臺北簡易庭八十八年度北簡字第一五二三二號

宣　　　示　　判　　決　　筆　　錄　　　　　八十八年度北簡字第一五二三二號

原告

乙○○

訴訟代理人

方森樹

訴訟代理人

王勝彥律師

被告

甲○○

被告

丙○○

右二人共同

訴訟代理人　王湘嫻

右當事人間八十八年度北簡字第一五二三二號損害賠償事件於中華民國九十年一月五

日下午四時在本院台北簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員如左︰

朗讀案由兩造均未到

法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載

於後：

主　　文：

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用由原告負擔。

訴訟標的及理由要領：

一、本件原告起訴主張被告甲○○前於民國八十五年間，邀同被告丙○○為連帶保證人，向原告承租坐落台北市○○路○段一二七巷二九弄十一號六樓房屋，約定租期自民國八十五年九月十五日起至八十七年九月十四日止。詎租期屆滿時，被告甲○○並未依約將房屋點交返還原告，被告既未完成點交，自屬違反契約約定，為此依租賃契約書第十八條第二項約定請求被告應給付違約金十八萬五千元。又被告甲○○未盡善良管理人注意義務保管租賃物，致房屋毀損，為此原告依民法第四百三十二條第二項規定請求被告應賠償天花板修補費三萬五千元，廚具損壞十二萬元，及因本件訴訟所受之律師費用損失六萬元，三項合計二十一萬萬五千元云云，業據其提出房屋租賃契約書、估價單等件為證。

二、被告二人對於其向原告承租房屋之事實固不爭執，由於系爭房屋係被告承租以供渠二人之女兒廖思淳在台北求學居住之用，嗣八十七年七月間，廖思淳因學校放暑假而返回嘉義，詎至當年八月六日廖思淳北上欲返回該屋時，發現室內有人且有裝潢之跡象，並擅自更動廖思淳之物品，事後被告向原告請求交待時，原告置之不理。迄八十七年九月十一日，被告以存證信函通知原告為終止租賃契約，並請原告應返還押租金十萬五千元及自八十六年八月六日至九月十四日之租金四萬七千七百四十元。而原告於八十七年十月十九日以存證信函將被告之押租金扣除部分費用後，退回八萬五千零五十一元後，即可認兩造租賃契約已經終止，且租賃物亦由原告占有中，原告既已將一切費用結清自屬可認為被告已無任何費用需為給付，否則何以被告將押租金扣除被告應賠償或給付之費用後，將餘款八萬五千零五十一元退還被告，因此原告主張被告違約，顯無理由。且以原告主張被告未善盡保管義務使用租賃物內之物品，導致毀損，而請求被告應負損害賠償責任部分，係以原告應舉證被告有不當使用或毀損之情形，而依原告所提出估價單而言，其所列項目顯示係原告更新裝潢所需費用，並非被告不當使用所致，如原告真有損失，為何不十月五日裝潢估價後即自押租金扣除，而在十月十九日又將押租金餘額返還？而關於律師費用，被告既無違約情事，自無負擔其訴訟所花之律師費之理，況以我國民事訴訟並非採律師強制代理制度，則有關律師費用係原告自行支出之費用，與被告應屬無涉等語，資為抗辯。

