臺灣高等法院108年度上易字第669號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　108年度上易字第669號

上訴人

蕭家豪

上訴人

黃嘉和

上訴人

黃森文

上訴人

黃坤山

共同訴訟代理人

陳建勳律師

共同訴訟代理人

林靜怡律師

被上訴人

太平洋景秀天廈管理委員會

法定代理人

趙行德

訴訟代理人

吳俊昇律師

上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國108 年4月30日臺灣新北地方法院108年度訴字第57號第一審判決提起上訴，本院於108年10月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：伊為太平洋景秀天廈社區（下稱系爭社區）管理委員會，上訴人蕭家豪（下稱蕭家豪）原為系爭社區C至I棟地下1層即如附表編號1 「新北市○○區○○段0000○號（下稱分割前2236建號）」所示建物（下稱系爭建物）之區分所有權人，於民國105年11月1日將系爭建物分割成同段2236、5860、5861、5862建號建物（各逕以該建號之建物稱之），並於106年10月2日以信託為原因，將系爭建物所有權即如附表編號2至4所示分別移轉登記予上訴人黃嘉和、黃森文及黃坤山（下稱黃嘉和等3 人）；依系爭社區規約（下稱系爭規約）第10條第1項第2款約定，區分所有權人應按每月每坪新臺幣（下同）45元計付管理費予伊。蕭家豪自105年8月起至106年10月1日止、黃嘉和等3 人均自106年10月2日起至107 年10月止，分別積欠如附表「原審判命給付金額」欄所示管理費等情。爰依公寓大廈管理條例第6 條第1項第5款、第21條及系爭規約第10條第1項第2款規定，求為命上訴人給付如附表「原審判命給付金額」欄所示之管理費，並均加計法定遲延利息之判決。

二、上訴人則以：系爭建物位於系爭社區C至I棟之地下1 層，經新北市政府工務局於105 年10月12日准予變更使用執照用途為「店舖及一般事務所附屬停車空間、店鋪（G2）」，現作為停車場使用，設有獨立出入口及水電、消防設施，惟未設置電梯可通往其他樓層，亦未獲配系爭社區門禁設備感應磁卡，由伊等自負系爭建物之管理、維護及保全責任，足見系爭建物使用系爭社區共用部分、享受被上訴人管理服務之程度，均遠低於系爭社區其他樓層之住戶，則被上訴人依系爭規約第10條第1項第2款計算管理費，有違公平合理之法理；又系爭建物現供停車場使用，與系爭社區地下2 層建物作為室內停車場之用途相同，應依系爭規約第10條第1項第3款約定，以系爭建物共計60個停車位、每車位清潔費300 元計算系爭建物之管理費等語，資為抗辯。

三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，其聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。

四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷第150頁）：

㈠系爭建物位於系爭社區地下1 層，原所有人黃梅雪於100 年10月20日向新北市政府工務局申請變更使用執照用途，於105 年10月12日准予變更為「店鋪及一般事務所附屬停車空間、店鋪（G2）」，並經新北市中和戶政事務所辦理分戶，店鋪及一般事務所使用5860建物（坪數132.99坪）、5861建物（135.52坪），分割後2236建物（900.3 坪）共設置60個車位（下稱系爭停車場），於108年1月16日取得停車場登記證。

㈡被上訴人為系爭社區管理委員會，蕭家豪於104年6月26日因繼承而取得分割前2236建號（即系爭建物）所有權，位於系爭社區C棟至I棟大樓內，嗣於105年11月1日分割為2236、5860、5861、5862等4筆建號，專有部分面積分別為2829.04平方公尺、424.02平方公尺、425.9平方公尺、49.1 平方公尺，合計3728.06平方公尺，加計共有部分面積135.8平方公尺，共計3863.86平方公尺，約1168.81坪，並於106年10月2日以信託為原因，分別將分割後2236建物（專有部分約855.78坪、共用部分約44.52坪）、5860建物（專有部分128.27 坪、共用部分約4.72坪）、5861建物（專有部分128.83坪、共有部分約6.69坪）依序以信託為原因移轉所有權登記予黃嘉等3人名下。

