臺灣花蓮地方法院104年度重訴字第23號

臺灣花蓮地方法院民事判決　　　　　　 104年度重訴字第23號

原告

林陳堅

原告

兼 訴 訟

代理人

陳丰瑾

共同訴訟代理人

洪維廷律師

複代理人

吳育胤律師

被告

林德忠

被告

林慶豐

被告

湯凱有

被告

黃阿暖

被告

林秀端

被告

楊林秀琴

被告

林善吉

被告

蔡金花

被告

林善銘

被告

林善南

被告

林善北

被告

蔡寶蘭

被告

王月鳳

被告

戴素燕

被告

林貴春

被告

潘林貴珠

被告

林貴玉

被告

何秀廷

被告

簡如璋

被告

林銘漢

被告

林聖凱

被告

林育甄

被告

林聖懿

上一人法定代理人

徐靜

被告

施林秀霞

被告

邱志雄

被告

楊志鋼

被告

楊夏君

被告

楊珮君

被告

林麗華

被告

樓麗萍

共同訴訟代理人

吳明益律師

複代理人

黃佩成律師

訴訟代理人

孫裕傑律師

上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國104年10月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

㈠被告林德忠等（除被告樓麗萍外）與原告及其他訴外人共有坐落國興段224、224-1、225、227、232、304、305、306、307、3 08、309、310地號等12筆土地（下稱系爭土地）。被告等於民國103年8月6日寄發永和福和郵局存證號碼000166存證信函，略以：渠等所有兩造共有土地應有部分已逾二分之一，合於土地法第34條之1第1項之要件，渠等擬依據該條項規定，將兩造共有土地所有權全部以公告現值六成之價格，賤價出賣予被告樓麗萍，其買賣條件為：1.總價金為新臺幣（下同）121,000,000元整；2.土地移轉時應繳納之土地增值稅，其應納稅額由買方負擔繳納，且不得扣抵買賣價款；3.兩造共有土地尚有他人地上物佔有使用，由買方自行負責清理，所需費用由買方負擔。並以此函通知原告及其他共有人，是否行使土地法第34條之1第4項所定之優先承買權。原告分別於103年8月20日、8月21日收受存證信函通知，且已合法於同年8月21日以文山景美郵局存證號碼000225存證信函表示欲依前述土地法第34條之1第4項之規定，行使優先承買權，被告等共有人亦至遲於同年8月26日均合法受送達上開存證信函在案，此有回執可證。嗣原告復分別於103年8月29日，分別以台北金南郵局存證號碼000377存證信函及台北長安郵局存證號碼001940存證信函重申前旨。

㈡惟被告等先係於同年11月24日以世一地政士聯合事務所世一輝字第000000000號函略謂：「貴共有人以103年8月21日文山景美郵局存證號碼000225存證信函，為行使優先購買權之意思表示。惟僅於函中敘明『要依上開原價行使優先購買權』，卻未表明接受『土地增值稅由買方負擔繳納、他人地上物占有使用之清理及費用由買方負擔、耕地三七五租約由買方自行會同承租人處理之』等同一買賣條件，顯未合法行使優先承購權」，嗣又分別以永和福和郵局存證號碼000223號存證信函寄送原告林陳堅、永和福和郵局存證號碼000227號存證信函；寄送原告陳丰瑾，略謂：「貴共有人未於土地法第三十四條之一規定處分花蓮縣花蓮市○○段000地號等十三筆土地行使優先購買權期間，合法行使優先承購權」云云，否認原告就系爭土地有優先承買權，拒絕與其就系爭土地締結買賣契約。

㈢確認優先承買權存在部分：

⒈查本件原告等如前述，已於103年8月21日以文山景美郵局存證號碼000225存證信函回覆被告等前揭永和福和郵局存證號碼000166存證信函所稱：「惟 貴共有人擬依同法條第四項規定承購本人等前述標的土地應有部分時，請於文到後十日內以書面作意思表示。」，明確表示欲依土地法第34條之1第4項之規定，行使優先承買權，是依最高法院95年度台上字第2214號、85年度台上字第793號判決之見解，優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，兩造間早已於被告等受送達原證3之存證信函時成立買賣契約。且被告等於原證6函文中指摘原告「僅於函中敘明『要依上開原價行使優先購買權』，卻未表明接受『土地增值稅由買方負擔繳納、他人地上物占有使用之清理及費用由買方負擔、耕地三七五租約由買方自行會同承租人處理之』等同一買賣條件，顯未合法行使優先承購權」云云，顯係曲解原告之意思表示，蓄意刁難其行使優先承買請求權。蓋以原告前開原證3存證信函之內容係謂：「台端等欲以新台幣壹億貳千壹百萬元全部售出，顯低於公告現值（六成），本人等要依上開原價行使優先購買權。」核其前後文義，在於指摘被告等賤賣兩造共有土地，是故原告等欲以此價格購買之，以保自身財產權益，要不能解為原告僅欲接受買賣價金而不接受其餘條件，此觀同函尚有：「敬請台端提供買賣契約書及各筆土地價金明細」，亦可徵原告確有依系爭買賣契約之同一條件，行使優先承買權之意思，被告等所言，純屬拒不履約之託詞。況原告更未曾於存證信函表示，不欲依其他條件購買，亦即自始根本未排除本件土地買賣之其他負擔，而不依所附條件履行，被告等任意曲解，亦無理由。

⒉兩造共有土地中，國興段224、224-1、225、與305地號之土地，前為被告林善吉、林善銘、林善北及林善南等人依三七五減租條例承租之耕地，已經上述承租人等以花蓮國安郵局存證號碼000492存證信函，主張渠等依三七五減租條例第15條第1項之規定行使優先承買權。惟查，其亦有賤價出售之虞。且原告查詢土地登記資料，該4筆土地實際上之買受人並非前述承租人等四人，卻係被告樓麗萍，益徵被告等所言不實。是原告就上開4筆土地之部分，保留訴訟之權利。

㈣撤銷被告等間之買賣行為、所有權移轉行為部分：

⒈原告等先後於103年8月21日以文山景美郵局存證號碼000225存證信函、台北金南郵局存證號碼000377存證信函及台北長安郵局存證號碼001940存證信函，表示欲依土地法第34條之1第4項之規定，行使優先承買權，已於法定期限內合法行使此權利。依最高法院44年度台上字1316號判例意旨，被告等（除被告樓麗萍）與原告間已成立買賣契約關係，此殆無疑義。是前述被告等負有移轉應有部分並交付系爭土地予原告之義務。又依民法第292條之規定：「數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定。」而共有人係「按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分」，故而各共有人無從交付「部分土地」，是前述交付系爭土地之給付係屬不可分者，應準用關於連帶債務之規定，原告得對於被告等中之一人或數人或全體，同時或先後請求全部或一部之給付。

⒉次查，被告林德忠等違反與原告間之買賣契約，以公告現值六成之低廉價格，出售系爭土地予被告樓麗萍，應負債務不履行之損害賠償責任。然其因此所得之買賣價金與系爭土地實際價值落差甚大，被告林德忠等之資力誠無法負擔如此鉅額之損害賠償責任，明顯損害債權人即原告之權利；復以被告樓麗萍明知原告已行使優先承買權，仍執意以此遠低於市價之價格向被告林德忠等購買系爭土地，且被告等無視本件優先承買權爭議問題懸而未決，仍急於辦理移轉登記過戶，益徵被告等心態可議，詐害原告債權之意圖昭然。是原告自得聲請法院撤銷被告等間詐害原告債權之買賣法律行為、移轉所有權之物權行為，並命被告樓麗萍塗銷系爭土地所有權移轉登記。

㈤按民法第74條第1 項推定，經查：

⒈被告林德忠等出賣人所住區域不一，遍及宜蘭縣、花蓮縣、新北市、臺北市與屏東縣，而系爭土地均位於花蓮縣花蓮市境內，平日工作忙碌不論，縱使欲於假日往返，亦係舟車勞頓，且就系爭土地周遭環境、利用情形、價值幾何等情事，難於詳細查證，僅能憑少數人片面之詞決定，已難謂無輕率之情。又原告與其他12名訴外人，亦同為共有人，卻始終未曾得聞出售系爭土地，被告等當中無一人向原告提起此事，殊難想像被告等出賣人，全部均係經過深思熟慮，始同意此幾近乎「跳樓拍賣」、「便宜出清」之買賣價金，依經驗法則與社會一般理性之人之理解，不難得證被告等出賣人當中，必然有人係出於他人催促聳恿下之急迫，復無土地交易經驗之故，方為如此不利之給付約定，難謂當時情形非顯失公平。

