臺北高等行政法院判決

100年5月12日辯論終結

原告

林瑞山

訴訟代理人

莊秀銘 律師

訴訟代理人

甘義平 律師

訴訟代理人

楊鎮宇 律師

被告

臺北市政府

代表人

郝龍斌（市長）

訴訟代理人

林光彥 律師

訴訟代理人

簡瑟芳

訴訟代理人

江中信

參加人

李憶梅

訴訟代理人

李勝雄 律師

參加人

臺北市信義區逸仙段三小段285等二筆地號都市更

參加人

新地區（晶宮大廈）都市更新會

代表人

劉大貝

訴訟代理人

李成功 律師

複代理人

黃懷萱 律師

上列當事人間都市更新事件，原告不服內政部中華民國98年2 月25日台內訴字第0980032381號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、程序部分：

㈠按人民因中央或地方機關之違法行政處分，認為損害其權利或法律上之利益，經依訴願法提起訴願而不服其決定者，得向高等行政法院提起撤銷訴訟，行政訴訟法第4 條第1 項定有明文。所謂行政處分係指行政機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為而言，此參照行政程序法第92條第1 項及訴願法第3條第1 項之規定可明。故行政機關對於人民之申請或異議，先將處理經過情況通知相對人，其後始正式作成准駁決定，並函知相對人，則先前之通知僅單純為事實陳述或理由說明，屬於觀念通知之性質，顯非行政處分，人民以其後作成之准駁決定為行政爭訟之對象，於法自無不合。本件被告對於原告依都市更新條例第32條第1 項規定提出之異議，經召開臺北市都市更新及爭議處理審議會專案會議決議後，先行以97年10月15日府都新字第09731089600 號函檢附該會議紀錄送達於原告，嗣再以同年12月1 日府都新字第09731255803號函( 下稱原處分) 駁回原告之異議，明顯可見前函僅係被告單純送達開會紀錄文本予原告，尚未發生任何規制效果，後函始就原告之異議為決定，而屬於行政處分。故原告訴請撤銷原處分及訴願決定，自屬合法。至於其另案訴請撤銷上開非行政處分之被告97年10月15日府都新字第09731089600號函及其訴願決定訴請撤銷，顯欠缺起訴之合法要件，已據本院以99年度訴字第190 號裁定駁回確定在案。

㈡次按行政訴訟法第111 條第1 項及第3 項第2 款規定：「（第1 項）訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意，或行政法院認為適當者，不在此限。（第3 項第2 款）…有左列情形之一者，訴之變更或追加，應予准許：二、訴訟標的之請求雖有變更，但其請求之基礎不變者。」查本件原告起訴之初，原訴之聲明二並無「原告所有坐落臺北市○○路○段450 、450-1 號地面層建物權利價值，應以兩戶可合併使用之價格，依環宇版估價標準每坪50萬元，再還原因海砂屋因素扣減之20％，回復成每坪62.5萬元，重定其更新前權利價值」，於繫屬中始追加此部分，經核此部分乃基於同一請求之基礎事實，核與行政訴訟法第111 條第3 項第2 款之規定相符，自應予以准許。

二、事實概要：

㈠本件參加人即臺北市○○區○○段○○段285 地號等2 筆地號更新地區（晶宮大廈）都市更新案（下稱本件都市更新案）實施者臺北市○○區○○段○○段285 等二筆地號都市更新地區（晶宮大廈）都市更新會( 以下稱參加人本件都市更新會) 前已將所擬定之本件都市更新案權利變換計畫報經被告核定在案。因原告對其權利價值提出異議，而申請被告所屬都市更新審議委員會依當時之依都市更新條例第32條第1項之規定予以調解，經調解不成立後，旋因該規定修正廢除調解、調處程序，被告乃依修正後規定為審議，而於97年10月6 日召開臺北市都市更新及爭議處理審議會專案會議決議，維持原核定計畫內容，被告先行以97年10月15日府都新字第09731089600 號函檢附該會議紀錄送達於原告，嗣再以原處分函復略謂：「主旨：臺端針對臺北市○○區○○段○○段285 等2 筆地號都市更新地區（晶宮大廈）都市更新會擔任實施者擬具之『臺北市○○區○○段○○段285 等2 筆地號都市更新地區（晶宮大廈）都市更新權利變換計畫』提出異議案，審議結果詳如說明三，請查照。說明：一、依臺端95年11月20日行政調處申請狀、97年10月6 日本市都市更新及爭議處理審議會專案會議決議（本府97年10月15日府都新字第09731089600 號函諒達）及都市更新條例第32條規定辦理。二、受處分人：林瑞山、男、民國○年○月○日生、身分證統一編號：Z000000000、戶籍地址：臺北市○○區○○路○段○○巷13號5 樓。三、旨揭案件前經本府以95年1 月9 日府都新字第09570601202 號函核定實施，臺端針對前開核定內容提出異議事項，涉及權利價值部分，業於97年10月6 日提經本市都市更新及爭議處理審議會專案會議審議決議維持原核定之計畫內容。」等語。原告不服，提起訴願經決定不受理，原告不服，遂提起本件行政訴訟。

三、原告起訴主張略以：

㈠原處分僅謂有關原告提出異議事項，業於97年10月6 日提經臺北市都市更新及爭議處理審議會專案會議審議，作成決議維持原核定計畫內容，並未說明為何不採納原告之異議請求內容之理由，應屬違法，應予撤銷。

㈡關於原告請求「就原告擁有合法專用權之P2、P3停車位，應依臺北市不動產估價師公會複核估價結果新臺幣（下同）328 萬元，計入更新前權利價值進行分配，退步言，亦應由實施者依上開價值給予現金補償，並列入共同負擔」部分：

⒈因車位專用權之法律性質與地上權、承租權或地役權十分近似，故就車位專用權應列入更新前權利價值以進行分配部分，原告請求權基礎為平等原則及憲法第15條保障人民財產權之規定，並類推適用都市更新條例第39條有關地上權人、承租權人應按其更新前權利價值比例納入權利變換計畫進行分配。就車位專用權應給予現金補償部分，係依據平等原則、舉重以明輕之法理及憲法第15條保障人民財產權之規定，類推適用都市更新條例第38條、第41條有關地役權人、違章建築戶應給予現金補償或由實施者提出處理方案報核之規定。

⒉本件都市更新案權利變換計畫係依據環宇不動產鑑定股份有限公司之鑑價報告（下稱環宇版報告），惟環宇版報告疏未將原告擁有專用權、位於基地法定空地內、原編號為P2、P3之法定停車位計入更新前權利價值，違背不動產估價技術規則第13條「應至現場勘查」之規定，經原告爭議，仍無任何補救或說明，依據原告自行委託之宏大不動產鑑定股份有限公司估價結果（下稱宏大版報告）及臺北市不動產估價師公會複核結果（下稱公會複核結果），原告之停車位專用權依宏大版報告有336 萬元，依公會複核結果有328 萬元，實無理由僅因辦理都市更新，即可完全漠視其存在而不給予任何補償。依都市更新條例第39條規定，就地上權人、永佃權人及耕地三七五租約承租人之權利價值，應由實施者估定後，依其佔原土地價值比例，分配予各該權利人，並納入權利變換計畫內；同法第41條規定，實施者甚至應將占有土地之舊違章建築戶納入權利變換計畫內；內政部營建署96年3 月15日營署更字第0960011827號函亦認他項權利人得依都市更新條例第32條提出異議。依晶宮大廈於72年興建出售時之預定買賣契約書第12條，關於地面空地管理使用權歸起造人陳文男保有，原告係自陳文男取得P2、P3法定停車位之永久使用權，並經法院判決點交，自75年晶宮大廈建築完成後，即由原告使用收益，所有區分所有權人對此知之甚詳，20餘年來均無人爭執，原告自屬上開內政部函釋所指之他項權利人，而得類推適用上開規定，將P2、P3法定停車位以公會複核估價結果328 萬元列入更新前權利價值分配。

⒊縱認依據內政部94年5 月12日內授營字第0940083192號函所附討論本件都市更新案法規適用之會議結論，法定空地法定停車位使用權不得列為更新前權利價值，惟如該停車位經區分所有權人會議決議約定專用，或有其他合法專用權者，宜由實施者給予適當現金補償，並列入共同負擔。上開內政部會議結論雖使用「宜」字而非「應」字，惟本件實際上並無「不宜」之情形，基於憲法第15條保障人民財產權精神，自應給予原告補償，並列入共同負擔。晶宮大廈之大樓原規約內容係依據內政部公寓大廈規約範本訂定，其中第2 條第2 項約定略以：「本公寓大廈法定空地…不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。」原告之法定空地停車位專用權即屬「起造人或建築業者之買賣契約書已有約定」之情形，原告所有之法定空地停車位專用權對全體區分所有權人及其受讓人應均生拘束力。又有關專用權對受讓人之效力，於公寓大廈管理條例公佈施行前，前大法官謝再全認為，取得專用權後，區分所有建築物之區分所有權如有讓與情事，受讓人若知悉有專用權之約定或可得知其存在，該受讓人即應受拘束（司法院釋字第349 號解釋意旨參照）；原告取得停車位專用權後，實際占有並為使用收益已達20餘年，其間並無人爭執，縱區分所有權於其後有讓與情事，受讓人亦屬可得知專用權約定存在，而應受其拘束。準此，實施者應就上開法定停車位專用權補償原告現金328 萬元，並列入共同負擔。

⒋依前揭都市更新條例第32條第1 項規定，土地所有權人對其權利價值有異議時，得提出審議核復。又按同法第38、39、41條規定，地役權人、地上權人、永佃權人、耕地三七五租約承租人對於實施者估定之權利價值或補償金額有異議時，均可準用第32條規定提出審議核復，甚至連占有土地之舊違章建築物，亦然。故可依都市更新條例第32條規定請求救濟之爭議，實不限於「權利價值爭議」，尚包括「補償金額爭議」。所謂補償金額爭議，包括補償金額高低，以及應否給予補償。原告擁有專用權之2 個法定空地停車位，經原告提出異議，認為應該計入權利價值或應給予補償，被告即應依法審議核復，而非推諉由實施者與原告自行協議；蓋實施者即為本件都市更新案成員，其與原告有利害衝突，如何期待其顧及原告權益？

⒌被告於97年10月6 日召開專案會議討論本件都市更新案時，將「原估價未計入原告地面停車位使用權」乙案列入議程討論，有數位審議會專業委員皆發言表示應給予原告適當現金補償，並經臺北市不動產估價師同業公會代表表示贊同，且無人表示反對，詎料主席逕行裁示此問題非審議會審議範圍，不進行表決，交由實施者與原告自行解決，顯然違背都市更新條例第32條得提請審議核復之規定，以及內政部都市更新及爭議處理審議會設置要點第2 條第㈢款「應審議關於權利變換有關爭議之處理事項」之規定況果真如主席裁示該問題非屬審議會審議範圍，原告於93年4 月30日即提出「原估價未計入原告地面停車位使用權」之爭議，為何當時不告知非屬審議範圍，而要拖延至4 年以後始作成如此裁示？倘主管機關如此漠視人民權益，不思解決都市更新爭議，誠不知其存在之功能及目的何在。

⒍原告擁有前揭2 個法定空地停車位之專用權，在法律上之地位類似於地役權人、地上權人、承租人，自無不許類推適用都市更新條例第38條、第39條及第41條規定之理。況連違章建戶皆得納入權利變換計畫內一併報核，有異議時尚得依都市計畫法第32條提起行政救濟，基於平等原則及舉輕以明重之法理，對於擁有合法停車位專用權之權利人，其權利價值亦應計入分配，或至少應依內政部94年5 月12日內授營都字第0940083192號函辦理，給予現金補償；惟被告怠於行使裁量權，拒不適用上開內政部函釋，而作成維持原核定計畫之處分，顯然違法。參以內政部都市更新及爭議處理審議會設置要點第2 條第3 款規定，關於權利變換有關爭議事項均屬審議會職掌範圍，並非僅限於權利價值爭議，臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點第2 條第3 款亦有相同規定，故原告車位專用權是否應給予現金補償，亦屬權利變換有關爭議，既經法定程序提出會議討論，被告自應基於主管機關監督權責，作成處分命實施者給予原告現金補償，倘實施者拒不履行，再由原告另提民事訴訟，而非被告可以拒絕作成處分，推稱應由原告與實施者自行解決。況法定停車位專用權是否屬於權利價值，應否列入分配及海砂屋之認定等事項，均非屬不動產估價師之專業範疇，而應由法院認定之。原告委託臺北市不動產估價師公會作成之複核估價報告，係當時為求估價條件一致所為之權宜措施，方援用被告文件要求之條件，海砂屋之認定亦為如此，並非表示估價師果真認同而採相同見解。參之都市更新條例第3 條第5 款規定：「五、權利變換：係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。」可見得參與分配之權利價值，應不限於土地及建築物，舉凡具有經濟價值之權利，均應屬權利價值而得列入分配，停車位專用權自亦屬之。相較於其他都市更新案，被告均認為實施者投入之資金為權利價值，反觀本件都市更新案係屬自組更新會，原告亦屬實施者之一，該停車位專用權既係原告以金錢購買，實與實施者出資並無二致，自屬權利價值無疑。況依環宇版報告所載：「估價條件：更新前：以還原建物規劃之條件下，評估現行建物若未受災損拆除前，各戶之合理價值」，故被告所謂因地震損壞無使用狀態，故依原始用執照所登載用途估價或原建物已拆除，停車位已不復存在等節，均與更新前估價係以「未受災損拆除前」之條件不符，自不可採。

㈢有關原告請求「原告所有坐落於臺北市○○路○段450 、450-1 號地面層建物之權利價值，應以2 戶可合併使用之價格，全部依環宇版報告之估價標準每坪50萬元，再還原海砂屋因素扣減之20％，以每坪62.5萬元重定其更新前權利價值」部分：

⒈原告所有之450 號與450-1 號1 樓於更新前即已合併使用多年，出租予燕雙璽公司經營餐廳，於921 大地震前一直正常使用，直至88年12月22日始與承租人終止租約，嗣晶宮大廈因921 大地震而拆除；惟實施者辦理更新時，卻將之區分為2 戶處理，環宇公司亦依2 戶分別估價，自有不妥。同位置如有2 人以上同時選擇，即應公開抽籤決定，原告即須負擔無法同時抽中該二戶之風險；原告當初購買該2 戶房屋，即係著眼於可合併使用，否則大可不必購買。然本件更新後分配之過程中，卻係將450 、450-1 號分成2 個分配單元，公開抽籤分配，原告須負擔無法同時抽中該2 戶之風險，本件都市更新案之價格期日須以921 地震前未受損之狀態為準，被告94年6 月7 日專案小組會議卻以「因921 地震損壞，無使用狀態，故依原使用執照登載用途估價」，顯於法不合。同棟448 號1 樓為店鋪，448-1 號1 樓為辦公室，已辦理合併為448 號1 樓。且448號1 樓、448 號地下1 樓及450 號地下1 樓等3 個門牌，均同時包含店鋪、辦公室兩部份，沒有辦理變更使用登記，環宇版報告亦直接認定可合併使用而進行估價。同理，原告所有之450 號1 樓為店鋪、450-1 號1 樓為辦公室，與上開情形完全相同，自無不可辦理合併之理，且無規定須先辦理門牌合併，才能合併估價。

⒉依內政部函釋：「都市更新法規中除都市更新權利變換實施辦法第8 條定明估價日期外，其餘更新前房地估價方式及合併估價，都市更新條例及相關子法並無特別規定。」依當時舊不動產估價技術規則第95條規定：「未達最有效使用狀態之房地估價，應先就其低度使用狀況估價，並求取其最有效使用狀態之正常價格，視其低度使用狀況進行修正。」第96條規定：「使用現況違反土地使用分區管制之合法建物，應以目前使用現況進行估價，並就其與法定用途狀況估價之差額於估價報告書中敘明。」450 號及450-1 號並未違反土地使用分區管制，更應依使用現況估價。又依同規則第2 條第14款規定：「最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法前提下，所作得以獲致最高利益之使用。」依原告自行委託之宏大版報告及公會複核結果，均認定450 號及450-1 號可合併估價，且該2 戶於地震發生前已合併使用多年，應依此實際使用狀態估價；環宇版報告未考量該2 戶可合併使用之條件，而未以合併使用估價，既不合法，如何能謂其係合理估價？該2 戶更新前分開估價為39,394,000元，合併估價至少為43,660,000元，二者價差達4,266,000 元。

⒊至於被告委託臺北市不動產估價師公會出具之技術性諮商意見書，認450 號及450-1 號是否合併估價，應考慮更新前後之一致性，始屬公平合理，故認縱然法律上及學理上可合併使用，仍不建議採取合併使用估價云云。蓋不動產估價師之專業範疇僅為不動產估價，其不應以上開非其專業領域之因素作為估價考量，更不應以非委託專業之概括性意念以否定屬於其委託專業之不動產估價技術規則具體條文。本件都市更新案之估價基準日，依都市更新權利變換實施辦法第8 條規定，定為地震發生前，則所有估價均應以地震發生前未受損害之狀態以進行評估，而不應違法且拘泥於前後一致性之考量，如此始屬公平合理。如臺北市不動產估價師公會認估價方式會因都市更新而有特別考量，請問法律依據為何？原告曾就前開問題函詢被告，未獲被告答覆，足見臺北市不動產估價師公會並無辦理都市更新之專業，出具之技術諮商意見書頗有可議；況如更新後同一位置有2 人以上選擇，即應公開抽籤，則於更新前進行價值勘估時，無法確定誰會分配到什麼位置之房屋，又如何考量更新前後之一致性，以及是否公平合理？尤須陳明者，原告早於92年即建議以原樓層、原位置分配，惟內政部函復「同一位置有2 人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理」，嗣93年1 月10日舉辦公廳會時距公開抽籤尚有3 週，因原告無法確定自己是否可以抽到450 、450-1 號1 樓2 戶，故建議450 、450-1 號應合併為1 個單元進行分配。是以，原告早在公開抽籤之前，即已主張450 、450-1 號1 樓應合併估價，只是未獲採納，絕非於幸運抽中450 、450-1 號1 樓2 戶以後，始為求自己利益方主張應合併估價。依環宇版報告，450 號及450-1 號地面層價值為39,394,000元，且未計入原告有專用權之2 個停車位權利價值；依宏大版報告，450 號及450-1 號地面層可合併使用，價值為48,107,810元，原告有專用權之2 個法定停車位權利價值則為3,360,000 元；依公會複核結果，450 號及450-1 號地面層可合併使用，價值為39,678,208元，原告有專用權之上開2 個法定停車位權利價值則為3,280,000 元。故環宇版報告與宏大版報告，於未計入停車位權利價值前，差異達19.92 ％，如計入停車位權利價值，差異即達26.58 ％。又公會複核結果已具體指摘「環宇版忽略450 、450-1 號地面層前後棟可合併使用之價格，僅以建物使用項目之面積限制因素為據，未針對該2 筆建物坐落區位條件進行價格評估」，可見環宇版報告並未合併使用估價，確有違誤。

⒋原告所有之450 、450-1 號1 樓面積87.32 坪，前臨仁愛路，東臨15米巷道，南臨6 米巷道，格局方正，依環宇版報告，每坪價格約僅45萬元；反觀446 號地面層建築物，僅面臨仁愛路，且其人行步道僅2 公尺寬，整年有西曬之苦，依環宇版報告，其每坪價格卻有50萬，實悖於市場行情；公會複核結果雖已考量450 、450-1 號可合併使用，惟其計算出之每坪價格仍僅約45萬元，與446 號相較仍屬不公，此係因僅原告所有之450 、450-1 號依公會複核結果進行估價修正，其他住戶之權利價值則未依公會複核結果所採用之同一標準進行估價修正，致比較基礎不一致，對於其他住戶權利價值勢將造成不公，為解決前述問題，應將晶宮大廈全棟送請不動產估價師公會進行正式複核估價，始能迅速解決紛爭。

