臺灣臺北地方法院95年度重訴字第1110號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　95年度重訴字第1110號

原告

乙○○

訴訟代理人

余梅涓律師

複代理人

沈宏裕律師

複代理人

丙○○

被告

甲○○

訴訟代理人

林永勝律師

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國96年10月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時如後訴之聲明第2項原係訴請「被告應自起訴狀送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）55,000元」，嗣於民國96年7月3日更正訴之聲明為「被告應自起訴狀送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告35,000元」，核屬訴之聲明之減縮，依前揭規定，本院自應予以准許，合先敘明。

貳、實體方面：

一、原告主張：坐落台北市○○區○○段5小段80地號土地上之同小段450建號即門牌號碼台北市○○路96之1號3樓房屋（下稱系爭房屋）乃原告於94年11月3日向法院執行處拍賣取得（本院94年度執助字第273號），並於同年12月5日辦妥所有權移轉登記。詎被告與系爭房屋原所有權人丁○○以通謀虛偽意思表示簽訂系爭房屋之租賃契約（租期自93年3月1日起至99年12月31日止），是於原告取得系爭房屋所有權後，被告詎不搬遷。退步言之，縱租約為真，其期限既逾5年且未公證，依民法第425條第2項規定，亦無買賣不破租賃原則之適用。準此，原告依民法第767條規定，請求被告自系爭房屋遷出，於法自無不合。又被告占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，而依誠信國際投資顧問有限公司（下稱誠信公司）出具之建築物評估鑑價報告，系爭房屋月租金約25,000元至35,000元，且系爭房屋3房2廳2衛37坪、位於台北市明星學區○地段房價高昂且交通位置良好，應以月租金35,000元計算被告受有相當於租金之利益，併依民法第179條規定請求不當得利等語。並聲明：（1）被告應將系爭房屋遷讓返還原告。（2）被告應自起訴狀送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告35,000元。（3）原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：被告確實有與丁○○簽訂租賃契約，並經丁○○申報租賃所得，自不因雙方之租賃契約未經公證而認為非真正。縱認民法第425條第2項規定以公證為買賣不破租賃之要件，惟依該法條規定為逾5年以上始不適用，應限縮解釋為5年以下，仍應對原告有買賣不破租賃之適用，原告不得在5年期限尚未屆滿前，向被告請求遷讓房屋；而系爭房屋之租賃期限始於93年3月1日，故應於98年2月28日始屆滿5年，在前開期限未屆至前，原告仍應受買賣不破租賃之適用，不得請求被告遷讓房屋。又縱被告無權占用系爭房屋，原告請求被告返還相當於房屋租金之不當得利時，亦應受土地法第97條第1項房屋租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%規定之限制等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執之事項：

（一）原告於94年11月3日因拍賣取得系爭房屋連同坐落基地即台北市○○區○○段5小段80地號土地（應有部分202978分之11492）所有權，並於同年12月5日辦妥所有權移轉登記。

（二）被告與系爭房屋原所有權人丁○○簽訂系爭房屋之租賃契約（租期自93年3月1日起至99年12月31日止），迄今仍占有使用，惟系爭租賃契約未經法院公證。

四、原告主張：系爭租賃契約為被告與丁○○虛偽訂立，應為無效；且縱認系爭租約為真正，期間既逾5年，又未經法院公證，對原告亦不生效力，原告自得本於民法第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋等情。被告則以：系爭租約為真正，縱認公證為買賣不破租賃之要件，民法第425條第2項規定應限縮解釋為5年以下，仍有買賣不破租賃之適用，系爭房屋之租賃期限於98年2月28日始屆滿5年，在此之前原告不得請求被告遷讓房屋等語置辯。經查：

（一）關於被告占有使用系爭房屋有無法律上正當權源部分：1、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，88年4月21日修正公布（89年5月05日施行）之民法第425條規定甚明。

