臺灣臺北地方法院95年度訴字第1883號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　95年度訴字第1883號

原告

創新物流股份有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

蔡欽源 律師

訴訟代理人

吳巧玲 律師

被告

禾聯國際股份有限公司

法定代理人

乙○○

訴訟代理人

陳惠生 律師

複代理人

馬志平 律師

上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國95年6月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

甲、原告方面

一、聲明：

㈠被告應給付原告新臺幣三百四十九萬四千五百六十二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

㈠原告於民國（下同）八十八年六月二日與被告訂定租賃合約書（下稱系爭契約），約定由原告承租被告所有座落於臺北縣林口鄉○○段後湖小段第一六○之三號土地及其上之倉庫建物（下稱系爭倉庫），原告依系爭契約第五條約定，交付相當於四個月之租金共計新臺幣（下同）四百四十三萬三千元予被告，作為租押保證金（下稱系爭租押金）。又原告為一物流業者，向被告承租系爭倉庫係作為倉儲之用，常有使用重型堆高機、車輛進行儲運作業之必要，惟系爭倉庫之地面不堪使用，屢有破損凹陷之情形，原告自九十年至九十三年間屢次請求被告協助修繕，然被告修繕之結果，均無法達到原告供業務營運使用狀態。且系爭倉庫不堪使用之情形無法改善，地板揚塵、凹陷及龜裂之狀況日趨惡化，已危及原告員工工作時之安全與健康，而系爭倉庫前方廣場之地面亦有凹陷情形，造成電動大門持續故障難以修復，原告之車輛出入多所不便，復以原告之客戶群主要從事食品業，對於倉儲環境之衛生標準格外注重，系爭倉庫地面揚塵之狀況已嚴重影響新舊客戶進駐之意願，造成原告受有流失客戶之損害，經原告聘請工程專業人員會勘後，建議須移倉始能改善，原告基於業務所需乃決定搬遷，遂於九十三年十二月二十七日發函通知被告於九十四年一月三十一日終止系爭契約。詎被告竟於回函表示依系爭契約第五條約定，其有權沒入相當本約租賃標的物兩個月之押租金，拒不返還系爭押租金予原告，然原告依民法第四百三十條規定及系爭契約第十三條約定，得終止系爭契約，並得依系爭契約第五條約定請求被告返還押租金，而系爭契約於九十四年一月三十一日終止，原告僅須給付其九十四年一月份之租金，原告對就此願意對被告之系爭租押金債權中抵銷九十四年一月份之租金九十三萬八千四百三十八元，而請求被告返還押租金三百四十九萬四千五百六十二元。

㈡又被告稱原告終止系爭契約，依系爭契約第五條約定，應於半年前通知被告，而原告既於九十三年十二月二十七日為終止系爭契約之通知，該終止日應為九十四年六月三十日，惟原告係依系爭契約第十三條、第十五條約定，係就不可歸責於原告事由為終止系爭契約所為通知之約定，該特別約定自可排除系爭契約第五條有關終止期間之一般約定，原告無須於半年前為終止契約之通知。況且，原告依系爭契約第十三條約定終止契約後，既已於九十四年二月二十八日遷空、交還土地，自得依系爭契約第五條約定，請求被告無條件及無息退還系爭押租金。另原告未依約給付九十四年一月份之租金，乃因被告未依兩造約定之交易往例寄發發票，以致原告無從履行給付租金之義務，然原告絕無拒絕給付租金之意思，且自願就九十四年一月份之租金債務為抵銷，是被告沒入兩個月份之押租金，自無理由。再者，系爭契約第三條縱約定租金計算之方式，然由租賃合約歷史資料可知系爭契約之契約條件已有變更，亦即自九十一年起至九十三年止，兩造每年度均為租金之調整，此方式亦應已成為當事人合意內容之一部，而取代系爭契約關於租金之約定，則兩造就租金計算既無新約定，自應以最近一年度所約定之金額為依據，是上開租金債務抵銷關於租金之計算方式，應以每坪二百五十元計算，並非以被告所稱每坪三百二十五元五角計算之。至被告稱原告損壞租賃物，且於遷離時未回復原狀，應對其負損害賠償責任，然被告就其主張並未盡舉證責任。

