑關於原告、原告配偶及子女名下有無不動產一事，遽認地政士李素貞並未詢問原告之代理人洪玟鵑關於原告、原告配偶及子女名下有無不動產。況且，證人曹淑貞於本院言詞辯論時，證述之證人李素貞、洪玟鵑當日對話之用語，核與證人李素貞、洪玟鵑於本院言詞辯論時證述之內容，均有不符，可見證人曹淑貞對於證人李素貞、洪玟鵑當日對話之細節，業已記憶不清，更不能僅因證人曹淑貞證述之內容與證人李素貞證述之內容有所出入，即認證人李素貞於本院言詞辯論時之證言，與事實不符。原告以證人曹淑貞證述之上開內容，與證人李素貞之證言有所出入，認證人李素貞之證言，顯係偏袒被告而不足採信，自無足取。

⑷從而，足認被告黃馨慧代表被告真樹公司與代理原告之洪玟鵑簽訂系爭銷售同意書時，應有詢問洪玟鵑，原告配偶名下有無不動產，洪玟鵑並曾告以原告配偶名下並無不動產。

㈡原告主張被告黃馨慧、周志忠有系爭作為及系爭不作為，依民法第184 條第1 項前段規定，均應負損害賠償責任，有無理由？

1.按依民法第184 條第1 項前段、後段及第2 項規定，侵權行為之構成有三種類型，即因故意或過失之行為，不法侵害他人權利，或因故意以背於善良風俗之方法加損害於他人之一般法益，及行為違反保護他人之法律，致生損害於他人，各該獨立侵權行為類型之要件有別。又民法第184條關於侵權行為所保護之法益，除有同條第1 項後段及第2 項之情形外，原則上限於既存法律體系所明認之權利（固有利益），而不及於權利以外之利益，特別是學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填補被害人所受損害之目的（最高法院103年度臺上字第178 號判決意旨參照）。

2.次按，所謂權利乃得享受特定利益之法律上之力，利益係指私人享有並為法律（私法體系）所保護，尚未賦予法律之力者而言。權利本質上亦屬於利益之一種，二者之觀念隨時代變遷及社會需求而相互流通發展，原難有一絕對之劃清界線。權利與利益並均為法律上之概念，必須經由法律上之評價始能加以判斷，與單純之事實認定未盡相同。因此，被害之客體究為權利或利益？應就當事人主張之原因事實加以法律上之評價後定之，而非以當事人所主張之名稱為準（最高法院100 年度臺上字第943 號判決參照）。又利益如已發展至穩定成熟階段，其主體、內容或範圍可以具體特定，因時代變遷或社會發展，逐步獨立成為一種類型，經由既存法律體系予以承認，賦與特定名稱後，即成為權利；反之，如利益尚未發展至穩定成熟階段，其主體、內容或範圍仍難以具體特定，在時代變遷或社會發展過程中，尚未獨立成為一種類型，未為既存法律體系所承認，亦未賦與特定名稱，仍然維持單純利益之地位者，則為利益。復按，所謂純粹經濟上損失，乃指獨立於人身或所有權之外而直接遭受財產上之不利益，而非因人身權或物權等既存法律體系所明認之權利被侵害而伴隨衍生之損害（最高法院102 年度臺上字第342 號判決、102 年度臺上字第1458號判決意旨參照）。

3.查，本件原告主張之事實，縱或屬實，其請求之損害賠償，無非係其因被告黃馨慧、周志忠系爭作為及系爭不作為，致其所受補繳奢侈稅及繳納前開罰鍰之損害，該損害乃獨立於人身或所有權之外，直接遭受財產上之不利益，而非因人身權或物權等既存法律體系所明認之權利被侵害而伴隨衍生之損害，屬於學說上所稱之純粹經濟上損失或純粹財產上損害，揆諸前揭說明，自不得依民法第184 條第1 項前段之規定，請求賠償。

4.至原告雖主張：被告黃馨慧、周志忠系爭作為及系爭不作為侵害原告「充分獲悉交易資訊權」之權利；不動產經紀業管理條例第24條之2 第1 款規定經紀業者受買賣雙方委託時，應公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格，無非在保障交易雙方對於買賣標的物之價格評估均能獲得充分之資訊，此即原告主張之權利內容；又純粹經濟上損失之特徵為不確定性，即不具有典型社會公開性，致一般人難以從外觀上合法預見，與本件之損害不同，原告所受損害，一般人可從外觀上合理預見該存在之利益、歸屬主體、利益之內容與範圍，原告所受之損害，非屬純粹經濟上損失等語。惟查：

