臺灣高等法院102年度上易字第1270號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 102年度上易字第1270號

上訴人

闕麗梅

訴訟代理人

張立業律師

複代理人

劉禹劭律師

被上訴人

桂麗瑩黃金有限公司

法定代理人

新垣純

訴訟代理人

黃馨慧律師

　　　　　　莊凱閔律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國 102年11月27日臺灣臺北地方法院 102年度訴字第1867號第一審判決提起上訴，本院於103年5月7日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實

一、上訴人起訴主張：伊為坐落臺北市○○區○○段○○段 000地號土地上之同小段29號建號即門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號房屋（下稱系爭房屋）之共有人，應有部分4分之1。詎系爭房屋竟遭被上訴人無權占有。為此，爰依民法第767條第1項前段及第821條之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被上訴人應自門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號1樓之房屋遷出，並將該房屋返還予上訴人及其他全體共有人，並願供擔保請准宣告假執行。（原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之宣告。上訴人不服，聲明上訴。）並於本院上訴聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應自門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號1樓之房屋遷出，並將該房屋返還予上訴人及其他共有人。

二、被上訴人則以：集辰貿易有限公司（下稱集辰公司）經系爭房屋之全體共有人過半數，應有部分及潛在應有部分合計過半數之同意承租系爭房屋後，復合法轉租予伊，伊非無權占有，況房屋共有人出租房屋為合法之管理行為，對上訴人並無不利等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭房屋原為闕河成、闕秀育、闕梅桂及上訴人所共有，現則為上訴人、闕梅桂、闕才貴、闕梅雪及闕秀育所共有。共有的比例如原審判決附表所示。

㈡闕河成之配偶為闕李春花，其等有子女闕梅桂、闕秀育、闕才貴及上訴人共4人，闕梅雪則為闕河成與前妻之女。

㈢被上訴人向集辰公司承租系爭房屋，系爭房屋現則由被上訴人占有使用中。

四、兩造之爭點及論斷：上訴人主張：被上訴人無權占有系爭房屋，應返還予上訴人及其他共有人云云。為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：被上訴人有無占用系爭房屋之正當權源？茲論述如下：

㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1 項前段、第821條定有明文。次按所有人對於以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。查系爭房屋原為闕河成、闕秀育、闕梅桂及上訴人所共有，現則為上訴人、闕梅桂、闕才貴、闕梅雪及闕秀育所共有，共有的比例如原審判決附表所示等情，有建物異動索引及登記謄本（見原審卷第86-97 頁）、闕河成及闕李春花個人除戶資料查詢結果（見原審卷第99-100頁）在卷可稽，且為兩造所不爭執，已如前述，堪信為真。又依上開個人除戶資料查詢結果所示，闕河成先於民國84年9 月30日死亡，後闕李春花於98年1 月19日死亡，上訴人及其他共有人即依原審判決附表所示比例共有系爭房屋。則被上訴人既不爭執上訴人為系爭房屋之共有人，僅辯稱：其占有系爭系爭房屋1 樓並非無權占有等語。依前開說明，自應由被上訴人就占有系爭房屋具正當權源之事實，負舉證之責。

㈡被上訴人辯稱：集辰公司向系爭房屋之所有權人承租系爭房屋後，復合法轉租予伊，伊非無權占有系爭房屋等語，經其提出101年12 月12日向集辰公司承租系爭房屋之房屋租賃契約書（見原審卷第35-37頁）、同意書（見原審卷第38 頁）為證，並以集辰公司所提出集辰公司99年10月11日、101年12月25日承租系爭房屋之房屋租賃契約兩份、99年10 月10日授權書（見原審卷第67-74頁）為據。經查：

⒈依上開集辰公司99年10月11日承租系爭房屋之房屋租賃契約書，與99年10月10日之授權書所示，闕梅雪、闕才貴授權闕梅桂處理系爭房屋之出租事宜，而上訴人則將其系爭房屋之所有權利範圍授權闕梅桂修繕、出租，約定期間自99年10月11日至101年12月31日，渠等並於99年10 月10日共同書立授權在卷可稽（見原審卷第70頁），而闕梅桂依該授權書之授權，於99年10月11日與集辰公司就系爭房屋簽訂租約，租期約定自99年12月1日至101年12月31日止，且上訴人對該租約及曾授權闕梅桂修繕、出租等情，並未爭執（見本院卷第26頁），自堪信為真實。惟上訴人否認集辰公司於101 年12月25日承租系爭房屋之房屋租賃契約之真正。

