臺灣臺北地方法院民事判決

原告

林煥智

訴訟代理人

沈宏裕律師

被告

張永育

訴訟代理人

陳易聰律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年6月28日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時原聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段00○0地號土地（下稱系爭土地）上，位於臺北市○○區○○街000號建物（下稱系爭建物）頂樓如起訴狀附圖A、B之增建物（面積以實測為準）拆除後，將該部分頂樓平台騰空遷讓返還予原告及其他全體共有人。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）47萬2,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至拆除前項頂樓增建物並騰空遷讓返還頂樓平台之日止，按月給付原告7,880元。㈢願供擔保請准宣告假執行。嗣經本院囑託臺北市松山地政事務所測量並作成複丈成果圖，原告更正第1項聲明為：被告應將坐落系爭土地上，位於系爭建物屋頂平台（下稱系爭平台）如附圖編號A（面積93平方公尺）、編號B（面積9平方公尺）之增建（下各稱系爭A增建、系爭B增建，合稱系爭增建）予以拆除，並將所占用如附圖編號A、B所示之屋頂平台騰空返還予全體共有人（見本院卷第169、311頁）。核原告所為，係依據土地複丈成果圖之測量結果，所為事實上補充、更正，揆諸前開規定，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：原告為系爭建物1樓房屋所有權人，被告為系爭建物4樓房屋所有權人，兩造就系爭建物基地座落之系爭土地權利範圍均為4分之1。詎被告未經全體共有人同意，擅自於系爭平台增建系爭增建，致原告及其他共有人無從使用系爭平台。又被告占用系爭平台受有相當於租金之不當得利，系爭建物位在臺北市松山區之民生社區內，環境清幽、生活機能良好，故被告所受相當於租金之不當得利應以申報地價之年息5%計算。系爭土地於民國111年1月之公告地價為每平方公尺7萬9,100元，以公告地價之80%為申報地價，系爭平台總面積為119.55平方公尺，則被告每月應給付之相當於租金不當得利數額為7,880元（計算式：119.55×7萬9,100×80%×5%÷12×1/4=7,880元，元以下四捨五入），被告最近5年所受相當於租金之不當得利即為47萬2,800元（計算式：7,880×12×5=47萬2,800元）。爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條、第179條規定，請求被告拆除系爭增建、返還所占用之頂樓平台及給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭增建予以拆除，並將所占用如附圖編號A、B所示之屋頂平台騰空返還予全體共有人。㈡被告應給付原告47萬2,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至拆除系爭增建並騰空返還如附圖編號A、B所示之屋頂平台之日止，按月給付原告7,880元。㈢願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠系爭建物於公寓大廈管理條例施行前已取得建築執照，依同條例第55條第2項規定，不受同條例第7條各款之限制，且系爭平台於系爭建物興建完成時，原非作避難用途，故無樓梯可至系爭平台，依當時之建築法規，系爭建物非強制應設置避難平台之建物，故系爭平台應得約定為專用。而系爭建物於66年4月21日經全體住戶（包括原告，由其父親即法定代理人林懋昇代理簽章）同意共同向當時臺北市政府工務局申請增建（下稱66年增建），系爭建物於66年前無公用樓梯可上至系爭平台，於66年增建時，即從系爭建物4樓專有部分內增建樓梯至系爭平台（此樓梯下稱內梯），此可推知全體共有人於66年增建時已默示同意將系爭平台為系爭建物4樓所有權人專用，而成立分管契約。後經系爭建物4樓所有權人於系爭平台增建系爭A增建，並將公用樓梯延伸至系爭平台（該延伸公用樓梯之增建即為系爭B增建），使系爭建物有內梯與公用樓梯可至系爭平台，而被告既於103年間向前手購入系爭建物4樓及系爭增建，自繼受上開默示分管契約之約定。況且，系爭建物區分所有權人與相毗鄰之臺北市○○區○○街000號1至4樓建物（下稱384號建物）區分所有權人共組之新天地公寓大廈區分所有權人會議（下稱系爭區權會）已決議系爭平台約定由被告專用，並記載於系爭區權會通過之規約（下稱系爭規約）。又被告亦取得系爭建物2樓、3樓所有權人之明示同意，就系爭平台及現有增建約定由被告占有管理使用而成立分管契約，被告自非無權占有。

