最高行政法院(含改制前行政法院)九十年度判字第四四四號

最　高　行　政　法　院　判　決　　　　　　　　　　　九十年度判字第四四四號

原告

永堂建設股份有限公司

代表人

林淑玉

訴訟代理人

蘇吉雄 律師

訴訟代理人

陳雅娟 律師

被告

行政院公平交易委員會

代表人

黃宗樂

右當事人間因公平交易法事件，原告不服行政院中華民國八十八年九月二十九日台八

八訴字第三五九六六號再訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如左：

主文

事實

緣原告被檢舉於其所投資興建之「桂林天下」預售屋銷售廣告中以「八百坪中庭花園廣場、二十項五星級休閒設施，免費奉送、終生享用」等語，並隱瞞該中庭有八米計畫道路通過，不能永久合法使用之事實，涉有廣告不實情事。案經被告調查結果，以原告於其建物銷售廣告上為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反行為時公平交易法第二十一條第一項之規定，乃依同法第四十一條前段規定，於八十七年十二月十四日以（八七）公處字第二四九號處分書，命原告應於收受處分書送達之次日起立即停止於建物銷售廣告上為該虛偽不實及引人錯誤之表示。原告不服，提起一再訴願，遞遭決定駁回，遂提起行政訴訟。玆摘敘兩造訴辯意旨如次：原告起訴意旨及補充理由略謂：一、緣原告所投資興建之「桂林天下」之預售屋銷售廣告事宜，皆委由巨強廣告事業有限公司（下稱巨強廣告公司）處理，原告所負責者，乃係後續簽約之事宜。況原告事前亦明白告知巨強廣告公司，「桂林天下」金、銀座之間有八米計畫道路之事實，因此於巨強廣告公司所印製對外之傳單（即受處分之系爭廣告）上所附之工地位置圖，金、銀座之間明顯可看出傳單上標有「白線道路」

部分，而其銷售現場，必定會給予前往看屋客戶之平面圖中，於正中部分上方之配置圖上，金、銀座中間位置，亦明白以明顯字樣，標示該八米計畫道路。另巨強廣告公司之銷售講習手冊亦明顯於其壹、基本資料部分之五臨路狀況載明：「金座：前二十五米中安路，後八米計畫道路；銀座：前八米桂誠街，後八米計畫道路」，且原告與客戶簽約時，亦一再重申中間八米計畫道路並不在買賣土地範圍內之旨，已充分將該內容揭露予客戶，由上可知，系爭廣告純係原告所委託之巨強廣告公司個人所為，與原告完全無涉。原告既非系爭廣告之行為人，當不受公平交易法相關規定之處罰，被告對此點未加詳盡調查，率爾對原告加以處罰，難脫疏漏之嫌。況系爭廣告早在被告就本案為調查時，早已有自動停用，被告對之加以處罰，實無實益，原告對於此點，亦一再加以陳明。詎被告仍漠視此點，投入人力、物力加以調查，實難謂無浪費之嫌。二、查依公平交易法第二十一條規定，不實廣告廠商有在商品或其廣告上，或以其使公眾得知之方法，對於商品為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵（即必須有積極作為）。如果廠商並未對商品有虛偽不實或引人錯誤之表示，並不會因其廣告未將商品某項內容詳予刊載或說明，即謂有前開法條規定之適用。又依相關建築法令，並未規定建築物廣告應登載事項，故建商亦無刊載一定廣告內容之法律義務。本件原告除銷售予客戶之土地面積未包含上述八米計畫道路部分，且銷售現場給予前往看屋客戶之平面配置圖，亦明白以明顯字樣，標示上述八米計畫道路，已如前述，而原告所規劃之休閒設施之數量亦符合廣告之意旨。可見，原告既未將上述八米計畫道路面積出售予客戶，該八米計畫道路面積當不在原告所售商品之範圍內，原告於廣告上當無義務對之加以說明。從而，自難僅因原告之「不作為」，未於廣告上將上述「八米計畫道路」之資訊充分揭露，而認有虛偽不實或引人錯誤廣告情事，被告對於此點，恐有所誤認。三、次查，建築物之坐落、朝向，為不動產交易之重要內容，對買賣成立與否、價金高低有相當影響，復因建築物交易金額超乎一般商品，承購戶於購買前當親赴洽詢所認重要事項。而原告所委任之廣告公司銷售人員，對親至預售屋接待中心參觀之承購戶，皆提示說明之平面配置圖，並詳加說明促銷房屋之位置、坪數、隔局、建材及相關資訊，承購戶因而對其欲購之房屋有所認識，始支付訂金予以訂購。故縱認系爭廣告構成不實廣告，然原告已於消費者承買前主動更正其廣告虛偽不實之處，並袪除系爭廣告所可能造成之錯誤印象，實難謂對系爭廣告有所處分之必要。四、另查，廣告之陳述或表示是否會構成不實廣告，須該廣告之陳述或表示有欺罔消費者的「傾向或可能」，而判斷廣告之陳述或表示是否有欺罔的「傾向或可能」以對被廣告所特定之人或任何一個通常可期待其會閱讀或觀看廣告人，所具有通常一般消費者之理解力，作為判斷標準，來審視廣告是否有欺罔的傾向或可能。次按不實廣告之成立，必須是廣告的陳述或表示在欺罔誤導消費者上有實質重要性。換言之，廣告的陳述或表示須能影響消費者決定購買與否的動機，亦即並非任何欺罔或表示都可以構成不實廣告，而必須該陳述或表示本身足以誘使消費者仰賴其作成消費選擇，以致影響消費者的購買判斷，才有可能成立不實廣告。五、按本件原告所投資興建之「桂林天下」

