臺灣高等法院101年度重上字第435號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　101年度重上字第435號

上訴人

張金榜

訴訟代理人

顏邦峻律師

訴訟代理人

葛百鈴律師

訴訟代理人

陳金泉律師

被上訴人

張沐潤

被上訴人

張邱秋蓉

被上訴人

張金燾

被上訴人

張金琦

被上訴人

張金球

被上訴人

張金琅

被上訴人

張金琰

被上訴人

張金珀

被上訴人

張瑞惠

被上訴人

張瑞瑛

被上訴人

張瑞鸞

被上訴人

張金光

被上訴人

張碧霞

被上訴人

張金臺

被上訴人

張伯聖

被上訴人

張鑑堯

被上訴人

張柏齡

被上訴人

張境芳

被上訴人

張松源

共同訴訟代理人

邱清銜律師

複代理人

游淑琄律師

上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華民國101年4月10日臺灣桃園地方法院100年度重訴字第312號第一審判決提起上訴，本院於101年11月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：坐落桃園縣中壢市○○段000地號、462地號土地（下合稱系爭土地，並以各地號稱各筆土地）為兩造所共有，所有權應有部分如原判決附表所示。被上訴人業於民國（下同）100年3月18日、5月16日就其等所有之系爭土地所有權應有部分出賣予非屬系爭土地共有人之訴外人葉建平，並簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。惟被上訴人未依土地法第34條之1第4項及其執行要點等規定，將系爭買賣契約之買賣條件等事項通知伊是否主張優先承購權。嗣經伊於100年7月13日委請地政士代為向被上訴人寄發中壢環北郵局第411號存證信函，表明願依法主張優先承購權之意；並於100年8月1日再委託地政士寄發中壢環北郵局第444號存證信函催告被上訴人就系爭土地所有權應有部分與伊簽立買賣契約，均未獲置理。為此，爰依法提起本件訴訟，求為判決：㈠確認上訴人就被上訴人所有系爭土地如原判決附表所示所有權應有部分之優先承購權存在。㈡被上訴人應分別按系爭買賣契約之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，並分別將其所有如原判決附表所示之土地所有權應有部分移轉登記予上訴人所有。原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就被上訴人所有系爭土地如原判決附表所示所有權應有部分之優先承購權存在。㈡被上訴人應分別按系爭買賣契約之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，並分別將其所有如原判決附表所示之土地所有權應有部分移轉登記予上訴人所有。

二、被上訴人則以：上訴人從事土地仲介多年，其曾於99年5月及8月間為出賣系爭土地全部而主動尋找伊等簽立不動產買賣同意書，後因故買賣未成，兩造始再於100年1月1日簽立不動產買賣同意書（下稱系爭同意書），同意以每坪新臺幣（下同）8千元計算總價出售系爭土地，委託期間則為100年1月28日起至100年3月28日止。訴外人葉建平初已同意以每坪8千元之價金購買系爭土地，並欲於100年3月18日簽約，詎屆時上訴人卻當場表示覓得願以每坪9千元購買系爭土地之買主，要求各共有人不要與訴外人葉建平簽約，致僅部分共有人即被上訴人張金燾、張松源於當日與訴外人葉建平簽立系爭買賣契約；後因上訴人所有之農舍已將462地號土地套繪使用，訴外人葉建平遂一再與上訴人協商購買其應有部分之事宜，最後上訴人同意以每坪8千元出賣，並約定於100年5月16日簽約。上訴人於簽約時復要求訴外人葉建平應提高系爭土地全部之價格為每坪8,500元，訴外人葉建平仍予應允，上訴人始當場交付系爭土地所有權應有部分之所有權狀、印章、身份證影本等資料以為解除上開農地套繪之用。至訴外人葉建平暫未與上訴人簽立書面契約，係因上訴人所有之農舍尚未解除套繪，買受系爭土地後無法興建農舍使用，然上訴人確已同意出售其系爭土地所有權應有部分予訴外人葉建平。且上訴人於簽立系爭同意書起即知悉其他共有人出售系爭土地應有部分及其價格之事實存在，嗣後又就其所有之系爭土地所有權應有部分與訴外人葉建平有買賣之意思表示合致，卻未依土地法第104條第2項規定，於知悉後10日內表示優先承購之意，其優先承購權應視為已經放棄，不得再為主張，否則與誠信原則有悖，況且上訴人自始即為與伊等共同出售系爭土地之出賣人，全體共同協商出賣價格，自難謂該當優先承購權人之地位。另伊等與訴外人葉建平於100年5月16日締結系爭買賣契約時，已清楚約定若共有人之一違反系爭同意書之約定（尤其是上訴人部分），拒絕出售其所有權應有部分予訴外人葉建平時，其買受目的將無法達成，系爭買賣契約將因解除條件成就而當然失其效力。本件既因上訴人故意拒絕出售其系爭土地之所有權應有部分，致未能依當時所議定以全部系爭土地出售，而生系爭買賣契約之解除效力，使系爭買賣契約自始不存在，上訴人自無優先承購權可為行使等語，資為抗辯，並答辯聲明為：上訴駁回。

