臺灣臺北地方法院100年度簡上字第411號

• 裁判案由: 給付租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 101 年 05 月 16 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　100年度簡上字第411號上　訴　人　柏格司開發股份有限公司
法定代理人　程二文
訴訟代理人　古芳瑜
被上 訴 人　國華人壽保險股份有限公司
法定代理人　接管人財團法人保險安定基金（接管小組召集人謝良瑾）
訴訟代理人　林涵如
複代 理 人　黃育德
上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國100年8月16日本院新店簡易庭99年度店簡字第1282號第一審判決提起上訴，本院於101年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張略以：
㈠兩造於民國96年7 月10日簽立租賃契約書（下稱系爭租約），由上訴人承租被上訴人所有門牌號碼為臺北市○○路186
號地下1、2、3 樓之房屋（下稱系爭租賃物），租賃期間自96年5月1日起至100年4月30日止，共計4 年，依系爭租約第4 條，第一年至第二年期間（即96年5月1日至98年4月30日）
月租金為新臺幣（下同）15萬元，應於每月1 日以匯款方式繳納；另依系爭租約第5 條，水、電、瓦斯、電話費及管理費等相關使用系爭房屋所生之費用均由上訴人負擔；第8 條第5項並約定租期屆至前如提前終止系爭租約，應於2個月前通知他方，並應支付他方相當於2 個月租金之違約金。詎上訴人提前於97年3月17日來函終止系爭租約，依約應於2個月後即97年5 月17日發生終止租約之效力。而上訴人提前終止系爭租約，已屬違約，被上訴人自得向上訴人請求給付下列款項：⒈上訴人積欠之97年2月至4月共3個月租金450,000元；⒉相當於2個月租金之違約金30萬元（月租金15萬元×2＝
30萬元）；⒊上訴人應負擔之使用系爭租賃物所生相關費用1,676,141元：包含管理費435,000元（96年5 月、12月及97年5月免收管理費）、水費22,976元、電費477,863元、瓦斯費729,870 元及電話費10,432元。以上合計上訴人應給付之金額為2,426,141元（計算式：450,000元＋300,000＋1,676,141元＝2,426,141 元）。又依系爭租約第8條第3項、第11條第1 項之約定，租約終止時，上訴人應即結清未付之費用；上訴人應付之租金及其他基於系爭租約對被上訴人之債務，如有未依期給付之情事，應就遲延日數按日加付依平均月租金之萬分之5 計算之遲延利息。故上訴人應自遲延日即97年5 月18日起至清償日止，按日計付依平均月租金之萬分之5 計算之遲延利息。為此，爰依租賃契約法律關係提起本件訴訟，請求上訴人給付2,426,141元，及自97年5月18日起至清償日止，按日以平均月租金即157,500元之萬分之5計算之遲延利息。
㈡對上訴人所為抗辯之陳述：
⒈系爭租約並無被上訴人保證系爭租賃物可申辦營利事業登記證之約定，被上訴人已依債之本旨提供系爭租賃物供上訴人使用收益，營利事業登記證之申請非屬系爭租約之附隨義務。且兩造簽訂系爭租約前，曾就系爭租賃物簽訂代管契約，其中第4條第2項明定上訴人應於開始管理前提出清潔及管理計畫設施維護，而上訴人依此提出之附件內載：「本物業所有權人…受所在地『台北市第二種住宅區』之土地使用分區管制約束…供社區之非營業性遊憩活動使用…」，顯見上訴人明知系爭租賃物無法申辦營利事業登記證，卻仍於3 個月後簽訂系爭租約，此自非所謂系爭租賃物之瑕疵。本件若上訴人無法對系爭租賃物為合於目的之使用，自無可能持續使用系爭租賃物達1年餘，並於96年11月至97年1月繳交月租金（96年5月1日至96年10月31日為免租期），故被上訴人並無不完全給付之情形。再者，上訴人既已明知系爭租賃物無法申辦營利事業登記證，自知相關繳費支出無法抵減稅費，仍同意負擔，自不得主張因此受有損害，且繳稅為人民之義務，自不得視為損害。又上訴人迄未提出所受損害之證明，其主張被上訴人未依債之本旨給付，應賠償120 萬元，顯無理由。
