臺灣高等法院108年度上更一字第47號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 108年度上更一字第47號

上訴人

林茂興

上訴人

謝林月藜

共同訴訟代理人

何乃隆律師

被上訴人

王陳雪娥

訴訟代理人

繆璁律師

上列當事人間請求不動產移轉登記事件，上訴人對於中華民國105年7月5日臺灣新北地方法院104年度訴字第2586號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於108年8月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人主張：被上訴人於民國92年間得獲配售壽德新村之國宅2戶，向伊等之被繼承人林月仙表示願讓與其中1戶，即門牌新北市○○區○○街000巷0號4樓（下稱系爭房屋）及其坐落基地即同區員山子段142地號土地（重測後為同區華福段990地號）應有部分1659/100000（下合稱系爭房地）所有權，雙方因而成立買賣契約，約定價款為新臺幣（下同）353萬4400元。又因受限於國軍老舊眷村改建條例（下稱眷改條例）第24條規定，須迨產權登記之日起滿5年始辦理所有權移轉登記手續。嗣林月仙除以現金繳付系爭房地之自備款153萬4400元、費用1萬5000元外，並自93年1月19日起按月以被上訴人名義向臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）繳納貸款200萬元之本息，且繳納自同年1月間入住系爭房屋至104年6月19日死亡為止之水電、瓦斯、管理費及房屋稅。伊等為林月仙之繼承人，繼承系爭房地買賣契約買受人之地位，得請求其移轉登記所有權。倘認林月仙與被上訴人就系爭房地無買賣關係存在，其二人間亦成立混合買賣及委任之無名契約，其仍應依該無名契約，按林月仙之指示移轉登記系爭房地所有權。伊等於104年6月26日催告其移轉登記，卻為其所拒，爰依買賣或無名契約之約定，及繼承之法律關係，擇一求為命被上訴人移轉系爭房地所有權登記與伊等公同共有之判決。原審為伊等敗訴之判決，伊等聲明不服，提起上訴。並聲明：如主文所示。

二、被上訴人則以：伊為「慈德一村」之原眷戶，因獲配售之門牌新北市○○區○○街000巷0號11樓及其坐落基地（下稱11樓房地）之坪數不足，得以配售價格353萬4400元增購系爭房地，惟因自備款不足，林月仙同意無息貸與伊100萬元（下稱系爭借款契約），雙方並約定迨伊取得系爭房地所有權後將系爭房屋出租林月仙，由林月仙以繳納房貸及房屋稅等充作租金，租期至林月仙不住或伊子女成年婚嫁為止（下稱系爭租賃契約）。伊因上開借款及租賃契約關係，同意系爭房地所有權狀及抵押契約書等文件暫由林月仙保管。林月仙嗣於104年6月19日死亡，系爭租賃關係因無法達到目的而消滅，伊已向上訴人為終止租賃之意思表示，並於同年7月24日清償系爭房地貸款餘額109萬7159元。伊與林月仙就系爭房地並無買賣或無名契約存在，上訴人據以請求伊移轉登記該房地所有權，洵屬無理等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第42頁、本院105年度上字第1087卷，〈下稱本院上字卷〉，第101頁正反面、165頁反面）：

㈠被上訴人原住新北市中和區慈德一村眷村內，因國防部收回該眷村土地，被上訴人以其軍眷身分，得以配售壽德新村國民住宅1戶及以優惠價格再購置1戶，被上訴人於92年間向主管機關申請購買系爭房地，現登記於被上訴人名下迄今。

㈡系爭房地，係被上訴人名義以353萬4400元之價格經主管機關配售而來，依「台北縣83、84年度壽德國民住宅社區承購戶自備款繳款書」（下稱自備款繳款書）所載，系爭房地自備款為153萬4400元。系爭房地並以被上訴人名義向土地銀行辦理貸款200萬元，林月仙為保證人，自93年1月間起如數繳納分期貸款本息迄至104年7月間。被上訴人於104年7月24日清償土地銀行貸款餘額109萬7159元，經該銀行將抵押權塗銷同意書交付被上訴人持有。

㈢林月仙於92年11月12日至花旗銀行領取58萬元、同年11月17日至板信銀行領取現金支票100萬元。被上訴人於92年11月17日台灣銀行板橋分行提前解約整存存款50萬元。

㈣林月仙於104年6月過世之日，係於系爭房屋死亡。系爭房地，與亦登記於被上訴人所有之11樓房地，於93年1月間，同時辦理入厝宴客。林月仙於94年至104年6月19日死亡為止，繳納系爭房地之房屋稅及土地銀行貸款本息，社區管理費收據繳款人記載為林月仙；其餘水電費、瓦斯費、房屋稅等則記載為被上訴人名義。

