臺灣臺北地方法院105年度重訴字第336號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第336號

原告

謝志雄

原告

卓宣德

原告

謝公瀚

共同訴訟代理人

鄧敏雄律師

被告

吳聆思即吳聆思行

訴訟代理人

蔡志揚律師

訴訟代理人

陳伶因律師

複代理人

游仕成律師

上列當事人間返還價金等事件，本院於一百零五年十一月二日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠原告謝公瀚、卓宣德於民國101年9月5日，分別與被告簽訂房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，合稱系爭房地買賣契約），約定向被告購買預定座落於臺北市○○區○○段○○段000地號、建案名稱「極真」（下稱系爭建案）編號A棟9樓、D棟9樓以及D棟10樓之預售屋（下稱系爭房屋），房屋及土地總價金分別為新臺幣（下同）1,208萬元、1,625萬元與1,645萬元，並已分別繳納合計達292萬元、397萬元及402萬元之分期款項及21萬5,000元、26萬5,000元、26萬5,000元之代收款。原告謝公瀚、卓宣德與被告於104年8月5日簽訂「房屋合約更名移轉切結書」及「土地合約更名移轉切結書」，約定將D棟9樓及10樓之預售房地契約之權利，移轉由卓宣德、謝公瀚取得。嗣後，原告謝公瀚再與被告於104年9月11日簽訂「房屋合約更名移轉切結書」及「土地合約更名移轉切結書」，約定將A棟9樓預售房地契約之權利，移轉由原告謝志雄取得。至此，有關系爭建案編號A棟9樓、D棟9樓以及D棟10樓之預售房地契約權利，乃分別歸由原告謝志雄、卓宣德及謝公瀚取得。被告自101年9月30日起，原應於900個日曆天（即104年3月18日前）完工並取得使用執照，卻遲於104年10月2日始取得使用執照，顯已逾3個月以上，依系爭房屋買賣契約第7條第1款、第2款之約定，應視為違約，原告於104年11月12日以存證信函解除契約，並請求返還價金及違約賠償。另本件系爭土地買賣契約，雖無類如系爭房屋預定買賣契約第7條第2款關於遲延利息、第16條第1款關於違約金數額之約定，但內政部既已依消費者保護法之規定，公告有「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中「房屋預定買賣契約書」第12條第2款、第24條第1款、第3款規定被告就「土地預定買賣契約書」部分，仍應給付原告依土地價款每日萬分之5單利計算之遲延利息，及依土地價款計算最少15%之違約金。因此，原告得請求被告返還金額如下：⒈原告謝志雄（A棟9樓）部分：房地價金292萬元、代收款21萬5,000元、遲延利息28萬7,620元、違約金201萬1,500元。合計為543萬4,120元。⒉原告卓宣德（D棟9樓）部分：房地價金397萬元、代收款26萬5,000元、遲延利息39萬1,045元、違約金270萬5,500元。合計為733萬1,545元。⒊原告謝公瀚（D棟10樓）部分：房地價金402萬元、已繳代收款26萬5,000元、遲延利息39萬5,970元、違約金273萬9,000元。合計為741萬9,970元。⒋就有關上開價金、代收款之請求部分，依民法第259條第2款之規定，原告原得請求被告給付自受領時起之利息，惟為配合原告於解約時，給予被告之7日給付期限（至104年11月20日屆滿），爰予減縮，連同遲延利息與違約金，均自104年11月21日起算，依法定利率年息5％計算，向被告請求遲延利息。

㈡對被告抗辯所為之陳述：

⒈被告稱臺北市政府於101 年9 月20日，在西園路二段與光復橋間設置行人穿越道，影響其放樣勘驗時程，屬不可歸責事由，應自工期內加以扣除云云。按建築法第54條第1 項規定，被告應自主管機關核發建照執照之日起三個月內領取，並於領取後六個月內開工。然系爭100 年建字第191 號建造執照存根資料顯示，主管機關於100 年7 月6 日即已核發建造執照，被告亦自承於100 年7 月7 日即已領取建照執照，並於100 年9 月15日申報開工，則被告能依法、如期進行各項工程事宜（包含放樣勘驗），即不會受臺北市政府其後101年9 月20日設置行人穿越道之影響。被告之上開抗辯，係因其怠惰、遲不為實質之工程進行所致，屬可歸責於自己之事由。另被告自100年7月6日系爭建造執照經核發後，迄101年9月20日行人穿越道經設置時止，於長達一年餘之期間，均怠惰而不作為，不為任何實質開工與放樣勘驗之舉措，違反前開建築法之規定，自不能以此主張免責。