2、本件被告抗辯：其與系爭房屋之原所有權人丁○○訂有租賃契約云云，固據提出房屋租賃契約書為憑，然原告所否認。而依該租賃契約書記載，其租賃期限自93年3月1日起至99年12月31日止，期限顯逾5年；又該租賃契約書未經公證，為被告所是認，則依前開第425條第2項規定，本件被告與系爭房屋原所有權人丁○○間之租賃契約縱令為真正，因未經公證，而無「買賣不破租賃」原則之適用，是被告與系爭房屋之原所有權人丁○○間之租賃契約僅有債權之效力，而無拘束系爭房屋現所有權人即原告之效力。

3、被告雖另以：民法第425條第2項規定應限縮解釋為5年以下，仍有買賣不破租賃之適用，系爭房屋之租賃期限於98年2月28日始屆滿5年，在此之前原告不得請求被告遷讓房屋一節置辯。惟按民法第425條第2項乃88年4月21日修正時所增訂，增訂之理由為：「本條第1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立期限或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，排除買賣租賃原則，而不適用第1項之規定，爰增訂第2項規定」等語，可知：未經公證之不動租賃契約期限逾5年或未定期限者，即無買賣不破租賃原則之適用。易言之，立法者將租期逾5年或未定期限之不動產租賃契約（債權關係），在此加上「公證」之要件，始賦予買賣不破租賃原則（物權化）之適用，既經立法者選擇公證作為構成要件，即必須具備該要件，方有物權化之效力，始得對抗租賃物之受讓人，並無區分5年內仍有買賣不破租賃之適用，5年以後始無此適用甚明。故被告上開所辯，殊非足取。

4、依上所陳，被告與訴外人丁○○間之租賃契約，因未依民法第425條第2項規定為公證，即無「買賣不破租賃」原則之適用，而無拘束系爭房屋受讓人即原告之效力。是被告占有使用系爭房屋，即為無法律上之正當權源，則原告依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。

（二）關於原告本於不當得利請求被告自起訴狀送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付35,000元之租金利得部分：

1、本件被告於原告取得系爭房地所有權後，仍占用系爭房屋，對原告而言即屬無權占有。而無權占用他人之物，自占有人方面，依社會通念可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1675號判例參照）。

2、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。土地法第97條規定之土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法第97條、土地法施行法第25條分別定有明文。而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地及建築物申報價額，即指該土地之申報地價、建築物為地政機關估定之價額而言。原告主張被告無法律上之原因占用系爭房屋，致使其受有相當於租金之損害，經鑑定之結果，每月租金為35,000元，固據提出誠信公司建築物評估鑑價報告書為憑，但為被告所不同意，辯稱應受土地法第97條第1項房屋租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%規定之限制。本院認前揭鑑價報告係原告私下委託，而非法院依法定程序所為囑託，且未具體說明何以鑑價結果月租金約25,000元至35,000元之理由，其所為鑑定意見，尚不足憑信。爭房屋位於市區，交通運輸便利性、公共設施配置狀態、民生必需要件取得之便利性等條件均佳，有台灣不動產鑑定有限公司之鑑定報告，附本院調閱本院94年度執助字第273號執行卷（一）內可考，茲審酌系爭房屋所在位置、工商業繁榮程度，與被告利用系爭房屋之經濟價值，認原告之請求，應以系爭房地之申報總價年息8%為適當。查，系爭土地面積為618平方公尺，原告應有部分202978分之11492，於95年8月起迄今之申報地價為每平方公尺46,648元，系爭房屋之課稅現值則為184,000元，有土地登記謄本、台北市古亭地政事務所函、台北市稅捐稽徵處中正分處函在卷可稽。則原告得以請求被告給付系爭房屋每月相當於租金之不當得利為12,108 元【46,648x（618x11492/202978）+184,000=1,816, 180；1,816,180x8%÷12=12,108（元以下四捨五入）】。

3、基上，原告本於不當得利法律關係，請求告自起訴狀送達翌日即95年9月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12,108元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則不應准許。

五、綜上所述，原告本於民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋；本於民法第179條規定，請求被告自95年9月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付12,108元，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，則不應准許，應予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。

七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第第79條、第390條第2項，判決如主文。

民事第六庭法　官　蕭清清