⒉又依上開集辰公司所提出101年12 月25日租約內容所示，集辰公司係與闕梅桂、闕才貴、闕梅雪就系爭房屋簽訂租期102年1月1日至106年12月31日之租約，依證人闕梅桂於本院證稱：101年12 月25日租約後面我的名字簽名是我簽的，自己蓋章，闕才貴也自己簽名自己蓋章，闕梅雪因不識字，我拿去給他蓋章的；…上訴人並無參與此份契約書；…上訴人本來有授權；我整棟都是出租給集辰公司張顯銘，從99年12月1日開始出租，陸續出租到106年12月31日止；…99年10月11日租賃契約書就是授權書授權我去簽定的租約，當時張顯銘要求要租五年，但我跟他說先租二年，但會優先租給他，叫他放心等語（見本院卷第40頁正、反面），可見闕梅桂於取得前揭99年10月10日之授權書，即代表上訴人等共有人於99年10月11日與集辰公司簽訂租約，將系爭房屋出租予集辰公司使用，嗣於2年租期屆至，又於101年12月25日與共有人闕才貴、闕梅雪與集辰公司續訂租約。再參酌證人張顯銘於本院證稱：99年10月11日租賃契約最後有一個附約條件，記載我承租房屋履約條件正常，就要優先出租給我，因我在這邊花了裝潢費三百多萬元，只有2 年的租期，對我不划算，所以我一定要他加這個條件，要求他再出租給我，最初我跟她租房子時，希望能租5 年，但闕梅桂說沒有問題，她一定會優先租給我，我才放心簽此約。當時有上訴人的授權書，且租約有加這一條，所以我就租了，後來到期她確實又再租給我等語（見本院卷第41 頁反面-42頁），核與99年10月11日租約最後所載「附約條件：…房租及履約條件都正常，必須優先承租權給乙方（即指集辰公司）…」之意旨相符，堪認闕梅桂於99年10月間基於闕梅雪、闕才貴及上訴人共有人之授權，與集辰公司簽立租期99年12月1日至101年12月31日之租約，並承諾集辰公司履約條件正常，應得優先承租系爭房屋，故闕梅桂為履行前開承諾，於101年12 月25日前開租約到期前，與闕才貴、闕梅雪再與集辰公司續訂租約等情，應認真實可採。

⒊又被上訴人辯稱：其係基於集辰公司與房屋所有權人合法轉租之約定，向集辰公司承租系爭房屋一樓，為求慎重，亦請上訴人出具同意書等語，並提出該同意書（見原審卷第38頁）為證。依該同意書記載：「所有座落於臺北市○○區○○路0段00 號1F之房屋，同意桂麗瑩黃金有限公司商號（分支機構）登記為所在地」，其立同意書人者除闕梅桂外尚有上訴人之簽名。上訴人雖主張：其未於該份同意書上簽名，並質疑該份同意書無記載日期、而「桂麗瑩黃金有限公司」字樣超過空白處甚多，顯係張顯銘事後倒填，上訴人並未同意將系爭房屋出租予被上訴人云云。然依證人闕梅桂於本院證稱：上開同意書係集辰公司要做什麼事，要伊與上訴人簽的，是伊拿去給上訴人簽的，是上訴人本人簽的；簽訂日期不太記得，大概是在100 年左右，是集辰公司需要辦理什麼，此要問集辰公司較清楚，當時好像有提供房屋稅單，他公司要用等語（見本院卷第41頁），已證述該同意書乃集辰公司要求所簽立，供公司使用等情，再參酌證人張顯銘於本院證稱：因被上訴人要承租系爭房屋，要辦理公司登記在租賃所在地，要提出這種同意書，這是我從房東闕梅桂那裡拿來的，闕梅桂再拿去給他姐妹簽。因市政府規定只要房屋所有人持分超過2/3 同意即可設立登記，因為闕梅桂、闕麗梅部分就已超過2/3 持分，所以由他們二人簽名出具同意書就可以了；…被上訴人從100年1月10日開始向我租賃，租到現在，同意書就是在100 年的時候簽的；同意書上半部手寫部分是伊寫的，伊請房東他們簽名，再交給被上訴人去辦公司登記；系爭房屋出租給被上訴人剛開始是一年一簽，被上訴人101年12 月12日承租系爭房屋之房屋租賃契約書是二年租約，租期都是銜接的；係從100 年開始有簽立租約等語（見本院卷第42頁），堪認集辰公司於100 年起即將系爭房屋一樓出租予被上訴人，並要求闕梅桂及上訴人出具該同意書交被上訴人使用，斯時尚在上訴人授權闕梅桂修繕、出租系爭房屋之期間內，則上訴人依闕梅桂之請而簽立同意書，自與常情無悖，堪信為真。上訴人空言否認，尚非可採。

