臺灣臺北地方法院105年度簡上字第190號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度簡上字第190號

上訴人

李秀義

訴訟代理人

李弘仁律師（法律扶助律師）

被上訴人

陳林冷珠

訴訟代理人

許榮森

上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國105年3月15日本院新店簡易庭105 年度店簡字第60號第一審判決提起上訴，本院於民國105 年 8月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，或如不許其提出顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第447 條第1 項第3 、6 款分別定有明文。查上訴人於原審即抗辯租屋處設備破舊、設施不全，維修由其承擔等語（參原審卷第23頁），復於本院就修繕費用對租金主張同時履行抗辯（參本院卷第25頁），係屬對於原審已提出之攻擊防禦方法為補充；另上訴人於本院抗辯兩造間租賃關係自民國104 年5 月4 日起改為不定期（參本院卷第24頁），倘該抗辯事由確屬存在，被上訴人即不得以系爭租約期滿為由訴請上訴人遷讓房屋，核屬新攻擊防禦方法之提出，若不許上訴人提出前揭抗辯事由，對其顯有失公平，揆諸前開說明，均應予准許，合先敘明。

貳、實體方面

一、被上訴人起訴主張：被上訴人於101 年5 月1 日與上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定將其所有坐落新北市○○區○○街0 巷00號4 樓之房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租賃期間自101 年5 月5 日起至104 年5 月4日止，每月租金新臺幣（下同）8,000 元，押租金為1 萬6,000 元，水、電、瓦斯及管理等費用均由上訴人自行負擔。系爭租約於104 年5 月4 日屆滿，因上訴人向被上訴人表示有意繼續承租系爭房屋，惟不同意被上訴人提出調整租金為每月1 萬5,000 元之條件，被上訴人遂請上訴人於同年7 月4 日前遷還房屋。詎期限屆至上訴人仍拒絕搬遷，迫使被上訴人展延搬遷期限至同年9 月4 日，並聲明屆期不再續約。而上訴人自104 年5 月4 日起即未給付租金，至同年12月4日止共積欠租金6 萬4,000 元，經扣除押租金1 萬6,000 元後，尚欠4 萬8,000 元。又上訴人自104 年9 月4 日起即無繼續占有使用系爭房屋之權利，惟上訴人迄今未搬離系爭房屋，亦未依約給付租金、不當得利及違約金。爰依租賃契約及不當得利等法律關係提起本件訴訟。並聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還於被上訴人；㈡上訴人應自租約終止日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人4萬元之違約金；㈢上訴人應給付被上訴人4萬8,000元；㈣上訴人應自104年9月4日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人8,000元；㈤願供擔保請准宣告假執行。

二、上訴人則以：上訴人向被上訴人承租系爭房屋逾12年，皆提前繳納租金。又系爭租約原至104 年5 月4 日屆滿，因被上訴人授權其夫即訴外人陳文波於104 年4 月電告租金提高至8,500 元，並約定同年月24日簽約，上訴人對此已表同意，是兩造間就續租意思表示合致，租期未定，且事後上訴人持續占有，故兩造間就系爭房屋自104 年5 月4 日起已改為不定期租賃，上訴人並非無權占有。再系爭房屋屋齡已高、設備老舊、傢俱不全、大門冷氣維修數次仍不堪使用，3 樓亦有高壓電，嚴重影響居住安全，是被上訴人顯未於租賃關係中使系爭房屋保持合於安全使用之狀態，其租金應扣除修繕費，上訴人得對之主張同時履行抗辯權云云。

三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命：上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人。上訴人應給付被上訴人2 萬4,000 元。上訴人應自104 年9 月5 日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人8,000 元。而被上訴人其餘之訴駁回。上訴人不服，提起上訴，並聲明：原判決不利上訴人之部分廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回（被上訴人就原審判決其敗訴部分，未據聲明不服，該部分已告確定。）

