臺北簡易庭95年度北簡字第6786號

臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　　95年度北簡字第6786號

原告

乙○○○

訴訟代理人

黃良池律師

被告

丙○○

訴訟代理人

呂思家律師

上列當事人間請求回復原狀等事件，於民國95年11月27日言詞辯論終結，本院判決如下︰

主文

事實及理由

壹、原告主張：被告係為座落臺北市○○區○○段二小段第446號之地號之土地，建物門牌號碼臺北市○○區○○街87號5樓（下稱系爭房屋5樓）之所有權人，原告則為同路段同號4樓（下稱系爭房屋4樓）之所有權人。而被告於民國87年12月1日間因買賣取得寶興街87號5樓房屋所有權後，即動手將前手於系爭房屋頂平台加蓋之建築物（如附圖所示，下稱系爭屋頂平台增建部分）予以重新整修裝潢。惟查系爭房屋為區分所有之建物，依民法第799條之規定，該屋頂平台即應為大樓所有區分所有權人所共有，被告未經區分所有權人之一即原告同意，即任意使用或佔用該共有部分之大樓頂樓平台，顯已侵害含原告在內等區分所有權人之權益，為此依民法第767條、第821條之規定，訴請被告拆除屋頂平台增建部分，並返還全體所有權人等語，並聲明請求被告應將系爭房屋之屋頂平台上如附圖所示面積64平方公尺之加蓋建築物拆除後，並騰空返還全體區分所有權人。

貳、被告方面：被告則以下列情詞置辯，並聲明請求駁回原告之訴。

一、本件臺北市○○區○○街87號5樓即頂樓屋頂平台（下稱系爭頂樓平台）上所加蓋之房屋（下稱系爭加蓋房屋），係被告於87年11月6日向前手即訴外人陳玉丹買受臺北市萬華區○○街87號5樓房屋時即已存在，該系爭加蓋房屋係為前手於78年間所搭建，而該大樓各該住戶均默許其使用從未予以干涉，且接受陳玉丹配置每戶一把鑰匙進出屋頂平台，參照最高法院89年臺上字1228號判決所著，應認為該大樓各區分所有權人間有默示之共有物分管契約之約定存在，況該大樓一樓及頂樓之售價，均高於其他樓層之售價，即因一樓與頂樓分別包含有騎樓或屋頂平台之使用權利。

二、另查本棟大樓之區分所有權人共5位，各該區分所有權持分均相同，被告於購買該大樓5樓房屋時，係由證人王得紘仲介，於王得紘76年間購買該大樓1、2樓時，該大樓頂樓平台系爭加蓋房屋部分就已存在，足證該大樓區分所有權人中之1、2、5樓之區分所有權人早已之知悉並默示同意系爭頂樓平台由5樓之所有權人使用及加蓋房屋，是依照或類推適用公寓大廈管理條例第3條第5款之規定，即可認為有將該系爭頂樓平台部分予以5樓住戶使用之約定存在。

三、且系爭加蓋房屋係被告於87年間前手陳玉丹買受該大樓之5樓之房屋時即已存在，係由陳玉丹於78年間所搭建，距被告購買時已存在達11年之久，期間原告從未主張行使其權利，經被告之前手搭建、使用系爭加蓋房屋、再轉售予被告，方才對被告提起本件訴訟，依民法第148條規定，及最高法院56年台上字第1708號判例意旨所著，顯有權利濫用、違反誠信原則之情形。

參、兩造不爭執之事實：

一、系爭房屋4樓為原告所有，系爭房屋5樓為被告所有。

二、系爭屋頂平台增建部分是陳玉丹於87年11月6日與系爭房屋5樓一起賣予被告。

肆、得心證之理由：

一、原告主張被告被告未經屋頂平台共有人之一即原告同意，即任意使用或佔用屋頂平台侵害原告等共有人之權益，請求被告拆除增建部分，並將屋頂平台返還原告等共有人等語，為被告拒絕，並以前揭情詞置辯，茲就兩造爭點分述如下：

