臺灣高等法院104年度上字第1469號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 104年度上字第1469號

上訴人

財團法人台灣省私立景仁殘障教養院

法定代理人

陳萬選

訴訟代理人

陳鄭權律師

訴訟代理人

何豐行律師

被上訴人

財政部國有財產署北區分署

法定代理人

黃偉政

訴訟代理人

黃秋田律師

複代理人

陳冠華律師

上列當事人間請求確認租賃法律關係存在事件，上訴人對於中華民國104年 7月31日臺灣桃園地方法院103年度訴字第1997號第一審判決提起上訴，本院於105年7月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。 查上訴人於原審原訴請確認兩造就系爭土地自民國60年9月3日起至150年9月2日止有租賃法律關係存在（見原審卷第2頁反面）；嗣於本院審理中，更正為請求確認兩造就系爭土地有租賃法律關係存在（見本院卷第187頁反面）， 核其僅係更正法律上之陳述，並未變更其訴訟標的，自無訴之變更或追加之情形，併此敘明。

二、上訴人主張：伊於60年間，欲租用義塚會（為神明會，原判決誤載為祭祀公業，下稱義塚會）所有桃園市○○區○○○段000○000○000地號土地 （重測前為同區霄裡段153、147、141地號土地，下稱系爭土地）成立教養院，而於60年9月3日由陳萬選（即伊之法定代理人）以財團法人景仁醫院（下稱景仁醫院）之名義，向義塚會租用系爭土地，租用期限為90年（下稱系爭租約）；嗣系爭土地於101年9月28日登記為國有，被上訴人為系爭土地管理機關，應繼受系爭租約，竟於103年2月10日以伊無權占用系爭土地為由，要求伊承租該地，否則應拆除地上物返還該地，致伊就系爭土地之承租人地位是否存在不明，而有提起本件確認之訴加以除去之必要等情。爰依民事訴訟法第247條第1項之規定，求為判決確認兩造就系爭土地有租賃關係存在（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造就系爭土地有租賃關係存在。

三、被上訴人則以：系爭土地因未能釐清權屬，前由桃園市政府（改制前為桃園縣政府）依地籍清理條例第11條規定代為標售，因2次未完成標售而登記為國有， 伊為系爭土地管理機關；系爭土地登記為國有後，上訴人並未與伊訂定租約，兩造間就系爭土地並無租賃關係存在；且系爭租約係景仁醫院與義塚會間之契約，難認上訴人與義塚會間有租賃關係存在，伊即無繼受系爭租約之可言等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：如主文所示。

四、查，㈠系爭土地原登記為義塚會所有，因未能釐清權屬，前由桃園市政府（改制前為桃園縣政府）依地籍清理條例第11條規定代為標售，因2次未完成標售，故依同條例第15條第1項規定登記為國有，被上訴人為系爭土地管理機關；㈡上訴人於61年11月13日為法人登記並獲准立案，系爭土地現由上訴人使用等情，有卷附土地登記謄本、財政部國有財產署北區分署桃園辦事處 103年12月15日函檢附系爭土地收歸國有文件資料、法人登記證書可憑（原審卷第20至22頁、第41至46頁、第13頁）， 並為兩造所不爭執（見本院卷第204頁），堪信為真。

五、本件應審究者為㈠上訴人與義塚會間就系爭土地有無租賃契約存在？㈡若有，則上訴人訴請確認兩造間就系爭土地有租賃關係存在，是否有據？茲分別論述如下：

㈠、上訴人與義塚會間就系爭土地有無租賃契約存在？

⒈按租賃契約之成立，必須承租人與出租人間有成立租賃契約之合意，約定出租人以物租與他方使用收益，承租人支付租金而後可。當事人若主張對系爭不動產，兩造間有租賃關係存在，自應就租賃契約存在，負舉證責任（最高法院79年度台上字第1904號裁判意旨參照）。