㈡被告就系爭建物4樓及系爭增建之使用收益價值應未達公告地價80%之年息5%，且相當於租金之不當得利應以系爭增建占用系爭平台之實際面積計算，並參考各年度申報地價計算該年度之相當於租金之不當得利，而非逕以起訴時之申報地價為基準計算過去5年之不當得利，況被告於110年2月10日已取得系爭區權會決議之同意，於該日後被告即無不當得利。又本院110年度訴字第4021號判決（下稱另案判決）認定原告就兩造所共用之系爭土地有無權占用面積45平方公尺之情形，被告爰以得向原告請求無權占用系爭土地之相當於租金不當得利，於本件中為抵銷等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項（見本院卷第175頁、第314至315頁）：

㈠原告於56年8月19日以買賣為原因，登記取得系爭土地（原告權利範圍：4分之1）及其上系爭建物1樓房屋（即臺北市○○區○○段0000○號建物）之所有權。

㈡被告於103年3月5日以買賣為原因，登記取得系爭土地（被告權利範圍：4分之1）及其上系爭建物4樓之所有權，被告亦為系爭增建之事實上處分權人。

㈢系爭土地於56年間建有4層樓建物即系爭建物，系爭建物為公寓大廈管理條例施行前，即已取得建造執照之公寓大廈。系爭建物於66年間經全體區分所有權人（即系爭建物1樓至4樓之所有權人）向臺北市政府申請建造執照，於每層樓增建39.8平方公尺，屋頂突出部分增建19.19平方公尺。

㈣系爭平台位於系爭建物頂樓，為系爭建物各樓層房屋所有權人所共有，系爭平台上有附圖編號A、B所示之增建（即系爭A增建、系爭B增建），面積各為93平方公尺、9平方公尺，被告為上開增建之事實上處分權人。

㈤系爭建物與相毗鄰之384號建物均為4層樓建物，其等區分所有權人於109年間推選管理負責人並訂立「新天地公寓住戶規約」，110年2月10日召開系爭區權會，依會議紀錄（見本院卷第27至30頁）記載，應出席區分所有權人8人，已出席區分所有權人6人（占全體區分所有權人數75%、全體區分所有權75%），討論事項及決議第一案「⒈修改規約第2條：……㈡本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，除下列約定專用外，應供全體區分所有權人及住戶使用；⒈位於臺北市○○區○○街000號4樓之樓頂平臺，為臺北市○○區○○街000號4樓之區分所有權人約定專用。……」，經出席之區分所有權人6人同意，並據以修正之「新天地公寓住戶規約」第2條第2項第1款規定（110年8月4日3版，見本院卷第31至37頁，即系爭規約）。

㈥被告曾與系爭建物2樓、3樓之所有權人（即訴外人陳鴻文、財團法人台北市教會聚會所）依土地法第34條之1第1項、民法第820條第1項規定，成立共有物分管約定，其中第1項約定為：系爭平台及現有增建由系爭建物4樓之建物所有人占有、管理使用。

四、原告主張系爭平台為系爭建物、系爭土地共有人所共有，被告為系爭增建之事實上處分權人，系爭增建無權占用系爭平台，原告乃依民法第767條第1項前段、中段及第821條、第179條規定請求被告拆除系爭增建、返還所占用之屋頂平台並給付相當於租金之不當得利，為被告所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條定有明文。次按公寓大廈之屋頂平台，係維護建築之安全及外觀之屋頂構造，為全體住戶共同使用之部分。在管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條第1款至第5款所列不得為約定專用部分之限制，此觀該條例第55條第2項但書規定即明。然區分所有權人就共用部分之使用（專用），除另有約定外，仍應依其設置目的及通常使用方法為之，且無違共有物之使用目的，始為合法。而另有約定之事項，亦不得違反管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定（最高法院110年度台上字第903號判決意旨參照）。又共有物分管契約之成立，依修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體以協議訂立，該協議以明示或默示均可，不以訂立書面為必要。所謂默示之意思表示，係以言語文字以外之其他方法，間接使人推知其意思，原則上與明示之意思表示有同一之效力（最高法院86年度台上字第3609號判決意旨參照）。

