臺灣高等法院107年度上字第1255號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 107年度上字第1255號

上訴人

王遠義

訴訟代理人

李成功律師

被上訴人

楊仲芝

被上訴人

李貝琪

共同訴訟代理人

董家豪律師

複代理人

枋啟民律師

上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國107年8 月28日臺灣臺北地方法院106 年度訴字第4263號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於108 年5 月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張兩造為門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0 號及3 之1 號公寓大廈（下稱系爭建物）之區分所有人，就系爭建物坐落臺北市○○區○○段0 ○段00地號土地（重測前為臺北市○○區○段○000 ○00號及140 之25地號，下稱系爭土地）各應配賦應有部分14分之1 ，惟被上訴人實際各取得之系爭土地應有部分不足上開比例，無權使用伊取得之應有部分，受有利益，致伊受有損害，伊得依民法第179 條、第184 條第1 項、第767 條第1 項、第818 條規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利（見原審卷第105-106 頁）。嗣於本院審理中減縮僅依民法第179 條規定為請求，另主張兩造均係自訴外人黃趙守白輾轉受讓取得系爭建物及系爭土地應有部分，追加依民法第425 條之1 規定，以同一聲明請求被上訴人給付租金，由本院擇一為判決（見本院卷第157 、303- 304頁），核其追加請求之基礎事實均為區分所有建物配賦基地應有部分之事實，依民事訴訟法第446 條第1項但書、第255 條第1 項第2 款規定，應予准許，合先敘明。

二、上訴人主張：伊於民國105 年10月4 日以新臺幣（下同）541 萬2,000 元經由法院拍賣取得系爭建物地下室2 分之1 及系爭土地應有部分84分之13。系爭建物為地下1 層、地上6層、一層2 戶之區分所有建物，每戶區分所有人應配賦系爭土地應有部分各為14分之1 即1344分之96，伊所有應有部分84分之13較14分之1 超出1344分112 ，而被上訴人楊仲芝僅取得系爭土地應有部分1344分之50，較14分之1 短少1344分之46，被上訴人李貝琪取得系爭土地應有部分1344分之30較14分之1 短少1344分之66。被上訴人逾越使用系爭土地應有部分各1344分之46、1344分之66，乃無權占有伊對於系爭土地之應有部分1344分之112，受有相當於租金之利益，致伊受有損害，依民法第179條規定，被上訴人應給付伊相當於租金之不當得利。又系爭土地原為黃趙守白所有，3號5樓、3號5樓之1建物及地下室2分之1亦為黃趙守白所有，嗣先後輾轉讓與兩造，則依民法第425條之1規定，應推定被上訴人就系爭土地短少之應有部分1344分之112與伊成立租賃關係，伊亦得請求被上訴人給付租金。租金計算方式依土地法第105條準用同法第97條第1項規定租用基地建築房屋之租金標準，按申報地價年息10％計算如附表一、附表二所示等語。

三、被上訴人則以：系爭建物興建時，系爭土地所有人黃趙守白有出具土地使用同意書，而系爭建物於61年8 月間竣工時，民法第799 條尚無第4 項關於區分所有建物應配賦土地比例之規定，嗣於98年1月23日始增訂該規定。況上訴人主張系爭建物各區分所有人應配賦系爭土地應有部分各14分之1並非依各專有部分面積占專有部分總面積之比例計算結果，復不能證明區分所有人間有此比例之約定，其主張不可採。又系爭土地上既已興建系爭建物，則所涉及者僅為建築基地之使用權利，故無論建物區分所有人就系爭土地有共有部分多寡，均係基於系爭建物共有人身分使用系爭土地，符合民法第818條規定之情形，伊並無侵害上訴人權利或受有利益致上訴人受有損害。系爭土地原所有人黃趙守白與系爭建物出資興建者洪政德於67年6月27日成立和解，由黃趙守白與洪政德共有系爭土地，應有部分各2分之1，此後2人陸續將區分所有之建物及系爭土地應有部分移轉予他人，歷次移轉系爭土地之應有部分並非一致為14分之1，且各區分所有人對於區分所有建物均獨自管領使用、收益，對於其他區分所有人使用特定部分相互容忍，未加干涉，迄今已40年，足見各共有人間已有默示分管協議存在，自不得因各區分所有人所配賦之系爭土地應有部分不一致而遽認伊之應有部分較少即為無權占有。上訴人取得系爭土地應有部分權利來自於黃趙守白，對於上述使用權利及默示分管契約應明知或可得而知，應受拘束，不得主張伊為不當得利。又楊仲芝所有3號5樓（即臺北市○○區○○段0○段0000○號）、李貝琪所有3之1號5樓（即臺北市○○區○○段0○段0000○號）興建完成時所登記之原始所有權人為張家祚，系爭土地所有權人則為黃趙守白，並非建物與土地所有權同為一人所有而讓與相異之人，與民法第425條之1規定不符，伊與上訴人間並無從推定租賃關係存在等語，資為抗辯。

