臺灣高等法院104年度上字第1250號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 104年度上字第1250號

上訴人

京維電資系統股份有限公司

法定代理人

張家榮

訴訟代理人

孫銘豫律師

複代理人

陳家彥律師

被上訴人

周萬隆

訴訟代理人

洪士傑律師

複代理人

倪子嵐律師

上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國103年8月29日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第1158號第一審判決提起上訴，本院於105年4月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面上訴人之法定代理人原為張臺驊，嗣於本院審理時變更為張家榮，有上訴人變更登記表在卷可稽（見本院卷第55-56頁），並經其以書狀聲明承受訴訟（見本院卷第102頁），核無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、被上訴人主張：被上訴人前於民國100年9月22日將其所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷00號8樓之房屋（下稱系爭房屋），出租予上訴人，並簽定房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自100年9月20日起至101年8月19日止，租金每月新臺幣（下同）4萬元（稅外加），上訴人應於每月20日前繳納。系爭租約期限屆滿後，被上訴人同意上訴人以同樣條件續租系爭房屋，並於101年9月28日簽立續約證明（下稱系爭租賃續約），載明租期自101年9月18日至101年12月19日，租期屆滿後，被上訴人仍同意上訴人以同樣租賃條件續租，兩造間成立不定期租賃契約。又系爭房屋係由上訴人承租予其員工包含原審共同被告張偉群（原名張耕田，下稱張偉群）居住使用，張偉群並於續約期間，開立面額20萬元、發票日101年10月31日之支票（下稱系爭支票），及面額13萬元、發票日101年11月5日之本票（下稱系爭本票）各1紙，作為租金給付之擔保。詎自102年2月起至同年6月止，上訴人竟積欠租金達5個月，總計20萬元租金未付，經被上訴人於102年5月29日以律師函催請上訴人清償，上訴人仍置之不理，故以本件民事起訴狀繕本送達上訴人之翌日起，作為向上訴人終止不定期租賃契約之意思表示。被上訴人既已終止系爭房屋之不定期租賃契約，上訴人除應依系爭租約第7條前段之約定，將系爭房屋遷讓返還被上訴人外，並應依系爭租約第7條後段之約定，在返還系爭房屋之日前，按月給付被上訴人以2倍租金計算即8萬元之違約金。為此，依系爭租約約定及民法第767條第1項規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠上訴人及張偉群應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8萬元。㈢願供擔保請准宣告假執行。原審判決被上訴人勝訴。張偉群就其敗訴部分雖提起上訴，然未遵期繳納上訴裁判費，經原審以裁定駁回其上訴；上訴人則就其敗訴部分不服提起上訴。被上訴人對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：上訴人於系爭租賃續約到期後，並未繼續使用收益系爭房屋，縱張偉群個人仍繼續使用，亦與上訴人無涉。且系爭租約既屬定期租賃契約，租期屆至即當然終止，被上訴人應就上訴人於租期屆至後仍有使用系爭房屋乙情，負舉證之責。又被上訴人所提系爭本票、支票，僅能證明系爭租約屆至後，兩造另簽定系爭租賃續約，並以系爭支票、本票給付系爭房屋續約期間之租金，惟尚難據此推論上訴人於系爭租賃續約到期後，仍有繼續使用收益系爭房屋之事實存在。另系爭租約屆至後，乃由張偉群以個人名義給付租金予被上訴人，且系爭租賃續約屆滿後，實際使用系爭房屋者亦為張偉群，顯見系爭房屋於續約租期屆滿後之承租人，應為張偉群而非上訴人。況上訴人於系爭租賃續約屆滿後，並未同意張偉群以上訴人名義向被上訴人承租系爭房屋，被上訴人亦未曾再向上訴人收取任何租金，佐以系爭房屋社區管理委員會所出具之證明書，其上均未載有上訴人之名，益徵上訴人於系爭租賃續約屆滿後，已無繼續使用系爭房屋之情。上訴人亦否認有積欠被上訴人自102年2月至同年6月之租金計20萬元之事實。退步言之，縱認兩造間成立不定期租賃契約，被上訴人請求上訴人按月給付8萬元之違約金，實屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項：（見本院卷第50頁背面、第51頁、第114頁）

