臺灣臺南地方法院95年度訴字第111號

臺灣臺南地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第111號

原告

乙○○

訴訟代理人

甲○○

訴訟代理人

何建宏律師

複代理人

李慧千律師

被告

丙○○○

訴訟代理人

林聯輝律師

複代理人

邱銘峰律師

　　　　　　徐朝琴律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國95年4月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、程序事項原告原起訴主張：被告應將坐落臺南市○○區○○段509之2、510之4、510之6、510之24地號土地上之建物磚造平房1棟，門牌號碼臺南市○○區○○路89巷25號遷讓交還原告。被告應給付原告新臺幣（下同）42,000元。復於94年11月17日、95年1月18日準備書狀中主張：被告應自坐落臺南市○○區○○段510之24、510之4地號土地上之建物，門牌號碼為臺南市○○區○○路89巷25號，如附圖所示甲部分面積21.25平方公尺，B、C部分各為13.73、13.42平方公尺之磚瓦屋遷讓，並將D、E、F、G、H、I、J、K、L部分水池及竹屋拆除後，連同附圖所示圍牆內同地段509之2、510之4、510之6、510之24地號，面積共966.78平方公尺土地全部交還原告，被告應給付原告42,000元。惟為被告所不同意，然原告係基於同一租賃契約而生之租賃物返還請求權，增加請求返還之標的及範圍，核屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予准許。

二、原告主張：

(一)坐落臺南市○○區○○段509之2、510之4、510之6、510 之24地號土地為國有土地，原告自57年間占有如附圖所示圍牆內土地，並在其上蓋建磚造平房二棟。嗣於65年3 月，以每月租金700元，出租予被告，租期約定為5年。當時出租予被告之標的物除附圖所示B、C、甲部分磚造平房外，尚包含附圖所示圍牆內附連圍繞該磚造平房之空地（下稱系爭空地）。

(二)被告自70年4 月起即未繳交租金，經原告於94年8月9日以存證信函催告其限期給付，被告業於同年8 月10日收受該存證信函，卻拒不給付租金，則原告自可依法終止租約，依民法第455 條之租賃物返還請求權請求被告返還前開租賃之房屋土地，並給付積欠之租金。

(三)並聲明：

1、被告應自坐落臺南市○○區○○段510之24、510之4 地號土地上之建物，門牌號碼為臺南市○○區○○路89巷25號，如附圖所示，甲部分面積21.25平方公尺，B、C部分各為13.73、13.42平方公尺之磚瓦屋遷讓，並將附圖所示 D、E、F、G、H、I、J、K、L 部分水池及竹屋拆除後，連同附圖所示圍牆內同地段509之2、510之4、510之6、510之24 地號，面積共966.78平方公尺土地全部交還原告。

2、被告應給付原告42,000元。

3、願供擔保請准宣告假執行。

三、被告則抗辯：

(一)被告固有向原告承租系爭房屋，然被告出租當時，租賃契約書已明載租賃範圍為台南市南區漁光里369 號即現在門牌漁光路89巷25號房屋共3 房半廳全部，並無隻字提起空地，更無空地上另有竹屋及水池等字樣。至於系爭西邊之空地係國有財產，原告既未曾占有，則憑何出租給被告？附圖所示水池、竹屋，均不在系爭租約在內，係被告於承租系爭房屋後，自行占有該國有空地而開闢水池以畜養蝦苗，因此始有國有財產局通知被告繳納補償金之事實。原告請求被告返還系爭空地，並拆除空地上之水池、竹屋部份，殊無理由。

(二)於74年4 月間，原告擅自取回部分承租空間，並予以上鎖，被告目前僅占有原承租面積之56% 而已，致被告須經空地之水池邊，方能進出漁光路，其承租價值實不值50% ，姑仍以56% 計租，應約為25,000元，就此，被告一直與原告協調應如何給付租金，並隨時準備給付原告，惟原告卻一味拒絕推託，實令被告無所適從，是原告自無憑以終止租約。

(三)並聲明：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執之事實如下：

(一)系爭門牌號碼臺南市○○區○○路89巷25號，如附圖所示編號A、B、C地上物為原告所有；系爭臺南市○○區○○段509之2、510之4、510之6、510之24地號土地則為國有。

(二)兩造於65年3月間訂立房屋租賃契約，租期5年，租金每月700元，70年以後成為不定期租賃。

(三)契約載明租賃房屋之「三房半廳」，範圍即為附圖所示編號B 、C、甲之部分。

(四)被告積欠原告5 年以上租金未給付，原告於94年8月9日以存證信函催告應於10日內繳清租金201,600 元，否則終止租約，被告於94年8月10日收受該存證信函，迄未給付。

(五)上開不爭執之事項，有原告提出之房屋租賃契約書、存證信函、地籍圖騰本、土地登記謄本、稅籍證明書等件附卷可稽，並經本院勘驗屬實並製有勘驗筆錄1 件，且有台南地政事務所函附複丈成果圖2件在卷可參，堪信為真實。

五、原告主張被告向其承租系爭房屋、土地，然長期積欠租金，故終止租約依民法第455條之租賃物返還請求權請求被告返還前開租賃之房屋、土地，並給付積欠之租金。被告則抗辯原告催告給付之租金過高，無憑以終止租約之理由，且系爭土地不在租賃範圍內，原告自不得請求被告拆除其上之水池、竹屋後返還。是以本件之爭點在於：

