臺灣高等法院100年度上字第600號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　100年度上字第600號

上訴人

游明樺

訴訟代理人

周慧貞律師

被上訴人

賴建元

訴訟代理人

陳淑芳

　　　　　　賴銘章

上列當事人間確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國100年4月15日臺灣宜蘭地方法院99年度訴字第235號第一審判決提起上訴，本院於100年9月6日言詞辯論終結，茲判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：伊前於民國99年5月10日向訴外人林士娟購買其所有門牌號碼為宜蘭縣冬山鄉○○路○段87號之房屋（以下稱系爭房屋），並於同年月20日完成所有權移轉登記。系爭房屋實際使用範圍（含增建部分）為林士娟之前手即訴外人張呂阿甚於所有坐落宜蘭縣冬山鄉○○○段1080、1081、1081-1、1082、1083、1084號土地（地目均為田，重測前為同鄉○○段1617、1617-1號土地，以下合稱系爭土地）上所興建，而於94年5月6日辦理建物保存登記，並於95年7月11日出售予林士娟並辦妥所有權移轉登記，可見系爭房屋及土地於79年11月13日至95年7月10日間，原同屬張呂阿甚所有，嗣林士娟買受系爭房屋，依民法第425條之1之規定，對於系爭土地推定有租賃關係存在，縱認並無該法定租賃關係存在，林士娟係向張呂阿甚承租系爭土地建築系爭房屋增建部分，亦屬租地建屋之關係，伊自林士娟繼受系爭房屋，亦得對於系爭土地主張租賃關係，系爭土地嗣經臺灣宜蘭地方法院（以下稱宜蘭地院）98年度司執字第9882號清償債務強制執行事件（以下稱系爭執行事件）而為拍賣，經被上訴人買受，伊自得依法主張行使優先購買權等情。爰依土地法第104條第1項及民法第426條之2第1項之規定，求為確認上訴人就系爭執行事件拍賣之系爭土地，有優先承買權存在之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴）。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭執行事件拍賣之系爭土地有優先承買權存在。

二、被上訴人則以：林士娟與張呂阿甚間就系爭土地係成立無償之使用借貸關係，而非有償之租賃關係，又系爭房屋皆為鋼鐵架造之鐵皮屋，依其銹蝕程度及材料俱為經歷20年以上之材質，已無相當價值，且依農業發展條例之規定，系爭土地地目為田，全屬農業用地，系爭房屋依法僅得為供農業使用之農舍，並無民法第425條之1規定法定租賃關係存在，上訴人自無從繼受對於系爭土地之租賃關係。再系爭土地地目為田，為農業用地，非建築房屋之基地，且依農業發展條例之規定，系爭房屋為僅供農業使用之農舍，自無民法第426條之2規定之適用，上訴人對於系爭土地既無租賃關係存在，其主張行使土地法第104條第1項規定之優先承買權，為無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。

三、查坐落重測前為宜蘭縣冬山鄉○○段1617、1617-1號土地，原為訴外人張呂阿甚向訴外人張德崎買賣所有，並於79年間在土地上興建系爭房屋，嗣前開義成段1617號土地，於84年4月25日分割出1617-2、1617-3、1617-4號等土地，復於94年11月2日進行地籍圖重測，義成段1617、1617-1至1617-4土地依序改為義成三段1083、1080、1082、1081、1084號，1081號土地嗣再於95年4月26日割出同段1081-1號，訴外人張呂阿甚就系爭房屋於94年5月6日辦理保存登記後，將系爭房屋出售予訴外人林士娟，於95年7月11日完成移轉登記。林士娟再於99年5月10日將系爭房屋出售予上訴人，並於同年月20日完成所有權移轉登記。訴外人張呂阿甚所有系爭土地之土地，98年間經訴外人華南商業銀行股份有限公司向宜蘭地院聲請以系爭執行事件進行強制執行，嗣於99年5月27日上午10時30分公開拍賣，由被上訴人以新臺幣（下同）456萬元得標拍定等事實，為兩造所不爭，復有土地及建物登記簿謄本、建造執照、使用執照、民事執行處函等件附卷可稽，並經本院調閱系爭執行事件卷宗審核無誤，堪信為真實。

四、上訴人主張，系爭房屋及土地原均屬訴外人張呂阿甚所有，嗣林士娟買受系爭房屋，依民法第425條之1之規定，對於系爭土地推定有租賃關係存在，縱認並無該法定租賃關係存在，林士娟係向張呂阿甚承租系爭土地建築系爭房屋增建部分，亦屬租地建屋之關係，伊自林士娟繼受系爭房屋，亦得對於系爭土地主張租賃關係，伊自得依法主張行使優先購買權等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

㈠按前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄，土地法第104條第2項定有明文。是承租人之優先承買權，必須出租人將出賣條件通知承租人後，始有表示承買或放棄承買之可言。系爭執行事件於進行拍賣時拍賣公告雖記載「如有第三人欲主張符合法定優先承買權資格者，應於拍定前檢附相關證明到院」等語，然系爭土地於拍定前其價格尚未確定，縱前開拍賣內容有上述文字，充其量僅係提醒優先承買權人得依同一拍定條件行使權利，尚難認即為前開法條項所稱之出賣通知，縱上訴人未於拍定前檢附相關證明陳報執行法院，亦不得視為放棄或喪失其優先權，被上訴人辯稱，上訴人在系爭土地拍定前均未檢附相關證明主張，顯未於公告法定有效期限內行使意思表示，視為放棄其權利行使云云，尚不可採。

