臺灣臺北地方法院民事判決

原告

即反訴被告

蔡毓真

訴訟代理人

莊秀銘律師

訴訟代理人

楊鎮宇律師

被告

即反訴原告國揚安和大廈管理委員會

法定代理人

趙平

訴訟代理人

楊明哲律師

上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，本院於民國110年4月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面

一、按當事人法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟前當然停止，惟於有訴訟代理人時不適用之；前開所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第173條、第175條第1項分別定有明文。經查，被告法定代理人原為林顯章，嗣於本件訴訟繫屬中變更為陳昱如（見本院卷一第213-219頁)，再於民國109年7月1日變更為趙平（見本院卷二第19-31頁）。從而，趙平具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第9頁），於法並無不合，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項、第256條分別定有明文。經查，原告起訴原聲明第2、3項分別為：確認國揚安和大廈（下稱國揚大廈）107年9月15日區分所有權人會議關於法定空地使用授權管委會統籌善用之決議（下稱系爭決議）無效；禁止被告為同意國揚大廈住戶占用原告所有臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地（下稱502、504號土地，合稱系爭土地）停車並收取管理費或清潔費之行為（見北司調卷第2頁反面）。嗣迭經變更，原告於110年2月2日以書狀確認最終聲明為：（一）確認國揚大廈107年9月15日區分所有權人會議關於鑑定報告附件三，3-5（即附圖一）所示標示①、②、③之法定空地（下稱系爭法定空地）使用授權管委會統籌善用之決議無效；（二）被告應將坐落系爭土地如臺北市大安地政事務所110年1月5日土地複丈成果圖（即附圖二）所示編號Ａ至Ｌ部分（面積合計15.8平方公尺）土地騰空並返還予原告及其他共有人全體，並就第2項聲明，願供擔保請准宣告假執行（見本院卷二第202頁）。經核，原告前開所為，就確認系爭決議無效部分，應屬更正事實上及法律上之陳述；請求返還系爭土地部分，則屬訴之變更，因被告未曾爭執並已為本案之言詞辯論，應視為同意訴之變更，是依前揭規定，於法均無不合。

三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247項第1項前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年度台上字第1031號判決要旨參照）。查本件原告主張其為國揚大廈之起造人，與國揚大廈最初之區分所有權人有就系爭法定空地專供一樓特定戶別之區分所有權人使用之分管契約存在，系爭決議因抵觸前開分管契約而無效等情，為被告所否認，原告就關於系爭法定空地之使用權利，其法律上地位即處於不明確之狀態，得以本件確認判決除去之，是原告提起本件訴訟，請求確認系爭決議抵觸分管契約部分無效，自有確認利益，合先敘明。

貳、實體方面

一、本訴部分：

（一）原告主張：伊為門牌號碼臺北市○○區○○路0段000000000000000號建物（下合稱系爭建物，即國揚大廈地上一層489、488、487號建物）之所有權人，亦為國揚大廈之區分所有權人、坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱503號土地）共有人之一。國揚大廈係由原土地所有權人與建商合建，於68年6月11日完工取得使用執照。伊為原地主，係國揚大廈使用執照起造人之一。由本院囑託臺北市建築師公會鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）內容可知，依國揚大廈使用執照原竣工圖所示，系爭法定空地周圍有連續圍塑花壇，從外側難以跨越進入，而系爭建物面對系爭法定空地則均設置有落地窗出口，顯示系爭法定空地由花壇圍塑出之封閉區域，只能由國揚大廈1樓特定戶之專有部分進出，足認國揚大廈最初之區分所有權人間已有將系爭法定空地專供1樓特定戶別之區分所有權人使用之分管契約存在。又伊於73年9月29日登記為系爭建物所有權人後，持續使用系爭法定空地迄今，其他區分所有權人除本件訴訟外未見有任何質疑，堪認確有默示分管契約存在。該分管契約既未經全體共有人同意終止，亦未違反公共利益，系爭決議將系爭法定空地改交由管委會使用，即抵觸分管契約，應適用或類推適用公寓大廈管理條例第33條第3款之約定，系爭決議應屬無效。又伊為系爭土地共有人之一，被告無權占用系爭土地如附圖二複丈成果圖所示編號A至L部分土地，出租予國揚大廈住戶停車使用並收取管理費，已妨害伊即其他共有人對系爭土地之使用收益，爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告返還前開占用土地予伊及其他共有人全體。並聲明：如主文第1、2項所示，並就第2項聲明願供擔保，請准宣告假執行。