⑴原告所稱之「充分獲悉交易資訊權」，為現行法令所未規定、判例、解釋從未闡述，國內民事法學教科書亦未見人討論，其主體、內容或範圍均難以具體特定，實難認因時代變遷或社會發展，業已獨立成為一種類型，而為既存法律體系承認之權利，揆諸前揭說明，應僅屬利益，而非權利。

⑵次按，經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：1公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。2 公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。3 提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。4 告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。5 協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。6 其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定。不動產經紀業管理條例第24條之2 雖有明文。惟查：自上開規定第1 款之文義觀之，上開規定第1 款規範之內容，僅在要求經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，同時接受雙方之委任者，「公平提供」雙方當事人「類似不動產之交易價格」，而未要求經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，同時接受雙方之委任者，應提供雙方當事人「關於買賣標的物價格評估之充分資訊」。原告主張該條第1 款規定，無非在保障交易雙方對於買賣標的物之價格評估均能獲得充分之資訊，已與該款之文義不符。自上開規定之立法經過以觀，上開規定之立法理由，雖僅記載照黨團協商條文通過，惟觀諸朝野黨團協商前，行政院提案、立法委員陳節如等20人提案之內容，及朝野黨團協商後，僅將行政院提案中該條第3 款所定「提供買受人或承租人關於不動產充分必要之資訊」，修改為「提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊」，並將行政院提案中該條第6 款刪除，將第7 款移置第6 款，修正為如現行不動產經紀業管理條例第24條之2 之規定，可知不動產經紀業管理條例第24條之2 ，應係參考行政院提案刪改而成；又參諸行政院提案之理由記載：「按民法第106 條前段規定，代理人，非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。仲介經紀業為促成不動產之買賣或租賃，通常兼具買受人（承租人）及出賣人（出租人）之代理人，為避免仲介經紀業兼具二種利益衝突之資格，不能盡其職務或失其公正立場，有關經營仲介業務者，經買賣或租賃當事人書面同意後，始得同意接受雙方之委託，並以公平原則告知雙方必要之資訊，爰增列本條規定，以保障雙方委託人之利益」（該條之立法過程，參見立法院公報第100 卷第88期第698頁至第723 頁），可知不動產經紀業管理條例第24條之2 之增訂，僅為避免不動產仲介經紀業之利益衝突，而要求不動產仲介經紀業以公平原則告知雙方必要之資料，以保障雙方委託人之利益，而非積極承認並賦與經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，同時接受雙方委任之經營仲介業務者之委託人有「充分獲悉交易資訊權」。從而，原告以上開規定為由，主張有所謂「充分獲悉交易資訊權」之權利存在，自不足採。

⑶所謂純粹經濟上損失，乃指獨立於人身或所有權之外而直接遭受財產上之不利益，而非因人身權或物權等既存法律體系所明認之權利被侵害而伴隨衍生之損害（最高法院102 年度臺上字第342 號判決、102 年度臺上字第1458號判決意旨參照）。至於損害是否具有不確定性，與是否為純粹經濟上損失，並無必然之關連，原告以其所受損害，一般人可從外觀上合理預見存在之利益、歸屬主體、利益之內容與範圍，即認其所受之損害，非屬純粹經濟上損失等語，應係對於純粹經濟上損失之誤解，自不足採。

5.從而，原告主張被告黃馨慧、周志忠有系爭作為及系爭不作為，依民法第184 條第1 項前段規定，均應負損害賠償責任，自不足採。

㈢原告主張被告黃馨慧、周志忠有系爭作為及系爭不作為，依民法第184 條第2 項規定，均應負損害賠償責任，有無理由？

1.按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，民法第184 條第2 項固定有明文。惟所謂違反保護他人之法律，係指違反以保護他人為目的之法律，自以該法律具個別保護性質，被害人係該法律所欲保護之人，且所請求賠償之損害，其發生亦係該法律所欲防止者，始足當之（最高法院96年度臺上字第296 號判決參照）。

