臺灣臺北地方法院民事簡易判決

原告

新生報業廣場管理委員會

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

洪貴叁律師、洪偉勝律師

複代理人

陳俊文律師

被告

乙○○

訴訟代理人

方鳴濤律師

複代理人

賴瑩真律師

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國98年3月24日言詞辯論終結，判決如下︰

主文

事實及理由

甲、原告方面

壹、聲明：

一、被告應給付原告新台幣（下同）二十三萬七千零九十九元及自訴狀繕本送達被告之次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、訴訟費用由被告負擔。

貳、陳述：

一、被告係新生報業廣場3樓之區分所有權人，積欠89年5月起至97年6月止之之管理費新台幣（以下同）237、099元，雖經原告寄發存證信函催繳，被告均置之不理。

二、被告為新生報業廣場大樓之區分所有權人，原告向被告請求給付管理費，於法有據：

(一)按區分所有建築物之共用部分乃全體區分所有權人所共有，其所有權按比例及於共用部分抽象的每一部分，是關於共用部分修繕、管理、維護的費用，自應由全體區分所有權人共同分擔。

(二)次按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。．．．。」準此，被告既為系爭大樓的區分所有權人之一，原告就系爭大樓共用部分的修繕管理維護的費用，以被告所有房屋坪數即共用部分之應有部分比例，向被告收取管理費，於法有據。

(三)縱使系爭大樓之管理公約沒有載明繳交管理費事宜，但事實上系爭大樓其他區分所有權人或住戶皆按期繳交管理費，是客觀上可解釋關於繳交管理費事宜已有合意，而成為管理公約之一部。

三、被告多年未繳納管理費，依公寓大廈管理條例第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」原告前已催告被告繳納，惟被告仍不給付，原告乃依上揭規定，向　鈞院起訴請求被告給付。

叄、對被告抗辯之陳述：

一、被告援引台灣高等法院89年上字第951號民事判決，但查上開判決業經最高法院91年台上字第1670號民事判決廢棄在案(原證1)，被告竟仍援引，顯無可採。

二、被告稱其所有商場原本由中國力霸公司承租，其管理費亦是由中國力霸公司繳納，而非由區分所有權人之被告所繳納，此見系爭大樓97年5月28日現住戶各單位代表會議紀錄討論事項第二案所載云云。惟查，前揭97年5月28日會議紀錄討論事項第二案，乃係討論中國力霸公司積欠管理費案之處理情形，被告所認，容有誤會。再者，按區分所有建築物之共用部分乃全體區分所有權人所共有，其所有權按比例及於共用部分抽象的每一部分，是關於共用部分修繕、管理、維護的費用，自應由全體區分所有權人共同分擔，此亦上揭公寓大廈管理條例第10條第2項之規範意旨。從而，區分所有權人出租其專有部分，與承租人約定共用部分之管理費由承租人繳納，乃雙方之內部約定，自不得對抗第三人，故原告向區分所有權人之被告請求給付管理費，並無不合。至於被告主張系爭大樓原區分所有權人會議係決議由承租戶或現正營業之住戶繳交管理費用，而非由未營業之區分所有權人繳納云云，惟查，就此變態事實，應由被告舉證以實其說。

三、關於被告稱系爭大樓之商場內有垃圾雜物堆置乙節，查該等物品係其他住戶所有，原告無權擅自移置，原告業已通知所有人處理。又被告稱其商場未使用任何水電，管理費用是否有用在系爭大樓三樓商場之維護云云，惟查原告所收之管理費係用於修繕管理維護大樓之共用部分，而區分所有權人之專有部分之維護、水電費用本應由各自區分所有權人負責。

四、關於被告辯稱原告89年5月3日、89年8月18日、92年7月11日及92年5月28日等四次住戶代表會議之召集程序、決議方法不合法云云：按「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。」民法第56條第1項定有明文。準此，縱使上開會議等之召集程序、決議方法有適法性之疑義，然在未經被告聲請法院撤銷決議之前，該等決議仍屬有效存在。