⒌依內政部93年9 月14日臺內營字第0930086366號令訂定之「建築物使用類組及變更使用辦法」第3 條規定：「建築物變更使用類組時，除應符合都市計畫土地使用分區管制或非都市土地使用管制之容許使用項目規定外，並應依建築物變更使用原則表如附表二辦理。」依該使用辦法附表一「建築物使用類組使用項目表」，原告所有之450 號1樓樓地板面積未達500 平方公尺，屬G3類組，450-1 號1樓辦公室則屬G2類組，依附表二建築物變更使用原則表所示，由G2變更回G3或反之，均免檢討。晶宮大廈位於臺北市國父紀念館周圍特定專用區，依78年內政部通過之臺北市都市計畫說明書附件「土地及建築物准許使用項目表」，原告所有之450 、450-1 號1 樓可合併為單一項目使用而不需被告核准之項目，有第12類一般零售業及第14類自由職業事務所等高達30餘項，且因當時承租人燕雙璽公司已領有餐廳營利事業登記證，依上開使用項目表備註欄之說明，亦得繼續作為餐廳使用，不需經被告核准，由此更可見該2 戶應依合併使用估價。被告稱依公會諮商意見書表示：「在美國不動估價協會The Appraisal of Real Es-tate 中文版一書第13章最有效利用分析中提到，針對在評估多項使用不動產之市場價值時，個別使用價值之總和可能小於、等於或大於整個不動產價值」云云，惟此僅係揭櫫當估價標的物不特定時，估價結果存在各種可能性，也因此才有最有效利用原則之規定，我國不動產估價技術規則即採最有效利用原則，故如估價標的物已特定，則個別使用價值之總和到底係小於、等於或大於整個不動產，即應有一客觀正確之判斷結果，被告將上開見解援用於本件標的物已特定之情形，毫無說服力。原告所有之450 、450-1 號1 樓合併後面積方正、長寬約相等，同樣前臨仁愛路、東臨15米巷道、南臨6 米巷道，當然更能發揮其整體之使用效益，價值當然較分割為2 個畸形戶為高。

⒍被告雖稱並無法定合併估價義務，惟最有效利用原則已明定於不動產估價技術規則中，為估價師須嚴格遵守之原則，被告自不應漠視而不加遵守。且本件都市更新案係因921 震災而依都市更新權利變換方式改建，依環宇版報告第1 頁即載明：「估價條件：更新前：以還原建物規劃之條件下，評估現行建物若未受災損拆除前，各戶之合理價值」，故被告所屬專案小組94年6 月7 日審查意見謂「因地震損壞無使用狀態，故依原始用執照所登載用途估價」等說詞，即與更新前估價係以「未受災損拆除前」之條件不符，自不可採。公會複核結果已具體指出「考量450 及450-1 號地面層前後棟是否具有合併使用之價值，實應針對該2 筆建號建物所有坐落區位條件進行價格評估，而非僅以使用項目之面積限制因素，忽略450 、450-1 號地面層前後棟可以合併使用之價格。

⒎被告雖舉不動產估價技術規則第84條規定，稱「僅純素地且更新前相互毗鄰屬同一所有權人者，方可合併估價」，且「原告所有之450 號及450-1 號1 樓建物分別估價反而較合併估價之價值為高」云云，惟：

⑴按不動產估價技術規則第2 條第17款規定：「最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法前提下，所作得以獲致最高利益之使用。」例如，可以興建10樓之建築基地上僅建有2 層樓建物，於估價時會以興建10層樓之前提求取其價格，因不動產價格係以最有效使用情況作為考量前提，故稱最有效使用原則，此原則為估價師必須嚴格遵守之估價規則。次按現行不動產估價技術規則第84條規定：「數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，『應』以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。非以合併一宗進行土地利用為目的之數筆相連土地，其屬同一土地所有權人所有者，『比照』前項規定計算。」可知該規定係強行規定，已明白揭櫫同一所有權人之相連不動產應合併估價之原則，則就合併使用之建築物，亦應類推適用而作相同解釋。又按不動產估價師技術規則第104條規定：「未達最有效使用狀態之房地估價，『應先』求取其最有效使用狀態之正常價格，再視其低度使用情況進行調整。」第105 條規定：「建物原核定用途與現行土地使用管制不符之合法建物，應以現行土地使用分區管制允許之建物用途估價，並就其與建物法定用途估價之差額於估價報告書中敘。」亦再次揭櫫有關建物應依最有效使用原則之估價。原告所有之450 、450-1 號1 樓並未違反使用分區管制，且於更新前已合併使用10餘年，基於憲法第15條保障人民財產權之意旨，更應依其最有效使用之現況合併估價。

⑵不動產估價技術規則第84條係宗地估價之規定僅揭明有關土地可合併估價之情形，本件則應適用不動產估價技術規則第104 、105 條有關「房地估價」之規定，亦即應採用「最有效使用原則」估價。況依宏大版報告及公會複估結果，亦均認定原告之450 、450-1 號1 樓建物可以合併估價，難道宏大公司及臺北市不動產估價師公會之估價師會對不動產估價技術規則第84條規定毫無所悉？再按本件都市更新案權利變換計畫書摘要，上開2戶更新前分戶估價為39,394,000元，合併估價至少為43,660,000元，二者相差4,266,000 元，被告稱分戶估價較合併估價為高，無非是將環宇版報告與宏大版及公會複核結果作比較，然而本件權利變換計畫係以環宇版報告為依據，而環宇版報告係採分戶估價，則於環宇版報告並未為合併估價之情形下，被告如何得知合併估價與分戶估價之差異多少？如何得知合併估價未必較分戶估價高出甚多？又宏大版報告及公會複核結果係採合併估價，並未為分戶估價，故亦無從得知依該2 版本估價報告，分戶估價是否較合併估價之價值減少甚多。故不能逕以環宇版之估價結果，與宏大版報告及公會複核結果相比較，即妄下結論認定採分戶估價較合併估價之價值為高。至於諮商意見書所稱「合併使用尚須負擔相關成本，本件未合併估價並未使異議人之價值減損」云云，事實上原告所有之450 、450-1 號1 樓房屋早已合併使用多年，此乃既成狀態，不生負擔相關成本之問題。

⑶參之公會複核版估價報告就450 、450-1 號1 樓合併估價為39,678,208元，其價值為448 號、450 號地下1 樓及446 號地下2 樓價值38,594,158元之102.8 ％，而環宇版就450 、450-1 號1 樓分戶估價為39,394,000元，其價值卻僅為448 、450 號地下1 樓及446 號地下2 樓價值62,268,290元之63％，可見合併估價及分戶估價之結果差異甚大。從而，如欲採宏大版或公會複核版估價結果，即應全棟大樓統一採用，使估價條件及認定標準完全相同，方屬公允。

⒏又450 、450-1 號1 樓於921 大地震前即出租予燕雙璽公司經營餐廳，於921 大地震前一直正常使用，直至88年12月22日始與承租人終止租約，嗣晶宮大廈因921 大地震而拆除；參之環宇版報告並未檢附任何海砂屋鑑定報告或相關資料，環宇公司及被告如何認定450 、450-1 號1 樓為海砂屋？或謂晶宮大廈其他樓層如7 樓、地下室曾檢驗出海砂屋現象，惟此與原告所有之房屋無關，實應區分建物個別情形予以估價，不應以偏蓋全。原告函詢臺北縣不動產估價師公會，該公會函復說明：「對一般所謂海砂屋之公寓大廈之估價，應視該公寓大廈混凝土氯離子含量、分佈狀況及對公寓大廈之影響程度之不同而有所不同。因此，大廈內各區分所有建物有無海砂屋、其氯離子含量、對建物結構安全之影響等問題均應就個別區分所有建物實際情形分別予以衡量。準此，對海砂屋之公寓大廈之估價，即應就個別區分所有建物情形分別予以估價為當。」可見原告所有之450 、450-1 號1 樓既無證據認定其為海砂屋，即不應扣減20％。

⒐雖被告稱晶宮大廈於88年5 月間經財團法人營建研究院鑑定為結構混凝土氯離子含量過高，而為俗稱之海砂屋，環宇版估價報告第2 頁已有載明云云，惟：環宇版報告雖有上開記載，卻未檢附任何海砂屋之鑑定報告以證明原告所有之450 、450-1 號1 樓亦為海砂屋；況海砂屋之鑑定非屬不動產估價師之專業，自不足為證。參之86年8 月25日施行之臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法第7 條第1 項規定：「經鑑定須拆除重建之建築物，主管機關應依照建築法規定通知所有權人停止使用，並限期拆除，必要時並得強制拆除。」第8 條第1 項規定：「經鑑定應可加勁補強或防蝕處理之建築物，主管機關應責成建築物所有權人，在一定期限內，依鑑定報告處理措施完成補強或防蝕工程。」第9 條規定：「經鑑定屬高氯離子混凝土建築物者，主管機關應出具證明給建築物所有權人憑以向臺北銀行股份有限公司申請低利貸款及向稅捐單位申請依法減免房屋稅捐。」可見原告所有之450 、450-1 號1 樓如果真屬海砂屋，主管機關依法應通知原告並出具證明，然原告未曾接獲任何通知或證明，且該房屋直至88年921 大地震前，仍然正常出租為餐廳使用，至88年12月22日921大地震後始終止租約，益證原告所有之450 、450-1 號房屋並非海砂屋。被告卻維持環宇公司估價結果扣減其價值20％，自有違誤。又按晶宮大廈88年度第2 次區分所有權人會議紀錄，可知晶宮大廈係於88年921 大地震後，始經區分所有權人會議決議拆除改建，在此之前，雖有7 樓及地下室經檢出為海砂屋，但全棟大樓仍屬「可修繕」，未經被告通知拆除改建；反觀另案「臺北市○○區○○段○○段17-2地號土地都市更新權利變換計畫案」為「不可修繕」之海砂屋，被告即須依建築法及臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法第7 條規定，通知其辦理拆除改建。從而，倘全棟大樓屬「不可修繕」之海砂屋，或可一視同仁扣減其權利價值，但晶宮大廈並非「不可修繕」之海砂屋，原告所有之450 、450-1 號1 樓店面亦非海砂屋，自不得扣減更新前價值20％。

㈣有關原告主張「本件都市更新案中，訴外人李鴻容所有之本件都市更新案448 、450 號地下1 層建築物權利價值應減少為23,342,176元；訴外人李啟陽所有之446 號地下2 層11個停車位之權利價值應減少為15,251,982 元」部分：

⒈都市更新權利變換實施辦法第10條規定，更新後各土地所有權人應分配之權利價值，係按其更新前權利價值之比例計算之。如某一權利人之權利價值被過度高估，當然會直接影響其他權利人可受分配之比例。另按不動產估價師法第41條規定，就同一標的物於同一價格期日估價差異率超過20％，即應由公會協調其估定價格或重行估價。本件環宇版報告就地下室估價過高，且與宏大版報告及公會複核結果差異率均超過20％，被告自應依都市更新條例第32條規定，以及公會複核估價結果，予以審議更正。

⒉依本棟大樓使用執照所示，448 、450 號地下1 樓平面圖中之樓梯，係為因應臺電受電室而特別設置之緊急逃生樓梯，無粉刷亦無遮雨排水設備，且地下1 樓若要經由該樓梯出入，須先經過臺電受電室，並通過2 道甲種防火門，該防火門只能往外逃生而不能進入，門亦不可上鎖，一般人根本無從由地面層經由該樓梯進入地下室。故該樓層20幾年來一直無法使用，如欲作為正常使用樓梯，於申請使用執照時就不可能通過竣工查驗。然環宇版報告竟將該未登記樓梯視為可正常使用條件，明顯有誤，故環宇版報告將其估價為35,707,000元顯然過高，公會複核結果已指出：「經評估後該未登記戶外樓梯對地下1 層之價格並無明顯影響」，宏大版報告亦同。依被告會議資料記載，依臺北市不動產估價師公會諮商意見，地價1 層應減少更新前價值762 萬餘元，依公會複核結果地下1 層更新前價值僅23,342,176元，與諮商意見差異率達18.43 ％；同為臺北市不動產估價師公會所作成之估價，且皆以環宇公司之估價條件為基礎，對於同一標的物之估價竟有如此大之差異，應請公會或作成諮商意見者提出說明。

⒊原告由環宇版報告節錄內容中發現，第22頁市調案例⒉「臺北市○○路○段420 號地下1 樓」所載每坪價格為32.43 萬元，公會複核結果第26頁比較標的四「臺北市○○路○段420 號地下1 樓之1 」每坪價格卻僅18.3萬元，上開2 戶係相鄰且由同一樓梯出入，環宇版估價卻較公會複核結果每坪高出14.13 萬元（77％），顯然大有問題。另環宇版報告書第22頁市調案例⒊「臺北市○○路○段411 號地下1 樓」有2 米寬直通騎樓之自有正常樓梯，無防火門設立，且位於延吉街與光復南路之間，週邊為店面林立之商店街，環宇版報告記載其每坪價格為20.27 萬元；反觀本件448 號、450 號地下1 樓只有1 米寬路邊排水溝蓋及露天之騎樓用地，且樓梯並非專有專用，而且有2 道供公共逃生之防火門，依環宇版估價為每坪17.5萬元，還原因海砂屋因素扣減之20％，每坪價格竟高達21.875萬元，顯然估價過高而極不合理。

⒋由於權利變換係依更新前各單元價值占全棟總價值之比例來分配，故任何一戶估價過高或過低均會影響其他各戶之價值比例，被告不可能切割處理，是以臺北市都市更新處94年8 月1 日函即表示「不能僅針對一戶估價，而應對全棟大樓估價」；參之都市更新條例第32條第3 項亦規定：「前2 項異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。」該規定雖不採重新計算權利價值比例方式處理，但仍足說明倘一戶權利價值估計過高或過低，均將影響其他各戶，故權利人自得以他人權利價值估計過高，致自己權利比例下降為由，提出異議，請求更正後互相找補。所謂「與原評定價值有差額」，表示可能原評定價格過高或過低，所謂「當事人以現金相互找補」，即謂原評定價格過高者應繳回其差額分配予其他權利人，原評定價格過低者則應由其他權利人補貼其差額，此時並無所謂「不利益變更禁止原則」之適用。不利益變更禁止原則僅限於單方當事人請求救濟，而其他與之有利害衝突之他方當事人均無反對意見時，方有適用；倘有利害衝突之他方當事人有反對意見，此時如同訴訟之兩造提起上訴，法院自得為較原裁判更不利於當事人之裁判。本件原告曾對448 、450 號地下1 層及446 號地下2 層估價過高之問題提出異議，主張自己權利因其他權利人之權利價值估價過高而受影響，被告自應依公會複核結果予以更正互相找補，並無不利益變更禁止原則之適用；否則，只要權利變換計畫一經發布實施，無論估價多不合理、獨厚特定人，只要該特定人不提出異議或訴願，依被告所稱不利益變更禁止原則，其他權利人即須被迫接受，毫無救濟可言；果此，都市更新條例第32條第3 項即成具文，辦理都市更新之公平性將無存。

⒌被告雖稱都市更新條例第32條第1 項規定之異議程序僅限於對「自己權利價值、共同負擔項目及金額」提起，而不得對他人權利價值、共同負擔項目及金額等其他權利變換計畫內容爭執，故原告就此部分不能提起異議，應循訴願、行政訴訟途徑救濟云云，惟原告之請求業經被告審議核復否准，原告已提起訴願，現提起行政訴訟，即便依據被告主張，原告亦已踐行一般訴願、行政訴訟程序。況由鈞院核准參加人李憶梅參加本件訴訟之理由為：倘原告之權利價值發生變動，參加人之權益即有受損害之可能，則本件地下室估價如果過高，原告與其他權利人之權利價值亦將受侵害，從而，原告並非單純對他人權利價值有爭執，亦屬原告對自己權利價值有爭執，故原告主張自己權利價值因地下室之估價過高而受有侵害，自得提起訴訟救濟。

⒍環宇版報告就李啟陽所有446 號地下2 樓11個昇降梯停車位估定其更新前價格為26,561,290元，平均每個車位241萬餘元，如加回因屬海砂屋折減之20％，則每個車位高達300 萬元，與更新後同樓層地下室坡道平面停車位每個平均為255 萬元相較，顯然環宇版報告估價過高。公會複核結果亦指出昇降梯已經損壞，應酌予折減其價格，惟因張杏瑞委員誤引不利益變更禁止原則，致委員會不明究理草草通過而未予更正。又諮商意見雖記載該11個停車位估價應下修為22,000,000元，惟依公會版報告，地下2 層更新前價值僅15,251,982元，與諮商意見差異達36.23 ％；同為臺北市不動產估價師公會所作成之估價，且皆以環宇公司之估價條件為基礎，對於同一標的物之估價竟有如此大之差異，應就高估之價格差額予以修正調整，以免影響其他權利人權益，而不應僅以「維持都市更新之穩定性」為由，即對影響其他權利人權益至鉅之事項不予處理。

⒎環宇公司估價人員於95年8 月16日調解程序中自承：當初原訂勘估日期為92年6 月23日，但並未實際進入現場勘查，顯見其違背不動產估價技術規則第13條「應至現場勘查」之規定。實則於93年晶宮大廈拆除前夕，仍有大樓住戶未遷出，原告亦曾入內察看，宏大公司人原亦曾於92年10月21日進入勘查並拍照存證，顯見環宇公司人員並非不能進入勘查卻未進入，其所為之估價報告自不得採為本件權利變換計畫之基礎。另晶宮大廈1 樓原無海砂屋現象，一直可以正常使用，環宇公司卻因海砂屋因素扣減20％，反觀地下室因海砂屋影響，一直無法裝潢使用，環宇公司就地下2 樓停車位估價竟「不考慮海砂屋因素」而為評估，顯屬昧於事實而為錯誤估價，公會之諮商意見書亦同。

⒏被告於97年10月6 日上午召開專案會議當日，與會委員發言者，亦均認環宇公司對地下2 樓之估價不合理，於表決通過應減少其更新前權利價值後，卻因有人提出在場委員不足法定出席人數之問題，而經主席指示要市府之委員派代表前來參與表決，加以張杏端委員又提出所謂「不利益變更禁止原則」之疑慮，方導致部分委員代表不明究理，尤其是上開市府委員之代表，因係在表決人數不足下方臨時被請來投票，對討論之過程及相關資料均不了解，又如何能期待其做出正確之決定？因此再次表決時變成正反意見票數相同，之後經主席主動表示加入表決後，才以一票之差草草通過決議。有關以上開會過程，因被告所提出之會議記錄，均僅有簡略之決議結果，根本無法得知其開會過程及發言內容，故實有請鈞院命被告提出完整錄音或錄影光碟，以查明實情之必要。就此被告雖謂: 依政府資訊公開法第7 條第l 項第10款及第3 項之規定，被告應提供之政府資訊不包括錄音或錄影光碟云云。惟依政府資訊公開法第3 條規定：「本法所稱政府資訊，持政府機關於職權範間內作成或取得而存在於文書、圖畫、照片、磁碟、磁帶、光碟片、微縮片、積體電路晶片等媒介物及其他得以讀、看、聽或以技術、輔助方法理解之任何紀錄內之訊息。」同法第7 條第1 項第10款規定：「下列政府資訊，除依第18條規定限制公開或不予提供者外，應主動公開：

十、合議制機關之會議紀錄。」依前、後條文對照即知，被告應公開之政府資訊，並不止於書面之會議紀錄，自應包括錄音及錄影光碟。故原告請求命被告提出97年10月6日召開「臺北市都市更新及爭議處理審議會專業會議」之錄音或錄影光碟，實屬於法有據。