⒉上訴人係於97年3 月17日主動向被上訴人發函表示要依系爭租約第8條第5項終止租約，由其所發函文內容可知確實為上訴人單方面要求終止租約，自應依約給付違約金，其一再主張兩造協議終止租約，全然無據。
⒊依系爭租約第5 條約定，房屋之管理及其他有關公共設施所需費用，如大樓管理費、公用水電費等分擔費用，由承租人即上訴人負擔，況系爭租賃物管理費之繳納及計算原則，已規範於世界山莊住戶規約第10條「管理基金、管理費之繳納及計算原則」中，依據系爭租約第1 條約定，雙方同意世界山莊社區管理委員會所有規定事項及附件為契約之一部，則世界山莊住戶規約自屬系爭租約之範疇，上訴人即有繳付管理費之義務，被上訴人辯稱兩造就管理費金額未達成協議，顯屬無稽。
⒋上訴人雖抗辯VIP 卡為皇家國際實業股份有限公司（下稱皇家公司）所發，皇家公司及國華公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱國華管理公司）均為被上訴人之從屬公司，因發卡所生費用應由被上訴人負擔，並主張抵銷云云。惟就皇家公司發卡，以及皇家公司與國華管理公司為被上訴人之從屬公司等情，上訴人並未舉證證明，況該2 公司縱為被上訴人之從屬公司，亦與本案無涉。而上訴人僅提出VIP 持有者之出入紀錄及因此所支出之花費計算，即要求被上訴人負擔該筆費用，惟並未提出任何具體依據以證明該出入紀錄及總花費為真，且無論皇家公司或被上訴人，均未就VIP 所生權利義務與上訴人為任何承擔協議，上訴人所辯自無理由。
二、上訴人抗辯略以：
㈠系爭租約之出租標的包括被上訴人相關SPA 及三溫暖設備，而於上訴人承租前，被上訴人之關係企業於系爭租賃物經營世界山莊健康聯誼中心（經營項目包含健身、SPA 、三溫暖），被上訴人亦明知上訴人租承該處係為經營SPA 會館供營業使用，並知悉上訴人延用世界山莊健康聯誼中心名稱對外營業，部分未到期之會員，亦由被上訴人交接並將費用轉付予上訴人，因此被上訴人明知上訴人承租系爭租賃物之目的是要供營業使用。又依系爭租約第15條約定，兩造未盡事宜，依據民法規定辦理；則依民法第423 條規定，被上訴人負有提供可作為合法營業使用之租賃物之義務。惟系爭租賃物之建物用途多屬「社區遊憩設施、機房」，依「台北市土地使用分區管制規則第五條土地及建物使用組之使用項目」規定，社區遊憩設施「限供社區、非營業性使用」，因此導致上訴人無法申請營利事業登記，以致無法在系爭租賃物合法經營，為此，上訴人曾先口頭向被上訴人反應此狀況，嗣於96年12月6 日正式與被上訴人開會要求終止租約，然未獲解決，上訴人乃於97年3 月17日發函表示無法經營而終止系爭租約。至上訴人於97年3 月17日發函終止租約為止，被上訴人皆未能提供合法營業之租賃物予上訴人，為此，上訴人得主張同時履行抗辯權利，依法拒絕給付租金，被上訴人亦不得向上訴人請求違約金。又上訴人簽訂系爭租約前，僅係受委託協助被上訴人營業、管理現場與人員，未涉及營利事業登記之辦理，確實不知系爭租賃物無法設立營利事業登記。㈡上訴人受有不完全給付之損失，自96年5月至97年5月為止，因系爭租賃物無法設立營業事業登記，該處之水、電、瓦斯、電話費用無法列入上訴人之成本核銷，造成上訴人須多繳納營業稅及營業所得稅，此部分損失合計為120 萬元，依民法第227條第2項規定，自得請求被上訴人公司賠償。又上訴人承租並接手經營後，發現被上訴人之從屬公司皇家公司有發送VIP 卡，簽訂系爭租約時並未告知上訴人。依皇家公司發出之VIP 卡，持卡人得免費使用世界山莊健康聯誼中心設備，該使用之成本及提供服務之費用應由被上訴人負擔，上訴人隨即要求被上訴人應給付，但被上訴人對於96年5月1日起至97年3月17日止之VIP貴賓使用成本遲不回應；所有VIP
