臺灣臺北地方法院民事判決

上訴人

謝武全

被上訴人

蔡顯進

上列當事人間債務人異議之訴事件，上訴人對於民國110年2月24日本院臺北簡易庭109年度北簡字第16581號第一審判決提起上訴，本院於民國111年7月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按執行名義成立後，如有消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴；如以裁判為執行名義時，其為異議原因之事實發生在前訴訟言詞辯論終結後者，亦得主張之。執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第14條第1項、第2項定有明文，從而，提起債務人異議之訴者，自應於強制執行程序終結前為之。經查：本院109年度司執字第87865號債權人即被上訴人與上訴人間返還房屋等強制執行事件（下稱系爭執行事件），經本院民事執行處查封上訴人之不動產，尚未終結等情，業據本院調閱前述卷宗查核無誤，上訴人提起本件債務人異議之訴，於法核無不合。此程序事項，先予敘明。

二、復按簡易訴訟程序，在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條第1項但書、第255條第1項第2款、第2項分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院99年度台上字第1653號判決意旨參照）。本件上訴人於原審依債務人異議之訴、租賃契約法律關係起訴請求如附表原審聲明欄所示，經原審判決上訴人全部敗訴後，上訴人提起上訴，並於民國111年7月28日言詞辯論期日具狀為如附表第二審最終聲明欄所示，即追加請求給付押金新臺幣（下同）36,000元暨法定遲延利息。核上訴人所為訴之追加，與原起訴之基礎事實均為兩造間同一租賃契約法律關係衍生之爭執，堪認屬同一，且被上訴人就上訴人之訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論，上訴人追加核無不合，應予准許。

貳、實體方面：

一、上訴人主張：伊前向被上訴人承租（下稱系爭租約）門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00000號1樓及133號房屋（下合稱系爭房屋)，約定租期自108年3月1日起至111年2月28日止，每月租金35,000元，伊於簽約時交付7萬元予被上訴人作為押租保證金。然於108年12月間，系爭房屋遭原地主聲請強制執行，伊請被上訴人出面處理，兩造嗣已於109年1月31日合意終止系爭租約，伊且搬離系爭房屋。然被上訴人竟持經公證之系爭租約及公證書，聲請對伊強制執行終止後之租金245,000元，並經執行法院於系爭執行事件扣押伊之動產。惟系爭租約縱使未經兩造合意終止，依被上訴人於109年3月7日寄出之存證信函，亦可知被上訴人已自行解除或終止合約，上訴人至多僅欠被上訴人109年1月31日至3月7日之租金，為此，伊依強制執行法第14條第2項規定，請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序。又系爭租約終止後，被上訴人僅返還伊押租金34,000元，尚欠36,000未還；另依系爭租約第17條規定，系爭房屋遭拆除時，被上訴人須賠償伊每戶25萬元之損失，故被上訴人應賠償伊53萬6,000元（計算式：押租金36,000元＋25萬元×2戶）等語。並聲明如：㈠原判決廢棄；

㈡本院109年度司執字第87865號強制執行事件之強制執行程序應予撤銷；㈢被上訴人應給付上訴人53萬6,000元，及送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；㈣請依職權為假執行宣告。。

二、被上訴人則以：兩造雖曾就系爭租約之終止事宜為協商，惟因上訴人要求伊賠償50萬元，伊不同意，是兩造並未協商成立，伊僅同意依上訴人之要求，先返還押租金1個月予上訴人，並未同意上訴人提前終止租約。又上訴人所提出系爭房屋之現況照片，並無拍攝日期及房屋全貌，實以難證明上訴人業已搬離系爭房屋，縱上訴人現已無於該地營業，因上訴人迄仍未移轉占有，自應對伊繼續給付租金。至於被上訴人請求伊賠償50萬元部分，因系爭房屋仍未遭拆除，依租約第17條之約定，上訴人此部分請求亦無理由等語置辯。並聲明：上訴人之上訴駁回。