㈠上訴人於100年9月22日承租被上訴人系爭房屋，並簽定系爭租約，約定租期自100年9月20日起至101年8月19日止，每月租金4萬元（見原審卷第8-10頁）。

㈡系爭租約期滿後，被上訴人同意上訴人以同樣條件續租，兩造於101年9月28日簽定系爭租賃續約，上載：「承原租賃合約條件內容不變，條款不變，經雙方同意自中華民國101年9月18日至101年12月19日止共三個月。出租方：周萬隆、承租方：京維電資系統（股）有限公司張台驊」（見原審卷第11頁）。

㈢系爭支票及系爭本票後附之書面記載：「承租人張耕田（即張偉群）承租臺北市○○區○○路0段000巷00號8F之房屋，原由京維電資系統(股)有限公司支付，尚欠房租壹拾參萬元正改由實際居住人張耕田先生質押本票作為支付之義務，到期以現金換回」（見原審卷第14頁）。

㈣系爭租賃續約期滿後，被上訴人於102年2月20日曾收受張偉群所給付之6萬元租金。

四、被上訴人主張因上訴人於系爭房屋續約期滿後仍繼續使用系爭房屋，故兩造間成立不定期租賃契約，然因上訴人積欠102年2月至同年6月間之租金計20萬元未給付，經被上訴人催告仍拒絕清償，故以本件起訴狀繕本送達為終止系爭房屋不定期租賃契約之意思表示，並依系爭租約及所有物返還請求權之規定，請求上訴人返還系爭房屋、給付積欠租金20萬元，且按月給付8萬元違約金至返還系爭房屋之日止等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是上訴人就系爭房屋有無與被上訴人成立不定期租賃契約？被上訴人以已合法終止系爭房屋之不定期租賃契約為由，請求上訴人返還系爭房屋、給付積欠租金20萬元，並請求至返還系爭房屋之日止，按月給付8萬元之違約金，有無理由？上訴人請求酌減違約金有無理由？為本件之爭點，茲論述如下：

㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，固為民法第450條第1項、第451條所明定。惟出租人慮及承租人取得此項默示更新之利益，於訂約之際，訂明期滿後，絕不續租，或續租應另訂契約或其他相類之情形者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院91年度台上字第221號判決意旨參照）。故租賃雙方於訂約之際，若約明期滿後不續租，或續租應另訂契約之方式，則該租約於租期屆滿時，即當然消滅。

㈡經查，上訴人於系爭租約於101年9月18日到期後，以與系爭租約相同之條件，另於101年9月28日與被上訴人簽定系爭租賃續約，上載：「承原租賃合約條件內容不變，條款不變，經雙方同意自中華民國101年9月18日至101年12月19日止共三個月。出租方：周萬隆、承租方：京維電資系統（股）有限公司張台驊」等語，有房屋租賃契約書及續約證明在卷可稽（見原審卷第9-11頁），兩造對此亦不爭執，足認兩造就系爭房屋之租賃關係，無論是簽定系爭租約或系爭租賃續約，均屬定有期限之租賃契約。本件被上訴人雖以系爭租賃續約屆滿後，上訴人仍繼續使用系爭房屋，被上訴人亦繼續收取租金，故主張兩造間成立不定期租賃契約云云。然查，以系爭租賃續約既約定兩造就系爭房屋之租賃關係，與系爭租約之內容、條款均相同，而依系爭租約第7條前段：「承租人於終止租約或租賃期滿應將房屋遷讓返還出租人，不得藉詞推諉或主張任何權利」，及第15條：「承租人或出租人雙方之任一方不再續約時，應於租賃契約期滿前知會對方。本契約期滿，雙方未再另訂新契約者，視為不續約。」之約定等語，顯見兩造於簽定系爭租約時，就系爭房屋若租賃期滿而未另訂新契約時，已有視為不續租之明文約定。故系爭房屋在系爭租約屆滿後，兩造繼於101年9月28日另簽定續約證明，繼續系爭房屋租賃契約，系爭房屋自生續約之效力；惟系爭房屋在系爭租賃續約租期屆滿後，兩造並未就系爭租賃續約另簽定新契約或有其他相類之情形，揆諸前揭說明，難謂已生再次續約或默示更新租賃契約之效力。故被上訴人以其仍繼續收取系爭房屋租金為由，無視兩造已有系爭房屋於租期屆滿後，雙方未有另訂新契約者，視為不續約之明文約定，逕認兩造就系爭房屋已成立不定期租賃契約云云，自難憑採。