三、按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」民法第四百五十條第一項定有明文。又「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」為同法第四百五十五條前段所明文。而有關「租賃物之返還」，其返還之方式，法律並無明文，而係先依當事人所約定之返還方式為之，若當事人未為約定或約定方法不明，則有關租賃物之返還，僅需承租人客觀上已無占有使用租賃物之事實，縱然未將鑰匙交付出租人，或未與出租人協同為之，均不影響租賃物返還之事實。而所謂「點交」並非民法上之用語，而係本於強制執行法第九十九條規定係賦予執行法院點收交付房屋予拍定人之權利。至於一般通念之租賃契約，雖非不得約定以「點交」（點收交付）方式返還房屋，惟需以契約有所明訂，始有「點交」之適用，若契約中並無載明承租人返還房屋需以「點交」方式為之，則如前述，承租人僅需證明或可得證明於租期屆滿後已無占有之事實時，自以符合返還租賃房屋之要件，非謂必須出租人協同為之。本件原告主張被告於租賃期限屆滿後，應依契約書第六條之約定第將房屋會同點交返還原告。第查依租賃契約書第六條係載明「乙方（指被告甲○○）於租期屆滿時，除經甲方（指原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」其中關於租期屆滿後，承租人之返還房屋方式係約定「遷讓交還」，亦即僅需承租人於租期屆滿後遷讓離去該屋，離去占有即足，並無約定需協同原告為之。原告雖以其所發出之台北郵局第四十四支局第六二Ｏ號存證信函表示「系爭房屋之點交，兼需被告知協同，且應於系爭房屋現場為之。」然此既非記載於契約之約定事項，僅屬契約訂立後，原告之單方意思表示而已，尚無成為契約之一部分，而有拘束被告之效力，因此系爭租賃契約之房屋返還，兩造契約既無明訂需原告協同點交，則被告甲○○返還房屋之方式僅需離去系爭房屋之占有即足。次查本件被告甲○○之女廖思淳於系爭租賃契約期限屆滿日（即八十七年九月十四日）業已離去系爭租賃之房屋，未曾再前往為使用居住，參以訴外人即該大樓管理員樓忠義於台北地檢署就另案被告所提告訴原告侵入住宅一案中於偵查中之證述：「伊因下班前巡視各樓時看見方樹森出租之房屋大門未關（鐵門有關），即以電話通知原告。，告訴原告房客已搬家，大門未關，翌日伊與房東一同進入屋內，看見大部分的東西均已搬走，屋內很凌亂，之後即與房東離去。且另一證人即原告所委託裝潢估價之工人廖勝恩亦在該案證稱「伊係於八十七年九月二十日至方樹森家中估價，準備重新裝潢整修天花板、衛浴等語。」（見台北地檢署八十八年度偵字第二九三三號不起書處分書），足認被告辯稱伊確係在租約屆滿時即已遷讓返還房屋之事實，堪以採信，原告主張被告未與其辦理點交返還房屋等語，尚不影響被告已為返還房屋之事實。本件被告既已依約於租期屆滿後即遷離租賃之房屋，縱然現場未行清掃，然此依一般社會通念，除有特別約定外，事屬租賃房屋之常情，尚難據此即認廖思淳仍占有系爭房屋，否則原告何以在租期屆滿後一週，即委託他人前往進行裝潢估價？若廖思淳果真仍為房屋之占有使用，原告又何須在十月十九日以存證信函退還押租金予被告？凡此均足以認定被告確於租賃期限屆滿後業已遷讓房屋。

四、次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又「承租人未盡善良管理人之注意義務，保管租賃物，致租賃物毀損、滅失者，承租人損害賠償之責任。」固為民法第四百三十二條第二項所明定。惟所謂承租人應依善良管理人注意義務保管租賃物（包含附著於租賃物內之固定物或可移動物），然參諸一般社會通念及租賃契約係由出租人提供租賃物予他人使用之性質，承租人使用租賃物，出租人有忍受承租人就租賃物為某種合理程度之變更（例如裝設鐵窗、張貼壁紙、按裝冷氣所需為鐵架之裝置等）及輕微破壞（例如在牆上適度釘上釘子懸掛海報、圖畫或吊飾等物），非謂承租人不得為某種使用上所必須之變更或破壞。經查原告主張被告之女廖思淳毀損其屋內之天花板及廚具部分，經證人廖勝恩到庭證稱其前往現場估價時並無發現有何破壞租賃物之情事，天花板雖有一些壁紙零零落落，其僅負責前往估價等語，尚難證明被告使用房屋有逾越合理使用之程度，且證人所為證言亦僅足以證明原告欲就系爭租賃房屋之天花板、廚具及衛浴部分欲重新換新或修理之事實而已，尚難資為證明有毀損該物之證據。且原告對於被告如何未盡善良管理人注意義務及上開物品之毀損間，有何因果關係為說明，若果真毀損之程度已達合理使用之程度，原告本得依法及依約自被告甲○○所交付之押租金中抵扣，而原告既於計算後將押租金餘款退還被告，亦足認原告已就租賃物為檢視後並無任何需為扣款之情事發生。從而，本件難認被告（或被告之女）有毀損租賃物內物品之情事。

五、綜上所述，本件被告既無違反契約第六條關於應於租賃期限屆滿遷讓交還房屋之情事，則原告請求被告給付相當於租金五倍之違約金，自非有理由。又被告亦無違反契約第十一條之保管使用義務，亦無證據證明被告有破壞租賃物內天花板及廚具之證據，原告請求被告應賠償天花板及廚具之修理費，亦無理由。末以，本件被告既無違反租賃契約之情事，則原告因提起本件訴訟所支出之律師費六萬元，亦無從令被告賠償之理。是以本件原告所為各項請求，均無理由，應予駁回。其本訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。台灣台北地方法院台北簡易庭法院書記官 洪 永 燦