⒉按被告原應於900 日曆天內，完成所有包含放樣勘驗在內之一切工程事項，為此工程之進行，所需與主管機關之一切聯繫、溝通、協調、申請、報備或報請核准…等必要行為，亦本屬被告為達履行契約給付目的所應為之事項，原不得另行主張自工期內加以扣除。

⒊退萬步言，縱認系爭臺北市政府行人穿越道設置之影響與排除所需時間，得自系爭建案之工期內加以扣除，惟依被告書狀所載與自行提出之資料，其於102 年3 月26日發函臺北市政府期能自行調整行人穿越道之位置，於102 年4 月1 日即經臺北市政府覆函表示同意，於該日之後，已得自行施工調整、排除影響，則應扣除之影響工期日數，亦僅7 日而已（102 年3 月26日至4 月1 日共7 日）。

⒋被告所指之污水外管工程延宕，亦不應自工期內加以扣除云云。按一般所指之「外水」，乃指建築物外自來水管線接通而言，此從系爭「房屋預定買賣契約書」第7 條第1 項第5款記載：「本房屋外水、外電、電信…等配管及埋設工程，其接通日期悉依各該事業單位之作業和程序而定…」等語甚明。此與污、排水工程係由主管機關即臺北市政府衛生下水道工程處審查（非向事業單位申請），並應於取得使用執照前完成者，完全不同。被告將所謂之污排水外管工程，與一般指稱自來水之「外水」工程混為一談，實與契約文義及法律規定均有未合。從原告先前所提原證11-1至11-4之資料，均足見建築物之污排水工程（含設計與變更設計），均屬建築物起造人於取得使用執照前所應為之事項，當無任何理由得主張不計入工期內。另從系爭建照執照存根上記載之「注意事項」第22點、第24點，均足見上開污、排水之設計與變更設計事項，全屬被告應注意及完成之事項，殊無任何主張免責之餘地。

⒌本件兩造之合約，既係以「日曆天」為完工期之約定，原則上，自應依民法第120 條第2 項（「以日、星期、月或年定期間者，其始日不算入」）以及第121 條第1 項之規定（「以日、星期、月或年定期間者，以期間末日之終止，為期間之終止」），按日逐日計算，並無扣除所謂民俗節日或國定假日可言。被告之解釋，已悖離民法關於期間計算之規定，本無可採。

㈢並聲明：一、被告應給付原告謝志雄543萬4,120元，及自104年11月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被告應給付原告卓宣德733萬1,545元，及自104年11月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。三、被告應給付原告謝公瀚741萬9,970元，及自104年11月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠系爭工程並無逾期之情事，原告依系爭房屋買賣契約第16條第1 款及系爭土地買賣契約第15條解除契約，並請求遲延利息及違約金，實無理由。蓋系爭工程已經兩造合意於101 年12月10日甫進行開工，當應自該日起算工期，按系爭房屋買賣契約第7 條第1 項規定雖約定本工程之開工日期為101 年9 月30日起，惟施工計畫書及危險評估報告尚未核准，故展延至101 年12月10日甫實際開工，此情並已於101 年11月28日通知原告謝志雄之妻子即莊美貴，且原告亦未曾表示異議。是以，兩造間既已有延展開工日期至101 年12月10日之合意，系爭房屋買賣契約所載工期之起算日，當應自101 年12月10日起算。

㈡系爭工程於施作期間，屢因天災等不可抗力或非可歸責於被告之事由致無法施工，該期間依系爭房屋買賣契約第7 條第1款之規定，不應計入施工期間，說明如下：

⒈系爭工程申請建造執照時，原係將地下室車道設置於西園路二段處。未料，訴外人臺北市政府於被告開工前即101 年9月20日在西園路二段與光復橋間設置人行穿越道，惟由於人行穿越道與系爭工程之地下室車道有所重疊，致被告無法申報放樣勘驗，而使被告無法繼續進行施工。系爭工程之起造人即台新建築經理股份有限公司（下稱台新建經公司）遂於102 年3 月26日發函予臺北市政府期能自行調整人行穿越道之位置，臺北市政府並於102 年4 月1 日發函表示同意，導致系爭工程於102 年6 月10日始申報放樣勘驗通過。是以，系爭工程由於不可歸責於被告之事由，以致系爭工程於 102年6 月11日始能實質開工，依系爭房屋買賣契約第7 條第 1款第3 目之規定，自102 年2 月間至102 年6 月10日之停工期間，當不應計入工程期間。