⒉原告同為系爭各筆土地之共有人，應有部分與對系爭土地之使用、收益權限，因被告等之行為，同受出賣，雖非法條文字「給付」或「給付之約定」最嚴格文義解釋所能涵蓋，惟此情形，原告全無表達意見之機會，較諸法條嚴格文義所指涉之情形，其顯失公平更甚，法條文字未能涵蓋此情，當非立法者刻意省略，實係人類想像有限，以致未能顧及此種「間接」形成給付或類似給付之約定之情形，核屬立法漏洞，容允原告類推適用本條，該當法條文字所稱「他人」。又出賣人於出賣前均未知會原告，致其無從表示意見，亦無心理準備，倉促間收受被告林德忠等出賣系爭土地之存證信函，且系爭買賣價金高達1億2千多萬元，一般人焉能於短時間內決定是否承買，縱能決定，尚有如何籌措鉅額款項之困難，顯然該當本條急迫、輕率之要件。

⒊退萬步言，原告既為系爭土地之共有人，因系爭暴利行為同受不公平之待遇以及損害，顯屬本條所稱之「利害關係人」，殆無疑問。執此以言，原告應得主張民法第244第2項詐害債權與同法第74條暴利行為之規定，向本院聲請撤銷被告等間之買賣行為、移轉所有權之物權行為，並命被告樓麗萍塗銷系爭土地所有權移轉登記。

㈤被告等間買賣關係不存在之部分：

⒈按當事人得否撤銷無效法律行為，司法實務上尚無前例。學說上則有肯否二說。否定說從自然邏輯論推衍，認為撤銷乃撤銷法律行為之效力，如法律行為自始當然無效，即無從撤銷之，故而僅有效之法律行為，方可能被撤銷。肯定說則以抽象之法律邏輯推論，認為法律行為無效與得撤銷，各有其構成要件，同一法律事實同時具備兩者，僅生當事人如何決定其權利之行使，係併為主張，抑或主張其一，縱行使後所生之效果相同，至多係認為現實上無主張得撤銷之必要性，萬不能認為法律行為無效與得撤銷於概念上不能併存。經查法律構成要件乃具體事實抽象化之結果，與自然事實不同，誠不能以自然律之邏輯斷言法律構成要件之邏輯，是故應以肯定說為的論。

⒉經查，被告林德忠等雖為系爭土地之共有人，為促進土地之利用，確實本得行使土地法第34條之1第1項所賦予之權利，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或應有部分合計逾三分之二者之同意，處分系爭土地。以我國目前不動產價格節節上揚，寸土寸金之勢，尤以近一、二年花蓮之市區地價尤甚，加諸不動產市場價值向來高於政府公告現值觀之，系爭土地目前之市場價值，當遠高於公告現值數額，上情並為從事不動產買賣之被告樓麗萍所詳知。惟被告等竟以公告現值六成之價格廉價出售系爭土地，尤其係建地，令人不解，致其他共有人因此受有鉅額差價之損失，誠屬自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，自應視為以損害他人為主要目的，難謂無背於公共秩序與善良風俗。

⒊又買賣交易價金如何，屬當事人契約自由之範疇，無論他人或國家本均無可置喙。惟如其偏離社會經驗，違反交易理性者，自亦不能無視其中可能存在不法之隱情。本件被告等大批出售所繼承之祖產土地，事關各繼承人之權益，然被告等明知原告與其他共有人之聯絡方式，卻未與原告其他共有人聯繫，商討此等事宜，加之以被告等間，就系爭土地每平方公尺單價僅公告現值六成觀之，顯係為避免原告阻攔，而刻意排除原告參與討論，依交易經驗法則，被告等當係為一己私利，另有圖謀，俗云「殺頭生意有人做，賠錢生意無人為」，若非另有利潤，豈有人會同意平白折損自己財產利益，以遠低於市價之價格出售土地。此觀諸國家徵收土地，因經費不足，均盡可能壓低價格，尚且不至低於公告地價，私人間交易卻竟似拋盔棄甲，棄置土地予他方當事人。甚且，「有土斯有財」向為國人根深蒂固之社會價值，尤徵被告等之行徑容有質疑，誠難以想像其中無勾串情事存在。總此以言，益證被告等行使權利，明顯違反誠實及信用方法，其欺瞞、排擠原告與其他共有人之行為，核屬有背於公共秩序與善良風俗，至為灼然，無待深究。是被告等間之買賣應認為係無效之法律行為，其買賣關係自屬不存在。

㈦民法第244條並未排除債權，被告樓麗萍所辯，尚非有理由。蓋以：

⒈依最高法院44年度台上字第47號、45年度台上字第1316號、65年度台上字第853號民事判例及87年度台上字第2776判決要旨，可知民法第244條並未排除債權效力性質之優先承買權。此觀諸本條立法理由係謂：「謹按債務人之法律行為，有害於債權人之權利時，債權人得聲請法院撤銷其行為，以保護其權利……」等語，足徵得主張撤銷詐害債權者，其債權種類並無限制。從而，優先承購權人一經行使優先承購權，其與出賣之共有人即成立出賣人與第三人所訂同樣條件之買賣契約，自係本條所稱之債權人，而得主張本條之權利。是被告樓麗萍所辯容有誤解，尚非可採。

⒉至於被告樓麗萍辯稱：「……被告樓麗萍為循正當管道締約磋商之買受人，故原告泛稱被告樓麗萍之合法買賣行為為構成詐害原告等人之債權云云，殊令人不解。」等語，亦不無誤解民法第244條規定之處。蓋以，民法第244條雖有「詐害債權」撤銷權之稱，然究與刑事責任所稱之「詐欺」有所不同。詳言之，民法第244條之撤銷權僅以債務人之法律行為，無論有償或無償，係「有損害」於債權人之權利者，即有構成本條撤銷權之可能，並不以債務人之行為有何種反社會之惡性為必要，所欲規範者亦與此無涉，蓋以民法債編係以私人間之財貨變動、經濟活動、風險分配為規範核心，從而雖被告樓麗萍係循正當管道締約磋商之買受人，亦須承擔交易風險，而無當然自外於民法第244條之理。

㈧被告樓麗萍雖辯稱渠已支付土地增值稅、補償費、代書費等費用，渠與被告林德忠等間之買賣契約，其給付與對待給付之間並未顯失公平云云，惟查，該等支出與該買賣契約價金之約定係屬二事，況乎系爭土地僅公告地價即高達2億元，被告樓麗萍以渠支付2,700萬元，即欲主張系爭給付與對待給付之間並未顯失公平，顯與常情相悖。至於，被告樓麗萍復主張系爭土地一再經共有人等欲以出售，卻遲遲無法出售乙節，亦核與事實不符，蓋以如被告林德忠等確實一再欲予以出售，自應於先前即曾函催其他共有人是否主張優先承購權，而無可能始終均無動靜，是被告樓麗萍所辯顯與事實相左，遑論渠亦未曾就此事實提出任何證據資料以實其說。故而被告樓麗萍所辯，應非可採。

㈨再查，被告等雖洋洋灑灑歷數被告樓麗萍與被告林德忠等29人間之磋商協調過程（被告等104年4月20日民事答辯(一)狀，下稱民事答辯(一)狀，第7頁至第14頁），惟上開陳述難謂無以枯燥煩悶之流水帳，混淆本院判斷之疑慮。究其實際，本件事實過程之爭點，厥為原告是否逾期行使優先購買權？又是否係以「同一條件」行使之？謹臚陳其理由如下：

⒈經查，被告樓麗萍既自承：「六、103年8月20日，原告林陳堅自郵局領受被告林德忠等29人通知行使優先承買權之存證信函（永和福和郵局000166）；103年8月21日，原告陳丰瑾自郵局領受被告林德忠等29人通知行使優先承買權之存證信函（永和福和郵局000166）。」等語（民事答辯(一)狀第8頁第3行至第6行參照），堪認被告林德忠等之意思表示係分別於103年8月20日、同年月21日達到相對人即原告二人，而於伊時始生拘束原告之效力。至於本件雖有招領郵件之情事，惟所以投遞不成而需招領者，係因原告當時家中無人，而無從為投遞，並非無正當理由而拒絕接收，被告林德忠等亦承認此一事實（答辯(二)狀第18頁第1行至第4行參照），堪信為真。從而，原告於103年8月22日主張優先承購權，自無逾期行使之情事。至於，訴外人陳丰暖、陳瀛洲二人之優先承購權雖已逾期，惟並非當然消滅，且基於債之相對性，亦不影響原告之優先承買權，是原告之優先承買權並未逾期行使，殊值認定。

⒉至於，被告等雖援引臺灣高等法院101年度重上字第435號民事判決謂：「土地法關於通知之方式，既未為限制規定，他共有人茍已知悉買賣事實、買賣條件，而未能於知悉後10日內行使其優先承購權，縱出賣人未為通知，其優先承購權亦應視為放棄，亦即應發生失權之效果，以避免法律關係長期處於不確定狀態，並能兼顧共有人及買受人之權利保障。」等語，而主張原告於103年8月7日知悉買賣事實與條件，應自知悉後十日內行使優先承購權云云。惟查，前揭臺灣高等法院民事判決之案例事實係「被上訴人未於系爭買賣契約成立後，將買賣條件等事項通知上訴人是否主張優先承購權」，核與本件係被告林德忠等業已寄發存證信函有別。從而，本件仍應適用民法第95條非對話意思表示之生效時期，而無該判決之適用。故而，原告行使優先承購權之時間，尚未逾越十日期間。

