臺灣高等法院九十一年度上字第一三七號

臺灣高等法院民事判決　九十一年度上字第一三七號

上訴人

即 附 帶

被上訴人

佳懿建設股份有限公司

法定代理人

池旺融

　　　附帶上訴人　乙○○

　　　　　　　　　甲○○

右當事人間返還價金等事件，上訴人對於中華民國九十年十二月十一日臺灣臺北地方

法院九十年訴字第四七七一號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院判決

如左：

主文

事實

甲、上訴人即附帶被上訴人方面：聲明：

㈠上訴聲明：

⑴原判決不利上訴人部分均廢棄。

⑵右廢棄部分，附帶上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

⑶如受不利之判決，願供擔保免為假執行。

㈡答辯聲明：

⑴附帶上訴及假執行之聲請均駁回。

⑵如受不利之判決，願供擔保免為假執行。陳述：除與第一審判決記載相同者予以引用外，補稱：

㈠依系爭房屋土地買賣契約書第七條㈥及第十三條㈡規定，價款之支付為房地產權移轉及交付之對待給付，本件附帶上訴人尚積欠自備款即第九十九期水電接通款、一○○期交屋款及預定以銀行貸款給付部分。上訴人自得行使同時履行抗辯權不為房地產權之移轉及房地之交付，附帶上訴人遽以上訴人未予交屋解除系爭契約並無理由，不生解約效力，上訴人並無回復原狀返還價金之義務。

㈡附帶上訴人乙○○所購買部分未出售他人。上訴人於八十九年四月間通知附帶上訴人繳付產權移轉規費及應備文件，雖經附帶上訴人八十九年五月五日繳付，惟上訴人位於汐止「東方科學園區」辦公室於九十年五月十二日遭逢火災，書類文件均付之一炬，按係不可歸責於上訴人之事變所致，上訴人遂於九十年七月五日及同年八月十七日分別以掛號及存證信函通知附帶上訴人繳付產權過戶用印及相關印鑑證明等必要文件，俾為履約，詎附帶上訴人拒予給付，是上訴人無從辦理產權移轉作業，附帶上訴人於九十年七月十二日以上訴人遲未辦理產權移轉過戶解除系爭契約，並無理由。

㈢附帶上訴人產權移轉書類配合之提供係上訴人將房地產權過戶先行之對待給付行為，如無該等書類提出之給付行為，則上訴人無從為產權之過戶，此揆諸系爭契約第七條㈥約定，上開情事上訴人並得拒絕為產權之移轉自明。本件因不可歸責雙方當事人事由之失火致書類滅失，對附帶上訴人言僅係因此不負遲延之責任而已，並非謂附帶上訴人毋庸提出此種對待給付，雖因失火附帶上訴人仍得以再行申請印鑑證明、戶籍謄本等，俾利上訴人配合過戶，附帶上訴人藉失火之理由拒不辦理，經上訴人催告後仍不予配合，上訴人既無從辦理產權過戶，依約自無遲延可言，亦無從令上訴人負債務不履行之責，則附帶上訴人以此理由主張解約，自不生解約之效果。

㈣沈弘年為附帶上訴人甲○○配偶之胞兄，即與附帶上訴人甲○○為二親等之姻親，其證人有偏頗之虞，又上訴人與沈弘年間之買賣關係與附帶上訴人無涉，就本案爭點無從為任何證明，證言自無足採。附帶上訴人另以系爭房地前有第三人研廣公司曾洽附帶上訴人欲予承租，為附帶上訴人拒絕乙節，按與本件爭點無涉。

㈤附帶上訴人解除系爭契約並無理由，亦不合系爭契約約定不生解約之效力，自無上訴人應給付附帶上訴人違約金及損害賠償之問題。退步言，即上訴人遲延過戶交屋，系爭契約亦無上訴人應負擔附帶上訴人已繳價款同額違約金之約定，有買賣契約書在卷可稽，依契約自由原則附帶上訴人自應受契約之拘束，不得事後單方任意推解主張，類推請求上訴人負擔契約未約定之違約金。

㈥系爭建物開工日期為八十一年十二月間，上訴人於八十六年十一月四日取得使用執照乙節，為兩造所不爭執。依合約第五條㈡約定，自開工日起至完工日期即領得使用執照之日止，前後約五年時間，其間若扣除例假日及其他雨天等不能工作日，尚難謂上訴人有逾期完工之情事，此外附帶上訴人亦無法舉證證明上訴人有逾期完工或未依合約完工之情事，附帶上訴人請求上訴人給付上開違約金，亦非可採。

