臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第二○五號

臺灣臺北地方法院民事判決　八十九年度訴字第二○五號

原告

乙○○

訴訟代理人

簡長輝律師

訴訟代理人

許朝財律師

被告

東帝士股份有限公司

被告

設台北市○○○路○段三八號二一樓之一

法定代理人

甲○○ 住

被告

丁○○ 住

被告

共 同 丙○○ 住

訴訟代理人

張泰昌律師

右當事人間返還價金事件，本院判決如左：

主文

事實

甲、原告方面：

壹、聲明：

一、被告東帝士股份有限公司（下稱東帝士公司）應給付原告新台幣（下同）五十七萬四千四百元，及自民國八十八年四月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

二、被告丁○○應給付原告五十三萬一千元，及自八十八年四月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

三、願供擔保請准宣告假執行。

貳、陳述：

一、原告與訴外人蘇信如於八十二年七月九日共同與被告東帝士公司及丁○○分別訂立房屋（車位）、土地買賣契約書，購買台北縣汐止鎮○○○段保長坑小段二四七之五、二四六、二四五之三十九地號等十四筆土地上興建之東帝士摩天鎮Ｇ棟編號３、４號第十一層房屋及其座落基地應有部份（下稱系爭房地），嗣後並於八十三年一月十一日變更買受名義人為原告，原告累計已依約交付東帝士公司房屋（車位）價金八十九萬四千元及規費、代書費三萬八千元，原告另已交付丁○○土地價金八十八萬五千元，惟被告已於八十八年十月八日發函解除系爭房地買賣契約，原告乃依民法第二百五十九條規定起訴請求被告返還所受領之房地買賣價金，並以最後一筆款項之受領日即八十八年四月二十九日為利息起算日。茲將被告應返還之金額詳列於后：

㈠被告東帝士公司部份：原告至八十八年四月二十九日止已依約交付東帝士公司房屋（車位）價金八十九萬四千元及規費、代書費三萬八千元，原告僅請求返還已繳之價金六成即五十三萬六千四百元加上預繳之規費、代書費三萬八千元，共計五十七萬四千八百元。

㈡被告丁○○部份：原告至八十八年四月二十九日止已依約交付丁○○土地價金八十八萬五千元，原告僅請求返還已繳之價金六成即五十三萬一千元。

二、對被告抗辯所為陳述：

㈠被告就其所受損害及損害範圍之主張顯誇大不實：

⒈被告辯稱六十六萬七千八百元為其營業利潤之損失，惟系爭房地再行出售同樣可獲取營業利潤，被告並無利潤之損失可言。

⒉被告辯稱伊應繳營業稅為八萬八千九百五十元，惟是否已繳上開數額之營業稅被告並未舉證，況如被告返還原告已繳之價金，依營業稅法第三十九條規定，被告亦得請求稅捐稽徵機關退還此部份價金之營業稅，被告自無所謂營業稅之損失。

⒊跌價損失：

⑴被告主張系爭房地再行出售之跌價損失為一百二十七萬八千三百六十元，惟查上開損失計算之依據係被告自行製作之草擬文件，並非確定之文件自無公信力及拘束力可言，應不足作為計算損失之依據。至被告等另提出被證八之合約書，主張依該合約銷售底價，與兩造原約定金額已減少二百四十四萬元，惟該合約書所定之底價並未應包括車位之售價八十五萬元，況依通常情形仲介公司均以高於底價之價格出售，且被告是否受有損害，仍屬未知，自難據以該底價計算實際之跌價損失。

⑵有關房地產價值之高低及漲跌，除關係房地所在位置、發展潛力、使用區分、建材、環境等因素外，另買賣雙方個人主觀因素、社會經濟發展、市場需求之多寡、景氣榮枯，甚至政治環境及風氣均對房地產之價值影響重大。而有關不動產鑑價公司之報告僅能反應鑑價人個人及鑑價當時之預期市價而已，實則房地產於尚未重行出賣前，究有無損失，或是否發生損失均不得而知。換言之，縱系爭房地產有跌價之情形，亦與原告是否續繳價金並無關係，原告自無須就跌價之損失負賠償責任。