三、證據：提出租賃合約書一件、租賃終止通知書及補充說明各一件、函一件、最高法院九十四年度台上字一六八號、八十一年度台上字第一六三○號判決各一件、統一發票二件（以上均影本）等件為證。

乙、被告方面：

一、聲明：

㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

㈡如受不利之判決，被告願以現金、銀行無記名可轉讓定存單或其他有價證券供擔保，請准宣告免為假執行。

二、陳述：

㈠兩造於八十八年六月二日訂定系爭租賃合約書，由原告向被告承租座落於台北縣林口鄉○○段後湖小段第一六○之三地號其中部分土地面積四千七百坪及其上面積三千五百七十五坪之建物，租期至九十七年六月三十日止，並以面積三千五百七十五坪計算租金，租金數額在不同時期各有不同，其中於九十四年間係每坪三百二十五元五角（未稅）計算，原告於訂約時並交付押租金四百四十三萬三千元予被告。然被告於九十四年九月二十八日所發之函，乃被告於雙方磋商期間所提出之讓步方案，原告斯時既不接受該方案，則該函所述之內容，自無從作為認定本件事實之基礎，原告據此主張租金每坪二百五十元，即屬錯誤。又況，被告於八十八年至九十年間，固依約以每坪三百十元計算租金，惟係應原告之要求於九十一年至九十三年間於個別年度減低租金，然兩造並未變更九十四年之租約約定，是依系爭契約第三條第二款約定，九十四年之租金計算仍為每坪三百二十五元五角。另原告稱其依民法第四百三十條規定及系爭契約第十三條約定，得終止系爭契約，並得依系爭契約第五條約定請求被告返還押租金，惟系爭契約第五條約定所稱欲終止租約時及決定不承租之情形，實已包括原告不欲繼續系爭租約之全部情形。再者，原告倘主張系爭租賃物有何不堪修復之情形，應由原告負舉證責任，且系爭租賃標的物之損壞，乃原告所造成，非因天災、事變或其他不可歸責於原告之事由所致，復以本件之情形，亦與民法第四百三十條規定應由出租人負擔修繕義務之要件不符，原告自不得依上開契約及規定終止系爭契約。至系爭契約第八條約定被告不可片面終止租約，按其反面解釋，原告似可片面終止租約，乃對被告顯失公平之條款。

㈡又依系爭契約第五條約定，原告應於半年前通知被告終止系爭契約，而原告既於九十三年十二月二十七日發函為終止系爭契約之通知，系爭契約之終止日應為九十四年六月三十日，然原告自九十四年一月一日至九十四年六月三十日止，尚有六個月之租金計六百九十八萬一千九百七十五元（未稅）迄未給付，經扣除押租金四百四十三萬三千元後已為負數，是原告主張抵銷，即無理由。況且，原告積欠被告六個月之租金，依系爭契約第五條約定，係於租期內未能交付租金，則被告依約自有權沒入相當於本約租賃標的物兩個月之押租金計二百三十二萬七千三百二十五元，原告無權以押租金抵償其所積欠之租金，是原告稱系爭契約於九十四年一月三十一日終止，其僅有一個月份之租金未為給付，且係被告不依往例開立發票，致其未給付九十四年一月份之租金，亦無理由。再者，原告遷離時，該租賃物狀況有水泥平台的邊緣遭撞毀，致內部之紅磚與鋼筋畢露，而電動大門的軌道周邊地面遭壓損，致須用磚頭鐵桶壓住鐵門使不傾倒，另食料油的油漬滲滿地面，大堆垃圾各處散布，牆壁和倉庫遮簷的鐵板遭撞損，甚且馬桶、小便斗阻塞等狀況，經被告僱工修補及清理一個月後始回復原狀，被告所支出之費用共計一百萬零三千六百元（已稅），然上開損壞均非因天災地變等人力不可抗拒之情形所致，而係原告未以善良管理人之注意使用所致，原告自應負損害賠償責任。