㈦主張損害賠償者仍應就此負舉證責任，附帶上訴人乙○○、甲○○雖主張渠等原計劃在所購買系爭房屋成立才藝教室招生授課、經營精品店，因上訴人拖延無法完工交屋致受有損害（積極損害或消極損害）云云。惟觀之渠等所提出之照片、退休金證書、招生簡章、參展之畫冊、賞狀、離職證明書、扣繳憑單等證物，均不足以證明附帶上訴人所言為真或證明之間有因果關係，尚難憑信。綜上，附帶上訴人乙○○、甲○○各請求上訴人賠償違約金尚無可採。退萬步言，如認附帶上訴人有損害，其所主張之損害賠償亦嫌過高應予酌減始符公平。

證據：除援用第一審所提出者外，補提：上證㈠：建物登記簿謄本。上證㈡：通知函及存證信函。

乙、被上訴人即附帶被上訴人方面：聲明：

㈠附帶上訴聲明：

⑴原判決不利於附帶上訴人部分廢棄。

⑵上訴人應再給付附帶上訴人乙○○新臺幣（下同）九十二萬二千元及自九十年十月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

⑶上訴人應再給付附帶上訴人甲○○九十二萬六千元及自九十年十月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

⑷附帶上訴人願供擔保，請准宣告假執行。

㈡答辯聲明：對造之上訴駁回。陳述：除與第一審判決記載相同者予以引用外，補稱：

㈠附帶上訴人第二一Ｏ六號存證函係要求上訴人於文到十四日內履約即辦理過戶交屋及完工改善該建築物達正常可使用狀況，且符合契約內容約定，逾期即解除契約等語。該函之要求並非僅要求辦理過戶而已。上訴人竟僅就辦理過戶一點提出爭辯。

㈡上訴人於八十六年十一月間即已取得使用執照，依雙方所訂合約書之意旨，上訴人應於相當之期限內，通常為兩年內交付房屋，否則契約書上逾期完工違約金之約定即失其意義。上訴人遲延給付之情形嚴重，應已達全然違約，全然債務不履行之程度。附帶上訴人主張解除契約應屬正當，況且上訴人於原審並無任何爭辯。

㈢上訴人拖延不為完工交屋，自應負起法律上之責任，沈弘年之證言在證明上訴人迄今尚無法完工交屋之事實，此亦為無可爭執之事實。

㈣上訴人主張因失火無法辦理過戶云云，完全屬託詞。上訴人收到附件上訴人之文件，竟然拖延超過一年未辦理完工交屋並過戶，嗣再假借火災要求附帶上訴人再補證件，顯然毫無理由。

㈤兩造於調解時，上訴人專員陶泗華承認有退款與承購戶之事實。按此項調解係由附帶上訴人聲請，並非由上訴人聲請。而上訴人退款與其他承購戶係因上訴人敗訴而退款，且獲退款之人，不止一人。上訴人業經另案民事判決認定其應退還價款與承購戶。

㈥第九十九期及第一ＯＯ期款，需待上訴人施工達於完工交屋之階段，且經上訴人通知繳納，附帶上訴人始有可能繳納。附帶上訴人解除契約為有理由。上訴人不能隨意提同時履行之抗辯。上訴人並無理由長期拖延不為交屋。上訴人自應依法賠償附帶上訴人所受之損害。附帶上訴人依習慣及誠信原則並一般法理，自得比附援引合約書第五條及第十六條㈡規定，請求上訴人加倍返還違約金，以作為違約金及損害賠償金。附帶上訴人解除契約之主張完全合情、合理、合法，上訴人於原審既不加爭論，則應無提出上訴，加以爭執上訴人始終不願將系爭建物交由附帶上訴人等自營，已嚴重違約並侵害附帶上訴人權益。

證據：除援用第一審所提出者外，補提：附上證㈠：第一七四九號存證信函影本及掛號回執。附上證㈡：第二五二號存證信函暨掛號回執。附上證㈢：會議紀錄總結。附上證㈣：通知書。附上證㈤：預告屋買賣契約書範本。附上證㈥：研廣通知兼調查表。附上證㈦：地下二樓攤位平面圖影本並附乙○○說明。聲請訊問證人沈弘年。