⑶依財團法人台灣公證鑑定中心之不動產鑑定研究報告書第十一頁記載：「貳、市場價格分析‥一、本案標的大樓，二樓以上作住宅使用，待售價在ＮΤ＄１１００００元/坪至ＮΤ＄１３７０００元/坪間（不含車位），車位大多需隨同主建物移轉，單一車位的移轉面積不定，市場上之待售價在ＮΤ＄８０００００元/坪至ＮΤ＄９０００００元/坪間」，據此計算系爭房地仍可以高達六百四十七萬一千七百九十元之價格出售，較系爭房地買賣契約之總價六百四十三萬元並無跌價之情形。

⒋被告辯稱損失銷售佣金二十三萬八千五百元，應提出支出上開費用之憑證以為證明。

⒌系爭房地之自備款為一百九十六萬元，原告於被告解約前已繳納一百七十七萬九千元，詎被告於八十八年九月二日發函限原告於同年月九日補齊貸款資料後，隨即於同年十月七日再發函解除系爭契約，前後短短一個月時間，縱有損失利息或週轉之利益，亦極微小。

㈢縱本件被告有權沒收原告已繳之價金，惟被告將原告已繳之買賣價款一百七十七萬九千元全數充作違約金實屬過高，應予酌減。另預繳之代書費及過戶等規費三萬八千元，因系爭房地尚未委託代書辦理貸款及過戶事宜故並未支出，且非被告得沒收之房地買賣價款，自應全數返還。

㈣本件原告因經濟發生困難，無餘力再續繳買賣價金及負擔高額之貸款利息以致遭被告解除契約，若再任由被告等沒收全部已繳之價金，實屬雪上加霜，亦顯有違公平。而被告東帝士公司為資本額十八億三千五百二十四萬元之公司，被告鄭水本則為土地所有人，財力極為雄厚，反觀原告僅為一保險公司之職員，收入有限，倘被告等因解除契約即得沒收全部已繳之價金充作違約金，則其有關違約金額之約定亦顯屬過高，本件所得沒收之違約金應以系爭房地總價款百分之十即六十四萬三千元為適當，亦即被告等應返還所受領之價金一百一十三萬六千元及預收之代書費及規費三萬八千元，現原告僅請求返還一百零六萬七千四百元之價金及預收之代書費及規費三萬八千元，自屬有據。叄、證據：提出房屋（車位）土地買賣契約書、轉讓協議書、對帳單、暫收條、被告致原告存證信函為證。

乙、被告方面：

壹、聲明：

一、駁回原告之訴及假執行之聲請。

二、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。

貳、陳述：

一、依兩造買賣契約書第四條第一項、第五條約定，原告有依約繳納期款及辦理貸款等相關手續之義務。被告曾於八十八年九月三日致函催告原告補齊貸款相關資料，原告卻未置理，顯係違約在先，被告乃依買賣契約書第十五條第二項規定，於同年十月八日解除本約兩造就系爭房地之買賣契約，並沒收原告已繳款充作違約金及損害賠償。

二、依房屋買賣契約書第十五條第一項及土地買賣契約書第十條第一項約定，須被告無法交付時，始負有返還價金之義務；系爭房地已完工並經台北縣政府工務局核發使用執照在案，且於八十八年三月八日辦妥建築物第一次登記，被告並無違約不能給付之情事，原告自不得請求返還價金。

三、當事人約定之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟及當事人所受損害情形，以為酌訂標準，本件被告所受損害詳陳如后：

㈠所失利益：依財政部核定八十七年度不動產投資興建及租售業同業利潤標準為百分之十四，本件總價款為六百四十三萬元，可得營業利潤為九十萬零二百元。

㈡營業稅損失：原告已繳價金一百七十七萬九千元，被告應繳營業稅為八萬八千九百五十元。

㈢房屋跌價損失：系爭房地之違約戶經被告依法解約後，重行委由新聯富廣告股份有限公司（下稱新聯富公司）銷售，系爭房地銷售底價為三百九十九萬元，每坪單價為九萬八千元，此與兩造原約定金額已減少二百四十四萬元；而財團法人台灣公證鑑定中心鑑定系爭房地現有市值，土地部分為三十九萬六千九百一十七元，建物部份為四百九十萬二千三百八十一元，共計為五百二十九萬九千二百九十八元，系爭建物亦受有一百一十三萬零七百零二元之跌價損害。

㈣委託銷售佣金損失：系爭房地預售案係委由甲桂林房屋仲介股份有限公司包銷，銷售佣金為總價款百分之五，即三十二萬一千五百元。是被告所受損害至少達二百四十四萬一千三百五十二元，遠超過原告已付價款一百七十七萬九千元。

