臺灣臺北地方法院93年度簡上字第640號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 93年度簡上字第640號

上訴人

丙○○○股份有限公司

法定代理人

戊○○

訴訟代理人

黃淑芬律師

被上訴人

丁○○○管理委員會

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

甲○○

　　　　　　己○○

上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國93年9月22日本院臺北簡易庭90年度北簡字第9189號第一審判決提起上訴，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、本件被上訴人之法定代理人原為林邦雄，嗣於訴訟進行中變更為乙○○，有台北市政府准予備查函可稽，其聲明承受訴訟，於法並無不合，應予准許。

二、次按被上訴人原以丁○○○管理委員會名義及法定代理人張麗春名義起訴，嗣丁○○○於91年6月8日召開該年度區分所有權人會議，選出林邦雄為主任委員；於92年9月6日召開該年度區分所有權人會議，仍選出林邦雄為主任委員，有被上訴人提出之該2次區分所有權會議紀錄可按。上訴人雖辯稱被上訴人召開之區分所有權人會議之出席區分所有權人及區分所有權比例，有違公寓大廈管理條例規定云云。然按公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內區分所有權人之利害關係事項所召開，若有主張區分所有權人會議，其出席人不足法定人數、或出席者之所有權應有部分合計未達法定人數、或出席者之所有權應有部分合計未達法定比例者、或未受合法通知，均係決議方法之違法，並非決議內容之違法，於此情形時，觀諸區分所有權人會議之性質，與民法第56條第1項規定：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」，上訴人未舉證其曾在該2次區分所有權人會議中，對該2次決議方法表示異議，並於該2次會議決議後3個月內向法院請求撤銷其決議，該2次決議自仍有效存在。再者，法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新的訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，同一當事人就與該主要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則（最高法院88年台上字第557號、88年台上字第2230號、92台上字第315號判決參照），本件被上訴人已於94年間業已依公寓大廈管理條例所定方式訂立規約、再依據規約選出管理委員、成立管理委員會等情，有丁○○○94年2月20日原召開之94年度第1次區分所有權人會議紀錄、94年3月13日再行召開之94年第1次區分所有權人會議紀錄及94年5月17日台北市政府准予報備函可稽，並兩造於另案本院94年度小上字第116號請求給付管理費事件中，就被上訴人之設立所憑上開區分所有權人會議決議是否合法、被上訴人是否有當事人能力乙節之重要爭點，已經該案法院本於當事人辯論之結果認定被上訴人之設立所憑上開區分所有權人會議決議合法、被上訴人具有當事人能力，亦有該確定判決在卷可稽。準此，被上訴人既於94年間為合法成立之管理委員會，本院上開確定判決係95年6月7日時間緊接，且基於管理委員會之同一性，以及上訴人復未能提出新的訴訟資料足以推翻原判斷，被上訴人向上訴人追討之前積欠之管理費，自屬合法。上訴人於本件爭執被上訴人未依公寓大廈管理條例規定合法成立，無當事人能力，不得提起本件訴訟云云，自無可取。

乙、實體方面：

一、被上訴人主張：上訴人為丁○○○區分所有權人，為門牌號碼台北市○○○路○段70號、72號、74號1樓及76號、76號之1地下室之所有權人，惟自81年1月起至89年3月止，共積欠管理費新台幣（下同）48萬8,290元未繳納，屢經催討，未獲置理，爰依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求上訴人應給付被上訴人48萬8,290元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息等語（原審判決上訴人應給付被上訴人25萬8,630元及其遲延利息，而駁回被上訴人其餘之訴，未據被上訴人就其敗訴部分提起上訴聲明不服，不在本院審理範圍）。並聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：

（一）76號、76號之1地下室在空置期間不須繳納管理費，乃雙方有實質之約定。

（二）丁○○○於81年間至89年間並無經區分所有權人會議決議通過之規約，被上訴人向上訴人收取管理費並無合法依據；又被上訴人向上訴人收取管理費並未依公寓大廈管理條例第21條、第42條規定以書面通知上訴人繳納。

（三）被上訴人於計算管理費時，多計算70號、72號、74號1樓面積而超收管理費，70號、72號1樓多計算17.21坪，自66年以來累計超收管理費高達30萬403元，應予扣除。

（四）系爭地下室屬於公寓大廈管理條例第10條第1、2項規定為上訴人專有部分，其修繕、管理、維護費用應由上訴人自行負擔，被上訴人不應向上訴人收取管理費。

（五）丁○○○將上訴人所有系爭地下室作為全體住戶電錶設置、配電室等，上訴人得主張不當得利請求被上訴人返還所受利益，並以之抵銷系爭管理費。

（六）1樓騎樓雖是專用部分，卻是提供共同使用，計收管理費顯然不合理。又系爭1樓、地下室之產權均為獨立出入之門戶，從未使用到被上訴人之管理維護等，被上訴人對上訴人收取高達1萬餘元之管理費，顯然不公平不合理，構成權利濫用。