卡使用者姓名及使用時間，上訴人皆有留存紀錄，該等使用費用合計為875,000 元，應由被上訴人負擔。上訴人得以前述不完全給付損害賠償金120萬及被上訴人積欠之VIP貴賓使用費用875,000 元，抵銷水費、電費、瓦斯費及電話費或其他金額。
㈢國華管理公司為國華保全股份有限公司（下稱國華保全公司）之從屬公司，國華保全公司又為龍網科技股份有限公司（下稱龍網公司）之從屬公司，龍網公司為翁世華所擁有，翁世華又同時是穎瑞科技股份有限公司（下稱穎瑞公司）法人代表，而穎瑞公司則為被上訴人最大股東，可知國華管理公司亦為被上訴人之從屬公司。上訴人表示無法經營而提出終止租約，被上訴人亦同意，並邀上訴人到被上訴人處洽商終止租約事宜，現場亦有被上訴人公司幹部，於洽商完畢後，被上訴人才表示由其關係企業國華管理公司名義與上訴人簽訂協議書，依該協議書所載，被上訴人僅要求上訴人法定代理人留任2 個月，協助被上訴人後續業務銜接，此外並無其他要求，係屬協議終止系爭租約，故被上訴人亦不得請求上訴人給付違約金。
㈣納稅雖係納稅人義務，然合法抵減稅費亦為納稅人之權利，故有相關憑證之人拒絕配合開立憑證，造成他方損失，自屬違約之損害賠償事由。本案上訴人承租後，水、電、瓦斯費為最主要的支出，都是由上訴人支付，繳款人即應記載上訴人，得以申報費用以合法抵減營業稅、營業所得稅之支出。但因該處無法設立營利事業登記，無法以該水、電、瓦斯費報列支出，收據上仍列被上訴人為繳款人，造成被上訴人並未繳納水、電、瓦斯費，但以被上訴人為繳款人之不合理情形；上訴人在96年12月6 日於租賃契約終止討論會上及其他場合多次提出，亦曾提出替選方案，要求被上訴人開立代收付文件，供上訴人申報支出，但被上訴人不為，致上訴人無法列為支出費用，在稅務上造成損失，自得依民法第227 條第2 項請求被上訴人賠償。原審僅稱納稅是納稅人義務，然上訴人未抗辯毋須納稅，僅主張此部分損失應由被上訴人承擔，原審對此未說明有何不可採之理由，顯有不當。
㈤兩造從未確認世界山莊社區管理規約內容，亦未就管理費金額達成任何書面協議，被上訴人員工亦曾向上訴人負責人表示「好好做，管理費不會收」云云，租賃期間被上訴人從未向上訴人收取任一期管理費，現片面主張管理費顯無理由。㈥依公司法第369 條之2第2項規定，有直接或間接控制他公司之人事、財務或經營之關係者，亦屬關係企業。上訴人於原審提出被證10至15，並請求傳訊蔡德楸、錢武祥、謝正宜、范姜群鑑、陳文、吳德賢、吳毅帆、傅建成、陳毅維、藍禮華等人，證明皇家公司為被上訴人之從屬公司，VIP 製卡、發卡皆為皇家公司所為，並提出97年3 月10日自櫃檯電腦直接下載之VIP出入紀錄，且早於96年10月9日以電子郵件通知被上訴人因VIP 發卡浮濫造成上訴人損失，應由被上訴人承擔，然原審皆未就前開證據說明有何不可採信之理由，全然相信被上訴人片面之詞，顯有違誤。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本審卷第24、92、134頁反面）：
㈠上訴人向被上訴人承租系爭租賃物，約定租賃期間自96年5
月1日起至100年4 月30日止，第一年至第二年月租金為15萬元（租賃契約如原證1，見原審卷第6至25頁）。
㈡上訴人於96年11月至97年1月間曾按月繳交月租金（96年5月1 日至96年10月31日期間依約免付租金），並持續使用系爭租賃物近1年。
㈢上訴人法定代理人於上訴人承租前曾受聘擔任顧問，管理系爭租賃物3個月。
㈣上訴人尚未給付且對於金額無爭議之款項包含3 個月租金45萬元、水費22,976元、電費477, 863元、瓦斯費729,870 元、電話費10,432元。
