臺灣高等法院94年度上字第879號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 94年度上字第879號

上訴人

信光大社區管理委員會

法定代理人

甲 ○

訴訟代理人

林家祺律師

訴訟代理人

李兆環律師

被上訴人

寶華商業銀行股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間給付管理費等事件，上訴人對於中華民國94年9月7日臺灣臺北地方法院94年度訴字第3023號第一審判決提起上訴，本院於95年8月8日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：

一、被上訴人寶華商業銀行股份有限公司（原判決誤載為寶華銀行股份有限公司）之法定代理人原為劉維琪，於民國94年10月3日變更為丙○○，有公司變更登記表可憑（見本院1卷25、26頁），經其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

二、按在第二審為訴之追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第 1項第2款定有明文。是以變更、追加之訴，若與原請求之基礎事實同一，並無須得他造之同意。所謂「請求之基礎事實同一」，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之。本件上訴人於原審起訴時主張：被上訴人為上訴人社區之區分所有權人，積欠管理費，依民法第1條之習慣、法理、第179條不當得利之法律關係，及公寓大廈管理條例第10條、住戶管理規約及施行細則請求被上訴人給付管理費，有起訴狀附卷可稽（見原審北調字卷2、3頁，原審訴字卷14、17頁）。嗣於本院審理中，追加依上訴人92年度區分所有權人決議請求被上訴人給付管理費（見本院㈠卷43頁，㈡卷21頁），核其請求之基礎事實同一，揆諸前開說明，應予准許，合先敘明。

三、按通常及簡易訴訟程序，均為一般訴訟程序，性質相同，並無不得行同種訴訟程序之理由。但在簡易訴訟程序；或因標的價額較低、或因案情單純，所踐行之訴訟程序，較為簡略，對於當事人之保護欠周，故當事人就應依通常訴訟程序及簡易訴訟程序提起之數宗訴訟合併提起，應適用程序較為周密之通常訴訟程序，而無簡易訴訟程序規定之適用（見吳明軒著中國民事訴訟法中冊第728 頁）。本件於原審係適用通常程序審理，於本院審理時，上訴人追加依92年度區分所有權人決議，請求被上訴人給付管理費，該追加之部分雖原應適用簡易訴訟程序審理，惟因與應依通常訴訟程序之訴訟合併提起，揆之首揭說明，即亦應適用通常訴訟程序。是被上訴人以上訴人追加之訴部分，應適用簡易訴訟程序，不得與原審不當得利請求部分，併行適用通常訴訟程序云云置辯，即不足採。

乙、實體部分：

一、上訴人起訴主張：上訴人為依公寓大廈管理條例施行細則之規定，經主管機關核准報備之公寓大廈管理委員會，被上訴人於86年12月18日因買賣取得桃園市○○路64號地下室1 樓（下稱系爭建物）所有權，為信光大社區之區分所有權人之一，依公寓大廈管理條例之規定，有繳納管理費之義務。又依信光大社區之規約約定，系爭建物每坪每月應繳納管理費新台幣（以下同）20元，則系爭房屋（面積4601.72 平方公尺，約1392坪），每月應繳管理費27,840元，每年為334,080 元，惟被上訴人自86年12月18日取得系爭建物所有權起迄今，均未依規定繳納管理費，屢經催繳，均拒不繳納。爰依習慣、法理、、不當得利法律關係，及公寓大廈管理條例第10條、住戶管理規約及施行細則之規定，請求被上訴人給付自89年5月5日起至94年5月5日止之管理費1,670,400 元（20元×1392×12×5＝1,670,400元），及自起訴狀繕本翌日起，至清償日止，按年息5%計算利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，並追加依上訴人92年度區分所有權人決議請求）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1,670,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：㈠依不當得利法律關係請求部分：被上訴人購置系爭建物後，從未進住使用，始終空置，則上訴人支出之清潔及管理費，並非為被上訴人所支付及服務，故其請求被上訴人支付與實際住戶相同計算方式之管理費，顯不合理，如認被上訴人受有利益，亦應舉證證明之。又信光大社區規約迄今未明文規定被上訴人應繳納管理費，縱認被上訴人因此受有利益，乃法律未明文規定被上訴人負有給付義務所致，與不當得利之構成要件不符。㈡依習慣及法理請求部分：區分所有權人應分擔管理費用，公寓大廈管理條例第18條第1項第2款既有明文規定，即無習慣及法理規定之適用。㈢依公寓大廈管理條例規定請求部分：上訴人雖提出會議紀錄及出席委託書等以證明92年8月3日之區分所有權人會議有效，惟被上訴人否認上開書證之真正，且上訴人自承通知區分所有權人召開會議，未以書面為之，亦未通知被上訴人，出席之人數亦未符合法定人數，則召集程序違法在先，表決程序違法在後，該次區分所有權人會議決議自屬無效，不得為被上訴人給付管理費之依據。㈣上訴人自88年11月起，未經被上訴人同意，私自將大樓發電設備裝置於系爭建物內，占用面積102.76平方公尺，依法定最高限額租金計算損害金，金額為177,236 元，自得與管理費抵銷，又如認92年區分所有權人會議合法，則依該決議所示，占用部分之管理費為37,200 元，亦應自請求之金額內扣除等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保，請准免為假執行。

