臺灣高等法院97年度上字第183號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 97年度上字第183號

上　訴　人即

附帶被上訴人　甲○○

訴訟代理人

乙○○

訴訟代理人

林明正律師

上一人複代理人

趙佑全律師

上一人複代理人

陳宏雯律師

上一人複代理人

周志吉律師

上一人複代理人

被上 訴人即

上一人複代理人

附帶 上訴人 東騰開發股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

陳國雄律師

複代理人

邱南嫣律師

上列當事人間給付價金事件，上訴人對於中華民國97年1月17日臺灣臺北地方法院96年度訴字第7720號第一審判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於97年11月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：上訴人於民國94年1月8日向伊訂購坐落於臺北市○○區○○段6小段123地號土地上之「明湖居」建案房地1戶及編號53、54號之停車位。兩造並簽立房屋及土地買賣合約書，約定房屋銷售總面積約46.27坪 (含主建物約18.3坪、約定專用約18.51坪、附屬建物約1.99坪、共同部分約7.47坪)。嗣於同年3月23日兩造另簽訂同意書（以下稱系爭同意書），約定房屋銷售面積中關於約定專用部分面積停車空間㈢編號76號自設停車位及編號102至105號法定機車位部分，伊有變更為一般甲組零售業㈡使用之義務。伊於同年8月25日依約完成變更，兩造於同年9月19日再簽訂合約內容及總價調整協議書（以下稱系爭協議書），約明上開約定專用面積18.51坪部分計入主建物面積計算。嗣於96年6月27日伊完成系爭房地產權移轉，房屋登記總面積達54.33坪，較上訴人所承購之總面積溢增8.06坪。依房屋買賣合約書附件五「本約買賣建物銷售面積之計算及公共設施之分攤、誤差處理及產權登記特約條款」（以下稱特約條款）第4條第5項約定，於扣除誤差值未超過1%之面積0.4627坪（46.27坪×1%）及原約定承購面積與實際登記面積所佔之公設比溢出面積2.64坪（17.26坪-54.33坪×26.91%）後，上訴人應按每坪單價71, 3205元找補，即應再給付伊3,537,497元〔（8.06-0.4627-2.6）×713,205〕等情。爰依買賣契約法律關係及特約條款之約定，求為命上訴人給付伊3,537,497元，及法定遲延利息之判決。原審判命上訴人給付66萬元及自96年8月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘請求。上訴人不服，提起上訴。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。並就原審駁回其請求之部分提起附帶上訴，聲明：㈠原判決關於駁回附帶上訴人後開第2項之訴部分廢棄。㈡附帶被上訴人應再給付附帶上訴人2,877,497元，及自96年8月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

二、上訴人則以：系爭房屋登記之主建物面積僅34.47坪，較兩造協議將約定專用部分併入主建物後之36.81坪，短少2.34坪，雖附屬建物面積增加0.61坪、共同部分面積增加9.79坪，惟因主建物面積短少，系爭房地之經濟價值及效用並未因總面積增加而提高。且主建物面積減少不符合當初將約定專用部分變更併入主建物面積之目的，致伊原訂之使用效益因而減損。故被上訴人所交付之系爭房屋有主建物坪數不足之瑕疵，按每坪單價71,3205元計算，伊得請求被上訴人減少價金1,668,900元（2.34坪×713,205元/坪），及依民法第179條、第227條規定請求返還該金額或相當於該金額之損害賠償，並與被上訴人請求找補之金額抵銷。又本件應找補之範圍，依特約條款之約定，以不超過2%為限，被上訴人主張之找補範圍為4.96坪（約10.72%），顯已超出前開上限約定等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：附帶上訴駁回。另其於原審提起反訴主張：系爭房屋產權登記之主建物面積較兩造約定短少2.34坪，伊就上開被上訴人應返還或賠償之金額與被上訴人請求找補之金額66萬元抵銷後，被上訴人應給付伊1,008,900元等情。爰民法第179條及第227條之規定，求為命被上訴人給付伊1,008,900元，及法定遲延利息之判決。原審就反訴部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1,008,900元，及自原審反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則以：系爭房屋買賣合約書所指之「約定專用面積約計壹捌點伍壹坪」之範圍本即指停車空間㈢（內含編號76號自設停車位、編號102至105號法定機車停車位及儲藏室部分，面積總計約16.23坪），及機車出入口與陽台（面積約為2.28坪），雖因建築技術規則對容積管制規定為放寬性之修正，使上開自設及法定停車位得依法令變更而登記為主建物面積，惟機車出入口及陽台等部分，於法令規範上本即無從納入主建物面積登記，是伊已依債之本旨為給付。況上訴人原係以3,300萬元承購系爭房地，現其欲以7,700萬元之總價再行出售，亦證系爭房地經濟價值及效用並未減損等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。