⒉系爭工程雖已於104 年5 月13日至104 年5 月22日獲准進行污水外管工程，然因實際進行開挖時始知路底下舊管密布與臺北市政府前所提供之管路分配圖更與實際狀況有大幅之差距，致無法進行污水外管工程。系爭工程之起造人即台新建經公司復於104 年6 月18日申請延期，並經臺北市政府同意於104 年7 月6 日至104 年7 月15日進行施作。綜此，被告雖預計於104 年5 月13日進行污水外管工程相關工程，惟由於臺北市政府所提供之管路分配圖與實際狀況有大幅之落差，導致污水外管工程於104 年9 月3 日始獲臺北市政府同意備查。從而，104 年5 月13日至104 年9 月3 日乃屬不可歸責於被告之事由致無法施工之期間及污水管線埋設之審查與完工期間，依系爭房屋買賣契約第7 條第1 款第3 目及第 5目之規定，是段期間當不應計入工期。

⒊系爭工程屢因原告要求變更設計，依系爭房屋買賣契約第 7條第1 款第2 目之規定，自不應計入此影響期間。蓋系爭工程於施作時，原告曾多次要求被告變更設計，原告謝志雄所有A 棟9 樓即追加廚房天花板（含油漆）、室內地坪60x60拋光、機電設備插座出線口；原告卓宣德所有D 棟9 樓變更之部分即追加室內地坪加作防水、變更臥室門框扇及衛浴設備之部分；原告謝公翰所有D 棟10樓即追加室內牆面環保漆、變更客浴所有衛浴設備及客浴門扇之部分。準此，原告既曾要求被告變更設計或增加室內裝修工程，關於被告變更設計致影響工程之進度之期間約為10日，而依系爭房屋買賣契約第7 條第1 款第2 目之規定，自不應計入此影響期間。

⒋系爭工程於進行施作時，屢因颱風、大雨等不可抗力，致被告無法施工，延誤工期52日，依系爭房屋買賣契約第7條第1款第3目之規定，自不應計入此停工期間。原告雖主張應以天然災害達停止上班上課標準為扣除依據，惟工程無法施作之天災標準，當不可與一般民眾上班上課之標準比擬；蓋工程於施作過程中本具有一定之危險性，有時需於建物外牆施工，有時需進行鋼樑之吊掛工程，斯時如遇強大之風力或雨量，如仍強行施作，將對工地安全造成重大之危害。況且，如遇施作項目需於乾燥面施工，基於系爭工程安全考量，於颱風、大雨之日勢必無法施作。是以，關於工期之計算標準，應以發布颱風警報之日及已達大雨標準為扣除依據，始與實際情形相符。另原告雖以102年6月前尚未實際開工、104年3月後已陷於遲延而不得主張免責云云，惟系爭工程雖於102年6月11日申報放樣勘驗通過，然於申報放樣勘驗前仍需進行設置建築基地出入通路、排水系統等相關申報放樣勘驗之準備工作，申報放樣勘驗後仍需進行相關維護，並非被告無庸為任何工作。此外，被告並未陷於給付遲延，已如前述，104月3月後因颱風、大雨而無法進行施作之期間，當不計入工期之計算。

⒌工程慣例上，除夕、春節、國定假日及民俗節日乃屬不計入日曆天之節日，當不應計入此等期間。關於不計入日曆天之規定，各機關所頒佈之工期核算要點均認為除夕及春節放假日（初一至初三）不應計入日曆天。而針對國定假日（元旦、勞動節及國慶日）及民俗節日（清明節、端午節、中元節及中秋節），經濟部水利署辦理工程工期核算注意事項、農田水利會辦理工程工期核算注意事項及花蓮縣政府暨所屬機關學校辦理各項工程工期核算要點均認同此等國定假日應予扣除。準此，系爭工程之施工期間，自應扣除工程慣例不計入日曆天之日數，自102 年至104 年農曆除夕至初三合計12日；元旦、勞動節及國慶日等國定假日合計9 日；清明節、端午節、中元節及中秋節等民俗節日合計12日，總計33日，當不應計入系爭工程之工期。

⒍綜上可知，系爭工程不應計入工期之日總計約有338 日，而系爭工程於101 年12月10日進行開工，104 年10月2 日取得使用執照，期間歷經1027個日曆天，扣除不計入工期之 338日，被告已於系爭房屋買賣契約第7 條第1 款所定900 個日曆天內取得使用執照，並無逾期完工之情事。從而，原告依系爭房屋買賣契約第16條第1 款及系爭土地買賣契約第15條解除契約，並依系爭房屋買賣契約第7 條第2 款、第16條第1 款、內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第2 款、第24條第1 款、第3 款之規定請求賠償遲延利息及違約金，當無理由。