㈤被告提出之「技術性諮商意見書」僅有部分內容，且自行將其餘大部分內容封釘隱蔽，不讓原告閱覽，顯然其合法性及真實性均值懷疑，不足為據：

⒈參之該諮商意見書表面上雖係由臺北市不動產估價師公會出具，但因被告刻意隱蔽其大部分內容，致原告無法得知實際估價師為誰？是否有依法簽名？作成諮商意見書之過程是否合法？因此其真實性及憑信性實令人質疑。反觀公會複核之估價報告，即有王文明、黃國義、黃顯鈞3 位估價師具名，因其係受臺北市不動產估價師公會指定共同承辦複核估價，故依不動產估價師法第19條簽名負責。被告雖一再以涉及個人隱私、倘提供完整諮商意見書予原告，原告會依該內容攻訐其他所有權人，造成本案之混亂，亦違反不利益變更禁止原則等不成立之理由，不讓原告閱覽諮商意見書全文，惟被告在其他都市更新權利變換計畫案中，亦進行都市更新審議核復之技術性諮商，被告於該案中即提供諮商意見書全文予所有異議之住戶參閱，何以被告於本案則拒絕提供？此明顯違反行政程序法第6 條「行政行為，非有正當理由，不得為差別待遇」之規定，且違反同法第46條第l 項「當事人或利害關係人得向行政機關申請閱覽、抄寫、複印或攝影有關資料或卷宗」之規定。

⒉96年8 月3 日以臺北市不動產估價師公會名義出具之諮商費用報價函，卻蓋用中華民國不動產估價師公會全國聯合會之大印，及當時已非理事長之卓輝華之簽名章，實則當時之理事長應為陳玉霖，因此更令人質疑該諮商意見書到底係由何單位所出具？製作過程是否依不動產估價師法相關規定？蓋上開兩單位之地址不同、關防之保管人員亦不同，不可能因疏忽而蓋錯章。況當初實施者所繳納之費用36萬元，係針對晶宮大廈全棟重新估價之費用，嗣後諮商意見書既未針對全棟估價，何以仍得收費36萬元？參之臺北市不動產估價師公會第2 屆第3 次會員大會「大會手冊」之收支決算表所載，其96年度之專案計畫收入僅48,000元，即使依該公會處理都市更新爭議案件技術性諮商辦法第15條規定，每一諮商案件僅提撥20％作為該公會行政費用，然36萬元之20％亦應有72,000元，而非僅48,000元，故可見該公會於96年度並無該筆收入，既無該筆收入，該公會又如何選派會員組成專案小組進行技術性諮商？由此益見該技術性諮商意見書之真實性及合法性確值懷疑。

㈥本件都市更新案，因對同一標的物之估價差異率超過20％以上，依法應送請不動產估價師公會協調重行估價，而非僅是做技術性諮商，且應依估價結果重行核定各權利人之權利價值，並無不利益變更禁止原則之適用，本件唯有儘速將「晶宮大廈全棟」送請臺北市不動產估價價師公會或其他具公信力之估價機構重新複核估價，方能徹底解決紛爭：

⒈因環宇版將本都市更新案地下l 樓未登記樓梯，視為可正常使用之條件估價，且未考量地下2 樓停車場昇降梯已損壞之因素，於是就448 、450 號地下1 層及446 號地下2層部分，依環宇版之估價高達62,268,290元，同一標的物依宏大版之估價降為46,147,130元，而依公會複核結果則僅為38,594,158元。如以環宇版與公會複核結果相較，差異金額高達23,674,132元，差異率高達46.94 ％。且公會複核結果與環宇版報告採用完全相同之估價條件，依不動產估價師法第41條規定，倘差異率超過20％即應由公會協調其估定價格或重行估價，對於涉及不法之估價師甚至應移送懲戒，然而被告卻視而不見，不加處理，如此獨厚地下室所有人李鴻容、李啟陽，教人如何接受？

⒉本件估價爭議早於95年l 月9 日權利變換計畫核定發布實施前，原告即多次提出異議請求重新估價，被告卻遲遲不處理，因而造成明顯不公之現象。例如448 、450 號地下l 層及446 號地下2 層部分，依公會複核結果，其更新前價值僅為38,594,158元，依此計算其更新後價值應為83,460,000元；但依環宇版之估價核定發布實施權利變換計畫後，其更新前價值達62,268,290元，依此計算其更新後價值更達130,443,093 元，即使依都市更新條例第32條第3項規定，以現金補回高估之23,674,132元，其所享有更新後之價值仍達106,758,961 元，而非83,460,000元。亦即渠等雖獲得高估差額23,674,132元）約2 倍之利益，卻僅需補回高估差額l 倍之金額，之所以造成如此不公平之現象，難道不正是被告遲遲不送公會複核估價，即逕行發布實施權利變換計畫所造成之結果嗎？

⒊原告對於實施者採用環宇版之估價報告，作為計算權利變換價值之依據，本覺有諸多不公平、不合理之處，且早於93年4 月28日權利變換計畫公開展覽後，即於同年月30日將建議書及宏大版報告陳送臺北市都市更新處，主張因450 、450-1 號地面層及448 、450 號地下1 層、446 號地下2 層建物，兩公司之估價差異率高達26.6％及33.7％，正負差異率達60％，正負差異金額達3,000 萬元，故應送請專業機關重新鑑價。嗣臺北市都市更新處於93年5 月13日函覆：應依都市更新條例施行細則第10條之規定，由主管機關審酌是否送請專業機關作技術性諮商，但卻遲遲並未處理。之後原告於93年7 月18日再次提出陳情，該處於同年8 月19日再次回函仍謂：應依都市更新條例施行細則第10條之規定，送請專業機關作技術性諮商，而仍然遲遲未處理。被告先以宏大版與環宇版並非相同之委託人，繼之以都市更新權利變換之不動產估價與一般之估價並不相同，嗣後又以環宇公司之估價者不具估價師身份為由，主張不得依估價師法第41條規定，對不同估價師間就同一標的物估價產生20％以上差異時之救濟方法尋求補救。尤其，本件估價差異率高達46.94 ％已如前述，如何能違法通過不加處理？期間原告不下數十次對權利變換之估價提出異議，被告均以「將提供審議參考」虛應故事，始終未見環宇公司、實施者或臺北市都市更新處提出任何說明或有效作為，即逕行核定發布實施權利變換計畫。嗣後於調解、調處之過程中，亦未見排入議程進行實質討論，如此置之不理，令人不得不懷疑相關單位包庇環宇公司之不法行為，圖利地下樓層之所有人。倘若估價有如此大之差距，被告均可視而不見不加處理，則辦理權利變換之公平基礎已不存在，實施都市更新將失其意義，亦有違憲法保障人民財產權之意旨。

⒋依不動產估價師法第41條規定: 「不動產估價師間，對於同一標的物在同一期日價格之估計有20％以上之差異時，土地所有權人或利害關係人得請求土地所在之直轄市或縣、（市）不動產估價師公會，協調相關之不動產估價師決定其估定價格；必要時，得指定其他不動產估價師重行估價後再行協調。」同法施行細則第20條規定：「本法第41條第1 項所定20％以上之差異，指最高價格與最低價格之差，除以各價格平均值達20％以上。」臺北市都市更新處於94年3 月31日函中，亦為與上述規定相同之表示。本件都市更新案中，環宇版估價既與宏大版、公會複核結果甚至公會諮商意見書，有前述遠大於20％之差異，即應依上述規定重行估價。令人無法理解的是，被告也曾表示認同依法應委託估價師公會對全棟重行估價，何以卻又一再迴避？倘被告認為原告請求對全棟大樓重行估價不可行，則應請提出其他具體可行之解決方案，而非只是提出一份既無法律效力，又不能解決問題之諮商意見書，坐視估價爭議繼續存在。被告草草以「維持原核定之計畫內容」作成處分，絲毫未就上開估價差異問題進行處理，也沒有說明理由，如此是非不分、爭議不斷，顯然於法有違，也造成鄰居間之爭議，實非辦理都市更新之原意。

⒌若謂環宇版估價報告係由迄今均不具不動產估價師資格之人所作成，即使估價內容有違失，亦不能依不動產估價師法第41條規定由公會複核，因此也無從負法律責任，則試問：對於該不正確之估價結果應如何申請救濟？如何補救？難道要任其造成損害？另臺北不動產估價師公會提供予主管機關參考之技術性諮商意見書，並非正式之估價報告，且明顯逾越其專業領域，倘其內容有達失，又無須依不動產估價師法負法律責任，則本件都市更新案高達18億元之資產，豈非均要依據無須負責之人所做成之2 份文件，作為權利價值分配計算之基礎？如此對全體所有權人之權益焉有保障？由此更可見應針對全棟大樓，委請不動產估價師公會進行正式複核估價之必要性。

⒍被告之前亦曾質疑原告未就全棟進行複核估價，但待原告依被告之指示，向臺北市不動產估價師公會申請對全棟進行複核估價，並繳交全棟之估價費用30萬元後，被告卻又一再進行干預阻撓，甚至要求公會不得對全棟估價，主張只有實施者及主管機關才有資格委託作全棟估價，致使公會因此未能對全棟估價。尤其，公會原承諾將於原告繳費委託後20個工作天內完成作業，但自原告94年8 月29日繳費委託後，公會人員卻告知因受到被告之關切壓力，只能先做一部分之複核估價，且其完成作業交付估價報告之時間，竟已是94年12月14日，此距原告繳費委託已經過107天，而非原先約定之20個工作天，此對原告之權益影響甚鉅，致使原告無法於權利變換計畫發布實施前之審議會中，提出估價報告主張環宇公司之估價有重大瑕疵，於是主管機關便在94年10月5 日、10月12日第60次審議會之會議記錄中記載：「林瑞山君委託台北市不動產估價師公會辦理鑑價報告複核，惟自迄今尚未完成，故無法作為參考」云云。嗣經原告向民意代表提出陳情，臺北市議員林晉章、李仁人於96年l 月15日召開協調會，會議結論為：「都市發展局（都更處）同意調處時，依陳情人（即原告）委託不動產估價師公會依原委託合約做全棟估價，以利作為將來調處時參考依據。」但嗣後被告又以環宇公司並非臺北市不動產估價師公會之會員為由，認為沒有不動產估價師法第41條之適用，故當本件實施者都市更新會召開會員大會，決議通過支付鑑定費用36萬元做全棟估價，並將該費用繳交予臺北市都市更新處後，被告卻又食言而肥，未請不動產估價師公會做全棟估價，而僅就其中一、二戶做成所謂「諮商意見書」，誠不知被告為何一再出爾反爾，迴避早已同意之由公會進行全棟估價？由此致紛爭愈演愈烈？被告如此前後矛盾之作為，更與行政程序法第8 條「行政行為，應以誠實信用之方法為之，並應係護人民正當合理之信賴」之規定相違背。誠如被告一再宣示，估價爭議應依不動產估價師法及不動產估價技術規則之規定處理，本案之爭議既純為權利價值之估價爭議，無論被告如何迴避，關此估價爭議仍應依不動產估價師法第41條等相關規定解決。故為徹底解決本件紛爭，自應儘速將本件「晶宮大廈全棟」送請臺北市不動產估價師公會或其他具公信力之估價機構，重新進行複核估價等情。並聲明求為判決撤銷訴願決定及原處分。被告並應作成以下之行政處分：

⑴原告有專用權之法定停車位P2、P3應以328 萬元之價格計入更新前權利價值分配，或由實施者給予原告328 萬元現金補償；⑵原告所有座落於臺北市○○路○段450 、451 號地面層建築物權利價值，應以2 戶可合併使用之價格，依據環宇版報告之估價標準每坪50萬元，再還原因海砂屋因素扣減之20％，回復為每坪62.5萬元，重定其更新前權利價值；⑶本件都市更新案中，訴外人李鴻容所有坐落於臺北市○○路○段448 、450 號地下1 層建築物權利價值應減少為23,342,176元；⑷訴外人李啟陽所有坐落於臺北市○○路○段446 號地下2 層11個停車位之權利價值應減少為15,251,982元。

四、參加人李憶梅陳述略謂：

㈠本件都市更新案係原住戶（無新加入者）依921 震災重建暫行條例，按原位次之權利價值比例出資自組更新會，卻由少數人把持，形同剝奪他人財產：參加人之被繼承人鄭葆珠為本件都市更新案之原土地、建築物所有權人，原有土地權利範圍為511/10000 ，持分面積為46.96 平方公尺（14.21 坪），建築物為448 號1 樓，主建物面積為87.10 平方公尺，附屬建物面積為24.24 平方公尺，合計116.86平方公尺（35.34 坪），有權利變換計畫第75頁之晶宮大廈更新前權利價值一覽表可明。

㈡本件都市更新案權利變換計畫估價違法、不當，錯誤估價原告及參加人於更新前之權利價值，影響對於更新後之土地建物之分配，故應全部撤銷始足合法：

⒈按都市更新條例第31條規定：「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。」都市更新權利變換實施辦法第10條規定：「更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前之權利價值比例計算之。」準此，各土地所有權人分配更新後之土地及建築物，係以「更新前之權利價值比例計算之」，倘若權利變換計畫對於各土地所有權人「更新前之權利價值」，有估價或評定違法不當，或嗣後因調高或下修其金額而有所變更者，則其更新前、後之土地及建築物之「總權利價值」、「更新前之權利價值比例」等，即均有變動，從而，各土地所有權人之更新後「應分配之權利價值」亦會隨之發生降低或升高之變動。換言之，權利變換計畫關於土地所有權人更新前之權利價值估價或評定，因違法不當所為之變動，對於其他土地所有權人之「更新前之權利價值」及「更新後應分配之權利價值」及其「比例」，均會發生變動之影響，而足生影響於其他原土地所有權人之權益。

⒉原告主張本件權利變換計畫有諸多違法，且對於原448 號、450 號地下1 樓，及446 號地下2 樓每坪175,000 元之估價過高，應予調低，始足以保障其他受低估權利價值之原所有權人。茲因參加人之被繼承人鄭葆珠原所有448 號店面（原即1 戶，卻遭逕分為448 、448-1 號2 戶，而以前後棟為不同之估價），更新前之權利價值遭嚴重低估，業已向鈞院提起訴訟（案號：100 年度訴字第356 號），因此原告關於該權利變換計畫案違法之主張，與參加人主張相同及有關係，且依都市更新條例第31條第1 項規定，其訴訟結果亦會影響參加人救濟結果。

㈢本件無不利益變更禁止原則之適用：

⒈被告審議核復時，雖臺北市不動產估價師公會之技術性諮商意見亦認為448號、450號地下1樓，及446號地下2 樓每坪175,000 元之估價過高而應予調低，惟因有審議委員認為倘採前開下修之諮商意見，將與「不利益變更禁止原則」相違，因此維持原核定計劃之內容。惟，揆諸上開都市更新條例第31條第1 項及都市更新權利變換實施辦法第10條規定，「更新後之土地及建築物之「總權利價值」乃扣除共同負擔後依「更新前之權利價值」及「更新後應分配之權利價值」及其「比例」分配，故「更新前之權利價值」估價錯誤即影響全部計算，亦即更新前之權利價值確實因錯誤估價而發生調整變動，進而生影響於其他原土地所有權人之權益，則對於受價值高估之原權利人即無所謂之不利益變更禁止原則之適用，倘非如此解釋，則一旦經實施者提出權利變換計畫而經主管機關核定公告，則於嗣後即使發現價值高估之錯誤，亦不得修正變更，則其他土地所有權人得依都市更新條例第32條第1 項提出異議、主管機關進行審議核復之規定，均不啻為具文、形式而不足解決爭議。因此，該審議委員之意見顯然誤解法律，而被告依此見解而維持原核定之行政處分亦直接影響參加人之權益，應予撤銷。

⒉況該權利變換計畫若自始違法不當，被告既負責審議，本應予糾正，令實施者修正後再提出合法允當之權利變換計畫，始足以保障其他原土地所有權人之權益，並使被告之行政行為合法允當，故被告應為之審議及糾正並無訴願法第81條第1 項但書所謂「不利益變更禁止原則」之適用。

㈣參加人所提出本件異議均為都市更新條例第32條第1 項之「權利價值」之異議。被告稱依都市更新條例第32條第1 項規定，土地所有權人僅得對「其權利價值」，亦即關於自己之權利價值異議，對於他人之權利價值則不得提異議，參加人主張之應分配土地建物等事項，均非屬於原告之權利價值，故不屬於本件訴訟標的範圍云云；惟：

⒈按都市更新條例第31條第1 項規定「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換之權利價值比例分配予原土地所有權人，但其不願參與分配或應分配之土地及建築未達最小分配面積單元無法分配者，得以現金補償之」，準此，「權利價值」既係以「權利變換」前之「各宗土地」所變換，其變換後所應分配之「土地」及「建築」或「應繳納差額」或「應發給差額價金」等項目，亦均為權利變換所取得之「權利價值」。職是，參加人對於獲配之分配單元及權利價值遭違法估價等事項提出之異議，均屬「權利價值」之異議，被告所辯洵無可採。

⒉本件都市更新案權利變換計畫關於參加人更新前之權利價值既有應調高之情形，則有關參加人權利變換後之權利價值比例亦不同，所應分配予參加人之其餘土地及建築物亦會變動，故本件都市更新案權利變換計畫應予變動。是以，被告主張該權利變換計畫無違法不當，或謂其對於原土地所有權人之更新前之權利價值有評價之「判斷餘地」，而不予修正，即對於參加人及原告之權益有嚴重影響，均屬於權利價值之範圍。

㈤被告有判斷濫用之違法。被告援引最高行政法院98年度判字第290 號判決略謂，都市更新權利變換計畫實施辦法第6 條之「評定」乙語，屬不確定法律概念中之規範概念，學理上均認為不確定法律概念除行政機關之判斷有恣意濫用及其他違法情事，行政法院得例外加以審查外，其餘應承認行政機關就此等事項之決定，有判斷餘地等語，而其對於本件都市更新案權利價值應屬判斷餘地，其並已秉專責及專業，兼顧參加人權益及公益云云。惟：

⒈前前大法官吳庚曾明確指出，行政機關之判斷濫用，即其在行使判斷餘地權限之際，並未充分斟酌相關之事項或以無關之因素作為考量，或者判斷係基於不正確之事實關係等情形者，則屬司法得以審查之範圍。

⒉觀以本件權利變換計畫確實違法，且為被告所知悉，被告應予監督糾正而未予糾正：

⑴本件權利變換計畫未依被告86年8 月25日頒布之「臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法」，被告縱容、未令實施者或環宇公司檢附得以減少448號1樓及450號1樓建物更新前權利價值20％之海砂屋報告。此使參加人及原告從來不知情原所有建物遭以有海砂屋情形而下修其更新前權利價值，迄至參加地下室所有權人提起行政訴訟，於其閱卷中始發現該海砂屋報告，其隱晦資料，嚴重損害參加人及原告更新前權利價值。本件係87年11月申請海砂屋鑑定，88年經鑑定後，如係海砂屋，被告為維護公共安全，即應通知當事人修繕或拆除，惟該448 號仍繼續營業使用中，若是海砂屋，為維護公共安全豈會不通知。

⑵被告明知晶宮大廈有海砂屋情形者為地下1 樓及7 樓、8 樓，自不得對無海砂屋情形之448 號1 樓及450 號1樓予以扣減，此由實施者委託規劃本件都市更新案之之逢達公司總經理黃明達於家園重生乙文中指出，被告早就判定為晶宮大廈為「可修繕」列管中，故被告任實施者未附任何海砂屋之證據即擅自扣減參加人及原告建物於更新前價值達20％，而地下室反而未減少其價值，即係明顯以不實事實行使判斷餘地權限，舉輕明重，被告嚴重違法，當應受司法審查。

⑶被告不斟酌原告提出就地下樓層之估價，環宇公司與估價師公會所作複核估價有46.94 ％之差異率，及同為不動產估價師公會所具名之公會複核與公會之諮商意見書亦有30％之差異率等情形，卻拒絕查明此重大爭議致衍生諸多爭議，違法、延宕且迄今懸而未決，嚴重違反不動產估價師法第41條規定。

⑷被告縱容實施者及環宇公司不依竣工平面圖，將446-1及446-2 中間、448 左邊之天井（與參加人448 號各使用一半），視為在448 號1 樓中間，致影響448 號1 樓價值；對於地下室1 樓以不實估價條件，損害參加人權益。再如就450 號地下室1 樓，將從未粉刷使用之違章樓梯視為商業用途使用，且無海砂屋下修扣減20％價值，而高估該450 號地下室1 樓更新前權利價值。