三、證據：提出租金歷史資料表一件、維修項目表一件、統一發票十五件、修繕工程契約書一件、地板破損及修復情形位置圖（以上均影本）、照片五十四幀等件為證。

理由

一、本件原告起訴主張其於八十八年六月二日與被告訂定租賃合約書，以承租被告所有座落於臺北縣林口鄉○○段後湖小段第一六○之三號土地及其上之倉庫建物，其依約交付相當於四個月之租金共計四百四十三萬三千元予被告，作為租押保證金，而其承租系爭倉庫係作為倉儲之用，常有使用重型堆高機、車輛進行儲運作業之必要，惟系爭倉庫之地面不堪使用，屢有破損凹陷之情形，其屢次請求被告協助修繕，然被告修繕之結果，均無法達到其業務營運之用，且地板揚塵、凹陷及龜裂之狀況日趨惡化，危及原告員工工作安全與健康，車輛出入多所不便，而其客戶主要從事食品業，對於倉儲環境之衛生標準格外注重，系爭場所狀況嚴重影響新舊客戶進駐意願，造成其客戶嚴重流失，經其聘請專業人員會勘後，建議須移倉始能改善，其乃於九十三年十二月二十七日發函通知被告於九十四年一月三十一日終止系爭契約，詎被告表示將沒入相當本約租賃標的物兩個月之押租金，拒不返還系爭押租金，其願以系爭租押金債權中抵銷九十四年一月份之租金九十三萬八千四百三十八元，依約請求被告返還押租金三百四十九萬四千五百六十二元等語；被告則以其確有收受原告所交付之押租金四百四十三萬三千元，而依兩造九十四年之租約約定，租金係以每坪三百二十五元五角計算，且系爭契約第五條約定所稱欲終止租約時及決定不承租之情形，已包括原告不欲續租全部情形在內，原告雖主張系爭租賃物有不堪修復情形，應負舉證責任，況系爭租賃標的物之損壞，乃原告所造成，原告自不得依民法第四百三十條規定終止系爭契約，又依約原告應於半年前通知被告終止系爭契約，本件原告係在九十三年十二月二十七日發函終止契約，系爭契約之終止日應為九十四年六月三十日，其迄至九十四年六月三十日止尚有六個月之租金計六百九十八萬一千九百七十五元未付，經扣除押租金四百四十三萬三千元後顯有不足，再者，原告積欠六個月租金，依約被告自得沒入相當於兩個月之押租金計二百三十二萬七千三百二十五元，原告自無權再以押租金抵償其所積欠之租金，其次，原告遷離時，現場有諸多毀損，經被告僱工修補及清理，計支出修繕費用一百萬零三千六百元，原告自應負損害賠償責任云云資為抗辯。

二、經查，本件兩造並不否認雙方確於八十八年六月二日訂定租賃合約書，約定由原告承租被告所有座落於臺北縣林口鄉○○段後湖小段第一六○之三號土地及其上之倉庫建物，原告並已依約交付相當於四個月之租金共計四百四十三萬三千元予被告，作為租押保證金，嗣後原告以系爭場地狀況不符其承租所需為由，於九十三年十二月二十七日發函通知被告於九十四年一月三十一日終止系爭契約，上開事實並有租賃合約書、租賃終止通知書及補充說明、通知函等影本在卷可稽，堪信為真實。本件兩造所爭執者，主要乃：㈠原告是否有權終止契約；㈡原告終止租約應負擔何種義務；㈢以及原告是否應對系爭租賃標的物負擔回復原狀義務？茲就上開爭議分別論述如下：

