臺灣臺南地方法院106年度簡上字第89號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　 106年度簡上字第89號

上訴人

林銘駿

訴訟代理人

沈聖瀚律師

被上訴人

黃天辰

上列當事人間請求履行房屋使用執照變更為住宅事件，上訴人對於民國106年1月10日本院臺南簡易庭105年度南簡字第313號第一審簡易判決，提起上訴，經本院於民國106年12月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人即原審原告起訴主張及事實之陳述，除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：

(一)緣兩造於民國103年11月11日簽立租賃契約書，約定由被上訴人向上訴人承租臺南市○○區○○里○○0000號（下稱系爭建物）。被上訴人看屋時，上訴人當時之代理人林德福向其鼓勵經營民宿，被上訴人被其說動，當場付訂金新臺幣（下同）6,000元，並約定簽約日期。於尚未簽約前，被上訴人曾函詢臺南市政府觀光旅遊局，經該局函覆：應以整棟建物使用用途均為住宅為宜。於兩造簽約當日，被上訴人持觀光旅遊局之公文封（內含整份申請書及所有表格），上訴人之代理人林德福亦同時出示一份「將軍溪排水華宗橋工程用地預為分割圖」，供代書填寫「土地及建物登記同意使用證明書」（下稱系爭同意使用證明書），林德福並同時出示系爭建物之稅單證明文件，證明系爭建物為自用住宅，藉以取信被上訴人。因觀光旅遊局所製之申請民宿須知，已載明申請民宿須有建物使用執照，林德福即表示系爭建物之使用執照已遺失，必須請代書重新申請，嗣後林德福曾以電話通知被上訴人已請代書辦理，辦好後再通知被上訴人領取。衡諸上情，足認於兩造簽約當時，上訴人已明確知悉被上訴人承租系爭建物係作為經營民宿之用，上訴人應係故意不履行債務。爰依兩造間租賃契約之法律關係，起訴請求：上訴人就系爭建物之使用執照第一層，應依建築法第74條之規定提供申請書、建築物之使用執照或謄本、變更用途之說明書，並應委託建築師簽證向臺南市政府工務局申請變更使用類別為H-2。

(二)依一般常情，出租人於出租房屋時，必定會詳加詢問承租人承租房屋係作何用途後，始同意出租。而兩造於簽約當日，林德福於收取訂金6,000元，且雙方談妥承租金額、承租年份及簽約日期，上訴人嗣後竟推諉不知承租人租用系爭建物係作何用途，顯難採信。況系爭建物於591租屋網上，已載明建議可作民宿使用，故上訴人上開主張，應無理由。

(三)原審為被上訴人勝訴之判決，並無不當。並聲明：駁回上訴。

二、上訴人即原審被告答辯主張及事實之陳述，除與原判決記載相同者予以引用外，補稱：

(一)兩造之簽約經過係被上訴人於103年10月26日與上訴人相約至系爭建物看屋，當日被上訴人即給付6,000元作為訂金，並約於同年11月11日簽約，因上訴人當日需工作無法親自南下，遂委由上訴人之父林德福南下與被上訴人簽立房屋租賃契約書，租期自104年2月1日起至114年1月31日止，亦即於簽約當時，上訴人之父與被上訴人僅簽立上開契約書而未再簽立任何書面。

(二)上訴人於原審所提之答辯狀並非自認，縱認其為自認，則上訴人已依法撤銷該自認：

1.上訴人固於原審之105年5月2日答辯狀表示：「當場就拿出土地及建物登記同意使用證明書，上訴人樂觀其成，同意被上訴人申請民宿設立登記」等語，該語意係受被上訴人起訴狀所附之證二影響，而誤以為系爭證明書係父親林德福代為簽立，此由上訴人當時根本未出現於簽約現場甚明。

2.於原審105年12月27日言詞辯論筆錄：「（問：土地及建物登記使用同意書是簽約當下被告之父所簽立的嗎？）原告（即被上訴人）：同時有請認識的代書，所以全部文件的印章都是由代書蓋的，當時我就有拿出土地及建物登記使用同意書」等語，足徵系爭同意使用證明書究竟是否係上訴人之父所簽立，即有疑問，故上訴人於原審所提之答辯狀並非自認。縱認其為自認，則由證人黃吳美丹到庭之證述可知，系爭同意使用證明書並非林德福親自簽立，上訴人已證明與事實不符且係出於錯誤而為自認，自得依法撤銷該自認。