⒊退步言之，「按土地法第一百零四條第一項規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，故承租人放棄優先購買權，必於其知悉買賣條件後，始能為之。倘其僅知出賣之事實，不知買賣之條件，尚無從決定是否依同樣條件優先購買，自無放棄優先購買權之可言。」，乃最高法院96年度台上字第251號民事判決意旨著有明文。經查，被告林德忠等於103年8月6日所寄發之存證信函（永和福和存證號碼000166存證信函），其附件僅有：寄件人名冊、收件人名冊、土地清冊與共有人應分配價金清冊，並未提供渠等與樓麗萍間之買賣契約。再觀諸原告亦曾於103年8月29日分別以台北金南郵局存證號碼000377存證信函、台北長安郵局存證號碼001940存證信函請求被告林德忠等提供渠等與被告樓麗萍間之買賣契約。綜上，堪認被告林德忠等並未提供該買賣契約，是原告自無從知悉被告林德忠等與被告樓麗萍間買賣契約之完整條件，從而方有上開存證信函所載「敬請台端提供買賣契約書」之文字。執此而論，被告林德忠等難謂已合法通知原告行使優先承購權，原告自無逾期行使優先承購權以致被視為放棄行使之情形。

⒋最高法院97年度台上字第1339號民事判決意旨謂：「按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，故他共有人得優先承購之買賣內容，其價金應為『同一價格』，而非『同一條件』，此對照土地法第三十四條之一第四項與同法第一百零四條及耕地三七五減租條例第十五條之規定自明。」等語，執此，被告林德忠等主張：「按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以『同樣條件』訂立買賣契約之權而言。」等語，即與最高法院前揭判決意旨不符，且增加法條所無之限制，應非可採。

⒌被告林德忠等雖以「原告等二人片面變更優先承買權之條件，且自磋商協議過程中，原告等二人一再爭執系爭土地買賣價金之分配，足證原告等二人自始即無行使優先承買權之真意」等語置辯。惟查，原告等於原證3存證信函之內容係謂：「台端等欲以新台幣壹億貳千壹百萬元全部售出，顯低於公告現值（六成），本人等要依上開原價行使優先購買權。」核其前後文義，在於指摘被告等賤賣兩造共有土地，是故原告欲以此價格購買之，以保自身財產權益，要不能解為原告僅欲接受買賣價金而不接受其餘條件，此觀同函尚有：「敬請台端提供買賣契約書及各筆土地價金明細」，亦可徵原告確有依系爭買賣契約之同一條件，行使優先承買權之意思，被告等所言，純屬拒不履約之託詞。況原告更未曾於存證信函表示，不欲依其他條件購買，亦即自始根本未排除本件土地買賣之其他負擔，而不依所附條件履行，被告等任意曲解，亦無理由。

⒍至於被告林德忠等雖主張原告一再爭執買賣價金之分配，進而謂原告並無行使優先承買權之真意云云。惟按，最高法院65年度台上字第853號判例謂：「土地法條第4項規定不同意出賣之共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此項優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪。」等語（同院87年度台上字第2776號判決亦同此意旨）、臺灣高等法院94年度上字第854號民事判決意旨亦謂：「故不同意出賣之共有人一經行使優先承購權，其與出賣之共有人即成立出賣人與第三人所訂同樣條件之買賣契約。」等語參照，即優先承購權人一經行使優先承購權，其與出賣之共有人即成立出賣人與第三人所訂同樣條件之買賣契約，故而原告等於行使優先承購權後，爭執買賣價金之分配等，殊不影響原告等業已合法行使優先承購權之事實、及已經成立生效之買賣契約。況查，被告林德忠等亦自認：「原告陳丰瑾等人爭執之買賣條件、價金分配等等，要屬原告等人與被告林德忠等29人間之價金分配、應有部分計算之後話，確與本件買賣契約前端之優先承買權一事無涉」等語（答辯(二)狀第25頁第11行至第14行參照），益徵原告既已行使優先承購權，且買賣契約業已成立生效，則其後原告因被告林德忠等拒絕履行買賣契約，而與渠等所為之磋商談判，自無溯及影響該業經行使之優先承購權及已經成立之買賣契約之餘地。

㈩被告林德忠等雖援引最高法院82年度台上字第2175號判決謂：「苟他共有人無購買能力竟任意主張權利，致延誤出賣之共有人與原買受人第三人間之買賣關係當非立法之本旨」等語，而主張原告未提出能依同一條件購買系爭土地之承購能力云云。惟查，經檢索司法院法學資料檢索系統，查無上述最高法院82年度台上字第2175號判決，被告林德忠等之主張是否有據，非無疑問。退步言之，被告林德忠等誤解原告之意思表示，誤以為原告並未合法行使優先承購權，而拒絕履行買賣契約，此觀原證7及答辯(一)狀第10頁第十六點甚明；從而被告林德忠等既無履行買賣契約之意思，原告自亦無從提出同額買賣價金或擔保，誠與被告林德忠等所稱：「原告等人於103年8月間主張優先承買權起至今並無證據足以證實其有承購能力」等語，尚屬有間。

爰依：⒈聲明一：土地法第34條之1、民事訴訟法第247條。⒉聲明二：民法第74、244條。⒊聲明三：民法第72、148條、民事訴訟法第247條，提起本訴。並聲明：

⒈確認原告就系爭土地有優先承買權存在。

⒉撤銷被告林德忠等與被告樓麗萍間就系爭土地之買賣行為與所有權移轉行為，並塗銷被告樓麗萍就系爭不動產所有權移轉登記；

⒊確認被告林德忠等與被告樓麗萍間就系爭土地之買賣法律關係不存在。

二、被告則以：

㈠原告徒執依民法第244條第2項詐害債權之規定，主張撤銷被告間之債權行為、物權行為云云，顯屬無據：

⒈按共有人之優先承買權非屬民法第244條之權利，系爭土地亦已辦妥所有權移轉登記，自無許他共有人主張優先承購權，並依民法第244條第2項規定，訴請撤銷被上訴人間買賣行為，並塗銷該應有部分移轉登記之餘地（最高法院93年度台上字第251號判決意旨參照）。亦即，土地法第34條之1第4項之所以被稱為僅具有「債權效力」之優先購買權，其原因在於立法者並未對其違反之效果規定有類似民法第426條之2及土地法第104條之「不得對抗優先購買權人」之效力，基於物權法定原則，若立法者未明文賦予物權對抗效力者，當然就只能具有「債權效力」。換言之，共有人出賣其共有不動產之應有部分時，若未先通知他共有人表達是否願意優先購買，而即與他人訂立買賣契約並完成移轉登記者，他共有人不得主張該移轉之物權契約不生效力而請求塗銷移轉登記，相反的，其僅能對出賣之共有人請求損害賠償，關於此點，最高法院歷來判決見解均屬相同。次按土地法第34條之1規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償，「土地法第34條之1執行要點」第11點第5小點亦有明文。

⒉查系爭土地既已移轉過戶，且被告樓麗萍為循正當管道締約磋商之買受人，故原告泛稱被告樓麗萍之合法買賣行為構成詐害原告債權云云，殊令人不解。再者，縱認原告已合法行使優先承買權，然揆諸首揭判決意旨及土地法執行要點可知，原告僅得依法向被告林德忠等29人（即系爭土地之原共有人）請求損害賠償，而不得向系爭土地之買受人即被告樓麗萍主張之。復且，原告之優先承買權，既非民法第244條第2項之撤銷客體，則其自無法主張撤銷該所有權移轉之物權契約進而請求塗銷移轉登記。準此，原告主張依民法第244條第2項規定撤銷被告間之債權行為、物權行為云云，顯屬無據，並無理由。

㈡原告再主張類推民法第74條第1項暴利行為之規定，撤銷被告間之債權行為、物權行為云云，亦無足採：

⒈按民法第74條之立法理由謂：「謹按法律行為，如係乘他人之急迫，或乘他人之輕率，或利用他人之無經驗，而使他人為財產上之給付，或與為將來給付之期約，而依其行為時之情形，顯失公平者，則為保護利害關係人之利益計，應許其得為聲請撤銷，或減輕其數額，法院亦應依據其聲請撤銷此法律行為，或減輕其給付，以期事理之平。惟其聲請之時期，則須於該法律行為成立時起，一年內為之，逾限即不許再行聲請。蓋一方既須顧全社會之公益，一方又應維持法律之效力也。」學說上習稱本條為「暴利行為」之取締，其概念源自羅馬法上之「非常損失原則」，即出賣人出賣物品，若在通常市價之半數以下，得對買受人主張解除買賣契約。以下就本條之構成要件析述之：

