臺灣臺北地方法院簡易民事判決

原告

張禮揚

訴訟代理人

曾敏如

被告

及第大廈管理委員會

法定代理人

陳憲珍

訴訟代理人

吳介之

上列當事人間確認區分所有權人會議決議無效事件，於中華民國104年11月9日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第24條第1項定有明文。又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年臺上字第1240號判例意旨參照。查本件原告主張其於民國103年5月12日向前手即訴外人吳珍溶購買門牌號碼「臺北市○○區○○○路0段00號11樓之1號」房屋（下稱原告房屋），成為及第大廈之區分所有權人，並提出建物登記第一類謄本為證，復為被告所不爭，堪以認定，則原告自應於繼受後遵守原區分所有權人依公寓條例或規約所定之一切權利義務事項。原告主張被告前於103年4月11日召開區分所有權人會議（下稱系爭區權人會議），作成電梯、發電機汰換更新（下稱系爭更新案）所需費用合計約新臺幣（下同）372萬元，於扣除管理費結餘2,228,186元，就不足額之150萬元，除一樓六戶因不使用而無須支付外，每戶應再繳納3萬元更新費用之決議（下稱系爭決議），系爭決議違反公寓條例第11條第2項之強制規定，應為無效，然為被告所否認，則系爭決議是否有無效事由存在，於兩造間即處於不明確之狀態，致原告之私法上地位有受侵害之危險，且得以本件確認訴訟加以除去，揆諸上開說明，原告有即受確認判決之法律上利益。

二、原告起訴主張：

㈠原告於上述時間向吳珍溶購買房屋，成為及第大廈區分所有權人之一，而被告為及第大廈之管理委員會。及第大廈前因共用部分設施即電梯、發電機，年久老舊，影響公安，被告依公寓條例第11條第1項規定、及第大廈住戶管理規約（下稱系爭規約）第3條第3項第3款規定，通知各區分所有權人於103年4月11日召開系爭區權人會議，並作成系爭決議，此顯已違反公寓條例第11條第2項「就共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」之強制規定。原告以存證信函二次通知被告系爭決議已違法，並敘明此次更新之電梯二部，其中一部輸送樓層係一樓至十二樓，另一部除一樓至十二樓外，尚包含地下二樓停車場及地下一樓公司辦公室，若每戶均支付3萬元，將導致各住戶專有部分不一，且大多住戶並無地下二樓停車位，卻仍需支付相同更新費用，不合理亦不合法，要求改善，然為被告所拒。且被告本於系爭決議作成「及第大廈管委會更新電梯住戶繳納基金收入表」，此次收費金額高達2,345,000元，顯逾越系爭決議關於不足費用150萬元之討論範圍，則其超出之金額，究應為何利用、歸入何種科目及如何管理？何以部分樓層毋庸繳納？均無任何配套措施。爰依公寓條例第1條第2項、第11條、民法第71條及類推適用民法第56條第2項之規定，提起本件訴訟。

㈡並聲明：確認及第大廈103年4月11日區分所有權人會議中關於討論議案「電梯老舊更新，發電機更新，扣除一樓六戶不使用及大樓結餘，每戶需支付約3萬元整」之決議為無效。

三、被告方面：

㈠及第大廈建立逾30年，老舊之電梯、發電機已造成嚴重公安問題，故於103年4月11日被告召開系爭區權人會議，與會之全數區分所有權人無異議一致通過系爭決議，作成除一樓六戶外，其餘住戶每戶出資3萬元，作為系爭更新案費用分擔之決議。

㈡系爭更新案並非重大修繕，此項更新費用得由區分所有權人會議決議，系爭決議係屬合理：

1.依臺北市政府103年10月27日府都建字第00000000000號函文所示，有關系爭更新案費用之負擔，得由區權人會議決議之。本件及第大廈電梯、發電機係全面更新，並非修繕或改良，不受前述「重大修繕或改良」條款之約束。縱認屬修繕，惟依內政部營建署96年6月12日營署建管字第0000000000號函釋示（略以）：「按本署88年5月6日營署建字第09592號函釋規定，有關『重大』或『一般』修繕、維護及改良之認定，應依區分所有權人會議為之，如產生異議，亦應於區分所有權人會議中決議。故有關公寓大廈『重大修繕或改良』之認定，其相關費用之支付及分擔應依上開條例規定辦理」，就重大或一般修繕、維護及改良之認定，如產生異議，區權人會議應當有權決議之。及第大廈已於104年11月間召開區權人會議，作成系爭更新案係屬一般修繕之決議。

