最高法院一○○年度台上字第一三九六號

最高法院民事判決　　　　　　一○○年度台上字第一三九六號

上訴人

金遠控科技有限公司

法定代理人

許德榮

訴訟代理人

陳英鳳律師

被上訴人

陳啟誠

　　　　　　陳秀戀

　　　　　　陳盛得

　　　　　　陳國誠

　　　　　　陳秀鳳

　　　　　　陳秀娥

　　　　　　陳盛仁

　　　　　　陳秀霞

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十九年十二月七日台灣高等法院第二審判決（九十八年度上易字第八一三號），提起上訴，本院判決如下：

主文

理由

本件被上訴人主張：伊之母陳月招於民國九十三年六月一日與第一審共同被告遠控資訊科技股份有限公司（下稱遠控公司）簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），將門牌號碼台北市○○○路○段四○號之一○、四二號之一○房屋（下稱鐵皮廠房）出租予遠控公司，租賃期間自九十三年六月一日起至九十七年十一月三十一日止。惟因遠控公司於簽約前即計定翻修重建該房屋，乃約定興建費用悉數由遠控公司支付，遠控公司於四年半之租賃期間內不必支付租金及押金，租期屆滿後翻修重建之房屋（下稱系爭房屋）歸屬陳月招所有。嗣陳月招於九十七年四月十四日死亡，伊為其繼承人全體。系爭租賃契約租期已屆滿，遠控公司應依約將系爭房屋返還伊。然上訴人以遠控公司將系爭房屋借與其使用為由，拒絕返還系爭房屋。遠控公司怠於行使請求上訴人返還系爭房屋之權利，伊自得代位遠控公司終止其與上訴人間之系爭房屋使用借貸關係，求為命上訴人將系爭房屋返還遠控公司，並自九十八年六月十一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付伊新台幣（下同）二萬三千二百六十五元（被上訴人起訴請求未繫屬本院部分，均不予贅述）。

上訴人則以：系爭房屋為遠控公司所出資興建，遠控公司為所有權人，未曾交付系爭房屋予陳月招，陳月招及被上訴人就系爭房屋並無所有權或事實上處分權。因伊接手為遠控公司解決經營不善之困境，遠控公司乃將系爭房屋提供伊永久使用，伊係合法使用系爭房屋等語置辯。

原審以：原台北市○○○路○段四○號之一○、四二號之一○鐵皮廠房為被上訴人之母陳月招所有，於九十三年間遭遠控公司拆除，重建為門牌號碼台北市○○○路○段四二號之一○號系爭房屋。嗣陳月招於九十七年四月十四日死亡，被上訴人為其繼承人。系爭房屋目前為上訴人占用中等情，為兩造不爭之事實。上訴人嗣雖以鐵皮廠房之納稅義務人為被上訴人陳啟誠，其自認鐵皮廠房為陳月招所有一節，顯與事實不符為詞，撤銷其相關自認，然所舉台北市稅捐稽徵處士林分處查報鐵皮廠房納稅義務人覆函，尚不足為鐵皮廠房屬陳啟誠所有之證明，則上訴人撤銷鐵皮廠房為陳月招所有事實之自認，難認有據。查被上訴人提出之系爭租賃契約為坊間制式打印者，文末立契約人欄蓋有陳月招及上訴人不爭執真正之遠控公司、張芬蘭（遠控公司法定代理人）印文，應推定為真正（民事訴訟法第三百五十八條第一項規定）。核該契約內文第一條：甲方（指陳月招）房屋所在地及使用範圍台北市○○○路○段四○（經以橫線劃掉四○，更改為四二）號之一○」、第二條：租賃期限經甲乙（指遠控公司）雙方洽訂為四年○（經重描○為六）個月即自九十三年六月一日起至九十七年五（經以橫線劃掉五，更改為十一）月三十一日止、及浮貼第二十條：因地上建物為乙方所建所以（九十三年六月一日～九十七年十一月三十日）四年半租金不收。從九十七年十二月一日起（四年半後）地上物所有權歸屬於甲方，租金、契約另訂（下稱特約條款）之塗劃刪改或浮貼特約條款部分所蓋用張芬蘭印文，與契約末立約人欄之張芬蘭印文顯不相同，上訴人否認上開修改、浮貼處印文為真正，被上訴人復無法舉證證明之，則系爭租賃契約之內容應以制式及手書未修改前文字為準，上述塗劃刪改或浮貼條款部分既無法證明係締約雙方合意之變更，均難據為系爭租賃契約之約定。次查租賃契約屬債權契約，出租人原不以所有權人為限，且民法第四百二十一條所稱之租金，非必然為金錢，苟當事人合意以其他給付作為使用租賃物之對價，亦無不許之理。

系爭房屋雖為遠控公司出資起造，所有權屬遠控公司所有（詳如後述），遠控公司非不得以占有改定之方式使陳月招取得系爭房屋之使用收益權，而由陳月招將非其所有之系爭房屋出租予遠控公司，是系爭租賃契約並無悖租賃之性質。其次，未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人。