四、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠被上訴人楊仲芝應給付上訴人10萬1,601 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡被上訴人李貝琪應給付伊14萬5,782 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈢被上訴人楊仲芝應自106 年8 月11日起至111 年10月23日止，按月給付上訴人1 萬1,289 元。申報地價如有調整，該按月給付之數額，應自調整之日起隨同調整【計算式：調整後之申報地價×10％×13.65625÷12】；㈣被上訴人李貝琪應自106 年8月11日起至111 年10月23日止，按月給付伊1 萬6,198 元。申報地價如有調整，該按月給付之數額，應自調整之日起隨同調整【計算式：調整後之申報地價×10％×19.59375÷12】。㈤願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

五、經查，系爭土地原為黃趙守白所有，其與洪政德簽立合建契約，黃趙守白出具土地使用權證明書，同意洪政德出資在系爭土地上興建系爭建物，約定由黃趙守白分配得系爭建物4、5 、6 層，洪政德分得1 、2 、3 層，地下室部分則於地下室總面積扣除公共通道及扶梯面積後由黃趙守白、洪政德各得2 分之1 ；系爭建物於61年8 月竣工後，黃趙守白與洪政德因有爭執而訴訟，迄至67年6 月27日和解成立，由黃趙守白與洪政德共有系爭土地各2 分之1 ，關於系爭建物及系爭土地應有部分之登記取得情形如下：⑴地下室遭黃趙守白逕自登記為其所有，嗣經原法院以100 年度重訴字第743 號民事判決命黃趙守白應移轉地下室應有部分2 分之1 、系爭土地應有部分84分之5 及停車位一半所有權予洪政德確定在案；⑵3 號5 樓及3 之1 號5 樓建物原登記為張家祚所有，但未配賦系爭土地應有部分，張家祚於68年間將建物讓與范王金英，范王金英於71年間將3 號5 樓讓與鄭英桃、3 之1號5 樓讓與楊立賢，鄭英桃於93年2 月9 日向洪政德買受取得系爭土地應有部分1344分之80後，於93年9 月間將3 號5樓及系爭土地應有部分1344分之50部分權利讓與楊仲芝、楊清芝而3 人共有，鄭英桃、楊清芝再於97年10月間將其應有部分讓與楊仲芝而由楊仲芝單獨所有3 號5 樓及系爭土地應有部分1344分之50；楊立賢於97年10月間將3 之1 號5 樓讓與楊仲芝、鄭英桃同時將系爭土地應有部分1344分之30讓與楊仲芝，楊仲芝再於100 年5 月間將3 之1 號5 樓及系爭土地應有部分1344分之30一併讓與李貝琪；⑶其他3 號1 樓所有人於66年1 月10日依65年4 月7 日法院判決，登記取得系爭土地應有部分12分之1 ，而3 之1 號1 樓所有人於68年5月16日、3 號2 樓及3 之1 號2 樓所有人於69年1 月21日、3 號3 樓所有人於69年3 月31日、3 之1 號3 樓所有人於69年12月8 日先後登記取得系爭土地應有部分14分之1 ，3 號4 樓共有人、3 號6 樓分戶後兩戶各登記取得系爭土地應有部分70,000分之4,824 、70,0000 分之5,176 合計為7 分之1 ；上訴人則於105 年11月11日拍賣取得地下室所有權2 分之1 及系爭土地應有部分84分之13等情，為兩造所不爭執（見原審卷第105-106 頁、第77頁反面至第78頁反面、第94頁至反面、本院卷第149 、285 頁），並有黃趙守白與洪政德簽立之合建契約、原法院100 年度重訴字第743 號民事判決、臺北市建成地政事務所107 年2 月8 日北市建地籍字第10730282700 號函附系爭土地異動索引表、建物登記簿、土地登記簿、原法院不動產移轉權利證明書為證（見原審卷第67-69 頁反面、第12-14 、29-50 、70-75 頁、本院卷第53-97 頁、原審卷第5 頁），亦據證人洪政德證述綦詳（見本院卷第166-170 頁），應堪信為真。

