臺灣臺北地方法院98年度重訴字第236號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第236號

原告

甲○

訴訟代理人

邱景睿律師

被告

乙○○

訴訟代理人

陳宗憶律師

上列當事人間損害賠償事件，本院於民國98年11月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時，其訴之聲明原為：被告應給付原告新台幣（下同）900萬元及自起訴狀繕送達被告之翌日（即民國98年2月18日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第3頁）；嗣於訴訟進行中，將訴之聲明變更為：被告應給付原告805萬0,252元及自98年2月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院98年5月19日言詞辯論筆錄第50頁）。核其所為為聲明之減縮，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。

乙、實體方面：

壹、原告起訴主張：兩造於民國97年3月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以新台幣（下同）2,580萬元之對價，向被告買受其所有坐落於臺北市○○區○○段一小段554地號土地及其上同段第3066建號建物（門牌號碼：臺北市○○路37巷26號3樓，下稱系爭房屋）、第3069建號建物（門牌號碼：臺北市○○路37巷26號地下層、編號1號之坡道平面式車位一位）。兩造約定分四期付款，原告並已分三期交付以美商花旗銀行為付款人、發票日分別為97年3月28日、97年4月4日、97年4月10日、票面金額各為258萬元之三紙支票予被告，另又代償抵押貸款1,711萬0,252元，共支付前揭買賣價金計為2,485萬0,252元。詎被告交屋後，經原告於97年5月3日委請台灣省土木技師工會對系爭房屋進行硬固混凝土氯離子含量測試後發現，系爭房屋所採取之兩處試體樣品，其水溶性氯離子含量分別為2.772、3.041㎏/m3，已超過認定海砂屋之國家標準，即水溶性氯離子含量不得超過0.3㎏/m3，足認系爭房屋為一海砂屋，且將嚴重影響日後之使用性；而上開情形非經委託鑑定機關鑑定無從得知，顯屬未能於兩造簽約時發現之既存瑕疵，依民法第359條規定及系爭契約第5條第3項約定，原告自得主張減少買賣價金，其減少數額並應以拆除重建之費用為標準，亦即減少價金900萬元【即（系爭房屋61.83坪每坪重建行情12萬元）＋重建4年期間不能使用換算成租金約每月5萬元）＝982萬元】，扣除本件積欠被告之買賣餘款94萬9,748元後，被告尚應返還原告前所交付之805萬0,252元。為此，爰依系爭契約第5條第3項減少買賣價金之約定及民法第359條、第179條等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告805萬0,252元及自98年2月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告抗辯：原告固然得依民法第359條之規定主張其權利，惟系爭契約第3條第4項、第5條第3項及第8條第1項之約款係屬特別約定，應優先適用，並符合民法第366條之規定。依此，已排除民法第359條僅賦予買受人解除權之適用，雙方皆有解除權行使之適格，故被告基於出賣人之地位，亦得適法且合約行使解除權。被告既已於98年6月11日以存證信函通知原告解除契約，兩造買賣關係即應回復原狀，原告減少價金之主張自失所附麗，而無請求權基礎可言。退步言之，縱認原告得基於海砂屋之買賣瑕疵向被告請求減少價金，惟原告之主張係要求被告給付全新建築改良物，而忽略本件買賣關係乃成立於97年3月28日，被告出賣系爭房屋為20年房屋，而非全新建築改良物；且原告就租金（158萬）及租期（4年）之請求，更不知從何而來，亦與減少價金之請求權基礎意旨不符。遑論，本件買賣價金2,580萬元係包含土地、車位及系爭房屋，而土地價值並不受氯離子含量所影響，故該土地市價仍高達2仟多萬元，依此而論，系爭房屋之價值顯非原告所主張之900萬元等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。

參、兩造不爭執之事項：

一、兩造經由訴外人東森房屋之仲介，於97年3月28日簽訂系爭契約，約定原告以2,580萬元之對價，向被告買受其所有坐落於臺北市○○區○○段一小段554地號土地及其上同段第3066建號建物（門牌號碼：臺北市○○路37巷26號3樓）、第3069建號建物（門牌號碼：臺北市○○路37巷26號地下層、編號1號之坡道平面式車位一位）。又被告已於97年4月10日將系爭房屋交付原告，並於97年4月18日將房地所有權辦妥移轉登記予原告；而原告已按三期（兩造約定分四期付款）交付以美商花旗銀行為付款人、發票日分別為97年3月28日、97年4月4日、97年4月10日、票面金額各為258萬元之三紙支票予被告，另又為被告代償抵押貸款1,711萬0,252元，共支付前揭買賣價金計為2,485萬0,252元，尚欠餘款94萬9,748元未給付，有不動產買賣契約書、兆豐國際商業銀行國內匯款申請書二紙、票號為0000000、0000000、0000000之支票三紙、土地及建物登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第5-15、37-42頁）。