(三)又上訴人將系爭建物刊登於591房屋交易網上，系爭建物究用於何用途？依一般常理，係由出租人提供系爭建物之用途方向後，再由承租人於承租後就系爭建物之現況做決定，此與被上訴人一再主張上訴人積極誘導其經營民宿有別，且由兩造簽立之租賃契約書以觀，兩造根本未曾約定系爭建物之使用方式，上訴人自無配合履行房屋使用執照變更為住宅之從給付義務。原審疏未就系爭同意使用證明書是否係兩造所約定而為調查，逕認上訴人應有配合被上訴人履行房屋使用執照變更為純住宅之義務，恐與事實不符。

(四)另由證人黃吳美丹到庭之證述可確認系爭同意使用證明書並非上訴人之父林德福親自簽立，故於簽約當時兩造是否有約定上訴人有配合履行房屋使用執照變更為住宅之義務，恐非無疑。另如將系爭建物第1層之使用執照變更為使用類別H-2（客房數為5間以下之民宿），將造成被上訴人退租後，上訴人根本無法將系爭建物之使用執照回復為酒家、倉庫，對上訴人之權益影響甚鉅，依一般交易常理，上訴人自無可能允諾被上訴人變更系爭建物之使用執照。是被上訴人請求上訴人應履行將系爭建物之房屋使用執照變更為純住宅，應無理由。

(五)並聲明：1.原判決廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。

四、本件經協商並簡化爭點後，確認兩造不爭執及爭執事項如下：

(一)不爭執事項

1.上訴人前於591租屋網就系爭建物刊登出租房屋廣告，並於房屋現況說明處記載：「建議民宿業者、醫療院所、養老院所、餐廳、便利商店（賣場）、小型廠房（倉庫）等等」。

2.上訴人將系爭建物出租及簽約有關之一切事宜，委託訴外人即其父林德福代為處理，而有簽立委託書。

3.上訴人由林德福代理，與被上訴人於103年11月11日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），租賃期間為104年2月1日至114年1月31日，104年至105年每年租金為200,000元，106年至108年每年租金為260,000元，109年至113年及114年1月每月租金為25,000元。

4.依系爭建物於76年10月14日核發迄今之使用執照：第1層用途為酒家、倉庫，第2層用途為自用住宅。

5.被上訴人曾向臺南市觀光旅遊局提出民宿申請輔導服務，該局於103年12月10日下午3時許派員前往輔導，表示系爭建物須辦理使用執照用途變更為「住宅」始可經營民宿。

6.被上訴人曾於104年8月31日寄發學甲郵局000054號存證信函予上訴人，經上訴人收受。

7.被上訴人104年12月9日因網路刊登民宿招租訊息，於104年12月18日經臺南市政府觀光旅遊局函請被上訴人關閉民宿招租廣告。

8.臺南市政府觀光旅遊局105年6月30日南市觀業字第1050615633號函記載：系爭建物位於將軍區係屬臺南市政府公告得設置民宿之地區，系爭建物承租人曾為民宿設立登記事宜洽詢臺南市政府觀光旅遊局，然因系爭建物登記謄本登載其主要用途為「酒家、倉庫、住家」，屬住商混合之建築物樣態，與民宿管理辦法第10條及交通部觀光局101年11月9日觀賓字第110035148號函示有關民宿建築物使用用途以住宅為限，應以整棟建築物使用用途均為住宅為宜之規定不符，故該局請當事人向該府工務局辦理建物使用執照之用途別變更為「住宅」。