三、查兩造於94年1月8日就被上訴人坐落臺北市○○區○○段6小段第123地號土地之「明湖居」建案，簽立房屋及土地買賣合約書，約定上訴人以房屋總價1,225萬元，土地總價2,275萬元購買系爭房屋面積計46.27坪 (含主建物面積約18.3坪、約定專用面積約18.51坪、附屬建物面積約1.99坪、共同部分面積約7.47坪)。嗣兩造於94年3月23日、9月19日分別簽立同意書及協議書，協議將房屋買賣合約書中原約定專用部分辦理變更為主建物面積。被上訴人完成交屋時，系爭房屋登記面積主建物113.96平方公尺（34.47坪）、附屬建物8.59平方公尺（2.6坪）、共同部分57.06平方公尺（17.26坪），合計總面積為54.33坪，較前述房屋買賣合約書約定買賣建物之總面積增加8.06坪等事實，為兩造所不爭，復有買賣合約書、建物登記簿謄本、同意書及協議書等件為證，堪信為真實。

四、被上訴人主張，其售予上訴人系爭房屋登記總面積54.33坪，已逾買賣合約書第1條約定所承購之總面積8.06坪，除誤差值於1%內互不找補、暨扣除調整原約定承購面積與實際登記面積所占之公設百分比計算後，上訴人尚應找補4.96坪，即應再給付伊3,537,497元等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：

㈠系爭房屋買賣合約書特約條款第4條第5項買賣建物銷售面積誤差處理特約約定：「本約買賣建物銷售面積之計算方式，係依本建物建造執照核准圖並依訂約時登記法規之規定及本特約條款有關標準計算，雙方同意日後如係因地政法規登記方式變更致使權狀面積之登記方式及數量與原約定建物銷售面積之計算產生誤差時，仍以權狀面積之登記方式及數量為準，雙方均不找補；但如係因變更設計或施工差異致使權狀登記面積與原約定建物銷售面積之計算產生誤差，而誤差比例在本約買賣建物銷售面積百分之一以內時（含百分之一）亦互不找補；如誤差超過百分之一以上者，僅就其超過或不足百分之一至百分之三部分，按本約房地總價（並不含車位總價款）除以本約買賣建物銷售面積（亦不含停車位之持分面積）所計之每坪單價，計算其誤差部分之差價金額並於交屋同時以現金一次結清。」等語，是凡因變更設計或施工差異，致登記面積與契約約定銷售面積產生誤差，而該誤差超過1%時，買賣雙方應就超過或不足1%-3%部分為找補。本件兩造於94年1月8日簽訂買賣契約後，復於同年3月23日另簽訂同意書，被上訴人同意將房屋銷售面積中關於約定專用面積停車空間㈢編號76號自設停車位及編號102至105號法定機車位部分，於94年8月31日前變更為一般甲組零售業㈡使用；被上訴人完成變更後，兩造於同年9月19日再簽訂系爭協議書，約定上開約定專用面積18.51坪部分計入主建物面積計算，乃兩造所不爭。可見本件房屋登記總面積較房屋買賣合約書總面積增加8.06坪，係因兩造同意變更設計所致，自有系爭特約條款第4條第5項約定之適用，即誤差超過1%時，應就超過1%-3%部分為找補。而系爭房屋登記總面積較房屋買賣合約書約定增加8.06坪，增加比例為17.41%，已超過1%，兩造均同意找補金額以每坪713,205元計算，則被上訴人依約得請求上訴人補償之價金為66萬元（46.27×2%×713,205，元以下四捨五入）。

㈡被上訴人雖主張，坪差找補上限之規範目的係在預售屋房地買賣於客觀交易上礙難避免有因施工、變更設計等之誤差，且此等因素皆操之於賣方，故有找補之上限約定，預防賣方以虛坪灌充實坪並藉此找補獲利。而本件伊係應上訴人要求，方將房屋買賣合書第1條約定之約定專用面積變更設計並依合意將之計入主建物面積計算，致登記面積與原承購面積產生誤差，自不適用前開3%之上限約定云云。然查，特約條款第4條第5項已明文約定，凡因變更設計或施工差異，致登記面積與契約約定銷售面積產生誤差，而該誤差超過1%時，買賣即應就超過或不足1%-3%部分為找補，已如前述，並未排除該變更設計係本於買方之要求而為者，況該變更設計已為被上訴人所同意，即成為買賣契約之一部，除兩造合意排除前開特約條款第4條第5項之適用外，當亦適用原房屋買賣合約書之內容。且被上訴人為專業之建設公司，對於系爭房屋變更設計後，因主建物面積增加，將增加應分擔之公設比一節知之甚詳，此亦為其所自承（見原審卷第132頁），惟其卻未與上訴人約定日後找補不受特約條款第4條第5項找補上限之限制，自難排除該條項之適用。又本件變更設計後系爭房屋登記之共同部分為17.26坪，較原買賣合約書約定之7.47 坪，增加9.79坪，相對於總面積係增加8.06坪，顯見增加之坪數多屬共同部分，此正為前開特約條款為控制誤差在合理之預測範圍，避免預售屋賣方以大幅增加共同部分，再利用找補獲利之規範目的，被上訴人主張，本件不受前開特約條款3%上限之限制，即不可採。