六、上訴人主張系爭建物之區分所有人應配賦系爭土地應有部分各14分之1 權利，楊仲芝僅取得系爭土地應有部分1344分之50較14分之1 短少1344分之46，李貝琪僅取得系爭土地應有部分1344分之30較14分之1 短少1344分之66，恰等於上訴人所有系爭土地應有部分84分之13較14分之1 超出1344分112部分，以被上訴人獲有不當得利或依民法第425 條之1 推定兩造間成立租賃關係，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利或租金等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：

㈠系爭建物於61年10月興建完成取得使用執照時，並無現行民法第799 條第4 項之規定。嗣於98年1 月23日修正公布（公布後6 個月施行）之民法第799 條第4 項規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」始明定區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例，原則應按其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，但區分所有人另有約定者，從其約定。上訴人據此主張系爭建物各區分所有人應配賦系爭土地所有權應有部分各14分之1 ，惟為被上訴人所否認，自應由上訴人就其主張有利於己之事實負舉證之責。查系爭建物各區分所有人之專有部分面積大小各不相同，為上訴人所自承（見本院卷第37-44 、105 頁），上訴人主張各區分所有建物應配賦系爭土地應有部分14分之1 並不符合民法第799 條第4 項所規定依專有部分面積與專有部分總面積比例之原則。又系爭建物有地上6 層、每層2 戶、以及地下1 層，惟各戶就系爭土地是否配賦所有權應有部分，以及其比例是否有約定，上訴人均不能舉證以資證明。而查系爭建物區分所有人就系爭土地取得之應有部分權利或有14分之1 ，或有高於14分之1 （例如上訴人及系爭建物3 號1 樓區分所有人），或有低於14分之1 （例如被上訴人及地下1 層區分所有人洪政德）（見本院卷第105 頁），故在客觀上已難認區分所有人間就系爭土地應有部分有應配賦各14分之1 之約定。故上訴人主張系爭建物區分所有人就系爭土地應各取得14分之1 應有部分，否則即屬不當得利云云，殊非可採。

㈡又洪政德於60年7 月19日申請在系爭土地上興建系爭建物時，取得系爭土地所有權人黃趙守白所出具土地使用權證明書（見本院卷第223 頁），嗣起造人黃趙守白、洪政德、張家祚、黃綺流、田曾却共同於61年8 月31日提出申請並於同年10月24日獲發使用執照，此經本院調取系爭建物之60年度建字023 號建築執照卷及61年度使字第1420號使用執照卷核閱明確。系爭建物既經系爭土地所有權人黃趙守白同意在系爭土地上興建，則區分所有人無論就系爭土地取得應有部分比例為何，均得基於使用系爭建物而得同時共同使用系爭土地，此與民法第818 條規定：「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」相符，故被上訴人縱有取得系爭土地應有部分比例較少之事實，惟亦難認其使用系爭土地無法律上原因。

㈢再按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許（最高法院100 年台上字第1776號判決意旨參照）。共有土地之分管契約係指土地共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分，而為管理之契約，此種契約係共有人全體所訂立，此即民法第820 條第1 項所稱「除契約另有約定」之情形，其內容為分別占有共有物之特定部分而為管理，本諸契約自由原則，其所約定占有共有物之特定部分，不以按應有部分換算者為限，較應有部分換算為多或少均無不可，部分共有人未占有共有物，甚或將部分共有物交予第三人使用收益者，亦足當之（此即大法官會議解釋第349 號解釋所涉及之分管類型）。管理之態樣不限於共有物之使用收益，將自己分管之部分出租亦在管理所許之範圍。分管契約因係關於共有物管理之約定，故其成立須由共有人全體共同協議定之，然不以書面為必要，以明示或默示為之均無不可（最高法院87年台上字第1359號、98年台上字第1087號判決參照）。所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年台上字第2426號、99年台上字第270 號、99年台上字第2278號判決參照）。經查，系爭建物地下室、3 號1 樓、3 號5 樓、3 之1 號5 樓建物所有人配賦系爭土地應有部分比例均非14分之1 ，及鄭英桃於93年2月9 日始向洪政德買受系爭土地應有部分1344分之80並先後分別轉讓予被上訴人等節，均如前述，則自建物第一次登記迄今已逾40年，區分所有人各自占有管領專有部分，對於各區分所有人所配賦系爭土地應有部分比例各有如上所述不一致及變動之情形，長達40年，相互容忍，對於各共有人之區分所有建物使用系爭土地，彼此未加干涉，揆諸前揭說明，堪認全體共有人間已有默示分管契約之存在。上訴人因拍賣受讓取得原屬黃趙守白所有地下室2 分之1 及系爭土地應有部分84分之13時，由不動產公示資料可得知其應有部分比例與其他共有人並不一致，對於各共有人間有上述默示分管契約之存在不能諉為不知，故被上訴人抗辯上訴人應同受拘束而有容忍義務，不得主張被上訴人對於系爭土地之應有部分比例不足為不當得利，應屬有據。