四、而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡量債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定違約金是否過高。本件違約金係屬損害賠償總額預定性質，被告因原告之違約行為受有之積極損害為辦理貸款所須費用、委託銷售佣金、營業稅及再行委託銷售佣金等，受有之消極損害則為房屋興建投資業同業利潤、房地跌價。

五、本件被告因原告等違約行為而所受之損害已遠遠超過原告等已付之價款，何受有利益乎？是被告既無受有不當得利，則亦無返還其所得利益之義務。再者，原告購屋之目的非為自住，其轉手脫售投機圖利之味甚濃，如買受人動輒違約不續繳款，被告勢必無法順利完工，實不足鼓勵，且原告之遲延給付買賣價金，致被告未能取得價款所受之利息及所得週轉運用之利益，其所受之損失不可謂不大。叁、證據：提出代辦房屋貸款委託書、被告致原告存證信函暨回執、使用執照、財政部核定同業利潤表、契約書草案、簽呈調價表、廣告業務企劃合約書、房地銷售合約書為證。

丙、本院依被告聲請送財團法人台灣公證鑑定中心鑑定系爭房地價值。

理由

一、原告主張：

㈠原告與訴外人蘇信如於八十二年七月九日共同與被告東帝士公司及丁○○分別訂立房屋（車位）、土地買賣契約書，購買台北縣汐止鎮○○○段保長坑小段二四七之五、二四六、二四五之三十九地號等十四筆土地上興建之東帝士摩天鎮Ｇ棟編號３、４號第十一層房屋及其座落基地應有部份（下稱系爭房地），嗣於八十三年一月十一日變更買受名義人為原告，原告累計已依約交付東帝士公司房屋（車位）價金八十九萬四千元及規費、代書費三萬八千元，原告另已交付丁○○土地價金八十八萬五千元，惟被告已於八十八年十月八日發函解除系爭房地買賣契約，原告乃依民法第二百五十九條規定起訴請求被告返還所受領之房地買賣價金，並以最後一筆款項之受領日即八十八年四月二十九日為利息起算日。原告先為一部之請求，被告東帝士公司應返還求返還已繳價金六成即五十三萬六千四百元加上預繳之規費、代書費三萬八千元，共計五十七萬四千八百元，被告丁○○則應返還已繳金八十八萬五千元六成即五十三萬一千元。

㈡對被告抗辯所為陳述：

⒈系爭房地再行出售同樣可獲取營業利潤，被告並無利潤之損失可言。

⒉被告就是否已繳營業稅並未舉證，況依營業稅法第三十九條規定，被告亦得請求稅捐稽徵機關退還此部份價金之營業稅，自無損失可言。

⒊跌價損失：被告八號銷售合約書所定底價並未應包括車位之售價八十五萬元，且依通常情形仲介公司均以高於底價之價格出售，且被告是否受有損害，仍屬未知。又不動產鑑價公司之報告僅能反應鑑價人個人及鑑價當時之預期市價而已，實則房地產於尚未重行出賣前，究有無損失均不得而知，縱系爭房地產有跌價之情形，亦與原告是否續繳價金並無關係，原告自無須就跌價之損失負賠償責任。再依財團法人台灣公證鑑定中心之不動產鑑定研究報告書第十一頁記載，系爭房地仍可以高達六百四十七萬一千七百九十元之價格出售，並無跌價之情形。

⒋被告辯稱損失銷售佣金二十三萬八千五百元，應提出支出上開費用之憑證。

⒌原告預繳之代書費及過戶等規費三萬八千元，因系爭房地尚未委託代書辦理貸款及過戶事宜故並未支出，且非被告得沒收之房地買賣價款，自應全數返還。

⒍本件得沒收之違約金應以系爭房地總價款百分之十即六十四萬三千元為適當，被告應返還所受領之價金一百一十三萬六千元及預收之代書費及規費三萬八千元等情。

二、被告則以：

㈠原告有依約繳納期款及辦理貸款等相關手續之義務，被告曾於八十八年九月三日致函催告原告補齊貸款相關資料，原告卻未置理，顯係違約在先，被告乃於同年十月八日解除本約兩造就系爭房地之買賣契約，並沒收原告已繳款充作違約金及損害賠償。

