臺灣高等法院99年度上字第112號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 99年度上字第112號

上訴人

甲○

訴訟代理人

邱景睿律師

複代理人

陳家慶律師

被上訴人

乙○○

訴訟代理人

陳宗憶律師

上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國98年12月21日臺灣臺北地方法院98年度重訴字第236號第一審判決提起一部上訴，本院於99年4月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、上訴人起訴主張：兩造於民國97年3月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定伊以新臺幣（下同）2,580萬元之對價，向被上訴人買受其所有坐落臺北市○○區○○段1小段554地號土地及其上門牌號碼臺北市○○路37 巷26號3樓（3066建號，下稱系爭房屋）、臺北市○○路37 巷26號地下層編號1號之坡道平面式停車位1位（3069建號）（下合稱系爭不動產）。伊已支付買賣價金2,485萬252元（其中3紙支票以美商花旗銀行為付款人、面額各為258萬元，另代償抵押貸款1,711萬252元），被上訴人亦先後於97年4月10日及4月18日，分別完成交屋及辦畢系爭不動產所有權移轉登記。嗣伊於97年5月3日委請臺灣省土木技師公會對系爭房屋作硬固混凝土氯離子含量（即俗稱之海砂屋）測試，所採取之兩處試體樣品，其氯離子含量分別為2.772㎏/m、3.041㎏/m，均已逾海砂屋之國家標準（即混凝土水溶性氯離子含量0.3㎏/m以下），足認系爭房屋為海砂屋。因上開情形非經鑑定無從得知，顯屬未能於兩造訂約當時發現之既存瑕疵，伊自得依系爭契約第5條第3項約定及民法第359條規定，請求被上訴人減少買賣價金900萬元（即〈系爭房屋面積61.83坪每坪重建行情12萬元〉＋〈重建期間4年不能使用每月租金5萬元〉＝981萬9,600元，以900萬元計算）。扣除伊尚欠之買賣價金尾款94萬9,748元，被上訴人應返還伊不當得利805萬252元。而民法所規定之瑕疵擔保請求權，乃買受人之選擇權，如買受人已選擇請求減少價金，則買賣契約關係即告確定，嗣後不容買受人另改為選擇解除契約，出賣人尤不得再為解除契約。伊已於97年12月10日起訴請求減少價金，被上訴人再於98年6月11日以存證信函通知伊解除系爭契約，自不生解約效力。又因系爭房屋有嚴重瑕疵，應將系爭契約第5條第3項之約定解釋為買受人不受民法第359條但書之限制，而非賦與出賣人無條件解除契約之權利，始符合保障買受人之目的及兩造訂約之真意。否則，若將系爭契約第5條第3項之約定解釋為出賣人亦得無條件解除系爭契約，顯有背於公序良俗。爰依系爭契約第5條第3項約定、民法第359條及第179條規定，求為命被上訴人給付805萬252元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人就其敗訴金額中之400萬元不服〈即請求減少價金494萬9,748元，扣除尚欠之買賣價金尾款94萬9,748元，差額為400萬元〉，提起上訴，其餘部分未據聲明不服，已告確定），並上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人下開請求部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人400萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：㈠系爭契約第3條第4項、第5條第3項及第8條第1項之約款係屬特別約定，已排除民法第359條僅賦與買受人得行使解除權之規定，即買賣雙方均得行使解除權，自應優先適用，並符合民法第366條之規定。伊基於出賣人之地位，已於98年6月11日以存證信函通知上訴人解除系爭契約，上訴人再本於系爭契約請求減少價金，即失請求權基礎。㈡縱認上訴人得因系爭房屋為海砂屋而有瑕疵向伊請求減少價金，然系爭契約係於97年3月28日訂立，而系爭房屋之屋齡已20年，上訴人要求伊給付全新建築改良物，自乏所據；且上訴人未敘明租金及租期之請求係如何計算，亦與減少價金之請求權基礎意旨不符。況系爭契約之買賣標的物包含上開土地、停車位及系爭房屋，而土地價值並不受氯離子含量所影響，系爭房屋之價值非上訴人所主張之900萬元等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。