五、被上訴人主張上訴人分別積欠如附表「原審判命給付金額」欄所示之管理費，依公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第21條及系爭規約第10條第1項第2款規定，請求上訴人如數給付管理費本息，上訴人則以前揭情詞置辯。經查：

㈠按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。又系爭規約第10條第1項規定「為充裕共有部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會每月繳交下列款項：

⒈每戶遷入時應繳交公共基金5000元整。⒉管理費依每坪45元整計算收費。⒊地下貳層平面式車位依照車輛，每輛清潔費300元計算收費。」（見原法院107年度板司調字第581 號卷《下稱調字卷》第25頁）。可知就系爭社區共用部分之修繕、管理、維護所產生之費用應由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔或依區分所有權人會議或規約負擔。上訴人為系爭社區之區分所有權人之一，依上說明，自有遵守系爭規約之義務，並依該規約之規定，按月繳交管理費。

㈡關於管理費之數額，依系爭社區區分所有權人會議通過之系爭規約第10條第1項第2款固規定管理費數額均按每坪45元計算。惟在商場與住宅混合之情形，若客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務明顯不同，若僅因住戶表決權為多數，即通過管理費數額均一致相同之決議，而滋生疑義時，基於公平法理，法院自得加以審查（最高法院93年度台上字第2218號裁定、96年度台上字第2722號判決意旨參照）。經查：

⒈系爭社區為地下2層、地上12層建物，2樓以上住戶共96戶、1樓店面14戶等情，業經被上訴人陳明在卷（見本院卷第219頁），且有新北市政府工務局變更使用執照可稽（見原審卷第159 頁），可見系爭社區為住商混合之社區。又系爭社區1 樓均為店鋪使用，每個店面均有獨立出入口，各棟大樓另設有2樓以上住戶獨立出入門廳及電梯，系爭建物有7個逃生梯可達門廳，但門廳出入有管制，系爭建物使用者平時不能利用該逃生梯進入系爭建物與系爭社區門廳，僅能經由系爭建物另外2 個獨立出入口及車道進出等情，為兩造所不爭執（見本院卷第151至152頁）。被上訴人雖主張：系爭建物對於社區公共設施使用程度相同，除設計上（電梯未通達地下1樓）、性質上（店鋪所有人不能進入住宅梯廳，不發給1樓大門磁扣）外，完全不受限制云云。然觀諸上訴人提出被上訴人不爭執真正之收支財務報表，被上訴人每月收取管理費固定支出大宗為物業、保全、電梯保養、新視波網路費，另不定期支出鐵門設備維護保養等（見本院卷第163至195頁），被上訴人亦陳稱：伊在系爭建物通往地下2 層車道處，設有電動鐵捲門管制車輛進出（見本院卷第199 頁），「物業」係聘請清潔人員打掃系爭社區地面及地上層公共區域環境清潔，不包括地下1、2層；「保全」係聘請總幹事1 人及警衛3 人（24小時在管理中心輪值），負責地面層公共區域巡邏及收發信件；另設有監視器裝設在系爭社區1 樓公共區域，由管理中心警衛監看；至系爭社區電梯可通達地下2 層，但未通往系爭建物等語（見本院卷第208、209頁）。是上訴人抗辯其使用系爭社區共用部分之程度低於其他樓層住戶之使用程度等語，尚堪採信。