三、查系爭土地為兩造所共有，各該所有權應有部分如原判決附表所示，而兩造前曾於99年5月、8月簽立不動產買賣同意書，惟因故買賣不成，乃於100年1月1日簽立系爭同意書，同意以每坪8千元計算總價出售系爭土地，委託訴外人張國欣處理土地買賣事宜，委託期間則為100年1月28日起至100年3月28日止，而被上訴人於100年3月18日、5月16日就其等所有之系爭土地所有權應有部分出賣予非屬系爭土地共有人之訴外人葉建平，並簽立系爭買賣契約，惟被上訴人未於系爭買賣契約成立後，將買賣條件等事項通知上訴人是否主張優先承購權；又上訴人曾於100年7月13日向被上訴人寄發中壢環北郵局第411號存證信函，表明依法主張優先承購權之意思；並於100年8月1日寄發中壢環北郵局第444號存證信函催告被上訴人就系爭土地所有權應有部分與上訴人簽立買賣契約，而訴外人葉建平與被上訴人間之系爭買賣契約則已於100年9月間因合意解除而歸於消滅等事實，有系爭土地之登記謄本、上開存證信函、不動產買賣同意書2份、系爭同意書、協議書等附卷可參（見原審卷第14至38、95、115至119、171至172頁），復為兩造所不爭執（見本院卷第106頁反面），堪信為真正。

四、上訴人主張系爭土地為兩造所共有，被上訴人將其所有系爭土地應有部分售予訴外人葉建平，簽立系爭買賣契約，經伊行使優先承購權，並請求被上訴人就系爭土地所有權應有部分與伊簽立買賣契約惟未果，爰請求確認上訴人就被上訴人所有系爭土地如原判決附表所示所有權應有部分之優先承購權存在，並請求被上訴人應分別按系爭買賣契約之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，並分別將其所有如原判決附表所示之土地所有權應有部分移轉登記予上訴人所有等語，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本院所應審究者核為：上訴人可否就系爭土地對被上訴人行使與系爭買賣契約同一買賣條件之優先承購權？上訴人是否於100年5月16日就第三人葉建平與被上訴人締結買賣契約時在場，知悉全部買賣條件，如上訴人再行使優先承買權有無違背誠實信用原則？經查：

㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。且按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號判例意旨亦可參照。查本件上訴人訴請確認其就被上訴人所有之系爭土地所有權應有部分有優先承購權存在，既為被上訴人所否認，則上訴人所主張之上開優先承購權是否確係存在乙節即屬不明確，致其在法律上之地位有不安之狀態，且此不安之狀態，能以確認判決將之除去，尚無疑義。故上訴人所提本件確認之訴之部分，應認有確認利益，合先敘明。