2.依公寓條例第10條第2項規定，一般修繕由管理負責人或管理委員會為之，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。又同條例亦規定「但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔」，系爭更新案係因可歸責於大廈多數區分所有權人（二樓以上住戶）數十年使用過度所致，自應由該多數區分所有權人負擔，其費用應依區權人會議決議內容負擔。

3.及第大廈一樓六戶，位居大樓之外，各有獨立出入門戶，現作為超市、服飾店及餐廳等用途，完全不需使用系爭電梯、發電機，該一樓住戶絕無可能支付更新費用。為順利通過系爭更新案，系爭區權人會議依據前述可歸責於住戶事由之規定，作成系爭決議，排除一樓六戶，其餘每戶均繳付3萬元，因勢制宜，並符合使用者付費原則。

4.系爭區權人會議召開時，及第大廈公共基金（即管理費結餘款）尚有2,228,186元，每月須支付管理員薪資、水電費等固定費用，又因大廈老舊，常有漏水及外牆磁磚脫落等突發修繕費用，豈能為系爭更新案而將公共基金用罄。依當時粗估，更新預算為372萬元，每戶3萬元共計2,345,000元，不足款1,375,000元，勢必由當時之公共基金支付，則預估在系爭更新案完成後，公共基金僅餘853,186元，可謂捉襟見肘，並無超收情事。況實際系爭更新案共計支出290萬元（電梯為230萬元、發電機為60萬元），而依系爭決議向住戶所收取之2,345,000元，尚不足支付系爭更新案費用，仍需以公共基金補足，自無原告所謂以溢收更新費用去負擔一樓住戶管理費之情事。

㈢原告訴訟代理人曾敏如於系爭區權人會議開會時，受前屋主吳珍溶委任，代表出席會議，對系爭決議並未當場表示異議，足證當時原告明確知悉其前手係贊同系爭決議，原告自無權利再予推翻之。

㈣並聲明：請求駁回原告之訴。

四、得心證之理由

㈠原告主張其於103年5月12日向前手吳珍溶購買房屋，成為及第大廈之區分所有權人，及第大廈前於103年4月11日召開系爭區權人會議，作成「一.電梯老舊，必須更新，預估需要費用約256萬元。二.發電機更新，需符合消防法規要求，預估需要費用約116萬元正。兩項合計約372萬元，不足約150萬元，扣除一樓六戶不使用，及大樓結餘，每戶需支付約3萬元整」之系爭決議，業據提出建物登記第一類謄本、103年區分所有權人會議住戶大會會議紀錄、及第大廈住戶管理規約為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。

㈡次按公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用頻率多寡及程度不一，未必與其共用部分之應有部分比例成正比，而依各住戶對於共用部分之使用程度，決定該部分管理、修繕、維護費用之分擔比例，有其事實上之困難性，是公寓條例第10條第2項有關共用部分之一般修繕，並未採取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有部分比例負擔為原則，但區分所有權人會議或規約仍得就該費用之分擔比例予以調整。同條例第11條第2項就共用部分之拆除、重大修繕或改良費用分擔部分，雖未如同條例第10條第2項明文得以區分所有權人會議或規約加以調整，惟亦未明文禁止之。按法律行為違反法律強制或禁止規定者無效，民法第71條前段定有明文，所謂強制規定，係指法律命令為一定行為之規定；禁止規定則指法律命令不得為一定行為之規定。而公寓條例第11條第2項係規定：「前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」，並未規定「應」由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，亦無明文禁止區分所有權人會議或規約得予調整，自難認屬強制或禁止規定，尚無不允許當事人以自由意思排除其適用。

