臺灣臺北地方法院104年度訴字第2684號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第2684號

原告

周德裕

原告

高泉焜

原告

吳碧蓮

原告

廖國棟

原告

許陳秀連

原告

王玲惠

原告

徐秋香

上一人訴訟代理人

徐國良

上一人訴訟代理人

原告七人共同

上一人訴訟代理人

朱健興律師

被告

張蔡淑

被告

姚輝

共同訴訟代理人

崔駿武律師

複代理人

楊承叡律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105年4月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。查原告於起訴時所為訴之聲明第1項，原請求被告張蔡淑將坐落臺北市○○區○○段○○段00000地號土地（下稱系爭土地）上之建物拆除，並騰空返還原告及上開土地全體共有人（見本院104年度司北調字第659號卷，下稱調解卷，第2頁），嗣於民國104年11月16日言詞辯論期日，當庭追加被告姚輝為該項聲明之被告（見本院卷第160頁），並於104年11月30日言詞辯論期日，變更該項聲明為「被告張蔡淑、姚輝（以下均逕稱其名）應將坐落系爭土地上如附件臺北市大安地政事務所複丈日期104年10月2日複丈成果圖所示之木造一樓建物拆除，並將上開土地騰空返還原告及其他全體共有人。」（見本院卷第166頁），嗣並將「木造一樓建物」更正為「一樓建物」（見本院卷第227、240頁，核屬更正事實上陳述，非訴之變更），被告就此已表示同意原告所為追加（見本院卷第183頁反面），並提出辯論，是原告所為訴之追加合於前揭規定，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：系爭土地為伊等與張蔡淑及他共有人所共有，張蔡淑並為臺北市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，張蔡淑、姚輝未得系爭土地共有人之同意，亦未經主關機關核准，姚輝即在系爭房屋旁違法增建違建物（下稱系爭建物），該違建物乃占用系爭土地全部。姚輝無權占用系爭土地，並將該違建物出租作為營業使用長達數年之久，致伊等及其他共有人無法使用系爭土地，爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求張蔡淑、姚輝將系爭土地上之一樓建物拆除，並將土地騰空返還與伊等及其他全體共有人。又姚輝使用系爭土地受有相當於租金之利益，致伊等受有損害，而系爭土地位於臺北市中心之菁華地段，四周緊鄰仁愛公園及醫院，附近建物租賃行情每坪約新臺幣（下同）2,500元至7,000元，應依土地法第105條準用同法第97條規定，按系爭土地之申報價額年息10％計算姚輝所受之租金利益為合理，爰依民法第179條不當得利規定、第184條侵權行為規定，訴請姚輝給付如附表一所示相當於租金之不當得利或損害賠償，並請法院擇一為有利於伊等之判決等語。並聲明：㈠張蔡淑、姚輝應將系爭土地上如附件複丈成果圖編號Ａ所示之一樓建物拆除，並將上開土地騰空返還原告及其他全體共有人。㈡姚輝應給付原告各如附表一「五年不當得利金額」欄所示之款項。㈢姚輝應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告各如附表一「每月不當得利金額」欄所示之款項。㈣原告願供擔保，請准予宣告假執行。

二、被告則以：張蔡淑於68年間購買系爭房屋即包含屬附屬建物之「平台車場」在內，系爭房屋所屬之振聲華廈竣工圖所示一樓平面圖亦確實有停車位置之圖示，該停車位置即是系爭房屋左側之停車位（下稱系爭停車位），故竣工圖上所示系爭停車位之所有權應屬於張蔡淑所有。嗣張蔡淑自78年間起，將系爭房屋連同系爭停車位出租與姚輝使用，姚輝在系爭停車位加裝雨遮及透明玻璃隔間（下稱系爭建物），於80年間對外出租，而在振聲華廈管理委員會於102年1月成立前，姚輝或系爭房屋之承租人均已依通知繳納系爭房屋及系爭建物之管理費，嗣振聲華廈管理委員會成立後，姚輝或系爭房屋之承租人亦均有依管委會決議，繳納系爭房屋及系爭建物之管理費，包括原告在內之住戶均從未對張蔡淑、姚輝使用系爭建物有異議，足見振聲華廈住戶早已同意張蔡淑、姚輝使用系爭土地，張蔡淑與系爭土地共有人就系爭土地有默示分管協議存在；倘若未有默示分管契約存在，為何振聲華廈住戶長期以來均未向被告二人提出民事排除侵害訴訟，卻反而長期以來仍收取管理費？是張蔡淑、姚輝占有使用系爭土地並非無權占有，原告訴請張蔡淑、姚輝拆屋還地，及請求姚輝給付相當於租金之不當得利，為無理由。縱認姚輝係無權占有系爭土地，惟系爭土地位於大安路一段與大安路一段175巷道路交岔口處，面積不大，依其位置、形狀及面積，並不具有獨立之經濟價值，且已歸列為道路用地（公用設施用地），使用上已受限制，事實上已無從單獨區隔及彰顯出其本身之價值而可作為其他用途使用甚明，故原告等系爭土地共有人即無因而受到損害，核與民法第179條不當得利要件有間，原告請求被告給付不當得利自屬無理。再原告請求拆除之系爭土地上建物僅為姚輝出租予訴外人「周記滷味」之系爭建物中之一小部分，當不得與單獨租用基地建築房屋之情形等同以觀，況系爭土地業已歸列為道路用地，使用上已受限制，無法彰顯其獨立之經濟價值，姚輝縱受有利益，然依一般情形，較之將完整基地、建物出租之租金應更為低廉，始為公允，故原告主張以土地申報價額年息10％計算不當得利金額，亦屬過高而無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行