理由

甲、程序方面：按「被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴。」民事訴訟法第四百六十條第一項定有明文。本件被上訴人於言詞辯論終結前，提起附帶上訴，合於上開規定，合先敘明。

乙、得心證之理由：本件附帶上訴人起訴主張乙○○、甲○○向上訴人購買房屋及其基地，訂約日期、買賣標的、面積、價金各如附表所示。上訴人應自實際開工之日起一千五百個工作天內完工，完工日期以核發使用執照為準。如上訴人逾期未完工者，每逾一日應按已付價款千分之一計算違約金。附帶上訴人已支付如附表已付金額欄所示之款項，上開建物於八十六年十一月四日完工，上訴人於八十六年十一、十二月間領取使用執照後，未依約交付房屋予附帶上訴人，至八十九年四月間始通知附帶上訴人辦理過戶手續，並於收受附帶上訴人繳交有關文件及費用後未履行辦理移轉登記手續，附帶上訴人乃於九十年六月七日以存證函通知上訴人，限上訴人自收到通知起十四日內，履行契約辦理過戶、交屋及完工改善該建築標的物達正常可使用狀況且符合契約內容約定，逾期則解除契約，上訴人於九十年六月八日收受該函後仍置之不理，附帶上訴人遂於九十年七月十一日以存證信函向上訴人解除買賣契約，並請求上訴人返還附帶上訴人乙○○、甲○○各已付之上開購屋款及預付稅款。另依合約第五條約定計算上訴人應給付之違約金，另附帶上訴人乙○○、甲○○原計劃於系爭房屋成立才藝教室、經營精品店，因上訴人拖延無法完工交屋，附帶上訴人所受損害及所失利益，各受有一百七十八萬三千六百六十元等情，請求上訴人賠償附帶上訴人與購屋款同額之違約金即賠償乙○○九十二萬二千元、甲○○九十二萬六千元。為此請求上訴人給付乙○○一百八十七萬六千元，及其中九十二萬二千元自八十六年十二月五日起，其中九十五萬四千元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；給付甲○○一百八十九萬元及其中九十二萬六千元自八十六年十二月四日起，其中九十六萬四千元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語；上訴人則以附帶上訴人之解除契約不合法，上訴人自無庸負回復原狀及損害賠償之責等語資為抗辯。

附帶上訴人乙○○、甲○○主張其向上訴人購買房屋及其基地，訂約日期、買賣標的、面積、價金各如附表所示。上訴人應自實際開工之日起一千五百個工作天內完工，完工日期以核發使用執照為準。附帶上訴人已支付如附表已付金額欄所示之款項等事實，已據附帶上訴人提出房屋土地買賣契約書、協議書、建物登記謄本、房屋繳納通知書、土地銀行台北分行送款簿、繳款明細表、交易明細表等為證（見原審卷第十三頁以下），復為上訴人所不爭執，上開事實堪認為實在。附帶上訴人另主張附帶上訴人已繳交移轉登記相關文件及費用，上訴人於收受相關文件及費用後未履行辦理移轉登記手續，且系爭房屋亦未依合約書內容完工，附帶上訴人乃於九十年六月七日以存證信函通知上訴人，限上訴人於收受通知起十四日內，履行契約辦理過戶、交屋及完工改善該建築標的物達可使用狀況且符合契約內容約定，逾期則解除契約，上訴人於六月八日收受該函，未依附帶上訴人前開存證信函意旨處理，附帶上訴人再於九十年七月十一日向上訴人主張解除契約，前開買賣契約既經附帶上訴人合法解除，上訴人自應返還附帶上訴人所繳納之價金及賠償同額之違約金或損害賠償云云，固據附帶上訴人提出九十年六月七日第二一○六號、九十年七月十一日第九十三號存證信函及回執等件為證，惟為上訴人所否認，辯稱附帶上訴人之解除契約不合法，上訴人無庸返還價金暨賠償同額之違約金或損害賠償等語。