三、本件兩造前於107年12月26日簽訂系爭租約，約定由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租期自108年3月1日起至111年2月28日止，每月租金3萬5,000元，上訴人並給付共70,000元作為上開租約之押租金，系爭租約並經公證人陳永星以107年度北院民公星字第1100號及1101號公證書（下稱系爭公證書）公證在案。其間兩造因系爭房屋遭原地主聲請強制執行等事由，而於108年12月間磋商終止事宜，之後被上訴人於109年2月1日返還押金34,000元予上訴人，上訴人則自109年2月起即未支付租金，且迄至系爭房屋至原審言詞辯論終結時，原地主仍未進行何拆除作業。嗣被上訴人於109年8月14日執系爭公證書為執行名義，向本院民事執行處聲請強制執行，執行金額為245,000元及執行費809元，經本院民事執行處以系爭執行事件受理後，於109年9月7日就上訴人所有臺北市○○區○○段○○段000地號（權利範圍1000分之184）及其上第1718號建物即門牌號迄同市區○○街00巷0○0號不動產予以扣押，上訴人旋於109年10月6日，依本院109年度北簡聲字第224號裁定，供擔保停止強制執行，有系爭租約在卷可稽（見原審卷第9至16頁），且經本院職權調閱系爭執行事件卷宗核閱無誤，均堪信為真實。

四、得心證之理由：上訴人主張兩造已合意終止系爭租約，被上訴人不得執系爭租約暨公證書對上訴人聲請強制執行，且被上訴人積欠上訴人押租保證金36,000元及系爭房屋裝潢賠償費用50萬元，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠系爭租約是否業經兩造協議而提前於109年1月底終止；㈡上訴人是否已清空搬離系爭房屋？㈢上訴人請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序，有無理由；㈣上訴人主張被上訴人應退還押金36,000元，並依系爭租約第17條約定，請求被上訴人賠償伊因系爭房屋遭拆除，致無法繼續營業之每戶25萬元、2戶50萬元之損失，有無理由？以下分述之：

㈠、系爭租約是否業經兩造協議提前於109年1月底終止？

⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，為民法第153條第1項所明定。是必當事人就合意終止原有契約之必要之點達成意思一致，始能成立。參諸一般商業交易習慣，倘合作雙方確有終止契約之意思合致，必當即時就雙方權利義務了結清楚，倘未如此辦理，即難謂有此合意存在。又「契約之合意終止與法定或約定終止權之行使性質不同，效果亦異；前者為契約行為，即以第二次契約終止原有之契約（最高法院107年台上字第2225號判決意旨參照）。再「所謂返還租賃之建物，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃建物之占有而言，依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241條所定之情形，始得免其給付之義務」（最高法院73年度台上字第4363號判決意旨參照）。本件上訴人雖主張系爭租約業經兩造協議提前於109年1月底終止，上訴人並已清空搬離，自無積欠租金可言，並提出LINE對話及現場照片為證。惟此既為被上訴人所否認，則上訴人自須就雙方已就系爭租約確已合意提前終止乙節，負舉證責任。

⒉依上訴人提出之與被上訴人間之LINE對話：「（2月1日週六），上訴人：我剛剛拿去銀行存是34000，我實際收到你34000元」、「（2月3日週一），上訴人：押金何時還我。被上訴人：現在我在忙等一下再回你電話。上訴人：我明天就拆走」之內容，僅能窺知被上訴人曾返還押租金34,000元予上訴人，及上訴人要求被上訴人須返還剩餘之押租金等情，未涉及被上訴人有同意提前終止系爭租約、返還剩餘押租金予上訴人之情，被上訴人既僅同意返還部分押租保證金而未同意全數返還，且上訴人於訊息溝通內容回稱：「我明天就拆走」等語，兩造就終止契約之合意猶待保留。復據兩造嗣至原仲介雙方租賃之群義房屋協商，據證人即負責前述事宜之許彥偉於本院審理時亦證稱：（上訴人問：是不是被上訴人問我要不要繼續合約，我跟被上訴人講說不要，之後是否雙方就確定解約，之後只是賠償的問題，就是被上訴人先還我押金？）那天條件並未談妥，所以不能講說是確定解約；那天被上訴人之所以會還上訴人押租金，是因為在談解約等語（見本院卷第137頁）明確，益見兩造至仲介許彥偉處所協調，係為討論是否不繼續租約而期前終止租約之事，卻未能就終止契約之必要點達成意思之一致，自無從僅以部分押租金之返還，遽以推論被上訴人有同意提前終止租約之情。此外，上訴人復未再舉證兩造如何合意提前終止系爭租賃契約，難認上訴人主張兩造已合意於109年1月31日終止系爭租約乙節為真。