㈤上訴人曾於97年3 月17日發函予被上訴人，表示依系爭租約第8條第5項聲請終止租約，並請被上訴人免予違約處置（如原證2，見原審卷第26至27頁）。
五、被上訴人依租賃契約法律關係請求上訴人給付上開款項，惟為上訴人所拒，並以前詞置辯。是本件應審究者即為：㈠上訴人以被上訴人未提供可合法營業之租賃物，而主張同時履行抗辯，拒絕給付租金，有無理由？㈡被上訴人依系爭租約第8條第5項之約定請求上訴人給付相當於2 個月租金之違約金30萬元，有無理由？㈢被上訴人請求上訴人給付管理費435,000 元，有無理由？㈣被上訴人是否有未提供合於所約定使用、收益之租賃物予上訴人之不完全給付情況？上訴人以其因此受有120 萬元之損害而主張抵銷，有無理由？㈤上訴人主張被上訴人應支付世界山莊健康聯誼中心發行之VIP 卡客戶消費款項875,000 元，而以此主張抵銷，有無理由？茲析述如下：
㈠上訴人以被上訴人未提供可合法營業之租賃物，而主張同時履行抗辯，拒絕給付租金，並無理由：?
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。又民法第423 條規定所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所問（最高法院99年度台上字第526號、84年度台上字第333號判決意旨參照）。
⒉本件上訴人雖提出系爭租賃物之使用執照（見原審卷第79至84頁），主張被上訴人所交付之系爭租賃物用途為社區遊憩設施等，無法申請營利事業登記證、合法營業，其得行使同時履行抗辯權拒絕給付租金云云。惟查，上訴人主張其承租系爭租賃物及其內之設備，係為作為世界山莊健康聯誼中心營運用，固為被上訴人所不爭執，復有系爭租約後附健身器材、三溫暖等相關設備明細表以及兩造於96年9 月20日簽訂之補充協議書等在卷足稽（見原審卷第14至25頁），堪認屬實。然遍觀系爭租約全文，並無被上訴人提供之系爭租賃物需可用以申辦營利事業登記證等相關約定，且迄至上訴人於97年3 月17日發函表示終止系爭租約時止，世界山莊健康聯誼中心仍持續營運中，僅係因VIP 貴賓使用成本以及無法以水、電、瓦斯費扣抵營業稅，致營運虧損等情，亦有系爭租約以及上訴人所發之97年3 月17日柏格司字第0970317001號函在卷足稽（見原審卷第6至27頁）。參以上訴人自96年5月1 日起即承租系爭租賃物經營世界山莊健康聯誼中心，期間雖曾向被上訴人反應營業虧損問題，但迄至97年3 月17日始發函向被上訴人表示終止租約，而持續使用系爭租賃物經營世界山莊健康聯誼中心近1 年；且上訴人法定代理人於訂立系爭租約前，曾為被上訴人代管系爭租賃物近3 個月，復為兩造所不爭執，兩造於96年1月5日簽訂之「國華人壽世界山莊社區遊憩設施清潔維護及管理契約」第4條第2項即明定上訴人應於開始管理前提出「清潔、設施維護及管理計畫」，而上訴人依此提出之上開計畫第8 條「使用者管理」內復明載：「本物業所有權人為『國華人壽保險股份有限公司』，屬私人（法人）產業，受所在地『台北市第二種住宅區』之土地使用分區管制約束，建物使用登記組別為『第六組社區遊憩設施』：供社區之非營業性遊憩活動使用。故使用者相關繳費皆指本案物業所有權人委託本公司執行…且所有使用者皆為『本社區住戶及其親友』。」（見原審卷第237、251至252頁），顯見上訴人於簽訂系爭租約前，至遲在96年1月間，即已知悉系爭租賃物登記之用途為社區遊憩設施，僅得供社區之非營業性遊憩活動使用，並已研議因應方法（即將使用者界定為「社區住戶及其親友」）；參以上訴人之營業項目包括住宅及大樓開發租售業、投資興建公共建設業、不動產租賃業、休閒活動場館業、工業廠房開發租售業、特定專業區開發業等，亦有上訴人之公司變更登記表附卷可參（見原審卷第94至96頁），是其對於系爭租賃物是否得辦理營利事業登記，自不得諉為不知；上訴人既於考量自身營業成本、風險後，始決定於96年7 月間與被上訴人簽訂系爭租約，承諾承租系爭租賃物4 年，並按期繳納租金，自不得於事後再藉此主張被上訴人提供之系爭租賃物因無法申辦營利事業登記證，而不合於約定之使用收益狀態。