四、兩造不爭執事項：

㈠兩造間於101 年5 月1 日簽訂系爭租約，租約自101 年5 月5 日起至104 年5 月4 日止，租金每月8,000元，押租金為1萬6,000元

㈡上訴人於104 年5 月4 日系爭租約屆滿後，仍占用系爭房屋，且自彼時即未再繳交租金。

五、被上訴人主張系爭租約業因屆滿而消滅，上訴人應遷讓系爭房屋，並給付積欠之租金及不當得利等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠被上訴人主張系爭租約業已屆滿，上訴人應遷讓系爭房屋，是否可取？㈡被上訴人請求上訴人給付積欠之租金有無理由？金額應為若干？㈢被上訴人請求上訴人給付不當得利，有無理由？金額應為若干？茲析述如下：

㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450 條第1 項、第455 條前段分別定有明文。依兩造間之系爭租約第6 條前段、第21條分別約定有「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利。」、「本租賃契約業於104 年5 月4 日到期，甲方（即被上訴人）同意乙方（即上訴人）104 年7 月4 日搬遷，乙方於到期日違約未搬空，甲乙雙方洽訂，限乙方於104 年9 月4 日前搬空，乙方押金依所住天數返還，乙方若違約除沒收2 個月押金外，尚須負賠償甲方一切損失費用。」等語，兩造並均於第21條項下簽名，有系爭租約附卷為證（參原審卷第6 至7 頁），故系爭房屋之租賃期限業經兩造合意延長至104 年9 月4 日，期滿自應由上訴人依約遷讓返還被上訴人。上訴人雖辯以兩造間就系爭房屋自104 年5 月4 日已改為不定期租賃云云。惟按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條固定有明文。惟如承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用民法第451 條規定，視為不定期限繼續契約（最高法院37年上字第9418號判例意旨參照）。又如承租人於租賃期限將屆滿時，以書面表示於期限屆滿後不再繼續契約之意思，並因承租人覓屋困難，限時遷居者，即與民法第451 條規定不即表示反對之意思有間（最高法院42年臺上字第493號判例意旨參照）。查系爭租約定有租賃期限，自屬定期租約，租期原至104年5月4日，惟被上訴人於租約加註同意上訴人於同年7月4日搬空，嗣因期限屆至上訴人仍未搬空，被上訴人乃再次同意展延至同年9月4日。是被上訴人僅明示上訴人展期搬空，並非就租約為默示更新至明。上訴人雖辯稱其與被上訴人就系爭房屋自104年5月4日起改為不定期租賃及租金每月8,500元一事達成協議，然如前所述，縱其所辯為真，被上訴人既提高原定租金，自與出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約有別，況此為被上訴人否認，且與系爭租約第21條所載文義不符，而被上訴人之夫即實際代被上訴人處理租約事宜之證人陳文波復到庭證稱：「（上訴人訴訟代理人問：有無在104年4月上旬打電話給上訴人說要調整租金500元，總共是8,500元）？沒有這件事情。我是說要房子回來，我3年前我就告訴她如果我女兒結婚，就要回房屋。（上訴人訴訟代理人問：當時有無說要上訴人再補貼一下租金就可以。）沒有。（上訴人訴訟代理人問：有無說要調整租金到1萬5,000元就可以？）沒有講過。（問：租賃關係你為何那麼清楚？）租約都是我在辦理，房子是我太太的名字但是都是我在處理。」等語（參本院卷第50頁反面至51頁）；此外，上訴人復未能舉證證明被上訴人曾表示於系爭租約屆滿後增加租金繼續不定期出租系爭房屋予上訴人之事實，足認系爭租約已於104年9月4日因合意展期搬遷屆滿而消滅，亦無民法第451條所定之視為以不定期限繼續租賃之情形，上訴人此部分所辯尚非可採，其於系爭租約屆滿後之104年9月5日起仍繼續占有系爭房屋，自無合法權源而屬無權占有至明。