乙案，其中庭花園廣場，共規劃興建有健康道（一）、賞花區（二）、觀景區（一）、戲水池（一）、新生活廣場（二）、托嬰中心（一）、交誼廳（一）、攀爬木柱（二）、組合遊具（二）、休憩區（六）、砂坑（一）、娛樂室（一）、才藝教室（一）、雕塑水景（一）、花台（一）、蒔草區（二）、羽球場（二）、溜冰場（一），總計二十五項休閒設施，扣除位於系爭八米計畫道路用地之二座羽球場及乙座溜冰場，尚有二十二項休閒設施，可供住戶使用，且原告於銷售時已將該計畫道路面積扣除，未將之列入銷售面積之內，該中庭花園廣場之面積已逾八百坪，符合原告銷售廣告上所稱之「八百坪中庭花園廣場、二十項五星級休閒設施，免費奉送、終生享用」等語，並無欺罔消費者之處，且原告所為之廣告內容已將該八米計畫道路橫越工地之圖示予之明白標示，又原告之現場銷售人員對每一具購買意願之消費者更對此點加以特別指明，更可徵原告並無欺罔消費者之處。六、再者，原告因為系爭八米計畫道路，目前高雄市政府尚無徵收計畫，為免土地閒置乃規劃興建為羽球及溜冰場供住戶使用，而原告銷售時已將該計畫道路面積扣除，並未將之列入銷售面積之內，而扣除羽球場及溜冰場既尚有二十二項休閒設施可供住戶永久使用，可見原告廣告之伊始即無欺罔消費者之故意，且縱嗣後系爭計畫道路用地遭徵收，而致羽球場及溜冰場無使用，住戶亦有二十二項休閒設施可供使用，尚無違原告廣告所言之「二十項五星級休閒設施」可供住戶永久使用，由此可知依一般消費者綜合整體廣告內容，依其理解力來審視原告廣告之內容，並無欺罔之「傾向或可能」，且依原告之廣告內容，整體以觀，原告所規劃興建之二十五項休閒設施，縱缺少羽球場及溜冰場等三項休閒設施，亦符合原告之廣告內容所示之「二十項休閒設施」，而系爭計畫道路既尚無徵收計畫，住戶於可預見之時間內，尚能使用該羽球場及溜冰場等休閒設施，並無遭拆除而不能使用之情事。從而，系爭羽球場及溜冰場是否嗣後因遭徵收而遭拆除與否，並非影響消費者決定購買與否之動機，原告縱隱瞞該項事實，亦不致影響消費者的購買判斷。七、查「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」固為公平交易法第二十一條第一項所明定。惟廣告之內容是否虛偽不實或引人錯誤，除應分別就該廣告內容明示或默示的訴求所給予消費者的一般印象，做一個整體的考量，考量時亦應由廣告內部所訴求之整體點出發，審評估該廣告所傳達訊的真實性，而不能就廣告中某特定部分做解釋，也不可以任意擴張廣告訊息的涵意。此外判斷是否不實廣告亦需考量，該廣告整體內容是否在影響消費者購買動機上，具有實質重要性。