㈡依房屋買賣契約書第十五條第一項及土地買賣契約書第十條第一項約定，須被告無法交付時，始負有返還價金之義務；系爭房地已完工並經核發使用執照在案，且已辦妥建築物第一次登記，被告並無違約不能給付之情事，原告自不得請求返還價金。

㈢當事人約定之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟及當事人所受損害情形，以為酌訂標準，又本件違約金係屬損害賠償總額預定性質，被告因原告之違約行為受有之積極損害為辦理貸款所須費用、委託銷售佣金、營業稅及再行委託銷售佣金等，受有之消極損害則為房屋興建投資業同業利潤、房地跌價，茲就被告所受損害詳陳如后：

⒈所失利益：依財政部核定八十七年度不動產投資興建及租售業同業利潤標準為百分之十四，本件總價款為六百四十三萬元，可得營業利潤為九十萬零二百元。

⒉營業稅損失：原告已繳價金一百七十七萬九千元，被告應繳營業稅為八萬八千九百五十元。

⒊房屋跌價損失：系爭房地之違約戶經被告依法解約後，重行委由新聯富公司銷售，系爭房地銷售底價為三百九十九萬元，此與兩造原約定金額已減少二百四十四萬元；而財團法人台灣公證鑑定中心鑑定系爭房地現有市值約為五百二十九萬九千二百九十八元，系爭建物亦受有一百一十三萬零七百零二元之跌價損害。

⒋委託銷售佣金損失：系爭房地預售案係委由甲桂林房屋仲介股份有限公司包銷，銷售佣金為總價款百分之五，即三十二萬一千五百元。是被告所受損害至少達二百四十四萬一千三百五十二元，遠超過原告已付價款一百七十七萬九千元。

㈣原告購屋之目的係為投資，如買受人動輒違約不續繳款，被告勢必無法順利完工，實不足鼓勵，且原告之遲延給付買賣價金，致被告未能取得價款所受之利息及所得週轉運用之利益，其所受之損失，不可謂不大等語，資為抗辯。

三、原告主張曾於八十二年七月九日與訴外人蘇信如就系爭房地與被告東帝士公司及丁○○分別訂立房屋（車位）、土地買賣契約書，嗣於八十三年一月十一日變更買受名義人為原告，原告累計已依約交付東帝士公司房屋（車位）價金八十九萬四千元及規費、代書費三萬八千元，原告另已交付丁○○土地價金八十八萬五千元等事實，業據提出房屋（車位）土地買賣契約書、轉讓協議書、對帳單、暫收條、被告致原告存證信函為證，而被告曾於八十八年九月三日限期催告原告補齊貸款資料，原告並未履行，被告復於八十八年十月八日以存證信函解除兩造契約，亦有存證信函暨回執在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真實。

四、原告主張於契約解除後，依民法第二百五十九條第二款規定，請求被告返還所收價金及自最後一筆款項之受領日即八十八年四月二十九日起加給法定遲延利息，被告則以因原告違約已依兩造所簽訂之房屋買賣契約書第十五條及土地買賣契約書第十條違約規定沒收原告所繳之價金。是本件兩造間之爭點在於被告將原告已繳之買賣價款一百七十七萬九千元全數充作違約金是否過高﹖按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十條第一項、第二項前段、第二百五十二條分別定有明文。惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害之情形，以為酌定標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人可得享之一切利益為衡量核減之標準（最高法院四十九年台上字第八○七號、五十年台上字第一九號判例參照）。本件被告辯稱因原告違約，致伊受有如前所述因跌價損失、利潤損失、委託代銷系爭房屋佣金、營業稅共二百四十四萬一千三百五十二元之損害，其沒收價金充作違約金並未過高云云。經查：

㈠原告係於八十二年間買受系爭房地，依財政部核定之八十二年度營利事業各業所得額及同業利潤標準所載「房屋興建投資」之同業利潤標準淨利潤為百分之十五，該利潤標準為財政部每年就營利事據各業抽樣調查，以一般同業之收入支出成本為憑，並徵詢各同業公會之意見而核定，已涵蓋同業客觀事實、社會經濟情況在內，自得為本件違約金酌減之依據。

㈡被告辯以系爭房地預售案係委由甲桂林房屋仲介股份有限公司包銷，銷售佣金為總價款百分之五，業提出廣告業務企劃合約書為證，亦合於社會上一般委託銷售房屋之銷售費用水準，系爭房地銷售總價為六百四十三萬元，可認被告受有三十二萬一千五百元（0000000X5%=321500）之損害。