㈢退而言之，縱認本件有逾期完工之情事，原告請求遲延利息及違約金實無理由，說明如下：

⒈原告援引內政部預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第2 款、第24條第1 款、第3 款之規定請求賠償遲延利息及違約金，實屬無據。蓋系爭土地預定買賣契約書無原告得請求逾期完工遲延利息及違約金之規定，是以，原告當無從請求土地部分之遲延利息及違約金。

⒉系爭房屋預定買賣契約書第16條第1 款及內政部預售屋買賣定型化契約第24條第3 款所定違約金之性質乃屬損害賠償預定性質之違約金，原告既未有任何損害，其請求自無理由。次按民法第250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金。再按系爭房屋預定買賣契約書第7條第2款、第16條第1款規定，且參以內政部預售屋買賣定型化契約第12條第2款、第24條第3款規定，故系爭房屋預定買賣契約書第16條第1款及內政部預售屋買賣定型化契約第24條第3款所定之違約金，乃規定被告如已逾契約所定完工日三個月未取得使用執照時，需給付違約金，而屬民法第250條所稱「不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金」。此外，前揭規定未另為約定債權人得請求賠償因遲延而生之損害。是以，系爭房屋預定買賣契約書第16條第1款及內政部預售屋買賣定型化契約第24條第3款所定違約金係屬損害賠償預定性質之違約金。準此，兩造所定之違約金既屬損害賠償預定性質之違約金，然原告並未有任何損害，自不得請求此等損害賠償預定性質之違約金。

⒊退而言之，縱原告得請求違約金，本件之違約金亦應酌減至零。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又上訴人主張依據內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條之規定僅具有法規命令之性質，當無排除民法第252 條適用之餘地。從而，縱認被告應賠償違約金，當得依民法第252 條之規定請求酌減，故原告主張「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」已為法令所規範最低限度之請求，無從再予酌減云云，洵屬無據。況如原告所述其不負回復原狀之義務，此等因變更設計所生回復之成本無容由被告自行承受，被告當因此受有損害。原告迄今復未能說明其受有何等損害，卻請求高達房屋總價款百分之二十及土地總價款百分之十五之違約金，顯見本件違約金確有過高之情事，而應酌減至零，始符合公平正義。

㈥並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、不爭執之事實：

㈠原告謝公瀚於101年9月5日與被告簽訂系爭房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，約定由原告謝公瀚向被告行購買系爭建案編號A棟9樓建物、地下四層編號第48號車位，及向被告購買前開建物及車位所座落之臺北市○○區○○段○○段000地號土地之應有部分，買賣價款分別為建物359萬元、車位40萬元及建物、車位所佔土地809萬元，合計總價金1,208萬元，有系爭房屋土地買賣契約可稽（見卷一第14至31頁）。

㈡原告謝公瀚於101年9月5日與被告簽訂系爭房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，約定由原告謝公瀚向被告購買系爭建案編號D棟9樓建物、地下四層編號第46號車位，及向被告吳思聆購買前開建物及車位所座落之臺北市○○區○○段○○段000地號土地之應有部分，買賣價款分別為建物497萬元、車位39萬元及建物、車位所佔土地1,089萬元，合計總價金1,625萬元，有系爭房屋土地買賣契約可稽（見卷一第32至50頁）。

㈢原告卓宣德於101年9月5日與被告簽訂系爭房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，約定由原告謝公瀚向被告購買系爭建案編號D棟10樓建物、地下四層編號第43號車位，及向被告吳思聆購買前開建物及車位所座落之台北市○○區○○段○○段000地號土地之應有部分，買賣價款分別為建物503萬元、車位40萬元及建物、車位所佔土地1,102萬元，合計總價金1,645萬元，有系爭房屋土地買賣契約可稽（見卷一第51至69頁）。

㈣原告謝公瀚於104年9月11日與被告簽定房屋合約更名移轉切結書、土地合約移轉更名移轉切結書，約定原告謝公瀚向被告購買系爭建案A棟9樓所簽定之系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，經謝公瀚同意以原價轉讓並將合約買受人更改為謝志雄，有房屋移轉切結書、系爭土地移轉切結書可稽（見卷一第70至71頁）。

㈤原告謝公瀚於104年8月5日與被告簽定房屋合約更名移轉切結書、土地合約移轉更名移轉切結書，約定原告謝公瀚向被告購買系爭建案D棟9樓所簽定之系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，經謝公瀚同意以原價轉讓並將合約買受人更改為卓宣德，有房屋移轉切結書、系爭土地移轉切結書可稽（見卷一第72頁、73頁）。