五、退萬步言，被告爭執其無義務繳納管理費，但事實上原告有僱用保全人員維護大樓安全，並維持大樓清潔及保養維護公共設施等等。是以，原告就系爭大樓之共用部分確實有從事修繕、管理及維護，並間接維護被告專有部分之價值。否則，系爭大樓之閒置部份 (包括被告之房屋)恐早已成為廢墟，甚至遭人破壞或霸佔，故被告亦獲有利益，原告自得依民法第179條不當得利規定，向被告請求給付相當於管理費之金額。另原告維持大樓清潔及保養維護公共設施等共用部分，係為被告管理事務，有利於被告，原告依民法第172條、第176條第1項無因管理之規定，亦得向被告請求費用及利息。

乙、被告方面：

壹、聲明：

一、原告之訴駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

三、如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

貳、陳述：

一、查系爭新生報業廣場大樓原由中國力霸公司經營力霸百貨公司，被告區分所有該大樓3樓之部分商場，亦出租予中國力霸公司，相關水、電費及管理費用亦由中國力霸公司負責繳納，惟力霸百貨公司於89年5月1日起停業後，原告竟以本大樓區分所有權人散居各地，難以召開區分所有權人會議為由，逕行召集「現住戶」，即當時承租或使用該大樓商場之住戶，召開「現住戶代表會議」，並由該現住戶人等片面決定「區分所有權人」應負擔水、電費及管理費用之金額與標準。被告從未自原告處接獲任何召開「區分所有權人會議」或「住戶代表會議」之通知，或「現住戶代表會議」之決議內容，甚至是催討繳納管理費之催告，直到97年6月間，始接到原告催討管理費之存證信函，惟原告竟是以未合法召開之「現住戶代表會議」決議內容為依據催討管理費，令被告實難甘服，其理由如下：

（一）按：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部份比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」、「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」、「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」公寓大廈管理條例第十條、十八條、三十一條訂有明文。查原告所據以請求被告繳交管理費之依據，係依系爭大樓於89年5月3日、89年8月18日、92年7月11 日及97年5月28日所召開之「現住戶代表會議」，然此「現住戶代表」並未具有區分所有權人身分，與上揭公寓大廈管理條例所規定之區分所有權人會議並不相符，此不合法會議所決議之管理費繳交標準，對區分所有權人自不生效力，原告依此主張被告應繳交管理費用，自屬無據。台灣高等法院89年上字第951號民事判決亦認為：「該次會議之事項既包括『管理規約暨組織章程』等重大事項，而管理費之給付又係規定於『管理規約暨組織章程』中，依前開公寓大廈管理條例第三十一條之規定，自應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權之比例合計三分之二以上出席，始得作成決議，該次區分所有權人會議上訴人比雅公司及甲○○既未出席，顯未達區分所有權人三分之二以上及其區分所有權之比例合計三分之二以上之出席，依法即不得作成決議，則該次區分所有權人會議就管理規約暨組織章程等重大事項所作成之決議，即已違反上開法律之強制規定，依法即屬無效。按無效之法律行為，係自始、當然、確定不生效力，要不因其後被上訴人報經台北市政府核備而變為有效。……從而被上訴人依住戶公約及管理規約暨組織章程，請求上訴人比雅公司給付○○○○元之管理費，並均加計法定遲延利息，即無理由，不應准許」（被證一），足資本案參照。

