臺北簡易庭100年度北簡字第9954號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　 100年度北簡字第9954號

原告

漢口大廈管理委員會

法定代理人

徐雄基

被告

黃壽真

上列當事人間請求遷讓房屋事件，於中華民國100 年11月29日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告聲請調解時，訴之聲明後段為請求被告「將其收入租金匯入聲請人在土地銀行帳戶內」，嗣本院審理中減縮並更正為被告應給付新臺幣（下同）89,640元，此係減縮應受判決事項之聲明，核與民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定相符，應於准許。

貳、原告主張：被告應遷讓其占用坐落於臺北市○○區○○街1段110 號（漢口大廈）屋頂一層公共使用瞭望台（下稱系爭建物），交還給原告點收及保管，並給付原告89,640元。

一、原告為臺北市○○區○○街1 段110 號漢口大廈之管理委員會，依據臺北市建成地政事務所建築改良物堪測成果表所示，建號1256包含屋頂一層為公共使用瞭望台，係全體區分所有權人建物權狀上之共有部分持分之內，依據公寓大廈管理條例第7 條、第9 條、第36條及第58條規定，不得獨立使用供作專有部分。並依100 年5 月21日漢口大廈第7 屆第2 次區分所有權人會議決議，依法收回建號1256謄本所示之公共使用部分即被告占用之系爭建物，將其歸原告當作辦公室使用，並將非法占用出租收取之租金全部追回交還原告帳內。

二、被告辯稱：對系爭建物擁有約定專用使用權云云，與事實不符。理由依照漢口大廈住戶規約第3 條第1 項第3 目規定：「㈢約定專用部分：大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。」經查漢口大廈管理委員會檔案，並無「共用部分經約定供特定區分所有權人使用之使用者名冊」。至於被告所提「建築改良物所有權贈輿契約書」，該契約書所示之建築物標示：建號00000 ；門牌：「台北市○○區○○街一段110 號9 樓之17」。然查詢台北市建成地政事務所，無建號00000 之建築物登記在案，也查無9 樓之17之登記謄本。贈與人即訴外人陳楊碧姿自稱擁有所有權，與被告簽約，被告信以為真接受贈與，其實地政機關並無登記有案。復查漢口大廈第9 樓門牌，從9 樓之1 至9 樓之16為止，沒有9 樓之17存在。屋頂（第10樓）公共使用瞭望台，被歸入為建號1256中的一部分，無獨立門牌號碼登記在案。被告對共用部分即建號1256之權利範圍，也只是100,000 分之451 ，不是全部。被告私自將9 樓之17門牌，釘上屋頂公共使用瞭望台後出租占用，是侵害全體區分所有權人之權益。

三、至於被告辯稱，於65年起造之時，漢口大廈之銷售簡介有頂樓閣樓，建設公司已經將閣樓之使用權售與陳楊碧姿乙節，經查台北市建成地政事務所，漢口街一段110 號建築改良物漢口大廈登記資料檔案，沒有頂樓閣樓之登記在案，也沒有『頂樓閣樓使用權歸陳楊碧姿』的登記在案。65年陳楊碧姿與西城建設公司所簽訂簽合約書附約雖記載標的物：「屋頂小閣樓（20坪）及頂樓面（200 坪闢為屋頂花園）二部份」。但是，漢口大廈現場並沒有9 樓之17、沒有屋頂小閣樓、也沒有屋頂花園。被告所提證據內容與存在建築物現場實體不符，贈與文件中所標示建築物，現場並不存在。而漢口大廈係有屋頂突出物之登記在案，該屋頂突出物歸入「建號1256」，依建物所有權狀登記資料顯示，為各區分所有權人的共用部分，沒有任何一位區分所有權人擁有的權利範圍是百分之百。

四、被告占用系爭建物出租，從99年7 月1 日起至100 年6 月30日止，出租期間共計12個月，所收租金每月租金9,000 元，合計108,000 元，同意扣除被告所繳系爭建物管理費至100年11月30日止每月1,080 元，合計18,360元，餘款89,640元請求被告歸還原告。另上開期間如果被告為系爭建物出租，另有支付其他費用，請出示證明文件，經原告認為合理後，可以一併扣除。