查本件原告所為之系爭廣告內容，就其整體而觀，其訴求重點在於所有住戶可享用「面積高達八百坪之中庭花園廣場」及「多項（二十項）之高級休閒設施」，而以原告完工後之結果以觀，完工後中庭花園廣場之面積逾八百坪，休閒設施之種類亦達二十二項，皆符合原告廣告內容所訴求之重點。可見，原告所為之系爭廣告內容，並不符虛偽不實廣告之要件。再者，依一般消費者購買房地產之慣例，有關建物面積、外觀、設計、坐落地點、公共設施、環境、交通等重大交易事項，固為影響消費者購買動機上，具有實質之重要性，然在本件系爭廣告內容中影響消費者購買動機其實重要性，當屬原告所提供之「中庭花園廣場面積是否有八百坪」及「休閒設施是否已達二十項」兩點，縱原告所提供之部分休閒設施位於都市○○○○道路內，日後若有遭徵收，部分休閒設施將遭拆除，無法使用等情，惟若扣除此部分，尚不致對消費者之購買動機構成實質重要影響，是以，原告所為之系爭廣告訴求絕不致構成不實廣告。八、原告確無隱瞞訟爭廣告八百坪中庭花園廣場，有八米計畫道路通過之資訊情事：（一）原告投資興建之桂林天下社區，包括金座社區與銀座社區均各將其法定空地規劃設計為空地型廣場式開放空間，各自成ㄇ型。並各將部分一樓面積規劃設計為頂蓋型廣場式開放空間，金座社區（坐落高雄市○○區○○段二九、三十地號）前方面臨二十五米中安路，銀座社區○○○○段二十九之二、三十之二地號）前方面臨八米桂誠街，金座、銀座兩社區之後方均面臨訟爭八米計畫道路（坐落同段二十九之一、三十之一地號），並各別申請建造執照，訟爭八米計畫道路並非本件買賣標的物。訟爭廣告海報雖將訟爭八米計畫道路設計為露天溜冰場及羽球場，惟另張全區總配置圖廣告海報確已標示金座社區與銀座社區之後方均面臨八米計畫道路。尤有進者，金座及銀座社區均繪製平面圖各一千張，每張平面圖除標示各層樓房屋室內格局、使用面積、公共面積外，並特別揭示金座社區及銀座社區之後方均面臨訟爭八米計畫道路以供消費者選購預售房屋之參考。廣告海報並無各樓層房層室內格局、使用面積、公共面積，消費者不可能依據該廣告海報作為選購預售房屋之參考，祇能依據房屋平面圖作為選購預售房屋之參考，而該房屋平面圖及全區總配置廣告海報確已標示金座社區及銀座社區之後方均面臨訟爭八米計畫道路，原處分未見及此，竟謂原告隱瞞訟爭八米計畫道路通過八百坪中庭廣場花園之事實，顯有不依證據認定事實之違法。（二）承攬桂林天下金銀兩座社區預售房屋銷售廣告業務之巨強廣告公司確曾委託統成印刷股份有限公司印製前揭廣告海報及房屋平面圖二十張，有交貨單二張、發包工程簽收單二張、統一發票二張、轉帳傳票一張可證。此外巨強廣告公司之銷售講習手冊亦於基本資料部分明頭揭示臨路狀況：「金座：前二十五米中安路，後八米計畫道路。