㈡次按，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」依其立法理由觀之，在於保障社會經濟利益，兼顧受讓人利益，是前手既然有民法第425條之1適用，因而房屋得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，而其後之繼受該房屋者，其亦有利用該土地之必要。換言之，基於相同之維護社會經濟需求，對於房屋其後之繼受者，亦應同受民法第425條之1保護，此由民法425條之1規範目的性，亦應為同一解釋。

㈢系爭房屋為訴外人張呂阿甚於79年間所興建，並於94年5月6日辦理保存登記，面積為58.5平方公尺，此有建造執照、使用執照（見原審卷第13頁）及建物登記簿謄本（見原審卷第20頁）附卷可稽。而系爭房屋自80年起之課稅面積達499.5平方公尺，除前開58.5平方公尺外（以下稱主建物），另有293平方公尺、148平方公尺之鋼鐵造增建物（見本院卷第60、61頁），可見該增建部分自80年間即已存在，而訴外人張呂阿甚將系爭房屋出售予訴外人林士娟、林士娟再於99年5月10日將系爭房屋出售予上訴人，依前開說明，上訴人亦得主張民法第425條之1規定之適用，而系爭土地有法定租賃關係。

㈣雖林士娟於原審證稱，土地上房子最原始是張呂阿甚蓋的，伊先向張呂阿甚承租房子，土地並沒有租，向她租房子是在83年時候租用，月租金是1,000元，現場增建物都是伊蓋的，後來因為張呂阿甚的兒子稱要用錢，所以伊才提議伊由出錢把房子買下來，大約是100多萬元，買了之後沒有再支付租金等語，並提出之租地建屋契約書為證。惟查，系爭房屋於80年之課稅面積即達499.5平方公尺，而非僅主建物之58.5平方公尺，而前開租地建物契約書係83年4月30日所立，可見在該契約書簽立之前即已存在增建部分。又張呂阿甚於100年3月8日陳報狀陳稱，伊於79年底增建部分鐵皮屋自用，83年始同意林士娟加蓋倉庫等語（見原審卷第163頁)，當時系爭房屋連同增建部分已達499.5平方公尺，依原審囑託宜蘭縣羅東地政事務所複丈所得系爭房屋面積約534.51平方公尺（見原審判決附圖ABCE部分)，是張呂阿甚前稱同意林士娟加蓋倉庫之面積僅35.01平方公尺，可見林士娟所稱，除主建物外，增建部分均為伊所蓋等語，應非可採。則林士娟於95年間向張呂阿甚購買系爭房屋應包含張呂阿甚前開增建部分，並依民法第425條之1規定，推定在房屋得使用期限內，對房屋使用之系爭土地有租賃關係。至其餘林士娟自行增建部分，則與張呂阿甚成立租地建物關係。

㈤雖林士娟證稱向張呂阿甚買受系爭房屋後算是無償使用云云，然林士娟係稱：「（為何買房子之後，使用土地就沒有支付租金？）都沒有提這件事情。（房子買受之後，不用支付租金可以使用土地，這是什麼關係？）沒有，因為張呂阿甚本來就同意要給我們用。（所以算是無償提供給你們使用？）是的。當時只是因為張呂阿甚要用錢，他的兒子也就是我稱舅舅說阿媽要用錢，我想說房子已經用那麼久了，所以以購買房屋名義給阿媽一筆錢，至於土地的部分，舅舅說很複雜，所以才沒有一併買受。」等語（見原審卷第168、169頁），可見林士娟係因張呂阿甚未再向其追索租金而認張呂阿甚無償提供其使用，惟就林士娟向張呂阿甚購買系爭房屋（含張呂阿甚前開增建部分）而依民法第425條之1規定，推定對系爭土地有租賃關係，訴外人張呂阿甚未必知悉得依法主張租賃關係而向林士娟主張租金，至其餘林士娟自行增建部分，張呂阿甚於出售房屋後基於祖孫媳之情誼未予追索租金，亦係人情之常，尚難認彼等因此即成立無償之使用借貸關係。此由張呂阿甚於原審100年3月8日陳報狀業陳稱：「95年7月4日將建物所有權出售給林士娟…土地續租」等語即明，是被上訴人抗辯，林士娟與張呂阿甚間於系爭房屋買賣後就系爭土地之使用，業已合意成立無償之使用借貸關係，而非有償之租賃關係，自不適用民法第425條之1 第1項所定之法定租賃關係，或同法第426條之2所定租用基地建築房屋之法律關係云云，亦不可採。

㈥末按，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。而該條項所稱之承租人，不以意定租賃關係為限。本件上訴人為系爭房屋之受讓人，其就系爭土地應得主張法定租賃關係存在，業如前述，從而上訴人自得依前揭規定，主張對系爭土地有依同樣條件優先購買之權。又訴外人張呂阿甚於79年間興建系爭房屋時，本即係以當時即重測前之1617、1617-1號2筆土地（即系爭6筆土地）全部申請使用建築執照及使用執照(見原審卷第13頁及背面)，參酌建造房屋應預留空間為法定空地之用，且系爭房屋係以全部土地面積申請使用執照，雖其後系爭土地陸續由張呂阿甚、林士娟興建增建部分，惟上訴人本於張呂阿甚於79年所興建之主建物即得主張對當時申請使用執照之坐落土地即重測前之1617、1617-1號（現系爭土地），則上訴人主張，就系爭土地均得主張優先購買等情，應為可採。

五、綜上所述，上訴人本於土地法第104條第1項規定行使優先承買權，訴請確認就系爭執行事件所拍賣系爭土地有優先承買權存在，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。

六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與本判決之論斷不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

民事第十一庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。