2.復按，經紀業應堅持公平交易及誠實信用，不動產仲介經紀業倫理規範第2 條雖有明文，惟不動產仲介經紀業倫理規範第2 條規範之對象，僅為不動產經紀業者，而非經紀人員；況且，原告主張被告黃馨慧、周志忠有系爭作為及系爭不作為等情，縱或屬實，亦難遽謂被告黃馨慧、周志忠系爭作為或系爭不作為，有何未堅持公平交易及誠實信用等情，自難認被告黃馨慧、周志忠有何違反不動產仲介經紀業倫理規範第2 條之情形。何況，不動產仲介經紀業倫理規範，僅係中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會訂立之同業倫理規範，既非法律，亦非行政機關基於法律授權訂定之行政規則；且不動產仲介經紀業倫理規範第2 條規定之目的，無非在確保消費者對於經紀業服務品質之信賴，而非以保護不動產仲介經紀業之委託人為其目的，不動產仲介經紀業之委託人並非該倫理規範所欲保護之人，不動產仲介經紀業之委託人因不動產仲介經紀業違反該倫理規範第2 條規定之行為所生之損害，亦非該倫理規範第2 條所欲防止者，揆諸前揭說明，不動產仲介經紀業倫理規範第2 條亦非民法第184 條第2 項所稱之保護他人之法律。

3.從而，原告主張被告黃馨慧、周志忠有系爭作為及系爭不作為，違反保護他人之法律，依民法第184 條第2 項規定，均應負損害賠償責任，亦無足取。

㈣原告主張被告黃馨慧、周志忠以系爭作為及系爭不作為，共同因過失不法侵害其「充分獲悉交易資訊」之權利，或共同違反不動產仲介經紀業倫理規範第2 條之違反保護他人法律，致生損害於原告，依民法第185 條第1 項、第184 條第1項前段規定，或依民法第185 條第1 項、第184 條第2 項規定，請求被告黃馨慧、周志忠連帶賠償，有無理由？

1.民法第185 條第1 項之規定，共同侵權行為人固連帶負損害賠償責任，惟同條項前段所謂共同侵權行為，須共同行為人皆已具備侵權行為之要件始能成立（最高法院22年上字第3437號判例意旨參照）。如各該行為人之行為，不構成侵權行為，自無成立共同侵權行為之可能。

2.本件原告雖主張被告黃馨慧、周志忠以系爭作為及系爭不作為，共同因過失不法侵害其「充分獲悉交易資訊」之權利，或共同違反不動產仲介經紀業倫理規範第2 條之違反保護他人之法律，致生損害於原告，依民法第185 條第1項、第184 條第1 項前段規定，或依民法第185 條第1 項、第184 條第2 項規定，請求被告黃馨慧、周志忠連帶賠償。惟查，原告主張被告黃馨慧、周志忠有系爭作為及系爭不作為，依民法第184 條第1 項前段及第184 條第2 項規定，應負損害賠償責任，均不足採，已如前述，可知被告黃馨慧、周志忠均不構成侵權行為，揆諸前揭說明，被告黃馨慧、周志忠自無成立共同侵權行為之可能。從而，原告依民法第185 條第1 項、第184 條第1 項前段規定，或依民法第185 條第1 項、第184 條第2 項規定，請求被告黃馨慧、周志忠連帶賠償，均屬無據。

㈤原告主張被告黃馨慧對於被告真樹公司業務之執行，因系爭作為及系爭不作為，違反不動產仲介經紀倫理規範第2 條之法令，致原告受損害，依公司法第23條第2 項規定，請求被告黃馨慧與被告真樹公司連帶賠償，有無理由？

1.按公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，公司法第23條第2 項定有明文。上開規定之適用，乃以公司負責人對於公司業務之執行，違反法令，為其前提，如公司負責人並未違反法令，自無上開規定之適用。

2.查，不動產仲介經紀業倫理規範第2 條規範之對象，僅為不動產經紀業者，而非經紀人員；且被告黃馨慧之系爭作為及系爭不作為，亦難遽認有何未堅持公平交易及誠實信用等情，被告黃馨慧自無因系爭作為及系爭不作為，而違反不動產仲介經紀業倫理規範第2 條規定之情形。況且，不動產仲介經紀倫理規範並非法律，亦非行政機關基於法律授權訂定之行政規則，應非法令，原告主張被告黃馨慧對於被告真樹公司業務之執行，因系爭作為及系爭不作為，違反不動產仲介經紀倫理規範第2 條之法令，致原告受損害，依公司法第23條第2 項規定，請求被告黃馨慧與被告真樹公司連帶賠償，亦屬無據。

㈥原告主張被告黃馨慧系爭作為及系爭不作為，乃執行職務，因過失不法侵害原告「充分獲悉交易資訊」之權利，或違反不動產仲介經紀業倫理規範第2 條之違反保護他人之法律，致生損害於原告，依民法第28項、第184 條第1 項前段規定，或依民法第28條、第184 條第2 項規定，請求被告真樹公司與被告黃馨慧連帶賠償，有無理由？