⑴主觀要件：民法第74條暴利行為在主觀要件上須行為人明知並有意地利用他方當事人之急迫、輕率或欠缺經驗，以達成該交易（最高法院82年度台上字第496號判決參照）。換言之，行為人不僅須明知該給付約定顯失公平，也必須對於契約相對人之急迫、輕率或欠缺經驗有所認知。而本條條文之「急迫」，必指眼前對於財物或金錢給付的迫切需要。其次，本條之「輕率」宜解為在顯然欠缺判斷能力的狀況下所為之法律行為，亦即對於交易「無經驗」指欠缺生活或交易經驗，且無相關資訊足以判斷交易之妥當性者而言。

⑵客觀要件：暴利行為之客觀要件之一為「顯失公平」，此為暴利行為之核心要件，主要係指給付與對待給付之間顯然欠缺衡平關係。關於「顯失公平」的認定，事實上並無法定出一個統一明確的標準，而必須綜合個案中的各種情事（例如危險分擔、交易之獨特性、市場地位、交易習慣等）綜合判斷之。

⒉查原告主張依民法第74條規定撤銷被告間之買賣債權及物權行為云云，惟並未舉證以實其說，僅泛稱依民法第74條規定撤銷云云，殊屬無據。次查，審酌卷附被告間之買賣契約可知，系爭土地上尚有他人地上物、耕地三七五租約等情，亦即，系爭土地上仍有其他負擔，足證系爭土地不易出售，此情觀諸系爭土地一再經共有人等欲以出售，卻遲遲無法售出乙節，可知系爭土地本屬不易售出而乏人問津，今被告間合意之買賣價金，衡以上開不利之負擔，即與市價相距無幾，自難謂被告係出於急迫之情事下，而為不利之給付約定。其次，依被告間之買賣契約約定：「第五條稅費負擔：…二、本約所有權移轉登記，其所需之一切費用（登記規費、印花稅、代辦費），概由買方（即被告樓麗萍）負擔。…四、土地移轉時應繳之土地增值稅，其應納稅額由買方負擔繳納，且不得抵扣買賣價款；第七條土地點交：…二、本約土地有他人地上物佔有使用，由買方自行負責清理，所需之費用由買方負擔。三、本約部分土地有三七五租約，原租約由買方自行會同承租人處理之。」

⒊以本件買賣契約之履約過程以觀，被告樓麗萍除已支付土地增值稅2,500多萬元（依一般交易常情而言，應由賣方即本件其餘被告支付），且並支付補償費100多萬元給付其他第三人為占用系爭土地拆遷之對價，被告樓麗萍甚且代賣方（即被告林德忠等29人）支付黃朝輝地政士代書費120萬元，則若不論系爭土地上仍有三七五租約之不利負擔外，僅就客觀單純之支出金錢對價而言，買方（即被告樓麗萍）已代賣方（即被告林德忠等29人）支付至少2,700多萬元，並無低於市價之情況，雙方之約定亦非顯失公平，故原告泛稱被告間賤賣土地云云，委無足採。

⒋末查考量本件之交易過程，雙方均委由代書處理，依一般交易常情，代書均可取得買賣價金一定成數之佣金，則賣方（即被告林德忠等29人）委任之黃朝輝代書基於自身利益及受任人之義務而言，若非至愚，豈可能降價求售，必以考量相關情事後，再向出賣人之被告林德忠等人報告斟酌磋商後，始與被告樓麗萍即買方達成買賣價金之合意，則何來本條規定之迫切需求金錢之「急迫情事」？更遑論被告林德忠等人係出於「輕率」狀況下，而在顯然欠缺判斷能力的狀況下所為之法律行為！綜上，衡酌上開土地之不利負擔，本件被告間約定之買賣價金，並無低於市價半數以下，故原告謂賤賣系爭土地云云，顯屬無據。

㈢觀諸被告林德忠等29人與原告之磋商協調過程全貌，即可知原告除未以「同一條件」行使優先承買權外，亦逾期行使優先承買權，甚而遲遲未提出相同額度之買賣約定價金，實有惡意濫用優先承買權之權利行使等情，茲就兩造之存證信函內容往來與磋商過程全貌詳述如下：

⒈103年7月12日被告林德忠等29人，以合計土地之持分7/11及人數超過半數之同意，依土地法第34條之1規定，出售國興段224、225、226、227、231、232、304、305、306、307、308、309、310地號等13筆土地所有權全部予買方即被告樓麗萍。

⒉103年8月6日，被告林德忠等29人以存證信函（永和福和郵局000166）通知未同意出售土地之其他共有人（即原告及訴外人陳丰暖、陳瀛洲）行使優先承買權。

⒊訴外人陳丰暖、陳瀛洲於103年8月7日收受上開被告林德忠等29人寄發之存證信函（永和福和郵局000166）。

⒋上開永和福和郵局000166號存證信函，分別經郵差於同年月7日15時26分、12時48分向原告陳丰瑾、林陳堅投遞，復於同年月8日15時01分、12時53分再為投遞，均未投遞成功，旋於同年月8日分別轉羅東郵局及內湖金龍郵局暫存招領。

⒌103年8月19日，被告林德忠等29人收受原告及訴外人陳丰暖、陳瀛洲等四人聯名寄發之存證信函（汐止郵局005690）主張行使優先承購權。

⒍103年8月20日，原告林陳堅自郵局領受被告林德忠等29人通知行使優先承買權之存證信函（永和福和郵局000166）；103年8月21日，原告陳丰瑾自郵局領受被告林德忠等29人通知行使優先承買權之存證信函（永和福和郵局000166）。

⒎103年8月22日，被告林德忠等29人再收到原告及訴外人陳丰暖、陳瀛洲等四人聯名之存證信函（文山景美郵局000225）主張要依「上開原價」行使優先承購權。

⒏103年8月22日，被告林德忠等29人收到被告林善北、林善南、林善銘、林善吉等四人於103年8月21日寄發之存證信函（花蓮國安郵局000492）主張依耕地三七五減租條例第15條第1項之規定主張優先承買國興段224、225、226、231、305地號五筆耕地，蓋上開五筆土地，前為被告林善北等四人依三七五條例承租之耕地。

⒐103年8月29日，黃朝輝地政士受被告林德忠委託，寄發存證信函（永和福和000181）通知原告及訴外人陳丰暖、陳瀛洲等四人，請黃朝輝地政士代為聯繫並提供買賣契約書供閱覽並說明內容。惟因黃地政士出國，待103年9月8日回國後再約時間提示買賣契約書及洽商說明。

⒑103年9月7日，原告陳丰瑾於花蓮地政事務所網站留言，摘錄其內容：祖產被惡親戚賤售，且各家增值稅落差甚巨，但出售所得要均分，十分不公平，故須提出調處。經花蓮地政事務所答覆，非該所業務職掌。

⒒103年9月21日，原告陳丰瑾、訴外人陳瀛洲在友人柳志聰、張樂平地政士、劉哲仁地政士等人陪同下，至黃朝輝地政士事務所處閱覽相關文件，並進行協商。於洽談過程中，黃朝輝地政士提供買賣契約書、價款分配清冊，供閱覽並抄錄。雙方還就主張優先承購權之函件送達事宜充分討論及交換意見。黃朝輝地政士代被告林德忠等29人傳達，就原告及訴外人陳丰暖、陳瀛洲等四人所提稅負有落差等未盡公平周延處，同意給予合理補償，請原告及訴外人陳丰暖、陳瀛洲等四人提供希望之補償金額，以利進一步協商。因原告林陳堅、訴外人陳丰暖未到場，遂提議請原告及訴外人陳丰暖、陳瀛洲等四人自行議定期望金額後，再與被告林德忠等29人聯繫協商。

⒓103年9月26日，國興段224、226、231地號合併分割，並因合併分割而增加224-1地號（詳參224地號土地登記謄本即明），則上開買賣契約之13筆土地，即因合併分割成為12筆土地，此即原告起訴狀所載兩造共有之12筆土地。

⒔103年10月1日黃朝輝地政士發簡訊給原告陳丰瑾：「關於九月十二日會面時，請貴方提出須補貼多少稅金之建議，有具體數字否請告知？感恩！」

⒕103年10月4日，被告林德忠等29人收到訴外人陳丰暖、陳瀛洲之存證信函副本（台北信維郵局12127），其內容略為：指摘原告陳丰瑾、林陳堅等二人未經訴外人陳丰暖、陳瀛洲之授權，擅以四人聯名之名義寄發前開103年8月21日（文山景美郵局000225）之存證信函。