查依兩造所訂立之前開買賣契約書第七條產權移轉㈥約定：「甲方（買方即附帶上訴人）有下列情事之一者，乙方得拒絕為本房屋及土地產權之移轉：⑴自備款滯納金未為給付者。⑵委由乙方代辦貸款未完辦貸款手續者，或不辦理貸款未以現金或即期票據繳付期款及房地尾款者。⑶未完辦產權移轉書類用印或提供登記所必要之證件者。：：：」、第十三條交屋事項約定：「㈠：：㈡甲方（附帶上訴人）應於乙方（賣方即上訴人）及通知交屋期限內履行完辦下列事項後始得請求乙方發給交屋憑證點收本房屋：⑴依本契約第三條繳清各期款項及滯納金。⑵依本契約第四條完辦銀行貸款手續及預付貸款利息（不貸款者以現金或即期票據一次付清貸款）。：：」有上開契約書在卷可憑（見原審卷第十七頁背面、第十九頁正面、背面）。而買賣契約書第三條：付款辦法約定：「㈠甲方應按附約㈠『房地買賣價款分期付款表』及所示工程進度，於乙方通知繳款期限內以現金或即期票據按期如數付款：：」，而契約書後附之房地買賣價款分期付款表所載，附帶上訴人所須付之款項包括訂金、簽約金、開工款、第一期－第六十期工程款、第六十一期－第一百期工程款（乙○○部分）或第一期－第三十期工程款、第三十一期－第一百期工程款（甲○○部分）、及銀行貸款，亦有該付款表附卷足考（見原審卷第二十五頁、第四十五頁），即附帶上訴人除銀行貸款外，須繳付自備款包括訂金、簽約金、開工款及一百期之工程款。上訴人主張附帶上訴人尚積欠第九十九期、第一百期之自備款，為附帶上訴人所自認（見原審卷第六頁正面－原告乙○○於八十六年十二月五日付第九十八期款：：原告甲○○於八十六年十二月四日支付第九十八期工程款：：），足證附帶上訴人尚未繳納全部自備款，則依前揭買賣契約書第七條㈥之約定，上訴人得拒絕本件房地之移轉登記，依第十三條㈡之約定，附帶上訴人尚不得請求上訴人交屋。附帶上訴人雖又辯稱迄今未收受上訴人催告繳納第九十九期、第一百期之繳款通知云云，惟系爭買賣契約書第三條：付款辦法約定：「㈠甲方應按附約㈠『房地買賣價款分期付款表』及所示工程進度，於乙方通知繳款期限內以現金或即期票據按期如數付款：：」，有如前述，附帶上訴人因未收受上訴人之通知繳款，其第九十九期、第一百期之工程款給付義務固尚未屆期，但附帶上訴人既尚未繳納全部自備款，依前所述，上訴人仍得拒絕本件房地之移轉登記，附帶上訴人不得請求上訴人交屋，即上訴人就本件買賣標的移轉登記及交屋之義務均尚未陷於遲延。

另附帶上訴人主張其已繳納移轉登記、貸款所須文件，上訴人仍未為移轉登記、亦未依約代辦貸款，有違契約約定，附帶上訴人得主張解除契約云云，上訴人則主張附帶上訴人所繳納之文件在火災中燒毀，其再催告附帶上訴人補提相關文件，附帶上訴人均置之不理等語。查全盈隆建設股份有限公司係上訴人之法人股東，上訴人公司之董事有係代表全盈隆建設股份有限公司者，有上訴人公司登記事項卡在卷可憑（見本院卷第四十七頁、第四十八頁），而全盈隆建設股份有限公司之名稱原為東帝士股份有限公司，亦有全盈隆公司登記事項卡附卷足稽（見本院卷第一三七頁以下），而東帝士公司於汐止科園區二十六樓辦公室於九十年五月十二日發生火災，為社會矚目之新聞，另有火災證明書附卷足考（見本院卷第七十九頁）。上訴人公司、全盈隆公司既均為東帝士之關係企業，上訴人公司將所收受之客戶置於東帝士處，衡情無不符之處，則上訴人所辯附帶上訴人之資料因火災而燒毀，應可採信。附帶上訴人之移轉登記、貸款相關資料因非可歸責上訴人之事由而燒毀，上訴人催告附帶上訴人補提上開相關資料等（見本院卷第六十頁、第六十一頁），附帶上訴人以其等解除契約合法而迄未補提上開資料，致上訴人未能辦理移轉登記、貸款等事由，係非可歸責上訴人之事由，附帶上訴人自不得以上訴人收受附帶上訴人之相關資料仍拒絕辦理移轉登記、貸款等事由主張解除契約。