⑸違反最有效使用原則，將原1 戶使用多年之448 號1 樓，反以前後2 戶，分別估價其價值。

⑹被告為主管機關，應依法行政，公正公平嚴謹行政，尤其攸關人民之生命財產，實不容輕乎、縱容參加人之財產輕易被剝奪。而參加人向被告申請付印環宇公司之估價報告時，被告竟僅交付「估價報告摘要」，並告知其並無完整之環宇公司之估價報告等語，迄參加人提起訴願，被告仍稱「非屬本處受理都市更新案審議之法定應備文件」等語；另外被告於本件訴願所提出之所謂估價報告全文，實際上為「估價報告摘要」，證明其所告知參加人之前果然真實。核以被告負有審核權利變換計畫之職責，其既無完整之環宇公司之估價報告，又無工程合約及有關海砂屋之鑑定報告，如何審核權利變換計畫？證明被告根本無從而未審核權利變換計畫，並漠視其所存在之諸多違法不當，導致如此嚴重不合法不合理情況。因此，本件權利變換計畫應全部撤銷，並應由實施者修正合法後再提出正確合法之權利變換計畫，而由被告再核定實施，始為合法。

⒊綜上，被告對於權利價值之評定，已明顯濫用，自屬判斷濫用之違法，而為鈞院得審查範圍，原處分應予撤銷。

㈥被告採用非臺北市不動產估價師公會作成之技術性諮商意見書，應屬違法無效：

⒈被告就原告、參加人之異議，於96年經手36萬元委託臺北市不動產估價師公會作成技術性諮商意見書，其既無估價師簽名，不具法定程式，應屬無效。

⒉該諮商意見書根本非臺北市不動產估價師公會所作成，此由該公會向被告報請鑑價費用36萬元之96年8 月3 日(96)台北估價師字第83號函之報價單竟蓋用非屬同一機構之「中華民國不動產估價師公會全國聯合會」印鑑，其上所載理事長姓名並非其理事長「卓輝華」，而為「陳玉霖」，證明該諮商意見書不實，非臺北市不動產估價師公會所作成，已無公正客觀性。被告於97年10月6 日審議核復採用，自均不具效力，故本件權利變換計畫自始即重大違法不當，應予撤銷而全部重新估價。

⒊臺北市不動產估價師公會雖直至於3 年後才以99年4 月7日(99)台北估價師字第44號函致被告，解釋乃「用印誤繕」，稱「本會於96年8 月3 日(96)台北估價師字第83號函，…，因本會與中華民國不動產估價師公會全國聯合會共用辦公室，會務人員於處理用印時造成疏失」。然該公會竟有其他公會之大小章，已非比尋常，嗣後再稱蓋錯章，更匪夷所思，益證其毫無公信。

⒋且依臺北市不動產估價師公會96年收支決算表及其受理都市更新爭議案件技術性諮商辦法，更證明該公會未收取該委託費，自無辦理及提供該諮商意見書：

⑴由臺北市不動產估價師公會第2 屆第3 次會員大會大會手冊第1 頁臺北市不動產估價師公會收支決算表：專案計畫收入只有48,000元，可證明前開委由被告轉交該公會之估價費用36萬元並未入該公會帳戶：依該公會受理都市更新爭議案件技術性諮商辦法第15條規定：「每一受理諮商案件之諮商服務費中，應提撥20％作為本會行政費用」，以本件之估價費用36萬元，依照規定須提撥20％為專案計畫收入，計72,000元。但查閱該公會全年之專案計畫收入只有48,000元，顯然該估價費用36萬元並未入該公會帳。經再查閱97年臺北市公會會員大會手冊，有關96年度資產負債表之財務報表，並無該筆36萬元之委託費用收入，亦未有提撥，甚至亦無此等文號紀錄。

⑵依臺北市不動產估價師公會並無該筆36萬元之委託費用收入，因此亦無此案輪派之相關紀錄：倘該公會或其理事長，未經輪派即直接將案件交由非公會之其他第三人，顯已違反該公會之輪派辦法，難脫其違法。

⑶基上，該諮商意見書之報價單既然有蓋用其他機構關防、理事長印之匪夷所思情形，足證該諮商意見書並非臺北市不動產估價師公會作成，而其他未使估價師簽名等等情形，則均不符合估價師估價時應遵依之不動產估價師法、不動產估價技術規則之規定，係違法之諮商意見書，被告竟於97年10月6 日審議核復採用其作為審查原告、參加人及其他異議人之財產估價之依據，自屬違法不實，應屬無效。

㈦被告未依法行政、違反平等原則：

⒈臺北市不動產估價師公會出具之其他都市更新案諮商意見書，將參與該都市更新案之所有異議人所提出異議之各別諮商意見書，全部均詳述在同一諮商意見書中，絲毫未見被告執以有洩露其他異議人私人秘密、損害其權益之言，而被告對於本件都市更新卻一再以前開理由拒絕交付全部諮商意見書、環宇版報告等等重要資料予參加人，被告未依法行政及違反平等原則甚明，並已嚴重影響、損及參加人權益。

⒉參加人請求依本件逾9 成原所有權人分配原位次建物之意願，分配參加人於448 號1 樓建物，並依被告已有例案之「臺北市○○區○○段○ ○段679 、679-1 、680 地號（原勝利大廈基地）更新單元都市更新權利變換計畫」「實施者依據多數住戶以原樓層原位次分回之共識…故本分配模式實為合乎法理尊重需求之結果」之方式辦理，被告均予以否決，令實施者違反參加人原樓層原位次分配意願，及多數住戶均同意原位次分配之共識，違反平等原則甚明。且本件都市更新案係因921 震災比照都更事更新條例重建，既為重建，當然在原位次。又在90％贊成原位次分配下，僅因1 戶反對原位次分配，即否定都市更新採多數決定原則，而參加人係贊成原位次分配而參與更新重建戶之一，被告未善盡監督糾正之責，先由亦為原住戶之建築師陳信璋將448 號1 樓原為長方矩形之店面，使本件都市更新案都更會理事蔡坤慶、市府聯絡人郭碧英擴張其原店面寬至參加人448 號店面面寬即前段坪數，致參加人448 號劃成坪數不足缺角之L 形，滋生不合理爭議，又毫不理會鄭葆珠強力反對，被告卻均稱以大局為重，將於嗣後審慎審議仍容許通過。鄭葆珠一再爭議448 號1 樓原位次坪數被侵佔，並未簽署任何同意書同意其他位次，其安排徒具形式而無抽籤之實之抽籤，將剩餘之面向後巷最小坪數之10樓C 單元，強迫鄭葆珠接受，無異實質圖利理事蔡坤慶446-1 與郭碧英（市府聯絡人）446-2 號，及理事會顧問許月鳳，剝奪鄭葆珠所有448 號1 樓店面面積及權益。實施者雖稱以1 千萬補差額，卻係強迫低價收購。實施者罔置、犧牲少數人權益，更無視其違法及違憲，被告准予核定違法權利變換計畫，自屬違法。相同情況，原告450 號1 樓其原位次亦被設計成二個畸形而險遭奪佔，幸其尋得幫助始幸免於難，此見99年3 月4 日公聽會中理事張英俊發言「…我也有幫忙要其他人不要抽籤林瑞山的一樓」等語可明。

⒊參以臺北市不動產估價師公會對另件都市更新案出具之諮商意見書，該件都更案位在松山路上，其環境並未優越於本件，惟其1 樓店面所有權人以其建坪單價僅評估每坪42萬元整為低估，提出異議，同樣經臺北市不動產估價師諮商意見，其建坪單價由被告審議420,000 元，提高至658,000 至684,000 元間，其差異甚大。倘未經異議，原所有權人乃任由實施者、被告假以專業估價領域之名，損害其財產權。該案經查其估價報告書製作者，係為臺北市都市更新審議委員會委員，既然其對於臺北市○○區○○○路捷運永春站旁店面每坪42萬之估價，亦能通過審議，而於嗣後審議才又修正提高甚多，則該審議委員會之公信力、專業性當不足昭公信。則參加人位於○○路之原448 號1樓店面，遭實施者不實將天井移至448 號1 樓中間，分為前後2 棟，原估價亦為每坪42.5萬元（實則分為前棟500,000 元，後棟346,300 元），確屬低估，可見被告審查都市更新權利變換計畫審查之輕率、疏忽，亦同樣輕率審查參加人權益，違法甚明。

⒋基上，被告雖稱「關於權利變換計畫權利價值等事項之評定、係屬被告經由臺北市都市更新及爭議處理審議會此一專業性之合議制機關所為高度屬人性，專業性之判斷，應享有判斷之餘地，原則上應予以尊重」，但實則以恣意濫權剝奪受害者之權益、圖利特定人士，不足昭公信力。

㈧被告對於參加人權益遭嚴重侵害，於參加人主張之權益未獲得改善前不得拆屋時、曾允諾必定會審慎審核處理，卻於拆屋後均不處理，且於審查會議時稱「不屬於審查範圍」而拒絕審查，並且罔顧參加人之權益，如對於應公開之資訊幾經訴願亦未交付，違反誠信、公平原則：

⒈本件都市更新於92年規劃時即將鄭葆珠原448 號1 樓方正格局店面擅自變更設計縮減面積為減少前面寬缺角之L 型（折線），且坪數不足（約少9 坪）之畸零平面圖。縱依環宇公司之估價計算標準，該折線設計將使1 樓店面價值至少低估1 千萬元以上，建築師罔置參加人及450 號反對，執意執行而滋生爭議。又反將隔鄰之主建物面積，即本案都更會理事蔡坤慶店甲446 號1 樓，其原為陽台面積改變成主建物，而由「36.43 ㎡增加為43.40 ㎡」、446 號2 樓由43.10 ㎡增加為52.61 ㎡共計增加16.48 ㎡（約13.52 坪），店乙446-1 號則由「25.87 ㎡增加為36.80 ㎡」，446-2 號則由「27.02 ㎡增加為31.36 ㎡」共計增加15.27 ㎡（約9.59坪），見權利變換書第56頁，及93年7月30日幹事會議李鴻容發言，而該此變更設計，已使其更新單元之店甲、店乙之店面面寬吞食參加人448 號1 樓店面面寬，不合公平正義，理事會實難脫自肥之嫌。基是，更新單元之店甲、店乙之店面面寬佔用參加人448 號1 樓店面面寬之部分，自應還原予448 號，保障原告權益。

⒉縱退萬步言，本案之抽籤辦法及程序，不經大會詳細討論，僅經幾個理事作決定後立即於抽籤當天宣佈進行抽籤，亦為違法。參加人既同為448 號1 樓之申請人，即同一位置有二人以上申請分配之情形，其究竟有無將參加人參與抽籤？或逕行安排參加人並未申請選配之10樓C 予參加人？

㈨關於本件權利變換計畫剝奪參加人之土地方面：

⒈關於應分配予原土地所有權人之更新後建物及土地，依環宇公司估價報告摘要之土地建物聯合貢獻原則，確實為土地84％，建物16％。依95年1 月都市更新權利變換計畫第50、51、75頁，環宇公司估價之聯合貢獻原則計算價值比，土地為84％，建物為16％，見其估價報告摘要可明，因此參加人被少計之10.11 坪應計入更新前之土地權利價值，而土地、建物之權利價值，依臺北市不動產估價師公會諮商意見書，亦有列出其公式為：

⑴土地權利價值：各區分所有建物之土地權利價值＝各區分所有建物房地總價×土地價值比率。

⑵建物權利價值：各區分所有建物之建物權利價值＝各區分所有建物房地總價×建物價值比率。因此參加人被少計之10.11 坪應計入更新前之「土地權利價值」。

⒉依都市更新權利變換實施辦法第6 條：「『權利變換前各宗土地』及更新後建築及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者代表委託三家以上鑑價機構查估後評定之。」規定，實施者應以「變換前之各宗土地」為權利變換之鑑價標的，但實施者代表無視該規定，委由皆為本案住戶之一之建商之規劃團隊黃明達（見今週刊其表示係內政部營建署「都更條例修正草案」審查委員）逕自認為鄭葆珠原有地權利範圍為511/10000 之持分過高不合理，請求內政部作成附和之函釋，而內政部在其函釋中並無指出依據何法律，竟作成與實施者相呼應之函釋，並令實施者代表得以地價稅補償該等土地持分之方式，剝奪原土地所有權人之合法持分。實施者代表即在此無法律依據之函釋下，逕行將鄭葆珠原有364/10000 即33.35 平方公尺解釋為超過部分，不予鑑價，僅以該區區不相當之地價稅382,692 元現金補償，此由實施者規劃團隊黃明達受今周刊專訪：「接下來最麻煩的是住戶權利分配、資金籌措。由於大家的建坪面積一樣，但土地持分不同，而都更的權利變換又是以土地持分為根據…黃明達請求內政部營建署發出解釋令，而原本以地坪計算的估價依據，改以建坪計算」等語，可資證明實施者代表確實知悉都市更新權利變換實施辦法第6 條規定，卻不依該規定辦理權利變換，已經違法，被告自始即應糾正。

⒊內政部無法律依據作成94年5 月12日內授營都字第0940083192號函，檢送94年4 月13日及25日都市更新事業計畫、權利變換計畫法規適用執行疑義事宜之會議結論：「七、結論：㈠…⒊有關區分所有建築物更新前土地權利價值鑑價…惟土地持分不相當且超過合理持分比例部份，實施者宜就各持有期間所增繳地價稅予以現金補償…」，無法律依據，純為迎合實施者代表共同剝奪參加人原有土地持分，本件權利變換計畫自屬違法，應予撤銷，而由實施者代表將參加人原持有511/10000 土地全部依權利變換方式所採之聯合貢獻估價原則估價，土地佔84％而全部估價計算其更新前權利價值。

⒋依中國地政研究所所長林英彥教授所著「不動產估價」「臺灣之路線價估價方法」之「深度指數」，及本件竣工圖所載基地長度，參加人原所有448 號建地深度為約20公尺餘，建物深度則約為15公尺。則其深度指數為價值較高之「92」，較446 號建地深度僅為7.5 公尺左右，且其內部尚包含通往2 樓樓梯2 坪左右，其深度指數僅「84」。即參加人448 號之價格應較446 號已評定每坪50萬元高「8％」(92-84) ×％＝8 ％），而至少有每坪54萬元（500,000 ×108 ％）。

⒌則依本件權利變換計畫依照聯合貢獻原則之計算公式，參加人被以海砂屋扣減20％之少計更新前權利價值如下：

⑴更新前之「權利價值總值」應變更為540,000元/坪×35.34坪＝19,083,600元

⑵更新前參加人之「土地權利價值」應變更為19,083,600元×84 %＝16,030,224元

⑶因全部土地持分面積少算10.11 坪，故原列之土地權利價值總值僅計算4.0846坪。

⑷原列「土地權利價值」應加計少算之10.11坪16,030,224元÷4.0846＝3,924,551.73×10.11坪＝39,677,218元

⑸原列更新前「土地權利價值」之「合計」應變更為：39,677,218元＋521,392,822元（本案土地貢獻總值）＝561,070,040元

⑹原列「更新前（土地）權利價值比例」少計算7.0718％39,677,218元÷561,070,040元×％＝7.0718％

⑺原列「應分配權利價值比例」應為：被少計算之土地權利價值金額為1,804,536,507 元（更新前應分配權利價值總額）×7.0718％＝127,613,212.70元，加上更新前「權利價值總值」應變更為540,000元/ 坪×35.34 坪＝19,083,600元，即127,613,212.70元＋19,083,600元＝146,696,812.7 元原列更新前建物價值（19,083,600元×16％＝3,053,376元）－2,403,120 元＝650,256 元—少計之部分650,256 元＋總數99,222,506＝99,872,762元650,256元÷99,872,762元×％＝0.651 ％─建物少計之比例⑻原列「應分配權利價值比例」應改為（聯合貢獻比率）（7.0718％＋0.651％）＋2.4220％＝10.1448％

⑼原列「預估應領價金」應為183,066,619.56元：1,804,536,507×10.1448％＝183,066,619.56元，少計183,066,619.56元－40,521,054元＝142,545,565.56元，參加人因拒絕被安排剩餘之後巷最小坪數之10樓C（價值為23,756,405元），因此未被分配183,066,619.56元之建築物。

⒍應復原非海砂屋已被扣減20％之少計更新前權利價值，每坪應為67.5萬元：以每坪54萬元為其還原20％之計算基礎（540,000＝（1-20％）X，則X＝675,000元/每坪）。

⑴更新前之「權利價值總值」應變更為675,000元/坪×35.34坪＝23,854,500元

⑵更新前之「土地權利價值」應變更為23,854,500元×84％＝20,037,780元

⑶因全部土地持分面積少算10.11 坪，故原列之土地權利價值總值僅計算4.0846坪。

⑷原列「土地權利價值」應加計少算之10.11坪（20,037,780元÷4.0846＝4,905,689.66元）×10.11坪＝49,596,522.50元

⑸原列「土地權利價值」之「合計」應變更為：49,596,522.50 元＋521,392,822 元（本案土地貢獻總值）＝570,989,344.50 元

⑹原列「更新前(土地) 權利價值比例」少計算8.6861％49,596,522.50元÷570,989,344.50元×％＝8.686％⑺原列「應分配權利價值比例」應為：被少計算之土地權利價值金額為1,804,536,507元（更新前應分配權利價值總額）×8.6861％＝156,743,845.53元加上更新前之「權利價值總值」應變更為675,000元/ 坪×35.34 坪＝23,854,500元，亦即156,743,845.53元＋23,854,500元＝180,598,345.55元建築物計少計之部分：3,816,720元（23,854,500元×16％＝3,816,720 元）－2,403,120 元（原列更新前建物價值）＝1413,600元1,413,600 元＋總數99,222,506＝100,636,106 元1,413,600 元÷99,872,762元×％＝0.0141 5＝1.415 ％─建物少計之比例。

⑻原列「應分配權利價值比例」（即聯合貢獻比率）應改為土地及建築物計少計（8.6861％＋1.415 ％）＋2.4220％（原貢獻比率）＝12.523％

⑼原列「預估應領價金」應為183,138,801.02元：1,804,536,507×12.523％＝225,982,106.77元225,982,106.77元－40,521,054元＝185,461,052.77元參加人因拒絕被安排剩餘之後巷最小坪數之10樓C （價值為23,756,405元），因此未被分配225,982,106.77元之建築物。

⒎關於參加人原所有土地持分，遭以內政部94年5 月12日內授營都字第0940083192號函暨所附會議結論之函釋，違法剝奪未予計算其更新前權利價值之違法估價：內政部94年5 月12日內授營都字第0940083192號函暨所附會議結論，有關所謂參加人土地持分不相當且超過合理持分比例部分，實施者宜就各持有期間所增繳地價稅予以現金補償，及關於違章建物應予補償之函釋，既無法律及法理依據，亦違反憲法第15條及都市更新條例第41條規定及其釋義，應為無效：

⑴參加人之母鄭葆珠持有之土地，係合法取得依法登記而為憲法第15條明文保障之私有財產，行政機關既非司法機關，即無權認定該土地持分不相當而剝奪該受憲法保障之合法財產。

⑵依都市更新條例第41條明定：「權利變換範圍內占有他人土地之舊有違章建築戶處理事宜，由實施者提出處理方案，納入權利變換計畫內一併報核；其有異議時，準用第32條規定」、內政部營建署營建雜誌社出版之都市更新條例釋義對於第41條（違章建築之處理）：「舊違章建築戶無權占用他人土地，當然無權主張更新後之土地及建築物之分配，惟以占用及居住為既成事實，應面對處理，避免阻礙更新進度，故宜納入權利變換計畫，或補助或安置，計入更新成本，此為本條例就社會層面特殊考量而為規定。」則內政部該函釋對於參加人合法財產不予分配，明顯違背都市更新條例之意旨及其釋義甚明，實施者予以採用亦屬違法。則參加人原合法持有土地，係屬於憲法保障之「合法財產」，當然更應予以保障。