1.按法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任，民法第28條定有明文。又民法第28條乃法人侵權行為責任之規定，法人依該條規定與行為人連帶負賠償責任者，除因法人之董事或其他有代表權人執行職務加損害於他人外，尚須該董事或有代表權人具備一般侵權行為之要件，始足當之。

2.查，被告黃馨慧雖為被告真樹公司之董事，此為兩造所不爭執，惟因被告黃馨慧系爭作為或系爭不作為，並不構成民法第184 條第1 項前段、同條第2 項所定之侵權行為，已如前述，揆諸前揭說明，原告主張被告黃馨慧系爭作為及系爭不作為，乃執行職務，因過失不法侵害其「充分獲悉交易資訊」之權利，或違反不動產仲介經紀業倫理規範第2 條之違反保護他人法律，致生損害於原告，依民法第28項、第184 條第1 項前段規定，或依民法第28條、第184 條第2 項規定，請求被告真樹公司與被告黃馨慧連帶賠償，亦屬無據。

㈦原告主張被告周志忠系爭作為或系爭不作為，乃執行職務，因過失不法侵害其「充分獲悉交易資訊」之權利，或違反不動產仲介經紀業倫理規範第2 條之違反保護他人之法律，依民法第188 條第1 項、第184 條第1 項前段規定，或依民法第188 條第1 項、第184 條第2 項規定，請求被告真樹公司與被告周志忠連帶賠償，有無理由？

1.按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。但選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任，民法第188 條第1 項雖有明文。惟按，民法第188 條規定之僱用人責任，性質上係代受僱人負責，具有從屬性，須以受僱人成立侵權行為負有損害賠償責任為要件（最高法院89年度臺上字第1268號判決）。

2.查，原告主張被告周志忠有系爭作為及系爭不作為之事實，縱或屬實，因被告周志忠並不構成民法第184 條第1 項前段及同條第2 項之侵權行為，已如前述，揆諸前揭說明，原告據以依民法第188 條第1 項、第184 條第1 項前段規定，或依民法第188 條第1 項、第184 條第2 項規定，請求被告真樹公司與被告周志忠連帶賠償，亦屬無據。

㈧原告主張被告真樹公司之經紀人員黃馨慧、周志忠因執行仲介業務之過失，為系爭作為及系爭不作為，致原告受有損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告黃馨慧、周志忠賠償，及請求被告真樹公司與被告黃馨慧、周志忠負連帶賠償責任，有無理由？

1.按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。上開規定之立法理由雖僅記載照黨團協商條文通過，惟觀諸朝野協商以前，共有行政院及立法委員趙永清等28人提出草案；其中行政院草案第25條第2 項規定：仲介人員執行仲介業務，因故意或過失不法侵害交易當事人之權益者，由仲介業及為侵權行為之仲介人員連帶負損害賠償責任。仲介業賠償損害時，對於為侵權行為之仲介人員，有求償權。另外，立法委員趙永清等28人提出之草案第27條第1項規定，仲介業因仲介人員執行仲介業務之故意或過失致交易當事人受損害時，該仲介業應與該仲介人員負連帶賠償責任；該草案之立法總說明則敘明草案第27條乃明定仲介人員因不法侵害交易當事人權益時，由仲介業及為侵權行為之仲介人員負連帶賠償責任。上開二草案經立法院交內政及邊政委員會、司法委員會審查後，審查會通過之條文，將房地產仲介業均修改為不動產經紀業，並於第26條第2 項，通過與現行條文相同之規定，惟無隻言片語提及欲擴大上開二草案對於被害人保障之範圍（該條之立法經過，參見立法院公報第88卷第6 期，第819 頁至第820 頁，第832 頁至第851 頁）。衡之行政院或立法委員趙永清等28人所提出草案之文義或立法總說明，均在使經紀業與為侵權行為之經紀人員負連帶賠償責任，而非另外創設經紀業或經紀人員應單獨負責之侵權行為類型，而上開二草案經立法院交內政及邊政委員會、司法委員會審查後，審查會雖於第26條第2 項，通過與現行條文相同之規定，惟無隻言片語提及欲擴大上開二草案對於被害人保障之範圍，應認不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，乃以經紀業之經紀人員執行仲介或代銷業務有侵權行為責任，為其前提。