(一)原告請求被告給付欠租之催告，是否已生催告之效力？是否已合法終止租約？被告抗辯原告擅自取回部分承租空間，其未給付租金為不可歸責是否可採？

(二)若被告已合法終止租約，原告本於租賃關係得請求返還之範圍為何？亦即系爭租賃標的物是否包含附連圍繞之系爭空地？

(三)若被告已合法終止租約，原告得請求被告給付之欠租金額為何？

六、得心證之理由

(一)查原告主張兩造訂立之租賃契約書中約定租金每月700 元，惟被告自74年起開始積欠租金，因而以存證信函催告被告給付等語。被告不否認上開事實，惟抗辯原告自行取回部分之承租空間，未給付租金係自不可歸責於伊云云。按租賃物為房屋者，承租人遲付租金之總額，達二個月之租額，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項、第2 項定有明文。被告置辯如上所述，然原告否認有取回部分房屋占用並上鎖，經本院於94年10月11日勘驗系爭房屋，被告稱原告取回後上鎖即如勘驗筆錄③、④部分房屋大門殘破，並無被告所稱上鎖情事，有勘驗筆錄在卷可憑，被告復未提出其他證據，所辯尚難採信。退而言之，縱使被告所言屬實，揆諸上開說明，亦僅能請求比例減少租金，不得拒絕全部租金之給付，從而原告以被告欠租為由催告被告10日內給付租金於法有據，即令被告認為催告金額過高，亦僅就超過被告應給付之部分不發生效力，並非該催告全不發生效力，被告於該10日期限內仍不給付，原告乃以起訴狀為中止租約之意思表示，並於94年8月31日送達被告，有送達證書附卷可稽，確已生合法終止租約之效力。

(二)原告復主張出租予被告之標的物除系爭房屋（即該磚造平房）外，尚包含附圖所示圍牆內附連圍繞系爭房屋之系爭空地等語。被告則抗辯租賃範圍僅限於系爭房屋，不包含系爭土地等語。按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例可供參照。查兩造訂立之房屋租賃契約書已明文約定租賃標的物為「南市南區漁光里369 號以磚牆瓦頂建築之房屋三房半廳」，並無隻字提及出租土地之事宜。若果如原告所稱土地亦一併出租，何以未於契約明載以杜爭議？是原告所稱有出租土地已非無疑。原告雖稱雖契約僅載房屋三房半廳，而出租房屋鮮有不將房屋坐落基地一併交付承租人使用者，況於租賃契約訂立之際，原告已將系爭國有土地圈圍形成一定範圍，與其上之房屋結為一體不可分離，焉有可能僅出租房屋而不將土地一併交付被告占有？契約文字記載不過強調磚造平房內有部分空間仍由原告占有堆置私人物品並未出租予被告使用而已云云，惟原告所稱附連土地為空地，其上並未坐落有建物，自無原告所謂將房屋坐落基地一併出租之情事，且原告並非將系爭房屋全部出租予被告，仍保留部分空間供己使用，為兩造所不爭執，若原告將附連圍繞之土地一同出租予被告，不僅喪失通行系爭土地至外圍公路之權源，在使用系爭房屋上亦十分不便。況系爭土地為國有，原告並無所有權，衡諸常情，被告應會顧慮將來遭國家行使公權力，使自己於付出租金後權益無所保障，自無意願在系爭房屋外，另外承租原告並無合法權源之系爭土地。是以兩造在締約時之真意應係被告所承租之標的物僅限於系爭房屋，而不包含系爭空地。系爭空地既不在租賃範圍之內，從而被告縱已合法終止租約，亦不得請求被告拆除其上水池及竹屋後返還原告，此部分之請求，難謂有據，不應准許。

(三)原告另主張被告應給付最近5年內積欠之租金，以每月700元計算共42,000元等語。被告則抗辯僅占有原承租面積之 56%，以56%計租，應約為25,000 元云云。查系爭房屋租賃契約，租金每月700 元，現已成為不定期租賃，被告自自74年迄今起未支付租金為兩造所不爭執，被告復未能舉證如勘驗筆錄③、④部分為原告所取回占用已如前述，被告雖曾寄送面額25,000元之匯票予原告，然為原告所拒收而退回，業經兩造陳明在卷，是以原告主張被告應給付最近5 年租金42,000元（計算式：700×12×5＝42000）為有理由，應予准許。

七、綜上所述，原告請求被告應自坐落臺南市○○區○○段510之24、510之4地號土地上之建物，門牌號碼為臺南市○○區○○路89巷25號，如附圖所示，B、C部分各為13.73、13.42平方公尺，甲部分面積21.115平方公尺之磚瓦屋遷讓，交還原告，及應給付原告42,000元租金部分之範圍內為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。

八、本件為關於財產權之訴訟，所命被告應給付之價額或金額均未逾500,000元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行，是原告聲請就勝訴部分供擔保為假執行，即無必要。另原告敗訴部分，其假執行聲請亦失所附麗，應併予駁回。

九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，爰不逐一論駁之必要，併此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

以上正本，係照原本作成。