㈣復如前述，系爭建物由洪政德出資興建，與黃趙守白簽訂合建契約，約定黃趙守白分得系爭建物4 、5 、6 層，洪政德分得1 、2 、3 層，地下室則於扣除公共通道及扶梯面積後，由其2 人各取得2 分之1 ；嗣於61年6 月27日系爭建物竣工取得使用執照後，其2 人於67年6 月27日成立和解，約定就系爭土地各有應有部分2 分之1 ，惟地下室遭黃趙守白逕登記為1 人所有，後經原法院以100 年度重訴字第743 號判決黃趙守白應移轉地下室應有部分2 分之1 及系爭土地應有部分84分之5 及停車位一半所有權予洪政德確定。依上說明，系爭建物3 號5 樓及3 之1 號5 樓原分歸黃趙守白所有，惟第一次所有權登記係登記為張家祚所有，然張家祚並未取得系爭土地所有權登記，嗣張家祚將建物移轉予范王金英，其後再分別移轉予鄭英桃、楊立賢，而鄭英桃於93年2 月9日向洪政德購買系爭土地應有部分1344分之80，先後轉讓予楊仲芝，楊仲芝再轉讓予李貝琪（見原審卷第29-50 、70-75 頁、第77頁反面至第78頁反面、第94頁至反面、本院卷第53-97 、149 、285 頁）。可見被上訴人並非輾轉自黃趙守白取得系爭建物專有部分及系爭土地應有部分權利，與上訴人所取得者係黃趙守白所有之地下室及土地應有部分顯有不同，其主張本件有民法第425 條之1 推定成立租賃關係之主張，殊非可取。則其據以請求被上訴人給付租金，亦非有據。

七、綜上所述，上訴人依不當得利法律關係或民法第425 條之1推定租賃關係擇一請求被上訴人楊仲芝給付10萬1,601 元及法定遲延利息，被上訴人李貝琪給付14萬5,782 元及法定遲延利息，及被上訴人楊仲芝自106 年8 月11日起至111 年10月23日止，按月給付1 萬1,289 元（申報地價如有調整，該按月給付之數額，應自調整之日起隨同調整），被上訴人李貝琪自106 年8 月11日起至111 年10月23日止，按月給付1萬6,198 元（申報地價如有調整，該按月給付之數額，應自調整之日起隨同調整），均無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條，判決如主文。

民事第二十五庭

附表一：楊仲芝部份（元/新臺幣，元以下四捨五入）┌──────────┬─────────────────────┐│ 項目 │ 說明 │├──────────┼─────────────────────┤│坐落建地 │臺北市○○區○○段0○段00地號土地 │├──────────┼─────────────────────┤│申報地價 │9萬9,200元/平方公尺 │├──────────┼─────────────────────┤│短少應有部分比例 │46/1,344 │├──────────┼─────────────────────┤│換算短少應有部分面積│13.65625平方公尺 │├──────────┼─────────────────────┤│不當得利或租金計算式│9 萬9,200 元×13.65625平方公尺×10％＝ ││ │每年13萬5,470 元，即每月1 萬1,289 元。 │└──────────┴─────────────────────┘附表二：李貝琪部份（元/新臺幣，元以下四捨五入）┌──────────┬─────────────────────┐│ 項目 │ 說明 │├──────────┼─────────────────────┤│坐落建地 │臺北市○○區○○段0○段00地號土地 │├──────────┼─────────────────────┤│申報地價 │9萬9,200元/平方公尺 │├──────────┼─────────────────────┤│短少應有部分比例 │66/1,344 │├──────────┼─────────────────────┤│換算短少應有部分面積│19.59375平方公尺 │├──────────┼─────────────────────┤│不當得利或租金計算式│9 萬9,200 元×19.59375平方公尺×10％＝ ││ │每年19萬4,370 元，即每月1 萬6,198 元。 │└──────────┴─────────────────────┘

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。