（七）系爭地下1樓外牆滲水，上訴人依公寓大廈管理條例第7條第2款、第3款、第10條第2項規定，請人修理丁○○○地下樓外牆與住戶出入防空避難室的樓梯所支出之修繕費用計18萬8,950元，主張依民法第176條第1項之無因管理而為抵銷。

（八）丁○○○之頂樓出租，每年150萬元租金收入，按區分所有權比例，上訴人應分得11.59％即17萬9,210元。大樓外牆更新，上訴人並未能享受利益，按理應將廣告塔租金收入發還給上訴人，被上訴人卻不分配，上訴人每年因此損失權益17萬9,210元，自90年屋頂廣告塔出租以來，已損失71萬6,842元，上訴人得主張以應分配的頂樓租金抵銷管理費。

（九）綜上，被上訴人請求上訴人給付系爭管理費，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄；（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。

三、查上訴人為丁○○○區分所有權人，係門牌號碼台北市○○○路○段70號、72號、74號1樓及76號、76號之1地下室之所有權人；又丁○○○全體住戶之電錶、配電室、地下貯水池入口、消防馬達、水電管線等公共設施，於上訴人購買系爭建物前，即已設置於76之1號地下室，占用面積為38.85坪；又丁○○○之頂樓出租給廣告商設置廣告看板，出租費用1年150萬元等事實，為兩造所不爭執，並有建物登記謄本、照片在卷可稽，堪信為真實。

四、兩造之爭點及論述：被上訴人主張依公寓大廈管理條例第21條之規定請求上訴人給付系爭管理費等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

（一）按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文。本件被上訴人主張上訴人係丁○○○中門牌號碼台北市○○○路○段70號、72號、74號1樓及76號、76號之1地下室之所有權人，為丁○○○區分所有權人，上訴人未繳85年5月起至89年3月止之管理費等事實，為上訴人所不爭執，堪信為真。準此，被上訴人依上規定，請求上訴人給付如附表所示之管理費計25萬8,130元，即屬有據。被上訴人請求超過此範圍，即屬為無理由應予駁回。

（二）上訴人辯稱：76號、76號之1地下室在空置期間不須繳納管理費，乃雙方有實質之約定云云。查，上訴人之主張，為被上訴人所否認，惟證人何信隆（即66年至89年9月30日擔任丁○○○管理委員會總幹事）於原審證稱：「地下室在賣給丙○○○股份有限公司之前因為福泰公司沒有使用所以也沒有收管理費，賣給丙○○○股份有限公司後因為丙○○○股份有限公司沒有使用剛開始也沒有收管理費，後來丙○○○股份有限公司將地下室租給別人開設咖啡店撞球場才要求收管理費，那時管理委員會決定地下室給八折優待，因為沒有使用到電梯等公共設施，那段時間咖啡店、撞球場都有給管理費，沒有租出去的時候我們有向丙○○○股份有限公司要求要收」等語（見原審92年4 月14日言詞辯論筆錄）不符，是初期固未向上訴人收取上開地下室空置之管理費，但嗣後即向上訴人收取，足證未有不收取管理費之決議，至於初期怠於收取管理費，自不足為決議不收取管理費之證明。此外上訴人就其主張未舉證以實其說，不足採信。

（三）上訴人辯稱：丁○○○於81年間至89年間並無經區分所有權人會議決議通過之規約，被上訴人向上訴人收取管理費並無合法依據；又被上訴人向上訴人收取管理費並未依公寓大廈管理條例第21條、第42條規定以書面通知上訴人繳納云云。查，內政部為管理公寓大廈之安寧及安全，在制定公寓大廈管理條例之前，已於81年1月3日制定公寓大廈及社區安全管理辦法，該辦法第14條規定：「公寓大廈及社區建築物之共同基地與共同使用部分等共同事務之管理維護、管理員、巡守員之費用負擔方式得經住戶之同意，訂定規約共同遵守」。故依當時之管理辦法，公寓大廈之管理維護及經費負擔，經住戶之同意而訂立規約者，即可施行並拘束該住戶。參以證人何信隆於原審證稱：66年丁○○○蓋好慢慢交屋的時候，福泰建設公司就請我擔任丁○○○管理員，在66年就開始收管理費住戶1坪20元、公司1坪25元，是建設公司告訴我要這樣收，每月收支表有公告並發給住戶，後來有調整過幾次，管理委員會在71年開住戶大會正式成立管理委員會，選第1屆主任委員徐槐先，並僱用我擔任總幹事，當時法律沒有規定要報備所以也沒有去報備，主任委員1年選1次得連選連任，開住戶大會時有同時訂立規約，規約也都有發給各住戶，規約約定一般住家與公司分開收按坪數收取，我們有以口頭及1次又1次以存證信函要上訴人繳管理費等語（見原審同上筆錄），及衡諸丁○○○自66年收取管理費以來行諸1、20年，除了上訴人於81年之後對管理費有爭議外未見其他90餘住戶有爭議，堪認丁○○○自66年起即訂有規約，管理委員會根據規約向住戶收取管理費，期間並經過數度調整管理費，亦是有經住戶同意的，上訴人於81年後才執以管理費之收取並無合法依據為由卸免其應負之責任，與常情有違，亦有違誠信，並不可採。又由上開證人何信隆證述情節，及參以被上訴人所提出卷附數次管理委員會會議紀錄，被上訴人應有多次向上訴人催討管理費，上訴人亦早已知悉己有欠繳管理費之情事，且被上訴人於90年5月18日提起本件訴訟向上訴人為請求，上訴人已收受訴狀繕本，被上訴人亦已以書面踐行催告，而被上訴人自本件訴訟迄今逾5年仍拒繳，卻辯稱被上訴人未依據公寓大廈管理條例規定以書面通知其繳納，委無足採。