⒖103年10月6日，被告林德忠等29人收到原告陳丰瑾、林陳堅之存證信函副本（五股登林路郵局000080），其內容略為：指摘訴外人陳丰暖、陳瀛洲等二人未經原告陳丰瑾、林陳堅之授權，擅以四人聯名之名義寄發前開103年8月18日（汐止郵局005690）之存證信函。

⒗103年10月14日，被告林德忠等29人委託黃朝輝地政士發函通知原告陳丰瑾、林陳堅及訴外人陳丰暖、陳瀛洲等四人，內容略以：103年8月21日（文山景美郵局000225）之存證信函，為行使優先承買權之意思表示。惟僅於函中敘明「要依上開原價行使優先購買權」，卻未表明接受「土地增值稅由買方負擔繳納、他人地上物占有使用之清理及費用由買方負擔、耕地三七五租約由買方自行會同承租人處理之」等同一買賣條件，顯未合法行使優先承購權，是礙難就本買賣土地之應有部分讓售予貴共有人。…惟為顧念親族情誼、以和為貴，仍請黃朝輝地政士就貴共有人所提稅負有落差等未盡公平周延處，繼續協商處理及依法進行後續程序。

⒘103年10月14日，被告林德忠等29人以存證信函（永和福和郵局000212~000227）通知原告陳丰瑾、林陳堅，內容略以：貴共有人未於得行使優先購買權期間，合法行使優先承購權。請於文到五日內至黃朝輝地政士處，領取應得價金貳佰柒拾伍萬元，逾時領取將為提存等語。

⒙103年10月20日黃朝輝地政士接獲原告陳丰瑾之友人柳志聰來電稱，希望買方即被告樓麗萍能釋出部分股份，供其公司投資入股，一起出資購買本案土地。

⒚103年10月20日，黃朝輝地政士發簡訊與陳丰瑾，內容為：「撥了二通電話未聯絡上。協商大門仍敞開，請來電聯繫是盼！」等語，旋即接獲原告陳丰瑾來電表示：伊個人持分1/44之售價要1,500萬元，其他兄姐三人，另由被告林德忠等29人個別聯繫處理。

⒛103年10月22日，黃朝輝地政士接獲原告陳丰瑾另一友人劉哲仁地政士指摘：本件買賣過程未盡情理，要求解除買賣，重新洽談云云。103年10月25日，黃朝輝地政士及被告林德忠接獲原告陳丰瑾、林陳堅及訴外人陳丰暖、陳瀛洲二封回復信函，內容略為：渠等於103年8月21日所寄之存證信函，實乃回應貴共有人於103年8月6日永和福和郵局存證號碼000166存證信函，既然共有人有優先承購權，當然條件亦相同。並非如您所言未表明接受系爭買賣契約書所約定之其他買方負擔條款；因兩造所共有之13筆土地售價遠低於市場行情，且每戶繼承時間點不一，單就所負擔之增值稅，即差異甚大，然所得買賣價金確是相同，實有違公平性：對渠等而言，此整件事確讓人懷疑和生氣，這宗買賣是共同持分，多年前還曾召集所有權人多次開會商討，且各房買賣分配價金也是壹仟壹佰萬元，但此次直接接獲上開000166存證信函，在極短時間內逼迫渠等就範，對渠等其他各房親戚而言，的確沒有被善意對待和尊重。103年11月17日，黃朝輝地政士及被告林德忠接獲原告陳丰瑾、林陳堅所寄發之存證信函（台北金南郵局000487），其內容略為：質疑原告等人為何不具優先承買資格，要求函覆說明，若認知有爭議時是否應該由公部門裁決？103年11月24日，被告林德忠委託黃朝輝地政士發函回復原告陳丰瑾、林陳堅，其內容略為：原告及訴外人陳丰暖、陳瀛洲等四人，以103年8月18日汐止郵局005690號存證信函主張行使優先承買權，然已逾被告林德忠等29人於103年8月6日通知行使優先承買權所定之十日期限，上開四人之優先承買權已視為放棄；且縱認前開文山景美郵局000225號存證信函未逾期，然僅主張要以「上開原價」行使優先承買權，而未接受土地增值稅、地上物清理、三七五租約等由買方（即被告樓麗萍）負擔之買賣條件，顯然未合法行使優先承買權。又，本次函文並且摘述黃朝輝地政士於103年10月14日函覆後，再與原告及訴外人陳丰暖、陳瀛洲等四人及其友人聯繫情形：1.原告陳丰瑾來電表示：伊個人持分1/44之售價要1,500萬元，其他兄姐三人另由被告林德忠等29人個別聯繫處理（即上開20）。2.柳志聰於103年10月20日來電稱，希望買方能釋出部分股份，供貴共有人及其公司投資入股一起出資購買（即上開19）。3.劉先生於103年10月22日向黃朝輝地政士表示：本件買賣過程未盡情理，要求解除買賣，重新洽談（即上開21）。103年11月24日，黃朝輝地政士發簡訊知會原告陳丰瑾：「陳小姐，晚安！寄來的存證信函（台北金南郵局000487）已收悉，也代林德忠回信了。待妳們收信後，再電話與妳們聯繫。」103年12月3日，黃朝輝地政士收到原告陳丰瑾簡訊告知：「黃代書，我們將於12月5日星期五上午10點至貴事務所當面請教」。103年12月5日，原告及訴外人陳瀛洲三人，至黃朝輝地政士事務所洽商，過程如下：

⑴黃朝輝地政士就買賣契約書及辦理所有權移轉等相關文件，提供審閱。

⑵主動告知土地增值稅經核稅後，稅負差距自原估計約179萬元，拉大到279萬元，並提供統計明細。

⑶原告及訴外人陳瀛洲等三人提出渠等土地持分，要按照公告現值加四成計價等條件，黃朝輝地政士則允諾代為轉達，並告知上開三人：被告林德忠等29人有打算就賣方等七房留供祭祀等相關費用中，提撥部分款項給原告及訴外人陳瀛洲、陳丰暖等四人，以彌補因稅負落差，所造成之不公平現象等語。103年12月10日，被告林德忠委託黃朝輝地政士發函予原告及訴外人陳瀛洲、陳丰暖等四人，其內容略為：1.本人等依土地法第34條之1第1項規定出賣共有土地事，貴共有人所提稅負落差等未盡公平周延處，本人等同意就留存供作祭祀及支付仲介費、代辦費之公款中，給付貴共有人等四人每人600,000萬元，總計2,400,000元之金額作為補償。請於文到後五日內洽黃朝輝地政士領取，逾期上開要約失其效力。2.本買賣之成交價款，加計土地增值稅及地上物清理、三七五租約處理所需費用由買方負擔等因素調整後，與同區域正常交易價格相當，並未賤價出賣。貴共有人要求依公告現值加四成計算價款，並無所據，且有違共有土地處分規定及買賣約定，本人等歉難接受。103年12月10、11日，分就他共有人未受領之買賣價金，依法向管轄之提存所辦理提存。103年12月12日，黃朝輝地政士收到原告陳丰瑾簡訊告知：「黃代書好，很抱歉我們兄妹12/5去貴事（按應為「貴事務所」之省略）是基於我方讓權，買方釋利的方向，給一個合理價，你表示會轉達，我們並沒有和你的代表方簽什麼的，請不要和不懂法律的我們用法律術語涵覆和片正解釋，謝謝。」經黃朝輝地政士以簡訊回覆：「陳小姐，已極力爭取稅金差額補貼，從預估170餘萬，到同意240萬，並予5天考慮逾期收回同意條件。貴方所提意見已轉達，然未獲接受。專此敬覆。」103年12月15日，黃朝輝地政士將所有權移轉案，送交花蓮地政事務所收件辦理登記。103年12月30日，完成所有權移轉登記，被告樓麗萍於103年12月31日領取所有權狀，完成買賣交易。

㈣被告林德忠等29人已依法定程序對原告為優先承買權通知：

⒈按土地法第34條之1第4項固規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購。如優先購買權人知有共有人出賣其應有部分之事實而不儘速表示願意承買，其優先購買權，依本院所持之見解，固僅有債權之效力，惟共有人與原承買人間所訂買賣契約，究係處於不確定之狀態。故本條所定之優先購買權，仍宜參照土地法第104條第2項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄（最高法院80年度台上字第2198號裁判意旨參照）。次按土地法第34條之1第4項所稱之優先購買權，依下列規定辦理：（二）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄，此觀95年3月29日修正之土地法第34條之1執行要點第11點第（二）項規定甚明。