㈢被上訴人復主張，本件於變更設計完成後，兩造曾簽訂系爭協議書，同意減價78萬元，斯時兩造未援引特約條款第4條第5項有關坪差找補上限之規範，則於變更設計完成，並為產權登記後，伊請求坪差找補，應不再受坪差找補上限之規範云云。但查，上訴人已辯稱，系爭協議書係針對變更設計後，原「儲藏室」位置，變成「設備空間」，另原停車空間㈢自設停車位（編號76號）位置，亦成為「設備空間」（見本院卷第19頁），所為之減價協議，乃被上訴人所不爭，則該協議顯僅係就原約定專用之「儲藏室」、停車空間㈢自設停車位（編號76號）位置，成為設備空間所為之減價，核其內容並未排除特約條款第4條第5項關於找補上限之限制，被上訴人此項主張，亦不可採。

㈣按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前開規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。查本件房屋買賣合約書約定上訴人購買之房屋面積含約定專用面積18.51坪，嗣兩造另簽訂系爭協議書約定：「甲方（即上訴人）向乙方（即被上訴人）購買之房屋銷售面積中第四項約定專用面積停車空間㈢自設停車位（NO.76）及法定機車位（NO.102至NO.105號）部分，已依照94年3月23日簽定之同意書約定94年8月25日變更完成，變更後原合約訂定之約定專用面積18.51坪將計入主建物面積，甲方已審閱無誤且同意變更後之調整…」等語，足見兩造已合意將原約定專用面積18.51坪計入主建物面積計算，連同房屋買賣合約書原約定之主建物面積18.3坪，合計為36.81坪，亦即被上訴人應交付之房屋主建物面積須達36.81坪，此項關於主建物坪數之特別合意，已成為系爭房屋品質之約定，嗣被上訴人交付之房屋，登記之主建物面積為34.47坪已如前述，其短少2.34坪，顯不符合兩造契約約定專用部分計入主建物面積之經濟目的，亦不符契約約定之品質，上訴人辯稱，被上訴人應依前開規定負瑕疵擔保責任，自屬有據。兩造不爭，如上訴人主張面積減少有理由，每坪應依713,205元計算，則上訴人依民法第359條得請求減少之價金為1,668,900 元（2.34×713,205）。上訴人抗辯，經其為減少價金之意思表示後，被上訴人應依民法第179條規定，返還前開金額，並與伊上開應補償被上訴人之66萬元抵銷後，被上訴人尚應給付其1,008,900元，應屬可採。

㈤被上訴人固稱，前開約定專用面積範圍係指平面圖中停車空間㈢所及之全部面積〔內含自設停車位（NO.76）、法定機車停車位（NO.102至NO.105）及儲藏室部分在內，該部面積約係16.23坪〕及機車出入口與陽台面積（面積約為2.28坪），而機車出入口及陽台等部分，於法令規範上本即無從納入主建物面積登記，是伊已依債之本旨為給付，本件並無瑕疵或不完全給付云云。但查，本件房屋買賣合約書雖附有系爭房屋之平面圖，惟該圖並未載明契約內容所稱約定專用面積18.51坪為何，被上訴人稱包括機車出入口與陽台面積，已無可採。況系爭協議書前開文字明載：「…購買之房屋銷售面積中第四項約定專用面積停車空間㈢自設停車位（NO.76）及法定機車位（NO.102至NO.105號）部分，已依照94年3月23日簽定之同意書約定94年8月25日變更完成，變更後原合約訂定之約定專用面積18.51坪將計入主建物面積。」等語，依該文義觀之，本件房屋買賣合約書第4項約定專用專用面積為停車空間㈢自設停車位（NO.76）及法定機車位（NO.102至NO.105號），經變更後約定專用面積18.51坪將計入主建物面積，並未言及機車出入口及陽台等部分，被上訴人以買賣合約書所附平面圖繪製有機車出入口及陽台等部分，而謂系爭合約書約定專用面積範圍包括機車出入口與陽台面積，該等部分因法令限制無從納入主建物面積登記，本件無物之瑕疵可言，尚無可採。又被上訴人交付之房屋不符兩造契約約定之品質，已如前述，與上訴人欲以7,700萬元之總價再行出售一節無涉，被上訴人據此主張，其不負物之瑕疵擔保責任云云，亦不可取。

五、綜上所述，被上訴人主張其交付上訴人之房屋因登記面積增加，請求上訴人給付坪差補償款，於2%即66萬元之範圍內為可採，上訴人辯稱，被上訴人給付之主建物面積不符契約約定，應負瑕疵擔保責任，其得減少價金1,668,900元，經減少後，上訴人應返還該金額，其並與前開應給付之66萬元為抵銷，經為抵銷後，上訴人尚應返還1,008,900元，洵屬有據。從而，被上訴人本於買賣契約法律關係請求上訴人給付3,537,497元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即屬無據，應予駁回。又上訴人依民法第179條規定，於原審反訴請求被上訴人給付1,008,900元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即96年11月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即有理由，應予准許。原審就本訴部分判命上訴人給付66萬元及為假執行之宣告，並駁回上訴人之反訴，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄，改判如主文第2、3項所示。至原審為被上訴人敗訴部分，核無不合，附帶上訴意旨，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。

六、據上論結，本件上訴為有理由，附帶上訴為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。

民事第十一庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。