臺灣高等法院 臺南分院100年度上易字第214號

臺灣高等法院臺南分院民事判決　100年度上易字第214號

上訴人

世新有線電視股份有限公司

法定代理人

王國徽

訴訟代理人

湯光民 律師

複代理人

林琦勝 律師

被上訴人

媚登峰健康事業股份有限公司

法定代理人

莊雅清

訴訟代理人

蔡朝安 律師

複代理人

姜宜君 律師

訴訟代理人

胡宗典 律師

上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國一００年八月五日臺灣嘉義地方法院第一審判決（九十九年度訴字第四四二號）提起上訴，本院於一０一年二月二十一日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：伊於民國九十七年三月六日向執行法院拍定買受坐落嘉義市○區○○段三小段六、六之一號土地，及其上九七五建號、門牌號碼嘉義市○○路二四四號建物，而由執行法院於同年四月十五日發給權利移轉證書，並經辦妥不動產登記完畢。上揭建物原所有權人與上訴人於九十四年三月二十一日，就上揭建物之第四層房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約（下稱系爭房屋租賃契約），約定每月租金新台幣（下同）二萬六千元，租賃期間則至九十八年十二月三十一日為止。系爭房屋租賃契約於伊拍定買受上揭建物後，應由伊繼受契約之權利義務；伊已於系爭房屋租期屆滿前通知上訴人不再續租，系爭房屋租賃契約於租期屆滿即已消滅。詎上訴人迄未返還系爭房屋，且自九十七年四月七日起即未給付租金，除應給付自九十七年四月十五日起至九十八年十二月三十一日止之租金五十三萬三千八百六十七元外，其無正當權源占用系爭房屋而受有利益致伊受有損害，應返還自九十九年一月一日起至一００年七月二十二日止，按月以一萬六千三百九十七元計算之不當得利共三十萬七千一百七十一元，暨自一００年七月二十三日起至返還系爭房屋之日止，按月以一萬六千三百九十七元計算之不當得利。爰依民法第四百五十五條、第七百六十七條、第一百七十九條規定，求為命上訴人返還系爭房屋，及給付八十四萬一千零三十八元本息，暨自一百年七月二十三日起至返還系爭房屋之日止，按月給付一萬六千三百九十七元之判決。原審為上訴人敗訴判決並無不合，並聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔（被上訴人逾上開請求部分，經原審為其敗訴判決後，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。

二、上訴人則以：伊公司經營項目除有線廣播電視之籌設、營運工作外，亦涉及電路出租業務、第二類電信事業、電信業電腦處理個人資料、大眾傳播業電腦處理個人資料等多項業務，公司若要遷移或原經核定之營運計畫有變更時，應提出營運計畫變更文件向通訊傳播委員會申請核准始可；且公司若遷移，有損嘉義市民之收視權益，系爭房屋租賃契約即有情事變更原則之適用，租期應予展延。此外，伊僅承租第四層之房屋，依土地法第九十七條第一項規定，應以「申報價額」做為房屋租金之計算基礎，足見被上訴人請求之金額明顯過高等情詞，資為抗辯；並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

三、兩造不爭執之事實：

（一）坐落嘉義市○區○○段三小段六、六之一號土地，及其上九七五建號、門牌號碼嘉義市○○路二四四號建物（下稱系爭房地），原係訴外人王玲棟、王玲瑛、李秀粧所共有。經嘉義地院以九十五年度執字第五八二九號強制執行事件進行拍賣，由被上訴人於九十七年三月六日拍定，於九十七年四月十五日收受不動產權利移轉證書後，並已辦妥建物所有權移轉登記完畢。

（二）上訴人與訴外人王玲棟、王志仁（即王玲棟、王玲瑛、李秀粧之被繼承人）於九十四年三月二十一日就系爭房屋（即上揭建物第四層樓部分）訂立系爭房屋租賃契約，約定租賃期限自九十四年一月一日起至九十八年十二月三十一日止，每月租金為二萬六千元，房屋並交付上訴人占有中。

（三）被上訴人於九十八年十二月二十八日，以存證信函通知上訴人於租賃期間屆滿後不再續租，上訴人並於九十八年十二月二十九日收受通知。

（四）上開事實，有被上訴人於原審提出而為上訴人不爭執真正之不動產權利移轉證書、房屋租賃合約書、存證信函、建物登記謄本存卷（參見原審卷第五頁至第一０頁、第一五頁）可稽，且為上訴人所不爭，均堪信實。

四、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第四百二十五條第一項、第四百五十條第一項、第四百五十五條分別定有明文。所謂租賃契約對於受讓人繼續存在，係指受讓人當然繼受出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務而言。查，訴外人王玲棟、王志仁與上訴人於九十四年三月二十一日就系爭房屋成立系爭房屋租賃契約，約定租賃期限自九十四年一月一日起至九十八年十二月三十一日止，每月租金為二萬六千元，系爭房屋並交付上訴人占有中。被上訴人嗣因拍定系爭房地，並於九十七年四月十五日收受不動產權利移轉證書之送達，即為系爭房地之所有權人；依上開說明，訴外人王玲棟、王志仁與上訴人間訂立之系爭房屋租賃契約，應由被上訴人當然繼受出租人地位，即得行使或負擔系爭房屋租賃契約所生權利或義務。次查，被上訴人主張上訴人自九十七年四月七日起即未給付租金，其中自九十七年四月十五日起至租期屆滿日止之租金，合計為五十三萬三千八百六十七元乙情，並為上訴人所不爭（參見本審卷第三０頁反面），堪認為真實。被上訴人既繼受系爭房屋租賃契約之出租人地位，其本於租金給付請求權，請求上訴人給付租金五十三萬三千八百六十七元，自無不合，應予准許。至於系爭房屋租賃契約效力既因租期屆滿而消滅，被上訴人主張上訴人應依民法第四百五十五條規定返還系爭房屋，洵屬有據，亦應予准許。