9.被上訴人已將系爭建物1樓門牌作為黃彭惠美記帳及報稅代理事務所、台灣松電工業科技股份有限公司、民意日報社報業有限公司之登記地址。

10.上訴人於原審所提105年5月2日答辯狀記載：「原告於103年10月26日看屋租屋，當日預付6000訂金。相約103年11月11日簽約。從租屋看屋到正式簽約，期間總共15天，原告在這15天中，已經從台南市政府觀光旅遊局中知悉整個民宿登記的流程及規定，103年11月11日簽租賃契約，也表明可以登記民宿，當場就拿出『土地及建物登記同意使用書』，被告也樂觀其成，同意原告黃天辰申請民宿設立登記（被證4）。被告及被告委託人林德福，沒有如原告所言極力鼓勵原告經營民宿…一切都是原告申請設立民宿登記，遭受台南市政府觀光旅遊局退件，轉而提起訴訟請求被告履行房屋使用執照變更。」

(二)兩造爭執事項：

1.上訴人於原審所提上開答辯狀內容是否已構成自認？若是，上訴人是否已依法撤銷該自認？

2.上訴人依系爭租約，有無將系爭建物第1層之使用執照變更為使用類別H-2（客房數為5間以下之民宿）之義務？

五、得心證之理由：

(一)上訴人已就其知悉被上訴人承租目的為經營民宿，甚且同意被上訴人申請民宿設立登記之事實為自認，且未合法撤銷自認：

1.按當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎，故債務人於審判上所為之承認（自認），一經對於債權人表示之後，即生拘束之效力，不得隨意撤銷（最高法院26年上字第805號判例、同院18年上字第2512號判例參照）。再按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第3項定有明文，是當事人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定。

2.觀上訴人於105年5月2日民事答辯狀中記載：「二、原告103年10月26日看屋租屋，當日預付6,000元訂金。相約103年11月11日簽約。從租屋看屋到正式簽約，期間總共15天，原告在這15天中，已經從臺南市政府觀光旅遊局中知悉整個民宿登記的流程及規定，103年11月11日簽租賃契約，也表明可以登記民宿，當場就拿出『土地及建物登記同意使用證明書』，被告也樂觀其成，同意原告申請民宿設立登記...」等語（見原審卷第13頁），可知上訴人於原審審理中已就其知悉被上訴人簽立系爭租約之目的為設立民宿，甚且同意被上訴人申請民宿設立登記之事實為自認，其嗣後主張撤銷自認，自應符合前開法律之規定。

3.惟查，上訴人嗣後撤銷自認，並未經被上訴人同意，且其雖舉證人即當時見證之代書黃吳美丹之證述以證明所為之自認與事實不符云云，然觀證人黃吳美丹於本院審理中雖曾證稱「簽約中我沒有聽到林德福鼓勵被上訴人經營民宿，林德福有可能沒有看過系爭同意使用證明書，他的印章是我蓋的，他可能不知道要蓋章在系爭同意使用證明書上；我沒有印象有看過申請合法民宿的資料」等語（見本院卷第133至134頁），然亦證稱略以：「同意使用證明書有很多種，要看出租人同意承租人做何用途，我是第一次看過這種同意使用證明書，系爭同意使用證明書上手寫文字都是我寫的，修改部分應該也是我修改的，當時在書寫及蓋印時，林德福都在場，當時有無事先詢問過林德福，時間已久，我不記得，一般出租人都會出具同意書，同意承租人去做何種使用」等語（見本院卷第138頁），證人黃吳美丹既然身為辦理見證之專業代書，對於非一般制式簽約文件，理應不會於未經簽約當事人同意或授權之情形下即貿然自行用印，故其之前證稱「林德福可能不知道要蓋章在系爭同意使用說明書」等語，顯與常情不符，且證人黃吳美丹自承與上訴人親戚前有案件委任關係，本件簽約亦係應上訴人親戚之邀而為見證，與上訴人間有相當情誼關係，足見上開證人之證詞已有偏頗及附和上訴人之虞，尚難遽信。參以系爭同意使用證明書上已明確記載上訴人願將系爭土地及建物提供被上訴人「申請民宿設立登記」等語（見原審補字卷第10頁），及上訴人前於591租屋網就系爭建物刊登出租房屋廣告，並於房屋現況說明處記載：「建議民宿業者、醫療院所、養老院所、餐廳、便利商店（賣場）、小型廠房（倉庫）等等」等情，為兩造所不爭執，足認上訴人當時確實知悉被上訴人簽立系爭租約之目的為設立民宿，且同意被上訴人申請民宿設立登記。據此，上訴人未能證明其自認與事實不符而撤銷自認，本院不得為與其自認之事實相反之認定，而應認上訴人確實知悉被上訴人簽立系爭租約之目的為設立民宿，甚且同意被上訴人申請民宿設立登記。