㈡次按，承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。依據系爭租約第4 條約定「租金應於每月5 日以前繳納。」，被上訴人主張上訴人自104 年5 月4 日起即未按月給付租金8,000 元，此為上訴人所不否認（參本院卷第25頁），是上訴人既未依約給付自104 年5 月4 日起至同年9 月4 日租期屆滿時止之租金，經抵充上訴人前所繳交之押租金1 萬6,000 元後，上訴人應再給付租金1 萬6,000 元予被上訴人（計算式：8,000 ×4 －16,000＝16,000），逾此部分之請求為無理由。上訴人固辯以被上訴人就系爭房屋大門、冷氣等維修數次仍不堪使用並未提供適當修繕，故其支出之修繕費應自租金中扣除，並行使同時履行抗辯云云。然按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人雖非不得行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付，惟必以出租人提供之租賃物不合於約定之使用目的，或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，始足當之。又按因雙務契約而發生，且立於互為對待給付之債權債務關係，雙方當事人固得行使其同時履行之抗辯權，惟享有同時履行抗辯權之當事人，在他方當事人應為對待給付之義務消滅前，未行使是項權利，其後因已無同時履行之問題，即無再行使該抗辯權之餘地。出租人修繕之義務與承租人租金之支付，在租賃關係存續中，雖係立於互為對待給付之關係，而得行使同時履行抗辯權，惟在租賃關係存續中，承租人未行使該項權利，於租賃關係消滅後，出租人已無修繕之義務，當無行使同時履行抗辯權之可言。且查民法第430 條明定，租賃物有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人僅得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人未於所定期限修繕，承租人亦僅得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，依法自無由扣留其餘部分之租金不付（最高法院88年度台簡上字第59號判決意旨參照）。查系爭租賃關係已因期限屆滿而消滅，業如前述，是上訴人已不得就修繕費用行使同時履行抗辯權；況上訴人並未舉證系爭房屋有何不合於約定使用目的及修繕之必要，自不得拒絕給付租金。至上訴人所辯承租之系爭房屋屋齡已高、3樓亦有高壓電、內有壁癌、房門損壞、傢俱破舊、燈具不全，且陽臺無遮蔽處等缺失，縱令屬實，惟租金之多寡與屋況之好壞成正比關係，上訴人承租之始即知有此缺失，仍同意承租，且自承已陸續換約租用12年，甚至被上訴人不願續租，上訴人猶願增加租金，足見上訴人同意以該屋況承租使用向無爭執，所辯尤非有據。

㈢再按，占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第962 條、179 條分有明文。復按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。故如無權占用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決意旨參照）。另按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229 條第1 項亦有明文。查系爭租約於104 年9 月4 日因期限屆滿而消滅，上訴人自租期屆滿翌日起即同年月5 日起即屬無權占有系爭房屋，足認上訴人受有相當於租金之利益，並致被上訴人受到損害，則被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付自租期屆滿翌日即同年月5 日起至上訴人自系爭房屋遷讓返還被上訴人之日止，相當於租金之不當得利，即屬有據，逾此部分之請求，即屬無據。又按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1 項定有明文，而該條規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105 條亦有明文。其所謂土地之申報總價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條均有明定，另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。本院審酌系爭房屋位於新北市新店區富貴街，已開設多條聯外道路，交通雖屬便利，惟因離新店區鬧區較遠，生活機能稍嫌不足，認其租金以每月8,000 元計算應屬適當。從而，被上訴人依上開規定，請求上訴人自104 年9 月5 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人不當得利8,000 元為有理由，應予准許；逾此部分請求，則無依據，不應准許。

七、綜上所述，被上訴人依系爭租約之法律關係及不當得利之規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，並給付1萬6,000 元，及自104 年9 月5 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8,000 元，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行及免為假執行之宣告，自有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審為被上訴人勝訴之判決，並為假執行及免為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明之。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。