（二）被告則以：93年國揚大廈住戶規約第2條第2項即已約定：「本大廈法定空地應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」明確，伊否認本件區分所有權人之間曾有何同意原告使用系爭法定空地之明示或默示分管契約。至原告主張伊無權占用系爭土地部分，伊出租停放之車輛大多位於503號土地，為國揚大廈區分所有權人之共有土地，原告所有系爭土地則位於紅線以外，為既成道路。況紅線內之土地由住戶停車，並由伊管理收費乙節，原告早已同意，而原告也有一車位，歷年來也向伊繳交停車費等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。

2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

二、反訴部分：

（一）反訴原告主張：反訴被告為系爭建物所有權人，本已有可獨立出入之門戶，卻將系爭建物長期出租他人使用，占用法定空地，並於法定空地上自行搭建圍欄及鐵皮建築單獨使用，而反訴被告與其他共有人間就此亦無訂有任何明示或默示協議，可讓反訴被告單獨使用，其已妨害其餘503地號土地之共有人對503地號土地之所有權。伊基於國揚大廈108年3月23日區分所有權人會議之授權，就請求反訴被告返還占用法定空地部分有訴訟實施權，爰依民法第767條第1項、第821條及第179條規定，請求反訴被告應將503地號土地上之增建物拆除，將該占用部分返還予伊及其他全體共有人，並請求自起訴日起回溯5年之相當於租金之不當得利等語。並聲明：

1.反訴被告應將坐落於503號土地上之圍欄增建物拆除、騰清，並將占用之土地返還予反訴原告。

2.反訴被告應將坐落於503號土地上之鐵皮建築增建物（與前開圍欄增建物，下合稱系爭增建物）拆除、騰清，並將占用之土地返還予反訴原告。

3.反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）60萬元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至返還503號土地之日止，按月給付反訴原告1萬元。

4.願供擔保，請准宣告假執行。

（二）反訴被告則以：伊否認系爭增建物坐落系爭法定空地，反訴原告應就增建物之位置、面積負舉證責任，惟反訴原告竟迄未聲請測量，無法證明其所主張之增建物是否占用503號土地，遑論判斷伊是否無權占有。又即便增建物坐落系爭法定空地，惟伊基於分管契約，對系爭法定空地本有權為管理使用。又反訴原告所主張之附圖2鐵皮建築部分，依系爭鑑定報告結果可知，其占用之土地係伊所有之附屬建物平台，伊自得於該平台坐落之基地外架設鐵皮，以維護其使用權，反訴原告請求伊拆除503號土地上之增建物並請求相當於租金之不當得利，均無理由等語，資為抗辯。並聲明：

1.反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查，國揚大廈坐落503地號土地，原告為原地主、國揚大廈使用執照之起造人之一；國揚大廈於68年5月28日竣工，68年6月11日取得使用執照；原告為國揚大廈之區分所有權人、系爭建物之所有權人，系爭建物自73年9月29日登記為原告所有後，未曾移轉；國揚大廈管理委員會於107年9月15日召開107年度臨時會議通過系爭決議；原告為502、504號土地共有人之一等情，此有系爭建物及土地所有權狀、系爭決議會議記錄、國揚大廈使用執照存根、系爭建物及土地登記第一類謄本、建築改良物勘測成果表、國揚大廈使用執照竣工圖說等件在卷可稽（見北司調卷第11-18頁背面；外置系爭鑑定報告書附件4、5），且為兩造所不爭執，應堪信為真實。

四、得心證之理由原告主張系爭法定空地存有由國揚大廈一樓特定戶使用之分管契約，系爭決議抵觸該分管契約應屬無效，被告另無權使用系爭土地出租予住戶使用，應予返還等節，為被告所否認。反訴原告主張反訴被告無權占用系爭法定空地，應拆除其上之圍籬及增建物，並應給付相當於租金之不當得利等情，亦為反訴被告所否認。是本件應審酌者厥為：（一）系爭法定空地是否存有專供國揚大廈一樓特定戶之區分所有權人使用之分管契約？即原告是否有權使用系爭法定空地？（二）如有前開分管契約存在，系爭決議是否抵觸該分管契約之內容而屬無效？（三）被告占用使用系爭土地有無法律上原因？原告得否請求被告將系爭土地返還予原告及其他共有人全體？（四）反訴原告請求反訴被告拆除系爭法定空地上之增建物，並將系爭法定空地返還予反訴原告，同時請求相當於租金之不當得利，有無理由？茲分述如下：