⑶黃明達於97年6月30日第601期之「今周刊」專訪：

①「黃明達學的是法律，在31歲、1983年從警政署的情治單位退休，轉入房屋仲介，同時做房屋買斷再裝潢轉售的投資」「1995年他看中了國父紀念館對面屋齡9 年的晶宮大廈，想要買下來作為退休後的住所」，嗣因晶宮大廈為海砂屋，「他認為一定要透過列為危樓再拆除改建，於是自己當起發起人，成立管委會，找來專家鑑定房屋」「黃明達…精通法律條文…為處理日後龐雜的都市更新業務打下深厚基礎，還主動協助政府修訂都更法令。」「2004年，黃明達嗅到都市更新的時代已經到來，便成立『逢達不動產開發顧問公司』。此時的他，儼然成為『都更通』，舉凡估價、獎勵容積率、法令釐清、合建條件、建築規畫、室內設計等，他可說無所不通。」「擔任營建署『都更條例修正草案的審查委員』，同時協助修訂都更相關法令。」「很多朋友都勸黃明達出書，內政部營建署都市更新組一位彭科長（彭學禮），還常常開玩笑地說：『黃先生，如果你死掉了我們怎麼辦？』」

②另外，依該專訪報導，黃明達關於晶宮大廈都市更新之推動初始並不順利：「但麻煩的是有五家釘子戶，遲遲不肯簽同意書，最難搞的是擁有兩層地下室產權的李先生，產權市值約2 千萬元，大家要集資1 億元跟他買，他卻開價1 億8 千萬元。」「接下來最麻煩的是住戶權利分配、資金籌措。由於大家的建坪面積一樣，但土地持分不同，而都更的權利變換又是以土地持分為根據…黃明達請求內政部營建署發出解釋令，而原本以地坪計算的估價依據，改以建坪計算」。

③基上專訪，足知黃明達既擔任內政部營建署都市更新條例修正草案的審查委員，同時協助修訂都事更新相關法令，其與內政部營建署都市更新組相當熟悉，乃不可否認之事實。內政部營建署委請精通都市更新之黃明達「擔任營建署『都更條例修正草案』的審查委員，同時協助修訂都更相關法令」，使法制臻於齊備，固為法所許。惟內政部營建署執行都市更新相關業務或擬定修法草案，仍須基於其公正客觀及專業知識之立場，而不得有因個案而為特殊處理。黃明達既於上開專訪：「接下來最麻煩的是住戶權利分配、資金籌措。由於大家的建坪面積一樣，但土地持分不同，而都更的權利變換又是以土地持分為根據…黃明達請求內政部營建署發出解釋令，而原本以地坪計算的估價依據，改以建坪計算」，所指之例即為參加人之部分。對照黃明達所表示、內政部函釋及「內政部營建署都市更新組一位彭科長，還常常開玩笑地說：『黃先生，如果你死掉了我們怎麼辦？』」三者，內政部連續作成2 個無法律、法理依據函釋，又不合於不動產估價師法，已然違法，而其不利於參加人，獨獨有利於規劃團隊及實施者之權利變換計畫，顯然亦係未秉於客觀超然公正立場，故該違法函釋已不足採用。

④依前開黃明達於今周刊之專訪，內政部94年5 月12日內授營都字第0940083192號函暨所附會議結論，不但直接違反都市更新條例第41條規定，且違法認定違章建物不得納入本件都市更新案，更違法認定參加人土地持分不相當不合比例，而對於所謂超過部分僅以歷年地價稅之現金補償，均係違法剝奪參加人之合法財產，自不應再予援用，故該權利變換計畫應重新就此估價計算。

⑷再按都市更新權利變換實施辦法第6 條第1 項規定：「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家專業估價者查估後評定之。」該實施辦法原已明白規定權利之變換應以「權利變換前各宗土地」為其估價標準。因此，前開內政部函釋就參加人原有土地持分，即被少計算之10.11 坪土地持分，均應經變換權利價值而計入更新前之「權利價值」。

⑸縱依臺北市不動產估價師公會技術諮商意見書所示之公式，及95年1 月都市更新權利變換計畫第50、51頁附表十四「土地及建築物分配清冊」之權利價值估算方式，即環宇公司估價之聯合貢獻原則，並依其比率土地84％，建物16％為估價比率來變換，參加人被少計算之10.11 坪土地持分，計入更新前之「土地權利價值」，參加人之預估應分配之權利價值，亦確實被低估甚鉅。

⑹而都市更新條例第41條規定並非無所配套措施，因其於同時已規定都市更新案得准以獎勵容積率，其得以建築而較原建築多出之樓板面面積，即容許實施者「補助、安置」該等違章建築，故必須「計入更新成本」。再依都市更新條例及921 震災相關法規，本件有近於2 倍之獎勵容積率，既然連違章建築物均應加以安置補償，則參加人母親鄭葆珠原所有土地持分，乃依法規定而登記而合法取得，為憲法保障之合法財產，自應參與本件都市更新計劃而估價其更新前權利價值，並受分配。因此，上開內政部關於此部分函釋實為違法，不足為估價依據。

㈩本件權利變換計畫未依不動產估價師法及不動產估價技術規則估價，嚴重壓低參加人之更新前權利價值，故均屬違法，被告未依該等法令審查而逕准予該權利變換計畫核定公告實施，自亦為違法之行政處分，均應一併撤銷：

⒈環宇公司估價違法不實，不得採為本件權利變換計畫基礎：

⑴參加人原448 號1 樓建築物並無海砂屋情形，見財團法人臺灣營建研究院於88年5 月完成「北市○○路○段結構安全評估工作報告書」可資證明。環宇公司竟在無海砂屋鑑定報告之依據下，被告審核本件權利變換計畫亦未要求應附海砂屋鑑定報告，絲毫無審查功能，即逕讓環宇公司將原告原448號1樓建築物以海砂屋情形之估價條件，逕自扣減其20％之更新前權利價值。而地下室1樓1 、20年均未使用、粉刷而破舊不堪，見原告所提出相片可明。依前開財團法人臺灣營建研究院88年5 月完成之「北市○○路○段結構安全評估工作報告書」「第五章結論與建議：⒈依現場裂縫損壞調查結果顯示鑑定房屋地下室滲水嚴重，結構體多有沿主筋方向之裂縫，且版亦有混凝土剝落、鋼筋裸露銹蝕的現象（尤以448號七樓最為嚴重）…」可知地下室為受海砂屋損害最嚴重之處所，而參加人原448 號1 樓店面則無此損害。惟環宇公司估價既以氯離子含量（海砂屋）之為估價條件，竟將該侵蝕最為嚴重之地下室之估價，以商業用途使用、全值之條件估算更新前價值，反將無海砂屋現象之參加人原有448 號店面僅估價以80％價值估算，自違反前開不動產估價技術規則第13條規定，且漠視參加人權益，圖利該地下室所有權人。且環宇公司以448 號地下1 樓有通往地面層1 樓之樓梯，而以商業用途之正常使用狀態估價，惟448 號地下1 樓並無通往地面層1 樓之樓梯，此由環宇公司之估價報告書中載明其為未登記之增建之樓梯足明。另外，因該地下1 樓所有人李鴻容民國80年間曾承租參加人原448 號1 樓之店面，該樓梯始出現於448 號1 樓之右前方，其僅承租半年，即以無法申請營業執照為由而退租。本件件權利變換計畫卻將該違章樓梯以正常使用條件估價，自屬違法。

⑵另按不動產估價技術規則第13條規定：「確認勘估標的狀態時，應至現場勘察下列事項：…二、調查勘估標的及比較標的之使用現況。」依林英彥教授著作「不動產估價技術規則解說」：「在第9 條規定不動產估價應先確定種種事項，但這些事項與現場之實際狀況是否相符，估價師有到現場實際去確實認定之必要。尤其登記內容與實際內容不符的情形非常普遍。例如登記為農地，實際上卻已建築使用…。」環宇公司不依該條應到現場勘估之規定，除實施者已坦承「故估價人員實地勘查時無法入內逐戶現勘」，故對破舊地下室為不實高估，且初於將原本為1 戶且實際亦出租予1戶使用之448號1 樓，擅自分為前後棟2 戶為不同且低於隔鄰446 號1 樓之估價，又將原在446-1 與446-2 中間而在448 號旁邊之天井，畫在448 號中間之不實狀況予以低估，見更新會92年6 月17日第9 次理事會會議紀錄：「二、…㈠規畫團隊說明更新前之背景：⒉1 樓部分：448 號前半部為店舖，後半部為辦公室，中間為天井」。更新會及環宇公司以不符合448 號1 樓建物實際使用狀態之估價條件，已嚴重低估該448 號1 樓建築物於更新前之權利價值，亦均違反上開不動產估價技術規則第13條應到現場勘估之規定。基是，環宇公司以不實之資料予以估價已屬違法。本件權利變換計畫應予撤銷重新估價，將有海砂屋情形之地下室而應予扣減其價值未扣減20％，而獲得不當得利之地下室，修正其應扣減金額。

⑶尤其，其所作成之估價報告確實均遭被告歷次審議時委員指出其違法疏漏之處，例如環宇公司估價人員未實地勘估標的，直接照抄地政處資料，或僅依竣工平面圖估價，或超過其估價職務範圍，擅將1 樓原屬1 戶之店面分為2戶而使其評估價值甚低於實際價值，或將地下1樓違法增建通往1 樓之樓梯視為合法建築加以評估而高估甚多等等，諸此違法錯誤不勝枚舉，已見前述。基此，環宇公司估價人員既不具估價師資格，其所成之估價報告書自不足為本件都市更新案之權利變換計畫之估價基礎。凡此，由被告都市更新審議委員會94年12月15日第61次會議錄音譯文中，審議委員張杏端委員之意見，其不憚其煩諄諄闡明鑑價報告對於原所有權人之「權利價值」影響重大，必要嚴格依法估價，而環宇公司之鑑價卻未盡到不動產估價技術規則之查證責任，益證本件都市更新權利變換之違法。

⑷依92年6 月17日召開臺北市信義區晶宮大廈都市更新會第9 次理事會會議紀錄：「各依原竣工平面圖所記載之法定用途予以鑑定。」環宇公司僅依原竣工圖所記載之法定用途予以鑑價之鑑價方法，違反都市更新權利變換實施辦法第6 條及不動產估價技術規則第13條確認勘估標的狀態時，應至現場勘察其使用現況等規定，凡此事實皆已於歷次審議指明，並經環宇公司在審議時坦承未至現場勘估在案，故環宇公司之估價報告乃估價錯誤，且違法無效。

⑸依同上會議：「二：本案更新前鑑價背景說明、討論：主席：先請規劃團隊就更新前建物背景向3 家鑑價公司簡報。討論後，由鑑價公司取得鑑價共識。…」、「…3 家鑑價公司關於鑑價之討論，「⑷各種不同法定用途如何鑑價：…3 家鑑價共同結論：各依原竣工平面圖所記載之法定用途予以鑑定。」實施者與3 家鑑價公司討論鑑價相關意見，嗣後並取得鑑價共識，已違反都市更新權利變換實施辦法第6 條規定，其鑑價共識以各依原竣工平面圖所記載之法定用途予以鑑定，亦違反不動產估價技術規則第13條應至現場勘估實際使用狀況之規定。

⑹依同上會議：「二：本案更新前鑑價背景說明、討論…㈠規劃團對說明更新前之背景…⒍違建部分…⑵448 號前半部為店舖，後半部為辦公室，中間天井…」，惟，事實上，該天井係位在446-1 號與446-2 號之中間，而該2戶與448號共用，此由晶宮大廈75年竣工圖可明，並非實施者所謂在448 號中間。規劃團隊及環宇公司估價報告書之竣工圖竟以與該真正竣工圖不符之標示為估價，致低估該448號建物之價值，其屬違法、錯誤至明。

⑺環宇公司將原1戶之店面，擅自分割為前後2戶估價，違反及超過不動產估價技術規則之業務範圍之規定，亦違反不動產估價技術規則第13條確認勘估標的狀態時，應至現場勘察其實際使用現況、最有效使用估價原則及同屬一所有權人應進行合併估價原則等規定不符，致使原1戶更新前權利價值反因變為2戶而遭嚴重低估，故為違法無效。尤其參加人所有448號店面（非448 號與448-1號），於更新前即為1戶並經出租他人使用，迄於921地震後，有出租公證書可證。該448 號位居大樓中間，格局方正，建築深度及臨路狀況均屬最優勢，價值高於隔鄰之446、446-1號店面，但經環宇公司擅自分為2 戶估價，其價值不但減少甚鉅，甚至低於446、446-1號，諸此明白違反法律之估價確係嚴重侵害參加人權益。

⑻倘依內政部96年3 月22日台內地字第0960043649號函釋謂：「不動產估價師法第41條規定略以：「『不動產估價師』間…故該條文所稱公會協調係適用於不動產估價師間估價差異而言。」環宇公司不具估價師及估價業者資格，故而不適用不動產估價師法第41條規定，實施者委託環宇公司為本件估價之權利變換計畫自屬違法無效，其規避審查，亦造成本件估價監督、審核之機制喪失怠盡。

⒉環宇公司估價人員不具估價業者資格，不得為本件估價：

⑴都市更新權利變換實施辦法第6 條第2 項規定：「前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。」環宇公司之估價人員李皇堅及余國彰不具估價師資格，有其估價報告書證明。況其估價當年僅27歲，已堪確定其不具有估價經驗而不足以勝任本件。

⑵縱依不動產估價師法第44條第1 、4 項規定，不具估價師資格者，環宇公司估價業務得以有效執行至94年10月6 日之規定，然環宇公司估價報告書迄於94年12月15日、22日仍在臺北市都市更新審議委員會第61、62次會議審議，至94年12月22日始由臺北市都市更新審議委員會第62次會議「同意權利變換計畫通過」，故環宇公司估價報告迄於94年10月5 日及6 日仍未合法作成，且已超過該法定期限而不具效力，不應採用，本件權利變換計畫予以採用，亦屬違法無效。

⑶況且環宇公司總公司在臺中，與另外2 家估價公司自其估價至今，均未登錄臺北不動產估價師公會執業，實施者逕行委託規劃團隊聘為本件估價，違反都市更新權利變換實施辦法第6 條及不動產估價師法關於不動產估價師應在標的所在地之公會登錄始得以執行估價業務之規定，因此環宇公司之估價報告應為無效。

⑷再縱依不動產估價師法第44條之落日條款規定，環宇公司依法可執業至94年10月6 日者，但因其非臺北不動產估價師公會會員，倘依內政部96年3 月22日台內地字第0960043649號函釋，其亦可不受估價師法第41條規定約束，則環宇公司之估價作業係根據何種法規執行估價業務？如其估價結果有爭議，應如何尋求救濟？規劃團隊黃明達雖於99年3月4日公聽會說明：「本案估價係92年6 月間，當時不動產估價師法及不動產估價技術規則尚未實施」等語，惟原告當場糾正：「不動產估價師法早在89年10月6日公布實施，政府並依不動產估價師法第19條第1項之規定於90年10月17日發布施行不動產估價技術規則」，主席簡科長亦當場答覆：「環宇公司當然應依不動產估價師法、不動產估價技術規則估價」。核以黃明達係本件規劃團隊負責人，主導一切估價業務，其竟不知有前開諸法規定，可見本件估價根本未依不動產估價師法及不動產估價技術規則等相關法規估價。又倘本件都市更新案之估價及其所生之爭議，不依法適用不動產估價師法及不動產估價技術規則等相關法規，有何公開、客觀、公正而足昭信服之估價可言?

⑸再依原告以前之所提出書面資料及於會議現場發言略謂：有關地下室之估價、環宇公司與估價師公會所作複核估價有46.94 ％之差異率，甚至同樣均由臺北市不動產估價師公會所具名之公會複核結果與諮商意見書亦有30％之差異率，由房屋仲介人士估價亦不至於有10％之差異率之情形發生等語，諸如此等重要之爭議，倘不清楚查明，則憲法所宣示有關人民財產權保障之精神何在？都市更新及其權利變換之意義及公正、公平，即蕩然無存。實施者與規劃團隊中精通都市更新之黃明達未避免委託環宇公司，致衍生諸多爭議、違法、延宕，且迄今懸而未決，被告未予糾正，即屬違法。

⒊本件都市更新案之即規劃團隊係由逢達公司擔任，其總經理黃明達接受97年6月30日第601期之今周刊專訪時表示：「最難搞的是擁有兩層地下室產權的李先生，產權市值約2千萬元，大家要集資1億元跟他買，他卻開價1億8千萬元。」規劃團隊已明白表示李鴻容所有之二層地下室於更新前之市值僅2 千多萬元，核與原告所委託宏大公司及臺北市不動產估價師公會複核之2 千多萬元相當，足證環宇公司估價為6千多萬元，而超過4千多萬元，確實過於高估，顯然係違反市場價值、經驗法則等估價法則。而規劃團隊黃明達於92年即明知此情，卻仍採用環宇公司之估價，而不予修正，顯然有圖利該地下室所有人，而侵害參加人權益之違法，被告不為監督糾正，難脫失職違法。原位次在2 樓之理事會顧問許月鳳分配參加人原位次，446號理事蔡坤慶與446-1 、446-2 市府聯絡人郭碧英擴張其原位次坪數至參加人448 號店面前段，剝奪參加人財產，違反本件係依據「921 震災重建暫行條例」之重建目的，被告未依「921 震災重建暫行條例」審查權利變換計畫，原處分自屬違法：

⒈本件都市更新案既係依據「921 震災重建暫行條例」核准而比照都市更新條例辦理重建，且有獎勵容積由原12樓層增建為14樓層，既為重建，又由原住戶依其原地原戶之更新前權利價值出資、負擔「重建」之共同負擔，則其更新後之土地及建築物之分配方式，在在均應以「原位次」及大於原有面積之建築物分配予受災住戶之原權利人，始能符合本案重建之宗旨目的，而非以實施者理事會單獨決議或其他非司法機關終局確定判決，違法強行剝奪私人財產權，強行分配「價差價金」，形同強制低價出售，而使受災戶被迫脫離其原生存中心。此見都市更新條例第31條規定：「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。」亦即，應分配與原土地所有權人之更新後建物及土地之公式為：【應分配之更新後之土地及建築物＝（更新後土地及建物－共同負擔）×更新前之權利價值比例】、都市更新權利變換實施辦法第10條亦規定：「更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前之權利價值比例計算之。」換言之，將「更新後之土地及建築物之全部」扣除共同負擔之餘額，再以各土地建物所有權人「更新前之權利價值比例」為分配基準。都市更新條例第30條規定：「其更新後土地及建築物應全部分配予原土地所有權人，有不足部分始以價差補足」。另外參加人負擔之共同負擔重建費用，係以更新前448號1樓之價值負擔比例，故參加人依448號1樓建物之價值，於95年1月核定之權利變換計畫之重建費用依448號1 樓之價值計算，係5,404,596元，於第2次變更，又多增加近200 萬而為7,297,769元，而許月鳳依其位在2樓之原建物價值計算，變更前僅分擔3,695,967元，於變更後亦僅分擔4,990,845元，形成參加人須替許月鳳負擔重建費用之離譜現象。綜上，依都市更新條例及本件權利變換計畫所規劃之共同費用、係按原位次權利價值計算負擔之分擔原則，均係各自分擔更新後建物之重建費，而要於更新後分配原位次之建物始符合以該計算基準之共同負擔重建費用公式，炯然至明，否則即違反都市更新條例，且生負擔之重建費用與其分配更新後單元不相當，即過高或過低之不公平不合理情形及出現參加人反替侵占者負擔重建費用之離譜狀況。

⒉被告對於環宇公司違法估價部分，均未審議、處理。該等違法均嚴重低估其更新前權利價值，故引起鄭葆珠嚴正異議，請求改正，但被告自始、每次審議均信誓旦旦保證嗣後依公權力之審查會議均會「慎重及公平公正妥善處理」，見93年1 月10日公聽會各局、處長官發言，附和實施者代表大局為重藉口，但最終審議時又均稱「「陳情人（即參加人）所陳尚無涉本次變更內容」不予處理，僅要求實施者代表說明虛應情事，見第40次審議會議資料，被告違反行政誠信、公平原則，漠視人民權益，其准予核定實施之違法不當之權利變換計畫，實不僅應停止執行，更應全部撤銷重新估價，始合法妥當。被告屢稱「關於權利變換計畫權利價值等事項之評定，係屬被告經由『臺北市都市更新及爭議處理審議會』此一專業性之合議制機關所為高度屬人性，專業性之判斷，應享有判斷之餘地，原則上應予以尊重。」，惟：