（四）上訴人辯稱：被上訴人於計算管理費時，多計算70號、72號、74號1樓面積而超收管理費，70號、72號1樓多計算17.21坪，自66年以來累計超收管理費高達30萬403元，應予扣除云云。查，被上訴人主張長期以來向各住戶所收之管理費，都是根據當初建商給的坪數加以計算，而因顧及上訴人所有建物位於1樓及地下室，較少使用電梯等公共設施而給予打八折；又針對管理費面積計算爭議乙事，丁○○○91年度第1次委員會決議：權狀因新舊不同，有的有公共設施應有部分，有的沒有公共設施應有部分，當初建商是依每戶坪數照比例分攤所有公共設施面積來製表，為公平減少爭議計，即日起依據權狀登載坪數為收費依據，公共設施應有部分全部不計入，收費標準另訂公告，91年7月起實施，之前之管理費，依原規定辦理等事實，業據提出丁○○○91年度第1次委員會會議紀錄可稽，並為上訴人所不爭執，堪信為真。則被上訴人自66年間起長期以來依據當初建商給的坪數來計算各戶應繳之管理費，既為除了上訴人以外之其他90餘戶之住戶所不爭，堪認此種收費標準係經住戶同意行之。且丁○○○此種收費標準已權衡1樓以下及2樓以上住戶間之權益多寡，業顧及上訴人較少使用電梯等公共設施部分而給予打折，並無不公平之處。上訴人長期以來拒繳管理費，於事隔1、20年後才辯稱管理費計收標準有問題，認應按權狀登載面積計算，被上訴人超收應予扣除，並不可採。

（五）上訴人辯稱：系爭地下室屬於公寓大廈管理條例第10條第1、2項規定為上訴人專有部分，其修繕、管理、維護費用已由上訴人自行負擔，被上訴人不應向上訴人收取管理費云云。查，區分所有權人繳納管理費是作為公寓大廈全體區分所有權人共有之公共基金，使管理委員會可利用公共基金而為大樓共用或約定公用部分之修繕、管理、維護，僅是大樓管理費之收費標準是以各區分所有權人所占面積之比例分擔計算，自不得因地下室或其他樓層區分所有部分為住戶專用而有所區別，再者，上訴人專用部分既係自己占有管理使用，應自行負擔修繕、管理、維護費用。上訴人所辯，毫無足取。