（一）系爭法定空地是否存有專供國揚大廈一樓特定戶之區分所有權人使用之分管契約？即原告是否有權使用系爭法定空地？

1.按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年度台上字第1087號、98年度台上字第633號判決意旨參照）。

3.復查，原告為國揚大廈大廈起造人之一，於國揚大廈建築完成後分得系爭建物，迄今未曾移轉，已如前述。而系爭建物及系爭法定空地外圍之花壇既自國揚大廈竣工時即已存在，又現今花壇雖與原始竣工圖有所差異，然依現場照片所示，系爭法定空地外圍仍設置有鐵欄杆區隔（見外置系爭鑑定報告書附件三，3-3，照片編號1-4、11-13、18-20），據此，受讓國揚大廈區分所有權之人對於分管契約之存在，即難以諉為不知，而應受分管契約之拘束，渠等間即存有默示分管契約。而依前開分管契約之內容，原告就其所有系爭建物所銜接之系爭法定空地，即附圖一所示標示①、②、③部分土地，應屬有權使用，堪以認定。

4.被告雖否定國揚大廈區分所有權人間曾有何分管契約，並抗辯依國揚大廈93年規約內容，業已明確約定國揚大廈法定空地應供全體住戶共同使用等語。然查，本院既已認定分管契約係於68年間國揚大廈竣工時即已成立，國揚大廈區分所有權之受讓人即應同受拘束，而被告主張之93年規約係成立於分管契約之後，然被告並未舉證該分管契約業經全體區分所有權人同意而終止，且該分管契約亦非區分所有權人決議所得片面變更（詳後述），是被告上開所辯，均未可採。

5.綜上，國揚大廈區分所有權人間就系爭法定空地存有專供各國揚大廈一樓特定戶之區分所有權人使用之默示分管契約。原告基於前開分管契約之約定，自有權使用系爭法定空地。

（二）如有前開分管契約存在，系爭決議是否抵觸分管契約內容，而屬無效？

2.經查，國揚大廈區分所有權人間就系爭法定空地存有專供各國揚大廈一樓特定戶之區分所有權人使用之默示分管契約乙節，業已認定如前。而系爭決議將系爭法定空地之使用權授權予國揚大廈管委會，否定原告基於前開分管契約就系爭法定空地所有之約定專用權利，未經原告同意，且未經被告或管理負責人訴請法院判決確定此分管契約無效，則依上開見解，於此情形，應得類推適用公寓條例第33條第3款規定，系爭決議內容違反前開規定，應不生效力。是原告主張請求確認系爭決議無效，即屬有據。

（三）被告占用系爭土地，出租停車位予國揚大廈住戶使用，有無法律上原因？原告得否請求返還予原告及其他共有人全體？

1.按所有人對於無權占用或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利亦為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。復按私有土地具有供公眾通行使用之公用地役關係者，土地所有權人之權利行使應受限制。惟該土地既未經徵收，仍為私人保留，則土地所有權人仍保有其所有權能，對於無權占有其土地者，仍得行使民法第767條之物上請求權，請求無權占有者返還土地，僅在公法上其所有權之行使應受不得違反供公眾通行之目的及不許擅自圍堵已成之道路或變更作建築基地之限制而已（最高法院84年度台上字第2153號、101年度台上字第728號判決意旨參照）。

2.經查，原告主張其為系爭土地共有人之一，而被告並非系爭土地共有人，被告占用系爭土地供國揚大廈住戶停車使用之事實，業據原告提出502、504地號土地登記謄本、系爭土地現場照片及被告戶外停車位一覽表等件為證（見北司調卷第21-22頁；本院卷一第349-359頁；本院卷二第149-153頁），被告亦不否認其有將國揚大廈周圍土地劃供住戶停車，由其管理收取費用，並提出停車位清潔繳費一覽表及相關費用繳費單為據（見本院卷一第53-57頁、第201-209頁）。又查，被告於國揚大廈周圍所劃設之停車位實際占用系爭土地之位置、面積，經本院現場勘驗並囑託臺北市大安地政事務所測量完竣，如附圖二即臺北市大安地政事務所110年1月5日土地複丈成果圖所示編號A-L部分面積共15.8平方公尺之情，有本院109年12月10日勘驗筆錄及附圖二即臺北市大安地政事務所測繪之110年1月5日複丈成果圖附卷可稽（見本院卷二第175-179頁、第189頁），堪認被告所劃設之停車格確有占用系爭土地。是原告主張被告無權占用並妨害原告就系爭共有土地之使用收益，請求被告將系爭土地返還予原告與其他共有人等語，應屬可採。