（二）再查，被告所有商場原本由中國力霸公司承租，其管理費亦是由中國力霸公司繳納，而非由區分所有權人之被告所繳納，此見系爭大樓97年5月28日現住戶各單位代表會議紀錄討論事項第二案所載即可得知（參見原告97年11月12日民事陳報狀所附附件三），由此即可得知，系爭大樓原區分所有權人會議係決議由承租戶或現正營業之住戶繳交管理費用，而非由未營業之區分所有權人繳納。因此原告所據以請求管理費用支「現住戶代表會議」，不僅召開及開會過程不合法，其決議內容亦違背原區分所有權人會議所作成之合法決議，依據上揭公寓大廈管理條例規定及判決意旨，該「現住戶代表會議」決議顯然無效，原告之請求自無理由。事實上，該棟大樓在八十三年四月間亦曾發生過力霸百貨封館停業事件，當時大樓區分所有權人會議即合法決議應由現住戶分攤該棟大樓之管理費，而非由未營業之區分所有權人繳納，該決議係有正當合法權源，本案亦應比照辦理。

（三）再者，上揭「現住戶代表會議」所決議之管理費收取標準中，就現正使用該商場之「現住戶」與商場歇業之「區分所有權人」分攤管理費之比例為何，其收取管理費之標準又是如何訂定，並未見有任何說明或公告計算標準，故由現正營業之住戶決定未使用商場之「區分所有權人」分攤管理費之標準，且現住戶與未營業之區分所有權人分攤標準係相同，該收費標準是否合理公平，顯有疑慮。查被告所有之系爭商場位於該棟大樓三樓，而早在89年5月間力霸百貨歇業後，該棟大樓三、四樓即已封起，安全門與通往商場出入口皆遭鎖住無法通行，不僅沒有管理員負責看守或予以維護，商場內更是垃圾雜物堆放，凌亂不堪，商場內亦無任何照明，更未使用任何水、電資源，（被證二），此亦可自原告所提系爭大樓89年5月3日住戶代表會議紀錄討論提案第一案之記載：「案由：本廣場商區營業主力霸百貨停業封館後，為維護全大廈現住戶整體安全及權益，建請將封閉之商場區，停止供輸水電，以策安全及減輕水電費負擔案。……決議：照案通過，商場區B1-5樓空屋水電，由管委會負責管制，以策安全，業主或住戶需要使用時，可向管委會提出申請，並繳交水、電及管理費後方可使用」（參見原告97年11月12日民事陳報狀所附附件三），可見被告之商場不但未使用任何水電，原告亦未盡其管理維護之責，致使被告商場通行困難、陰暗髒亂，遑論利用商場營業或招商出租，細查原告所提「新生報業廣場管理委員會各項費用支出明細表」（參見原告97年11月12 日民事陳報狀所附附件四），系爭大樓管理費支出科目中，有關各項人事費用、清潔費用、維修費用、電梯保養費用…等等費用，是否有用在系爭大樓三樓商場之維護，深有疑慮，而原告卻要被告分攤「現住戶」（即現使用商場之營業用戶）使用水電、維護修繕之費用，且每坪分攤金額竟皆為80元，對被告顯欠公平，亦不符合比例原則。

丙、本院心證：

一、按：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部份比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文，依該條項之規定，可知公寓大廈之共用部份管理費來源有二，一為『公共基金』支付、二為『區分所有權人按共有之應有部分比例分擔』；其為『公共基金』來源部份，同條例第18條第1項規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」，可知『公共基金』之來源主要係『區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納』，而「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，『應』有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」，同條第31條亦定有明文，又「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權人比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議，其開議除規約另有規定出處人數外，『應』有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權人比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權人比例占出席敆區分所有權人合計過半數之同意作成決議，」「前項決議之會議紀錄依三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權人比例合計半數時，該決議視為成立。」「第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」，同法第32條第1、2、3 項亦分別定有明文。