⒉上訴人並非系爭社區C棟至I棟地面層以上之住戶，而係地下1 層具有獨立之出入口之系爭建物（即分割前2236建號）所有人，原核准建物主要用途為「儲藏室、店鋪（G3）」，於105 年10月12日准予變更為「店鋪及一般事務所附屬停車空間、店鋪（G2）」，並於同年11月1 日辦理建物主要用途變更登記，經分割為5860建物（一般事務所、店鋪），5861建號（一般事務所、店鋪）、分割後2236建物（一般事務所、附屬停車空間，門牌新北市○○區○○路000巷0弄0號B1 ），並領有新北市停車場登記證（地址設於分割後2236建物）等情，各有建物登記謄本、新北市政府工務局變更使用執照、新北市停車場登記證可考（見原審卷第119至131頁、第159、163頁）；上訴人陳稱：各建物以隔間牆區隔，分割後2236建物現況為停車場使用，5860、5861建物現況則為空置等語（見本院卷第158、208頁），且有現場照片、分割後地下1層平面圖可稽（見本院卷第255、256、257頁），復為被上訴人所不爭執（見本院卷第279至280頁）；就分割後2236建物經變更供停車場使用（即系爭停車場，含專有部分855.78坪、共用部分44.52坪，合計900.3坪），上訴人已自行依法設置獨立泡沫式消防設備、發電機、幫浦、蜂鳴警報器等設備，具備獨立水電及消房設施，再參酌前述被上訴人所述管理費固定支出大宗為物業、保全、電梯保養等，可見上訴人就安全管理維護、清潔服務、電梯使用等服務項目較其他住戶明顯為少；況系爭停車場係專供停車使用，尚非可全然視同「一般事務所」或「店鋪」，在客觀上，上訴人（就系爭停車場部分）與系爭社區其他住戶就系爭社區之實際用益狀態及享受被上訴人所提供之管理服務明顯不同，倘僅因區分所有權人採多數決之結果，未區分系爭停車場與其他店鋪、住宅之不同，即執管理費數額均一之決議，並列入系爭規約規範上訴人，尚非公允。上訴人對該項管理費數額之約款既有爭執，依前揭說明，本院基於公平法理，審酌上情，認為就系爭停車場部分之管理費，應調整為每月每坪30元為適當。被上訴人以系爭社區原有供水管線仍然存在，上訴人係為符合變更使用執照目的及消防安全查驗條件設置獨立消防、水電設施，不影響其依系爭規約應繳納管理費義務云云，並無足取。至5860、5861建物部分，仍供一般事務所、店鋪使用，與系爭社區原有住商合一規劃相符，則該2 建物與系爭社區1 樓店鋪等同適用系爭規約第10條第1項第2款規定收取管理費並無扞格，不因上訴人將其空置不用而有差異；至系爭社區地下2 層建物核准使用之用途為防空避難室、室內停車場，經核准停車位總計115 個，須與區分所有建物一併移轉，且僅供系爭社區住戶使用，停車費隨同每月收取管理費向住戶收取，業經被上訴人陳明在卷（見原審卷第201 頁、本院卷第118、152頁），復為上訴人所不爭執，應信屬實。則系爭社區地下2 層停車場，核與系爭停車場屬於上訴人專有部分、可經營停車場對外營業，兩者在使用目的及性質上顯有不同，上訴人援引系爭規約第10條第1項第3款規定，抗辯：應比照系爭社區地下2 層停車場收費標準調整管理費云云，亦無憑採。

⒊被上訴人雖主張：系爭規約第10條第1項第2款規定不抵觸法律強制、禁止規定，或有違背公序良俗，不能單憑系爭規約對上訴人權益有所減損，即認伊藉由多數決方式，形成對上訴人不利之約定，況公寓大廈管理條例第10條第2 項未採取按受益程度分擔管理費原則，而係按共有應有部分比例分擔，上訴人請求法院依照公平原則調整其專有部分管理費，形同法院為其個人制訂規約，與住戶自治原則有違，違反公平原則云云。惟：

⑴管理費係社區管理所生人事費、稅捐、維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支所需及其他基地、共用部分之經常費用。系爭停車場僅得供停車使用，性質上與一般商場不同，上訴人就系爭停車場部分所受之安全管理維護、清潔服務、電梯使用等服務項目較其他住戶明顯為少，與系爭社區其他住戶就系爭社區之實際用益狀態及享受被上訴人所提供之管理服務明顯不同，使用系爭社區共用部分之程度低於其他樓層住戶之使用程度，業如前述；被上訴人自陳系爭社區每月管理費收入約40餘萬元（見本院卷第208 頁），而上訴人就系爭停車場部分依系爭規約應負擔管理費為4萬514元（計算式：900.3×45＝40514，元以下四捨五入，下同），約佔系爭社區管理費收入1/10，無異多數決之住戶將其就系爭社區共用部分實際用益狀態及享受被上訴人提供服務之負擔，以系爭規約強加實際使用收益及享受被上訴人服務程度遠低之上訴人負擔（就系爭停車場部分），顯然被上訴人依系爭規約第10條第1項第2款對上訴人就系爭停車場收取管理費之結果，系爭社區住戶全體所得利益極少（無庸負擔因調降上訴人就系爭停車場部分之管理費1/3 ），上訴人就系爭停車場部分管理費之負擔，則囿於居系爭社區少數，就系爭規約關於管理費之負擔，未能獲得其他住戶附議提交區分所有權人會議討論，此觀上訴人提出系爭社區107年5月19日區分所有權人會議紀錄即明（見原審卷第165、179頁）；復因系爭社區早於86年6 月28日召開區分所有權人會議即通過制訂系爭規約，上訴人亦無從依98年1月23日修正新增民法第799條之1 規定，訴請法院就系爭規約顯失公平部分尋求救濟，上訴人就系爭停車位部分勢必長期負擔顯失公平之管理費，對於其及國家社會所受損失（公平法理等公益之維護）甚大，非不得視為以損害他人為主要目的。