㈤系爭房地之所有權狀、土地與建築改良物買賣所有權移轉契約書及抵押契約書等正本，均由林月仙持有。

㈥林月仙於104年6月19日死亡，上訴人二人為其全體繼承人，均未拋棄繼承。

四、本院之判斷：

㈠上訴人主張被上訴人於92年間以軍眷資格向國防部申購2戶住宅，並就系爭房地以國防部配售價格353萬4400元為對價出售予林月仙等語，為被上訴人否認。經查：

⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條規定有明文。復按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，同法第246條第1項亦有明文。眷改條例第24條第1項固規定：「由主管機關配售之住宅，除依法繼承者外，承購人自產權登記之日起未滿五年，不得自行將住宅及基地出售、出典、贈與或交換。」，惟此項規定所禁止者為乃承購人於所有權登記日起5年內移轉之處分行為，並不影響承購人締結買賣契約之債權效力。

⒉被上訴人與林月仙間就系爭房地並未簽訂任何書面契約，此為兩造所不爭執，參以被上訴人於104年6月26日與上訴人對話時陳稱：「當初也有叫他（指林月仙）要過戶，不是肥仔說的我不要過戶」、「上個月我（指被上訴人）跟他說你不過戶喔？我叫他準備四萬五萬過戶的增值稅…」、「我的構想是我不想再讓出去…上上個月我還跟阿仙談，我說你不過戶，我要吃回來」、「那個簿子是我的名字，阿仙活著一直繳」等語（錄音譯文見本院上字卷第111、113、119頁）；且參以證人何俊良於原審證稱：於92年間，伊載林月仙去銀行領58萬元，又領現金支票100萬元，跟國防部的人辦理繳款手續，還有跟土地銀行辦理貸款手續，被上訴人拿土地銀行存摺給林月仙，每月貸款及每年保險費都自帳戶裡面扣款，林月仙搬去系爭房地時，亦有請風水老師看房子，裝潢房屋，並辦理入厝宴等語（見原審卷第107至108頁），再佐以系爭房地向土地銀行貸款200萬元之分期還款本息，係由林月仙自93年1月起繳納至其死亡時止；又系爭房地之所有權狀、被上訴人與中華民國間系爭土地及建物買賣所有權移轉契約書之正本，均由林月仙持有等情（見兩造不爭執事項㈤）。可見系爭房地之配售價款係由林月仙繳納，林月仙入住系爭房屋前裝潢，請老師看風水，入住時辦理入厝宴席，而將系爭房地視為己有；由上開對話，被上訴人亦承認該房地為林月仙所有，復在林月仙死亡前，被上訴人始終有將系爭房地所有權移轉登記與林月仙之意；並輔以證人何俊良於原審證述：因被上訴人與林月仙為朋友，可以多買1戶國宅，跟林月仙說其向國防部買了之後再私下轉給林月仙，可以互相照應，被上訴人答應按照跟國防部買的金額，原價賣給林月仙，金額是353萬4400元，之後有請伊去找代書，看需要哪些文件等語（見原審卷第106至108頁），且證人蔡靜婷證稱：林月仙有要找代書，說要準備一些文書證件等語（見本院上字卷第133頁）。堪認林月仙與被上訴人間確有約定系爭房地由被上訴人以其向國防部承購之價格出賣予林月仙，並由林月仙繳納系爭房地貸款。

⒊證人蔡靜婷亦證稱：伊與林月仙在7年前學八字時認識，伊主要負責網拍且經營網站，而林月仙在店內提供一個位置讓伊作為網拍的一個工作台；於104年6月24日，伊曾與被上訴人見過面，其跟何俊良說要談房子的事情，在一開始討論過沒有多久就有爭執，伊聽到被上訴人講說早就叫她要過戶就不過戶，要用原價買回，何俊良就說沒有這回事，過程當中就有提到這個部分；系爭房屋是林月仙所購買，因為林月仙一開始拿錢給伊幫她繳貸款，伊問她為什麼，她有跟伊說那是軍宅，被上訴人找她一起買房子，她認為被上訴人是軍屬，應該可以低價買到房子，就想說大家一起當鄰居，於去年或者前年時，有要辦理過戶，林月仙有要找代書，找代書來時說要備一些文件證件等語（見本院上字卷第132至133頁）。可知被上訴人確曾向何俊良提及要林月仙辦理過戶，林月仙不過戶，被上訴人要以原價買回系爭房地，林月仙生前亦曾向蔡靜婷表示系爭房地是伊向被上訴人所購買，及林月仙生前亦有要辦理過戶而找代書等情。是證人蔡靜婷證述內容，核與何俊良證述相符，應為可採。