⒉依被告林德忠等人於103年8月6日寄發之存證信函，依法通知原共有人（含原告）被告間之買賣條件及告知原告得依法行使優先承購權，該存證信函內容為：「一、土地標示：詳附件三，所有權全部。二、處分方式：1.上列土地擬按全部買賣價款新台幣壹億貳仟壹佰萬元整出賣予樓麗萍君。2.土地移轉時應繳之土地增值稅，其應納稅額由買方負擔繳納，且不得抵扣買賣價款。3.本約土地有他人地上物佔有使用，由買方自行負責清理，所需之費用由買方負擔。4.本約224、225、226、231、305地號等五筆土地訂有三七五租約，原租約由買方自行會同承租人處理之。三、付款方式：於簽約同時由買方支付新台幣壹億貳仟壹佰萬元整予賣方。四、價金分配：各共有人依其土地應有持分公告土地現值總額比例計算分配應得之價金，各共有人應分配價款詳附件四。五、償付方法及期限：請貴共有人於文到十日內，前往新北市○○區○○路000號六樓之一地政士黃朝輝處（電話：00-00000000）領取應得之價金（領款時請攜貴共有人之身分證、印鑑證明一份、印鑑章及權利書狀，如產權經預告登記或設定抵押權者，請檢附同意塗銷之證明文件）。逾期不到或貴共有人受領遲延，本人等自得依土地法第三十四之一及民法第三百二十六條規定受領遲延，將貴共有人應得之價金（於扣除代繳欠稅後之餘額），依法提存之。六、特別約定事項：1.本存證信函係依土地法第三十四條之一第一項規定處分共有土地並依同法第二項、第三項規定通知他共有人，惟貴共有人擬依同法條第四項規定承購本人等前述標的土地應有部分時，請於文到後十日內以書面作意思表示。若由貴共有人獲優先承購權之資格時，本人等自當於收到意思表示後另定期日通知貴共有人依同一條件簽訂買賣契約並付清本人等應有持分全部價款。逾時本人將依土地法第三十四條之一第二項、第三項規定處理。2.本買賣標的中訂有三七五租約之土地，承租人享有依同樣條件優先承買之權。」

⒊被告林德忠等29人於103年8月6日以存證信函通知原告行使優先承買權，以上開存證信函之內容以觀，除告知買賣價金外，復於告知被告間買賣契約中，告知買方應負擔之條件，而該等條件內容同於卷附買賣契約書中買方應負擔之條件，足見該存證信函之報價條件已屬明確；再者，揆諸上開最高法院判決要旨可知，本次存證信函中給予其他共有人（即原告）於文到後十日內限期回復之期限是為適當。故被告林德忠等29人業已合法通知原告等二人為優先承買權之行使。

㈤原告逾期行使優先承買權，當屬喪失本於共有人地位所得行使之優先承買權：

⒈揆諸前開80年度台上字第2198號裁判意旨明文肯認：優先購買權，於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄等意旨。被告林德忠等29人乃遵照前開實務見解及土地法第34條之1執行要點第11點第（二）項之規定，於103年8月6日寄發之存證信函中，向原告明白表示：「貴共有人擬依同法條第四項規定承購本人等前述標的土地應有部分時，請於文到後十日內以書面作意思表示。」等語，準此，原告於上開優先承買權詢問之存證信函到達時起，必須於十日內將欲為行使優先承買權之意思表示，達到被告林德忠等29人之處所，始為合法行使優先承買權。再按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（最高法院58年度台上字第715號判例參照）。若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院86年度台抗字第628號判決參照）。

⒉查被告林德忠等29人前於103年8月6日，以存證信函（永和福和郵局000166）通知未同意出售土地之其他共有人（即原告及訴外人陳丰暖、陳瀛洲）行使優先承買權。而上開存證信函分別經郵差於同年月7日15時26分、12時48分向原告投遞，復於同年月8日15時01分、12時53分再為投遞，然均因原告不在而未妥投，旋於同年月8日分別轉羅東郵局及內湖金龍郵局暫存招領乙節，此有中華郵政網路郵局郵件查詢結果檔案截取畫面及中華郵政出據之「傳真查詢國內各類掛號郵件查單」資以明證。衡諸郵局之投遞實務慣例，凡經投遞不成，而置於郵局以待招領之郵件，均會於受信人之信箱貼上「招領郵件」等通知單。爰此，上開通知行使優先承買權之存證信函，既已於103年8月8日置於招領狀態，則原告已受郵局通知往取書信（郵件），足認上開存證信函既已達到原告之支配範圍內，渠等隨時可以了解其內容，應認為已達到而發生效力。

⒊再者，被告林德忠等29人雖於103年8月19日收受原告及訴外人陳丰暖、陳瀛洲等四人聯名之存證信函（汐止郵局005690）主張行使優先承購權。然103年10月6日，被告林德忠等29人收到原告之存證信函副本（五股登林路郵局000080），其內容略為：指摘訴外人陳丰暖、陳瀛洲等二人未經原告之授權，擅以四人聯名之名義寄發前開103年8月18日（汐止郵局005690）之存證信函。準此，原告事後以存證信函否認前開8月19日汐止郵局005690號行使優先承買權之存證信函，且僅承認8月22日之存證信函為原告二人名義發出，則若以8月22日之存證信函為原告行使優先承買權之憑據，復參照上開說明，原告既已於同年月8日可得了解被告林德忠等29人詢問是否行使優先承買權之通知，惟查，原告上開欲行使優先承買權之回復（文山景美郵局000225號），竟於同年月22日始由被告林德忠等29人收受，實已逾越十日之行使優先承買權期限，當屬未合法行使優先承買權。

⒋原告另援引最高法院100年度台抗字第722號裁定謂：於郵局領取前，無法從招領通知得知該信件之種類及內容，自難認於郵局待招領之存證信函已置於支配範圍，達於隨時可了解其內容之客觀狀態云云。然查，觀諸該判決涉及之事實係「聲請假扣押，聲請假扣押發還提存之擔保書」，其前提事實與本件確屬無涉。反觀被告援引上開最高法院102年度台上字第1287號判決事實，實乃與本件事實相同，均為優先承買權之事實，則以相同事實之比附援用而言，當應以被告援引之上開判決較為可採。

⒌被告上開主張亦為最高法院之通說見解，此觀諸最高法院96年度台上字第2792號裁定意旨：「若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以了解其內容之狀態，依上說明，應認為已達到而發生效力。」；同院95年度台上字第2611號判決意旨：「至信函因招領逾期退回，亦應認該信函之通知已達到收件人之支配範圍內而發生效力。」等旨，均在在肯認被告所執之見解。

㈥原告既已於103年8月7日「事實上」知悉買賣事實、買賣條件，竟未能於知悉後十日內行使優先承購權，其優先承購權應視為放棄，亦即應發生失權之效果：

⒈參酌土地法第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其目的在於簡化共有關係，促進土地利用，為免影響交易安全及安定。而出賣人之通知義務，旨在使他共有人知悉買賣條件而得行使優先承購權，土地法關於通知之方式，既未為限制規定，他共有人茍已知悉買賣事實、買賣條件，而未能於知悉後10日內行使其優先承購權，縱出賣人未為通知，其優先承購權亦應視為放棄，亦即應發生失權之效果，以避免法律關係長期處於不確定狀態，並能兼顧共有人及買受人之權利保障（臺灣高等法院101年度重上字第435號判決意旨參照）。

⒉經查上開(三)3、5、7、14、15，究其用意，乃在於因第一封主張行使優先承買權之存證信函（汐止郵局005690，上開(三)3）逾期送達被告林德忠等29人，欲使第二封存證信函主張行使優先承買權為有效。然而，基於下述理由，應得認為被告林德忠等29人於8月19日收受訴外人陳丰暖、陳瀛洲及原告於103年8月18日四人聯名之存證信函（汐止郵局005690），確為原告本人之名義所寄發：

⑴原告於103年8月21日以四人名義所寄發之文山景美郵局000225號存證信函，縱事後由訴外人陳丰暖、陳瀛洲否認之（上開(三)15），然原告並未否認該000225號存證信函為渠等所寄出，且該存證信函上之寄件人詳細地址為：新北市○○區○○路○段000巷00弄00號5樓。

⑵而觀諸前開103年8月18日原告及訴外人陳丰暖、陳瀛洲四人聯名主張行使優先承購權之存證信函（汐止郵局005690，上開(三)5）內容可知：汐止郵局005690號存證信函中「陳丰瑾、林陳堅」之印文字型筆勢，均與上開文山景美郵局000225號存證信函中「陳丰瑾、林陳堅」之印文相同。上開汐止郵局005690號存證信函之寄件人詳細地址為：新北市○○區○○路○段000巷00弄00號5樓，亦與上開文山景美郵局000225號存證信函中寄件人詳細地址相同。縱事後原告以五股登林路郵局000080號存證信函表示：前開汐止郵局005690號存證信函為訴外人陳丰暖、陳瀛洲未經原告之授權寄發云云。然而，審酌上開二紙存證信函中寄件人地址與「陳丰瑾、林陳堅」之印文均屬相同等情，縱認前開汐止郵局005690號存證信函，非為原告所寄發，然亦可明證上開汐止郵局005690號存證信函之回復過程，訴外人陳丰暖、陳瀛洲必也得到原告之授權，始以原告之名義寄發上開汐止郵局之存證信函。蓋自一般常情以觀，熟人願意僅因區區數十萬、百萬元之買賣價金分配，而甘冒刑法上盜用印章、偽造私文書及行使偽造私文書等五年以下有期徒刑之罪責？