⒊上訴人未能提出證據證明被上訴人有同意提前終止租約，已如前述。復觀之系爭租約第十條明載：本契約於租賃期限屆滿前，乙方（即上訴人）須提前2個月通知甲方（即被上訴人），並給付甲方1個月租金額違約金始得終止租約；甲方無法定或約定事由，不得終止租約等語明確（見原審卷第11頁），則上訴人倘欲終止系爭租約，即須提前2個月告知被上訴人，並支付1個月租金作為違約金，惟上訴人並未有依前開約定提前告知欲終止租約或支付1月租金予被上訴人之情，上訴人自不得片面提前終止系爭租約。則系爭租約既未經兩造合意提前終止，上訴人復無其他法定或約定之事由得提前終止，於租約效力仍存續期間（無論上訴人有無占用系爭房屋或為使用收益），即應依約給付相關租金，被上訴人執前述公證書及租約對上訴人為強制執行，請求上訴人給付租約存續期間之租金及系爭租約經被上訴人終止後相當於租金之不當得利，核屬有據。

㈡、上訴人是否已清空搬離系爭房屋？

⒈按所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言。又依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力，如僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241條所定之情形，始得免其給付之義務（最高法院73年度台上字第4363號判決意旨參照）。再者，民法第241條規定：「有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄，應預先通知債權人。但不能通知者，不在此限。」是負有交付義務之上訴人，縱於被上訴人受領遲延時，亦應將拋棄占有之意思表示，通知被上訴人，始可免其給付之義務。

⒉觀之上訴人亦自承：被上訴人還我押金那天，我有說3天後我會搬走，事後我沒有跟被上訴人講，但是後續我有跟被上訴人聯絡要回押金的事，被上訴人沒有回應，當然被上訴人後續如有還我押金，我就會跟被上訴人講房子已經清空的事情等語無訛（見原審卷第134頁）。顯見上訴人於房屋清空後，並未主動向被上訴人為返還系爭房屋之表示，而被上訴人核無民法第241條受領遲延之情事，是上訴人縱自認其於109年2月已經主動搬出系爭房屋而不再占有，亦不得謂於被上訴人終止系爭租約時，上訴人已盡其返還系爭房屋之義務。

㈢、上訴人主張被上訴人應退還押金36,000元，有無理由？

⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院104年度台上字第1569號）。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第291號判決參照）。觀之本件兩造所締系爭租約第4條明載：「乙方（即上訴人）應於簽訂本租約同時給付甲方（即被上訴人）35,000元整之保證金，以作為其履行本契約義務之擔保。該保證金於乙方在租約終止或屆滿時遷讓交還房屋，並扣除其所積欠之債務後，由甲方無息返還之」等語，可知系爭押租金之目的，確係在擔保上訴人履行租賃債務，倘租賃關係消滅時，上訴人有積欠租金或違約金之情，被上訴人得以上開押租金逕予扣抵。查被上訴人以上訴人自109年2月起，未繳納租金為由，於109年3月7日以臺北公館郵局存證號碼第056號存證信函，催告上訴人應依約繳納租金，否則其將終止系爭租約並請求賠償；嗣於同年4月13日，以同郵局第093號存證信函（見原審卷第71至73頁），並以先後於109年4月13日、同年5月13日以通訊軟體LINE對傳送前開催告繳納租金、終止契約之意思表示予上訴人，且上訴人不否認已收悉前開終止租約之表示；而依系爭租第3條約定，上訴人應於每月1日前以匯款方式繳納當月租金，上訴人亦不爭執其自109年2月起即未支付租金（見本院卷第58頁），則被上訴人依系爭租第14條第1項規定，於109年5月13日對上訴人傳送終止系爭租約之表示，於法即無不合。