㈡查系爭同意書係記載：「1.上述土地（即系爭土地）出售事宜，全權委託代理人張國欣處理，委託底價每坪以新台幣捌仟元正計算總價款。2.成交簽約同時按總價2%作為支付受託人之服務費用，於成交簽約同時一次付清。3.委託期間自民國100年1月28日起至民國100年3月28日止。4.委託期限內，所有權人不得與其他代理人達成買賣協議，並不得…。」等語（見原審卷第95頁），可知系爭同意書僅屬委託銷售之契約，尚非買賣契約。則上訴人雖於系爭同意書上簽章，僅足認其同意委由訴外人張國欣尋找系爭土地之買主，嗣後上訴人仍須與買主個別簽訂買賣契約甚明。次查依被上訴人所提出其等分批與訴外人葉建平分別簽訂之6份系爭買賣契約所載（見原審卷第96至114頁），其中均僅約定買賣標的、價金、付款方式、違約責任等內容，尚無若全部共有人中之任一人違反系爭同意書之約定，拒絕出售其系爭土地之所有權應有部分予訴外人葉建平時，系爭買賣契約將因解除條件成就而當然失其效力之記載，則本件尚無被上訴人抗辯稱因上訴人故意拒絕出售其所有之系爭土地應有部分，致生系爭買賣契約之解除條件成就之效力，系爭買賣契約自始不存在之情形，被上訴人此部分之抗辯尚不足採。至於被上訴人抗辯稱上訴人於原法院100年12月19日以民事準備書狀自承其確實有同意出售應有部分之事實云云，惟觀諸該書狀（見原審卷第149至153頁），上訴人僅自承曾簽立系爭同意書，惟上開同意書不足認上訴人係與被上訴人為一同出售系爭土地應有部分與訴外人葉建平之共有人，被上訴人此部分之抗辯亦不足取。

㈢次按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。次按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號判例意旨參照）；且土地法第34條之1第4項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，能否再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用，非無疑義（最高法院100年度台上字第432號、84年度台上字第2134號判決意旨參照）。查訴外人葉建平與被上訴人間之系爭買賣契約固業於100年9月間合意解除，已如前述，惟被上訴人於本件起訴後之100年9月間始與訴外人葉建平合意解除系爭買賣契約，既晚於上訴人於100年7月13日、100年8月1日以前述存證信函行使優先承購權意思表示之時間，則依上開說明，應認被上訴人與訴外人葉建平合意解除系爭買賣契約後，上訴人仍得行使優先承購權。

㈣又查上訴人所有之462地號土地所有權應有部分業經供上訴人所有坐落桃園縣中壢市○○段○000地號土地上農舍套繪使用土地乙節，為兩造所不爭，被上訴人抗辯稱若未解除上開套繪，將影響訴外人葉建平買受系爭土地全部後，在其上興建農舍之權利等語，核與常理無違，堪予採信。而上訴人既已於系爭同意書上簽章，表明其同意出售系爭土地之所有權應有部分，且其餘共有人即被上訴人復已與訴外人葉建平據此簽訂系爭買賣契約，衡諸常情，上訴人本應與訴外人葉建平簽訂同樣條件之買賣契約，然嗣後共有人當中僅上訴人未與訴外人葉建平簽訂買賣契約，就此部分之原因，上訴人主張係因訴外人葉建平為求投資效益，僅欲先進行462地號土地之分割，將其之所有權應有部分經上開農舍套繪使用之部分獨立分割出來，而無意買受上訴人462地號土地之所有權應有部分所致；被上訴人則辯稱係因上訴人所有之農舍已將462地號土地套繪使用，訴外人葉建平遂一再與上訴人協商購買其應有部分之事宜，最後上訴人同意以每坪8千元出賣，並約定於100年5月16日簽約，上訴人於簽約時又要求訴外人葉建平提高價格獲允，上訴人始交付系爭土地所有權應有部分之所有權狀、印章、身份證影本等資料以為解除上開農地套繪之用等語。是兩造說法固然相異，惟姑不論上訴人係何原因未與訴外人葉建平簽約，訴外人葉建平於100年3月18日、同年5月16日分批與被上訴人各別簽訂系爭買賣契約時，上訴人並不否認其在場，堪認上訴人於至遲於當日即足知悉本件被上訴人出賣系爭土地所有權應有部分之價金、標的、買賣條件等內容。參酌上訴人自承100年5月16日簽約後3日內交付其所有之系爭土地所有權應有部分所有權狀、印章、身份證影本等物品予亦為本件代書之被上訴人張金燾，益見上訴人至遲於100年5月16日即足知悉本件被上訴人出賣系爭土地所有權應有部分之價金、標的、買賣條件等內容，否則不致將上開可得辦理農舍使用土地解除套繪或甚至辦理所有權應有部分移轉登記之重要文件、用品交予代書。至於上訴人何以未與訴外人葉建平簽訂買賣契約，乃上訴人動機問題，無礙上訴人於100年5月16日當天已明知其餘共有人買賣條件之事實。