二、冠德隆門管理委員會前依臺北市政府都市發展局來函要求，委請臺北市建築師公會對臺北市○○區○○路37巷26號冠德隆門大廈進行結構安全鑑定，鑑定結果認為：現在進行結構之安全性補強，需大量成本，且會嚴重影響之後的使用性。另外，必需在30年的剩餘使用年限中，需再對整棟建築物進行3-4次的犧牲陽極法作鋼筋的防蝕處理，亦需大量成本及施工期間嚴重影響住戶的使用。基於以上鑑定結果，建議拆除重建為宜。據此，臺北市政府都市發展局乃發函向原告表示：臺北市○○區○○路37巷26號附2至6樓建築物（領有78使字第0385號使用執照），經臺北市建築師公會鑑定為高氯離子混凝土建築物，為維護居住及使用安全，請儘速依臺北市建築師公會鑑定結論辦理。故系爭建物為海砂屋一事，兩造並不爭執，有臺北市建築師公會98年2月20日98（十四）鑑字第0252號函、臺北市政府都市發展局98年3月17日北市都建字第09831068300號函在卷可稽（見本院卷第46- 48頁、98年10月26日言詞辯論筆錄第88頁反面）。

肆、得心證之理由：

一、本件原告起訴主張兩造於97年3月28日簽訂系爭契約，約定由被告出售系爭房地予原告，買賣總價為2,580萬元，原告並已給付價款2,485萬0,252元。詎原告委請台灣省土木技師工會進行硬固混凝土氯離子含量測試後發現系爭房屋係一海砂屋，而上開情形顯屬未能於兩造簽約時發現之既存瑕疵，依民法第359條規定及系爭契約第5條第3項約定，原告自得主張減少買賣價金900萬元，於扣除本件積欠被告之買賣餘款94萬9,748元後，被告尚應返還原告前所交付之805萬0,252元等語；而被告對於兩造在前開時日簽訂系爭契約，原告並已給付價款2,485萬0,252元，且依臺北市政府都市發展局書函之認定，系爭房屋為海砂屋之事實，雖無爭執，惟以前揭情詞置辯，是以，本件之爭點即在於：㈠被告得否依系爭契約第5條第3項約定解除契約？㈡原告依系爭契約第5條第3項約定及民法第359條規定請求減少價金900萬元，並依不當得利之規定請求被告在扣除本件買賣餘款94萬9,748元後，返還原告前所交付之805萬0,252元，是否有據？茲審究如次：查，系爭契約第5條第3項約定：「除不動產說明書已載明者外，本買賣標的物如有未能於簽約時發現確認之既存瑕疵（如設備損壞、滲漏水等），應由乙方（即被告）依民法瑕疵擔保之相關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。惟若經檢測確認為輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準者，甲（即原告）乙（即被告）雙方同意無條件解除契約，甲乙雙方另有約定者，從其約定。」上開約款，究其內容應可解為係兩造就瑕疵擔保責任所為特別約定，亦即，於輻射屋、海砂屋或建物主結構損壞達危樓標準等重大瑕疵兩造均得逕予解除契約，而排除民法第359條解除契約規定之適用。而本件系爭房屋經取樣測試結果，入口前1.7m左1.9m處天花板位之氯離子含量為2.772㎏/m3，入口前1.3m左5.3m處天花板位之氯離子含量為3.041㎏/m3，惟87年修訂之新拌混凝土中水溶性氯離子含量限制，鋼筋混凝土須低於0.3㎏/m3以下，始符合國家標準值之規定，有原告提出之臺灣省土木技師公會硬固混凝土氯離子含量測試報告在卷可憑（見本院卷第16 頁）；且本件復經臺北市建築師公會進行結構安全鑑定，亦同認系爭房屋為一高氯離子混凝土建築物（即海砂屋），有臺北市建築師公會98年2月20日98（十四）鑑字第0252號函、臺北市政府都市發展局98年3月17日北市都建字第09831068300號函在卷可參，且為兩造所不爭，從而，系爭建物顯已超過前揭國家標準值，殆無疑義。而被告知悉前開報告後，為此於98年6月11日以存證信函向原告表示解除系爭買賣契約，有被告提出之臺北圓山郵局第566號存證信函在卷足稽，原告亦自認其確已收受該信函（見本院卷第93頁）則被告以本件買賣標的混凝土建物氯離子濃度檢測結果高於標準值，依系爭契約第5條第3款約定向原告解除系爭契約，核屬適法，並生解除契約效力，契約解除時，兩造應互負回復原狀之義務，此項互負之義務，依民法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付（最高法院44年台上字第702號判例參照）。本件原告僅請求減少價金，惟系爭契約既經解除，則無減少買賣價金之問題，是原告請求減少買賣價金，並無理由。又系爭契約既經解除，則有關「原告依系爭契約第5條第3項約定及民法第359條規定請求減少價金900萬元，並依不當得利之規定請求被告在扣除本件買賣餘款94萬9,74 8元後，返還原告前所交付之805萬0, 252元，是否有據？」之爭點，即無再予審究論述之必要，附予敘明。

二、綜上所述，原告依系爭契約第5條第3項約定及民法第359條、第179條等規定，請求被告應給付原告805萬0,252元及自98年2月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所依附，應併予駁回。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。

陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。