2.原告雖主張：經紀業與委託人間必有契約關係，經紀業債務不履行，委託人自得本於債務不履行之規定求償，惟實際執行經紀業務之經紀人員與委託人並無契約關係存在，如認經紀人員執行仲介、代銷業務致生交易當事人之損害，並非權利之侵害，如不將不動產經紀業管理條例第26條第2 項解釋為對於經紀人員之請求權基礎，不啻形成經紀人員不負賠償責任，經紀業卻應負連帶賠償責任之荒謬結論。自不動產經紀業管理條例條文之體系以觀，立法者對於經紀人員於執行仲介、代銷業務之故意或過失致交易當事人受有損害之賠償責任，有明顯之法律漏洞，為彌補此一立法疏漏，應將該條文為擴張解釋，將不動產經紀業管理條例第26條作為對經紀人員於執行仲介、代銷業務之故意或過失致交易當事人受有損害時之請求權基礎，始符合公平正義；且依上開行政院草案關於第25條之說明，可知該條之立法理由乃在明定仲介業、仲介人員應負之損害賠償責任，可見將該條文擴張解釋，應符合立法意旨等語。惟按，不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，乃以經紀業之經紀人員執行仲介或代銷業務有侵權行為責任，為其前提，如經紀業之經紀人員執行仲介或代銷業務無侵權行為責任，經紀業自無損害賠償責任可言，並無發生原告所稱經紀人員不負賠償責任，經紀業卻應負連帶賠償責任之荒謬情形之可能，應無原告所稱之法律漏洞存在。其次，上開行政院草案關於第25條之說明，雖記載「明定仲介業及仲介人員應負之損害賠償」等語，惟細繹上開行政院草案第25條第1 項、第2 項之文義，可知前開記載之真意，應指明定仲介業應負賠償責任，及仲介人員應與仲介業連帶負損害賠償責任之情形，原告以上開行政院草案關於第25條之說明，主張將不動產經紀業管理條例第26條第2項擴張解釋，符合立法意旨，亦有誤會。從而，原告前開部分之主張，自不足採。

3.不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，既非另外創設經紀業或經紀人員應單獨負責之侵權行為類型，已如前述，則原告主張被告黃馨慧、周志忠有系爭作為及系爭不作為之事實，縱或屬實，其依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告黃馨慧、周志忠賠償，均屬無據。

4.不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，既以經紀業之經紀人員執行仲介或代銷業務有侵權行為責任，為其前提；而原告主張被告黃馨慧、周志忠有系爭作為及系爭不作為之事實，縱或屬實，被告黃馨慧、周志忠均不構成民法第184 條第1 項前段及同條第2 項規定之侵權行為，有如前述，則原告主張被告真樹公司之經紀人員黃馨慧、周志忠因執行仲介業務之過失，為系爭作為及系爭不作為，致原告受有損害，依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告真樹公司與被告黃馨慧、周志忠負連帶賠償責任，亦屬無據。

㈨原告主張被告真樹公司處理委任事務有過失，依民法第544條第1 項規定，請求被告真樹公司賠償，有無理由？

1.按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第528 條、第535 條、第544 條分別定有明文。

2.查，原告於102 年3 月4 日，經由代理人洪玟鵑之代理，與被告真樹公司訂立系爭銷售同意書，並特別約定「代書費雙方各半，賣方負擔增值稅，乙方（指被告真樹公司）應確認無奢侈稅（指奢侈稅）條件登記。增值稅不超過兩萬元」等語，乃原告委託被告真樹公司處理事務，被告允為處理之契約，應屬委任契約無疑。

3.次查，原告雖主張被告真樹公司受有報酬，惟為被告真樹公司所否認，辯稱：被告真樹公司並未收取報酬，系爭銷售同意書亦未記載服務費如何計算及給付等語，並提出其內「服務費」欄記載「0 」之價金履約專戶明細暨點交證明書影本1 份為證（參見本院卷第55頁）。惟查，系爭銷售同意書第2 條第2 項後段約定：「買賣契約成立生效時，甲方（指原告）應給付成交總價4%之服務報酬予乙方」等語，足見被告真樹公司受原告委託時，與原告間確有報酬之約定，被告真樹公司抗辯系爭銷售同意書亦未記載服務費如何計算及給付等語，顯與事實不符，不足採信；又被告黃馨慧經本院於言詞辯論，依民事訴訟法第367 條之1 規定訊問時，僅陳稱：伊與公司討論出賣人4%之服務費不予收取等語（參見本院卷第181 頁反面），被告周志忠經本院於言詞辯論，依民事訴訟法第367 條之1 規定訊問時，亦僅陳述：因買賣雙方價格有差距，而未收取出賣人之服務費等語（參見本院卷第182 頁反面），均未陳述原告與被告真樹公司曾經合意變更契約之內容；此外，被告真樹公司復未舉證證明原告與被告真樹公司事後業已合意變更契約內容，變更為被告真樹公司無償受原告委任，而非被告真樹公司事後免除原告之債務或因其他原因未向原告收取報酬，自應認被告真樹公司受原告之委任，受有報酬。至被告真樹公司雖提出上開價金履約專戶明細暨點交證明書影本1 份為證，惟上開價金履約專戶明細暨點交證明書影本1 份，充其量僅能證明被告真樹公司未向原告收取報酬，至於被告真樹公司未向原告收取報酬之原因，究係原告與被告真樹公司事後合意變更契約內容、被告真樹公司免除原告之債務，抑或其他原因，尚無從據以論斷，自不得據為有利被告真樹公司之認定。