叁、被告則以：原告之訴駁回。

一、系爭建物位於臺北市○○街○段110 號9 樓之17，即西城漢口大廈頂樓閣樓，自65年起造時即為該大樓之一部分，並非違建或增建。被告於98年12月時購買同大樓4 樓之6 時，前屋主即訴外人陳楊碧姿為取得較佳之成交價款，故一併將頂樓（9 樓之17）使用權贈與被告，前屋主並提供於大樓起造時簽訂之原始合約書、圖說以為證明，且前屋主對系爭建物即為出租收益之使用，被告自取得該屋後，亦為相同之出租使用，使用收益方式並無不同；另系爭建物之房屋稅自過戶日起即由被告繳納，而原告也按期向前屋主及被告收取系爭建物之管理費，顯見原告對於該屋約定專用之使用情形及過戶之經過均己知悉且無異議。

二、查系爭建物（建號1256）雖為大廈之共同部分，但於65年起造之時，即由建設公司售與第一手之屋主陳楊碧姿，有雙方約定專用之原始合約、大樓委託代建合約、西城漢口大廈之銷售簡介、原始各層樓之建築面積及價款表為證，故各原始購買之屋主可清楚得知當時頂樓閣樓之存在及其造價，而建商將閣樓之使用權另行售與第一手屋主，未將閣樓之造價由全體區分所有權人分攤，亦為其他原始委託人即購買人所知而不爭執，30多年來均由第一手屋主使用收益；故若以84年通過之公寓大廈管理條例觀之，此應屬第3 條第1 項第5 款之約定專用部分。且本案自65年起即為約定專用，並非約定專有。另查本建物為合法登記之雜項建物『瞭望台』，除應按時繳納房屋稅外，相關法令並無使用上之特殊限制，亦非生活利用上不可或缺之物，也就是沒有第7 條第1 項後段規定不得為約定專用之5 種情形，當然得為約定專用之部分。，此外，被告在使用上亦無違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定，故確有依專用之約定取得使用收益之權利。

三、依公寓大廈管理條例第36條規定之管理委員會職權，主要目的為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，管理委員會之權責，僅在於執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，至於住戶與建商間有產生共用部分之私法上糾紛，仍應回歸民法有關占有保護制度規定之適用（鈞院97年度訴字第1541號判決理由參照）。

四、依公寓大廈管理條例第58條，規定「起造人或建築業者不得將共用部分讓售之規定，係不得讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所權人權益之行為」；然而本件自第一手屋主起即為本大樓之區分所有權人，被告亦為本大樓之區分所有權人，並非不得設定專用使用權之「區分所有權人以外之特定人」，自無違反本條規定之情形；再者，本件專用約定契約在公寓大廈管理條例制定之前即已存在，依民法私法自治的精神而言，更無不可。按諸最高法院48年台上字第1065號判例所示：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約對於受讓人仍繼續存在」，原告、被告及本大廈之其他所有之區分所有權人自應繼受當初約定事項，並視為規約之一部，此應有信賴保護原則之適用，斷不能因集會決議或以變更規約之方式，不經專用權人（即被告）之同意即行侵害被告之原有權益。

肆、本院之判斷

一、兩造不爭執之事實：

㈠原告係設於臺北市○○區○○街110 號漢口大廈管理委員會而於92年間成立，並經臺北市政府於92年10月7 日核准備查在案，有臺北市政府92年10月7 日府工建字第09220581800號准予備查函、原告公寓大廈管理組織報備證明等影本在卷可稽（本院卷第43至45頁）。

㈡被告於98年12月4 日與訴外人陳青青訂定不動產買賣契約，買受臺北市○○區○○街110 號4 樓之6 建物。陳青青之母即訴外人陳楊碧姿同時以贈與契約之方式，將門牌號碼臺北市○○區○○街110 號9 樓之17建物，讓與被告使用，被告並按時繳納9 樓之17建物之99年度及100 年度之房屋稅，及按月繳納管理費1,080 元至原告臺灣土地銀行帳戶中。此有建築改良物所有權贈與移轉契約書、99年度及100 年度房屋稅繳款書、存摺類存款憑條及原告帳戶存摺等影本為證（本院卷第54至62頁、第210至212頁）。