銀座：前八米桂誠街，後八米計畫道路」，並由現場銷售人員再三向消費者強調金座社區與銀座社區中間八米計畫道路並不在買賣土地範圍。上開事實，業經巨強廣告公司負責人石照來於台灣高雄地方法院八十九年易字第三五八號詐欺案件，證述屬實，有訊問筆錄二件可稽。九、訟爭廣告海報標示八百坪中庭花園廣場確無不實廣告情事：（一）依據高雄市政府工務局八五高市工建築使字第○一一七號使用執照之記載：金座社區基地面積二、○四五平方公尺。店鋪面積四九五．八八平方公尺、一樓公共設施面積一三四．九六平方公尺，則空地面積（即開放空間）為一四一四．一六平方公尺。依據高雄市政府工務局八五高市工建築使字第○一一八三號使用執照之記載，銀座社區基地面積二○三七平方公尺，店舖面積三六九．七六平方公尺，一樓公共設施面積一六二．三平方公尺，則空地面積（即開放空間）為一五○四．九平方公尺。金座社區與銀座社區之開放空間面積合計二九一九．○六平方公尺，折合八八三．○一坪。（二）另依金座社區使用執照之記載，基地面積二、○四五平方公尺，建築面積九一四．四一平方公尺，則空地面積為一、一三○．五九平方公尺，頂蓋型開放空間面積三一七．六六平方公尺，其中二分之一面積一五八．八三平方公尺為造景及兒童遊戲場故開放空間面積合計一、二八九．四二平方公尺。依銀座社區使用執照之記載，基地面積二、○三七平方公尺。建築面積八三三．一九平方公尺，則空地面積為一、二○四．八一平方公尺，頂蓋型開放空間面積三一七．八六平方公尺，其中二分之一面積一五八．九三平方公尺為造景及兒童遊戲場，故開放空間面積合計一、三六三．七四平方公尺，金座社區與銀座社區之開放空間合計二、六五三．一六平方公尺，折合八○二．五八坪。（三）上述兩種計算方法，均足以證明，排除訟爭八米計畫道路面積，訟爭廣告海報標示「八百坪中庭花園廣場」乙節，毫無不實廣告之可言。十、訟爭廣告海報標示二十項五星級休閒設施，免費奉送、永久使用確無不實廣告情事：訟爭八米計畫道路並非本件買賣標的物，為消費者所認知，訟爭八米計畫道路用地遲早將被政府強制徵收，乃公眾週知之事實，該計畫道路之羽球場及溜冰場，僅屬臨時性休閒設施，尚難永久使用，應為住戶所認知，已如前述。原告鑒於訟爭八米計畫道路目前高雄市政府尚無徵收計畫，為免土地閒置，乃暫時規劃興建為羽球及溜冰場供住戶使用，原告銷售時已將該計畫道路面積扣除，並未將之列入銷售面積之內，而扣除羽球場及溜冰場既尚有二十二項休閒設施可供住戶永久使用，可見原告自始即無欺罔消費者之故意。縱嗣後訟爭八米計畫道路用地遭受徵收，致使羽球場及溜冰場無使用，住戶亦有二十二項休閒設施可供使用，尚無違背訟爭廣告所標示「二十項五星級休閒設施」可供住戶永久使用之意旨。綜上所述，請將原處分及一再訴願決定撤銷等語。