⒊再者，被告林德忠等29人於103年8月6日所寄發通知原告及訴外人陳丰暖、陳瀛洲行使優先承買權之存證信函（永和福和郵局000166號），既於同年月7日由訴外人陳丰暖、陳瀛洲所收受，衡酌原告旋於同年月18日聯名以上開汐止郵局005690號存證信函向被告林德忠等29人表示欲行使優先承買權乙節，可知同年月7日訴外人陳丰暖、陳瀛洲收到前開永和福和郵局000166號通知行使優先承買權之存證信函時，原告亦已知悉上開行使優先承買權一事。

⒋綜上所陳，原告縱於103年8月20日始收受被告林德忠等29人通知行使優先承買權之存證信函（上開(三)6），實際上原告早已於訴外人陳丰暖、陳瀛洲於同年月7日收受時即為知悉上開通知行使優先承買權一事，惟查，原告竟已逾越上開被告林德忠等29人回復行使優先承買權之十日期限，乃於同年月19日始送達告知欲行使優先承買權一事（上開(三)5）。準此，揆諸前開臺灣高等法院101年度重上字第435號判決意旨，縱被告林德忠等29人之通知優先承買權之存證信函於103年8月20日始由原告於郵局領受，然原告既已於103年8月7日知悉買賣事實、買賣條件，竟未能於知悉後十日內行使優先承購權，其優先承購權亦應視為放棄，亦即應發生失權之效果。

㈦縱以前開文山景美郵局000225號存證信函為準，而認為原告已於十日內函復行使優先承權，然而，原告片面變更優先承買權之條件，且自磋商協議過程中，原告一再爭執系爭土地買賣價金之分配，足證其自始即無行使優先承買權之真意：

⒈按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。準此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之。況且，實務及通說均肯認本條項之優先承買權係屬「法定形成權」之性質，果爾，即可認為只要其他共有人欲承買之條件與出賣條件不同，即無須再為協商，逕得認為其他共有人未合法行使優先承買權。

⒉就原告回復之應買信函以觀（文山景美郵局000225號），原告僅表示：本人等要依「上開原價」行使優先購買權等語，惟就「土地增值稅由買方負擔繳納、他人地上物占有使用之清理及費用由買方負擔、耕地三七五租約由買方自行會同承租人處理」等其他條件，均置之不理。基於「明示其一、排除其他」之法理及文義解釋以觀，足見原告顯不願全盤接受被告林德忠等29人之通知條件而為買受，堪信原告前開應買之回復通知將被告間原成立之系爭土地買賣契約書內容變更以之表明優先承購，致不利於原出賣之共有人即被告林德忠等29人，而顯與原買賣契約之條件相異，自與優先承買權有殊。

⒊另查，原告陳丰瑾103年9月7日於花蓮地政事務所網站留言（上開(三)10）陳稱：祖產被惡親戚賤售，且各家增值稅落差甚巨，但出售所得要均分，十分不公平，故須提出調處云云。自上開留言之用意，可知原告陳丰瑾不同意出售所得均分乙節，足證其自始即無行使優先承買權之意，僅係不同意伊所分得之買賣價金。又原告陳丰瑾於103年12月12日以簡訊（上開(三)29）告知黃朝輝地政士等語，觀諸上開「是基於我方讓權，買方釋利的方向，給一個合理價」意旨可知，原告與被告林德忠等29人就買賣價金之分配成數，一再協商仍無法達成協議，原告因而開出條件，給予被告林德忠等29人一個「合理價」（上開(三)27、103年12月5日，原告及訴外人陳瀛洲三人提出渠等土地持分，要按照公告現值加四成計價）。

⒋綜上所陳，設若原告欲行使優先承買權，則於歷來協商階段，即應提出相同條件之承諾與同額之買賣價金而為行使優先承買權，然查，其一再爭執買賣價金之分配，則原告陳丰瑾何來行使優先承買權之真意？其一再以行使優先承買權為由，要求提高分配之買賣價金之目的等情，至為灼然。復且，原告爭執之買賣條件、價金分配等等，要屬原告與被告林德忠等29人間之價金分配、應有部分計算之後話，確與本件買賣契約前端之優先承買權一事無涉。

㈧自本件原告以存證信函向被告林德忠等29人表示欲行使優先承買權起，迄本件訴訟之提起時，原告均未提出與系爭土地出售同額之買賣價金（壹億貳仟壹佰萬元），渠等是否具有同額資力，而得以行使優先承買權，實令人懷疑：

⒈按本條項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，旨在第三人買受共有人應有部分時，承認他共有人優先承購權，簡化共有關係。苟他共有人無購買能力竟任意主張權利，致延誤出賣之共有人與原買受人第三人間之買賣關係當非立法之本旨（最高法院82年度台上字第2175號判決要旨參照）。查103年10月25日，黃朝輝地政士及被告林德忠接獲原告及訴外人陳丰暖、陳瀛洲二封回復信函（上開(三)21），內容略為：且每戶繼承時間點不一，單就所負擔之增值稅，即差異甚大，然所得買賣價金確是相同，實有違公平性：對渠等而言，此整件事確讓人懷疑和生氣，這宗買賣是共同持分，多年前還曾召集所有權人多次開會商討，且各房買賣分配價金也是壹仟壹佰萬元，但此次直接接獲上開000166存證信函，在極短時間內逼迫渠等就範，對渠等其他各房親戚而言，的確沒有被善意對待和尊重，自上開陳述可知：

⑴原告表面上一再以行使優先承買權為由，阻撓本件買賣契約之成立，實則，渠等真正用意僅在於提高買賣價金分配成數。亦即，原告認為共有人間分配之價金，落差甚大，而其目的乃在於希望提高買賣價金分配之成數，此情觀諸「103年8月29日，原告陳丰瑾以電話催促被告林德忠，速提供買賣契約書及各筆土地價金明細」及歷次兩造協商之焦點即明，蓋設若原告確有行使優先承買權之意，在歷次商談過程中，即應提出系爭買賣契約約定之價金（12,100萬）或相關資力之證明，予以告知被告林德忠等29人，原告隨時可行使優先承買權並給付同額價金。然而，原告陳丰瑾在103年8月29日僅要求被告林德忠提供買賣契約書及各筆土地價金明細，復於103年10月24日表示：且各房買賣分配價金也是壹仟壹佰萬云云，足證其自始聚焦在意之爭執點為：兩造就買賣價金分配有落差，原告方不同意買賣價金之分配比例。

⑵再者，自上開原告於103年10月24日予黃朝輝及林德忠之信件，其內容敘及：但此次直接接獲通知原告行使優先承買權之存證信函（永和福和郵局000166號），在極短時間內逼迫渠等就範，對渠等其他各房親戚而言，的確沒有被善意對待和尊重云云。更可知悉，原告無法在被告林德忠等29人要求之十日內行使優先承買權。蓋設若原告有等同之資力及行使優先承買權之真意，自可在十日內之期限內，主動提出履約同額之買賣價金或擔保，何須如同原告自承：「在極短時間內逼迫我們就範」等語，亦即，在十日內之期限內，原告無法提出同額之買賣價金或擔保亦無行使優先承買權之真意，而只能接受系爭土地出售予他人一事，而為被動「就範」。

⒉再查，103年11月24日，被告林德忠委託黃朝輝地政士發函（上開(三)23）回復原告，其內容略為：摘述黃朝輝地政士於103年10月14日函覆後，再與原告及訴外人陳丰暖、陳瀛洲等四人及其友人聯繫情形：1.原告陳丰瑾來電表示：伊個人持分1/44之售價要1,500萬元，其他兄姐三人另由被告林德忠等29人個別聯繫處理（上開(三)19）。2.柳志聰於103年10月20日來電稱，希望買方能釋出部分股份，供貴共有人及其公司投資入股一起出資購買（上開(三)18）等語：自上開函文及事後原告等人之回函協商過程中，可知原告並不否認上開「(三)18、19、20、21」之情事，而依上開(三)18之柳志聰回應過程以觀（註：柳志聰為有權代理或表見代理原告陳丰瑾，蓋103年9月21日，柳志聰陪同原告陳丰瑾至黃朝輝地政士處協商，嗣後原告陳丰瑾在黃朝輝告知103年10月20日柳志聰聯繫黃朝輝地政士乙節，均未加以否認），該次柳志聰係表示：希望買方釋出部分股份，俾利共同投資等語，細繹上述「希望買方釋出部分股份，俾利共同投資」等語，可知原告方僅欲出資部分價金和被告樓麗萍共同認股投資，亦即，柳志聰代原告向被告林德忠等29人之回應內容，其向被告林德忠等29人委託之黃朝輝地政士為上述表示，足證其代原告談及希望被告樓麗萍釋出系爭買賣契約之「部分土地（股份）」，供為原告入股（買受）投資，亦足以認定原告方不欲購買系爭土地之全部，而僅欲買受部分土地，實屬片面變更被告等人間約定之買賣條件，更可明證原告自始即無行使優先承買權購買系爭土地全部及全盤接受其餘不利買方之負擔條件，否則，為何僅表示：釋出部分股份、並同投資等語。