㈤上訴人固主張於100年5月16日其先行離去，並不知系爭買賣契約諸如買賣價金、付款方式等詳細買賣條件，所以於100年5月中旬交付其所有權狀、印章、身份證影本予被上訴人張金燾，係因訴外人葉建平要求上訴人先辦理分割以解除農地套繪，否則其他土地共有人或買受人無法在土地上為建築使用，故為交付，其非於斯時即知悉系爭買賣契約全部條件云云。然查證人即被上訴人張金燾到庭證稱伊係辦理系爭買賣之代書，系爭買賣契約分二次簽訂，共有人均有到場，第一次是100年3月18日有二人先簽，當天其實其他共有人亦擬簽訂買賣契約，但因上訴人告以有另一組買主要以每坪9千元購買，叫大家不要簽，後因久等未果，故於100年5月16日召集第二次簽約，上訴人亦到場，部分人即稱上訴人所言不實，並無每坪9千元買主，上訴人遂當場要求訴外人葉建平以每坪8,500元購買，經葉建平同意，大家即開始簽約，其中張金光、張金台契約加註不付仲介費，伊後來問張金台，張金台告以係上訴人教其加註，另亦加註4個月內若未辦理完成須付清所有價金，張金光、張金台簽約時上訴人亦在場。而上訴人於100年5月16日簽約完後約3天交給伊印章等資料，上訴人知道係為辦理過戶與買賣故交付，當時上訴人未簽契約之原因是因上訴人有一筆土地另已提供套繪，必須先辦理分割才可以解除套繪。至於100年3月18日簽約時，因初始價金是每坪8千元，原用每坪8千元價金簽約，後因上訴人稱另有每坪9千元買主，大家不簽，延到同年5月16日第二次簽約，上訴人要求加價，始改為每坪8,500元重簽，100年5月16日當時未將上訴人所有土地辦理分割解除套繪當成買賣契約之條件簽約之原因是於其他人簽約時，上訴人叫二個仲介來假冒為每坪9千元買主，被人看破，故上訴人走掉，後經伊催促，上訴人才將權狀等證件交給伊等語（見本院卷第127頁反面至129頁）；證人即被上訴人張金光亦到庭證稱伊於100年5月16日簽約時在場，只去一次，當初講好價錢為每坪8,500元，原先更少，簽約時上訴人也有在現場，好像是涉及他土地問題故未與伊等一起簽約，當時講價錢時上訴人也有在場，伊簽約時上訴人亦在場，伊知道上訴人也有要仲介其他買主，100年5月16日上訴人仲介有打電話來，上訴人有告訴他說不用來，這裡已經成了，後來那位仲介仍有來，之後也離開，張金榜何時離開我不清楚，我只知道我們兄弟簽完之後的時間張金榜才離開等語（見本院卷第129頁正反面）；證人葉建平則到場證稱最早談的買賣價金為每坪8千元，因上訴人說每坪要加500元，伊亦允諾。簽約時上訴人均在場，最後因上訴人有筆土地拿去蓋農舍，若伊要買擬減一點價錢，上訴人不同意，故兩人同意先辦理分割解除套繪，上訴人再用每坪8,500元賣給伊，100年3月18日所簽之買賣契約價金是每坪8千元，第二次是上訴人要求每坪8,500元，故之前100年3月18日所簽之約伊亦改為每坪8,500元，並未重簽等語（見本院卷第130頁正反面）。是參酌證人上開證言，於簽訂系爭買賣契約時，上訴人均在場，並參與討論價金等情，而上訴人亦不否認其簽約時有在現場，苟如無出售或擬知悉買賣契約內容之意，要無可能參酌，亦無可能不知價金討論情形之理，顯見上訴人就系爭買賣條件知之甚詳，縱其嗣後離去，非全程在場，亦無礙其已知悉之事實，是上訴人主張伊不知系爭買賣條件之詳情云云，殊難憑取。