⒋並參以上訴人所提之104年6月26日錄音檔及譯文，被上訴人於對話過程中所述：「當初因為我（即被上訴人）要買那間...眷村要被人家拆掉的時候，我們是軍官可以分到36坪，結果這個房子，我是說實在的喔，我們的那間房子，才29坪多，所以這間房子會這麼便宜是因為這樣還多5坪，所以有一段時間他（按指林月仙）讓我在這放鋼琴，變成不足35坪，36坪多，我那邊剩29坪多，不足的部分才補來這裡打報告」、「撥給阿仙再打8折，所以阿仙才會給我放那個...」、「（上訴人林茂興之媳婦：他就是想著你有優惠貸款啦）對，因為他講實在，他要付，還有我這裡有5坪，當初我打電話跟我阿母說呀咧，我呀咧就不孝，要我阿母，叫我媽媽拿100萬，我要先拿去付掉。但到最後阿仙說給我啦，然後他不足的部分，我又借他50萬...他說互助會結束後再還我，我也是答應說好...」、「...上個月我跟他說你不過戶喔...我叫他準備四萬五萬的增值稅，他跟我應一句誰理你呀，真的不理我，沒多久他就過世」、「...因為我們兩個同年紀，我都比較有毛病，我就跟他說過戶啦...可能是我要跟他拿5萬，他回嘴...」等語（見本院上字卷第110至111頁）。可知，被上訴人確曾表示林月仙有說給林月仙系爭房地，林月仙不足50萬元部分，是其借給林月仙，其亦曾要求林月仙辦理系爭房地所有權移轉登記，並準備增值稅事宜。

⒌復佐以被上訴人向國防部承購系爭房地時之頭期款，其中100萬元確為林月仙所支付，又系爭房屋暨坐落土地雖於承購後登記在被上訴人名下，然系爭房屋及土地之所有權狀、土地與建築改良物買賣所有權移轉契約書、及抵押契約書等正本向由林月仙持有（見上揭兩造不爭執事項㈤），並由林月仙持有以被上訴人名義所開立之貸款帳存摺，繳納系爭房地之貸款本息、房屋稅、社區管理費用等情，有上訴人所提之自備款繳款書、土地銀行中和分行存摺類存款憑條、房屋擔保借款繳息清單、放款利息收據、房屋稅繳款書、壽德國宅丁區管理委員會收據、土地所有權狀及建物所有權狀、土地及建築改良物所有權移轉契約書可稽（見原審卷第22至32頁）；又依眷改條例第24條第1項規定，軍屬配售之國宅確有取得登記5年內不得辦理所有權移轉登記之限制，衡諸常情常理，倘林月仙僅係向被上訴人承租系爭房屋，約定由林月仙以繳納系爭房地貸款及房屋稅方式作為租金之房屋租賃契約，以及伊向林月仙無償借款100萬元之消費借貸關係，被上訴人焉何須將系爭房地之所有權狀、土地及建築改良物所有權移轉契約書均交由林月仙持有，並將其繳納系爭房貸帳戶存摺交予林月仙，其僅需要求林月仙將房租金額匯至該帳戶即可；況且於林月仙生前，均由林月仙繳納系爭房地貸款及房屋之火災險保險費，林月仙亦同時擔任系爭房地貸款之保證人，若被上訴人與林月仙並未約定將系爭房地以其購得價款再出售予林月仙，為何被上訴人於前開對話中均以「吃回」、「要他辦理過戶」等詞回應，且其亦自承其曾要求林月仙辦理過戶等情，亦核與一般房屋租賃之情形不符。綜上，足認林月仙與被上訴人於92年間確有約定以其所承購系爭房屋之總價作為其出售系爭房地予林月仙之對價，且於成立買賣契約合意當時，依法尚不得出售、移轉，但可預期於被上訴人取得系爭房地所有權登記5年後得移轉所有權，是堪認兩造間有系爭房地買賣契約存在，且約定價金為被上訴人向國防部承購系爭房地之總價金，為353萬4400元等情至明。則被上訴人抗辯：兩造間就系爭房地並無約定價金，買賣契約不成立，伊與林月仙間就系爭房地為租賃關係及100萬元之消費借貸關係云云，難認可採。