⒊綜據上述，被告間之買賣契約約定：於簽約同時由買方（即被告樓麗萍）支付壹億貳仟壹佰萬元予賣方（即被告林德忠等29人），然原告於本件優先承買權之磋商協議過程中，均未提出同額買賣價金或擔保，顯見其無行使優先承購權之真意，確屬權利之濫用且違反誠信原則。換言之，原告於103年8月間主張優先承買權起至今並無證據足以證實其有承購能力，參酌前揭最高法院要旨，非優先承買之立法本旨，實不足取。

⒋原告就系爭12筆國興段之土地除不具有優先承買權外，被告等人間之買賣契約並無賤價出售情事，且共有人之優先承買權非屬民法244條之權利，則原告再執民法第74條暴利行為、第244條第2項詐害債權行為等規定，欲主張撤銷被告間之買賣契約、所有權移轉行為等詞，亦嫌無據。

⒌綜上，原告以汐止郵局0000000號、文山景美郵局000225號存證信函通知被告林德忠等29人行使優先承買權乙節，顯已逾越十日優先承買權之回復期限；再者，原告自始即無行使優先承買權之真意，否則為何長達半年有餘之協商過程，原告一再與被告林德忠等29人爭執買賣價金分配之成數，亦未提出壹億兩仟壹佰萬元之同額買賣價金，甚至亦僅希望買受部分土地而為投資入股等情，足見原告確係以行使優先承買權之手段，要脅被告林德忠等29人，欲遂其提高分配買賣價成數之目的。

㈨被告前開所援引之最高法院82年度台上字第2175號判決，其判決字號應予更正為同院85年度台上字第1052號判決，其內容為：「且按他共有人苟無購買能力，竟任意主張優先承購之權利，致延誤出賣之共有人與原買受之第三人間之買賣契約之履行，當非立法之本旨。」等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：

㈠被告（除被告樓麗萍外）與原告及其他訴外人共有系爭土地，被告等人於103年8月6日寄發永和福和郵局存證號碼000166存證信函，略以：渠等所有兩造共有土地應有部分已逾二分之一，合於土地法第34條之1第1項之要件，彼等擬依據該條項規定，將兩造共有土地所有權以全部買賣價款1億2千1百萬元出賣予被告樓麗萍；土地移轉時應繳納之土地增值稅，其應納稅額由買方負擔繳納，且不得扣抵買賣價款；兩造共有土地尚有他人地上物佔有使用，由買方自行負責清理，所需費用由買方負擔等，通知原告及其他共有人，是否行使土地法第34條之1第4項所定之優先承買權。原告則於103年8月21日以文山景美郵局存證號碼000225存證信函表示欲依前述土地法第34條之1第4項之規定，表示行使優先承買權，復於103年8月29日，分別以台北金南郵局存證號碼000377存證信函及台北長安郵局存證號碼001940存證信函重申前旨等情，業據原告提出土地登記謄本、上揭存證信函為憑，此部分之事實，自堪認定。

㈡按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記；又土地法第34條之1第4項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第104條第2項及耕地三七五滅租條例第15條第3項用語不同，可以知之。被上訴人相互間就系爭土地應有部分之買賣，既經辦畢所有權移轉登記，則上訴人本於土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，請求塗銷被上訴人間之所有權移轉登記及將該應有部分出賣並移轉登記於伊，即無可准許；又土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利而言，倘共有人已將其應有部分移轉與他人，該他人並依法取得所有權時，他共有人自無再以該原共有人為被告，提起確認優先承權之訴之餘地，最高法院著有65年台上第853號、66年台上字第1530號判例、69年度台上字第2946號民事裁判可資參照。次按民事訴訟法第247條第1項前段規定，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院著明42年台上字第1031號判例可資參照。若未有即受確認判決之法律上利益，確認訴訟係確認過去之法律關係，即與確認之訴之要件未合。經查：本件原告主張依土地法第34條之1規定就系爭土地有優先承買權，惟系爭土地已於103年7月12日出售予被告樓麗萍，並於103年12月30日辦畢移轉登記，有土地登記謄本在卷可參。是以，原告提起本件訴訟時，系爭土地之所有權人已係被告樓麗萍，故原告本件訴請確認優先承買權存在，即屬確認過去之法律關係。又因土地法第34條之1第4項之優先購買權僅具債權效力，而無物權效力，無以對抗被告樓麗萍已取得之系爭土地所有權，他共有人不得主張買賣無效，而塗銷登記。是本件縱經本院判決確認，仍無以除去其不安狀態，是原告提起本件確認訴訟，即無確認利益。是原告提起本件主張確認就系爭土地有優先承買權存在之過去法律關係，即無確認利益可言，應予駁回。

㈢按債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之。債務人之行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的之債權者，不適用前二項之規定，民法第244條第2、3項分別定有明文。是以，民法第244條第3項之規定，乃係基於債務人之全部財產為全體債權人之總擔保，債權人應於債權之共同擔保減少，致害及全體債權人之利益時，方得行使撤銷權，即撤銷權之規定，旨在保障全體債權人之利益為目的。經查，本件原告主張依民法第244條撤銷被告間就系爭土地之買賣行為及所有權移轉行為，係以本件優先承買權爭議未決，被告即辦理過戶，而有詐害原告之情形等語，然依原告上揭主張行使撤銷權對象，係以有害於給付特定物（即系爭土地）為標的之債權，依前揭民法第244條第3項之規定，已難憑採。是原告主張依民法第244條規定，請求撤銷系爭土地之買賣行為及移轉登記行為，即無理由。又原告另主張系爭土地之出賣人被告林德忠等人有片面輕率決定出售系爭土地，而有民法第74條之情形，惟已為被告林德忠等人否認（參本院卷㈡第39頁），原告此部分之主張，自不足採。再者，原告復主張原告係倉促間收受被告林德忠等人之是否主張優先承買之存證信函，無法於短時間內決定是否承買，亦有民法第74條之情形等語，然本件原告自於103年8月間收受被告通知是否行使優先權迄今，均係主張其等有優先承買權欲優先承買，甚至提起本件確認優先承買權存在之訴，並非否認有優先承買權，然卻又主張原告亦有民法第74條所謂軟急迫、輕率而「為財產上給付」或「為給付之約定」，顯相互矛盾。況系爭土地原告係於96年4月間因繼承原因登記為所有權人，有土地登記謄本在卷足稽，彼等持有土地已有數年期間，已難謂對系爭土地之情形難以了解，又被告在通知原告本件買賣時，亦已定10日期間，使原告表明是否優先承買，原告迄今仍一再主張得優先承買系爭土地，又主張有民法第74條之情形，顯不足採。

㈣原告又主張被告就系爭土地之買賣行為，係有背於公共秩序及善良風俗，且以損害他人為主要目的，違反誠實及信用方法，應屬無效，據此請求確認系爭土地之買賣關係不存在等語。然本件被告係依據土地法第34條之1之法律規定出售系爭土地，已難認有何違背公序良俗之情形，而出售土地價格高低，涉及土地類別、有無其他地上物存在、市場情況，本難一概而論，且本件亦已依法律規定取得多數共有人之同意，原告雖主張被告等人低價出售系爭土地，難以想像其中無勾串情事存在等語，惟並未舉證以實說，自難僅憑原告臆測之詞，即認本件買賣有何違背公序良俗，及以損害原告為目的，而為無效之情形。是原告主張確認本件買賣關係無效而不存在，亦無理由。

四、綜上所述，本件系爭土地之買賣優先承買權，係一債權權利，系爭土地已移轉登記予被告樓麗萍，原告已不得主張買賣無效並塗銷登記，原告請求確認優先承買權存在，無從除去上揭買賣關係，已無確認利益，自不應准許。又本件原告主張依民法第244條撤銷本件買賣，係主張撤銷有害於以給付特物為標的之債權，與法律規定不合，自亦不應准許。而被告等人依土地法規定買賣本件系爭土地，難認有何違背公序良俗、誠信原則之情形，原告主張確認本件買賣關係不存在，亦無理由，均應予駁回。

五、本件判決基礎已臻明確，兩造所提出之攻擊防禦方法暨訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。原告另請求系爭土地鑑價，核無必要，應予駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。