3.被告雖抗辯系爭土地已成為既成道路，而既成道路係原告與國家間之關係，與被告無關等語。然查，系爭土地之地目為道，且係經都市計畫劃定之道路用地等節，有系爭土地權狀及臺北市政府都市發展局108年5月8日北市都授建字第1083199710號函在卷可稽（見北司調卷第14-15頁；本院卷一第179頁）。原告為系爭土地之共有人，依前開說明，其就系爭土地之所有權行使雖受限制，惟系爭土地既未經徵收，則土地所有權人仍保有其所有權能，而得對於無權占有系爭土地者行使民法第767條之物上請求權。本件原告並非欲主張圍堵已成之道路或變更再作建築基地，而係對於無權占用系爭土地之原告行使物上請求權，要求返還系爭土地，該權利之行使並不違反系爭土地供公眾通行之目的，亦無損害於公益，自得允許。至被告又辯稱其出租之停車位均位於道路紅線以內之503號土地，原告也有使用其中一車位並繳納停車費，可認有同意被告使用之意思等節，業經原告所否認。查被告所劃設之停車位確有占用紅線以外之系爭土地乙節，有土地複丈成果圖在卷為佐，業如前述。而原告所使用之停車位（國揚大廈竣工圖說標示21車位），卷內並無證據顯示有占用系爭土地之情，自難因此推認原告有允許被告使用系爭土地之意。況原告僅為系爭土地共有人之一，縱然原告有繳交停車管理費用予被告，亦難認被告業已取得系爭土地所有人之同意而有權使用系爭土地。因此，被告前開所辯，均無理由。

4.從而，原告基於系爭土地共有人之身分，依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求無權占用之被告返還系爭土地予原告即其他共有人全體，洵屬有據。

（四）反訴原告請求反訴被告拆除系爭法定空地上之增建物、將系爭法定空地返還予反訴原告，並請求相當於租金之不當得利，有無理由？

1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判決意旨參照）。反訴原告主張反訴被告無權占有系爭法定空地並在其上蓋有系爭增建物，反訴被告應將增建物拆除，並將系爭法定空地返還予反訴原告及共有人全體，同時應給付相當於租金之不當得利等情，依前開說明，反訴原告自應就反訴被告占有系爭法定空地係無法律上權源乙節負舉證責任。

2.然查，依前述國揚大廈區分所有權人間之默示分管契約，反訴被告就系爭法定空地有約定專用權利，其占有使用系爭法定空地有法律上權源等節，本院業已認定如前。反訴原告雖舉國揚大廈之規約第2條第2項約定主張系爭法定空地應為國揚大廈全體區分所有權人及住戶共同使用，然前開分管契約之變更應類推適用公寓條例第33條第3項之規定，於取得分管契約權利人之同意後始得為之。前開規約是否業已取得各分管契約權利人之同意，並未見反訴原告有所主張及舉證，難認國揚大廈之規約已適法變更分管契約之內容。反訴原告就此之主張，即難為採。

3.再者，反訴原告就其主張反訴被告占有系爭法定空地之增建物位置、面積，迄未聲請測量，經本院闡明後，亦不為聲請或撤回（見本院卷二第49頁、第214頁）。此節既經反訴被告所否認，反訴原告復未提出證據以特定並佐證其主張，則反訴原告請求反訴被告拆除系爭增建物並返還系爭法定空地等語，即無所據。又反訴被告占有系爭法定空地既有法律上之原因，則反訴原告請求反訴被告返還相當於租金之不當得利部分，亦無理由。

五、綜上所述，原告請求確認系爭決議關於系爭法定空地使用授權管委會統籌善用之決議無效，並依民法第767條第1項、第821條規定請求被告將坐落系爭土地，如附圖二土地複丈成果圖所示編號Ａ至Ｌ部分（面積合計15.8平方公尺）土地騰空並返還予原告及其他共有人全體，為有理由，應予准許。反訴原告請求反訴被告拆除系爭增建物、應將系爭法定空地返還予反訴原告及其他共有人全體，並請求相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。

六、本判決第二項命被告給付部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至反訴部分，反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

附圖一：臺北市建築師公會民國108年9月9日108（十七）鑑字第2255號函暨鑑定報告書附件三，3-5。

附圖二：臺北市大安地政事務所民國110年1月5日土地複丈成果圖。