㈢上開9 樓之17建物前為訴外人陳楊碧姿出租使用，後由被告出租訴外人郭和育使用，租賃期間自99年7 月1 日起至100年6 月30日止，按月租金9,000 元，該建物僅有門牌稅籍，並無登記，而屬於各區分所有權人建物登記謄本中建號1256之共用部分範圍中等情，為兩造所不爭執，並有建物現況門牌照片（本院卷第206 頁）、臺北市建成地政事務所建築改良物堪測成果表影本（本院卷第5 頁）及地籍謄本及相關資料申請書（本院卷第189 頁）在卷為憑。

二、本件之爭點：原告主張依公寓大廈管理條例第7 條、第9 條、第36條及第58條之規定提起訴訟，請求被告遷讓返還系爭建物並交還租金收入等情，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件之爭點即為：㈠被告就系爭建物是否有約定專用權？㈡區分所有權人會議決議收回系爭建物之效力？茲分述如下。

三、漢口大廈區分所有權人確已默示同意系爭建物之約定專用契約：

㈠按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號及29年上字第762 號判例意旨）。再按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。（最高法院91年度台上字第2477號判決要旨參照）。是公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。

㈡首應確認者為原告主張之「公共使用瞭望台」與被告所稱之「屋頂小閣樓」係指同一系爭建物，亦即均指門牌號碼9 樓之17建物：查依據原告提出之臺北市建成地政事務所建築改良物堪測成果表對照目前現況照片顯示，屋頂僅有一幢二層樓之鋼筋混凝土突出物，其中釘上門牌號碼9 樓之17建物為該突出物之第一層。被告辯稱該9 樓之17建物，係於65年起造之時，即由建設公司售與第一手屋主陳楊碧姿，並提出建商與陳楊碧姿房屋委託代建合約書、附約、西城漢口大廈之銷售簡介、原始各層樓之建築面積及價款表為證（本院卷第62至79頁），其中價款表上確有標示「屋頂小閣樓」。審酌漢口大廈建造之後迄至今日，頂樓上並無其他之建物，堪認堪測成果表所示之「公共使用瞭望台」即為價款表上之「屋頂小閣樓」無誤。是以，各原始購買之屋主可清楚得知當時頂樓閣樓之存在及其造價，而建商將閣樓之使用權另行售與第一手屋主，未將閣樓之造價由全體區分所有權人分攤，亦為其他原始委託人即購買人所知而不爭執，此外，30多年來均由第一手屋主使用收益，鄰居均可共見共聞，住戶當無不知之理，全體住戶多年來未為反對之意思，顯非單純之沈默，而係默許同意其分管之協議，且原告成立管理委員會後，歷年有來均向前屋主及現任屋主即被告收取9 樓之17管理費1,080 元，亦有原告提出之漢口大廈每層樓管理費明細表，以及原告帳戶存摺影本附卷為憑（本院卷第209 至212 頁），堪認漢口大廈區分所有權人確已默示同意系爭建物之約定專用契約。

㈢復按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人所共有，此觀民法第799條前段規定自明。次按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分；公寓大廈屋頂之構造，並不得為約定專用部分。公寓大廈管理條例第7 條第3 款固訂有明文。惟同條例第55條第2 項但書已規定於本條例施行（84年6 月28日公布施行）前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。查含系爭頂樓建物在內之建號1256建物，於67年9 月16日取得登記，有建物登記謄本在卷為憑，換言之，系爭建物大廈對於屋頂結構約定專用部分，於公寓大廈管理條例施行前即已存在，依前開說明，自不受開條例約定專用部分之限制，堪以認定。