4.觀之系爭銷售同意書（參見本院卷第49頁）之記載，可知原告與被告真樹公司於系爭銷售同意書乃約定被告真樹公司受託居間仲介銷售系爭土地及建物，及應確認原告出賣系爭土地及建物，無須繳納奢侈稅，暨確認應繳納之土地增值稅不超過2 萬元；且被告黃馨慧經本院於言詞辯論，依民事訴訟法第367 條之1 規定訊問時，陳稱：洪玟鵑並未要求伊與周志忠或公司必須向其說明奢侈稅之課徵條件與免徵條件等語（參見本院卷第182 頁正面）；被告周志忠經本院於言詞辯論，依民事訴訟法第367 條之1 規定訊問時，陳稱：洪玟鵑並未要求伊與黃馨慧或公司必須向其說明奢侈稅之課徵條件與免徵條件等語（參見本院卷第183 頁正面），亦均未陳述除系爭銷售同意書記載之內容外，原告之代理人洪玟鵑曾代理原告另行委託被告真樹公司處理向原告或原告代理人說明奢移稅之課徵條件與免徵條件之事務；此外，原告復未舉證證明其與被告真樹公司間另有委任被告真樹公司向其或其代理人說明奢侈稅之課徵條件與免徵條件之事務，應認被告真樹公司受委任之事務，僅為受託居間仲間銷售系爭土地及建物、確認原告出賣系爭土地及建物，無須繳納奢侈稅，及確認應繳納之土地增值稅不超過2 萬元；至向原告或其代理人說明奢侈稅之課徵條件與免徵條件，則非被告真樹公司受委任之事務。

5.確認原告出賣系爭土地及建物，無須繳納奢侈稅，既為被告真樹公司受委任之事務；衡之奢侈稅之稅率為10% ，如特種貨物為房屋、土地，持有期間在1 年以內者，稅率為15% ，此觀諸上開條例第7 條之規定自明，一般人縱令自行出賣土地及建物，為確認自己是否無須繳納奢侈稅，亦會詳細確認何種情形不屬於奢侈稅條例所稱之特種貨物，毋須課徵奢侈稅，以及自己是否確實符合毋須課徵奢侈稅之情形，如有疑義，更會詢問國稅局之承辦人員，直至已無疑問以後，始會確認自己毋須繳納奢侈稅；並酌以父母對於成年子女、成年子女之配偶、成年子女之未成年直系親屬之財產狀況，未必瞭如指掌，且一般人民之法律常識不足，認為借用他人名義登記之不動產，仍屬借名者所有，而非出名者所有者，所在多有；被告真樹公司為處理確認原告出賣系爭土地及建物，無須繳納奢侈稅之受委任事務，不論僅與處理自己事務為同一之注意，或為善良管理人之注意，除應注意奢侈稅條例第5 條所定不屬於該條例所稱特種貨物，毋須課徵奢侈稅之情形外，均應注意且能注意如欲查明系爭土地及建物，是否符合奢侈稅條例第5條所定不屬於該條例所稱特種貨物之情形，應向原告、原告配偶本人詢問、確認，以便經由詢問之過程，排除原告或原告配偶對於其等或其等未成年直系親屬有無不動產認知錯誤之情形，縱令原告、原告配偶本人無法配合，亦應要求原告協助調查，例如央請提供或授權代為申請原告、原告配偶及未成年直系親屬之全國財產稅總歸戶財產查詢清單、戶籍謄本等，而不應輕信原告之代理人洪玟鵑所為關於原告之配偶莊雅淳名下並無不動產之陳述；而依其情形，又無不能注意之情形，然被告真樹公司之代表人被告黃馨慧竟疏於注意，既未向原告、原告配偶本人詢問，亦未要求原告協助調查，即輕信原告之代理人洪玟鵑所為關於原告配偶莊雅淳名下並無不動產之陳述，並以原告之代理人洪玟鵑陳述之內容，據以判斷系爭土地及建物屬於奢侈稅條例第5 條所定非屬該條例所定之特種貨物，無須繳納奢侈稅，因而向原告之代理人洪玟鵑陳稱無奢侈稅，亦即無須繳納奢侈稅，足見被告黃馨慧代表之被告真樹公司就所受委任確認出賣系爭土地及建物，無奢侈稅之事務，應有未盡善良管理人注意義務之過失。