㈠依兩造所簽定之租賃合約書第五條後段記載：「．．．期滿乙方（即原告）如不繼續承租或乙方於承租滿四年而不願意繼續承租且欲終止租約時，則乙方應於租期屆滿，或乙方自終止租約日起半年前通知甲方（即被告）且於終止租約後，遷空、交還土地及地上物後，則甲方無條件及無息退還押租保證金予乙方。（若於租期內乙方未能交付租金或於租期四年內決定不承租，則甲方有權沒入相當於本約租賃標的物兩個月之押租金乙方不得有議）。」（參原證一），又依系爭合約書第六條第一項約定，本件原告承租系爭標的物之用途係為物流倉儲，另依第八條所載：「甲方非經乙方同意，不得主（張）更改本租約內容或提前終止（或解除）本租約。」、第十三條約定：「本租約租賃標的物之全部或一部分遇天災、地變或其他不可歸責於乙方之事由而發生損壞（失），致不堪修復時，乙方得以終止本租約。」準此，依上開約定，可知第五條係針對期滿不欲續租或至少租滿四年後而不願續租時，始有所謂於終止租約日起半年前通知被告可言，若原告租用期間未滿四年，其欲終止租約時，必須符合一定條件，例如第十三條所稱租賃標的物因天災、地變或其他不可歸責原告事由而發生損壞，致不堪修復時，乙方始可隨時終止租約。蓋第五條約定目的，在於保障被告之最低收益率，並賦予原告得無條件取回押租保證金之權利。而本件兩造係在八十八年六月二日簽定系爭契約書，原告則係在九十三年十二月二十七日發函表示於九十四年一月三十一日終止系爭契約，換言之，原告承租系爭標的物時間已有五年六月期間，應認符合契約第五條後段所約定之承租滿四年而不願繼續承租且欲終止租約情形。惟可資探究者，乃依契約第五條後段約定，承租滿四年後，倘原告欲終止租約，應於終止租約日起半年前通知被告，本件原告係在九十三年十二月二十七日通知被告，告知將於九十四年一月三十一日終止租約，亦即僅提早一個月期間通知被告，顯然此一期間並不符合合約書第五條約定。不過，本件原告所以終止系爭租約，係以系爭租賃標的物狀況不符租賃目的所需，亦即現場場地有損壞及不堪修復情形。惟可資質疑者，乃系爭場地所以有損壞及不堪修復情形，依原告所述，係因不堪重型堆高機及車輛出入頻繁重壓所致，此種情形與天災、地變未可同視，在此情形下，原告得否任意終止系爭合約，非無疑問。

㈡承上所述，本件原告得以系爭標的物不符租賃目的所需為由，提早一個月通知被告終止系爭租約，惟按民法第四百五十條第三項所謂提早一個月前通知終止租約，其目的在公平考量雙方利益情形下，使租賃雙方得以及早因應，減少損害，並無因此免除承租人支付該最後一個月租金義務之目的。是以，本件原告於終止租約後，對於最後一個月之租金仍負有支付義務，原告對此亦不爭執，主張就其所交付之押租金中，扣除此部分款項，即以系爭租押金債權中抵銷九十四年一月份之租金九十三萬八千四百三十八元，而請求被告返還押租金三百四十九萬四千五百六十二元，原告此部分之主張為有理由，應予准許。