⒍被上訴人雖抗辯：證人何俊良與伊有20萬元之投資糾紛，何俊良之證述不可採信云云。按證人為不可代替之證據，如果確係在場聽聞待證事實，其證言非虛偽，縱令與當事人間有其他利害關係，其證言亦非不可採。然查，何俊良否認其與被上訴人間有20萬元之投資糾紛，至於何俊良與被上訴人間是否有投資糾紛雖有存疑，惟其證述關於林月仙有向被上訴人購買系爭房地，且被上訴人曾要林月仙過理過戶等內容，亦核與證人蔡靜婷之證述大致相符；且參以上訴人所提之錄音及譯文中，被上訴人所述：「（當初也有叫他（指林月仙）要過戶，不是肥仔說的我不要過戶」、「上個月我跟他說你過戶喔？我他準備四萬五萬過戶的增值稅…」、「我的構想是我不想再讓出去…上上個月我還跟阿仙談，我說你不過戶，我要吃回來」、「那個簿子是我的名字，阿仙活著一直繳」等語，上訴人似承認其有出售系爭房地予林月仙，並曾要求林月仙辦理所有權移轉登記乙節（見本院上字卷第111、113、119頁），以及向由林月仙持有保管系爭房地之所有權狀、土地與建築改良物買賣所有權移轉契約書及抵押契約書等情相佐，復證人何俊良既為在場親見親聞事實之人，且於原審既經具結而為證述，實無甘冒偽證罪之刑責而就系爭房地買賣過程及產權歸屬部分為虛偽證述之必要，是證人何俊良關於林月仙與被上訴人間就系爭房地之約定、及款項領取、繳付方式之證述內容，應為可採。是被上訴人此部分之抗辯，委不足採。

⒎被上訴人另抗辯：系爭建物優惠配售總價為353萬4000元，規劃貸款247萬元，自備款應繳納106萬4400元，伊尚提領存款50萬元，尚欠自備款，而向林月仙無息借款100萬元，交給林月仙代為辦理繳交自備款及代為洽辦貸款事宜，伊與林月仙間並無系爭房地買賣契約云云。惟查，依國民住宅社區承購戶自備繳款書所載自備金額為153萬4400元（見原審卷第22頁），且依臺灣土地銀行中和分行存摺類存款條上載費用1萬5000元（見原審卷第23頁），又前揭正本均係由林月仙持有，倘若如被上訴人所言，林月仙僅是幫其代辦，兩造間就系爭房地並無買賣契約，則林月仙理應會將此等收據正本交予被上訴人收取方符常情，焉何於林月仙持有至過世為止，並於林月仙死後仍由上訴人持有。故被上訴人此部分之抗辯，與常情相悖，尚難採為有利於被上訴人之認定。

⒏又林月仙自93年1月間即入住系爭房屋，為兩造所不爭執，雖依被上訴人所提系爭房地所在社區「壽德國宅丁區」之住戶名冊，關於系爭房屋之權利狀況，於96年1月9日、12月18日修正部分均記載為「王陳雪娥（租）現住戶：何俊良」（見本院上字卷第64、67頁），又依該社區97、98、100、102至104年度區分所有權人會議出席人員名冊上關於系爭房屋，均係被上訴人親自簽到出席，至於99、101年度則為被上訴人出具委託書委託訴外人孫林阿節（按即同社區5號1樓住戶，見本院上字卷第74頁）代為出席，有上開名冊及委託書可稽（見本院上字卷第69、72、75、77、79、82、84、86、90、95頁），均無林月仙之名字，然系爭房地尚未依前述約定辦理所有權移轉登記予林月仙，林月仙尚未取得系爭房地所有權，被上訴人仍為系爭房地所有權人，故住戶名冊上仍記載所有權人為被上訴人，並由被上訴人出席、或由其委任他人出席區分所有權人會議，亦難認有違常情，故尚難以此逕認林月仙與被上訴人就系爭房地並無前述買賣契約存在。另上訴人所提系爭房屋坐落之土地，自94年至103年地價稅均由上訴人繳納，有上訴人所提之上揭期間歷年地價稅繳款書可稽（見本院上字卷第149至152頁），如前所述，系爭土地尚未辦理所有權移轉登記予林月仙，相關土地稅籍資料仍登載所有權人為被上訴人，則依法土地稅之繳納義務人均為土地所有權人登記名義人即被上訴人，故尚難以王陳雪娥有繳納自94年至103年地價稅，而認其二人間並無上開買賣契約之約定。