⑵再者，公寓大廈管理條例第10條第2 項固規定就公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護費用，應以由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，但系爭社區為住商混合社區，1樓為店鋪、2樓以上為住家，上訴人在變更後2236建物經營系爭停車場，專供停放車輛使用，未可與「一般事務所」、「店鋪」等同視之，更與2 樓以上住家性質不同，在系爭社區共用部分之用益程度顯有差異；系爭規約制訂時復未考量系爭建物日後經主管機關核准變更可供經營停車場使用，一律按每坪45元計付管理費，則法院審酌區分所有建物專有部分、共有部分及基地位置、面積、使用目的、利用狀況等情事，基於公平法理，合理調整系爭停車場部分管理費，自難謂有何違法可言。上訴人以分割後2236建物經營系爭停車場，縱其事前明知系爭規約管理費收取標準，仍難謂其不得異議並請求法院調整管理費；另上訴人就系爭停車場收益若干，則與被上訴人收取管理費數額是否符合公平法理無涉。被上訴人執本院103年度上字第1519號、105年度上字第90號、106年度重上字第165號、106年度上字第358號等判決主張上訴人減免管理費事由並無理由，均無非係法院就個案表示見解，亦與本件訟爭事實未盡相符，自無從比附援引為有利於被上訴人認定之依憑。至經法院依公平法理調整後系爭社區管理費收入如有不敷使用情形，允宜由被上訴人召集區分所有權人會議，參酌系爭社區各住戶就共用部分管理維護受益程度，妥適調整管理費收入來源結構，以落實住戶自治及公平原則。是被上訴人此部分主張，殊無可採。

㈢準此，上訴人依序應給付管理費金額如下：

⒈蕭家豪自105年8月起至106年10月1日止，共14個月又1 日未繳交管理費，其間105年11月1日經核准變更使用目的，將分割後2236建物經營系爭停車場使用，故蕭家豪自105年8月至同年10月止，共計3月，仍應依系爭規約第10條第2項規定，按每坪45元計付管理費15萬7694元【計算式：1,168.81×45×3＝157,789】；自105 年11月至106年10月1日，共計11月又1 日，其中分割後2236建物（即系爭停車場）按每坪30元計付，5860、5861建物則仍按每坪45元計付管理費，每月應給付管理費3萬9092元【計算式：（900.3×30）＋（132.99＋135.52）×45＝39,092】，應繳納管理費43萬1315元【計算式：39092×11＋39092/30＝431,315】；合計應給付58萬9104元（計算式：157,789＋431,315＝589,104）。

⒉黃嘉和自106年10月2日起取得分割後2236建物，自106 年10月至107年10月止共13個月未繳，依每坪30元計算為35萬1117元【計算式：900.3×30×13＝351,117】，扣除106年10月1 日管理費900元【900.3×30/30＝900】，則被上訴人主張黃嘉和自106年10月2日至107年10月積欠管理費35萬217元（計算式：351,117－900＝350,217 ），洵屬有據；逾此範圍之主張，則無憑採。

⒊黃森文自106年10月2日起取得5860建物，自106年10月至107年10月共13個月未繳，依每坪45元計算為7 萬7799元【計算式：132.99×45×13＝77,799】，扣除106年10月1日管理費199 元【計算式：132.99×45/30＝199】，被上訴人主張黃森文自106年10月2日至107年10月積欠管理費7萬7600元（計算式：77,799－199＝77,600 ），亦屬有據；逾此範圍之主張，為無理由。