⒉經查：

⑴、系爭土地原登記為義塚會（為宗教團體，係民眾組織之團體而以崇拜神明為目的，即屬神明會，原判決誤載為祭祀公業）所有，因未能釐清權屬，前由桃園市政府（改制前為桃園縣政府）依地籍清理條例第11條規定代為標售， 因2次未完成標售而登記為國有，被上訴人為系爭土地管理機關等情，有卷附土地登記謄本、財政部國有財產署北區分署桃園辦事處 103年12月15日函檢附系爭土地收歸國有文件資料可憑（原審卷第20至22頁、第41至46頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第204頁）； 又依系爭租約之主旨記載「茲由出租人祭祀公業業主義塚會代表人黃萬添……承租人景仁醫院院長陳萬選因……租賃關係立本契約書」，出租人欄為「甲方祭祀公業業主義塚會代表人黃萬添」，承租人欄為「乙方景仁醫院代表人陳萬選」（見原審卷第11頁）以觀，足見系爭租約之承租人係景仁醫院，而非上訴人；則系爭租約既為景仁醫院與義塚會所簽立，景仁醫院現仍營運中（見本院卷第200頁、第203頁反面上訴人自陳），且與上訴人係屬二不同之財團法人，堪認上訴人與義塚會間就系爭土地並無租賃關係存在甚明。

⑵、況參以義塚會係屬未備查之神明會（見本院卷第65至67頁），而神明會之土地為全體會員公同共有，其處分及其他權利行使，應得會員全體之同意（民法第828條第3項規定參照）；故義塚會出租系爭土地，自應經會員總會之決議始得為之（見法務部93年 5月編印臺灣民事習慣調查報告第671頁）。則義塚會固於60年8月12日召開會員大會，惟觀諸該會員大會紀錄出席人員欄係記載「如簽到簿」（見原審卷第7頁）， 然其上並無出席人員之姓名，亦無簽到簿可供確定出席人員究為何人，即難認全體會員皆已出席並同意簽署系爭租約。準此，義塚會出租系爭土地未經全體會員之同意，且系爭租約之承租人為景仁醫院，而非上訴人，益證上訴人與義塚會間就系爭土地並無租賃關係存在。

⑶、上訴人雖以義塚會於60年 8月12日召開之會員大會，已記載議決結果為「全體同意出租與景仁醫院」為由，主張上訴人與義塚會間就系爭土地有租賃關係存在云云。惟查：

①、觀諸義塚會於60年 8月12日召開之會員大會，固記載議決結果為「全體同意出租與景仁醫院」（見原審卷第8頁反面）， 然主席報告亦記載略以：「…現義塚會有二塊地…，經上級指示，必須要有過半數以上之會員出席，出席會員過半數之同意才能處分，出租也應如此辦理…，因原所有權人56人已全部死亡，必須辦理其繼承人全部之繼承登記後方能處分或出租，景仁醫院可買可租…」（見原審卷第7頁）， 顯見前開會員大會並未經義塚會全體會員出席同意出租系爭土地，否則即無敘明「原所有權人56人已全部死亡，必須辦理其繼承人全部之繼承登記後方能處分或出租」之必要；則議決結果雖記載「全體同意出租與景仁醫院」，惟亦僅係出席該會員大會之部分會員全數同意出租系爭土地，要難認義塚會會員總會已決議同意出租系爭土地；況系爭租約之承租人為景仁醫院，而非上訴人，自不得依前開會員大會記載議決結果為「全體同意出租與景仁醫院」，即可謂上訴人與義塚會間就系爭土地有租賃關係存在。

②、是以， 上訴人以義塚會於60年8月12日召開之會員大會，已記載議決結果為「全體同意出租與景仁醫院」為由，主張上訴人與義塚會間就系爭土地有租賃關係存在云云，並不可取。

⑷、上訴人又以義塚會於召開前開會員大會時之管理人為黃萬添，黃萬添係主管機關登記為義塚會管理人黃華秀之孫，黃萬添之子則為黃國瑞，亦承接擔任義塚會之管理人， 其自61年起至100年止，皆有支付租金予黃萬添、黃國瑞為由，主張上訴人與義塚會間就系爭土地有租賃關係存在云云。然查：

①、義塚會係非屬民政機關登記有案之神明會，民政機關無從提供現會員或信徒等資料，亦無管理人暨設立登記相關資料，而依系爭土地登記簿所載登記名義人義塚會之管理人為黃華秀乙情， 有卷附桃園縣政府97年9月16日府地籍字第09703066141號函、 桃園市八德區公所105年1月22日桃市德文字第1050002451號函、桃園市政府105年3月14日府地籍字第1050050351號函可稽（見本院卷第59頁、第66至67頁、第117至118頁）；則神明會之土地為全體會員公同共有，其處分及其他權利行使，應得會員全體之同意（民法第828條第3項規定參照），故義塚會出租系爭土地，自應經會員總會之決議始得為之（見法務部93年 5月編印臺灣民事習慣調查報告第671頁）； 準此，縱黃萬添、黃國瑞為黃華秀之子孫， 及上訴人自61年起至100年止皆有支付租金予黃萬添、黃國瑞乙情屬實，惟黃萬添、黃國瑞既未經義塚會會員總會決議同意出租系爭土地，且系爭租約之承租人為景仁醫院，而非上訴人，自難僅因上訴人有交付租金予義塚會管理人黃秀華之子孫黃萬添、黃國瑞乙情，遽謂上訴人與義塚會間就系爭土地有租賃關係存在。