6.至被告真樹公司另雖抗辯：國稅局雖因發現原告之配偶莊雅淳名下尚有其他建物，命原告補繳奢侈稅及處以罰鍰，惟被告真樹公司無從查詢原告及原告配偶、子女名下有無不動產，僅能經由詢問原告之方式查詢，原告之代理人洪玟鵑並未提供正確之訊息，被告黃馨慧始代表被告真樹公司告知原告出賣系爭土地及建物，毋須繳納奢侈稅，並無過失等語。惟查，被告真樹公司雖無從查詢原告及原告配偶、子女名下有無不動產，然被告真樹公司並非不得藉由向原告、原告配偶本人詢問，或要求原告協助調查，藉以查明原告配偶莊雅淳名下尚有其他不動產，進而避免上開損害之發生，被告真樹公司上開辯解，自不足採。

7.至原告另雖主張被告真樹公司對於當事人有關委任事務所生稅賦疑義，例如關於土地增值稅、契約、奢侈稅等法令諮詢，應明確告知相關法律依據及其具體內容，並提供正確資訊，以維護當事人在交易過程中，判斷是否為交易行為及其合理期待利益，否則，即難認已盡其善良管理人之注意義務。惟查，出賣系爭土地及建物所生稅賦疑義之法令諮詢，本非被告真樹公司受委任事務之範圍；且所謂法令諮詢，有其專業性，並非從事不動產經紀業之被告真樹公司之專業領域，亦難認被告真樹公司基於誠實信用原則，有何就受委任事務所生稅賦疑義，提供法令諮詢之附隨義務。從而，出賣系爭土地及建物所生稅賦疑義之法令諮詢，既非被告真樹公司受委任事務之範圍，亦不屬於被告真樹公司之附隨義務，被告真樹公司自無對於原告提供出賣系爭土地及建物所生稅賦疑義法令諮詢之義務，遑論對於該義務是否已盡善良管理人之注意義務。原告前開主張，自不足採。

8.被告真樹公司處理前開受原告委任之事務，既有過失，已如前述；又國稅局於102 年9 月3 日業因原告違反奢侈稅條例第16條規定，命原告補繳奢侈稅135 萬7,500 元；嗣於103 年4 月1 日，又依同條例第22條第1 項規定，命原告繳納罰款33萬9,375 元，為兩造所不爭執；且被告真樹公司上開過失行為，顯然足以使原告必須補繳奢侈稅，並使原告因自認無須申報奢侈稅，而未向國稅局申報銷售系爭土地及建物，以致被國稅局處以罰鍰，被告真樹公司上開過失行為，與原告所受補繳上開奢侈稅及被處以罰鍰之損害共計165 萬6,875 元（計算式：1,357,500 ＋339,375 ＝1,659,875 ）間，有相當因果關係甚明。從而，原告主張依民法第544 條第1 項規定，請求被告真樹公司賠償，自屬有據。

9.按損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。重大之損害原因，為債務人所不及知，而被害人不預促其注意或怠於避免或減少損害者，為與有過失。前2 項之規定，於被害人之代理人或使用人與有過失者，準用之。民法第217 條第1 項、第2 項及第3 項分別定有明文。查，被告黃馨慧於代表被告真樹公司與代理原告之洪玟鵑簽訂系爭銷售同意書時，曾經詢問洪玟鵑，原告配偶名下有無其他不動產，已如前述；且依證人李素貞於本院言詞辯論時所為之前開證言，可知證人李素貞於原告之代理人洪玟鵑代理原告與賴建彰簽訂系爭買賣契約書時，並告知原告之代理人洪玟鵑除非原告、原告配偶或未成年子女名下並無房屋，且戶籍設於該處，否則，均涉及繳納奢侈稅之問題，並再次詢問原告之代理人洪玟鵑，原告、原告配偶或未成年子女名下有無其他房屋。然原告之代理人洪玟鵑於不明瞭原告配偶莊雅淳名下有無不動產之情形下，非但未告知被告真樹公司之代表人被告黃馨慧，其不確定原告配偶莊雅淳名下有無不動產，反而告知被告真樹公司之代表人被告黃馨慧，原告配偶莊雅淳名下並無其他不動產；嗣於地政士李素貞向其解說奢侈稅問題時，亦僅陳稱：「我知道」等語，而未及時向被告真樹公司反應，其不確定原告配偶莊雅淳名下有無不動產，致被告真樹公司因輕信原告之代理人洪玟鵑之陳述，未能及時發現原告配偶莊雅淳名下另有不動產，原告應於出賣系爭土地及建物後，3 個月內將戶籍遷入其配偶莊雅淳名下之不動產，始毋須繳納奢侈稅，此據證人即國稅局人員王素盆於本院言詞辯論時證述在卷（參見本院卷第156 頁正面），終至原告受有上開損害，原告之代理人洪玟鵑對於上開損害之發生，顯然與有過失。