⒋黃坤山自106年10月2日起取得5861建物，自106年10月至107年10月共13個月未繳，依每坪45元計算為7 萬9279元【計算式：135.52×45×13＝79,279】，扣除106年10月1日管理費203 元【計算式：135.52×45/30＝203】，被上訴人主張黃坤山自106年10月2日至107年10月積欠管理費7萬9076元（計算式：79,279－203＝79,076 ），亦屬有據；逾此範圍之主張，為無理由。

㈣基上，被上訴人主張蕭家豪以次4人依序積欠管理費58萬9104元、35萬217元、7萬7600元、7萬9076元，洵屬有據；逾此範圍請求，則無理由。

六、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。被上訴人請求上訴人給付前揭管理費，係屬不確定期限之債權，且以支付金錢為標的。是被上訴人主張上訴人應自起訴狀繕本送達翌日即蕭家豪部分自108年1月15日起（見原審卷第57頁），黃嘉和、黃森文、黃坤山均自107年12月14日起（見調字卷第54至56頁）加付法定遲延利息，亦屬有據。

七、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第6 條第1項第5款、第21條、系爭規約第10條第1項第2款規定，請求上訴人蕭家豪、黃嘉和、黃森文、黃坤山給付如附表「本院判命給付金額」及各項金額自「遲延利息起算日」欄所示日期起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，均無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。並依民事訴訟法第79條、第85條第1項後段規定，為訴訟費用負擔之判決。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如主文。

民事第八庭

附表（援引本院不爭執事項第㈠、㈡項製作）：┌─┬───┬────┬──────┬────────────┬────┬─────┬─────┬─────┐│編│ 姓名 │ 建號 │專有部分面積│ 共有部分 │ 總面積 │ 原審判命 │ 本院判命 │遲延利息起││號│ │ │ （坪） ├───────┬────┤ （坪） │ 給付金額 │ 給付金額 │算日 ││ │ │ │ │ 權利範圍 │ 面積 │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ （坪） │ │ │ │ │├─┼───┼────┼──────┼───────┼────┼────┼─────┼─────┼─────┤│1 │蕭家豪│新北市中│1127.73 │2238建號： │41.08 │1168.81 │73萬8055元│58萬9104元│108.1.15 ││ │ │和區秀山│ │萬分之949 │ │ │ │ │ ││ │ │段2236 │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │（註1） │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼────┼──────┼───────┼────┼────┼─────┼─────┼─────┤│2 │黃嘉和│同上段 │855.78 │1.2238建號： │44.52 │900.3 │52萬5375元│35萬217元 │107.12.14 ││ │ │2236 │ │ 萬分之730 │ │ │ │ │ ││ │ │（註2） │ │2.5862建號： │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ 百分之87 │ │ │ │ │ │├─┼───┼────┼──────┼───────┼────┼────┼─────┼─────┼─────┤│3 │黃森文│同上段 │128.27 │2238建號： │4.72 │132.99 │7萬7612元 │7萬7600元 │107.12.14 ││ │ │5860 │ │萬分之109 │ │ │ │ │ ││ │ │（註3） │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼───┼────┼──────┼───────┼────┼────┼─────┼─────┼─────┤│4 │黃坤山│同上段 │128.83 │1.2238建號： │6.69 │135.52 │7萬9077元 │7萬9076元 │107.12.14 ││ │ │5861 │ │ 萬分之110 │ │ │ │ │ ││ │ │（註4） │ │2.5862建號： │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ 百分之13 │ │ │ │ │ │├─┴───┴────┼──────┴───────┴────┴────┴─────┴─────┴─────┤│ 備 註 │ 註1：證據如調字卷第10頁建物登記謄本。 ││ │ 註2：證據如原審卷第121、131頁建物登記謄本。 ││ │ 註3：證據如原審卷第125頁建物登記謄本。 ││ │ 註4：證據如原審卷第129、131頁建物登記謄本。 │└──────────┴──────────────────────────────────────────┘