⒉本件上訴人既未證明其已於被上訴人終止租約時，已依約返還系爭房屋之占有，業如上述，則自被上訴人109年5月13日終止系爭租約之翌日起，即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害，被上訴人自得請求上訴人給付相當於租金之不當得利。參酌兩造租賃關係存在時，係以每月35,000元為系爭房屋之租金，故認此數額為上訴人使用系爭房屋每月所受之利益，並為被上訴人無法使用收益系爭房屋之損害，尚屬妥適。又如前所述，被上訴人於109年2月1日僅將34,000元之押金匯予上訴人，被上訴人尚欠上訴人押金36,000元（計算式：70,000元－34,000元＝36,000元），然因上訴人迄未返還系爭房屋，自有債務不履行事由，依前開說明，自應先以押租金供抵扣而無何剩餘可言。茲上訴人依系爭租約第4條約定，請求被上訴人返還剩餘之押租金36,000元，自屬無據。

㈣、上訴人請求撤銷系爭執行事件之執行程序，是否有理？按債務人異議之訴，係以排除執行名義之執行力為目的，故提起此一訴訟之債務人，固得請求判決宣告不許就執行名義為強制執行，以排除該執行名義之執行力，使債權人無從依該執行名義聲請為強制執行，惟如債權人已就債務人之財產聲請強制執行，則債務人亦得請求撤銷該強制執行程序，以排除其強制執行（最高法院87年台上字第1578號判決意旨參照）。準前所述，上訴人既未能提出證據證明被上訴人有同意於109年1月31提前終止系爭租約，復未能證明於被上訴人終止系爭租約後，其已即時返還該屋之占有予被上訴人，業如前述，則上訴人以系爭租約業經兩造合意提前終止，其對被上訴人已無給付租金之義務為由，主張本院109年度司執字第87865號兩造間返還房屋等強制執行事件之強制執行程序應予撤銷，自屬無理。

㈤、上訴人主張依系爭租約第17條約定，被上訴人應賠償其因系爭房屋遭拆除致無法繼續營業，所應賠償之每戶25萬元損失，並無理由。

⒈按請求履行債務之訴，原告就其主張之債權發生原因事實，負舉證責任；又主張權利之原告若先不能舉證，以證明自己主張之事實為真，縱被告就其抗辯事實不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院110年度台上字第464號、109年度台上字第100號判決意旨參照）。上訴人固主張依系爭租約第17條約定，因系爭房屋遭強制執行，伊無法繼續營業，故被上訴人應賠償其每戶25萬元之損失云云，惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。

⒉經查：系爭租約第17條後段「特約事項」明載：乙方已完全知悉目前房屋在訴訟當中，有違建報拆紀錄。租賃期間房屋確定遭拆除，或甲方非因乙方責任終止租約，甲方須賠償承租人裝潢所衍生之費用，上限25萬元，需付明細及收據或發票證明等語（見原審卷第12頁）。而上訴人未能舉證證明系爭租約業經兩造合意終止，且因上訴人未依約繳納租金，已經被上訴人終止系爭租約等情，已如前述，則系爭租約係因可歸責上訴人事由而終止，已不符前開特約事項要件。況觀之上開約定內容，係以系爭房屋確定遭拆除，且上訴人檢附明細、收據或發票證明其裝潢所衍生之費用，始得請求被上訴人賠償，非以系爭房屋經法院判決確定或開啟強制執行之程序，上訴人即得請求被上訴人賠償固定數額之違約金。本件縱上訴人主張系爭房屋曾於108年12月間遭法院及地政人員鑑界屬實，惟至原審言詞辯論終結時，系爭房屋仍未進行任何拆除作業為兩造所不爭執，則上訴人雖提出復興屋工程明細單以為證明（見本院卷第88頁），然既與上述租約所定上訴人得請求被上訴人賠償之要件不相符合，是上訴人執前詞主張被上訴人應賠償每戶25萬元之損失，自非有據，不應准許。

五、綜上所述，本件上訴意旨主張事由均不足採。上訴人依強制執行法第14條第2項規定提起本件債務人異議之訴，請求撤銷系爭執行事件之強制執行程序，並請求返還押租金36,000元及賠償系爭租賃房屋之裝潢費用50萬元，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨猶執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，並上訴人調查證據之聲請，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴、追加之訴為無理由，爰判決如主文。

附表：上訴人（即原審原告）之聲明（幣別：新臺幣）