②、是以，上訴人以義塚會於召開前開會員大會時之管理人為黃萬添，黃萬添係主管機關登記為義塚會管理人黃華秀之孫，黃萬添之子為黃國瑞，亦承接擔任義塚會之管理人，其自61年起至100年止， 皆有支付租金予黃萬添、黃國瑞為由，主張上訴人與義塚會間就系爭土地有租賃關係存在云云，亦不可取。

⑸、上訴人另以桃園市政府為地籍清理時，於系爭土地之現況勘查表備註欄，皆記載「本筆土地由義塚會出租予財團法人台灣省私立景仁殘障教養院（即上訴人）興建房屋」為由，主張上訴人與義塚會間就系爭土地有租賃關係存在云云。但查：

①、系爭土地原登記為義塚會所有，因未能釐清權屬，前由桃園市政府依地籍清理條例辦理地籍清理，並前往現場勘查，於現場勘查紀錄表備註欄固記載略以：「…⒉本筆土地…由義塚會出租予財團法人台灣省私立景仁殘障教養院興建房屋」 （見本院卷第141頁）；然依前開備註欄其他各點另記載「⒈本筆土地有八德市○○○段0000○0000○號建物…。⒊財團法人台灣省私立景仁殘障教養院表示如有標售願意參加價購」（見本院卷第141頁）以觀， 足見該勘查紀錄僅係為說明系爭土地目前為上訴人使用之現況，遂依在場之上訴人表示而於備註欄為前開記載以究明現場情形，上訴人並表示如有標售有參加價購之意願，就上訴人與義塚會間是否確成立租賃契約乙情，則未加以審查確認；況義塚會出租系爭土地未經會員總會決議同意，且系爭租約之承租人並非上訴人而為景仁醫院，業如前陳；準此，要難僅憑桃園市政府於地籍清理時，於系爭土地之現況勘查表備註欄記載「本筆土地由義塚會出租予財團法人台灣省私立景仁殘障教養院興建房屋」等語，即可謂上訴人與義塚會間就系爭土地有租賃關係存在。

②、是以，上訴人以桃園市政府為地籍清理時，於系爭土地之現況勘查表備註欄，皆記載「本筆土地由義塚會出租予財團法人台灣省私立景仁殘障教養院興建房屋」為由，主張上訴人與義塚會間就系爭土地有租賃關係存在云云，仍不可取。

⒊依上說明，系爭租約之承租人係景仁醫院，並非上訴人，景仁醫院與上訴人係屬二不同之財團法人；且義塚會出租系爭土地未經會員總會決議同意，要難謂上訴人與義塚會間就系爭土地有租賃關係存在；準此，上訴人主張其與義塚會間就系爭土地有租賃關係存在，即不可採。

㈡、上訴人訴請確認兩造間就系爭土地有租賃關係存在，是否有據？

⒈系爭租約之承租人為景仁醫院，並非上訴人，景仁醫院與上訴人係屬二不同之財團法人；又義塚會出租系爭土地未經會員總會決議同意，已如前陳；則系爭租約為景仁醫院與義塚會間之契約，難認上訴人與義塚會間有租賃關係存在，被上訴人自無繼受系爭租約之可言；且系爭土地登記為國有後，上訴人並未與被上訴人訂定租約；準此，上訴人訴請確認兩造間就系爭土地有租賃關係存在，即屬無據。

⒉依上說明，上訴人與義塚會間就系爭土地並無租賃關係存在，上訴人亦未與被上訴人訂定租約；則上訴人以其與義塚會間就系爭土地有租賃關係存在，被上訴人應繼受系爭租約為由，主張兩造間就系爭土地有租賃關係存在云云，亦不可採。

六、從而，上訴人依民事訴訟法第247條第1項之規定，訴請確認兩造就系爭土地有租賃關係存在，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

七、另上訴人雖聲請傳訊證人黃國瑞，以證明其有支付租金予黃國瑞云云；惟上訴人與義塚會間就系爭土地並無租賃關係存在乙情，已詳如前述，故本院核無傳訊前開證人之必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。

八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。

民事第十六庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。