⒊況查，上訴人曾於其所發之前揭97年3月17日函第6點明確表示：「有關來函表示之租金，本公司仍將秉持一貫之誠信原則，履行契約義務；惟盼貴公司惠予通融，允97年2、3或4
月租金得延遲5 個月繳付，或於貴我雙方同意之契約終止日一併計算。」（見原審卷第27頁），顯見上訴人發函表示終止系爭契約，顯係因不堪虧損，而非認被上訴人提供之系爭租賃物不合於兩造約定之使用、收益狀況，其亦未曾以此為由拒絕給付租金，係迄至被上訴人提起本件訴訟，始以上開理由主張同時履行抗辯。綜上堪認被上訴人辯稱兩造並未約定系爭租賃物需可供申請營利事業登記證使用、其已提供合於約定使用收益之租賃物予上訴人，應堪採信。被上訴人提供之系爭租賃物客觀上既已合於約定使用、收益之狀態，揆諸前揭說明，上訴人自不得以未達使用、收益之效果，即認被上訴人未提供合於約定之租賃物，而拒絕給付積欠之97年2月至4月租金45萬元。
㈡被上訴人得依系爭租約第8條第5項之約定請求上訴人給付相當於2個月租金之違約金30萬元：
⒈查兩造簽訂之系爭租約第3 條、第8條第5項明確約定：「租賃期間自96年5月1日（即起租日）起至100年4月30日止，計4 年。」、「租賃期間屆至前，任一方如欲終止租約，均需於2個月前以書面通知他方，並支付他方相當於本約2個月租金作為違約金；如未按期通知他方，則須另行支付他方相當於本約3 個月租金作為賠償金。」（見原審卷第6、8頁）。而上訴人係於97年3 月17日發函予被上訴人，表示：「本公司謹鄭重表示：『依租賃契約第8條第5項，今日起聲請終止契約』。懇請貴公司諒察，免予違約處置…」（見原審卷第26至27頁），亦即上訴人係在系爭租約約定之租賃期間屆至前，即於97年3 月17日通知被上訴人依系爭租約第8條第5項之約定終止租約，自應依上開約定給付相當於2 個月租金，故被上訴人請求上訴人支付違約金30萬元（即每月租金15萬元×2＝30萬元），自屬有據。
⒉上訴人雖提出其以電子郵件寄發之96年12月6 日會議紀錄（見原審卷第87至88頁），以及其與國華管理公司於97年5 月17日簽訂之協議書（見原審卷第89頁），抗辯其曾於97年3
月17日發函前與被上訴人協商終止租約，發函後，被上訴人亦僅要求上訴人法定代理人留任2 個月協助後續業務銜接，此外並無其他要求，兩造係屬協議終止租約，被上訴人不得請求上訴人給付違約金云云。惟查，觀諸上開96年12月9 日會議紀錄，係由上訴人單方製作、寄送予被上訴人公司人員，且所載會議主題為「世界山莊健康聯誼中心（以下簡稱本中心）租賃契約終止或其他補救之替選方案討論」（見原審卷第87頁），且觀上訴人所發之97年3 月17日函，函中除表明依系爭租約第8條第5項終止租約外，並表達希望能於97年3 月28日前與被上訴人就上開中心之整體發展協商改善方案，如有具體進展，則願繼續履約（見原審卷第86頁第5 點），顯見在上訴人於97年3 月17日發函表示提前終止系爭租約前，兩造未曾於96年12月6 日之會議中或其他時間達成提前終止租約之協議，否則上訴人豈有可能於97年3 月17日發函表示欲提前終止租約，並請被上訴人「免予違約處置」。至上訴人提出之上開協議書，則係由上訴人與第三人國華管理公司所簽訂，被上訴人並非締約當事人；又「本法所稱關係企業，指獨立存在而相互間具有下列關係之企業：一、有控制與從屬關係之公司。二、相互投資之公司。」、「公司持有他公司有表決權之股份或出資額，超過他公司已發行有表決權之股份總數或資本總額半數者為控制公司，該他公司為從屬公司。除前項外，公司直接或間接控制他公司之人事、財務或業務經營者亦為控制公司，該他公司為從屬公司。」