三、上訴人主張兩造訂有系爭契約，約定上訴人以2,580萬元之對價，向被上訴人買受系爭不動產，上訴人已支付買賣價金2,485萬252元，被上訴人亦完成交屋及辦畢系爭不動產所有權移轉登記。系爭房屋經臺灣省土木技師公會作硬固混凝土氯離子含量測試，其氯離子含量已逾認定海砂屋之國家標準。另經系爭房屋所屬之冠德龍門管理委員會委請臺北市建築師公會作結構安全鑑定，結果以：現在進行結構之安全性補強，需要大量成本，且會嚴重影響之後的使用性。另於30年之剩餘使用年限中，需再對整棟建築物進行3至4次之犧牲陽極法作鋼筋防蝕處理，亦需大量成本及施工期間嚴重影響住戶之使用，建議拆除重建為宜。且臺北市政府都市發展局已函知上訴人：「…本市○○區○○路37巷26號3樓該層建築物（78使字第0385號使用執照）…經臺北市建築師公會鑑定結果屬高氯離子含量建築物」等事實，業據提出系爭契約、支票號碼為0000000、0000000、0000000之支票3紙、兆豐國際商業銀行國內匯款申請書2紙、臺灣省土木技師公會硬固混凝土氯離子含量測試報告、土地及建物登記簿謄本、臺北市建築師公會98年2月20日98（十四）鑑字第0252號函、臺北市政府都市發展局98年3月17日北市都建字第09831068300號函為證（見原審卷第5-16頁、第37-42頁、第46-48頁），並為被上訴人所不爭執，堪信為真實。

四、上訴人主張因系爭房屋經鑑定為海砂屋，其得依系爭契約第5條第3項約定及民法第359條規定，請求被上訴人減少價金494萬9,748元，並依不當得利之規定，請求被上訴人扣除買賣價金尾款94萬9,748元後，返還400萬元云云，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯。經查：

㈠按附解除條件之契約及契約之解除，係屬不同之法律概念。附解除條件之契約，於條件成就時，不待當事人另為意思表示，該契約當然失其效力；而契約之解除，則須有解除權之人以意思表示行使其解除權，始生契約解除之效力。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。觀諸系爭契約第5條第3項約定：「除不動產說明書已載明者外，本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方（即被上訴人，以下同）依民法瑕疵擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。惟若經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲（即上訴人，以下同）乙雙方同意無條件解除契約，甲乙雙方另有約定者，從其約定」（見原審卷第8頁）之文義，已明載於系爭房屋經鑑定為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準等重大瑕疵時，買賣雙方同意無條件解除系爭契約，自屬係附解除條件之契約，且為兩造就買賣標的物之瑕疵擔保責任所為特別約定，並排除民法第359條解除契約規定之適用。查兩造本於契約自由原則訂立系爭契約，其中第5條第3項之契約文字已表示當事人之真意，自不得反捨契約文字而更為曲解，亦未可認若將該約定解釋為出賣人得無條件解除系爭契約係背於公序良俗。上訴人主張系爭契約第5條第3項之真意，係賦與買受人得無條件解除系爭契約，非賦與出賣人得無條件解除系爭契約，否則有背於公序良俗云云，無足採據。

㈡系爭房屋經取樣測試結果，入口前1.7m左1.9m處及入口前1.3m左5.3m處天花板位之氯離子含量，分別為2.772㎏/m、3.041㎏/m，而依87年修訂之新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制，鋼筋混凝土為0.3㎏/m以下，始符合國家標準值之規定乙情，有臺灣省土木技師公會硬固混凝土氯離子含量測試報告可憑（見原審卷第16頁）；另經鑑定人廖欽大建築師對冠德龍門大廈所作結構安全鑑定，認系爭房屋「混凝土氯離子含量極高，…現在進行結構之安全性補強，需要大量成本，且會嚴重影響之後的使用性。…在30年的剩餘使用年限中，需再對整棟建築物進行3-4次的犧牲陽極法作鋼筋的防蝕處理，亦需大量成本及施工期間嚴重影響住戶的使用。基於以上鑑定結果，建議拆除重建為宜」，有臺北市建築師公會98年2月20日98（十四）鑑字第0252號函可參（見原審卷第46頁），兩造就此不爭執，堪認系爭房屋之硬固混凝土氯離子含量逾國家標準值。系爭契約第5條第3項所約定之解除條件既經成就，系爭契約即當然失其效力，無待於買賣雙方另為解除契約之意思表示，亦不因被上訴人於98年6月11日以臺北圓山郵局第566號存證信函向上訴人表示解除系爭契約，而異其結果。

五、綜上所述，系爭契約既因解除條件成就而失其效力，上訴人依系爭契約第5條第3項約定及民法第359條、第179條等規定，請求被上訴人返還應減少之價金400萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即屬無據，不應准許。原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，其理由雖有不同，惟其結論並無二致，原判決此部分仍應予維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。

六、上訴人向被上訴人請求減少買賣價金，既乏所據，已如上述，其聲請向臺北市建築師公會函詢減少價金之數額應以若干為適當，即無必要。本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。

民事第十四庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。