⒐被上訴人再抗辯：伊曾將伊女兒所有之鋼琴一台放置於系爭房屋內，伊有實質管理使用系爭房地，伊並未與林月仙就系爭房地訂立買賣契約云云。然依前開錄音及譯文，被上訴人所述：「當初因為我（按即被上訴人）要買那間...眷村要被人家拆掉的時候，我們是軍官可以分到36坪，結果這個房子，我是說實在的喔，我們的那間房子，才29坪多，所以這間房子會這麼便宜是因為這樣還多5坪，所以有一段時間他（按指林月仙）讓我在這放鋼琴，變成不足35坪，36坪多，我那邊剩29坪多，不足的部分才補來這裡打報告」、「撥給阿仙再打8折，所以阿仙才會給我放那個...」等語，固可證明林月仙同意被上訴人寄放鋼琴。然如前述，被上訴人既已將系爭房地出售予林月仙，並自交屋時起即由林月仙入住至死亡時止，自難僅憑林月仙同意被上訴人寄放鋼琴一台，即可謂其二人間就系爭房地並未成立買賣契約。

⒑被上訴人另抗辯：系爭房地之價金係以向國防部申購，經伊主張爭取而來之降價80萬元優惠，以及扣除伊所有11樓房地面積後，仍得以軍眷身分辦理申購之剩餘5坪坪數價值等權利，故伊與林月仙間就系爭房地並無約定買賣價金，故伊與林月仙間買賣契約尚未成立，況約定以伊承購價格即為伊售予林月仙之價格，亦與轉賣國宅之行情不符云云，並提出前開譯文為憑（見本院上字卷第110至111頁）。惟查，前開譯文中，被上訴人雖有陳述系爭房地有降價80萬元優惠及11號房地面積不足，而有5坪坪數價值換購之權利，而要求上訴人要算入，並另再商定價格等情，惟基於契約自由原則，買賣價金本得由買賣雙方自行磋商，其決定因素可能涉及市場行情、不動產價值評估、資金需求及買賣雙方情誼等主、客觀因素，由買賣雙方既有合意決定買賣價格，不得僅以買賣契約成立後，嗣認當時約定買賣價金與行情有所差異，而否定原買賣契約已有價金之約定，是縱林月仙與被上訴人合意之價金低於一般國宅轉售行情，亦難遽此否認雙方間有買賣契約價金之約定合意，被上訴人與林月仙既已約定就系爭房地買賣價金即為被上訴人向國防部承購系爭房地總價金，為353萬4400元，經證人何俊良證述明確（見原審卷第106至108頁），已如前所述，雖系爭房地係經被上訴人向主管機關爭取而得享有降價80萬元優惠，且有扣除11樓房地面積仍以辦理申購剩餘5坪坪數價值等權利，惟並不影響其與林月仙就系爭房地已約定買賣價金，即為被上訴人向國防部承購系爭房地總價款乙情。故尚難以被上訴人有向主管機關爭取降價80萬元優惠，且被上訴人尚有申購5坪坪數價值等權利，或約定價金不符一般國宅轉售行情等情，而遽認林月仙與被上訴人間就系爭房地未約定買賣價金，買賣契約尚未成立。是被上訴人此部分之抗辯，亦難認可採。

㈡上訴人依民法第348條第1項規定，請求被上訴人辦理系爭房地所有權移轉登記，有無理由？按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1148條第1項本文規定有明文。且按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，同法第348條第1項亦定有明文。林月仙於104年6月19日死亡，上訴人為其繼承人，有林月仙除戶戶籍謄本、繼承系統表可稽（見原審卷第57、59頁），且為被上訴人所不爭執，林月仙與被上訴人間就系爭房地有買賣契約存在，林月仙基於該買賣契約之權利、義務由上訴人承受，系爭房地所有權於93年1月2日登記為被上訴人所有（見原審卷第31至32頁），則自上開登記之日起算5年，即98年1月2日起，系爭房地即可辦理所有權移轉登記，上訴人依該買賣契約請求被上訴人辦理所有權移轉該買賣契約辦理系爭房地所有權移轉登記其二人公同共有。則上訴人此部分之請求，為有理由，應予准許。

㈢上訴人以單一聲明，依兩造間買賣契約或無名契約之規定，請求法院擇一訴訟標的為其勝訴之判決（見本院卷第184頁）, 因上訴人依買賣契約所為請求，已獲得全部勝訴之判決，其依無名契約之請求，本院即毋庸再予審究，併此敘明。

五、綜上所述，上訴人依買賣契約及繼承法律關係，請求被上訴人將系爭房地所有權移轉登記予伊二人公同共有，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決廢棄，並改判如主文第2項所示。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為有理由。爰判決如主文。

民事第九庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。