㈥原告卓宣德於104年8月5日與被告簽定房屋合約更名移轉切結書、土地合約移轉更名移轉切結書，約定原告卓宣德向被告購買系爭建案D棟10樓所簽定之系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，經卓宣德同意以原價轉讓並將合約買受人更改為謝公瀚，有房屋移轉切結書、系爭土地移轉切結書可稽（見卷一第74頁、75頁）。

㈦臺北市政府都市發展局於104 年10月2 日就系爭建案以台新建經公司為起造人核發104 使字第242 號使用執照，有臺北市政府都市發展局104 使字第242 號使用執照在卷可稽（見卷一第127 頁）。

㈧原告謝公瀚於104年11月12日以郵局存證信函向被告解除系爭房屋買賣契約、土地買賣契約，請求返還價金及違約金，有臺北龍山郵局第133號存證信函在卷可稽（見卷一第79至80頁）。

㈨原告卓宣德於104年11月12日以郵局存證信函向被告解除系爭房屋買賣契約、土地買賣契約，請求返還價金及違約金賠償，有臺北龍山郵局第134號存證信函在卷可稽（見卷一第81至82頁）。

㈩原告謝志雄於104年11月12日以郵局存證信函向被告解除系爭房屋買賣契約、土地買賣契約，請求返還價金及違約金賠償，有臺北龍山郵局第135號存證信函在卷可稽（見卷一第83至84頁）。

四、得心證之理由：原告主張被告遲延完工逾期3個月以上，違反系爭房屋買賣契約第7條第1款、第2款約定，爰解除系爭房地買賣契約，並請求返還已繳價金、遲延利息與違約金等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲就就兩造爭點分述如下：

㈠被告是否逾期完工？若有逾期完工情事，逾期天數若干？

⒈系爭房屋買賣契約第7條第1款、第2款約定：「一、本社區之建築工程自民國101年9月30日起九百個日曆天前完成主建物、附屬建築物及使用執照所定必要設施，並以建築主管機關核發使用執照其上日期為完工日期之認定依據及標準，但有下列情事之一者，其期間不計入前開天數，並得延展之：

（一）甲方未依約定付款日期交付本契約所載之各期房屋價款及遲延利息或其他應由甲方負擔之稅費，其遲延期間。（二）甲方未依第八條第一款規定之期限內要求變更設計或增加室內裝修工程，致影響工程之進度時，其影響期間。（三）因天災地變等人力不可抗力或其他可歸責於乙方之事由，致乙方不能施者，其停工期間。（四）因政府法令變更、限制、建材缺貨、人力短缺、地質特殊需變工法或辦理變更設計時，其影響期間。（五）本房屋外水、外電、電信、有線電視、斯等配管及埋設工程，其接通日期悉依各該事業單位之作業和程序而定，其審查與完工期間。二、乙方如逾前款期限未完工者，每逾一日應按已繳房屋價款萬分之五單利計算遲延利息予甲方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」依前開規定，兩造已明確合意系爭房屋完工期限日期，自101年9月30日起算至使用執照核准日為止，需於900個日曆天完成，若有超逾900個日曆天之情形，即應按遲延天數課計遲延利息，若遲延完工日期逾3個月，視同被告違約。被告抗辯系爭建案因施工計劃書、危險評估報告遲未核准，故開工日展延至101年12月10日，並通知原告，原告未表示異議，故兩造合意展延開工日至101年12月10日，工期應自101年12月10日起算，為原告否認。惟依建築法第54條規定之申報開工，非僅規範主管建築機關與起造人間之法律關係，尚涉及購屋者購買之房屋能否興建完成。依被告提出之開工典禮通知（見卷一第118頁），其上係記載「…擇定於民國101年12月10日上午9時（農曆10月27日/星期一）於基地現場舉行動土典禮，誠摯邀請𦲷臨指導。…」等語，並無一併請求被告同意將原訂101年9月30日開工日展延至101年12月10日起算之文句，尚不得以被告收後未為任何異議遽認被告默示同意開工日展延自101年12月10日起算。被告抗辯兩造合意展延開工日至101年12月10日云云，尚不足採。