五、上訴人雖抗辯：伊公司若要遷移時，應提出營運計畫變更文件向通訊傳播委員會申請核准核可，且公司遷移有損嘉義市民之收視權益，系爭房屋租賃契約即有情事變更原則適用，租期應予展延云云；惟按情事變更原則也者，係指契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有效果之謂，此參民法第二百二十七條之二第一項規定甚明。本件上訴人自陳：系爭房屋一開始即作為倉庫及ＮＣＣ登記執照所在地等語明確（參見本審卷第三０頁），足認上訴人自承租系爭房屋伊始，即已作為經營有線廣播電視之用者自明。則不論上訴人陳稱：「公司遷移時，應提出營運計畫變更文件向通訊傳播委員會申請核准」等詞是否屬實，惟其與訴外人簽訂系爭房屋租賃契約時，即可預知此一事實存在，自與情事變更係指發生訂約當時不可預料之情事者不同。況上訴人已於九十九年申請營業地址由嘉義市○○路二四四號四樓，遷移至嘉義市○○路二五號六樓，並經國家通訊傳播委員會於同年十一月二十二日許可在案，有該委員會九十九年十二月二十四日通傳營字第０九九００六二九七００號函在卷（參見原審卷第一一六頁）可佐。至於系爭房屋既作為倉庫使用，並非播放視訊地點，堪認上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，不致於直接造成上訴人公司所在民眾之收視權益損害。上訴人所為上開抗辯，洵非有據，均無足採。

六、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第一百七十九條第一項定有明文。又租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院七十五年台上字第八０一號判例參照）。至於無權占有他人之物，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準（最高法院九十二年度台上字第三二四號判例要旨參照）。查，兩造間之系爭租賃契約業因租期屆滿而消滅，上訴人迄未返還系爭房屋，其因占有被上訴人所有系爭房屋而受利益，致被上訴人受有損害，依上開說明，被上訴人主張依不當得利法律關係，請求上訴人返還所受利益，自無不合。次查，兩造間因系爭租賃契約消滅，被上訴人已無按月收取每月租金二萬六千元之法律權源而受損害；至於上訴人因系爭房屋租賃契約消滅，雖無依租賃契約給付原定二萬六千元租金義務，惟其占有系爭房屋而受利益，仍應將所受利益返還予被上訴人。原審法院囑託翰基不動產估價師事務所估價結果，系爭房屋之每月租金應以一萬六千三百九十七元為合理乙情，此有估價報告書在卷（證物外放）足佐。上訴人對於估價結果並不爭執，僅抗辯：被上訴人請求相當於租金之損害金應依土地法第九十七條規定，以申報總額做為房屋租金之計算基礎云云，足見上揭估價報告與系爭房間之實際租金行情相當，自堪憑採。再佐以被上訴人因系爭房屋租賃契約屆期失其效力，所受無法按月收取租金之損失高達二萬六千元觀之，堪認被上訴人請求上訴人按月返還之不當得利金額以一萬六千三百九十七元計算者，尚稱妥適。基上，被上訴人雖因系爭房屋租賃契約消滅後，受有無法按月受領原定二萬六千元租金之損害，惟上訴人因占用系爭房屋，每月所受利益僅為一萬六千三百九十七元，依上開說明，被上訴人依不當得利法律關係，得請求上訴人自九十九年一月一日起，至原審起訴狀繕本送達日即一百年七月二十二日止之不當得利金額，合計為三十萬七千一百七十一元（計算式：16,397元×18又22/30月＝307,171元（元以下四捨五入）。次查土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，原係針對契約雙方當事人訂立房屋租賃契約時，所為租金上限之規定，惟本件係因兩造間原定租賃契約屆滿後消滅，上訴人因無權占有受有利益，致被上訴人受有損害之不當得利情形者不同，尚難比附援引。上訴人抗辯：被上訴人請求不當得利金額，應以土地及其建築物之「申報價額」做為房屋租金之計算基礎云云，同無足採。

七、綜上所述，被上訴人本於民法第四百五十五條、第七百六十七條、第一百七十九條規定，求為命上訴人返還系爭房屋，及給付八十四萬一千零三十八元，併其中五十九萬九千四百五十五元自九十九年七月二十八日（即原審起訴狀繕本送達翌日）起、其中九萬八千三百八十二元自九十九年十一月六日（即原審準備一狀繕本送達翌日）起、其中一萬三千一百十八元自九十九年十一月二十五日（即原審準備二狀繕本送達翌日）起、其中十三萬零八十三元自一００年七月二十三日（即原審辯論意旨狀繕本送達翌日）起，均至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；暨自一００年七月二十三日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人一萬六千三百九十七元之判決，為有理由，應予准許。原審據此而為上訴人敗訴之判決，並依兩造聲請分別酌定相當擔保金額為准、免假執行之宣告，所持見解雖不盡相同，惟結論並無二致，仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，與判決之結果亦不生影響，爰不另贅論，併予敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第二項、第七十八條，判決如主文。