三、兩造不爭之事實（見原審訴字卷8頁）：

㈠被上訴人於86年12月18日以買賣取得坐落桃園市○段○○○段2236地號，應有部分136/10000（下稱系爭土地 ），及其上之門牌號碼桃園市○○路64號地下室1樓，面積4601.72平方公尺，有房屋稅單、土地及建物登記簿謄本在卷可按（見原審北調字卷46－48頁）。

㈡上訴人於88年間依公寓大廈管理條例施行細則之規定向主管機關申請報備，經桃園縣政府於88年1 月13日發給「縣府工建寓字第880003號公寓大廈管理組織報備證明」（見原審北調字卷 5頁），被上訴人為上訴人信光大社區管理委員會之區分所有權人。

㈢信光大社區大廈各區分所有建築物85年6 月19日第一次登記時存在之信光大社區住戶管理公約施行細則第4條第1款規定：「管理費：住戶繳交之管理費暫訂為3 樓以上（含）每月每坪35元整、1樓2樓每坪20元整（待試辦2 個月，視實際收支再調整分金攤金額）」，並未明確規範被上訴人所有之地下1 樓（即系爭房屋）應否分攤管理費，有信光大社區住戶管理公約施行細則可憑（見原審北調字卷13－15頁）；被上訴人自取得系爭房屋所有權之日起，迄未繳納管理費。

㈣上訴人之主任管理員甲○於92年8月3日未通知區分所有權人之被上訴人，即召開信光大社區92年度所有權人大會，並於會議中由其他區分所有權人逕行決議追溯自87年8 月起，以每坪35元計算被上訴人應繳納之管理費，並於決議前之92年4 月21日，即由福田國際財務管理有限公司（下稱福田管理公司，負責人為甲○）發函予被上訴人，稱受上訴人委託，依每坪35元計算繳交管理費；94年4 月15日上訴人再發函被上訴人依1、2樓標準每月每坪管理費以20元計算繳交管理費，經被上訴人於94年4月18日收受，有福田管理公司92年4月21日福促字101 號函、上訴人92年度所有權人大會會議記錄、桃園郵局第440號存證信函及回執可參（見原審北調字卷17-21頁）。

㈤被上訴人取得系爭房屋之所有權後，即未進住使用，自始空置至今。信光大社區自原始建商手中接收設置於系爭房地之大樓發電裝置設備，前開設備並占用被上訴人所有系爭房地面積102.76平方公尺，有照片、地籍圖可按（見原審北調字卷35－45頁）。

四、本件爭點為：㈠上訴人得否請求被上訴人給付89年5月5日起，至94年5月5日止之管理費？㈡上訴人抵銷之抗辯有無理由？

㈠上訴人得否請求被上訴人給付89年5月5日起，至94年5月5日止之管理費？查：

⑴按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔；又公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：①起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列②區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納③本基金之孳息④其他收入；再公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。公寓大廈管理條例第10條第2 項、第18條第1、3項分別定有明文。是以公寓大廈之區分所有權人依法即應按區分所有權人會議決議繳納管理費，以作為屬公寓大廈全體區分所有權人共有之公共基金，且該管理費之給付與公寓大廈之管理機關之管理行為間，並無對待給付之關係，亦無同時履行抗辯之適用。本件被上訴人於於86年12月18日取得系爭建物之所有權，已如前述，則上訴人自斯時起，既為上訴人之區分所有權人之一，依上開規定，即有繳納管理費之義務。