被告答辯意旨略謂：一、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」為公平交易法第二十一條第一項所明定；又行為時同法第四十一條前段規定：「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為」；故事業於廣告上，對於商品內容為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，即違反首揭法條規定，被告自得限期命其停止或改正其行為。次按預售屋之交易特性，消費者與建商進行交易時，尚無成屋可供其實地參觀，消費者幾乎依憑廣告來認識其所購建物之環境、外觀、坪數、隔局配置、建材設備、坐落地點、公共設施、環境交通等重大交易事項，故建商所為之預售屋廣告若有虛偽不實或引人錯誤情事，除將導致購屋者產生錯誤之認知據以作成交易之決定外，復參照公平交易法立法目的總說明五之（四）關於禁止「虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵」不公平競爭行為之目的，係以「事業於公平競爭之基礎上，始能促進資源合理分配及提高事業經營效率，並間接嘉惠消費者」，故建商所為預售屋之廣告如有不實，對於同時同區域依法從事銷售行為之同業競爭亦造成不公平競爭，當有依法規範之必要。二、本案原告於其銷售「桂林天下」預售屋廣告記載「八百坪中庭花園廣場、二十項五星級休閒設施，免費奉送、終生享用」，卷查系爭廣告有關部分公共設施設置於都市○○道路用地（小港區○○段二九之一、三十之一地號），係高雄市政府於六十八年六月三十日即公告實施之「五甲交流道附近特定區都市計畫案」規劃道路之公共設施保留地，目前高雄市政府雖尚無徵收計畫，將依該府財源狀況及交通需要，於爾後年度先期作業檢討，有高雄市政府八十七年九月二十一日高市府工新字第三○七三一號復函可稽。雖該都市○○道路用地高雄市政府現尚無徵收計畫，惟一旦辦理徵收開闢道路，依「高雄市政府舉辦公共工程拆除新違章建築物及地上雜項物救濟查估處理原則」規定，該公共設施保留地上所設置之地上物將視為違建而遭拆除，原告於八十一年推案銷售時就此等事項應無不知之理。然其除隱瞞實情未將此重要交易資訊於銷售廣告中揭露，復於廣告圖示中繪製多項公共設施，並使用「八百坪中庭花園廣場，免費奉送、終生享用」之文宣用語，綜合廣告整體內容，將使購屋者誤認系爭建物中庭之整體空間及其上之公共設施得永久合法使用，而作出交易之決定，故原告所為廣告即有虛偽不實及引人錯誤之表示。原告此舉除導致消費者產生錯誤之認知，影響消費者購屋之決定及權益，同時對同區域依法從事銷售行為之同業競爭，亦造成不公平競爭情事，是被告限期命渠停止其行為，揆諸首揭法條規定，並無不洽。