㈥上訴人另主張其並不知悉買賣條件，否則代書即張金燾應能立即增加條件俾使其與訴外人葉建平簽訂買賣契約云云，惟上訴人是否知悉買賣條件，與其是否欲與訴外人葉建平簽約，核屬二事，其此部分之主張殊難憑採。遑論本件上訴人所有之462號土地已另辦理套繪，就解除套繪事宜涉及土地分割，訴外人葉建平未敢立即簽寫書面契約，亦符合常情。上訴人復主張依證人所述，二次簽約均為各共有人就其持分與訴外人葉建平個別締約，上訴人要求每坪買賣價金提高500元，應無影響業已於100年3月18日簽訂完成二份價金每坪8千元買賣契約之理，此顯對葉建平不利，不符契約簽訂常情云云。然查訴外人葉建平對其他共有人均同意以每坪8,500元出售，對第一次簽約之二買受人亦同意改以每坪8,500元買受以示公允，亦非少見，難認有何悖於常情之處。又張金光係證稱伊於100年5月16日簽約時在場，只去一次，當初講好價錢為每坪8,500元，原先更少等語（見本院卷第129頁），核係陳述其僅參與100年5月16日之該次簽約，此與證人張金燾、葉建平主張有兩次簽約並未有何矛盾之處，況伊等於本院證述時間（101年9月20日，見本院卷第127頁），距簽約時已一年有餘，就細節部分容有不同，惟就上訴人曾參與並討論買賣條件乙節均同，上訴人徒謂證人所言不實云云，亦難憑信。本件堪認100年5月16日葉建平與被上訴人等締結買賣契約時，上訴人確實在場且知悉買賣事實、買賣條件。

㈦末按土地法第34條之1第4項固規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購。如優先購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實而不儘速表示願意承買，其優先購買權，依本院所持之見解，固僅有債權之效力，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究係處於不確定之狀態。故本條所定之優先購買權，仍宜參照土地法第104條第2項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄（最高法院80年度台上字第2198號裁判意旨參照）。次按土地法第34條之1第4項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：

（二）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄，此觀95年3月29 日修正之土地法第34條之1執行要點第11點第㈡項規定甚明。參酌土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其目的在於簡化共有關係，促進土地利用，為免影響交易安全及安定。而出賣人之通知義務，旨在使他共有人知悉買賣條件而得行使優先承購權，土地法關於通知之方式，既未為限制規定，他共有人茍已知悉買賣事實、買賣條件，而未能於知悉後10日內行使其優先承購權，縱出賣人未為通知，其優先承購權亦應視為放棄，亦即應發生失權之效果，以避免法律關係長期處於不確定狀態，並能兼顧共有人及買受人之權利保障。查件上訴人於100年5月16日即足知悉系爭買賣契約所約定之全部買賣條件，已如前所述，則縱認上訴人有土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，依上開說明，其亦應於100年5月16日知悉後之10日內表示優先承購之意，否則即應認為其已放棄本件優先承購權。惟上訴人係遲於100年7月13日始向被上訴人寄發中壢環北郵局第411號存證信函表明依法主張優先承購權之意思；再於100年8月1日寄發中壢環北郵局第444號存證信函催告被上訴人就系爭土地所有權應有部分與其簽立買賣契約，已敘明如前，可認上訴人並未於知悉系爭買賣契約之買賣條件後10日內行使優先承購權，應生失權之效果，上訴人自不得再對其餘共有人即被上訴人主張行使本件優先承購權。上訴人主張被上訴人並未通知上訴人是否行使土地優先購買權，當無土地法第34條之1之10 日期限之適用云云，殊不足取。

五、綜上所述，上訴人既已不得再對其餘共有人即被上訴人主張行使本件優先承購權，則其依土地法第34條之1第4項規定之法律關係，請求確認上訴人就被上訴人所有系爭土地如原判決附表所示所有權應有部分之優先承購權存在，並請求被上訴人應分別按系爭買賣契約之同一條件，與上訴人訂立買賣契約，並分別將其所有如原判決附表所示之土地所有權應有部分移轉登記予上訴人所有，不應准許。原審為被上訴人勝訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

六、至兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第六庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。