⑵又信光大社區管理費用應由全體住戶按其使用坪數計算負擔之，有特殊使用情形者另議，由管理委員會決議執行之；又住戶繳交之管理費暫訂為3樓以上（含）每月每坪35元、1樓、2樓每坪20元整（待試辦2個月後，視實際收支再調整分攤金額，信光大社區住戶管理公約第4條第5項第4 款及施行細則第4條第1項分別定有明文，有被上訴人不爭執真正之住戶管理公約及施行細則在卷可按（見原審北調字第8-15頁），惟因漏未就地下1 樓之系爭建物訂定繳交管理費之標準，乃於92年8月3日召開所有權人會議，決議追溯自87年8 月起，以每坪35元計算被上訴人應繳納之管理費，嗣於94年4 月15日上訴人再發函被上訴人依1、2樓標準每月每坪管理費以20元計算繳交管理費等情，有上訴人92年度所有權人大會會議記錄在卷可憑（見原審北調字卷18、19頁），並經證人即當初制定住戶管理公約之區分所有權人之一丁○○到庭證稱：「我是信光大社區管理委員會委員兼總幹事。我在87年信光大社區第一屆管理委員會成立時就擔任總幹事到88年10月約1年，91年4月又擔任信光大社區管理委員會總幹事」、「（住戶管理公約施行細則就管理費部分為何未記載地下室繳費方式？）當時不知道地下一樓是屬於住戶全體所有或是泛亞銀行（即上訴人之前身）所有，所以沒有針對地下一樓去定收費標準。嗣後91年4 月16日我再擔任住戶管理會總幹事時聽住戶說地下室不是屬於住戶全體所有，我才知道地下室所有權屬於泛亞銀行的。因此92年召開住戶大會時，再重新針對地下室收取管理費事宜」、「（公約或施行細則有無要放棄地下室的管理費？）當時以為地下室是屬於大樓住戶全體所有，當時並沒有要放棄收取地下室管理費」等語在卷（見本院㈡卷2、3頁），是信光大社區住戶管理公約施行細則雖漏未就地下1 樓之系爭建物訂定管理費之繳交標準，惟該信光大社區住戶管理公約既明定「信光大社區管理費用應由全體住戶按其使用坪數計算負擔」，而被上訴人為信光大社區之住戶之一，自有繳納管理費之義務，不因住戶管理公約施行細則之漏未規定系爭建物繳納標準，即得免除其繳納管理費之義務。

⑶被上訴人雖辯稱：伊未接獲92年度區分所有權人會議之召開通知，且該次出席之人數亦未符合法定人數，其召集及表決之程序均違法，該次區分所有權人會議決議自屬無效，對被上訴人自不生效力，不得以此為被上訴人給付管理費之依據云云。按區分所有權人會議之召集程序或決議方法，有違反法令章程者，其決議之效力如何，公寓大廈管理條例雖無明文規定，然按其性質，應準用民法第56條第1 項規定，由區分所有權人於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，故在法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在。是92年度區分所有權人會議決議既未經撤銷，即屬合法有效，故被上訴人前開所辯，自不足採信。

⑷按1年或不及1年之定期給付債權，其各期給付請求權因5 年間不行使而消滅，為民法第126 條所明定，凡屬上項定期給付債權，即有該條之適用，無庸當事人就此有所約定，且不得預先拋棄時效之利益（最高法院50年臺上字第1960號判例意旨參照）。查，依住戶管理公約及施行細則所載，管理費性質上屬於定期性給付，揭諸上開法律規定及判例意旨，上訴人於94年5月5日起訴請求自89年5月5日起，至94年5月4日止，5年之管理費，即屬有據。