⒉被告抗辯配合原告辦理變更設計，致影響工程進度應扣除10日工期，提出系爭房屋追加減帳明細表為證（見卷一第129至143頁），為原告否認。查系爭房屋買賣契約第8條約定：「一、甲方若有要求水工程或室內隔局變更時，最遲於地下一樓底板澆灌完成前為之…若變更樓層與實際興建樓層差距為三樓層以內（含三樓層）時，為不影響全區工程進度，乙方有權不受理變更…二、甲方申請變更設計之範圍以內部隔間及裝修為限…三、工程變更事項經雙方於工程變更單上簽認後，由乙方提出追加減帳，通知甲方於七日內繳清工程追加款始為有效，若甲方未如期繳清追加款，視同甲方無條件取消工程變更要求，乙方得拒絕受理並按原設計圖施工。工程變更若為減帳，則於交屋時一次結清。雙方無法簽認時，則依原設計圖施工。」依被告提出系爭房屋追加減帳明細表記載，系爭房屋A棟9樓有追加廚房天花板、地坪60×60抛光、插座出線口等追加部分，金額5,866元，追減部分金額68,210元；D棟9樓追加室內地坪加作防水，金額441元，追減部分金額206,547元；D棟10樓追加至內牆面環保漆，金額2,402元，追減部分金額86,056元，加減相抵後，原告並無應繳之追加款，則原告要求變更追加部分項目僅5項，金額計8,709元，其餘部分均屬減項，且經被告同意變更，依前開約定，即難認前開追加部分有因而影響全區工程進度之情形，被告空言抗辯原告變更設計影響工程進度，應扣除10日工期云云，未舉證以實其說，自不足採。

⒊按採日曆天計算工期日者，係指自開工日起依曆法連續計算之方式計算工期；採工作天計算工期日者，係指僅將能實際施工之天數作為計算工期之方式，至於星期例假日、國定假日或其他休息日，或者是不可歸責而無法工作之天數則不計算在工期之內。查系爭房屋買賣契約第7條第1款已約定系爭建案自101年9月30日起900個日曆天前完成主建物、附屬建築物及使用執照所定必要設施，顯見兩造係約定工期以日曆天計算。雖系爭房屋買賣契約就日曆天應否扣除星期例假日、國定假日或其他休息日，並無明文約定，惟系爭房屋買賣契約係被告事先擬定供多數消費者簽署之契約條款，屬定型化契約，被告於系爭房屋買賣契約中就工期之約定，既採用日曆天計算方式，而非採工作天方式計算，且未另明文約定將星期例假日、國定假日或其他休息日排除在外，足認被告就900個日曆天包括星期例假日、國定假日或其他休息日在內乙節，已有認識及評估，且依消費者保護法第11條第2項規定「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」系爭房屋買賣契約既有疑義，自應為有利於原告消費者之解釋，故系爭房屋買賣契約第7條第1款約定900個日曆天，解釋上應包括星期例假日、國定假日或其他休息日均計算在內，而不得扣除。被告抗辯施工日數應扣除國定假日、民俗日共計33日云云，核不足採。

⒋兩造既約定工期按日曆天計算，顯已將天候、假日等不能施工之因素預估其中，非有特殊情形，不得據以主張增加工期。依系爭房屋買賣契約第7條第1款第3目之約定，因天災地變等不可抗力，或非可歸責於被告之事由，致不能施工時，得不計遲延完工之日數。被告抗辯施工期間，於102年至104年間歷經15次颱風，共計48日無法施工，另因大雨無法施作共計22日，提出中央氣象局颱風資料庫、102年至104年臺北氣象站逐日雨量資料為證，惟查，該期間雖有發布颱風警報，但僅於102年7月13日、8月21日、103年7月23日、104年7月10日、8月8日、9月28日、9月29日，經臺北市政府公布達停止上班上課標準，有行政院人事行政總處網站公布歷次天然災害停止上班上課訊息可稽，前開7日應可自900日曆天數中扣除，其餘期間被告未舉證證明有因颱風而致無法施工之情形，自不能扣除施工期間。又被告抗辯102年至104年間有因大雨致延誤工期之情形，惟查，102年至104年臺北氣象站逐日雨量資料係就臺北市全區當日累積雨量為紀錄，尚無法推論系爭建案所在地區確有因天候關係降下大雨而達足以影響工期之程度。被告未舉證證明系爭建案於102年5月11日、6月23日、8月14日、16日、23日、12月15日、17日、103年5月20日、21日、29日、6月6日、23日、29日、7月25日、104年2月24日、5月12日、20日、6月21日、23日、8月18日、28日、10月2日等期間，確因實際降雨情形已達大雨程度，致因雨致積水、工地泥濘而無法施工之事實，被告主張將前開期日於工期中扣除，即不足採。