（六）上訴人辯稱：丁○○○將上訴人所有系爭地下室作為全體住戶電錶設置、配電室等，上訴人得主張不當得利請求被上訴人返還所受利益，並以之抵銷系爭管理費云云。查，76號、76之1號地下室之部分空間設置有丁○○○之配電室、電錶、地下貯水池入口、消防馬達、水電管線等設施，及該地下室為防空避難室等情，為兩造所不爭，並有建物謄本在卷可稽，堪信屬實。按依據內政部頒之「建物所有權第一次登記法令補充規定」第11條之4規定，大樓之防空避難室本即應作為共用部分，丁○○○係於66年間即已建築完成，因屬80年9月18日臺內營字第8071337號函釋前請領建築執照建築完成，則依使用執照記載或由當事人合意認非屬共用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第82條規定辦理建物所有權第1次登記，惟此乃因當時土地登記法規之規定所致，該地下室作為防空避難用途並不因登記於為專有部分，而變更依建築法規規定之用途，且系爭管理費收費標準，已將系爭地下室扣除上揭公共使用部分，而以100坪計算管理費等情，亦據證人何信隆於原審證稱屬實，足見其他區分所有權人，自無因使用該共用部分而有獲取不當利益之可言。又上訴人雖擁有系爭地下室所有權，然因系爭地下室為防空避難室，原屬系爭大樓之共用部分，是上訴人有地下室所有權，係擁有地下室之專用權，即屬約定專用部分，與共有物之約定分管相類。上訴人係於70年間自其前手購得系爭地下室，而香苑大樓之電表、配電室等公共設施於上訴人購買前已經設置於地下室，為上訴人所自承，則上訴人之前手與其他區分所有權人達成分管契約，同意其他區分所有權人將公共設施設置於地下室，上訴人自應受該分管契約之拘束（最高法院48年台上字第1065號判例參照），且原有所人福泰公司亦係無償提供全體住戶使用，在其目的未消滅前上訴人仍應受拘束，故香苑大樓公用設施設置於地下室為有法律上原因，並無不當得利，上訴人主張抵銷，亦不可採。何況縱有不當得利，受益者亦是其他區分所有權人，上訴人為向被上訴人請求，亦屬無據。況從依被上訴人之抗辯，使用公共設備而享有利益為全體住戶，並非被上訴人，上訴人以之為抵銷抗辯，亦屬無稽。

（七）上訴人辯稱：1樓騎樓雖是專用部分，卻是提供共同使用，計收管理費顯然不合理；又系爭1樓、地下室之產權均為獨立出入之門戶，從未使用到被上訴人之管理維護等，被上訴人對上訴人收取高達1萬餘元之管理費，顯然不公平不合理，構成權利濫用云云。按騎樓通道建造雖供公眾通行之用者，但所有人並不因此完全喪失其管理、使用、收益、處分之權能，僅其利用行為原則上不得有礙於通行（如依道路交通管理處罰條例規定，原則上未經許可騎樓即不得擺設攤位，惟所有權人尚非不能依法申請准予設攤或對該土地為其他形式之利用），尚非不得使用騎樓，故上訴人辯稱騎樓供共同使用不應計管理費，並無理由。次按丁○○○部分公共設施雖設置於系爭地下室，惟如前所述，其他區分所有權人並無不當得利，且丁○○○對上訴人所收取之管理費，已顧及上訴人較少使用電梯等公共設施部分而給予八折優惠，並無不公平之處。況依上訴人提出之租賃契約書及證人何信隆於原審之證言，可知系爭地下室都是上訴人在使用並出租予他人，則向其收取管理費，應無不公平及權利濫用。上訴人抗辯管理費收取不公平、有權利濫用，要無可採。

（八）上訴人辯稱：系爭地下1樓外牆滲水，上訴人依公寓大廈管理條例第7條第2款、第3款、第10條第2項規定，請人修理丁○○○地下樓外牆與住戶出入防空避難室的樓梯所支出之修繕費用計18萬8,950元，主張依民法第176條第1項之無因管理而為抵銷云云。查，姑不論上訴人主張其修繕部分係屬共用部分，為被上訴人所否認，上訴人就其主張並未舉證以實其說。且系爭地下室為上訴人所有，並一直由上訴人自己使用或出租予他人使用，為上訴人所不爭，則有關地下室外牆與出入樓梯之修繕、管理、維護，由上訴人自己負責之，亦屬合理。況公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈條例第10條第2項、第11條第1項定有明文。縱認上開修繕部分屬丁○○○共用部分及其相關設施之重大修繕或改良，上訴人未依上開規定報請管理委員會處理或提交區分所有權人會議決之，其有關費用負擔之方式與金額，亦應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，上訴人以無因管理主張與本件管理費抵銷，亦屬無據。

（九）上訴人辯稱：丁○○○之頂樓出租，每年150萬元租金收入，按區分所有權比例，上訴人應分得11.59％即17萬9,210元，大樓外牆更新，上訴人並未能享受利益，按理應將廣告塔租金收入發還給上訴人，被上訴人卻不分配，上訴人每年因此損失權益17萬9,210元，自90年屋頂廣告塔出租以來，已損失71萬6,842元，上訴人得主張以應分配的頂樓租金抵銷管理費云云。查，丁○○○之頂樓出租每年租金之收入，屬公寓大廈之公共基金（公寓大廈管理條例第18條參照），應由管理委員會統籌運用於公共費用之開支，此外上訴人亦未未舉證該租金之收入有經區分所有權人會議決議按區分所有權比例分配給各區分所有權人，則其主張得以應分配的頂樓租金抵銷管理費，尚乏依據，要非可採。

五、綜上所述，被上訴人主張上訴人應繳納系爭管理費，為屬有理。上訴人所辯，均不可取。從而，被上訴人依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求上訴人給付25萬8,130元，及自起訴狀繕本送達之翌日即90年5月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

六、本件為判決基礎之事證已明，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。