㈢又所謂共有或共用部分之重大修繕、改良或一般修繕、改良，其所稱之「一般」或「重大」係屬不確定之法律概念，應依個案認定之，並無確切之標準。倘修繕改良僅及於部分住戶，且修繕改良範圍較小或所需金額較低者，當可認為係屬一般修繕改良；倘涉及絕大部分住戶，修繕改良範圍非小或所需金額非低者，應認屬重大修繕改良。查系爭更新案之修繕費用估算為372萬元，實際支出費用逾200萬元，修繕價格甚高，且更換二部電梯，此修繕範圍非小，並涉及絕大部分住戶，應認屬重大修繕。況依系爭規約第3條第3項第3款所定：「三、下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：㈢公寓大廈之重大修繕或改良」，倘被告係認屬一般修繕，依公寓條例第10條第2項規定，自得由管理委員會自行為之，何需特別召開系爭區權人會議，足見系爭更新案應屬重大修繕。又被告固稱已於104年11月間另行召開區權人會議作成系爭更新案為一般修繕之決議等語，惟縱認得以規約或區權人會議就共有部分「一般」或「重大」修繕或改良訂定相關判斷標準，亦應於特定修繕案之前為之，於規約或區權人會議訂定明確判斷區分標準，否則管理委員會逕自為某項修繕後，再提交區權人會議追認究為一般或重大修繕，則公寓條例第11條第1項「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之」此一強制規定豈非形同具文，被告此項抗辯洵不足採。

㈣惟依前揭說明，公寓條例第11條第2項規定，尚難認屬強制或禁止規定。且按「區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗」，最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照。查，及第大廈包含地上十二層及地下二層，本件更換之電梯二部，一部通達地上一至十二層，一部通達地上十二層及地下二層停車場，實際更新費用共計290萬元，依系爭決議向住戶所收取者為2,345,000元，此經被告陳明在卷（本院卷第19頁反面），並有及第大廈管委會更新電梯住戶繳納基金收入表1件在卷可稽（本院卷第13頁），則住戶所繳納之金額顯不足以支付系爭更新案費用，自無原告所謂以其他住戶繳納款項代付一樓住戶管理費之說。又及第大廈包含地下二樓作為停車場設有16個停車位、地下一樓為中日股份有限公司（計二戶）、一樓六戶、二樓五戶、本號及之一至之六號（均三至十二樓）共計七十戶、之七號一戶，此有前揭基金收入表、及第大廈區分所有權人名冊及簽到簿（民國103年4月11日）在卷足參（本院卷第13頁、第54至65頁）。依該簽到簿所示，三樓至十二樓之區分所有權比例，較少者為之一號（一萬分之八十五）、之四號（一萬分之七十七）、之六號（一萬分之八十），而此等區權比例較少之住戶，有參與系爭會議並贊成系爭決議者，扣除原告前手外，尚有十六名，占總數贊成票三十三票約半數，此等參與系爭決議之小坪數住戶均無反對意見。況各住戶對於電梯之使用頻率多寡及程度不一，情狀多樣，一般而言低樓層住戶使用電梯頻率較少，如一樓幾乎毋庸使用，縱有使用也屬極少數，二、三樓層住戶，是否使用也難以量化，縱有使用，程度相對輕微（僅一樓至二、三樓），而高樓層使用頻率較頻繁且程度較重（從一樓至十一、十二樓），倘僅以區權比例多寡（專有部分大小）為費用之負擔，亦不盡合理。本件原告雖屬區權比例較少之住戶（之一號，一萬分之八十五），惟原告前手吳珍溶曾委任曾敏如（即原告訴訟代理人）參加系爭會議，其並未為反對意見（本院卷第64頁），況原告房屋位處十一樓之高樓層，衡情其使用電梯頻率及程度應較其他多數住戶為多且重，自難認系爭決議對原告有何不公平之情事。而系爭更新案費用，既係用於保障、維持及第大廈全體住戶及地下二樓停車位使用人之公共利益，各住戶支出金額之多寡與渠等專有部分大小本無必然關聯，又各住戶對於電梯、發電機之使用頻率多寡及程度不一，勢難加以量化作為費用分擔標準，系爭決議以扣除一樓六戶，其餘住戶均負擔3萬元，作為系爭更新案費用之分擔，尚難認有何違反公序良俗之情事。

五、綜上所述，系爭決議就系爭更新案費用，未依各住戶共有之應有部分比例分擔，而為上述之調整，並非無據，尚屬合理，依原告所舉證據，不足認定有違反公序良俗而無效之情形，且依前述，公寓條例第11條第2項規定並非屬強行法，是原告請求確認系爭決議為無效，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

臺北簡易庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 1,000元合 計 1,000元