二、原告雖提出於76.09.19通過之新生報業廣場管理公約，但查該公約並無系爭大樓對於共用部份管理費如何分擔之約定；，且迄未建立『公共基金』制度，此原告於89.05.03所召開之住戶代表會議記錄第3案說明第2載明：「本廣場迄未建立『公共基金』制度，故一旦遭逢「公共重大事故」無經費適時支應，...。」可知；再其迄今亦從未召開過『區分所有權會議』，此除經本院函請台北市政府檢送原告『所有』『曾召開過』之『區分所有權人會會議資料』過院參辦時，據復: 「經查該管理組織並未依公寓大廈條例規定向本府完成報備，恕無相關資料可供參辦。」，有台北市政府98.03.03府都建字第0980059330 0號函附卷可稽外，原告前揭住戶代表會議記錄第3案決議第3、亦載明：「在寄收款郵件時，同時附寄『廣場區分所有權人會議」開會通知，一氣呵成組成『區分所有權人會議』並重新成立管理委員會，使管理會法人化、合法化。」可證；而原告所提出據以請求區分所有權人繳交共用部份管理費者，均係『現住戶代表會議』決議，而非『區分所有權人會議』決議，此不但亦有原告所提出之89.05.03、89.08.18、92.07.11、97.05.28現住戶代表會議記錄附卷可稽外，且為原告所不否認；而系爭大樓之區分所有權人『人數』，依前揭住戶代表會議記錄資料所載約有三百餘戶，然曾參與現住戶代表會議者，亦只有四、五位係區分所有權人，此亦有原告所提出之四次住戶代表會議表決權占有區分所有權數表附卷可稽，是縱將該『住戶代表會議』視為『區分所有權人會議』，其開會及表決亦均不符合前揭公寓大廈管理條例第31條、第32條之規定，且被告抗辯稱從未收受過原告之開會通知，原告對此亦未能舉證以實說，自亦難認曾通知被告開會，是原告所為區分所有權人繳納共用部份管理之會議既未通知區分所有權人、其開會、決議亦均不符合條例之規定，而前揭區分所有權會議開會、決議之規定，均屬『強制』規定，其違反『強制』規定所為之決議，依民法第71條：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」之規定，即屬無效，原告自不得以無效之決議令被告繳交管理費。

三、原告雖另主張被告係系爭大樓之區分所有權人，應按共有之『應有部分比例』分擔共用部份之管理費云云，惟按『應有部分比例』負擔管理費時，其收費標準自須『合理、公平』始克適當，惟查，被告所有之區分所有建物係在系爭大樓三樓之原力霸百貨商場區，但力霸百貨公司早已在89年5月間歇業，歇業後，系爭大樓亦已『封閉』『該商場區』、並『停止供水、供電』，此原告所提出之89.05.03住戶代表會議記錄討論提案第一案案由載明；「本廣場商區營業主力霸百貨停業封館後，為維護全大廈現住戶整體安全及權益，建請將『封閉之商場區』，『停止供輸水電』，以策安全及減輕水電費負擔案。……」決議載明：「照案通過，商場區B1-5樓空屋水電，由管委會負責管制，以策安全，業主或住戶需要使用時，可向管委會提出申請，並繳交水、電及管理費後方可使用」可證，是被告所有之建物既在『已經封閉』且『停水、停電』之商業區，要用水、用電時仍須向管理委員會提出申請並繳交水、電費、管理費後始能使用，其所有建物等於未使用、『未管理』，何管理費之繳交？且未見其對管理費之算計，是否係按『共有之應有部分比例』分擔？抑或依其他方式計算，亦不得而知，且原告所提「新生報業廣場管理委員會各項費用支出明細表」，有關各項人事費用、清潔費用、維修費用、電梯保養費用…等等費用，是否有用在系爭大樓『三樓商場』之維護，亦未能得知，茲原告卻向被告請求繳交自89年5月起至97年6月止，按每坪65元至100元不等之管理費，顯欠公平，亦不符合比例原則，原告既未能舉證證明其對被告所收取之管理費係『合理、公平』、按共有『應有部分比例』計算或係依『區分所有權會議決議』所為，逕請求被告給付管理費，核無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他事證，核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。

計算書項目金　額（新臺幣）第一審裁判費 2,540元合計2,540元