雖原告主張系爭八米計畫道路用地目前尚無徵收計畫，住戶於可預見之時間內尚能使用其上之公共設施云云，按都市○○道路用地何時徵收，本屬地方政府權責，縱使目前尚無徵收計畫，難謂將來即無徵收之可能。又房地產本屬耐久性消費財，消費者於購買時均詳細考慮未來價值之升貶及使用效益，系爭中庭之公共設施現雖尚能供住戶使用，惟若一旦因徵收而部分遭拆除，並有新闢之道路從中通過，將對系爭建案住戶之居住安寧、安全暨使用效益產生不良影響。此種不利益非為其他公共設施尚可供使用即得免除，且消費者若事前得知，亦將影響其作成交易決定之意願，是原告主張縱其隱瞞該項事實，尚不影響消費者購買之判斷等語，應不足採。三、系爭廣告內容雖就本件建物坐落地點之周邊環境加以表示，雖圖示中之工地上方雖繪有一道白線橫越，然無任何文字說明，故該道白線究屬中庭步道、分界線抑或為計畫道路之標示，究有未明；輔以同一廣告背面有關中庭花園廣場、公共設施之細部平面圖示內容，非無有關該八米計畫道路之標示，甚在該計畫道路之用地上規劃有羽球場及溜冰場等設施，觀察其廣告內容整體，難謂原告已善盡告知之義務而無欺罔消費者之處。四、有關原告主張其所投資興建「桂林天下」預售屋銷售廣告事宜皆委由巨強廣告公司處理，原告僅負責後續簽約事宜，廣告公司之銷售手冊亦明顯於其基本資料部分載明臨路狀況，系爭廣告純係廣告公司個人所為，與原告無涉云云；矧成屋之交付，遠在預售屋廣告銷售期之後，是售屋廣告真實與否，影響購屋人對房屋之居住利用，為影響購買意願之重要因素，亦為建商能否取得交易機會要素之一，本件原告以投資興建建築為專業，更為系爭建物之起造人，對於建物之整體環境、設施、配置等，當負有較高之注意義務及設計規劃能力。其於委託他公司代為行銷廣告時，自應對其代為設計製作之各類廣告及印刷品，負有管理及監督責任，以免造成消費大眾之錯誤認識及期待，不應以該業務委託他公司為之，即得排除其所應負之行政責任。因此，原告稱其非系爭廣告之行為人，不受公平交易法相關規定之處罰，顯係事後卸責之詞，原告主張被告以其為不實廣告之行為人予以處分，未盡調查之實，顯有違誤，應不足採。本案原告於廣告稱「八百坪中庭花園廣場、二十項五星級休閒設施，免費奉送、終生享用」，卻隱瞞該中庭有八米計畫道路，不能永久合法使用之重大交易訊息，則原告縱無故意，亦有應注意、能注意而不注意之過失情事，雖原告辯稱其餘中庭花園廣場共規劃有二十五項設施，縱扣除位於八米計畫道路用地上之兩座羽毛球場及溜冰場，休閒設施之種類亦達二十二項，符合廣告內容所訴求之重點，系爭廣告內容並不符不實廣告之要件云云，惟查本件原處分之意旨，係就原告於廣告上隱匿中庭有都市○○道路通過之重大交易資訊，所為虛偽不實及引人錯誤之表示，造成交易相對人錯誤之認識與決策，並非審核系爭中庭公共設施項目是否業依廣告均予施作，是原告此項主張，顯有誤解，原處分並無違誤，應予維持。綜上所述，請求判決駁回原告之訴等語。