⒈被告既根本無環宇公司之估價報告，而僅有「估價報告摘要」，亦無工程合約及有關海砂屋之鑑定報告，被告於交付資料予原告時所自承，則被告根本無從而未審核本件權利變換計畫甚明。從而，被告稱其審議具高度專業性，誠難令人信服。

⒉被告自始即不依法行政，每次審議本件時，均稱以大局為重，93年1 月10日公聽會各局、處長官均信誓旦旦保證嗣後依公權力之審查會議均會慎重及公平處理，而先准予通過，而騙取我等之信任，但最終審議時又均稱與會議無關不予處理，被告違反行政誠信原則，亦對違法估價護航，不足維持。

⒊被告對於環宇公司估價師之資格於本件估價核准時已超過落日條款之期限，仍然違法採用，而對環宇公司估價違反不動產技術規則亦草率均予以通過，更甚者其發生環宇公司與公會之估價復核版差異率46.94％，內政部96年3月22日台內地字第0960043649號函釋竟略稱「因環宇公司不具估價師之資格不受不動產估價師法第41條之規範」，使不動產估價師法41條形同具文，無法可規範環宇公司之估價。

⒋被告對於原告自始質疑估價未依不動產估價師法估價，依實施者94年7 月12日（94）晶宮都更字第0940712 號函：「92.11.27日市議員王正德先生協調會紀要：⑶更新會同意召開臨時會員大會討論變更設計案，並重新辦理鑑價，並為反對人士林瑞山先生之認同。」可見本件不僅有鑑價方面之重大疑義，亦有建築設計圖之方面問題，均應以重「重新辦理鑑價」始足彌平其違法不當，並為實施者所允諾。惟實施者卻因地下室1 樓所有權人之反悔，而不顧其他人權益，不但違反多數決原則，更甚者還可以一人之反悔，而推翻決議之情形發生，而不變更設計案、不重新辦理估價，益證該權利變換計畫確實自始違法不當，應全部撤銷而就整棟大廈重新鑑價。依都市更新條例第31條之權利價值比例分配原則，及本件權利變換計畫訂定建築費等共同負擔之分擔原則，原告更應受分配與權利價值相同比例及更新前相同位置之原448 號1 樓建物：

⒈實施者又擬具「變更（第2 次）臺北市○○區○○段○○段285 等二筆地號都市更新地區（晶宮大廈）都市更新事業計畫暨權利變換計畫案」，被告於99年7 月23日府都新字第09931132702 號函准予核定實施。被告對於實施者以「因工程經費追加，致須提高權利變換共同負擔額度」提出第2次變更申請，於99年6月7 日臺北市都市更新及爭議處理審議會第40次會議審查意見謂：「⒈其工程造價追加後高於『臺北市地價調查建築改良標準單價表之疑義，經更新處表示因本案屬由土地與合法建築物所有權人依都市更新條例第15條規定組織更新團體擔任實施者，其實際發生之更新費用得依更新追會員大會決議，由會員依權利價值比例負擔營虧』…」「⒉本案因工程仲裁案所增加之費用，同意尊重更新會表示已於99年1月30第1次會員大會決議不計入本案共同負擔，由更新會出售其所有之產權後再一併辦理清算，以避免增加住戶費用負擔。」照案核准該第2次變更權利變換計畫。

⒉倘依第40次審議會，被告已決議照實施者所提之建築費用不於該第2 次變更中計算負擔：「㈡本案因工程仲裁案所增加之費用，同意尊重更新會表示已於99年1 月30日第1次會員大會決議不計入本案共同負擔，由實施者出售其所有之產權再一併辦理清算…。」則原告於95年1 月核定之權利變換計畫已經負擔5,404,596 元之共同負擔費用，已經較之其他人負擔為多，且卻未與其他人一樣增加面積而遭分配最小面積之建物，於本次第2 次變更，參加人又多增加共同負擔費用近200 萬，而為7,297,769 元，如以後再加上第40次審議會所照案准許之仲裁工程費用，參加人所負擔之共同負擔費用已千萬元之譜，參加人自更應受分配合理比例之建物為是。而實際上，參加人卻相反分配價值僅21,387,240元之10樓C 單元，較之其他住戶受分配面積為小，見該權利變換計畫之附表十四土地建築物分配清冊可明，又兩相比較參加人參與更新前土地建物面積與更新後所受分配面積，及負擔之共同負擔費用，參加人均未獲相同待遇而遭剝奪財產，被告任實施者恣意設計該權利變換計畫，未為公正之審議監督而仍准予核定實施行政處分，自非合法不堪維持。

⒊該第2 次權利變換計畫案增加之工程款，以按已分配之建物為各自負擔之比例者，即參加人10樓C 單元之比例計算，參加人應負擔部分亦不應增加至700 多萬元。如以後再加上第40次審議會所照案准許而未於本次權利變換計畫變更中列入計算之仲裁工程費用，參加人所負擔之共同負擔費用將達一千萬元，竟反而僅分配價值僅21,387,240元之10樓C 房屋，顯然錯誤，應予更正。

⒋而原建物位在2 樓之許月鳳，其此次變更前僅分擔3,695,967 元，遠較參加人告負擔5,404,596 元為少，其於變更後亦僅分擔4,990,845 元。參加人此次所增加之共同負擔費用，仍遠較許月鳳此次所增加之費用、負擔多，卻受分配參加人原所有位在1 樓位置、且面積較大、又價值較高其3 倍之448 號店面，依分攤重建費用公式之訂定，即是以原樓層原位次為基準，因此當初分配單元時，理事長亦於本案93年1 月31日抽籤程序勸導理事會顧問許月鳳不要申請非其原位次建物單元，遵守全體住戶9 成以上原位次分配之承諾，惟遭許月鳳拒絕而造成本件爭端，被告為監督、審議機關不予糾正，顯違法不當。本件係原地重建之都市更新案，依都市更新條例第31條規定，應以原位次分配為原則，實施者絕不得自留剩餘樓地板面積而以現金補償，故違反都市更新條例第32條而有違法：

⒈本件都市更新案為「原地原所有權人改建，並無新加入者」，且因都市更新條例及921 震災相關法規，有獎勵容積率，而由原12層增加為14層，故建物樓地板面積比較更新前為多，依都市更新條例第31條第1、2項定，該增加之樓地板面積足供分配與參與更新之原所有權人。況且參加人之母鄭葆珠一直主張參加更新，並無不參加之表示，故實施者自當分配原建物448 號所在位次之建物，此見其該都市更新條例第31條：「權利變換後之土地及建築物扣除前條規定折價抵付共同負擔後，其餘土地及建築物依各宗土地權利變換前之權利價值比例，分配與原土地所有權人。但其不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。依前項規定分配結果，實際分配之土地及建築物面積多於應分配之面積者，應繳納差額價金；實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應發給差額價金。」換言之，實施者得以現金補償者，僅限於「不願參與分配或應分配之土地及建築物未達最小分配面積單元，無法分配者」二者而言，倘原所有權人已參與更新案及分配者，自無適用該條項但書予以現金補償。

⒉又依都市更新條例第31條第1 項本文及第2 項規定相互觀之，權利變換後之土地及建築物之分配原則，係以權利變換後之土地及建築物扣除折價抵付共同負擔後，依各宗土地權利變換前之權利價值比例，將扣除後剩餘之權利變換後之土地及建築物全部分配與原土地所有權人。倘扣除後剩餘之權利變換後之土地及建築物不足依該比例分配者，始以差額價金補足予原土地所有權人，而非在尚有扣除後剩餘之權利變換後之土地及建築物時，保留不分配而逕以發給差額價金代替分配。

⒊再觀諸規劃團隊黃明達於97年6 月30日第601 期之今周刊專訪表示：「透過都更的容積獎勵，黃明達原本45坪的房子，更新之後分到58坪外加一個車位的房子。當年購屋成本1 千3 百萬元，現在新家價值4 千3 百50萬元，保守估價獲利2.3 倍。」與本件其他所有住戶相同，其所受分配之建物面積及獲利均較更新前增加，獨獨原告之面積與更新前一樣而未與大家為相同增加面積，卻反向大額減少，不但侵害土地、房屋面積，甚且侵害都市更新獎勵容積率的面積，顯示參加人受到不平等待遇成為都更案之受災戶，見95年1 月9 日權利變換計畫第50、51頁（即第2 次變更權利變換計畫第122 、124 頁），被告仍核定該變更（第2 次）權利變換計畫案准予實施，未糾正其違法，亦違反平等原則，自屬違法不當。

⒋本件權利變換計畫既然違法不當，有權利價值金額之錯誤估價，即應修正其金額及分配後，再提出正確之權利變換計畫，參加人亦從未要求其拆屋，僅係要求其應釐清產權，不能以其大廈已經建好、不能拆除、關係其他多數人等云，而即得以現金找補搪塞、以霸王硬上弓之姿、以不法取得合法，強取參加人原有土地等產權。晶宮大廈之建築物既已取得建築使用執照，並經松山地政事務所於100 年3 月15日起至30日止公告其建物所有權第1 次登記，實施者代表將於完成登記事項後清算解散，倘在上開情形下，參加人原位次之更新單元店丁之建物及店甲、店乙侵佔之面積部份以及13樓全部之所有權均已移轉，參加人金錢賠償都不復得，遑論取回原位次之店丁及土地參與分配之13樓建物，參加人無異為再一次為受災戶而損失奇重。綜上，原處分自始即違反921 重建條例、都市更新條例、不動產估價技術規則及其相關規定，且其嚴重違憲、違法及估價錯誤，應予撤銷，被告同時應令實施者對於晶宮大廈全棟更新前權利價值予以重新估價，並就參加人原持有511/10000 土地部分之全部估價按聯合貢獻公式以土地佔84％計算其權利價值，就參加人原448 號1 樓更新前權利價值建坪應以未分割之前後棟合併使用之價格，全部依環宇公司之估價標準，即參加人448 號之價格應較446 號已評定每坪50萬元高「8 ％」（(92-84) ×％＝8 ％），而至少有每坪54萬元以上（500,000 ×108 ％），應復原非海砂屋已被扣減20％之少計更新前權利價值，原告經計算認為應625,000 元，但參加人所計算，實應為67.5萬元。另外，重新評定其更新前權利價值，就店甲、店乙面寬變更原設計而較其原坪數為多之坪數，應還原予店丁復回為原矩形店面，並按原位次分配店丁予參加人，參加人分配不足部分再分配13樓更新單元，其差額部份再由參加人與實施者互相找補。始足適法。縱退步言，被告亦不應假藉形式程序合法，行剝奪人民財產之實。

五、被告則抗辯略以：

㈠被告審議原告所提權利價值異議，已依都市更新條例第1 條所揭櫫「改善居住環境，增進公共利益」之原則辦理，並兼顧所有權人之合法權益。原告爭執事項係屬不動產估價專業，被告審議期間，均有不動產估價專業背景之委員參與審議，並依審議之決議為之，並無違誤。審議會之成員依臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點第3 點規定，由主管機關及有關代表和專家學者組成，所為之審議核復決議具有高度屬人性、專業性之專業判斷，其認定應受司法尊重。參酌最高行政法院98年度判字第290 號判決意旨略以：「都市更新權利變換實施辦法第6 條所稱『估價機構查估後評定之』，其中『評定』一語屬於不確定法律概念中之規範概念，學理上均認為不確定法律概念除行政機關之判斷有恣意濫用及其他違法情事，行政法院得例外加以審查外，其餘應承認行政機關就此等事項之決定，有判斷餘地。」，本件原告所爭估價之權利價值，應屬判斷餘地。被告已秉權責與專業，依法定程序與判斷餘地，於兼顧異議人權益與公共利益下詳予審議原告之異議。

㈡有關2個停車位問題：

⒈按前引都市更新條例第32條第1 項，以及同條例第39條第3 項規定：「土地所有權人、合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人對前項實施者估定之合法建築物所有權之價值及地上權、永佃權或耕地三七五租約價值有異議時，準用第32條規定辦理。」故得對權利價值提出異議者，僅限於土地所有權人、合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人。

⒉原告引述內政部營建署96年3 月15日營署更字第0960011827號函略以「得依都市更新條例第32條規定提出異議之當事人，除土地及合法建物所有權人外，尚包括他項權利人」，主張原告可類推適用為他項權利人，得以據此主張。惟上開函釋載明「指依前開條文等」即依都市更新條例規定，僅「31條所定之權利價值、38條之地役權人、39條之合法建物所有權人、地上權人、永佃權人、耕地三七五租約之土地、第41條之舊違章建築戶」，始有第32條主張異議與救濟之適用。故依該條例，適用該條例第32條救濟程序者，係以正面列舉方式載明，非屬31條所定之權利價值、38條之地役權人、39條之合法建物所有權人、地上權人、永佃權人、耕地三七五租約之土地、第41條之舊違章建築戶者，當無第32條之適用，應另尋協調或民事途徑辦理。故原告所稱其使用所謂法定空地2 個停車位之權，非屬前述權利，當無依都市更新條例第32條第3 項以現金相互找補之適用，至為明確，並無原告所稱裁量怠惰之情事。

⒉復依謝在全教授所著民法物權論之見解略以：基地內法定空地之停車位，於公寓大廈管理條例未公布前，應經區分所有人依分管契約為之。於公寓大廈管理條例公布後，應依該條例第31條第1 項第5 款規定，經區分所有人會議議決之規約為之。原告另稱該車位經法院點交乙節，因該點交係民法之判決，其效力不及於當事人外之第三人，故本件其他所有權人不受該車位點交之約束。故原告應舉證其擁有該車位之專用權業經本件全體所有權人同意之證明。

⒊又依內政部94年5 月12日內授營字第0940083192號函所附之會議結論「㈠、1 前半段」，業已明示「有關法定空地法定停車位使用權，其性質上仍屬區分所有之共用部分，非屬都市更新條例第31條與第39條規定所定得參與權利變換分配之權利，自不得列為更新前權利價值。」該紀錄明確表示原告所稱2 個停車位之使用權，不得列為更新前權利價值，至為明確，原告主張應依328 萬列入更新前權利價值，顯無理由。

⒋另依內政部94年5 月12日內授營字第0940083192號函附會議結論「㈠、1 後半段」，有關「惟該停車位使用權如經區分所有權人會議決議約定專用或有其他合法專用權者，『宜』由實施者給予適當之現金補償，並列入共同負擔。」，故其僅屬解決紛爭之建議措施，原告尚不得依此主張請求權存在，況此段文字之建議對象為實施者，自應由實施者與停車位使用權人以協議解決爭議；本件實施者97年9 月22日（九十七）晶宮都更字第970922號函說明四⑴略以「有關與實施者雙方商議找補部分，經94年7 月2 日臨時會員大會決議認為林君所提示與建商簽署之債權債務證明文件，未經當時管理委員會或區分所有權人會議通過授權並約定專用之決議，對本會全體住戶認定無法定拘束力，故『無法同意給予現金補償』。」本案實施者既已依內政部94年5 月12日函文召開臨時會員大會就本項爭議研商，決議無法同意給予現金補償，且依前揭內政部94年5 月12日函文明示原告所稱2 個停車位之使用權不得列為更新前權利價值，故原告有關其所稱2 個停車位使用之權，非屬都市更新條例第31條或第39條之權利，自無依同條例第32條提起異議之適用，當非臺北市都市更新及爭議處理審議會審議範疇。原告自行委託製作之估價報告書八、㈣亦指出，法定空地法定車位使用權非屬都市更新條例第31條及第39條規定得參與權利變換分配之權利，自不得列為更新前權利價值，故被告未將原告之2 車位列入更新前權利價值，誠屬適法。

⒌原告曲解內政部營建署96年3 月15日營署更字第0960011827號函釋意思，該函釋係表示依都市更新條例第32條第3項規定得以現金找補之當事人包括實施者，並非依同條第1 項得提出異議者包含實施者。原告另稱都市更新爭議審議處理會之權限範圍不限於權利價值爭議，而包含權利變換相關爭議，惟原告所列舉之內政部及被告都市更新及爭議處理審議會之設置要點均僅屬組織法規定，個別職權行使方式仍須以行為法之具體規定為據；依臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點第2 點已規定係對於「權利價值」提出之異議進行審議核復，原告主張於法不合。

⒍雖原告以審議過程中委員之發言為其有利之主張，惟審議過程中，委員之發言僅具參考價值不生拘束力，原告據此主張，顯非合法。又按原告自行委託宏大公司作成之宏大版估價報告，亦已載明法定停車位使用權並非屬都市更新條例第31條及第39條規定得參與權利變換分配之權利，自不得列為更新前權利價值。惟如經區分所有權人會議決定約定專用或有其他合法專用權者，「宜」由實施者給予適當現金補償，並列入共同負擔。

㈢有關合併估價問題：

⒈現行法規並未要求此種情形應合併估價。按不動產估價技術規則第84條規定：「數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。非以合併一宗進行土地利用為目的之數筆相連土地，其屬同一土地所有權人所有者，比照前項規定計算。」準此，僅「純素地」且更新前互相毗鄰復屬同一所有權人者，方可視為同一宗土地合併估價，故被告未就2 建物合併估價，誠屬適法。雖原告稱不動產估價技術規則第84條係「宗地估價」之規定，僅係揭櫫土地可合併估價之情形，並非限制合併使用之建物不得合併估價等語；惟所謂行政機關違法，係指行政機關違反法律強制規定者而言，不動產估價技術規則第84條並未強制合併使用之建物應合併估價，故被告未予合併估價，並未違法。如原告主張未合併估價係屬違法，原告應提出「必須合併估價」之法律依據為何。本件既無合併估價之法定義務，則環宇公司採行何種估價方式對原告最有利，實屬附論性質，並不影響被告行政行為合法性。

⒉原告表示其所有之450 號與450-1 號建築物應予合併估價乙節，係原告認為將該2 筆建物合併估價，可得較高之更新前權利價值，而原告認為環宇公司採分戶估價，未採合併估價，有減損其價值之虞，故原告再委託宏大公司進行估價，原告續委託公會進行複核估價。被告所屬都市更新處為釐清本項疑義，曾依都市更新條例第32條與同條例施行細則第10條規定委託臺北市不動估價師公會辦理技術性諮商。公會諮商結果有關原告合併估價之疑義摘述如下：

⑴本件未採合併估價，對全體權利人屬合理且具公平性：本件在都市更新權利變換中為達到更新前後估價基礎一致，更新前後各戶均未採「合併估價」，則是對全體權利人屬合理且具公平性之評估方式。

⑵縱採合併估價，合併估價所得之價值未必較分戶估價所得之價值為高：環宇最後採分戶估價之價值反而較宏大合併估價之價值高。此結果在美國不動產估價協會「不動產估價The Appraisal of Real Estate」中文版一書中第13章最高最有效利用分析提到，針對在評估多項使用不動產之市場價值時，個別使用價值之總和，可能小於、等於或大於整個不動產價值。

⑶縱採合併估價，本件合併與分戶估價間之差異甚小。

⑷統一估價條件後，環宇分戶之估價結果為最高：3 份估價報告所評估之結果，合併估價與否，3 家價格十分接近且差異值極小，差異比率不到2 ％，進而比較環宇與宏大之結論，環宇最後採分戶估價之價值反而較宏大合併估價之價值高。

⑸合併估價之疑義小結：原告主張應將450 號與450-1 號合併估價之主張，依公會諮商意見書之意見，由於合併估價與分戶估價之結果差異甚小、合併估價之結果未必較分戶估價為高、經統一估價條件後，分戶估價之結果高於合併估價，故本件未合並估價對於原告之權利價值並未有所減損，原告此項主張顯欠缺權利保護必要。