㈣原告雖主張漢口大廈住戶規約第3 條第1 項第3 目規定：「約定專用部分：大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊保存。」，而漢口大廈管理委員會檔案，並無「共用部分經約定供特定區分所有權人使用之使用者名冊」等情，縱然屬實，然而系爭建物由前屋主陳楊碧姿使用，係自起造後即發生之事實，亦即係在原告管理委員會成立之前，當時並無書面造冊之要求，自無從以事後訂立之住戶規約，而否決長期以來業已成立之默示約定專用契約。

㈤末按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約對於受讓人仍繼續存在，（最高法院48年台上字第1065號判例要旨參照），原告、被告及本大廈之其他所有之區分所有權人自應繼受當初約定事項，洵足認定。

四、區分所有權人會議是否得決議收回不定期限之約定專用部分？

㈠按公寓大廈管理條例第33條第3 款規定：「區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時，應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不在此限。」、第56條第1 項：「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」，亦即區分所有權人會議在未經使用約定專用部分之區分所有權人同意前，應無從逕以區分所有權人決議變更原分管協議。（高等法院98年度重上字第595 號判決參照）。

㈡原告主張依據漢口大廈第七屆第2 次區分所有權人會議紀錄決議「十、住戶提案建議事項㈠漢口大廈屋頂一層違法佔用公共使用部分應予收回，並追回管委會應收入之該項租金案。決議：全數通過，並移請次屆管理委員會執行如下：⒈本大廈管委會應依法收回建號1256謄本所示之本大廈公共使用部分，將其歸管委會當作辦公室，用於委員會開會場所及存放檔案場所，以供全體住戶查閱使用。⒉非法佔用出租收取之租金應全部追回交還管委會帳內，必要時應循司法途徑以追回管委會應收入之該項租金。」，固據提出該次會議紀錄為據（本院卷第20至21頁），然查，區分所有權人之會議決議並非毫無限制，無限上綱，特別是針對不定期限之約定專用部分，是否可以事後突發性的以住戶提案表決之方式任意變更，實有疑義。參照公寓大廈管理條例第33條第3 款規定，依第56條第1 項規定成立約定專用部分變更時，決議應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意，否則該決議不生效力。該條款雖明定「第56條第1 項規定成立之約定專用」，然而公寓大廈管理條例於84年6 月28日始公布施行，而漢口大廈則早於67年9 月19日即已完成第一次建物總登記，故本件起造人係於公寓大廈管理條例施行前即已申請建造執照，自無須依第56條第1 項規定申請，但核該條例第33條第3款之立法意旨，應係考量約定專用之安定性，以及約定專用權人之利益，應擴張解釋認為在未經使用約定專用部分之區分所有權人同意前，應無從事後逕以區分所有權人決議變更原分管協議。本件原告所提出之漢口大廈第7 屆第2 次區分所有權人會議紀錄中，並未記載業經被告同意，且原告事後於100 年7 月21日召開第7 屆第2 次管理委員會會議，與被告協調追討頂樓案未成，亦有該委員會會議紀錄在卷（本院卷第23頁），原告始提起本件訴訟（以聲請調解時視為起訴），顯然未得被告之同意。本院並審酌被告使用系爭建物並沒有影響公共走道、樓梯間、電梯間、水箱、頂樓消防安全等等情形，有原告提出之現況照片8 張為憑（本院卷第159至162 頁），且長期以來住戶間相安無事，應認並沒有公寓大廈管理條例第33條第3 款但書規定之「違反公共利益」之情形，故漢口大廈第7 屆第2 次區分所有權人會議中：決議

十、收回頂樓公共使用部分之決議，自始不生效力。則被告基於繼受默示約定專用契約，就系爭建物出租他人使用收益，應屬有據，原告自無從依據該決議提起本件訴訟，請求遷讓返還系爭建物及給付租金。

五、綜上所述，原告請求被告返還系爭建物及租金收入扣除管理費之餘款89,640給付原告，均為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不另一一論述。

七、訴訟費用負擔之依據，以100 年度房屋稅課稅現值192,500元計算，不併計孳息。依民事訴訟法第78條規定，命原告負擔。

臺北簡易庭