㈢又被上訴人固提出系爭支票、本票及由張偉群出具之書面為證，主張兩造間就系爭房屋之租賃關係，自101年2月20日起成立不定期租賃契約云云。惟查，被上訴人並未就其所稱上訴人於系爭租賃續約屆滿後仍有繼續使用系爭房屋乙節，提出具體事證以實其說；而張偉群係在所交付之系爭支票、本票後附之書面記載：「承租人張耕田（即張偉群）承租臺北市○○區○○路0段000巷00號8F之房屋，原由京維電資系統(股)有限公司支付，尚欠房租壹拾參萬元正改由實際居住人張耕田先生質押本票作為支付之義務，到期以現金換回」等語（見兩造不爭執事項㈢，原審卷第14頁），顯見系爭支票、本票係作為擔保系爭租賃續約期滿前租金之給付，尚難據此推論兩造就系爭租賃續約期滿後，有以系爭支票、本票之提出，作為另定新契約或同意上訴人繼續使用收益系爭房屋之合意存在。被上訴人雖復以系爭房屋自系爭租賃續約期滿後，仍供上訴人員工張偉群及另名員工使用，被上訴人亦繼續收取租金，故與上訴人間已成立不定期租賃契約云云。惟兩造就系爭房屋之續約與否，既以系爭租約明定須以另定新契約方式為之，已如前述；而上訴人亦否認有與被上訴人成立新契約，或有同意其員工繼續使用系爭房屋之意思表示，被上訴人復未能證明其收取租金之對象為上訴人或上訴人授權交付之人，尚難僅憑被上訴人員工張偉群於系爭租賃續約期滿後，曾交付被上訴人6萬元租金乙情，即可遽認上訴人有同意或授權其員工於系爭租賃續約期滿後，仍繼續使用收益系爭房屋之意。此外，被上訴人亦未能提出具體事證，證明上訴人有同意張偉群以上訴人名義，與被上訴人繼續系爭房屋租賃關係（無論是租金之給付或默示更新租賃契約之表示），自難據此為有利於被上訴人之認定。且縱使張偉群真如被上訴人所述係上訴人公司之實際負責人，惟公司之法人與自然人係分屬不同權利主體，尚不得以張偉群個人之行為，即認上訴人應承擔其負責人個人行為所衍生之法律上效果。

㈣又上訴人否認其於系爭租賃續約期滿後仍繼續占有或同意他人占有系爭房屋，被上訴人復未舉何證據證明上訴人有占有或同意他人占有之事實，則被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，自難准許。另上訴人就系爭房屋並未與被上訴人成立不定期租賃契約，故上訴人依不定期租賃契約之法律關係，以上訴人未依約給付租金為由，主張已於102年7月22日終止兩造間之不定期租賃契約，請求上訴人給付租金20萬元，及按月給付違約金8萬元至返還系爭房屋之日止，均屬無據，不應准許。至上訴人請求酌減違約金乙節，已無庸審酌。

五、綜上所述，被上訴人依系爭租約約定及民法第767條規定，請求上訴人返還系爭房屋、給付租金及違約金，均無理由，不應准許。從而，原審判命上訴人應遷讓返還系爭房屋及應給付20萬元，暨自102年7月23日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人8萬元部分，即有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判如主文第2項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一論駁必要，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。

民事第四庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。