㈡系爭建物係於公寓大廈管理條例84年6月30日施行前已取得建造執照之建物乙節，既為兩造所不爭執，則依前揭說明，原告主張系爭平台為系爭建物之屋頂構造，依公寓大廈管理條例第5條第3款規定，應為系爭建物之共用部分且不得約定為專用，即非可取，被告抗辯系爭平台並非不得由系爭建物區分所有權人約定專用，洵屬有據。

㈢被告抗辯系爭建物區分所有權人已於66年間約定由系爭建物4樓房屋所有權人專用系爭平台，成立分管契約，後被告買受系爭建物4樓房屋，即繼受該分管契約，系爭增建自非無權占用系爭平台等語。經查：

⒈系爭建物於竣工時，系爭建物並無樓梯至系爭平台，其後系爭建物於66年4月21日時由區分所有權人即系爭建物1樓所有權人原告（由法定代理人林懋昇代理）、2樓所有權人林朝顯、3樓所有權人陳大英、4樓所有權人趙復華共同向臺北市政府工務局申請增建，系爭建物4樓自專有部分內搭建內梯至系爭平台等節，為兩造所不爭執（見本院卷第106頁、第111頁、第313頁、第315頁），並有系爭建物竣工平面圖、66年4月21日建造執照申請書（下稱系爭申請書）、平面圖（見本院卷第421至425頁、第41至43頁）為證，堪認系爭建物於66年增建後，僅系爭建物4樓所有權人可自其專有之4樓房屋內梯通至系爭平台，其他區分所有權人則無樓梯可直接抵達系爭平台。

⒉系爭建物區分所有權人既於系爭申請書上簽名，共同向臺北市政府工務局申請增建，且增建後僅系爭建物4樓所有權人可自其專有之4樓房屋內梯通至系爭平台，其他區分所有權人則無樓梯可直接抵達系爭平台，系爭建物區分所有權人明知上情，猶共同提出系爭申請書，向臺北市政府工務局申請為上開增建，依前揭說明，堪認系爭建物區分所有權人間應已有默示同意系爭建物4樓所有權人以搭建內梯通至系爭平台之方式，專用系爭平台，而成立由系爭建物4樓所有權人專用系爭平台之默示分管契約（下稱系爭分管契約）。嗣被告買受系爭建物4樓房屋及其坐落基地，自繼受系爭分管契約。

⒊惟系爭申請書僅止於系爭建物區分所有權人共同向臺北市政府工務局申請增建，增建後系爭建物4樓所有權人得經由內梯通往系爭平台，堪認系爭分管契約所約定之管理方法，應僅及於得依系爭平台原有狀況使用，尚不及於得在系爭平台另行搭建大面積之增建物。而系爭A增建為搭建於系爭平台上，有頂蓋、樑柱、牆壁、可遮風避雨、供人居住、面積93平方公尺之增建物，此有系爭A增建外觀照片、本院履勘照片、臺北市松山地政事務所112年2月15日北市松地測字第1127003550號函既所附土地複丈成果圖（見本院卷第127頁、第467頁、第155至157頁）為憑，足見於系爭平台上搭建系爭A增建已逸脫系爭分管契約所約定依系爭平台原有狀況為使用之管理方法，而非屬系爭分管契約約定之範圍內。

⒋況且，依前開系爭A增建之現況，足認系爭A增建為建築法第4條所定之建築物，依建築法第25條第1項規定即應經當地主管建築機關之審查許可並發給執照始得建造，然系爭A增建並未取得建造執照即搭建，已違反前開建築法規；復佐以系爭建物4樓之層次面積為119.55平方公尺乙節，有系爭建物4樓建物謄本（見北司調卷第35頁）可稽，堪認系爭A增建已占用系爭建物4樓上方之系爭平台過半之面積，顯增加系爭建物之負重，超越原本結構所能承受之重量，在地震頻繁之我國，已使系爭建物產生崩塌毀損之風險，對全體住戶生命財產造成危害；又系爭A增建係供人居住使用，顯亦違背一般屋頂平台供維護建築安全及外觀之屋頂構造之使用目的。則依前開說明，難認於系爭平台搭建系爭A增建與建築法規及屋頂平台之使用目的無違。