⒊有關450號與450-1號每坪單價均為50萬之主張係無理由：由原告所有之450 號與450-1 號建物係採分戶估價。依環宇版報告第31頁所載，地面層之估價有前棟與後棟之分。前棟1 樓共有4 戶（446 號、446-1 號、448 號，及450號），除448 號因前後棟使用項目不同，故以單價每坪425,000 元計算外，446 號、446-1 號與原告所有之450 號之單價均為每坪500,000 元，其估價尚屬公平一致。亦即，前棟店面之單價除448 號外，單價均一致，並未損及原告權益。而原告另所有之450-1 號建物，因位於後棟，故以每坪365,000 元估價。另原告主張應加回因海砂屋因素折減之20％部分，因未踐行訴願前置程序，應不合法。縱使原告稱其未曾接獲通知其所有之450 、450-1 號1 樓為海砂屋之通知，亦不影響該房屋為海砂屋之事實。

⒋有關全棟重新估價之主張係無理由：

⑴依臺北市不動產估價師公會94年12月14日（94）臺北估價師字第67號函說明三略以：「依據估價師法第41條規定，估價師公會僅能就價格之估計有20％以上之差異，經土地所有權人或利害關係人提出請求估價師公會協調之部分進行評估，全棟大樓其餘各戶因並無兩位估價師估計價格相差20％之情事，且土地所有權人或利害關係人亦未提出估價之請求，並不符合不動產估價師法第41條規定之要件，故本會指定之不動產估價師並不對全棟大樓進行評估。」

⑵為解決原告疑義，在無法依不動產估價師法第41條規定進行全棟估價之情況下，被告依都市更新條例施行細則第10條委託公會以技術性諮商之方式再行探求估價之合理性，已力求兼顧保障原告權益與維持本案都市更新推動之穩定之平衡。

⑶原告聲請全棟重新估價，已經逾越原告對其自身權利價值之爭執範圍，其請求顯非合法。雖原告稱如對他人權利價值不能異議，無異於權利變換計畫一經發布實施，所有權人若不提出異議或訴願，即須被迫接受，毫無救濟途徑可言云云；惟都市更新條例第32條僅規定所有權人對「其權利價值」有爭議時得提出異議，如係對於他人權利、共同負擔項目及金額等其他權利變換計畫內容有所爭執，尚得依通常救濟程序提起訴願、行政訴訟，並非毫無救濟途徑。

⒌原告除主張其自身權益外，另於異議內容極力主張削減訴外人李鴻容、李啟陽之權利價值。惟依都市更新條例第32條第1 項規定，對於權利價值提出異議者，僅限於「土地所有權人對『其』權利價值提出異議」，若係對「他人」權利價值、共同負擔項目及金額等其他權利變換計畫之內容有所爭執，則須循通常救濟途徑即訴願、行政訴訟為之，尚非都市更新條例第32條第1 項異議程序之範疇。故原告對訴外人李鴻容、李啟陽之權利價值有所爭執，並循都市更新條例第32條第1 項異議程序及提起訴訟，應非合法。又依據被告委託臺北市不動產估價師公會辦理之技術性諮商報告內容，涵括李鴻容與李啟陽之權利價值諮商，故該諮商內容應屬李鴻容與李啟陽之隱私範疇。若被告逕予提供完整諮商報告予原告，原告當再依該報告內容攻訐其他所有權人，造成本件之混亂，亦違反不利益變更禁止原則。且該諮商報告係被告委託臺北市估價師公會辦理技術諮商之意見書，其係供臺北市都市更新及爭議處理審議會審議之參考文件，並非得供任意人參考之文件。依臺北市都市更新及爭議處理審議會97年9 月8 日之會議記錄，該意見書僅得提供予各異議人自身相關之內容部分供參。故為保障本案其他所有權人有關其價值之內容隱私，被告並未提供原告非屬原告價值之諮商內容，當屬合理之作為。至於原告對該諮商意見書之形式真正有所爭執，實則該意見書封面已蓋用該公會大印，真實性應無疑義，原告空言否認其真正，應非可採。

⒍依都市更新條例第32條，與臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點第2 點規定，臺北市都市更新及爭議處理審議會依法辦理本件權利變換有關爭議之處理，經參酌臺北市不動產估價師公會之意見，復綜合考量本案都市更新推動之整體性，故為維持原核定之計畫內容之處分。

㈣原告所提有關李鴻容所有之448 號地下1 層與450 號地下1層之權利價值下修問題：

⒈本案實施者原委託環宇公司估價其估價結果，地下1 樓之建坪單價（175,000元/坪）係以1 樓單價（500,000元/坪）概取1/3 後求得。依環宇公司估價結果，448號、450號地下1 層增建直通地面層之未登記戶外樓梯，視為可正常使用條件，以地面層基準價格之1/3 評估（17.5萬元/ 坪），評估價格計35,707,000元。惟原告委託宏大公司估價結果，448 號、450 號地下1 層以戶外直通樓梯無法使用為條件，以12.8萬元/ 坪評估，評估總價計27,949,370元。另原告委託臺北市不動產估價師公會複核估價結果，則考量地下1 層增建直通地面層之未登記戶外樓梯對地下1層價格之影響，惟經評估後，因其並無明顯之影響，以14.3萬元/ 坪評估，評估總價格計29,177,720元，又考量海砂屋折減率以20％計算，評估總價為23,949,370元。就原告上開爭議，被告所屬都市更新處委請臺北市不動產估價師公會辦理技術性諮商，該公會出具之諮商意見書中，有關地下1 樓估價之疑義，公會意見摘述如下：⑴地面需經過防火門始能進入地下一樓，致使用效益較一般地下商場差。⑵環宇、宏大、公會複核均顯示地下一層之單價較樓上層基準單位價格22萬為低。⑶本件地下一樓出入口較不便利，其價格以一樓的1/3 評估應屬樂觀。⑷即使地下1樓以地面層1/3 價評估，亦應依前後棟不同單價評估，估價結果總價由35,707,000元，下修為28,079,576元，減少更新前價值共7,627,424 元。算式如下：( 店舖66.43 坪×店舖單價50萬/ 坪*1/3)+( 辦公室109.53坪×店舖單價36萬/ 坪*1/3=28,079,576 元，亦即地下一樓單價由每坪175,000 元下修至137,618 元，即總價由35,707,000元（計算式：單價175,000 元×(94.51坪+109.53 坪)=35,707,000元），下修為28,079,576元，減少更新前價值共7,627,424 元。

⒉公會之技術性諮商雖建議將地下一層之價格下修，惟臺北市都市更新及爭議處理審議會依都市更新條例第32條進行異議之審議時，審酌公會諮商意見、本件原告所提地下一樓過高，但地下一樓所有權人自認估價過低之競合等因素，就其職權考量維持都市更新之穩定性，決議地下一層之權利價值維持原核定之計畫內容。

⒊都市更新條例第32條第1 項規定僅限於土地所有權人對「其權利價值」有異議時，方有適用，原告對李鴻容之權利價值有異議，應循通常訴願、行政訴訟程序為之，原告卻循都市更新條例第32條第1 項途徑救濟，其起訴即不合法，應予駁回。

㈤原告主張有關李啟揚之權利價值下修問題：

⒈依環宇估價結果，446 號地下2層11個停車位，係以200萬元/ 個評估停車位單價，加計車位以外之建坪（以成本單價計），評估地下2 樓之價格為26,561,290元，反推建坪單價為12.26 萬元/ 坪。而依原告委託宏大估價結果，446 號地下2 層11個停車位，係以180 萬元/ 個評估停車位單價，並扣除修繕成本後，推算建坪單價每坪8.4 萬元，評估價格計18,197,760元。另依原告委託臺北市不動產估價師公會複核估價結果，依價格日期當時之現況條件，考量地下2 層停車場昇降機已損壞之因素，酌予折減其價格，推算建坪單價為每坪8.8 萬元，評估價格計19,064,978元，惟考量海砂屋情況下折減率為20％計算，評估總價為15,251,982元。就原告此部分之爭議，臺北市都市更新處再委請臺北市不動產估價師公會辦理技術性諮商，該公會出具之諮商意見書中，有關地下2 樓估價之疑義，公會意見摘述如下：⑴地下2 樓之價格應以11個車位（每個車位12坪）之價格計算，不宜加計停車位以外之面積。⑵每個車位以180 至200 萬為合理。（不考慮海砂屋，且為升降平面車位）（因原建物地下2 樓車位劃設數量較少，使進出較順暢，故可給予稍高之價值）⑶綜整公會技術性諮商意見，若每個車位200 萬計，即地下2 樓每車位約由2,650,000 元下修至2,000,000 元，即總價將由26,561,290元，下修至22,000,000元（計算式：11個車位×2,000,000元=22,000,000元），減少更新前價值共4,561,290 元。

⒊技術性諮商雖建議將地下2 層之價格下修，惟臺北市都市更新及爭議處理審議會依都市更新條例第32條進行異議之審議時，審酌諮商意見、原告所提地下2 樓估價過高，但地下2 樓所有權人自認估價過低之競合等因素，就其職權考量維持都市更新之穩定性，決議地下2 層之權利價值維持原核定之計畫內容。

⒋都市更新條例第32條第1 項規定僅限於土地所有權人對「其權利價值」有異議時，方有適用，原告對李啟陽之權利價值有異議，應循通常訴願、行政訴訟程序為之，原告卻循都市更新條例第32條第1 項途徑救濟，其起訴即不合法，應予駁回。

㈥晶宮大廈確實為海砂屋：88年5 月臺灣財團法人營建研究院鑑定晶宮大廈結構混凝土氯離子含量過高，為海砂屋，為環宇版報告載明，原告自行委託作成之估價報告書亦採相同認定，原告主張顯不足採。至於被告是否依法定程序通知晶宮大廈住戶該大樓為海砂屋，與晶宮大廈實際上是否為海砂屋，係屬二事，斷無因被告有無踐行通知程序，即影響客觀上事實成立與否。

㈦原告所稱估價差距達20％以上，應依不動產估價師法第41條規定送請不動產估價師公會協調之主張係無理由：

⒈原告主張環宇版報告與原告委託之宏大版，以及與原告委託之公會版間之估價差距達20％以上，應依不動產估價師法第41條規定送請不動產估價師公會協調。惟本件估價單位環宇公司，依不動產估價師法第44條規定，得於94年10月6 日前執行估價業務。本件都市更新案估價係發生於92年間，都市更新事業計畫亦於93年2 月19日送件予被告報核申請審查，故環宇公司之估價，依不動產估價師法第44條規定係屬合法。但環宇公司本案估價審核人員余國彰不具不動產估價師資格，因此本件估價既非不動產估價師所為，即無不動產估價師法第41條規範不動產估價師間估價差異協調之適用。

⒉被告對不同單位間之估價差異之審議，雖無不動產估價師法第41條之適用，惟被告為求審慎，另引都市更新條例施行細則第10條規定，委託第三者臺北市不動產估價師公會辦理技術性諮商，已力求審議之公平公正。

⒊綜上，原告所稱估價差距達20％以上，應依不動產估價師法第41條規定送請不動產估價師公會協調之主張，於法無據。另被告為審議原告之異議，除召開多次會議審議研商外，亦於97年9 月8 日與97年10月6 日兩次審議會中，完整詳實羅列本件都市更新案，包含原告在內之6 組異議人之全部異議內容供審議會審議，並無原告所稱「未排入議程進入實質討論，置之不理」、「包庇環宇公司」、「圖利地下室所有人」之情事。

㈧關於參加人李憶梅主張各節：

⒈參加人李憶梅主張448 號、450 號地下1 樓、446 號地下2 樓估價過高部分，係屬對於「他人權利價值」有所爭議，並非對自己權利價值有所爭執，不符都市更新條例第32條第1 項規定得提出異議之情形，原告循此起訴已屬有誤，應予駁回，參加人亦失所附麗。況權利變換計畫之評定，乃為被告都市更新及爭議審議處理審議為此一專業性合議制機關所為高度屬人性、專業性判斷，應享有判斷餘地，不能僅因關係人意見不同，即屢屢重新估價，否則若住戶均有意見，又該以何次估價結果為準？如此實難進行都市更新程序。

⒉有關參加人李憶梅主張權利變換土地及建築物面積應繳納或發給差額價金等項目，均為權利變換所取得之權利價值，以及權利價值包括更新前及權利變換後之權利價值等語，應屬誤解：按都市更新條例第3 條第5 款、第27條第3 項第4 款、第30條第1 項、第39條第2 項及第40條第1 項規定，都市更新條例有關「權利價值」之規範，均係指「更新前權利價值」、「原有之權利價值」或「權利變換前之權利價值」，權利變換後則稱為「更新後建築物及其土地」、「應分配之土地及建築物」或「權利變換後之土地及建築物」，故都市更新條例所稱之「權利價值」係指更新前之權利價值而言，並無所謂「權利變換後之權利價值」。

⒊參加人李憶梅主張其繼承鄭葆珠原有之448 、448-1 號店面及其土地，對於該部分更新前權利價值有所爭執、建築工程造價部分、更新後單元分配原則、晶宮大廈應全棟重新估價、本件都市更新案第2 次變更等部分，其主張已逾越原訴之範圍，其請求不合法：

⑴行政訴訟之標的限於原訴之訴訟標的，獨立參加之參加人雖得依行政訴訟法第42條第2 項規定提出獨立攻防方法，惟不得變更或追加他訴。原告起訴主張範圍僅包括：法定空地專用停車權、450 、450-1 號合併估價並加回因海砂屋因素折減之20％、448 、450 號地下1 樓及446 號地下2 樓更新前權利價值高估，故參加人主張有關鄭葆珠原有之448 、448-1 號1 樓店面更新前權利價值爭議部分、工程費用部分、更新後單元未依原位次分配、晶宮大廈應全棟重新估價、本件都市更新案第2 次變更等部分，並非屬原告起訴範圍，參加人此部分主張及請求均不合法。又第2 次變更案係被告99年6 月7 日之核定處分，與本件原處分為不同處分，參加人如有不服，應另行提出異議、訴願，而非屬本件訴訟範疇。

⑵即使由參加人主張之實體內容觀之，其主張亦無理由：

①按都市更新條例第41條規定：「權利變換範圍內占有他人土地之舊違章建築戶處理事宜，由實施者提出處理方案，納入權利變換計畫內一併報核；有異議時，準用第32條規定辦理。」參加人所引用之條文已屬有誤，合先敘明。

②同條例第3 條第5 款規定，所稱權利變換，係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按期更新前權利價值或提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。故得參與權利變換並計算權利價值者，限於合法建築物所有權人，而不及於違章建築戶，參加人援引之都市更新條例第41條立法理由可資參照。

③又按都市更新條例第41條規定，並未使占有他人土地之舊違章建築戶取得權利價值之地位，僅為實施者須提出方案予以處理，相較於都市更新條例第41條及第39條之規範方式有所差異即可得知參加人之主張並無理由。

④有關參加人指稱其經短計10.11 坪土地持分部分，按參加人提出之內政部94年5 月12日內授營都字第0940083192號函結論㈠⒊全文如下：「有關區分所有建築物更新前土地權利價值鑑價，因涉及全體之權利價值平衡，與單一區分所有之個案鑑價有別。更新前土地及建築物權利價值，如採聯合貢獻原則拆算土地及建築物價值時，應先行求得全棟大樓土地及建築物之個別貢獻比例，並以該比例為計算基準再以各區分所有權人所有房地合併估價後之價值，依上開計算基準拆算其土地、建築物之貢獻價值，惟土地持分不相當且超過合理持分比例部分，實施者宜就各持有期間所增繳地價稅予以現金補償，並列入共同負擔，以維公平。以上見解，供臺北市政府審議本案權利變換計畫時參考。」故該函釋係基於「區分所有建築物更新前土地權利價值鑑價，因涉及全體之權利價值平衡，與單一區分所有之個案鑑價有別」此一特殊的更新鑑價狀態，表示聯合貢獻原則之鑑價及計算方式。此鑑價方式係就都市更新事務特性所為，合理考量都市更新權利變換範圍內全體土地及建築物之合理價值應如何鑑價計算，以符公平，並無參加人所稱牴觸憲法、逾越法律之情。

⑤有關參加人主張應按原位次分配乙節；依行為時都市更新權利變換實施辦法第11條第1 項但書規定，同一位置有2 人以上申請分配時，以公開抽籤方式辦理，故本件非以原位次分配方式辦理，並未違法。至於參加人所提之921 震災重建暫行條例第18條係規定容積獎勵措施，並未規定土地及建物之分配方式，同條例第17條亦無明文規範，故本件土地及建物分配方式係按都市更新條例第11條第1 項但書規定，以公開抽籤之方式辦理，並無違反921 震災重建暫行條例。

⑥有關參加人主張實施者委請不具不動產估價師資格之業者進行估價，應屬違法部分：按不動產估價師法第44條第1 項規定，不動產估價師法於89年10月4 日公布，依中央法規標準法第13條規定，於89年10月6 日生效，則不具不動產估價師資格之業者，依該法第44條規定得繼續執業至94年10月6 日止。實施者委託環宇公司之估價報告係作成於92年9 月20日，係於該期限前，該估價報告應未違法。

⑦有關參加人與實施者間閱覽文件之相關爭議，與被告無涉。

⑧有關參加人主張其原有之448 、448-1 號1 樓並非海砂屋部分；惟即便惟原告所委託作成之宏大版報告，亦明白表示本案勘估標的所在大樓均為海砂屋，故參加人主張不足採納。

⑨有關參加人主張其更新後獲利未如其他原住戶，未獲平等待遇部分；參加人之被繼承人鄭葆珠更新前土地權利價值為12,616,380元，更新後應分配權利價值為40,521,054元，其獲利金額近2,800 萬元，豈可謂其獲利不如其他原住戶？至於其分配單元價值雖為23,756,405元，但是其亦有應領金額16,764,649元，尚難稱參加人受有不平等待遇。

⑩有關參加人主張權利變換計畫違反都市更新條例之計算公式、參加人所有土地持分僅147/10000 計入權利變換計畫等部分，並未見參加人提出證據以實其主張，另就參加人負擔7,297,769 元重建費用部分，亦未見參加人提出相關計算式及證據，尚不足採。

⑪有關參加人主張更新後第13樓未分配予原住戶，違反都市更新條例第31條規定部分，實則晶宮大廈第13樓係依都市更新條例第30條第1 項規定「折價抵付」之土地及建物，原分配並未違法，雖參加人指稱實施者之資金均係全體住戶按比例分攤提供，惟未見參加人提出證據，尚不足採。至於921 震災重建暫行條例第18條僅為容積獎勵措施之規定，並未規範土地及建物之分配方式。

㈨綜上，原告所陳法定空地之停車位問題非屬被告權責審議核復之範疇；合併估價之問題在統一估價條件後，環宇分戶之估價結果反而為最高，原告所陳並無理由；原告指摘他人所有之不動產價值應下修，臺北市都市更新及爭議處理審議會就其職權考量維持都市更新之穩定性，決議維持原核定之計畫內容；原告所陳本件估價差異過大應重行估價之異議於法無據等語。並聲明求為判決駁回原告之訴。

六、參加人本件都市更新會陳述略謂：

㈠按97年1 月16日修正前、後都市更新條例第32條第1 項規定，得申請調解、調處或提出異議者，僅限於「土地所有權人『對其自己』權利價值有異議」之情形，如對他人之權利價值、共同負擔之項目及金額等權利變換計畫內容，縱有所爭執，亦不得依都市更新條例第32條第1 項規定提起異議或行政救濟，而應依同條第3 項規定，由「當事人」以現金相互找補，可知縱使行政訴訟結果與原評定價值有差額，亦僅生「由當事人以現金相互找補」之效果。故原告訴之聲明關於減少李鴻容、李啟陽之權利價值部分，應非合法。

㈡有關原告主張450 、450-1 號1 樓並非海砂屋，並追加訴之聲明請求還原因海砂屋因素扣減之20％，回復為每坪62.5萬元部分：晶宮大廈經被告認定全棟為海砂屋，限期強制拆除，並每戶發給20萬元高氯離子建物拆遷補償費，原告及其家人共獲發60萬元，有被告工務局建築管理處付款憑單可證。原告明知晶宮大廈全棟為海砂屋，且就其所有450 、450-1 號1 樓業已領取拆遷補償費在案，竟誆稱450 、450-1 號並非海砂屋云云，其主張洵無可採至明。