理由

按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」為行為時公平交易法第二十一條第一項所明定。同法第四十一條並規定：「公平交易委員會對於違反本法規定之事業，得限期命其停止或改正其行為；逾期仍不停止或改正其行為者，得繼續限期命其停止或改正其行為，並按次連續處新台幣一百萬元以下罰鍰，至停止或改正為止。」本件被告以原告所投資興建之「桂林天下」預售屋銷售廣告中以「八百坪中庭花園廣場、二十項五星級休閒設施，免費奉送、終生享用」等語，並隱瞞該中庭有八米計畫道路通過，不能永久合法使用之事實，涉有廣告不實情事。查該都市○○道路用地（小港區○○段二九之一、三十之一地號），係高雄市政府於六十八年六月三十日即公告實施之「五甲交流道附近特定區都市計畫案」規劃道路之公共設施保留地，目前高雄市政府雖尚無徵收計畫，將依該府財源狀況及交通需要，於爾後年度先期作業檢討，有高雄市政府八十七年九月二十一日高市府工新字第三○七三一號復函可稽。雖該都市○○道路用地高雄市政府現尚無徵收計畫，惟一旦辦理徵收開闢道路，依「高雄市政府舉辦公共工程拆除新違章建築物及地上雜項物救濟查估處理原則」規定，該公共設施保留地上所設置之地上物將視為違建而遭拆除，原告於八十一年推案銷售時就此等事項應無不知之理。然其除隱瞞實情未將此重要交易資訊於銷售廣告中揭露，復於廣告圖示中繪製多項公共設施，並使用「八百坪中庭花園廣場，免費奉送、終生享用」之文宣用語，致一般消費者綜合廣告整體內容，將誤認系爭中庭之整體空間及其上之公共設施得永久合法使用，而與原告締結交易，故原告所為廣告顯有虛偽不實及引人錯誤情事，乃以原告於其建物銷售廣告上為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反行為時公平交易法第二十一條第一項之規定，依同法第四十一條前段規定，於八十七年十二月十四日以（八七）公處字第二四九號處分書，命原告應於收受處分書送達之次日起立即停止於建物銷售廣告上為該虛偽不實及引人錯誤之表示。揆諸首揭規定，經核並無違誤，一再訴願決定遞予維持，亦無不合。原告訴稱系爭預售屋銷售廣告，皆委由巨強廣告公司處理，原告僅負責後續簽約事宜。況巨強廣告公司所印製對外之傳單上所附之工地位置圖，金、銀座之間明顯可看出標有「白線道路」部分，而其平面圖中，於正中部分上方之配置圖上，金、銀座中間位置，亦明白以明顯字樣，標示該八米計畫道路。另巨強廣告公司之銷售講習手冊亦明顯於其壹、基本資料部分之五臨路狀況載明：「金座：前二十五米中安路，後八米計畫道路；銀座：前八米桂誠街，後八米計畫道路」，且原告與客戶簽約時，亦一再重申中間八米計畫道路並不在買賣土地範圍內之旨，已充分將該內容揭露予客戶，由上可知，系爭廣告純係原告所委託之巨強廣告公司個人所為，與原告完全無涉等語。惟查，依預售屋之交易特性，消費者與建商進行交易時，尚無成屋可供其實地參觀，消費者幾乎依憑廣告來認識其所購建物之環境、外觀、坪數、隔局配置、建材設備、坐落地點、公共設施、環境交通等重大交易事項，故建商所為之預售屋廣告若有虛偽不實或引人錯誤情事，將導致購屋者產生錯誤之認知據以作成交易之決定，且對於同時同區域依法從事銷售行為之同業競爭者而言，亦造成不公平之競爭。系爭廣告有關部分公共設施設置於都市○○道路用地，已如前述。原告於八十一年推案銷售時就此等事項應無不知之理，然其除隱瞞實情未將此重要交易資訊於銷售廣告中揭露，復於廣告圖示中繪製多項公共設施，並使用「八百坪中庭花園廣場，免費奉送、終生享用」之文宣，綜合廣告整體內容，將使購屋者誤認系爭建物中庭之整體空間及其上之公共設施得永久合法使用，而作出交易之決定，故原告所為廣告即有虛偽不實及引人錯誤之表示，足以導致消費者產生錯誤之認知，影響消費者購屋之決定及權益，同時對同區域依法從事銷售行為之同業競爭，亦造成不公平競爭情事。次查，系爭預售屋銷售廣告，既由原告委託巨強廣告公司處理，則該受委託人之故意過失，自應由原告負與自己故意過失之同一責任，乃法理當然之結果，不能以代理人之故意過失作為免除自己責任之理由。