㈡上訴人之抵銷抗辯有無理由？

⑴被上訴人所有系爭建物面積 4601.72 平方公尺（約1392坪），其中102.76平方公尺（約31坪）自87年11月起即為上訴人所有系爭大樓之發電裝置設備所並占用，為上訴人所不爭執，則上訴人辯稱該被占用部分不得請求其給付管理費，自屬有據。是上訴人每月應給付之管理費為27,220元【20元×（1392－31）＝27,220元】，5年應給付之管理費為1,633,200元（27,220元×12×5＝1,633,200元）。

⑵按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者不在此限，民法第33 4條第1 項定有明文；又被告對於原告起訴主張之請求，提出抵銷之抗辯，祇須其對於原告確有已備抵銷要件之債權即可，至原告對於被告所主張抵銷之債權曾有爭執，或被告已另案起訴請求，均不影響被告抵銷權之行使；抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與民法第334 條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意（最高法院67年台上字第1647號、50年台上字第291 號判例意旨參照）。再依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。本件上訴人無權占有被上訴人所有之系爭土地31坪，已如前述，則被上訴人自得依上開規定，請求上訴人返還相當於租金之利益。又租金之請求權因5 年間不行使而消滅，既為民法第126 條所明定，至於其他無租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金有異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約未成立，而謂時效之計算應有不同（最高法院49年台上字第1730號判例意旨參照）。查本件訴訟繫屬時為94年5月5日，是被上訴人請求上訴人給付自89年5月5日起至94年5月4日止相當於租金之利益，並以之與管理費抵銷，於法並無不合，應予准許。

⑶按城市建物基地之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項、第105條 定有明文。又土地法第97條第1 項規定所謂之土地價額，係指法定地價而言，土地法施行法第25條定有明文，而依土地法第148 條規定，法定地價係指土地所有權人依土地法所申報之地價。查，系爭土地之地目為「建」，位於桃園市○○路64號地下室，有系爭土地登記謄本在卷可憑（見原審北調字卷47頁），上訴人占用其中102.76平方公尺放置系爭大樓之發電設備，是以，斟酌基地之位置、上訴人利用基地之經濟價值、所受之利益等，認上訴人使用系爭建物之對價以系爭建物、土地申報地價年息百分之3 計算為適當。又上訴人主張系爭建物課稅現值為15,235,300元，有系爭建物93年度房屋稅繳款書一紙附卷可參（見原審北調字卷46頁），系爭土地之申報地價為每平方公尺8,800 元，有土地登記謄本在卷可憑（見同上卷47頁），故上訴人請求5 年相當於租金之不當得利金額應為186,676元。{計算式：【①上訴人占用部分建物之價額：15,235,300元（系爭建物課稅現值）÷4601.72 平方公尺（系爭建物總面積）×102.76（上訴人占用之面積）＝340,216元（元以下四捨五入）②上訴人占用系爭土地之價額：8,800 元×102.76＝904,288元③（340,216元＋904,288元）×0.03（年息3%）×5（年）＝186,676元（元以下四捨五入）】，則被上訴人就此部分主張抵銷，自屬有據，超過上開部分抵銷之請求，即不應准許。

④綜上，上訴人5年應給付之管理費為1,633,200元，扣除被上訴人應給付上訴人相當於租金之損害金186,676 元，上訴人應給付被上訴人管理費為1,446,524元。

四、綜上所述，上訴人本於公寓大廈管理條例第10條、住戶管理規約及施行細則、92年度所有權人大會會議決議之規定，請求被上訴人給付給付1,446,524 元，及自起訴狀繕本送達之翌日即94年5 月13日起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨就此部分，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又，上訴人勝訴部分，因未逾150 萬元，不得上訴第三審法院而告確定，自無宣告假執行之必要，上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。從而，亦無准被上訴人供擔保免為假執行之可言，併此敍明。

五、又上訴人請求被上訴人上訴人給付前開金額部分，係以單一之聲明，主張之訴訟標的除公寓大廈管理條例第10條、住戶管理規約及施行細則、92年度所有權人大會會議決議之規定外，尚有法理、習慣及不當得利，核該訴訟標的，依上訴人陳明係選擇合併，，則本院就該訴訟標的既擇一為判決，且已為上訴人勝訴判決，本院自無庸就法理、習慣及不當得利訴訟標的另為裁判，附此敘明。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，與判決結果無涉，爰無一一論述之必要，併此敍明。

七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條但書，判決如主文。

民事第五庭