㈢有關原告主張其擁有合法專用權之P2、P3法定空地法定停車位應列入更新前權利價值進行分配，或由實施者給予現金補償並列入共同負擔乙節：原告就該2 停車位並無合法專用權。原告空言主張其與建商陳文男所立預定買賣契約書第12條有約定，並謂所有原始住戶均採同一契約版本簽約，均受拘束云云，卻未提出任何證據以實其說，自不能徒以其空言無據之詞為憑。況陳文男興建晶宮大廈，因無法完成剩餘3 ％工程，而與全部原始住戶即起造人另簽立「交屋協議書」，除約定按已完工之97％現狀交屋剩餘3 ％由起造人另出資施作，並於協議書附註「本協議書經雙方簽訂生效後，原訂合建買賣契約立即失效」，有76年3 月27日簽訂之交屋協議書可證；又按75年12月13日晶宮大廈起造人大會會議紀錄，可知原告與陳文男間，就原告是否向陳文男購買P2法定停車位乙事仍有爭議，則原告以僅有對人效力、且於簽訂交屋協議書時立即失效之買賣契約，資為主張，本非合法，況其所稱之約定專用權業經陳文男於75年起造人大會中否認，原告此部分請求顯無理由。

㈣晶宮大廈重建後，原告為最大獲益者，詎原告貪得無厭，不段以訴訟干擾本件都市更新案實施等語。並聲明求為判決駁回原告之訴。

七、本件兩造爭執要點如次：

㈠原告就本件都市更新案權利變換計畫關於其權利價值提出如下：⒈應將其擁有專用權之法定空地停車位計入更新前權利價值；⒉應將其所有之前揭450 、450-1 號地面層建物合併估價；⒊其所有之上開建物非海砂屋，不得扣減更新前價值20％；⒋應將本件都市更新案之448 、450 號地下1 層建物及446 號地下2 層11個停車位之權利價值減少；⒌被告應將本件都市更新案之全數建物重新複核估價等項等之異議，於法是否有據？亦即被告以原處分否准其異議有無違法？

㈡原告於都市更新條例第32條刪除有關直轄市、縣（市）政府都市更新審議委員會與直轄市、縣（市）主管機關對於權利價值異議得申請調解、調處之程序規定，修正為提出異議逕由直轄市、縣（市）主管機關予以審議核復後，得否依據修正後之規定申請被告就其權利價值異議逕作成特定具體內容之行政處分，亦即本件原告有無申請被告作成特定內容之行政處分之公法上請求權基礎？

八、本院判斷如下：

㈠按都市更新條例第16條規定：「各級主管機關為審議都市更新事業計畫、權利變換計畫及處理有關爭議，應分別遴聘（派）學者、專家、熱心公益人士及相關機關代表，以合議制及公開方式辦理之；必要時，並得委託專業團體或機構協助作技術性之諮商。」第32條第1 項至第4 項規定：「( 第1項) 權利變換計畫書核定發布實施後2 個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後3 個月內審議核復。但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核復期限3 個月。(第2 項) 當事人對審議核復結果不服者，得依法提請行政救濟。( 第3 項) 前項異議處理或行政救濟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業之進行。( 第4 項) 前2 項異議處理或行政救濟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。」第39條第1 項至第3 項規定：「（第1 項）權利變換範圍內合法建築物及設定地上權、永佃權或耕地三七五租約之土地，由土地所有權人及合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約之承租人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。」「（第2 項）前項協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時，由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權、或耕地三七五租約價值，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內，按合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地三七五租約價值占原土地價值比例，分配予各該合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人，納入權利變換計畫內。其原有之合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地三七五租約消滅或終止。」「（第3 項）土地所有權人、合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人對前項實施者估定之合法建築物所有權之價值及地上權、永佃權或耕地三七五租約價值有異議時，準用第32條規定辦理。」第41條規定：「權利變換範圍內占有他人土地之舊違章建築戶處理事宜，由實施者提出處理方案，納入權利變換計畫內一併報核；有異議時，準用第32條規定辦理。」次按都市更新權利變換實施辦法第2 條規定：「本辦法所稱權利變換關係人，係指依本條例第39條規定辦理權利變換之合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人及耕地三七五租約承租人。」第6 條規定：「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託3 家以上專業估價者查估後評定之。前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。」第7 條第1 項規定：「本條例第39條第2 項由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權或耕地三七五租約價值者，由實施者協調土地所有權人及權利變換關係人定之，協調不成時，準用前條規定估定之。」第7 之3 條第1 項規定：「實施者於依本條例第39條第2 項估定地上權、永佃權或耕地三七五租約價值，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內，按地上權、永佃權或耕地三七五租約價值占原土地價值比例，分配予各該地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人時，如地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人不願參與分配或應分配之土地及建築物因未達最小分配面積單元，無法分配者，得於權利變換計畫內表明以現金補償。」第10條規定：「更新後各土地所有權人應分配之權利價值，應以權利變換範圍內，更新後之土地及建築物總權利價值，扣除共同負擔之餘額，按各土地所有權人更新前權利價值比例計算之。」第11條第1 項規定：「實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理；其未表明分配方式者，得由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。但同一位置有2 人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理。」

㈡關於原告主張原處分有違法事由，應予撤銷部分：

⒈按涉及具高度屬人性之評定、高度科技性之判斷、計畫性政策之決定及獨立專家委員會就不確定法律概念所為之判斷，基於尊重其不可替代性、專業性及法律授權之專屬性，應認享有法定判斷權限者享有專業判斷之餘地，參照行政訴訟法第4 條第2 項及第201 條之規定，行政法院僅得審查行政機關之判斷有無恣意濫用及其他違法情事，構成應予撤銷或變更之情形。易言之，行政法院對於涉及專業判斷之行政處分，僅得就其判斷是否組織合法且具權限，並遵守法定程序，是否出於錯誤之事實認定或不完全之資訊，有無違反一般公認之價值判斷標準或禁止不當連結之原則，或一般法律原則等事項為審查，不得替代行政機關為決定（司法院大法官釋字第382 號、第462 號、第553號解釋理由及最高行政法院95年度判字第1239號判決意旨參照）。揆之前引都市更新權利變換實施辦法第6 條第1項及第7 條之規定，足見法律已賦與實施者就都市更新案之權利價值之評定權限，並明定其行使此權限之方法。亦即實施者對所委託者基於其專業之認知及能力之鑑價，有其判斷餘地，除非其判斷顯有背於經驗法則或其判斷使用顯不正確的工具或方法，否則基於權力分立原則，行政法院自應予以尊重( 最高行政法院98年度判字第290 號判決意旨參照) 。再依前引都市更新條例第16條之規定，各級主管機關審議都市更新權利變換計畫之異議事項，乃遴聘（派）學者、專家、熱心公益人士及相關機關代表，以合議制及公開方式行之，必要時，並得委託專業團體或機構協助作技術性之諮商。是對於權利變換價值異議事項之審議，因涉及高度專業範疇，依規定應由專家組成審議委員會，本於專業素養為判斷，倘行政機關作成審議判斷，無違反專業判斷須遵照之事項，要難任意指摘其有違法之情形。

⒉本件都市更新案之實施者即參加人本件都市更新會為擬定權利變換計畫，已委託委託環宇不動產鑑定股份有限公司、歐亞不動產鑑定股份有限公司、產經不動產鑑定顧問股份有限公司計3 家鑑定機構查估更新前後權利價值，有卷附被告95年1 月9 日府都新字第09570601200 號公告、被告95年1 月9 日府都新字第09570601202 號函及參加人本件都市更新會擬定之本件都市更新案權利變換計畫在卷可稽( 併卷外放) ，足認符合都市更新權利變換實施辦法第6 條、第7 條規定之法定程序。經核各鑑定機構所為鑑定，並無違反不動產估價師法相關規定，而鑑價採行之基本原則為一般通用原則之替代原則，鑑價方法則採用市場比較法、土地開發及收益法評估，就樓層效益比及位置差異修正率（水平價差）予以調整價格以評估更新前、後之價值，而土地、建物之拆分比率均採用聯合貢獻原則，亦符合一般鑑價原則，則實施者於92年7 月7 日召開理監事會，綜合考量各家鑑定結果之優劣情形，決議採用環宇不動產鑑定股份有限公司之估價結果進行權利變換試算，難謂其查估評定之程序，有違背前揭所列專業判斷應受審查之違法情事。再被告為處理原告之權利價值異議，乃召集審議會委員開會，並請社團法人臺北市不動產估價師公會提供諮商意見書，且就相關法律爭議函詢上級主管機關內政部釋示以參酌，而經合議審議決定維持原核定之計畫內容，核其處理程序符合前引都市更新條例第16條、第32條及臺北市都市更新及爭議處理審議會設置要點之規定，核無違法之情形。

⒊本件原告雖主張上開晶宮大廈之原承造人陳文男，當初出售各建物予買受人時，均保有地面空地之管理使用權，原告係另行向陳文男購得上開2 個地上法定空地停車位，使用20餘年來均無人爭執云云。然專用權係指特定區分所有權人對於區分所有物之共用部分或其基地之特定部分，取得排他之使用收益權限而言。而建築基地內之法定空地原屬該地上建物全體區分所有權人之共用部分，則設置於該處之停車位，其專用權之歸屬，非經全體區分所有權人之約定，當不能任由特定人獨自占用或私相授受，故在公寓大廈管理條例施行前，須由全體區分所有權人依分管契約為之，而在公寓大廈管理條例施行後，應由規約規定，或區分所有權人會議決議之。本件都市更新案之土地及建物既經原承造人陳文男辦理產權移轉登記予全體區分所有權人，則該法定空地即應歸全體區分所有權人共用，原告既未能證明其對於上開2 個停車位之使用，係經分管契約或規約規定或為區分所有權人會議決議通過，要難徒因由其於更新前有占用之事實，即主張享有專用權。況且原告主張該2 個法定停車位係渠向陳文男購買乙節，已為被告及參加人本件都市更新會否認在卷，經稽之卷附參加人本件都市更新會提出之晶宮大廈起造人於75年12月13日召開之大會紀錄( 見本院卷第153 至162 頁) ，顯見原告當場指稱向陳文男購買法定空位停車位乙事，已遭出席該會議之陳文男強烈反駁，自難徒憑其上開主張即認屬實。至於提出之付款收據及停車位規劃表( 見本院卷第168 至170 頁) ，均屬地下室停車位部分，核與上開2 個法定空地之停車位無涉，不能資以認定原告對上開2 個法定空地停車位享有專用權。是本件都市更新案權利變換計畫未將上開2個停車位計入原告更新前之權利價值，難認有違誤之處。

⒋原告雖復主張其在更新前係將450 、450-1 號地面層建物已出租他人合併使用，而指摘本件都市更新案權利變換計畫未將該2 棟建物合併估價評定權利價值構成違法云云。經遍稽不動產估價技術規則，僅見該規則第84條規定：「數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格。非以合併一宗進行土地利用為目的之數筆相連土地，其屬同一土地所有權人所有者，比照前項規定計算。」顯見其適用對象，僅限於土地合併使用之情形。再揆諸數筆土地合併成一宗利用，其藩籬界址已隱而不見，故可合併估價，而數筆建物各有其外顯之形體，既可區辨彼此之範圍、方位及結構物件之異同等涉及價格估定之因素，自不因相鄰近而歸諸同一人使用，即應視為一物以估價，是上開規定尚難類推適用於建物合併使用之情形。本件原告上開建物既分屬各自獨立可分之不同權利客體，坐落所在及方位有別，其價值自有殊異，則本件都市更新案權利變換計畫分別估價，並無違法可言。至於原告所指不動產估價技術規則第2 條第17款、第104 條及第105 條有關估價原則之規定，要難資為數建物應否合併估價之準據。是原告主張該2 棟建物應合併估價，容欠允洽，不能採取。

⒌原告雖又主張上開2 筆建物非海砂屋，故不得因此扣減其價值云云，然本件都市更新案之晶宮大廈全棟建物係屬高氯離子( 俗稱海砂屋) 管制之危險建築物，而經被告工務局建管處以93年10月11日北市工建使字第09367506800 號函示，得依臺北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法申領拆除補助，每戶20萬元在案，且原告已具領補助計60萬元( 包含另一448 號4 樓建物) 等情，為原告所是認在卷(見本院卷三第165 頁) ，並有臺北市政府建築管理處發給原告高氯離子建物拆遷費補助款( 匯入原告提供之中國信託商業銀行公館分行帳戶) 之付款憑單影本可稽( 見本院卷三第151 頁) 。原告雖復謂：晶宮大廈列為高氯離子管制之危險建築物並不表示該棟大廈每戶均屬海砂屋，且原告領取是項補助亦不能證明原告上開2 筆建物係屬海砂屋云云，然晶宮大廈既為被告立案管制之高氯離子危險建築物，縱使當時未逐戶鑑定，且因該大廈現已拆除無法再行為之，但衡情該大廈各戶均屬同一時期，由同一承造人所建造，整體結構彼此牽連，整棟各戶亦均具領海砂屋補助，而可獨就原告之建物認定非屬海砂屋，不予扣減其權利價值之理。況門牌號碼450 號地下1 層建物與原告所有之地面層建物係共用同一樓板，原告既堅稱地下1 層建物係屬海砂屋在卷，復主張其所有之地面層建物非海砂屋，尤與事理相違，無從採取。

⒍至於原告主張本件都市更新案內之李鴻容所有之448 、450 號地下1 層建物及李啟陽所有之446 號地下2 層11個停車位之權利價值均應減少乙節，其主要論據或稱該等地下建物未依海砂屋扣減20％之價值( 見本院卷二第224 頁)，或謂該等建物之樓梯係特別設置之緊急逃生樓梯，無粉刷亦無遮雨排水設備，且出入不便，環宇版報告所為之估價顯然過高云云。然稽之卷附本件都市更新案權利變換計畫參酌以評定權利價值之環宇版報告，明顯載明本案係海砂屋，包括原告所有之地面層建物及李鴻容、李啟陽所有之地下層建物，其更新前價格均負向調整20％，有該鑑定報告可稽( 見訴願卷第60頁至第64頁) 。是原告指稱上開地下層建物未依海砂屋扣減20％，核與事證不符，無從採取。至於原告主張該地下建物之價值受高估乙節，因建物價值之評定係屬專業判斷餘地，無從僅因本件權利變換計畫採酌之鑑定報告結論與其他鑑定機構之鑑定意見有出入，即謂其違法。

⒎另關於原告主張原處分僅謂原告提出異議事項已據97年10月6 日臺北市都市更新及爭議處理審議會專案會議審議決議維持原核定計畫內容，並未附理由說明，構成違法，應予撤銷乙節。惟依前引都市更新條例第16條及第32條第1項之規定，對於原告之權利價值異議，被告應召集審議委員開會，而以合議制方式決議之，則被告依規定遵照決議結論駁回原告之權利價值異議，並檢附該決議之會議紀錄，要難謂有不附理由之違誤。

⒏此外，原告復謂本案之權利價值，環宇版報告與原告委託之宏大版及與原告委託之公會版間之估價差距達20% 以上，符合不動產估價師第41條規定，應重新估價云云。惟按不動產估價師法第41條乃規定：「不動產估價師間，對於同一標的物在同一期日價格之估計有百分之二十以上之差異時，土地所有權人或利害關係人得請求土地所在之直轄市或縣（市）不動產估價師公會協調相關之不動產估價師決定其估定價格；必要時，得指定其他不動產估價師重行估價後再行協調。」足見其規範之義務對象為不動產估價師公會，不能解為都市更新案之實施者遇有其資以評定權利價值之鑑定報告，與住戶自行委託鑑定之報告就某特定建物之估價有相距20％之情形，其法定評定權限即喪失，而負有重新估價之義務。是原告主張有此情形即應全棟重新估價，於法無據，不能採取。

㈢關於原告訴請被告應作成如下具體內容之行政處分：⑴原告有專用權之法定停車位P2、P3應以328 萬元之價格計入更新前權利價值分配，或由實施者給予原告328 萬元現金補償；

⑵原告所有座落於臺北市○○路○段450 、451 號地面層建築物權利價值，應以2 戶可合併使用之價格，依據環宇版報告之估價標準每坪50萬元，再還原因海砂屋因素扣減之20％，回復為每坪62.5萬元，重定其更新前權利價值；⑶本件都市更新案中，訴外人李鴻容所有坐落於臺北市○○路○段448 、450 號地下1 層建築物權利價值應減少為23,342,176元；⑷訴外人李啟陽所有坐落於臺北市○○路○段446 號地下2 層11個停車位之權利價值應減少為15,251,982元部分：

⒈查原告主張本件都市更新案權利變換計畫不採認其擁有前揭2 個法定空地停車位之專用權，而未計入更新前權利價值，及未將其2 棟建物合併估價，復認定係屬非海砂屋，而扣減價值20％，又將448 、450 號地下1 層建物及446號地下2 層11個停車位之權利價值高估，已構成違法等節，於法均無從憑採，已詳如前述，則其本於此等事實為基礎，請求變更其權利價值，亦失所依據，委無足取。

⒉復按原告依行政訴訟法第5 條規定提起課予義務訴訟，請求被告應作成特定內容之行政處分，須其在實體法上有請求權基礎為前提。如依實體法之規定，不能認有賦予原告此項申請權利，則其請求即屬無據，不能准許。查本件被告作成原處分之前，97年1 月16日修正前都市更新條例第32條第1 項固規定：「權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應申請當地直轄市、縣( 市) 政府都市更新審議委員會調解；調解不成立者，由直轄市、縣( 市) 主管機關調處之。」惟被告作成處分時，該項規定已修正為：「權利變換計畫書核定發布實施後2 個月內，土地所有權人對其權利價值有異議時，應以書面敘明理由，向各級主管機關提出，各級主管機關應於受理異議後3 個月內審議核復。但因情形特殊，經各級主管機關認有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要者，得延長審議核復期限3 個月。」足見依修正前都市更新條例第32條第1 項規定，確實課以被告須對於人民申請當地都市更新審議委員會調解權利價值不成立案件，有予以調處，並作成特定內容之行政處分之義務無訛，但揆諸修正後之規定，已不許被告享有此權限。則人民依修正後之前引都市更新條例第32條第1 項規定提出之異議，其性質乃不服權利變換計畫有關其權利價值之評定之適法性與妥當性，並無賦予其得申請被告應為如何處置之公法上請求權。準此以論，本件原告前雖依修正前都市更新條例第32條第1 項規定，申請被告所屬都市更新審議委員會調解不成立，惟因未及被告完成調處，該規定旋即修正，依程序從新原則，被告已無從依修正前之規定為調處，而應適用修正後同項規定之異議審議程序予以核復，原告對於被告審議核復處分如不服，則僅得請求撤銷，其併請求被告應作成上揭特定內容之權利價值變換之行政處分，自欠缺請求權基礎，不能准許。

九、綜上所述，原告上開主張各節，均不可取。原處分並無違法，訴願決定不受理，其理由雖有不妥，但駁回訴願之結論則屬一致。從而，原告訴請撤銷原處分及訴願決定，並求為判命被告應作成如下內容：⑴原告有專用權之法定停車位P2、P3應以328 萬元之價格計入更新前權利價值分配，或由實施者給予原告328 萬元現金補償；⑵原告所有座落於臺北市○○路○段450 、451 號地面層建築物權利價值，應以2 戶可合併使用之價格，依據環宇版報告之估價標準每坪50萬元，再還原因海砂屋因素扣減之20％，回復為每坪62.5萬元，重定其更新前權利價值；⑶本件都市更新案中，訴外人李鴻容所有坐落於臺北市○○路○段448 、450 號地下1 層建築物權利價值應減少為23,342,176元；⑷訴外人李啟陽所有坐落於臺北市○○路○段4 46號地下2 層11個停車位之權利價值應減少為15,251,982元之行政處分，俱為無理由，應予駁回。

十、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘陳述及舉證，核與判決結論不生影響，自無逐一論述之必要，附予敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1 項前段，判決如主文。

臺北高等行政法院第二庭