原告係以投資興建建築為專業，更為系爭建物之起造人，對於建物之整體環境、設施、配置等，當負有較高之注意義務及設計規劃能力。其於委託巨強公司代為行銷廣告時，自應對其代為設計製作之各類廣告及印刷品，負有管理及監督責任，以免造成消費大眾之錯誤認識及期待，不應以該業務委託巨強公司為之，即得排除其所應負之責任。原告於廣告稱「八百坪中庭花園廣場、二十項五星級休閒設施，免費奉送、終生享用」，卻隱瞞該中庭有八米計畫道路，不能永久合法使用之重大交易訊息，則原告縱無故意，亦有應注意、能注意而不注意之過失情事。是其主張並非系爭廣告之行為人，不受公平交易法相關規定之處罰，顯不足採。原告又訴稱其所投資興建之「桂林天下」乙案，其中庭花園廣場，共規劃興建有健康道等二十五項休閒設施，扣除位於系爭八米計畫道路用地之二座羽球場及乙座溜冰場，尚有二十二項休閒設施，可供住戶使用，且原告於銷售時已將該計畫道路面積扣除，未將之列入銷售面積之內，該中庭花園廣場之面積已逾八百坪，符合原告銷售廣告上所稱之「八百坪中庭花園廣場、二十項五星級休閒設施，免費奉送、終生享用」等語，並無欺罔消費者之處，且本件系爭廣告內容中影響消費者購買動機其實重要性，當屬原告所提供之「中庭花園廣場面積是否有八百坪」及「休閒設施是否已達二十項」兩點，縱原告所提供之部分休閒設施位於都市○○○○道路內，日後若有遭徵收，部分休閒設施將遭拆除，無法使用等情，惟若扣除此部分，尚不致對消費者之購買動機構成實質重要影響，可徵原告並無欺罔消費者之處云云。經查，本件原處分之意旨，係就原告於廣告上隱匿中庭有都市○○道路通過之重大交易資訊，所為虛偽不實及引人錯誤之表示，造成交易相對人錯誤之認識與決定，並非審核系爭中庭公共設施項目是否業依廣告均予施作，是原告此項主張，亦無可採。原告另訴稱確無隱瞞訟爭廣告八百坪中庭花園廣場，有八米計畫道路通過之資訊情事，原告投資興建之桂林天下社區，金座社區前方面臨二十五米中安路，銀座社區前方面臨八米桂誠街，金座、銀座兩社區之後方均面臨訟爭八米計畫道路，訟爭廣告海報雖將該八米計畫道路設計為露天溜冰場及羽球場，惟該計畫道路並非本件買賣標的物，且另張全區總配置圖廣告海報確已標示金座社區與銀座社區之後方均面臨八米計畫道路云云。然查，原告於其廣告海報載明：「八百坪中庭花園廣場、二十項五星級休閒設施，免費奉送、終生享用」，而建築物之中庭空間如有免費奉送、終生享用之五星級休閒設施，顯為消費者購買房屋之重要考慮因素之一。本件原告所提示之全區總配置圖及房屋平面圖雖畫有「８米計劃道路」簡圖，該八米計畫道路面積亦不在原告所售商品之範圍內。但依檢舉資料所附之廣告海報，不僅明顯隱瞞該中庭有八米計畫道路不能永久合法使用之重大交易訊息，並在該計畫道路之用地上繪製有羽球場及溜冰場等休閒設施。原告既使用「八百坪中庭花園廣場、二十項五星級休閒設施，免費奉送、終生享用」之文宣廣告，而其所指八百坪中庭花園廣場將因計畫道路之徵收而部分遭拆除，並有新闢之道路從中通過，將該完整之八百坪中庭花園廣場切割為二，必然對系爭建案住戶之居住安寧、安全暨使用效益產生重大不利影響。此種不利益自非其他公共設施尚可供使用即得免除，且消費者若事前得知原告所指該完整之八百坪中庭花園廣場將切割為二，並有道路通過，亦將影響其作成交易決定之意願。原告既在系爭廣告海報繪製羽球場及溜冰場等休閒設施，自應在同一廣告上詳予揭示該休閒設施係在計畫道路上之交易資訊，不能因其另有其他文宣廣告已有揭示該計畫道路而推卸責任。是被告以原告於其建物銷售廣告上為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反行為時公平交易法第二十一條第一項之規定，乃依同法第四十一條前段規定，命原告應於收受處分書送達之次日起立即停止於建物銷售廣告上為該虛偽不實及引人錯誤之表示，於法並無不合。原告起訴論旨，核無理由，應予駁回。據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法施行法第二條、行政訴訟法第九十八條第三項前段，判決如主文。

最 高 行 政 法 院 第 五 庭審 判 長 法 官廖　政　雄

右 正 本 證 明 與 原 本 無 異法院書記官　蘇　金　全