⒋按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。前開規定於公同共有準用之。民法第820條第1項、第828條第2項分別定有明文。共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍（最高法院100 年度台上字第1776號判決意旨參照）。又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，固為民法第1151條所明定，惟各繼承人對於遺產所屬之各個權利義務，在分割之前仍有潛在的物權的應有部分，繼承人相互間，其權利之享受與義務之分擔，應以應繼分之比例為計算之標準（最高法院91年度台上字第2329號判決意旨參照）。查系爭房屋乃上訴人、闕梅桂、闕才貴、闕梅雪及闕秀育等5 人共有，且因繼承而屬公同共有，雖未辦理遺產分割，仍有潛在之物權應有部分，得就應繼分比例主張權利，而渠等就系爭房屋權利範圍即如原判決附表所示，闕梅桂、闕才貴及闕梅雪之應有部分與潛在應有部分比例為 62/96，其共有人數、應有部分與潛在應有部分合計均已過半數，是闕梅桂、闕才貴、闕梅雪於101年12 月25日與集辰公司就系爭房屋簽定房屋租賃契約時，縱未經上訴人同意或授權，依前開說明，仍得將系爭房屋合法出租予集辰公司，堪予認定。

⒌又集辰公司與闕梅桂、闕才貴、闕梅雪間101年12 月25日房屋租賃契約第8條約定：「甲方（按即闕梅桂等)同意乙方（按即集辰公司）轉租」（見原審卷第67頁），是以集辰公司於101年12 月12日與被上訴人就系爭房屋一樓簽訂房屋租賃契約書出租予被上訴人使用，自屬合法轉租。上訴人雖主張：集辰公司承租系爭房屋全棟之租金為每月20萬元，然轉租系爭房屋一樓予被上訴人之租金即高達每月19萬2,000 元，尚不包括2、3樓分租套房部分，且闕梅桂自承系爭房屋4、5樓目前由其居住使用，可見闕梅桂與張顯銘有私下利益交換之情，闕梅桂就系爭房屋之管理方法不利於全體共有人，更屬權利濫用，不生拘束上訴人效力云云。惟查，上訴人於99年10月10日簽立授權書授權闕梅桂處理系爭房屋出租事宜，嗣闕梅桂與集辰公司於99年10月11日簽訂之租約，其租金即約定每月20萬元，此業據上訴人陳明在卷（見本院卷第52頁），則上訴人於該租約期間即自99年12月1日至101年12月31日止，每月均按20萬元分配所得租金數額且無異議，可見上訴人乃同意以每月20萬元出租予集辰公司無訛。況且集辰公司101年租約第6條約定：「本約共有房屋出租收益，按各共有人應有部分比例分配如下：…闕麗梅：96分之29」，明定系爭房屋出租予集辰公司之收益按各共有人應有部分比例分配，而集辰公司已將102年1月至同年6 月份應由上訴人分配之租金數額為清償提存等情，有原法院自行收納款項統一收據、國庫存款收款書、102年度存字第1662 號提存書在卷可稽（見原審卷第64-66 頁），足見上訴人已受管理之利益，闕梅桂、闕才貴及闕梅雪之管理對上訴人並無不利，難謂有何顯失公平之處，或致上訴人受有何損害。至闕梅桂固證稱：系爭房屋共4層，5樓是木造的半閣樓，4、5樓是我女兒跟張顯銘租的，所以我就住在裡面等語（見本院卷第41頁），然闕梅桂等將系爭房屋全棟出租予集辰公司後，集辰公司僅將一樓部分轉租予被上訴人，自得就其餘樓層為使用、收益，或再轉租予他人，無論其是否將系爭房屋4、5樓出租予闕梅桂之女，或另無償供闕梅桂使用約定，均屬集辰公司合法使用之範疇，非上訴人所得置喙。況且闕梅桂、闕才貴及闕梅雪係依民法第820條第1項就共有物即系爭房屋所為之管理出租行為，乃依法為之，亦難謂有何權利濫用之情。

⒍綜此，被上訴人本於合法轉租之次承租人地位占有使用系爭房屋一樓，自非無權占有，上訴人本於共有人回復請求權之法律關係，請求被上訴人將系爭房屋一樓遷讓返還予上訴人及其他共有人，即無所據，殊非可取。

五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、第821 條之法律關係，請求被上訴人應自門牌號碼臺北市○○區○○路 0段00號 1樓之房屋遷出，並將該房屋返還予上訴人及其他共有人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項，第78條，判決如主文。

民事第十二庭