(二)上訴人依系爭租約，負有將系爭建物第1層之使用執照變更為使用類別H-2（客房數為5間以下之民宿）之從給付義務：1.按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準。就契約進行補充性之解釋，非確認當事人於訂約時，關於某事項依契約計畫顯然應有所訂定而漏未訂定，致無法完滿達成契約目的而出現契約漏洞者不得為之，俾尊重當事人自主決定契約內容之權利，並免於任意侵入當事人私法自治之領域及創造當事人原有意思以外之條款（最高法院105年度台上字第1902號判決可資參照）。又按所謂給付，係指債之關係上特定人間得請求之特定行為，不作為亦得為給付，且不以財產上價格者為限（民法第199條）。其又可分為主給付義務與從給付義務，前者係指債之關係上固有、必備、並用以決定債之關係類型的基本義務；後者係指主給付義務以外，債權人可獨立訴請履行，以完全滿足給付上利益之義務而言。從給付義務之發生原因有三：（1）基於法律之明文規定（如民法第296條、第540條、第541條）。（2）基於當事人之約定。（3）基於誠實信用原則及契約之補充解釋。

2.依系爭租約及系爭同意使用證明書內容觀之，兩造並無明文約定被告負有就系爭建物變更使用執照為純住宅使用之義務，另被上訴人向臺南市觀光旅遊局提出民宿申請輔導服務，該局於103年12月10日下午3時許派員前往輔導，表示該屋需辦理使用執照用途變更始可成立民宿等節，為兩造所不爭執，被上訴人亦陳稱其於輔導員告知須變更使用執照後，立即以電話向被告說明，獲得上訴人同意等語（見原審卷第34頁），顯見兩造於103年11月11日簽訂系爭租約之際，被上訴人僅知悉須系爭建物所有權人出具使用同意書始可，尚不知系爭建物使用執照須變更為純住宅使用始得設立民宿，是兩造於簽立契約時，亦未約定上訴人有變更系爭建物使用執照之義務。

3.兩造於簽立系爭租約時，固然未明文約定上訴人負有變更使用執照為純住宅使用之義務，然查兩造系爭租約之目的既為開設民宿，上訴人自需合法申辦民宿設立登記，始能完全滿足系爭租約之目的，否則被上訴人於承租之10年期間，因受使用執照之使用類別限制，無法合法經營民宿，卻仍須繼續支付10年之租金，顯有違誠實信用原則。準此，上訴人依誠信原則及契約補充解釋（契約漏洞之填補），自負有協助被上訴人辦理民宿設立登記之從給付義務。

4.又依建築法第13條規定：「本法所稱建築物設計人及監造人為建築師，以依法登記開業之建築師為限...」及建築法第74條規定：「申請變更使用執照，應備具申請書並檢附左列各件：一、建築物之原使用執照或謄本。二、變更用途之說明書。三、變更供公眾使用者，其結構計算書與建築物室內裝修及設備圖說」，可知建築物變更使用執照應由建築物所有權人委託依法登記開業建築師備妥相關申請資料及圖說，並由建築師檢討建築法、建築技術規定等相關規定，簽證負責，有臺南市政府工務局105年12月2日南市工使二字第1051224204號函存卷可查（見原審卷第100頁），則上訴人自應依建築法第74條之規定提供申請書、建築物之使用執照或謄本、變更用途之說明書，並應委託建築師簽證向臺南市政府工務局申請變更使用類別為H-2。

六、綜上所述，兩造間訂立系爭租約之目的為供被上訴人設立民宿之用，依誠實信用原則，上訴人應負有配合申請民宿設立登記，而變更系爭建物使用執照為純住宅使用之義務。從而，被上訴人依系爭租約，請求上訴人就系爭建物之使用執照第一層，應依建築法第74條之規定提供申請書、建築物之使用執照或謄本、變更用途之說明書，並應委託建築師簽證向臺南市政府工務局申請變更使用類別為H-2等語，洵屬有據，應予准許。原審判決上訴人敗訴，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第78條，判決如主文。