，公司法第369條之1、第369條之2分別定有明文；上訴人固提出相關新聞報導及公司基本登記資料查詢（見本審卷第84至88頁），主張國華管理公司為國華保全公司之從屬公司，國華保全公司又為龍網公司之從屬公司，龍網公司為翁世華所擁有，翁世華同時是穎瑞公司法人代表，而穎瑞公司則為被上訴人最大股東，進而主張國華管理公司亦為被上訴人之從屬公司云云；惟依上開新聞報導及公司登記資料，穎瑞公司於98年間減資再增資前，原持有被上訴人公司股份之持股比率為26.58%，而翁世華係以華隆微電子股份有限公司法人代表身分擔任穎瑞公司董事（見本審卷第85至86頁），尚難遽任翁世華於97年間對穎瑞公司、被上訴人有控制權，至上訴人指稱龍網公司為翁世華所有乙節，則乏所據，故上訴人僅以前揭間接持股關係，指稱國華管理公司為被上訴人之從屬公司，已難認合於公司法之規定。況查，縱使如上訴人所主張，國華管理公司與被上訴人為關係企業，惟兩者究屬不同之法人，則上訴人與第三人國華管理間之債權契約，自不足以拘束被上訴人。且遍觀上開協議書（見原審卷第89頁），僅載明系爭租約於97年5 月17日終止，會員剩餘權益由國華管理公司承受，但上訴人需配合國華管理公司交接等，並無上訴人依該協議書所定條件履行後，得免除依系爭租約所負給付違約金等義務之記載。故上訴人執上開協議書指稱兩造係協議終止系爭租約、被上訴人不得請求給付違約金，亦無足採。
㈢被上訴人得請求上訴人給付管理費435,000元：
⒈查系爭租約第1條、第5條分別約定：「雙方同意【世界山莊社區管理委員會】所有規定事項及附件為本約之一部分。」、「乙方（即上訴人）除前條租金外，並應負擔下列各項費用：…三、房屋之管理及其他有關公共設施所需費用，如大樓管理費、公用水電費等分擔費用。」（見原審卷第6至7頁），足見世界山莊社區管理委員會所有規定事項，包含世界山莊住戶規約，均為系爭租約之一部分；而依世界山莊住戶規約第10條2 項第1款、第3款，管理費依房屋產權登記面積以每坪100 元計算，超市管理費（按系爭租賃物用途原為超級市場，嗣變更為超市、社區遊憩設施等，見原審卷第79頁）依其房屋產權登記面積按大樓1/3 計算繳交（見本審卷第102至103頁）；而上訴人承租之系爭租賃物面積為1305坪，復有系爭租約在卷足稽（見原審卷第6 頁），則依此方式計算，上訴人承租之系爭租賃物每月應負擔之管理費即為43,500元（計算式：1305坪×每坪100元×1/3＝43,500元）。又
本件租賃期間係自96年5月1日起至97年5 月17日止，扣除兩造所不爭執之96年5月、12月及97年5月免收管理費外，共計10個月，合計管理費即為435,000 元（計算式：每月管理費43,500元×10個月＝435,000 元）。而上開各期之管理費均
已由被上訴人先行繳納，業據被上訴人提出世界山莊公共管理費繳款單為證（見原審卷第29至38頁），並為上訴人所不爭執。是被上訴人依系爭租約第5 條之約定，請求上訴人給付應分擔之管理費共計435,000元，自屬有據。
⒉上訴人雖抗辯其未曾同意上開管理費收取標準，以及被上訴人公司人員曾同意其免付管理費云云。惟查，依系爭契約之約定，世界山莊住戶規約亦為兩造簽訂之租賃契約之一部分，雙方均有遵守之義務，業如前述，故上訴人抗辯其未同意上開管理費計收標準，尚無足取。此外，系爭租約第5 條已明確約定上訴人應分擔管理費，上訴人亦未舉證證明係被上訴人公司之何人員於何時以何方式向其表示無庸給付管理費，則其辯稱被上訴人已免除其給付管理費之義務，亦屬無據；況縱認上訴人所述被上訴人公司人員曾表示：「好好做，管理費不會收」為真，依其所述內容觀之，亦係指在上訴人確實依約履行之情況下，可免收管理費，尚難認在上訴人提前終止租約，且積欠租金及水、電等各項費用，而未依約履行之情況下，亦得免收管理費。故上訴人前揭所辯亦無足取。
