臺灣臺北地方法院94年度訴字第1823號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　94年度訴字第1823號

原告

乙○○

訴訟代理人

鍾周亮律師

被告

甲○○

　　　　　　　　　　　　樓

上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國94年9月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響，民事訴訟法第254條定有明文。查本件原告乙○○雖於訴訟繫屬後，於民國94年5月12日將系爭不動產所有權移轉第三人林桂群，有異動索引附卷可稽（本院卷第151頁），惟基於上揭條文規定，原告不因之失其訴訟之權能，仍得為正當之當事人進行其訴訟（最高法院57年度台上字第2343號判決意旨照）。

二、原告起訴主張坐落台北市○○區○○段2小段442地號土地上門牌號碼台北市○○○路○段30巷7號3樓之房屋（以下簡稱系爭房屋）為其向訴外人王品超購買，並辦妥所有權移轉登記。訴外人王品超與被告甲○○間原訂有租賃關係，由被告以月租金一萬元承租上開房屋，惟被告積欠租金18個月，屢經催討均拒不給付，業經訴外人王品超於93年11月25日終止租約，被告無權占有系爭房屋，爰依民法第767條、第179條、第184條之規定，訴請被告返還房屋為此本於所有權、不當得利及侵行為之法律關係提起本件訴訟，訴請被告騰空遷讓返還系爭房屋並給付損害金等語，並聲明：㈠被告應將台北市○○○路○段30巷7號3樓之房屋騰空遷讓返還予原告。

㈡被告應自93年10月22日起至返還前開房屋之日止，按月以新台幣（下同）20972元計算之損害金。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

三、被告則以：訴外人王品超因積欠其母黃錫珍債務，承諾將系爭房屋所有權狀、優惠存款存摺及印章押放在黃錫珍處，王品超要求被告即其姊租賃系爭房屋，以房租替其償還積欠黃錫珍金錢，被告僅同意協助其償還部分金額計50萬元，當時王品超承諾被告將來若欲出售系爭房屋時，被告有優先認購權，並陸續立有租約，按月支付租金。詎王品超卻背信違約將系爭房屋轉賣他人，欲抵賴欠債。又原告提出王品超所為之存證信函，內容不實，明顯造假，被告就系爭房屋之租賃契約仍有效存在，是原告自不得請求被告遷讓返還系爭房屋並給付損害金並等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。

四、查原告主張上開房屋原為王品超所有，原告於93年間與王品超簽訂買賣契約購買上開房屋，並於同年10月22日辦妥所有權移轉登記為原告所有，被告現占有系爭房屋使用等情，為兩造所不爭執，且有土地登記謄本、建物登記謄本為證（本院台北簡易卷第10至11頁），自足信為真實。至原告另主張：被告無權占有系爭房屋等語，則為被告所否認，且以上揭詞情置辯，是本件首應審酌者厥為：被告占有有無合法權源？茲論述如下:

㈠按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項有明文之規定。經查，原告向王品超購買系爭房屋，並辦妥不動產所有權移轉登記，已如前述，故原告已取得系爭房屋之所有權，已如前述，惟被告辯稱其與王品超就系爭房屋訂有租賃契約等語，並提出王品超所簽立之切結書、借據、租賃契約書及王品超與被告及訴外人黃錫珍簽立之93年1月18日切結書為證（本院卷第48至51頁），足見被告與訴外人王品超間就系爭房屋訂有租賃契約，揆諸前揭規定，原告既經由與訴外人王品超間之買賣取得系爭房屋之所有權，則系爭租賃契約對於原告仍繼續存在。

㈡次查，原告主張訴外人王品超因被告自92年5月1日承租起即積欠租金18個月予其本人，而催告被告於存證信函到後7 日內給付租金，逾期不付，即依法終止租賃契約，因被告逾期仍未履行，訴外人王品超再以存證信函另為終止租約之意思表示，被告係於93年11月24日（原告誤為同年月25 日）收受該存證信函等情，有原告提出之王品超所為郵局第372號存證信函（本院台北簡易庭卷第12至13頁）、郵局第428號存證信函及郵件查詢單在卷可參（本院台北簡易庭卷第14至16頁），是系爭租賃契約於93年11月24日業已終止，故原告基於所有物返還請求權請求被告返還系爭房屋等語，惟為被告所否認，被告以其有依約按月支付租金予訴外人黃錫珍，並提出提款單為證（本院卷第52至58頁）。由上揭借據及93年1月18日切結書，可知訴外人王品超向黃錫珍借貸50萬元，將系爭房屋出租予被告，由被告自92年5月1日起，按月支付租金1萬元予訴外人黃錫珍，以清償借款，依上開約定，若未加計利息，上開租金於96年6月1日前均應由被告支付訴外人黃錫珍，訴外人王品超並無受領之權利，是訴外人王品超以被告自92年5月1日起積欠18個月，未給付其本人為由，終止租賃契約，即非正當，被告就系爭房屋之租賃契約仍有效存在，其占有系爭房屋有合法權源。

五、從而，原告本於所有權之法律關係，主張被告無權占用原告所有之系爭房屋，訴請被告遷讓返還系爭房屋，並應自93年10月22日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告其所受相當於租金20972元之不當得利，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌於判決之結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。

七、原告之訴已經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。

八、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。