⒌被告抗辯建照核准後，因臺北市政府於系爭建案地下室車道出口接臨西園路2段處增設行人穿越道，致二者有所重疊，故委由台新新建公司於102年3月26日發函臺北市政府自行調整行人穿越道，經臺北市政府於102年4月1日發函同意，被告於102年4月23日申報放樣勘驗書，放樣勘驗始於102年6月10日申報通過乙節，提出申請書、臺北市交通管制工程處函、臺北市政府都市發展局函為證，並為原告不爭執，堪認屬實。被告就系爭建案之放樣勘驗程序因臺北市政府增設行人穿越道乙事而遭延誤，係屬不可歸責於被告之事由而無法施工，依系爭房屋買賣契約第7條第1款第1目之規定，該期間不應計入施工期間，則自102年3月26日起至同年4月23日被告申報放樣勘驗報告書提出於臺北市政府都市發展局止計29日之期間，係屬不可歸責於被告之事由而無法施工，自應於工期中扣除29日。至臺北市都市發展局審查被告申報放樣勘驗報告書行政作業期間，本係兩造約定工期按日曆天計算時已將此一因素考量在內，兩造既無明文約定排除不計入工期，被告自不得主張應於工期中扣除。

⒍被告抗辯因臺北市政府提供管路分配圖之誤差，致污水外管工程需改道，並取得私有土地地主同意，致於104年6月18日申請延期，並於104年9月3日經臺北市政府同意竣工備查，提出道路挖掘案件查備、臺北市政府工務局衛生下水道工程處函為證。查系爭房屋買賣契約第7條第1款第5目約定：「本房屋外水、外電、電信、有線電視、斯等配管及埋設工程，其接通日期悉依各該事業單位之作業和程序而定，其審查與完工期間。」，依其文義，當包括建築物外自來水管線及污水管線接通而言。次查，被告抗辯因臺北市政府提供管路分配圖之誤差致污水外管工程需改道，致核准於104年5月13日至22日之施工期間延期，固有道路挖掘案件查詢可稽（見卷一第125頁），惟此僅能證明被告將施工日期延至104年7月6日至15日，尚無法證明污水管線施工延期係因臺北市政府提供之管路分配圖有誤差所致。污水外管工程係於104年7月6日至同年月15日進行施工，台新建築公司於104年9月2日提出臺北市污水下水道用戶排水設備設申請書，經臺北市政府工務局衛生下水道工程處於104年9月3日發函准予竣工備查，依系爭房屋買賣契約第7條第1款第5目約定，104年7月6日至同年月15日完工期間及2日審查期間，共計12日得自工期中扣除。除前開不應計入工期計12日外，被告抗辯104年5月13日起至104年9月3日止期間亦不應計入工期，但未舉證證明係有不可歸責於被告之事由致無法施作污水外管工程，被告空言辯自不足採。

⒎基上，依系爭房屋買賣契約第7條約定，被告得主張不計入工期之天數為48日。系爭建案應自101年9月30日起900個日曆天完工，並以使用執照核發日期為完工日期之認定，依此計算，系爭建案應於104年3月19日完工，扣除不計入工期天數48日，系爭建案應於104年5月7日完工，但系爭建案實際完工並核發使用執照之日期為104年10月2日，有臺北市政府都市發展局104使字第0242號使用執照可稽（見卷一第127頁），則被告即屬逾期完工，且其遲延天數為148日。

㈡原告主張解除系爭房地買賣契約，有無理由？系爭房屋買賣契約第16條第1款約定：「乙方違反第七條第二款、第九條第三款、第十五第一、二款約定，甲方得解除本契約，解約時乙方除應將甲方已繳之房屋價款全部退還甲方外，同時並應賠償房屋總價百分之二十之違約金，但已繳價款未達房屋總價百分之二十時者，違約金計算以已繳價款之金額為限。」、系爭土地買賣契約第15條約定：「甲方應於簽立本契約同時與本案房屋出賣人另行簽立屋預定買賣契約書，本約與該房屋預定買賣契約書具有不可分之併存關係，任何一方如對本約或該房屋預定買賣契約書構成違約時，即視為兩契約全部違約，對兩契約之一為解除時，其效力均及於兩契約全部。」被告遲延完工，逾期天數達148日，已逾3個月，依系爭房屋買賣契約第7條第2款、系爭土地買賣契約第15條之約定，視同被告違約，經原告以被告逾期完工達3個月為由，以台北龍山郵局存證號碼133、134、135號存證信函主張解除兩造間系爭房地買賣契約（見卷一第79至84頁），前開存證信函於104年11月13日送達被告，即生合法解除系爭房地買賣契約之效力。