㈣被上訴人已提供合於所約定使用、收益之租賃物予上訴人，並無不完全給付情況，上訴人以其因被上訴人不完全給付而受有120萬元損害所為抵銷抗辯，並無理由：
⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 條固定有明文。惟在債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故苟能證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任。
⒉上訴人雖抗辯系爭租賃物無法為營利事業登記，被上訴人係不完全給付，致上訴人無法核銷水、電、瓦斯等各項成本，而需多繳納營業稅及營利事業所得稅，受有120 萬元之損失云云。惟兩造並未約定系爭租賃物需可供申辦營利事業登記，被上訴人已提供合於兩造約定使用、收益情況之系爭租賃物予上訴人使用，業經本院認定如前，是上訴人主張被上訴人有不完全給付情形，已屬無據。況依前揭說明，債權人請求債務人負債務不履行責任，除需證明債之關係存在外，尚須證明其因債務人不履行債務受有損害；惟上訴人自原審審理迄今，均僅泛稱其因無法核銷水、電、瓦斯等成本，受有120 萬元之損失，並未提出其在系爭租約存續期間繳納營業稅、營利事業所得稅之資料，並具體說明其如可核銷相關水、電、瓦斯等費用，得減省之各項稅費金額為何，自難認其確實受有120 萬元之損失。故上訴人以此主張被上訴人應賠償債務不履行所生損害120 萬元、並主張抵銷云云，自無理由。
㈤上訴人主張被上訴人應負擔世界山莊健康聯誼中心VIP 卡客戶消費款項875,000元，而以此主張抵銷，亦無理由：
⒈上訴人雖主張皇家公司為被上訴人之從屬公司，皇家公司製發之VIP卡客戶於系爭租約期間消費所生費用為875,000元，應由被上訴人負擔云云，惟為被上訴人所否認，自應由上訴人就其主張之上開有利於己之事實負舉證責任。就此部分，上訴人雖曾於原審提出被證5皇家公司收支表、被證6會議紀錄、被證7 員工資料卡（見原審卷第160至162頁），以及被證10至17之電子郵件、報表、會議紀錄、工作報告、被上訴人公司函、與皇家公司簽訂之協議書等（見原審卷第276 至294 頁），用以證明處理本件相關事務之人員曾先後任職於皇家公司及被上訴人公司不動產部，2 公司人員重疊、皇家公司內部經營開會地點亦係在被上訴人公司，故皇家公司為被上訴人之從屬公司，係被上訴人令皇家公司製發VIP 卡，以及其曾多次向被上訴人反映VIP 卡問題云云。惟所謂控制、從屬公司，需符合前引公司法第369條之1、369條之2所定要件，尚難僅以上訴人所述前揭各點，遽行推論皇家公司為被上訴人之從屬公司。且縱認上訴人主張皇家公司為被上訴人之從屬公司、該等VIP 卡均為皇家公司所發等情為真，然皇家公司、被上訴人公司究屬各自獨立之法人，我國公司法第369條之4以下關係企業專章之規定，亦僅規範控制公司直接或間接使從屬公司為不合營業常規或其他不利益之經營，而未於會計年度終了時為適當補償，致從屬公司受有損害，應對從屬公司負賠償責任，且不得以其對從屬公司之債權主張抵銷；是上訴人主張被上訴人應承擔皇家公司製發之VIP
卡衍生債務，尚屬無據。
⒉又上訴人雖提出其製作之VIP金額計算說明總表暨VIP出入紀錄（見原審卷第159、166至230頁），用以證明該等VIP客戶於系爭租約存續期間消費金額為1,041,250元，以84%計算，被上訴人應分擔之費用為875,000 元云云。惟為被上訴人所否認，自應由上訴人就其上開計算之依據具體舉證以實其說。惟上訴人迄至本院辯論終結時，均未舉證證明其上開VIP