查原鐵皮廠房為陳月招所有，出租予遠控公司前，因遠控公司計定拆除重建，雙方乃協議系爭房屋興建費用悉由遠控公司支付，陳月招不負擔任何興建費用等事實，迭經被上訴人陳述在卷，並據證人陳金海證述一致，上訴人亦稱系爭房屋為遠控公司出資原始起造等語，堪認為實在。被上訴人嗣雖翻異前詞，改稱系爭房屋乃陳月招以租金作為出資興建而原始取得云云，要不足採。系爭租賃契約附加條款不能認作該契約經兩造合意之內容，已如前述，則被上訴人據此主張其於九十七年十二月一日後，已取得系爭房屋之所有權或事實上處分權云云，殊非有據。又，上訴人抗辯遠控公司於九十六年四月二十日出具授權書予訴外人即遠控公司監察人陳金海，明載全權授權陳金海處理其公司一切事物及管理；陳金海乃於同年六月二十九日與上訴人簽立協議書，約明「甲方（指遠控公司）因公司經營不善，財務週轉困難……經公司被授權人陳金海……同意將甲方公司內現有成品及存貨，原物料……轉讓出售予乙方（即上訴人）。……為維持現有甲方員工生計同意無償提供現有兩廠房棟（地址: 台北市士林區○○○路○段四二之一二號）及廠房內一切設備予乙方使用」等情，已提出授權書及協議書為證，核與證人陳金海，廖學賢證述相符，固堪信為實在。然觀上開協議書「無償提供現有兩廠房棟……予乙方使用」之約定，屬未定期限之使用借貸關係，上訴人稱遠控公司承諾其永久無償使用系爭房屋之辯詞，尚不可採。再，系爭租賃契約約定租賃期限至九十七年五月三十一日止，已如前述，依同契約第六條約定：「乙方（即遠控公司）於租期屆滿時，除經甲方（即陳月招）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利」，遠控公司有將系爭房屋（使用收益權）返還陳月招（由被上訴人繼承）之義務。惟遠控公司於租賃期限屆滿前即將系爭房屋交付上訴人無償使用，迄未返還系爭房屋予被上訴人，則被上訴人依民法第二百四十二條、第四百七十條第二項規定，以第一審九十八年六月十日準備書㈡狀，代位遠控公司終止遠控公司與上訴人間使用借貸關係，並請求上訴人將系爭房屋騰空返還遠控公司，自屬有據。

按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。上訴人與遠控公司間之系爭房屋使用借貸關係，已於九十八年六月十日終止，則上訴人自斯時起已無正當權源繼續占有使用系爭房屋，其繼續占用系爭房屋，因而受有利益，致被上訴人不能使用收益而受有損害，依前開說明，被上訴人依不當得利法律關係，請求上訴人返還占用系爭房屋相當於租金之不當得利，自屬有據。查上訴人占用系爭房屋，係供上訴人公司辦公室使用，非供住家使用，有履勘現場筆錄可參，系爭房屋之租金即不受土地法第九十七條規定之限制。而系爭房屋每月租金額以二萬三千二百六十五元為當，有上訴人不爭執之大華不動產估價師聯合事務所鑑定報告及補充說明書可稽，是上訴人應給付被上訴人按月以二萬三千二百六十五元計算之不當得利。按房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金應以建築物及其坐落基地之總價額為基準核計之。倘房屋占有基地無正當權源，則獲有占地利益，致基地所有權人受損者，應對基地所有權人返還使用土地不當得利者，乃房屋所有權人；無權占用上開房屋者所受之不當利益，與基地所有權人所受損害間，無因果關係。是占用他人土地建屋所獲得之不當得利，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不當得利，仍應以建築物及其基地之總價額為核算基準。系爭房屋所占用土地非被上訴人所有，雖為兩造不爭之事實，然不論系爭房屋占地是否為無權占有，被上訴人得請求上訴人返還其占用系爭房屋相當於租金之不當得利，仍應以建築物及其基地之總價額為計算基準。上訴人抗辯系爭房屋相當月租金之不當得利應扣減土地價額部分，要屬無據。從而，被上訴人請求上訴人將如原判決附圖所示系爭房屋騰空返還予遠控公司，並自九十八年六月十一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人二萬三千二百六十五元，均屬正當。因而就前述繫屬本院部分，維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，經核於法並無違誤。按「占有之移轉，因占有物之交付而生效力。前項移轉，準用第七百六十一條之規定。」、「讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產者，讓與人與受讓人間，得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有，以代交付。」，民法第九百四十六條、第七百六十一條分別規定甚明。原審依其採證認事及解釋契約之職權行使，認定被上訴人與遠控公司間締結系爭租賃契約，合意遠控公司將系爭房屋使用收益權讓與被上訴人，被上訴人再出租與遠控公司；依職權適用法律，釋繹遠控公司讓與系爭房屋使用收益權與被上訴人後，仍因租賃而繼續占用系爭房屋之事實，即遠控公司係以占有改定之方式移轉系爭房屋之占有與被上訴人，使被上訴人取得使用收益權，詢無違誤。上訴意旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

最高法院民事第五庭

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