㈢依系爭合約書第十二條後段記載，原告應以善良管理人之注意使用系爭標的物，除因天災地變等人力不可抗拒之情形外，因原告之因素致受損，應由原告負損害賠償之責，惟倘系爭標的物因自然之損壞有修繕之必要時，則由被告負責修理。又依民法第四百三十條規定，租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約，或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之。本件原告承租系爭標的物之目的在於從事物流倉儲業，此為被告所知悉並同意，而所謂物流倉儲者，本即有物品堆放及搬移、入艙及重型車輛進出情形，此為兩造所能預見之事，而因此種業務之進行，地面之平整性以及倉庫內部因貨品之堆棧，自均有可能遭受相當程度之影響，此亦為可預見之事，例如，被告不可能期待其水泥材質之地面於重車出入頻繁下，絲毫不受影響，是以，原告在從事此類業務時，系爭租賃標的物因此所生之損壞，性質上應認為屬於自然損壞，始為合理。而依兩造系爭合約書第十二條約定，對於此種損壞，被告應負責修繕，依民法第四百三十條規定意旨，亦應認為被告確有負責修繕義務。而本件被告確實於租賃期間曾有多次修繕紀錄，此為兩造所不爭執，而被告亦自承於租賃期間內之修繕，均未曾向原告請求支付修繕費用等語，足見被告自己亦認為提供符合契約約定本旨之租賃標的物，乃其契約義務。而本件原告以被告屢次修繕結果，均未能符合契約目的所需，且對其業務造成相當影響，此部分事實，業據其提出寄發被告之催告函為證，堪信所述情節為真。況被告亦不否認於原告終止租約後，曾雇工修繕系爭租賃標的物，益證系爭租賃標的物確有原告所指損壞情形存在。準此，系爭租賃標的物既有損壞情形，而被告修繕結果，既無法明顯改善，則原告本於系爭合約書第十三條所謂其他不可歸責於原告事由而發生損壞，致不堪修復此一理由終止租約，應認為尚非無據，參酌民法第四百三十條規定意旨，亦應認為於法尚無不合。按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知；而所謂通知，依民法第四百五十條第三項規定，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知。本件原告終止契約之情形雖不符合契約第五條後段之約定，惟尚稱符合第十三條之約定情形，已如前述，又本件原告於九十三年十二月二十七日發函通知被告將於九十四年一月三十一日終止契約，就通知之時間而言，亦已符合上揭法定期限，是以，應認為原告終止契約之行為於法尚無不合。可資質疑者，乃本件原告終止契約後，系爭場地尚有部分設施毀損，原告對此是否應負賠償責任？按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力（第一項），承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限（第二項），民法第四百三十二條定有明文。依上開第二項但書規定，承租人依約定之方法，或依物之性質而定之方法為使用收益，致租賃物有變更或毀損時，責無需負損害賠償責任。本件原告承租系爭倉庫之目的在供物流倉儲之用，所謂物流倉儲，必然有重型車輛出入，且有貨物堆放情形，是以，堆高機等機械設備之使用，均應認為屬合理範圍。而重型車輛出入結果，必然造成路面平整性之破壞，此為眾所週知之結果，即任一般道路之使用亦然，此所以一般路面在正常使用若干時日後，常有刨除路面重新鋪設柏油之舉。又因原告承租系爭標的物之目的在於供物流倉儲使用，多次裝卸貨物情形下，必然造成裝貨平台或碼頭有所毀損，此亦屬正常使用行為，否則，倘被告一方面同意原告租用系爭標的物供物流倉儲使用，一方面不准地面或卸貨平台有任何損壞，無異強人所難，原告承租系爭標的物之目的亦難以達成。是以，本件兩造於簽約時既均同意系爭標的物係供物流倉儲使用，對於因此可能造成之物品毀損問題，亦應早已考量在內，被告透過租金定價協商，自應將此一成本考量在內，是就原告因承租目的範圍內使用系爭標的物所造成之損害，參酌上開規定意旨，應認為無須負擔損害賠償之責。固然，本件兩造所簽訂之合約書第十條約定：「乙方於租期屆滿或租賃關係消滅時，應於屆滿日（租賃關係消滅日）後二十日，將租賃之土地及地上物誠心按當時之原狀遷空交還甲方．．．」、第十二條約定：「租賃物之修繕乙方應以善良管理人之注意使用該標的物，除因天災地變等人力不可抗拒之情形外，因乙方之因素致受損，應由乙方負責損害賠償之責。」等語，惟此一約定主要目的係在規範原告不依租賃目的使用之行為致造成租賃物損壞之賠償責任，例如故意以堆高機之貨叉撞擊門牆或剷除路面、平台等，致造成租賃標的物損害等非符合租賃目的之行為而言，倘在符合租賃目的範圍內之行為，例如因重車出入而使路面在長久使用下出現凹陷，或卸貨平台因多次卸貨而有水泥剝落，以及堆高機堆放貨物時因貨物放置過程造成非故意性之碰撞牆壁行為，或者堆高機運轉時因機械問題造成之油漬等，凡此均屬於從事物流倉儲業務可能造成之損壞，不能因此即認為此種結果屬於故意之損壞行為，而此種因租賃目的之行為所生之損害，依民法第四百三十二條第二項但書規定，自無庸負損害賠償責任，是本件被告抗辯原告應負擔此部分修繕費用云云，自屬無稽。況本件租賃標的物為廠房設施，其主要生產力乃其所提供之倉儲功能，此一生產力於原告終止租約後，並未喪失，依民法第四百五十五條規定，自應認為原告亦無違約情形，是本件被告抗辯以修繕費用扣抵押租金云云，自無理由。而原告於合法終止契約後，請求被告返還扣除一個月租金後之押租金計三百四十九萬四千五百六十二元，即有理由，應予准許。

三、假執行之宣告本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額，分別准許之。

結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。

民事第二庭法 官　汪漢卿