⒌是以，被告抗辯其就系爭平台已與系爭建物區分所有權人成立系爭分管契約，而得專用系爭平台，固非無據，然系爭分管契約並未約定系爭平台得搭建已構成建築物之增建物，而系爭平台搭建系爭A增建亦違反系爭平台原本供為建築物屋頂使用之目的，且系爭A增建之使用現狀亦難認與建築法規無違，揆諸上開說明，被告抗辯系爭A增建亦屬系爭分管契約範圍，系爭A增建並非無權占用系爭平台，即難認可採。

㈣被告雖另舉系爭區權會決議、系爭規約、被告與系爭建物2、3樓所有權人所成立之共有物分管約定（見本院卷第27至39頁）為證，辯稱系爭平台亦經系爭規約及上開共有物分管約定定明由系爭建物4樓所有權人即被告專用，則於系爭平台上所搭建之系爭增建即非無權占用系爭平台等語。然查，系爭區權會決議所為之系爭規約第2條第2項第1款約定：「位於臺北市○○區○○街000號4樓之樓頂平臺，為臺北市○○區○○街000號4樓之區分所有權人約定專用。」（見本院卷第31頁），則系爭規約僅約定系爭平台為被告所專用，然尚不能據此逕認系爭區權會已同意系爭平台上可搭建已構成建築物且有危害建築物安全疑慮之系爭A增建。又上開共有物分管約定固約定：「一、台北市○○區○○街000號4樓之屋頂平台及現有增建（下稱約定管理標的物）由台北市○○區○○街000號4樓之建物所有權人（下稱4樓所有權人）占有、管理使用。」（見本院卷第39頁），惟依前開說明，系爭建物固不受公寓大廈管理條例第7條第3款規定之限制，可將系爭平台約定專用，然約定專用仍應合於共有物之使用目的，且不得違反管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定方為適法，而系爭A增建搭建於系爭平台上於法未合，被告自不得據上開共有物分管約定為有權占有之權源。

㈤是被告抗辯系爭建物區分所有權人已成立系爭分管契約，被告自得依系爭分管契約專用系爭平台等語，固屬有據，惟於系爭平台上搭建系爭A增建，不僅違反系爭平台之使用目的，且難認與建築法規無違，被告據以抗辯系爭A增建並非無權占用系爭平台，即難認可取。被告既為系爭A增建之事實上處分權人，原告依民法第767條第1項中段、第821條規定，請求被告拆除系爭A增建自屬有據。

㈥原告並主張被告應拆除系爭B增建，將所占用如附圖編號A、B部分之屋頂平台返還全體共有人，並給付占用系爭平台所受相當於租金之不當得利。然被告抗辯系爭B增建為系爭建物公用樓梯延伸至系爭平台之增建等情，原告未予爭執，並有本院履勘筆錄（見本院卷第147至149頁）可考，參諸系爭建物於竣工時並無樓梯可通往系爭平台乙節，足認搭建系爭B增建僅係為便於系爭建物4樓所有權人使用系爭平台之分管行為，尚無違一般屋頂平台之使用目的，且與66年增建時自系爭建物4樓專有部分內搭建樓梯至系爭平台相近，應認亦屬系爭分管契約之約定管理方法，故系爭B增建搭建於系爭平台上應屬有權占有，原告即不得請求被告拆除系爭B增建。而系爭平台既經系爭分管契約約定由被告專用，原告請求被告返還如附圖編號A、B部分之平台予全體共有人並給付相當於租金之不當得利，即均屬無據。至被告抗辯以依另案判決得向原告請求相當於租金之不當得利於本件為抵銷，自因原告上開給付不當得利之請求無據而無審究之必要，附此敘明。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項中段、第821條規定，請求被告拆除系爭A違建，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

附圖：本院卷第157頁土地複丈成果圖