1、按共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，此有最高法院93年度台上字第863號判決可資參照。又共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。例如：區分所有建築物之出賣人，保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，應視為保留專用權之默示承認。又如共有人間實際上劃定使用範圍，對占有管領之部分予以容忍，對於他共有人之使用、收益未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。此則有最高法院87年度台上字第1359號、83年度台上字第1377號以及80年度台上字第1104號判決可資參照。

2、系爭房屋於75年8月間興建完成於76年1月為第一次登記，此有建物謄本附卷可稽，系爭屋頂平台增建部分亦約於當時完成，此有而證人即系爭房屋1、2樓屋主甲○○證於本院95年4月27日言詞辯論時結證稱：「（問：6樓增建部分你知道何時蓋的嗎？）被告前手與建商交屋時，即系爭房屋興建完成時。被告的前手，蓋好才搬進去住。」另參以台北地檢署90年度他字第3368號卷附台北市政府工務局建築管理處90年12月4日函列管違建查報單（見該案卷第73頁），足證系爭屋頂平台增建部分早於被告買受前即已加蓋，僅被告於買受後將該增建部分重新整修裝潢而已。

3、證人甲○○又證稱：「鑰匙是被告的前手拿給我們的。（問：怎麼知道被告前手有拿鑰匙給原告？）樓上樓下每戶都有鑰匙。」，再參以台北地檢署90年度他字第3368號卷所附證明書有系爭房屋3樓薛李靜涼、2樓韋繡柑等人證明系爭房屋系於83年以前即興建等情（見該案卷第50頁以下），以及76年間當時我國社會興建4、5層公寓由頂樓屋主專用屋頂平台、1樓屋主則享有1樓空地專用權之常情以觀，足認系爭房屋之他區分所有權人於買受房屋時，已有將系爭房屋之屋頂平台保留予頂樓即5樓房屋所有人專用之默示承認，且就此項專用部分之使用、收益已經多年未予干涉，應認為有默示之分管契約存在，原告請求被告拆除屋頂平台並將之返還予共有人，即與前開默示分管契約有違，不能准許。

4、原告雖引公寓大廈管理條例第7條第1項第3款規定主張公寓大廈之屋頂不得獨立使用供做專有部分云云，惟系爭房屋為75年間興建，其取得建造執照之時間應更早於此，依公寓大廈管理條例第55條之規定僅適用該條例管理組織成立之規定，但管理上不受該條例第7條不得為約定專用部分之限制，原告此部分之主張容有誤解。

5、另原告雖主張被告使用其專用部分違反共有物之使用目的及居住安全等語，惟原告主張系爭屋頂平台增建部分有危居住安全僅為概略之陳述，並無具體之事證或鑑定報告以實其說，且設如系爭屋頂平台增建有危害公共安全經公共安全檢查認定有阻礙或占用建築物逃生避難通道或違反建築技術規則建築設計施工編第99條屋頂避難平台規定，依台北市違章建築處理要點，主管機關於84年查報時即會予以拆除（見前揭偵查卷72頁附列管違建查報單），而不會僅予以列管。又以系爭房屋所在之台北市於75年間，5 層公寓之屋頂平台建有增建物之情形甚多，故台北市違章建築處理要點對於如系爭屋頂平台增建部分之既存違建僅予拍照列管而已，並未列入查報拆除之範圍，故實難認當時於公寓屋頂平台增建，有違社會上認知公寓屋頂平台之使用目的，原告此部分之主張亦不可採。

二、綜上所述，系爭房屋之區分所有權人就屋頂平台部分，於買受時即有默示之分管協議，由頂樓之所有權人專用，原告於買受系爭房屋5樓及頂樓增建部分後即繼受此項分管契約權利。從而，原告依民法第767條、第821條之規定，訴請被告將系爭房屋之屋頂平台上如附圖所示面積64平方公尺之加蓋建築物拆除後，並騰空返還全體區分所有權人，為無理由，應予駁回。

伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。