⒑洪玟鵑為原告之代理人，而洪玟鵑對於上開損害之發生，與有過失，有如前述，揆之前揭規定，原告自應承擔洪玟鵑之過失。本院審酌被告真樹公司之過失情節為既未向原告、原告配偶本人詢問，亦未要求原告協助調查，即輕信原告之代理人洪玟鵑所為關於原告配偶莊雅淳名下並無不動產之陳述，並以原告之代理人洪玟鵑陳述之內容，據以判斷系爭土地及建物屬於奢侈稅條例第5 條所定非屬該條例所定之特種貨物，無須繳納奢侈稅，因而向原告之代理人洪玟鵑陳稱無奢侈稅，亦即無須繳納奢侈稅；原告之代理人洪玟鵑之過失情節則為其於不明瞭原告配偶莊雅淳名下有無不動產之情況下，非但未告知被告真樹公司之代表人被告黃馨慧，其不確定原告配偶莊雅淳名下有無不動產，反而告知被告真樹公司之代表人被告黃馨慧，原告配偶莊雅淳名下並無其他不動產；嗣於地政士李素貞向其解說奢侈稅問題時，復未及時向被告真樹公司反應，其不確定原告配偶莊雅淳名下有無不動產等情，認被告真樹公司應負20% 之過失責任；經依上開過失比例計算結果，原告所得請求被告真樹公司賠償之金額應為33萬9,375 元（計算式：1,696,875 ×20% ＝339,375 ，小數點以下四捨五入）。

⒒按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。查，本件被告真樹公司應為之前揭債務不履行損害賠償給付，並無確定期限，惟原告於起訴前，已於102 年10月14日委由碩恩法律事務所寄發信函向被告真樹公司請求，該信函並於102 年10月15日送達於被告真樹公司，此參諸卷附碩恩法律事務所函文及被告真樹公司寄發之永康鹽行郵局第249 號存證信函內所載「本人於民國102 年10月15日收到王振泓委託碩恩法律事務所之來函，…」等語自明（參見本院卷第11頁、第12頁），揆諸前揭規定，被告真樹公司自應原告委託碩恩法律事務寄發之信函送達被告真樹公司之翌日，即102年10月16日起，負遲延責任。從而，原告請求被告真樹公司給付自民事起訴狀繕本送達被告真樹公司之翌日，即102 年11月15日起，此有本院送達證書1 份在卷可按（參見本院卷第22頁），至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦屬正當。

五、綜上所陳，原告主張依民法第185 條第1 項、第184 條第1項前段規定，或依民法第185 條第1 項、第184 條第2 項規定，請求被告黃馨慧、周志忠連帶給付系爭賠償；或依公司法第23條第2 項規定，請求被告黃馨慧與被告真樹公司連帶給付；或依民法第28項、第184 條第1 項前段規定，或依民法第28條、第184 條第2 項規定，請求被告真樹公司與被告黃馨慧連帶給付系爭賠償；或依民法第188 條第1 項、第184 條第1 項前段規定，或依民法第188 條第1 項、第184 條第2 項規定，請求被告真樹公司與被告周志忠連帶給付系爭賠償；或依不動產經紀業管理條例第26條第2 項規定，請求被告黃馨慧、周志忠給付系爭賠償，或被告真樹公司、被告黃馨慧、周志忠連帶給付系爭賠償，均為無理由，應予駁回。原告主張依民法第544 條之規定，請求被告真樹公司給付33萬9,375 元，及自102 年11月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，原告及被告真樹公司均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，應予准許，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。