㈢被告又辯稱原告已繳價金一百七十七萬九千元，被告應繳營業稅為八萬八千九百五十元為其所受損失，惟營業稅為國家應徵收之稅收，係在我國境內銷售貨物之原告所應負擔，尚難認係屬賣方之損失，況被告對原告主張如被告返還原告已繳價金，被告亦得請求稅捐稽徵機關退還此部份價金之營業稅亦不爭執，被告辯稱其受有營業稅之損失，要非可採。

㈣查房地產價格自七十九年、八十年間之高峰期以來，迄今普遍價格疲軟，並以下跌者居多，此為社會上一般人所週知之事實，而系爭房地經被告聲請鑑定結果現值約五百二十九萬九千二百九十八元，亦有財團法人公證鑑定中心八十九年五月十九日（八九）台證字第０五０二０號函檢附八十九年四月二十四日（八九）訴估字第ＴＢ０三００六號鑑定報告書在卷可稽，倘任投資預售屋者恣意違約不續繳款，被告勢必無法順利完工，亦將影響其他正常繳款買受人之利益，恐非社會經濟健全之道。況系爭房地買賣契約約定之違約金具有損害賠償總額預定性質，被告因解約亦受有不動產資金積壓及稅捐、訴訟等損害，惟既為兩造損害賠償總額之預定，即非應以被告實際受損害之總額為唯一核定違約金之依據。

㈤另原告遲延給付之金額計四百六十五萬一千元（0000000－0000000=0000000），顯大於其按期繳納之款項，亦即被告所受四百六十五萬一千元遲延利息之損害，遠勝於原告所繳金額一百七十七萬九千元可生之利息，原告雖稱被告於八十八年九月二日發函限原告於同年月九日補齊貸款資料後，隨即於同年十月七日再發函解除系爭契約，縱有損失利息或週轉之利益亦極微小，然系爭房地總價達六百四十三萬元，原告因分期付款不須一次給付，使其就原應給付之價款享有利息之收益，要難謂被告反因取得分期款項而受有利益。

㈥本院參酌內政部八十五年八月十二日台（八五）內地字第八五八０五三一號函補充修正之預售屋買賣契約書範本第二十二條規定，買方違反付款條件及方式之規定者，賣方得沒收房地總價百分之二十計算之金額及民法第二百零五條所定最高利率不超過週年百分之二十之立法精神，並審酌前述一切情狀、社會經濟狀況及兩造之利益損害，認系爭房地買賣契約經解除時之違約金應以其房地總價六百四十三萬元之百分之二十即一百二十八萬六千元為限始為允當，被告將原告已繳價金一百七十七萬九千元均充作違約金予以沒收，誠屬過高應予酌減。

五、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第二款著有明文。本件被告於八十八年十月八日解除系爭房地買賣契約，則被告東帝士公司已向原告收取之系爭建物買賣價金八十九萬四千元，其得沒收充作違約金之數額為八十七萬四千四百八十元（0000000X20%=874480）；被告丁○○已向原告收取之系爭土地買賣價金八十八萬五千元，其得沒數充作違約金之數額為四十一萬一千五百二十元（0000000X20%=411520）。又被告東帝士公司曾向原告收取規費及代書費三萬八千元，有暫收條附卷足憑，惟系爭買賣契約既已解除，系爭房地亦未辦理過戶，上開費用自應返還原告。綜上所述，被告東帝士公司應返還原告一萬九千五百二十元（000000-000000=19520）之買賣價金及三萬八千元之規費、代書費，共計五萬七千五百二十元（19520+38000=57520）；被告丁○○則應返還原告四十七萬三千四百八十元（000000-000000=473480）之買賣價金。依上開規定，被告應併償還自受領時起利息，本件原告請求自最後一期期款受領日即八十八年四月二十九日起算之法定遲延利息，自屬有據。

六、從而，原告本於解除契約回復原狀之法律關係請求被告東帝士公司給付五萬七千五百二十元，被告丁○○給付四十七萬三千四百八十元，及均自八十八年四月二十九日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息，即為正當，應予准許，逾此所為之請求，則有未合，應予駁回。因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與本件判決結果無涉，毋庸再予審酌，附此敘明。

七、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，不予准許。

據上論結，原告之訴為一部有理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

民事第四庭法 官　劉又菁

法院書記官　黃瓊滿