臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

高文子

訴訟代理人

林倩如

被告

陳羿冲

訴訟代理人

陳達德律師

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國114年12月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國114年1月15日與原告訂定租賃契約（下稱系爭租約），承租原告與訴外人顏貝珊、陳金花公同共有之門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0號2樓房屋（下稱系爭房屋），期間自114年1月15日起至115年1月14日止，每月租金新臺幣（下同）50,000元，押租金為2個月租金額；依原告之應繼分8分之3換算後，被告應給付原告每月租金18,750元，及押租金37,500元。然被告自簽約日起，未曾給付任何租金及押租金，截至114年5月15日止，已積欠5個月之租金93,750元及押租金37,500元，共計131,250元，且被告仍持續使用系爭房屋，自應於租賃期間內繼續按月繳納租金。爰依租賃契約之法律關係起訴請求之，聲明：1.被告應給付原告131,250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。2.被告應自114年5月16日起至115年1月14日止，按月給付原告18,750元。3.願供擔保，請求宣告假執行。

二、被告則以：被告是經系爭房屋公同共有人過半數及其應繼分過半數之同意，與顏貝珊、陳金花訂定租賃契約，而占有使用系爭房屋。原告雖於被告遷入系爭房屋之過程中，以保障自己權利為由，要求訂定系爭租約，然系爭租約係以原告之應繼分為租賃標的，屬於契約標的自始客觀不能，應屬無效，被告自不得依系爭契約請求給付租金等語，以資答辯。聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保，請求宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

(一)按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246條第1項前段定有明文。此所謂不能之給付，是指自始客觀不能，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，自始不能依債務本旨實現而言。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，為民法第421條第1項所明定。故租賃契約之標的，必須是客觀上可供使用收益之物，如該標的客觀上根本不具備可供使用收益之性質，出租人依約應為之給付即屬自始無法實現，依首揭規定，契約應屬無效。

(二)經查，原告於114年1月15日與被告訂定系爭租約，並於第1條首先約定其租賃標的；其中第1條第1項「租賃住宅標示」部分，記載系爭房屋之門牌號碼，第1條第2項「租賃範圍」部分，則記載「租賃住宅全部 公同共有權利3/8」之文字，有住宅租賃契約書附卷可參（本院卷第13頁）。原告於言詞辯論時，經本院詢問租賃標的究竟為何，並陳稱：被告要搬入系爭房屋時，其有向被告表示，要與3個所有權人簽約，才能搬入，其初衷是以其應繼分與被告簽約，因為3位公同共有人的應繼分都沒有過半數，所以其就自己的部分與被告簽立系爭租約，至於被告如何與其他2位公同共有人簽約，就由另2位公同共有人自行處理等語（本院卷第52頁），堪認原告訂約時之真意，係將其按應繼分對於系爭房屋之公同共有權利個別出租予被告，並要求被告就其他公同共有人之部分，與其等自行個別訂約。然而，公同共有與分別共有之性質有別，公同共有人對於公同共有物並無所謂應有部分存在；於因繼承而公同共有之情形，所謂應繼分是指繼承人對於全體遺產可得繼承之潛在比例，並非對於特定遺產之具體權利範圍。民法第818條關於「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」之規定，亦不在同法第828條第2項於公同共有準用之列。是上開所謂「公同共有權利3/8」，僅是原告將來得就全體遺產受分配之潛在比例，不具可供使用收益之性質，系爭租約以此為租賃標的，應屬客觀自始不能，依首揭規定，其契約為無效，原告依此請求給付租金及押租金，應非可採。

四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付如其聲明所示，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失其依附，亦應併予駁回。

五、本件結論已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌均不至影響判決結果，故不逐一論述。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。