三、本件經本院協助兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第186頁）：

㈠系爭土地為原告等人與被告張蔡淑及其他共有人所共有，原告每人之權利範圍如附表一所示。

㈡張蔡淑將系爭房屋連同旁邊空地出租與姚輝，姚輝於系爭土地增建系爭建物。

㈢系爭建物目前由姚輝出租與訴外人供作營業使用。

四、得心證之理由：原告主張張蔡淑、姚輝未經系爭土地共有人同意，無權占有系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，侵害渠等權利，爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請求張蔡淑、姚輝拆屋還地，及依民法第179條、第184條規定，訴請姚輝給付相當於租金之不當得利或損害賠償，並請法院擇一為有利於渠等之判決等語，被告則否認之，並以前揭情詞置辯。是本件爭點有：㈠原告訴請張蔡淑、姚輝拆除系爭土地上建物及騰空土地返還原告及其他人共有人全體，有無理由？㈡原告依民法第179條、第184條規定，訴請姚輝給付原告各如附表一所示之相當於租金之不當得利或損害賠償，有無理由？如有，其數額以多少為適當？茲析述如下：

㈠原告訴請張蔡淑、姚輝拆除系爭土地上建物及騰空土地返還原告及其他人共有人全體，有無理由？

⒈查系爭建物係姚輝向張蔡淑承租系爭房屋後所增建，業據姚輝自陳在卷（見本院卷第184頁反面），而查系爭建物有屋頂及四周裝修有柱子玻璃帷幕，且供作對外營業使用（調解卷第23頁），不論於構造上或使用上均具有獨立性，雖未辦理所有權登記，仍應認為一獨立之建物，而由實際建造之人即姚輝取得所有權及事實上處分權，張蔡淑既非系爭建物之所有權人，原告復未舉證證明張蔡淑已取得系爭建物之事實上處分權，原告訴請張蔡淑拆除系爭土地上屬系爭建物之部分建物，即屬無據，為無理由。

⒉按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決要旨參照）。次按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，故應限於共有物之共有人間始得成立共有物分管契約。姚輝既自承系爭建物為其所建造，且對系爭建物占有系爭土地並不爭執，原告亦已否認共有人就系爭土地有默示分管協議存在，姚輝自應就所抗辯有默示分管協議存在之事實負舉證責任。而查，姚輝主張有默示分管協議存在，無非係以張蔡淑購買系爭房屋即包含系爭停車位（為附屬建物「平台車場」），且在振聲華廈管理委員會成立前、後均有繳納系爭房屋及系爭建物之管理費，包括原告在內之住戶均從未對姚輝使用系爭建物有異議，長期以來均未向被告二人提出民事排除侵害訴訟，卻反而長期以來仍收取管理費為其論據，並傳喚證人余東錦作證，而證人余東錦亦到庭證稱其就承租系爭建物經營「周記滷味」，有繳納管理費給管理委員會（見本院卷第201至202頁）。惟將被告提出之建築改良物勘測成果表、振聲華廈竣工圖之一樓平面圖（見本院卷第13、14頁）與附件複丈成果圖進行比對，不論建築改良物勘測成果表上之「平台車場」或一樓平面圖之停車位置均不包含系爭土地在內，是縱張蔡淑於購買系爭房屋時已取得「平台車場」之使用權或其自稱之所有權，亦難認包括系爭土地在內，且姚輝辯稱系爭建物僅係其在系爭停車位加裝雨遮及透明玻璃隔間，惟依前揭比對可知，系爭建物顯已超出原「平台車場」或停車位置甚多，其所辯自難採信。又姚輝與張蔡淑既均稱張蔡淑於78年間即將系爭房屋連同系爭停車位出租與姚輝使用，系爭建物為姚輝於承租後所自行增建，原告等系爭土地共有人自不可能與張蔡淑成立默示分管協議，且姚輝或系爭房屋之承租人縱曾繳納系爭建物之管理費，惟管理費僅係為充裕共用部分管理之必要所需繳納之經費，難謂為使用系爭土地之代價，況姚輝並非系爭土地共有人，系爭土地共有人即原告及其他振聲華廈之住戶自不可能與姚輝成立默示分管協議。此外，姚輝並未舉證證明其有何使用系爭土地之正當權源，是其占有使用系爭土地為屬無權占有，應堪認定。

⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條分別定有明文。承前所述，姚輝占有使用系爭土地為無權占有，則原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條等規定，請求姚輝拆除如附件複丈成果圖編號Ａ所示系爭土地上之一樓建物，並將土地騰空返還原告及其他共有人全體，即有理由，應予准許。

㈡原告依民法第179條、第184條規定，訴請姚輝給付原告各如附表一所示之相當於租金之不當得利或損害賠償，有無理由？如有，其數額以多少為適當？

⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。無權占用他人之物，係侵害他人對該物之所有權，可能獲得相當於使用該物之租金利益，所有權人因此受有相當於租金之損害，自得依侵權行為法則，請求無權占有人賠償相當於租金之損害。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是土地所有人（或共有人）請求無權占有人返還相當於租金之不當得利，亦屬有據。本件原告為系爭土地之所有人（共有人），姚輝占用系爭土地建屋並出租營利而受有利益，致原告受有不能使用之損害，因其占用系爭土地係無法律上原因，並侵害原告使用收益系爭土地之權利，自構成不當得利及侵權行為。惟按侵權行為及不當得利，係屬不相容之法律關係，其所生之法律效果亦不相同；因侵權行為而生之損害賠償，其賠償數額之多寡，應視實際所受損害之程度以定其標準；依不當得利之法則請求返還不當得利，則以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。查，原告就其依侵權行為請求姚輝賠償無法使用系爭土地之損害，並未舉證證明其實際受有如何程度之損害及損害金額，而其依不當得利規定請求姚輝返還無權占有系爭土地之不當得利，則得以相當於租金之數額計算其不當得利，故認擇一以不當得利之規定對原告為有利。從而，本件將依不當得利規定為有利原告之判決。

⒉查原告係於104年6月3日提起本件訴訟，起訴狀繕本則於104年6月8日送達姚輝，有本院送達證書在卷足憑（見調解卷第29頁），則原告請求姚輝給付99年起至104年起訴前5年內，及自起訴狀繕本送達翌日（104年6月9日）起至返還系爭土地之日止，按月給付相當於租金之不當得利，應予准許。而按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息10％為限，為土地法第105條、第97條第1項所明定。而土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價，土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。再以舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查，系爭土地位屬城市地方，有土地法等前開規定之適用，而系爭土地位於臺北市大安區大安路1段與175巷交叉口，臨近仁愛公園、仁愛醫院，附近有東豐街、商店林立，業經本院勘驗現場製作有筆錄及原告提出之照片為證（見本院卷第127頁、調解卷第23頁），附近建物租金於104年間之行情為每坪2,500元至7,000元，亦有原告提出網路查詢列印資料在卷可稽（見本院卷第172至173頁），惟考量姚輝將系爭建物出租與證人余東錦經營「周記滷味」之每月租金為8,000元（另應負擔管理費），業據證人余東錦證述在卷（見本院卷第201頁），是經審酌系爭土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途等因素，認原告請求相當於租金之不當得利，以按申報地價年息10％計算，尚嫌過高，應以申報地價總額年息8％計算，較為允當。再查，姚輝於原告起訴前已無權占用系爭土地超過5年以上，占用面積為4平方公尺（詳述如前），而系爭土地於99年1月、102年1月之申報地價均為每平方公尺95,200元，有系爭土地第二類謄本及臺北市地價查詢網路列印資料附卷可考（見本院卷第91、242頁，按99年1月與102年1月之公告地價相同，其申報地價亦應相同），依此計算姚輝於起訴前無權占用5年之不當得利數額為152,320元【計算式：95,200×4×8％×5＝152,320），原告每人得請求姚輝給付該5年不當得利之數額即如附表二「五年不當得利金額」欄所示之金額，又姚輝自104年6月9日（即本件起訴狀繕本送達翌日）起至返還系爭土地之日止，每月不當得利數額為2,539元（計算式：95,200×4×8％÷12≒2,539元，元以下四捨五入），原告每人得請求姚輝按月給付不當得利之數額即如附表二「每月不當得利金額」欄所示之金額，故原告請求姚輝給付相當租金之不當得利以附表二所示之金額為有理由，逾此範圍之請求則屬無據。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條及第179條等規定，請求姚輝將系爭土地上如附件複丈成果圖編號Ａ所示之一樓建物拆出，並將上開土地騰空返還原告及其他共有人全體，及給付原告各如附表二「五年不當得利金額」欄及「每月不當得利金額」欄所示金額之不當得利部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又本判決所命給付部分，原告及姚輝分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額如附表三所示而准許之。至原告請求不應准許部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。