附帶上訴人又以系爭房屋有未依合約內容完工、地坪、內牆等設備未完工，未達堪以使用及交屋狀態，經附帶上訴人催告上訴人補正，上訴人逾期未補正，附帶上訴人亦得主張解除契約云云。惟附帶上訴人就系爭房屋確有其所主張之瑕疵，僅提出照片為證（見原審卷第七十一頁以下），然該等照片未能舉證證明系爭房屋確有附帶上訴人所主張之上開瑕疵，況買受之房屋是否有瑕疵，通常應以交屋時之狀態為準，系爭房屋尚未至交屋之階段，有如前述，則附帶上訴人於系爭房屋交屋前有上開理由主張解除契約，亦屬無據。附帶上訴人另主張系爭房屋隔間尚未完工，復逾期不補正，附帶上訴人亦得主張解除契約云云。但上訴人辯稱系爭房屋有商場及住家部分，住家部分均已移轉登記予買受人，僅商場部分尚未交屋，其原因乃因要統一處理等語，附帶上訴人亦自認住家部分已交屋，僅商場部分未交屋。再依附帶上訴人乙○○所提出之八十七年八月十七日意見書、八十九年一月十八日之調查表（見本院卷第九十八頁、第一二○頁），附帶上訴人乙○○於意見表上填載許多意見，但親筆簽名欄載：「暫時不予簽名。」，於調查表上載：「原來位置在路口邊間的是否也分配在邊間：：：若出租，則租金如何算？希望能開會公開說明。」，則上訴人所辯稱因商場要統一規劃，故隔間未完成一節，堪認為實在。系爭房屋中商場部分既有統一規劃之必要，附帶上訴人亦參與其中之會議等流程，則附帶上訴人以其所購買之系爭房屋未完成隔間為由主張解除契約，於法不合。

按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」民法第二百五十四條定有明文。本件上訴人無遲延給付之情形，已如前述，則附帶上訴人自不得定相當期限催告上訴人履行，再於上訴人在期限內不履行時，主張解除契約，是附帶上訴人之解除契約不合法。附帶上訴人雖又主張上訴人於原審已自認附帶上訴人之解除契約合法，不得於本院再主張附帶上訴人之解除契約不合法云云。然原審九十年十一月六日言詞辯論筆錄載：「原告訴訟代理人：提示存證信函回執正本予被告閱後自行取回。被告訴訟代理人：對我們收到解除契約存證信函不爭執。對原告請求違約金之依據及如何計算我們有爭執，其他部分不爭執。」（見原審卷第九十四頁），則上訴人於原審所稱之不爭執係指對收到附帶上訴人解除契約存證信函之事實不爭執，非就附帶上訴人主張解除契約合法不爭執，此觀上訴人對附帶上訴人請求違約金之依據及如何計算有爭執，因違約金係解除契約合法後方生之法律效果，上訴人既對附帶上訴人請求違約金之依據及計算有爭執，應認上訴人對附帶上訴人解除契約合法與否仍有爭執。而所謂「其他部分不爭執」，應指上訴人對收到附帶上訴人解除契約之存證信函之事實不爭執，附帶上訴人解除契約究是否合法，仍待法院判斷。此觀上訴人仍於附帶上訴人於九十年七月十一日解除契約後之九十年八月間尚催告附帶上訴人補提移轉登記、貸款等相關文件，即知上訴人不認附帶上訴人之解除契約合法，附帶上訴人以上開筆錄之記載，主張上訴人於原審已就附帶上訴人合法解除契約不爭執云云，非屬可採。

附帶上訴人之解除契約既不合法，有如前述，則附帶上訴人請求上訴人回復原狀返還附帶上訴人已繳納之價款及依買賣第十六條㈠之約定，請求上訴人給付同額價金作為違約金即損害賠償，或依民法第二百六十條「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」之規定，請求損害賠償，計附帶上訴人乙○○請求上訴人給付一百八十七萬六千元，及其中九十二萬二千元自民國八十六年十二月五日起，其中九十五萬四千元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息、甲○○請求上訴人給付一百八十九萬元，及其中九十二萬六千元自八十六年十二月四日起，其中九十六萬四千元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法無據，應予駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。原審判命上訴人給付部分，尚有未洽，上訴人上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。原審為附帶上訴人敗訴判決部分，理由雖有不同，結論則無二致，原判決該部分仍應判予維持。附帶上訴人附帶上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。

本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論究，合併敘明。

據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，附帶上訴人之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第二項、第七十八條判決如主文。

民事第一庭

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。