金額計算說明總表上所列計算基礎即每人次250元或350元、被上訴人應負擔比例84% 之依據為何。況依上訴人於原審提出之被證16即96年10月9 日電子郵件，其中敘及「5月1日起至處理完成前之『VIP 卡』比貴我雙方合意之數量多出約70張…」（見原審卷第293 頁），顯見上訴人與被上訴人締約時，即已知悉存有可免費使用上開聯誼中心之VIP 會員存在，則其主張簽約時並不知皇家公司有發送VIP 卡，即難以採信。且上訴人亦無權請求被上訴人負擔皇家公司發行之VIP
卡所生費用，業如前述，則其主張對被上訴人有875,000 元之債權，並以此主張抵銷，亦無理由。
六、按當事人聲明之證據，法院應為調查。但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286 條定有明文。該條但書所謂不必要之證據，係指當事人聲明之證據，與應證事實無關，或不影響裁判基礎，或毫無證據價值，或法院已得強固之心證而言；證據調查原由審理事實之法院衡情裁量，若認事實已臻明瞭，自可即行裁判，毋庸再為調查（最高法院97年度台上字第1712號、91年度台上字第895 號判決意旨參照）。上訴人雖請求傳訊證人蔡德楸、錢武祥、謝正宜、范姜群鑑、陳文、吳德賢、吳毅帆、傅建成、陳毅維、藍禮華，以證明被上訴人如何經營世界山莊健康聯誼中心、皇家公司製發VIP 卡、被上訴人實質控制皇家公司、系爭租約洽商過程、上訴人曾向被上訴人反應無法設立營業登記問題等（見本審卷第14、105 頁），惟就本件相關爭點，亦即被上訴人已依約提供合於兩造約定使用收益之系爭租賃物供上訴人使用，其依約並不負有使上訴人得以系爭租賃物申辦營利事業登記之義務，亦無須承擔皇家公司製發之VIP 卡所生費用等，業經本院依卷附事證獲致心證如前，上訴人聲請傳訊前述證人之待證事實，並不影響本件裁判基礎，揆諸前揭說明，即無再予傳訊之必要，併予敘明。
七、綜上所述，被上訴人已依系爭租約之約定提供合於約定使用收益狀態之租賃物予上訴人，並無不完全給付情形，上訴人即應依約給付租金、提前終止租約之違約金，以及使用系爭租賃物期間所生水、電、瓦斯、電話費與管理費等各項費用，其主張被上訴人應賠償債務不履行所生損害120 萬元以及負擔VIP卡客戶所生費用875,000元，並以之主張抵銷，均無理由。從而，被上訴人依據租賃契約之法律關係，請求上訴人給付97年2月至4月共3個月租金450,000元、相當於2 個月租金之違約金30萬元、管理費435,000元、水費22,976 元、電費477,863元、瓦斯費729,870元、電話費10,432元，共計2,426,141元（計算式：450,000元＋300,000＋435,000元＋22,976元＋477,863元＋729,870元＋10,432元＝2,426,141
元），以及自97年5 月18日（即依系爭租約第8條第3項所定給付期限之翌日）起至清償日止，按日以平均月租金即157,500元（計算式：第一年之月租金150,000元＋第二年之月租金150,000元＋第三年之月租金165,000元＋第四年之月租金165,000元÷4＝平均月租金157,500元）之萬分之5計算之遲
延利息，為有理由，應予准許。原審判決上訴人如數給付，並分別依職權為假執行之宣告、依聲請為免為假執行之宣告，其認事用法經核均無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法經核均不影響判決結果，不再一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 16 日民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 林伊倫
法 官 陳蒨儀
以上正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並經本院許可後方得上訴最高法院。提起上訴時應同時表明上訴理由。如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 16 日書記官 謝淑芬