㈢原告請求被告返還已繳納買賣價金及給付遲延利息與違約金，有無理由？

⒈按【消保法第十七條第一項、第二項前段規定：「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。」「違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。」同法施行細則第十五條第二項規定：「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。」係就母法規定未臻明確部分，明定經中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約之效果，乃補充母法規定之不足，尚難認有逾越母法之規範目的。而法律既賦與中央主管機關得公告定型化契約應記載或不得記載事項之權限，該公告即係行政機關基於法律授權，對多數不特定人民就一般事項所作抽象之對外發生法律效果之規定，具有行政程序法第一百五十條第一項所規定「法規命令」之性質，如其內容符合行政程序法之相關規範，即難謂其公告與中央法規標準法第二條第二款「關於人民之權利、義務者，應以法律定之」，及同法第六條「應以法律規定之事項，不得以命令定之」之規定相違。準此，倘內政部於九十年九月三日依消保法第十七條所訂頒「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（自公告六個月後生效）之內容，與行政程序法相關規範無違，即非不得為兩造契約之補充內容。】（最高法院105年度台上字第266號判決參照）查依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2款約定：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」、第24條第3款約定：「買方依第一款或第二款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之＿（不得低於百分之十五）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」系爭土地買賣契約就賣方違約逾期3個月未取得使用執照時，並未如系爭房屋買賣契約第7條第2款、第16條第1款之約定，於每逾1日應按已繳土地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方，並賠償土地總價百分之二十之違約金，惟系爭房地買賣契約屬定型化契約，前開內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2款、第24條第3款約定之內容亦構成系爭土地買賣契約之一部。原告主張依系爭房屋買賣契約第7條第2款、第16條第1款、內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2款、第24條第3款約定，請求被告返還已繳房地價款、給付遲延完工遲延利息，並賠償違約金，即屬有據。

⒉原告謝志雄已繳房地價金292萬元、代收款21萬5,000元，遲延工期148日，得請求遲延利息21萬6,080元（292萬元×0.0005×148日=21萬6,080元）、違約金201萬1,500元｛（房屋總價399萬元×20%）+（土地總價809萬元×15%）=201萬1,500元｝，合計金額為536萬2,580元。原告卓宣德已繳房地價金397萬元、代收款26萬5,000元，遲延工期148日，得請求遲延利息29萬3,780元（397萬元×0.0005×148日=29萬3,780元）、違約金270萬5,500元｛（房屋總價536萬元×20%）+（土地總價1,089萬元×15%）=270萬5,500元｝，合計金額為723萬4,280元。原告謝公瀚已繳房地價金402萬元、代收款26萬5,000元、遲延工期148日，得請求遲延利息29萬7,480元（402萬元×0.0005×148日=29萬7,480元）、違約金273萬9,000元｛（房屋總價543萬元×20%）+（土地總價1,102萬元×15%）=273萬9,000元｝，合計金額為732萬1,480元。復依民法第259條第2款之規定，契約解除時，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，原告請求被告就前開金額併給付自104年11月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。

㈣被告抗辯違約金過高，應予酌減，有無理由？

⒈按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。至於是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1612號、79年台上字第1915號判例參照）。惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年台上字第2747號判決參照）。

⒉查系爭房屋買賣契約第16條第4款約定：「甲乙雙方當事人除依前三款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」、內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第5款約定：「買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求其他損害賠償。」足見應屬債務不履行損害賠償額預定之違約金性質。本院審酌系爭房地買賣契約係由被告一方擬定、製作之定型化契約，其於系爭房屋買賣契約約定賣賣雙方違約時需賠償他方按房屋總價款20%計算之違約金，經雙方本諸自由意志合意決定，應同受拘束；內政部公告之「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第3款係以房地總價款15%作為賣方違約之違約金約定下限，原告請求之違約金，土地部分按土地總價款15%計違約金，並未逾越前開規定，且原告購買系爭房屋係為自住，因被告遲延完工，尚須花費額外時間、精力另尋適當之住所，並參酌被告違約情形，現今社會經濟發展狀況，並被告若能如期履行，原告可得享受之一切利益及所受損害情形，認原告得請求違約金分別按約定房屋及土地總價款20%、15%計算，應屬相當，並無過高情形，被告未就違約金過高而有顯失公平之利己事實，舉證以實其說，被告抗辯約定違約金過高云云，不足採取。

五、綜上所述，原告請求被告給付原告謝志雄536萬2,580元、原告卓宣德723萬4,280元、原告謝公瀚732萬1,480元，及均自104年11月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。

七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。

八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。